上海典型購物中心案例研究分析

1、上海高力物業(yè)顧問有限公司零售物業(yè)代理及咨詢部2009年06月港匯廣場港匯廣場背景恒隆集團是一家在中國內(nèi)地和香港享有盛名的頂級地產(chǎn)發(fā)展商，業(yè)務(wù)范圍包括商場及商鋪、寫字樓、住宅、服務(wù)式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場等，是一家多元化的物業(yè)發(fā)展公司。經(jīng)過長時間的研究及觀察，恒隆集團于1992年在多個城市中鎖定上海為進軍中國內(nèi)地的第一站。港匯廣場（grand gateway）坐落于華山路、虹橋路側(cè)交界處、地鐵一號線徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總面積40余萬平方米，一期港匯廣場及第一座住宅樓于1999年完工，二期兩幢辦公樓、一所服務(wù)式公寓及第二座住宅樓已經(jīng)與2006年全部完工。2003年恒

2、隆開始進一步拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)，預(yù)計將在各主要城市投資總共18個項目。迄今位置，恒隆已經(jīng)在上海、天津、沈陽、無錫、濟南擁有了7所物業(yè)。港匯廣場物業(yè)條件面積()72,000樓層7層經(jīng)營概況開業(yè)時間1999年市場定位中高端目標客群時尚青年、白領(lǐng)、商務(wù)人士業(yè)態(tài)購物中心功能組合零售、娛樂，餐飲，休閑品牌列舉hugoboss、paul&shark、h&m、agnesb、dkny、diesel、coach、swarovski、armaniexchange、calvinklein、ninewest、港匯廣場簡介所屬商圈徐家匯地鐵1號線至公交約20條線路可達港匯廣場位置一覽徐家匯cbd港匯廣場購物中

3、心開業(yè)時間：1999年總建筑面積：13萬平方米營業(yè)面積：7萬余平方米公共活動空間：6萬平方米樓層：地上6層，地下一層兩期建成）房間數(shù)：635套配套：高級私家會所、屋頂游泳池、網(wǎng)球場，花園等租戶大多為外籍人士。港匯廣場項目布局港匯中心寫字樓總建筑面積：13.4萬平方米（中國首座雙塔商務(wù)樓）樓高：225米，（51層）主要租戶：荷蘭銀行、adidas、威伯科、百勝餐飲集團,omnicom 等世界著名企業(yè)港匯公寓物業(yè)組成：港匯花園一座、二座、港匯服務(wù)式公寓總建筑面積：8.5萬平方米（分港匯廣場樓層布局中庭廣場風情街出入口14個觀光直達電梯12部手扶電梯一上一下商場兩部分有空中走道相互連接，一樓充分利用

4、主、輔樓間的開放空間打造戶外風情街，充分挖掘土地價值的同時也豐富了商場整體的層次感1500的中庭廣場是人流的集中地，4部觀光電梯和8部手扶電梯把這里消費者導向商場各處低樓層設(shè)置零售，高樓層設(shè)置餐飲、娛樂等目的性消費店鋪大型主力店設(shè)置在商場深處的輔樓內(nèi)，引導商場內(nèi)人流有序流動58%25%13%4%零售餐飲娛樂其他港匯廣場亮點解析港匯廣場大幅提高了餐飲、娛樂、等商戶在商場內(nèi)的比重，集購物、餐飲、娛一站式消費場所大量開放空間人與環(huán)境互動差異化定位樂、休閑、旅游、文化等全方位業(yè)種為一體，以寬敞宏大的空間和休閑自在的氛圍，讓顧客體驗一站式全享貼心服務(wù)。港匯廣場建筑面積的46是公共區(qū)域和開放空間！包括設(shè)有

5、39級大臺階的2,500平方米戶外廣場、6層階梯的燈光噴水池組和商場內(nèi)直徑達45.6米、支座標高35米的中庭巨大玻璃采光穹頂。這些空間自然而有序地匯聚或引導著消費者在商場內(nèi)的“流動”，也為整體氣氛的營造增添了色彩。整個商場布局清晰大氣、裝飾風格時尚前衛(wèi)，輝煌高雅。商場各樓層都規(guī)劃了特色區(qū)域，燈光、墻體、電梯等建筑細節(jié)設(shè)計得體，力求給消費者帶來輕松舒適的愉快感覺，令顧客盡享購物的休閑意趣。為了應(yīng)對徐家匯商圈強大的商業(yè)競爭，港匯廣場針對當?shù)鼐用裣M能力較高的特點，特別引進了一系列國際標竿服裝品牌，大幅提升了商場檔次。同時，華納兄弟和上海永樂股份聯(lián)合經(jīng)營的永華電影城和商場底層的華聯(lián)生活館等品牌也均是

6、同等業(yè)態(tài)中的高端形態(tài)。b1主要租戶列舉：精品超市：華聯(lián)超級生活館運動用品：名店運動城休閑服飾：ebase餐飲：肯德基休閑服飾運動用品精品超市主動線總面積：2,700平方米37%19%主要業(yè)種：精品超市運動用品休閑服飾餐飲主要業(yè)種占比7%超市運動用品服飾餐飲肯德基37%b1與地鐵相通，設(shè)置了大眾消費的休閑服飾和餐飲。b1設(shè)置了針對周邊高檔寫字樓里白領(lǐng)的精品超市。港匯廣場業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：國際名牌服飾國際名牌鞋包配飾主要租戶列舉：國際名牌服飾：dkny國際名牌鞋包：bally配飾：rolex護膚品：za、fancl香水：nina rich、kenzo咖啡：星巴克、iceason餐飲：棒！約翰護膚品

7、、香水咖啡 & 甜品餐飲主要業(yè)種占比配飾鞋包服飾1f配飾餐飲、咖啡、甜品餐飲、咖啡、甜品服飾鞋包主動線總面積：2,540平方米45%3%10%4%8%30%服飾鞋包配飾護膚品 & 香水咖啡 & 甜品餐飲一樓主要是國際名牌服飾、鞋包，從整體上提升了港匯的品質(zhì)。一樓還設(shè)置了臨街的餐飲、咖啡甜品，營造了輕松休閑的氛圍，增加了消費者停留的時間。港匯廣場業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：女士服飾鞋包配飾咖啡主要租戶列舉：女士服飾：jessica鞋包：bcbgirls、dissona配飾：agatha咖啡：costa coffee咖啡鞋包74%17%服飾鞋包配飾咖啡服飾服飾配飾配飾主動線總面積：3

8、,730平方米主要業(yè)種占比5%4%二樓以女士服飾為主，主要客群是具有消費能力且時尚的年輕女性。在整體上也提升了港匯的時尚感覺。二樓設(shè)有鞋包專區(qū)，可以滿足消費者對鞋包的消費需求。港匯廣場業(yè)態(tài)布局2f3f主動線總面積：3,650平方米童裝內(nèi)衣男女服飾主要租戶列舉：童裝：pippy、moomin兒童用品：智高、樂高男裝：ben sherman、baniss女裝：only、vero moda內(nèi)衣：triumph23%主要業(yè)種：童裝兒童用品男裝女裝內(nèi)衣主要業(yè)種占比8%童裝、童用服飾內(nèi)衣男女服飾69%三樓業(yè)種分區(qū)明確，主要為男女服飾、內(nèi)衣和童裝三個區(qū)域。三樓男女服飾主要以商務(wù)正裝為主，輔以高質(zhì)量的休閑裝，

9、既可以滿足白領(lǐng)日常上班著裝要求，也可以滿足業(yè)余時間的休閑需要。港匯廣場業(yè)態(tài)布局4f主要業(yè)種：家居用品美容美體男士休閑服女裝主要租戶列舉：家居用品：aussino、lebois美容美體：瑪花纖體、美麗田園男士休閑服：nautica、oniarai女裝：my show、sofeya主動線總面積：3,700平方米美容美體家居用品男女服飾男女服飾美容美體服飾家居用品主要業(yè)種占比18%22%60%四樓男女裝主要以休閑裝為主，對三樓正裝補充。四樓設(shè)有家居用品店鋪和美容美體店鋪，豐富了港匯的業(yè)種。港匯廣場業(yè)態(tài)布局主要租戶列舉：書店：新華書店餐廳：翡翠南北小廚、pankoo其它零售：外交官、一代眼鏡、知音琴行

10、總面積：5,250平方米餐飲其它5f書店主要業(yè)種：餐廳書店其它零售主要業(yè)種占比12%10%餐飲書店其它餐飲78%五樓設(shè)置了箱包、眼鏡店、樂器店等業(yè)種，滿足了消費者多樣化的消費需求。五樓的餐飲主要分為開放式餐飲和餐廳，開放式可以滿足大中消費者的一般就餐需求。餐廳可以滿足對就餐環(huán)境有需求的消費者。港匯廣場業(yè)態(tài)布局6f主要業(yè)種：電影城數(shù)碼產(chǎn)品餐廳主要租戶列舉：電影城：永華電影城數(shù)碼：金數(shù)碼城餐廳：彩蝶軒、港麗餐廳總面積：4,500平方米餐飲數(shù)碼產(chǎn)品影院主要業(yè)種占比26%36%餐飲影院數(shù)碼產(chǎn)品38%六樓為港匯商場的最高層，設(shè)置影院、數(shù)碼產(chǎn)品可以吸引目的性消費者消費六樓環(huán)境比較安靜，餐飲均為餐廳式設(shè)置，

11、可以滿足周邊寫字樓白領(lǐng)的商務(wù)宴請需求。港匯廣場業(yè)態(tài)布局來福士廣來福士廣場背景上海來福士廣場 是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心、51層甲級智能化寫字樓為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點。凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司，自1994年進入中國以來，在華總開發(fā)業(yè)績已超過450億人民幣。通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前已經(jīng)在長三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域擁有多項物業(yè)。目前所持有商用物業(yè)有：上海來福士廣場、北京來福士中心，未來5年內(nèi)還

12、有上海閘北大寧項目、成都來福士廣場、杭州來福士廣場、寧波凱德廣場共計4家商用物業(yè)陸續(xù)開業(yè)。來福士廣場物業(yè)條件總建筑面積()165,261商業(yè)面積()45,985營業(yè)面積()27,665樓層b1-7f經(jīng)營概況開業(yè)時間2003市場定位中高檔目標客群時尚青年、白領(lǐng)業(yè)態(tài)零售，餐飲，娛樂功能定位時尚購物中心主力店大食代、novoconcept、舒適堡、王磊形象公社、季風書店、好時巧克力、和平影都、watsons品牌列舉breadtalk,sisley,morgan,roxy,misssixty,veromoda,only來福士廣場簡介所屬商圈人民廣場地鐵1號線、2號線、8號線至公交超過20條線路可達來福

13、士廣場位置一覽人民廣場cbd來福士廣場樓層布局辦公樓b1-4f主力店 / 5f-6f大型餐飲1f和平影都 / b1 2f-6f大型餐飲1f-6f 流行服飾 、一般零售辦公樓與商場間以景觀帶隔開人流動線兩側(cè)設(shè)置零售店鋪人流動線兩端設(shè)置主力店或大型餐飲，并配置電梯每層設(shè)置餐飲店為消費者提供休息場所，延長消費時間人造景觀帶出入口5個觀光直達電梯2部手扶電梯一上一下47%40%12%1%零售餐飲娛樂其他追求流行時尚年輕人的圣地來福士廣場亮點解析滿足一站式消費需求廣場內(nèi)業(yè)態(tài)齊全，每層樓都有餐飲類商戶，更有和平影都、季風書園等深受年輕人喜愛的熱門商戶，充分滿足了年輕群體的一站式購物享受。品牌新潮，更新速度

14、快商場著眼于時尚的年輕一族，引入大量風靡亞洲甚至世界的流行大牌加盟；如agatha. giordano concepts等品牌更是全上海僅此一家。營造流行氛圍，時尚充斥著整個商場針對品牌的定位，商場極力營造出流行時尚前沿的感覺。通過外立面設(shè)計、墻體裝飾、燈光、廣告等硬件設(shè)施和諸多流行品牌推廣活動一起將來福士廣場打造成為上海的時尚地標。來福士廣場品牌b1twicevivitix sanrio鷗美藥妝 omey天鼎音像美式眼睛 茂昌眼鏡the face shopmirafab 瑪麗法寶（soap opera）la vinnemaggie & peggyimagenation數(shù)碼新概念店零售

15、餐飲bbq collection貝爾多爸爸泡芙工坊cold stone creamery永和大王裕恒食品云南美食園爭鮮外帶壽司熱狗王沈大成食家物語太郎速食糖潮香港甜品味千拉面一品張菓子牧場 la barnie咖喱家族 kaari family娛樂其他艾手艾腳甲文化pika pika屈臣氏 watsons蒂梵尼造型設(shè)計 tiffany老叔冷面莉蓮蛋撻餅屋麻辣一族滿記甜品每日新鮮水果吧美珍香wills巧克力曲奇店安徒生(丹麥)冰淇淋棒約翰 papajohn陳家廚房廣良興happy lemon 鮮茶qqrice西龍傳香飯團來福士廣場品牌1fagathaaldodesigner timesfolli

16、folliefornarinafrench connectionguessloccitanelevislouisa m零售餐飲味千拉面星巴克 starbucks哈根達斯breadtalkkfc娛樂和平影都motivinovoredearthsisleystella lunaswatch九鉆珠寶morganmoscot來福士廣場品牌2faeeazona a02bicoespritesprit accessoriesfoxgigisidle saundalenscraftersma bellemangomillies零售餐飲baby doll 寶貝荳rbt 仙蹤林novoonlypacsfenth

17、staccatotest-tubeudb佰草集銀工坊來福士廣場品牌3fcnecoral pointes（etamsports）g2000 ladiesgiordano conceptskuhle ladiesla chapelle 拉夏貝爾la senzalabellele shemyamind bridgen.o.t.a.零售餐飲蕉葉咖喱屋豪牛士巴西烤肉旺旺巴西烤肉ochirlyph7shesvero moda播 broadcast江南布衣馬克華菲淑女屋自然元素來福士廣場品牌4fablearrowbench bodyellesseg2000 menjack & jonesjockey

18、kuhle menlampo 藍豹le coq sportif零售餐飲彩蝶軒其他nike 360river stonesport100teenmixv.one studiozippo博格西尼 bogeaseni馬克華菲漫佳形象法拉利 f1 fans club來福士廣場品牌5f零售ferichi 法瑞奇osimsonysport100多普達手機專賣季風書園摩托專營店三星anycall手機專賣店上海諾基亞專賣店索尼愛立信餐飲吾米粥海鮮火鍋貝可津海老來來福士廣場品牌6f零售aussinoq-flash生態(tài)家餐飲pankoo 釜山料理大食代港麗餐廳雙勝冰淇淋西餐廳娛樂天籟之美 spa王磊形象設(shè)計公社來

19、福士廣場品牌7f娛樂正大廣場正大廣場背景正大廣場是由泰國正大集團旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，是正大集團在中國最大的投資項目之一。該項目2002年建成開業(yè)后經(jīng)營狀況不甚理想，經(jīng)過數(shù)年的悉心調(diào)整和經(jīng)營，如今的正大廣場已經(jīng)成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”之一，并擁有一定數(shù)量的忠實消費者。廣場日常的日均人流量達18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達26萬人次。正大廣場在其寬敞完備的空間里，除了為消費者提供超過70家具國際水準的特色餐飲場所和多元化娛樂和休閑場地外，還引進超過一百家國際著名的優(yōu)質(zhì)時尚品牌，

20、打造全方位的時尚購物中心。正大廣場物業(yè)條件總建筑面積()241,000樓層b3-10f經(jīng)營概況開業(yè)時間2002市場定位中高檔目標客群中產(chǎn)階級家庭、時尚白領(lǐng)一族業(yè)態(tài)零售，餐飲，娛樂功能定位一站式購物中心主力店hola,正大百貨,玩具反斗城,名店運動城,好樂迪,湯姆熊,威爾士健身中心,凱斯特真冰溜冰場,易初蓮花、星美電影院品牌列舉h&m,c&a,guess,urbanshock,esprit,優(yōu)衣庫,張生記,大眾書局正大廣場簡介所屬商圈陸家嘴地鐵2號線至公交約20條線路可達正大廣場位置一覽陸家嘴cbd建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)變化多樣，層次感強在電梯出入口設(shè)置主力店，走廊兩側(cè)設(shè)置一般零售低層

21、次以零售為主，高樓層以餐飲娛樂為主每層設(shè)置餐飲店為消費者提供休息場所，延長消費時間業(yè)態(tài)分布較凌亂，缺乏系統(tǒng)分類正大廣場樓層布局主力店1f沿街餐飲商鋪出入口4個觀光直達電梯共7部手扶電梯一上一下正大廣場一樓平面圖43%29%12%16%零售餐飲娛樂其他正大廣場亮點解析當時的上海尚沒有一處能夠滿足全家一起消遣的場所最初定位：頂級購物中心大量娛樂休閑項口味各異的各色餐琳瑯滿目的時尚商中產(chǎn)階級“家 庭娛樂休閑購物中心”輕松舒適的消費環(huán)全家人各取所遭遇失敗商場空置率超過40%6-10樓大面積空關(guān)隨機問卷調(diào)查正大廣場亮點解析建筑設(shè)計特 商場空間感使用大量自由線條和看似無序的點、限、面令每個樓層成為獨特的立

22、體空間，消除顧客因不斷重復的動線而引起的疲勞、厭倦，帶來全新的購物樂趣，從而延長消費者在商場內(nèi)的停留時間。 通過建筑設(shè)計引導人流為了彌補商場高層人流不足的缺點，商場使用醒目的大臺階、坡道以及廊橋來對人流進行有序引導，并通過墻體、電梯等細節(jié)部分的修飾激發(fā)人們的新鮮感，使顧客的消費過程成為一種“奇妙的購物體驗”。正大廣場業(yè)態(tài)分布1fzaraseven dayssephora塞納煙草羅飛諾珠寶hilfiger denimh&m亨達利鐘表accessoriesenzocalvin klein jeans零售餐飲兆億咖啡香啡繽星巴克世家蘭迪咖啡藍蛙cheese&fizz貓頭鷹馬哥孛羅哈根

23、達斯其他中銀易兌qggle一點紅新元素貝納通/茜思黎天梭skechers斯沃琪古典玫瑰園k-gold/temixjust goldfancl無添加c&a阿迪達斯經(jīng)典artini千禧之星promodnovo凜花guess正大廣場業(yè)態(tài)分布2f正大百貨美鞋苑時間廊quiksilvernextespritsinequanone歐時力曼古銀mudd瑪斯米婭零售餐飲小南國日式燒栲宜芝多hiroshimahoneys漢帛法文箱子elegant prosperehommechevignonazure blu馬克華菲亮視點正大廣場業(yè)態(tài)分布3f優(yōu)衣庫urban shocketamelleeves temptation正大百貨伊殿z&a亦谷卡佳無印良品凡妮esprit salon零售餐飲真鍋咖啡館星巴克愛茜茜里鼎泰豐其他themepierre garroudimu萊爾斯丹luxman sparklazo樓蘭寶羅莉卡agatha奧卡索cne堡師龍交通銀行正大廣場業(yè)態(tài)分布4f耐克360nautica名店運動城ipod/applecrocsbaleno新秀麗玩具“反”斗城v-one零售餐飲mirabell茂昌眼鏡fioruccicolor jeans奔趣寶島眼鏡unisextest-tube吳良材多瑪尼餐廳富臨軒正大廣場業(yè)態(tài)分布5fth