企業(yè)會計準則第3(投資性房地產(chǎn))比較

1、企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)比較與分析會計準則要點：一、制定背景 二、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換五、投資性房地產(chǎn)處置的核算方法六、投資性房地產(chǎn)信息披露七、執(zhí)行新會計準則對企業(yè)財務(wù)狀況影響分析 一、制定背景 投資性房地產(chǎn)特點：投資一般金額大、周期長、受市場價值的變動大、流動性和變觀能力較差，具有高風險高收益并存。與國際會計準則趨同。二、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量（一）投資性房地產(chǎn)的定義是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：1、已出租的土地使用權(quán)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。注意：計劃用于出租但

2、尚未出租的土地使用權(quán)除外2、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并準備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。注意：按國家規(guī)定認定的閑置土地使用權(quán)除外3、已出租的建筑物企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的、擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 注意：企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物除外 其他注意的方面：1、為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)：按企業(yè)會計準則固定資產(chǎn)2、作為存貨的房地產(chǎn)：按企業(yè)會計準則存貨3、企業(yè)代建的房地產(chǎn)：按企業(yè)會計準則建造合同；4、投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回的處理：按租賃（二）投資性房地產(chǎn)的確認滿足兩個條件：1、 與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入2、 該投資性房地產(chǎn)的成本

3、能可靠計量 注意的問題：1、已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿暫時，空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。2、一項房產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于產(chǎn)品生產(chǎn)、提供服務(wù)與管理。如果兩者能夠分別計量和出售，則可以分開確認，否則部分用于賺取租金或資本增值的，不可以確認為投資性房地產(chǎn)。3、母公司以經(jīng)營租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，作為母公司投資性房地產(chǎn)，但合并報表時作為企業(yè)集團自用房地產(chǎn)。（三）投資性房地產(chǎn)的取得方式與初始計量1外購、2自行建造 歷史成本原則、資本支出與收益支出區(qū)分原則三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）成本模式：無法獲得公允價值資產(chǎn)負債表列示： 資產(chǎn)的原始成本 ××

4、;××減：累計折舊 （ ××××）減：資產(chǎn)減值準備 （ ××××） 資產(chǎn)的賬面價值 ×××× （二）、公允價值模式有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才能采用公允價值模式。應(yīng)當同時滿足下列條件是：1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 資產(chǎn)負債表與利潤表列示：資產(chǎn)的原始成本 ×××

5、×資產(chǎn)增值/減值 +/或 ×××× 資產(chǎn)的公允價值 ×××× （三）成本模式與公允價值模式的比較 舉例 ：甲公司2002年末以4000 000元購入一房地產(chǎn)作為投資，2003年初租賃給乙公司，租賃期10年，每年租金為150 000。資產(chǎn)預(yù)計使用50年，無殘值。2003、2004、2005年末公允價值分別為：4100 000元、4300 000元和4450 000元。2002/12/31：投資性房地產(chǎn) 4000 000銀行存款 4000 000 公允價值模式：2003 2004 2005收取租金：借：銀行存

6、款 150 000 150 000 150 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 000 150 000 150 000 公允價值模式：借：投資性房地產(chǎn) 公允價值變動 100 000 200 000 150 000 貸：公允價值變動損益 100 000 200 000 150 000 成本模式：2003 2004 2005收取租金：借：銀行存款 150 000 150 000 150 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 000 150 000 150 000 計提折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本 80 000 80 000 80 000 貸：投資性房地產(chǎn) 80 000 80 000 80 000累計折舊 四、

7、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）轉(zhuǎn)換原因：房地產(chǎn)用途發(fā)生改變1、投資性房地產(chǎn)開始自用2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租3、自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值等（二）、轉(zhuǎn)換采用的方法公允價值模式與成本計量模式的比較類別成本計量模式公允價值模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)賬面價值作為轉(zhuǎn)換后自用資產(chǎn)入賬價值以轉(zhuǎn)換日公允價值作為自用房地產(chǎn)賬面價值，與原賬面價值的差額作為當期損益自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換前自用房地產(chǎn)賬面價值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)入賬價值以轉(zhuǎn)換日公允價值作為投資性房地產(chǎn)入賬價值，公允價值小于原賬面價值的差額作為當期損益；大于的差額計入資本公積（三）、會計處理1、成本

8、計量模式 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn) aaaaaaaaaaa投資性房地產(chǎn)累計折舊 bbbbbbbbb 投資性房地產(chǎn)減值準備 cccccccccc貸：投資性房地產(chǎn) aaaaaaaaa 累計折舊 bbbbbbbb 固定資產(chǎn)減值準備 ccccccccc對應(yīng)賬戶等值轉(zhuǎn)換自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) aaaaaaaaa 累計折舊 bbbbbbbb 固定資產(chǎn)減值準備 ccccccccc貸：固定資產(chǎn) aaaaaaaaa投資性房地產(chǎn)累計折舊 bbbbbbbb 投資性房地產(chǎn)減值準備 ccccccccc2 公允價值模式 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日公允價值作為自用房地產(chǎn)賬面價值，與

9、原賬面價值（以公允價值計量）的差額（無論正差或負差）作為當期損益 舉例：某公司在2006年5月31日將出租在外的辦公大樓收回以備自用，該出租的辦公大樓原賬面價值為8000萬元，其中成本為6000萬元，公允價值變動增值2000萬元。該辦公大樓在5月31日的公允價值為9500萬元。借：固定資產(chǎn) 9500 000貸：投資性房地產(chǎn)成本 6000 0000 投資性房地產(chǎn)公允價值變動 2000 0000 公允價值變動損益 1500 0000假設(shè)：2006年5月31日公允價值為7500 0000元：借：固定資產(chǎn) 7500 0000公允價值變動損益 500 0000貸：投資性房地產(chǎn)成本 6000 0000 投

10、資性房地產(chǎn)公允價值變動 2000 0000自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日公允價值作為投資性房地產(chǎn)入賬價值，公允價值小于原賬面價值的差額（負差）作為當期損益；大于原賬面價值的差額（正差）計入資本公積。舉例2004年3月1日，甲公司與乙公司簽定協(xié)議，將其開發(fā)的商務(wù)樓整體出租給乙公司，租賃期開始日為2004年3月15日。該商務(wù)樓的原賬面價值45 000萬元，未提減值準備，同日商務(wù)樓的公允價值為45 800萬元。借：投資性房地產(chǎn)成本 4 5800 0000貸：開發(fā)產(chǎn)品 4 5000 0000 資本公積其他資公積金轉(zhuǎn)入 800 0000假設(shè)：2006年3月1日公允價值為43 000萬元：借：投資性房

11、地產(chǎn)成本 4 3000 0000 公允價值變動損益 2000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 4 5000 0000五、投資性房地產(chǎn)處置的核算方法（一） 成本模式與公允價值模式的比較、類別成本模式公允價值模式1、處置收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入2、轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)賬面價值借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)-累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)應(yīng)交稅費-營業(yè)稅借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)-成本投資性房地產(chǎn)-公允價值變動損益3、累計公允價值變動損益無借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)收入自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的資本公積無借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入舉例某公司在2

12、004年5月31日將辦公大樓改為出租。該辦公大樓的原值為8000萬元，已計提折舊4600萬元，計提減值準備500萬元。假定改為出租以后，尚有剩余年限20年，估計凈殘值20萬元。該大樓于2006年8月5日出售，收入4000萬元存入銀行，假設(shè)按10%支付營業(yè)稅。 成本模式：1、轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以后年折舊額：（8000 4600 500 20）/ 20 = 144（萬元）2、轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以后20042006年折舊額：2004年折舊額：144÷12月×7月=84萬元2005年折舊額：144萬元2006年折舊額：144÷12月×8月=96萬元3、投資性房地產(chǎn)的

13、累計折舊額：4600 + 84 + 144 + 96 =4 924萬元4、計算2006年8月5日出售時，投資性房地產(chǎn)的賬面價值：8000 4 924 500 = 2576萬元5、投資性房地產(chǎn)的處置損益：4000 2576 4000×10% = 1024萬元6、會計分錄：處置收入：借：銀行存款4000 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 4000 0000處置成本：借：其他業(yè)務(wù)成本 2976 0000投資性房地產(chǎn)-累計折舊 4924 0000投資性房地產(chǎn)減值準備 500 0000貸：投資性房地產(chǎn) 8000 0000應(yīng)交稅費-營業(yè)稅 400 0000 公允價值模式：2004年3月1日，甲公司與乙公

14、司簽定協(xié)議，將其開發(fā)的商務(wù)樓整體出租給乙公司，租賃期開始日為2004年3月15日。該商務(wù)樓的原賬面價值45 000萬元，未提減值準備，同日商務(wù)樓的公允價值為45 800萬元。假設(shè)該商務(wù)樓按公允價值45800萬元轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)之后，2004、2005年末公允價值分別是：47 000、47 500萬元。甲公司將該大樓于2006年8月10日出售，收入47 200萬元存入銀行，假設(shè)按10%支付營業(yè)稅。1、2006年8月10日出售時，投資性房地產(chǎn)的賬面價值：成本：45 800萬元累計公允價值變動：2004/12/31：47 000 45 800 = 1 200萬元2005/12/31：47 500 4

15、7 000 = 500萬元 1 700 萬元2、會計分錄：處置收入：借：銀行存款47200 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 47200 0000處置成本：借：其他業(yè)務(wù)成本 52220 0000貸：投資性房地產(chǎn) 45800 0000 投資性房地產(chǎn)公允價值變動 1700 0000應(yīng)交稅費-營業(yè)稅 4720 0000結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益：借：公允價值變動損益 1700 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 1700 0000結(jié)轉(zhuǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的資本公積：借：資本公積其他資本公積 80 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 0000六、投資性房地產(chǎn)信息披露1、投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；2、采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況；3、采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公