房地產(chǎn)行業(yè)某地產(chǎn)營銷推廣方案

1、 北 江 明 珠營銷推廣方案二00三年六月二十八日目 錄一、 營銷策略二、 目標(biāo)客戶群和競爭對手分析三、 項(xiàng)目定位四、 入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)五、 銷售節(jié)奏六、 銷售目標(biāo)七、 價(jià)格策略八、 付款策略九、 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝方案十、 戶外廣告安排十一、 報(bào)紙媒體推廣安排十二、 電視媒體推廣安排十一、流動廣告推進(jìn)安排十四、發(fā)展商代理商工作流程安排十五、營銷推廣流程和營銷預(yù)算一、 營銷策略塑造本項(xiàng)目鮮明獨(dú)特的市場形象，挖掘提煉并讓市場明確認(rèn)知到本項(xiàng)目與眾不同的獨(dú)特賣點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)健點(diǎn)。為此，精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位、有力的usp（獨(dú)特的銷售主張）主題，確立市場的差異化是我們在營銷推廣中的延展主線。本項(xiàng)目正式開盤至推

2、售期間，是一個(gè)將北江明珠逐步推向市場、提高人氣，進(jìn)而促進(jìn)銷售的過程。因此在銷售中一定要做到“有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)”地推出物業(yè)。 營銷策略方案如下：1、采取嚴(yán)格的銷控管理2、結(jié)合實(shí)際的銷售情況制定出合理的調(diào)價(jià)方案3、銷售各階段與廣告促進(jìn)密切聯(lián)動4、適時(shí)采用直接有力的促銷活動5、酌情進(jìn)行銷售政策的合理調(diào)整6、提升物業(yè)質(zhì)素和發(fā)展商品牌策略。A、 本項(xiàng)目可售建筑面積住宅約2.2 萬平方米，我們的銷售目標(biāo)本著在盡可能短的時(shí)間內(nèi)取得最大的銷售業(yè)績，合理控制銷售節(jié)奏，處理好價(jià)格調(diào)整，配合強(qiáng)有力的整合推廣策略，使開盤后的銷售能一炮打響，甩開競爭對手，成功占領(lǐng)市場。B、 價(jià)格實(shí)行“低開高走”的策略，起始均價(jià)為

3、2300元/平米左右，結(jié)合實(shí)際銷售情況逐步提價(jià)，每次調(diào)價(jià)的幅度要既能給予前期購房者信心，又能引導(dǎo)準(zhǔn)客戶產(chǎn)生購房欲望，最終達(dá)到均價(jià)2500元/平米以上的目標(biāo)。C、 整個(gè)期間要求有步驟，有策略的進(jìn)行，對此，我們將整個(gè)期間按幾個(gè)重點(diǎn)時(shí)間進(jìn)行了劃分，首先是開盤后三個(gè)月；第二是開盤后六個(gè)月；第三后期尾盤階段。將整個(gè)項(xiàng)目銷售周期分成了三個(gè)區(qū)間，各個(gè)區(qū)間的目的與側(cè)重點(diǎn)各有不同。其最終目的與作用都是達(dá)至銷售目標(biāo)的完成。D、 通過對大堂、電梯間和入戶大門的包裝以及真空玻璃的應(yīng)用等方面和日常生活密切相關(guān)方面提升物業(yè)本身的質(zhì)素。通過對發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、施工單位和園林設(shè)計(jì)單位的包裝來樹立市場的信心和提升市場的知名度和

4、增加競爭力。二、 目標(biāo)客戶群和一級競爭對手分析無論是項(xiàng)目的先天條件還是后天的條件，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群肯定是當(dāng)?shù)馗邔哟蔚某晒θ耸?，這群人士有什幺樣的特征呢？他們對住宅最關(guān)心的特點(diǎn)又是什幺呢？他們的消費(fèi)行為習(xí)慣是什幺呢？他們的偏好又是什幺呢？回答這些問題后，我們就能對項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有一個(gè)清晰的了解和理性的認(rèn)識，才能在包裝定位、廣告推廣上有一個(gè)明確的目標(biāo)和既定的訴求對象，才能有的放矢，使我們的包裝推廣落到實(shí)處，所以推廣這群人最感興趣的東西，包裝這群人最喜歡的包裝。適當(dāng)?shù)某俺珜?dǎo)、引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的生活方式。是任何一個(gè)樓盤營銷的關(guān)鍵所在。很顯然，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有以下的特征：1、年齡：3550之間。2、職業(yè)

5、：私營業(yè)主、政府官員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、下屬縣市土財(cái)主等。3、家庭人口構(gòu)成：34口。4、收入：可能沒有很高很固定的收入，但積蓄頗豐。5、消費(fèi)偏好：不一定喜歡最適合自己的，但絕對喜歡能彰顯自己身份的物品。6、裝備：有私家車，并不在乎離交通站點(diǎn)遠(yuǎn)近，但對交通要求很高絕對需要便捷易達(dá)。7、心理：有一定的從眾心理，消費(fèi)有一定的盲目性。 8、背景：也許沒有很高的學(xué)歷，但很有社會閱歷。一級競爭對手主要就是指越君豪庭，分析兩個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，我們認(rèn)為造成目前銷售狀況的差別的主要原因相對來說有兩個(gè)：1、特別突出的賣點(diǎn)：江濱公園和江心島工程營造的極其突出的環(huán)境優(yōu)勢。而北江明珠目前還比較缺乏這種核心的競爭性賣點(diǎn)。2、客戶

6、資源的優(yōu)勢：越君豪庭地處政府各個(gè)機(jī)關(guān)的附近，政府官員的原來住所就分布在附近，這些公務(wù)員的從近心理和習(xí)慣一個(gè)居住片區(qū)的情結(jié)導(dǎo)致他們的置業(yè)首選就是越君豪庭。而北江明珠項(xiàng)目周邊的客戶就相對較少。（據(jù)統(tǒng)計(jì)，越君豪庭目前有30%的客戶屬于此種類型） 所以，我們項(xiàng)目當(dāng)前的首要目標(biāo)就是提煉突出一個(gè)特別突出的賣點(diǎn)，確立市場的差異化，讓客戶知道他們選擇是一個(gè)豪宅同時(shí)，又能實(shí)在的感受到豪宅的生活是一種怎樣的尊貴的享受。 三、項(xiàng)目定位從清遠(yuǎn)目前的房地產(chǎn)市場比較來看，項(xiàng)目所處的江畔地理位置無可比擬，項(xiàng)目本身的質(zhì)素彰顯業(yè)主身份的豪宅在當(dāng)?shù)匾彩乔缚蓴?shù)，所以項(xiàng)目無論是在先天上還是在后天上都有不可復(fù)制的獨(dú)特性、稀缺性。但因

7、為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及消費(fèi)者居住理念的一定限制性等方面的利差因素導(dǎo)致項(xiàng)目目前處在階段性的困難時(shí)期，為了擺脫目前的困境，我們對市場和競爭對手做了一個(gè)詳細(xì)而全面的分析，經(jīng)過多位有房地產(chǎn)營銷推廣經(jīng)驗(yàn)的實(shí)干家進(jìn)行實(shí)地考察后診斷，最終的結(jié)論是：我們項(xiàng)目不缺乏優(yōu)點(diǎn)賣點(diǎn)，反而是優(yōu)點(diǎn)賣點(diǎn)太多。但是，沒有或者是沒有推出極其突出、獨(dú)特的賣點(diǎn)，這就是造成當(dāng)前困境的主要原因。所以，出現(xiàn)“處處都行，但無一精通”的尷尬境地，這樣一來，反而讓客戶不會對項(xiàng)目產(chǎn)生深刻的印象從而促進(jìn)銷售，所以我們的策略就是對項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)更詳細(xì)、更理性、更明確的定位，采取“突破一點(diǎn)，帶動全面”的戰(zhàn)略，從而確立項(xiàng)目市場的差異化，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知

8、度。同時(shí)又能使“北江明珠 冠城尊府”的推廣口號落到實(shí)處，讓市場、讓客戶能清清楚楚看到北江明珠“冠”在那里？“尊”在那里？“高檔”在那里？綜觀項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，我們一致認(rèn)為，更能吸引市場眼球的，客戶不能一眼看得明白，了解得透徹的應(yīng)該是項(xiàng)目的后天優(yōu)勢星級配套，星級酒店式服務(wù)和我們要營造的一個(gè)星級尊貴生活社區(qū)！讓業(yè)主認(rèn)識到選擇北江明珠，是體現(xiàn)個(gè)人尊貴身份的選擇。所以我們可以借助四星級酒店這個(gè)實(shí)物載體，讓市場確立北江明珠是一個(gè)星級的高檔尊貴社區(qū)形象，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的先天優(yōu)勢，以點(diǎn)帶面，打造項(xiàng)目的形象。所以，我們把項(xiàng)目重新具體定位為：清遠(yuǎn)核心價(jià)值區(qū)內(nèi)首家星級尊貴豪宅為了更全面更具體的詮釋這個(gè)概念，讓“星級”

9、落到實(shí)處，我們確立以下支撐星級概念的分賣點(diǎn)：星級大堂星級會所星級物管星級配套 對分賣點(diǎn)的具體詮釋，在以下的具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行的時(shí)候，我們分別予以詳述。四、 入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)l 項(xiàng)目銷售條件完全具備為最佳入市時(shí)機(jī)。l 銷售前期部分推廣到位，提出的核心概念在市場上已經(jīng)產(chǎn)生了一定的知名度為入市的先決條件。l 可以采取淡市造市策略。（如果入市的時(shí)候，是一般意義上的強(qiáng)市，人人都選擇在這一階段入市，那我們的廣告推廣可能淹沒在大家都在推廣的山海中，或者說得到同樣的效果需要更多的時(shí)間和精力；如果在一般意義上的弱市，可能會形成一枝獨(dú)秀的局面，達(dá)到推廣上的四兩撥千斤的效果從而實(shí)現(xiàn)即定的銷售目標(biāo)，盡快脫離戰(zhàn)場。）l 盡早入

10、市可以在銷售高峰期到來的時(shí)候進(jìn)行預(yù)熱。l 開盤時(shí)間初步?jīng)Q定在2003年8月16日。（結(jié)合天氣等做適當(dāng)調(diào)整）五、 銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏對一個(gè)樓盤來說至關(guān)重要，執(zhí)行方法就是人為制造熱銷現(xiàn)象，讓有從眾心理的客戶有緊迫感，讓他沒有太多的時(shí)間和空間來選擇。最終達(dá)到全部銷售的目的。<一> 7月30日前推出第一批單位（10批）認(rèn)購籌號登記發(fā)展商推出僅有的超值單位（建議A1戶型高中低各1套、A2戶型低層3套、B1戶型低層1套、B2戶型低層單位3套，分別為：A1（5、14、24）A2（7、11、13）B1（7）B2（7、10、14）這樣一來，一方面可以讓不同喜好的客戶有全面的選擇，但另一方面是選擇的空間

11、不多，同時(shí)傳達(dá)其它的房號稀缺的消息制造緊迫感，促進(jìn)成交。同時(shí)實(shí)際的情況可現(xiàn)場靈活調(diào)整。）<二> 約8月15日加推出第二批單位（15）發(fā)展商推出最靚的單位（發(fā)展商保留的最好的房號推出市場） 六、銷售目標(biāo) 優(yōu)良的銷售業(yè)績，除了人為的主觀因素以外，最終的結(jié)果是取決于樓盤的本身和發(fā)展商支持，如：工程進(jìn)度和形象、示范單位的檔次和形象、售樓現(xiàn)場的包裝、營銷推廣資金的準(zhǔn)備等。相對目前的現(xiàn)狀來說，項(xiàng)目處于交通要道，樓盤的進(jìn)度一目了然，按照正常進(jìn)度，因?yàn)轫?xiàng)目可以時(shí)刻被關(guān)注，在心理因素上本身就顯得相對較慢，如果再出現(xiàn)一些意外的事故，就會非?？浯蟮南魅跏袌鰧?xiàng)目的信心，影響客戶對發(fā)展商的看法。事實(shí)上，據(jù)

12、不完全統(tǒng)計(jì)，越君豪庭有50%的客戶就是因?yàn)槠浒l(fā)展商來自香港才增加了信心采取了行動，對他們來說，來自香港就意味著發(fā)展商的實(shí)力雄厚，不會出現(xiàn)資金不足而后力不繼的情況，所以越君豪庭在項(xiàng)目開始的時(shí)候就顯得底氣十足。因此當(dāng)前我們的重要任務(wù)就是盡可能恢復(fù)市場對項(xiàng)目的信心，以一種強(qiáng)者姿態(tài)重新入市，顯示出開發(fā)商過人實(shí)力，同時(shí)盡最大可能在開盤后銷售一炮打響，樹立口碑。 所以，制訂銷售任務(wù)要根據(jù)項(xiàng)目階段性的狀態(tài)和銷售推廣策略來分階段制訂。按照七月拿到銷售許可證、七月底樣板房到位（最好是新的營銷中心到位、現(xiàn)場包裝到位）、 項(xiàng)目十月中旬封頂?shù)倪M(jìn)度計(jì)劃。我司初步厘定以下銷售目標(biāo)： 營銷時(shí)段 累計(jì)完成 正式開盤后三個(gè)月內(nèi)

13、（預(yù)計(jì)11月中旬） 40%（39套） 11.15日春節(jié)前 70%（29套） 入伙前 90%（19套） 七、價(jià)格策略 肯定要走“低開高走”的價(jià)格策略，針對一級競爭對手越君豪庭起價(jià)比我們低，在某一種程度上形成了價(jià)格比北江明珠低的市場假象（也不完全排除客戶實(shí)際成交價(jià)格確實(shí)比我們低的可能性），結(jié)合前期市場的反映情況，我們建議以均價(jià)2375元/平方米為基礎(chǔ)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。同時(shí)選取幾套（建議10套）作為叩開市場的先頭兵，低價(jià)入市，努力爭取在市場上形成北江明珠項(xiàng)目有很高的性價(jià)比的現(xiàn)象。在推出第二批房號時(shí)可以再做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。八、付款策略要引發(fā)目標(biāo)客戶的購買欲，取得銷售成功，除物業(yè)本身的質(zhì)素及相關(guān)因素外，靈活

14、的付款方式也是銷售的關(guān)鍵。由于本項(xiàng)目屬遠(yuǎn)期樓花，客戶的信心有一定的影響，因此項(xiàng)目獨(dú)特的良好的付款方式可以給客戶充分的信心，對于發(fā)展商的銷售進(jìn)度有充分的促進(jìn)，資金的回收也有一定的保障。以下方式可選用或組合使用。A、銀行按揭1、 銀行提供30年按揭2、 爭取二成首期可以考慮業(yè)主首付一成，另外一成入伙時(shí)支付。一方面制造市場上4萬元就可入住星級服務(wù)的豪宅的噱頭，另一方面可以減輕業(yè)主購房、裝修的資金的壓力。3、 三成首期可以考慮首期一成、封頂一成、入伙一成。B、一次性付款 1、可否考慮首期4成，封頂4成，入伙2成的超值付款方式。九、項(xiàng)目現(xiàn)場包裝方案1. 售樓處于七月三十日前完成裝修便驗(yàn)收。（委托專業(yè)裝修

15、公司完成）A、 地點(diǎn)：原擬訂處B、 布置：l 入口的文章，在入口就要營造一個(gè)酒店式高檔豪華的氣氛。l 與門相對的墻壁掛一幅小區(qū)全景圖（鳥瞰圖）l 重新制作星級大堂、物業(yè)管理、會所、配套展板。l 大廳的右側(cè)擺放接待臺l 中央擺放小區(qū)規(guī)劃模型、樓盤模型和戶型模型l 樓盤效果圖和平面圖懸掛于墻壁的顯眼處l 五證制作成展板掛于墻體或立在地面l 銷控板l 其它渲染現(xiàn)場感性氣氛的展板和裝飾物l 電視宣傳片的反復(fù)播放l 控制房號期間，懸掛記數(shù)牌彰顯身份，您僅有 個(gè)選擇機(jī)會！請及時(shí)把握！l 樓體掛幅：北江明珠，市政府“2·28”重點(diǎn)工程 北江明珠，給你一個(gè)星級的家！ 入戶超大綠色陽臺 尊享園林空中泳

16、池！2. 樣板房a) 完成時(shí)間：七月三十日前完成并驗(yàn)收b) 主體格調(diào)以富麗堂皇為主（金黃色），凸現(xiàn)業(yè)主尊榮華貴。c) 考慮因素：樓層景觀、朝向、視野等因素?？礃切诺赖牟贾煤透鞣N導(dǎo)示系統(tǒng)的標(biāo)明。d) 重點(diǎn)因素：采用特種隔音玻璃，解決嘈雜問題e) 其它：體現(xiàn)出頂級豪宅的品位感，如在樣板房入口處安置一個(gè)非常有服務(wù)水平的保安或侍者（配有專門的有檔次的服裝、鞋帽、手套等），用一種專業(yè)的服務(wù)姿態(tài)為客戶做看房指引。讓客戶感受到受到不一般的尊重和體現(xiàn)個(gè)人的優(yōu)越感和成功感。3. 圍墻營造周圍施工現(xiàn)場的環(huán)境可以體現(xiàn)發(fā)展商的管理水平、塑造項(xiàng)目整體形象和提升客戶的購買信心。l 現(xiàn)有西面的圍墻拆除后移，堆積材料遷移，騰

17、出空地做成休閑廣場，并與鴻基連接，便于在此廣場舉行經(jīng)常性的促銷活動，積聚人氣，帶動銷售。同時(shí)使業(yè)主去售樓處的時(shí)間縮短，為更好的銷售創(chuàng)造條件。廣場不一定做出來，但土地一定要平整，部分硬化、綠化。噴泉廣場的效果圖要能提供給銷售現(xiàn)場。l 其它圍墻段由廣告公司擬訂包裝內(nèi)容和形式l 項(xiàng)目周邊主要路段插布燈桿旗、彩旗十、戶外廣告安排l 擬訂在新城區(qū)繁華地段樹立二塊廣告牌，舊城區(qū)繁華地段樹立二塊廣告牌l 新城區(qū)：廣清路上小市轉(zhuǎn)盤附近或汽車站附近、贏之城附近l 舊城區(qū)：先鋒路上可以考慮燈桿旗或彩旗、中山公園附近、新中源營銷中心附近（已定）。l 推出時(shí)間：開盤前一周一次性推出l 內(nèi)容和口號如下：十一、報(bào)紙媒體推

18、廣計(jì)劃 為了打造幾個(gè)“星級”的概念，有必要在媒體上作出相關(guān)的廣告，包括硬版廣告和軟性新聞以及人物訪談幾個(gè)方面。硬版廣告： 媒體清遠(yuǎn)日報(bào)主題北江明珠，星級生活 ，成就人生！ 時(shí)間第一階段：按七月中旬銷售許可證到位，到位后預(yù)告超值內(nèi)部認(rèn)購的消息。開盤前一周內(nèi)安排周一、周三、周五。共四次。 第二階段：開盤后三個(gè)月內(nèi)，每周保證兩次。共六次。并穿插一定數(shù)量的軟性新聞宣傳和軟文宣傳。 第三階段：開盤后六個(gè)月內(nèi)。酌情增減。 目的全力打造“星級”概念，把“星級”包括的內(nèi)容反復(fù)向市場渲染，確立市場差異化和提高識別度。 方法配合各種有震撼力的圖片和感性化標(biāo)語詮釋星級的生活！ 軟性新聞： 全面詮釋北江明珠的星級概念

19、：從星級大堂的給人的第一印象、星級會所的高貴生活、星級配套的便利生活、星級物業(yè)管理的舒心生活分項(xiàng)描述星級生活和星級享受！ 星級會所： 由于本物業(yè)為高消費(fèi)能力人士，需要與之相配套的娛樂服務(wù)設(shè)施現(xiàn)有四星級酒店物業(yè)，有可能也完全有能力滿足以上業(yè)主的要求，提升本物業(yè)的檔次。制造賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售，也是酒店盈利的一個(gè)方面。為了提升業(yè)主的身份，塑造會所的價(jià)值，建議采用私人會所的形式，除了酒店的客戶以外，其它客人以會籍制度（類似高爾夫會所）進(jìn)行經(jīng)營。建議入會費(fèi)3萬元左右?？梢詢?yōu)惠及免費(fèi)價(jià)格享受會所的一切設(shè)施。當(dāng)然根據(jù)情況，非客戶也可進(jìn)入消費(fèi)，但價(jià)格方面沒有會員優(yōu)惠。同時(shí)一定數(shù)量的業(yè)主也可贈送會員卡作為促銷手段。

20、根據(jù)現(xiàn)在物業(yè)情況，建議會所設(shè)施如下：1.豪華宴會廳 10.商務(wù)中心2.中，西餐廳 11.視聽中心3.半戶外咖啡室 12.卡拉OK歌舞廳4.桑拿浴室 13.的士高5.健身房 14.閱覽室6.壁球室 15.兒童游戲室7.乒乓球室 16.亞熱帶園林景觀戶外游泳池8.桌球室 17.亞熱帶戶外庭園（芭提亞風(fēng)格）9.麻雀室 18.多功能視像會議室19.美容美發(fā) 20.室內(nèi)高爾夫練習(xí)場星級大堂 凸現(xiàn)業(yè)主的尊榮華貴（附圖） 星級物管 尊貴的豪宅，需要與之相配套的酒店式物業(yè)管理，不僅是業(yè)主的安全、舒服的需要，更能提升物業(yè)的保值及價(jià)格，也是尊貴身份的體現(xiàn)。 由于清遠(yuǎn)大環(huán)境及物業(yè)情況的限制，可以利用國際知名物管公司

21、作為顧問，提供全套的酒店式家居管理服務(wù)。具體內(nèi)容如下：大堂禮賓式服務(wù) （酒店式保安、清潔、機(jī)電維修）家居服務(wù)：家庭清潔/整理 衣物洗燙/代為高級衣物干洗服務(wù) 代購物及速遞服務(wù) 清洗私家車輛等 烹調(diào)服務(wù) 業(yè)主家庭花木養(yǎng)護(hù) 嬰幼兒暫托服務(wù) 家庭維修 私人保姆服務(wù) 商務(wù)禮儀服務(wù)：酒店及火車票/機(jī)票代訂商務(wù)秘書服務(wù) 餐宴服務(wù)：會所訂餐/送餐 代訂/代辦豪華家庭宴會保健服務(wù)：定期組織業(yè)主體檢/建立業(yè)主健康檔案 無償配備急救箱/急救藥品 社區(qū)服務(wù)：邀請有關(guān)展覽/小區(qū)演出隊(duì)來社區(qū)服務(wù) 舉辦各種知識講座 高科技智能化電子眼遠(yuǎn)程監(jiān)控，智能化消防系統(tǒng)。紅外線圍墻等各式安全保障措施，一應(yīng)俱全，讓尊貴的業(yè)主完全享受皇

22、族禮遇。 皇者級生活素質(zhì)，當(dāng)然只有追求高品質(zhì)生活和藝術(shù)的您才值得擁有。十二、電視媒體計(jì)劃安排簡要說明：1、30秒電視標(biāo)版。開始于地方臺新聞中段插播，強(qiáng)化人們對三大概念及北江明珠的聯(lián)系，配合近期之報(bào)紙與電視在概念上的不斷深化，建立高品質(zhì)高起點(diǎn)的項(xiàng)目平臺，為銷售推廣助勢，原則上逢周五、周六增加1/2頻率，本片為了體現(xiàn)品質(zhì)，需進(jìn)行三維動畫制作片。2、8分鐘電視宣傳片。樓盤資料和優(yōu)勢的全面展現(xiàn)，業(yè)主可以現(xiàn)場欣賞，也可以壓制成VCD作為樓盤宣傳資料的一部分。備注：具體創(chuàng)意后期同電視廣告公司互動提供。十三、流動廣告推進(jìn)安排開盤前后各一個(gè)月公交巴士巡城。選定四條公交巴士，在巴士上噴繪宣傳廣告，線路選擇離項(xiàng)目

23、近一點(diǎn)附近人多一點(diǎn)及行車速度快一點(diǎn)的住宅小區(qū)路線，與公交部門聯(lián)系暫定兩個(gè)月。內(nèi)容以星級尊貴生活為主題。十四、發(fā)展商和代理商工作流程安排 發(fā)展商工作流程： 1、7月8日 對接的廣告公司、拍攝公司的確定 2、7月10日 樓盤禮物的確定 3、7月30日 樣板房裝修到位 4、8月8日 樣板房室內(nèi)裝飾到位 5、7月30日 看樓信道裝飾，主要是住宅梯的裝修 6、7月30日 廣場的清理、裝飾、燈光、硬綠化等 7、7月30日 售樓處的裝飾（內(nèi)部和外部） 8、10月15日 按照預(yù)定的施工進(jìn)度，封頂。 廣告公司工作流程： 1、7月5日 完成售樓資料戶型平面方案 2、7月10日 完成廣告牌平面方案 3、7月13日

24、完成電視宣傳廣告片的創(chuàng)意和細(xì)節(jié) 4、7月14日 車體廣告的車次、平面的確定 5、7月15日 完成售樓處新展板平面方案 6、7月17日 樓體掛幅的內(nèi)容和形式的確定 7、7月20日 完成售樓處廣場及導(dǎo)示牌裝飾方案 8、7月30日 完成電視宣傳廣告片初稿（電視） 9、8月5日 報(bào)紙媒體計(jì)劃平面廣告方案、軟性新聞方案的確定 11、8月8日 電視宣傳終稿確定和播放計(jì)劃的確定 12、8月10日 完成開盤儀式方案和現(xiàn)場包裝方案 13、8月15日 完成現(xiàn)場布置代理商工作內(nèi)容： 1、完成全面的包裝推廣方案 2、完成項(xiàng)目工作人員安排計(jì)劃 3、協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告公司的各項(xiàng)工作內(nèi)容和質(zhì)量。 4、及時(shí)掌握市場及競爭對手

25、的動態(tài)，在銷售策略上作出及時(shí)的調(diào)整。 5、隨時(shí)制訂出最符合市場的價(jià)格策略和推廣策略。 6、完成既定的工作任務(wù)。 7、全面協(xié)調(diào)開盤的各項(xiàng)工作。 8、售樓現(xiàn)場的管理和調(diào)配。 9、銷售氣氛的營造。十五、營銷推廣流程和營銷預(yù)算 一般來講，營銷推廣費(fèi)用絕大部分都集中在開盤后三個(gè)月內(nèi)，包括前期各種媒體的制作費(fèi)用和開盤前后的相對大量的推廣費(fèi)用，我們建議此階段的營銷費(fèi)用占用整個(gè)營銷費(fèi)用預(yù)算的7成以上。伴著節(jié)省發(fā)揮最大效用的原則，我們提出以下的初步預(yù)算： A、制作費(fèi)用時(shí)間內(nèi)容預(yù)算（元）責(zé)任方監(jiān)督方備注7/1-7/7戶型平面圖（16開雙面）1500廣告公司代理商3000份7/3-7/30戶外廣告牌130000廣告

26、公司代理商3塊，每塊半年期7/10-7/16宣傳海報(bào)4開雙面，營造星級概念6000廣告公司代理商3000份7/5-7/20售樓處展板（12*6）6000廣告公司代理商6塊，設(shè)計(jì)噴繪7/7-7/25售樓處廣場包裝10000廣告公司代理商部分導(dǎo)示系統(tǒng)和必要的裝飾7/14-7/15制作樓盤禮品雨傘、手提袋、電子禮物等20000制作公司代理商分檔次、類型制作7/10-7/15車體廣告40000廣告公司公交公司代理商計(jì)劃10輛車，半年期7/10-8/8電視廣告片50000制作公司代理商30秒宣傳和8分鐘廣告片7/15-8/8報(bào)紙平面廣告4000廣告公司代理商制作8個(gè)P7/20-8/14開盤現(xiàn)場布置及開盤費(fèi)用80000廣告公司代理商包括現(xiàn)場布置和“風(fēng)水大師”秀費(fèi)用。注：以上總計(jì)費(fèi)用為：347500元，所有制作項(xiàng)都需要發(fā)展商終審。B、推廣投入費(fèi)用（第一階段）第一期投入費(fèi)用：報(bào)紙：時(shí)間內(nèi)容費(fèi)用執(zhí)行方備注7/18（周五，拿到許可證后）內(nèi)部優(yōu)惠認(rèn)購消息7200代理商、廣告公司B版半版8/11（周一）新概念豪宅開盤消息7200代理商、廣告公司B版半版8/13（周三）新概念豪宅開盤消息7200代理商、廣告公司B版半版8/15（周