企業(yè)貸款融資案例

1、企 業(yè) 貸 款 融 資 案 例企業(yè):董事長：財(cái)務(wù)總監(jiān)：項(xiàng)目經(jīng)理：董事長助理：會計(jì)：銀行:行長：信貸科長：信貸員：企業(yè)名稱：海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、科研技 術(shù)服務(wù)、興辦實(shí)業(yè)，新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng) 目投資；技術(shù)開發(fā)；技術(shù)服務(wù)；技術(shù) 咨詢；停車服務(wù)；出租辦公用房、商 業(yè)用房；健身服務(wù)；勞務(wù)服務(wù)；打字； 復(fù)?。粫h服務(wù)；技術(shù)培訓(xùn)；承辦展 覽展示；銷售百貨、工藝美術(shù)品、建筑材料、機(jī)械電氣設(shè)備 安裝。主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、出租物業(yè)的經(jīng)營、園區(qū)供電 供水、租賃及物業(yè)管理；金融街區(qū)域的總體規(guī)劃、土地開發(fā) 法定代表人：楊思釗法人代表身份證明書.暢思釧同志.框我卑檢任_董至圮

2、 職昜，L鈿戦袪主代査扎特此證現(xiàn)，2010年$月4日與曲iiF尋軒71二詁？00畀73狎單位地址痺南省荷匚市主貿(mào)皆1號 亠匝系電話項(xiàng)目行次期初余額期末余額一、營業(yè)收入1100000000.00125,000,000.00減：營業(yè)成本27300000.0075,000,000.00營業(yè)稅金及附加3230000.00200,000.00銷售費(fèi)用45000000.002,000,000.00管理費(fèi)用560000000.0015,710,000.00財(cái)務(wù)費(fèi)用610000000.004,150,000.00資產(chǎn)減值損失72340000.003,090,000.00力口：公允價(jià)值變動收益（損失以“一&qu

3、ot;號填列）8-投資收益（損失以“一"號填列93000000.003,150,000.00其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營業(yè)企業(yè)的投資收益10二、營業(yè)利潤（虧損以“一"號填列1418130000.0028,000,000.00力口：營業(yè)外收入154780000.005,000,000.00減：營業(yè)外支岀161340000.001,970,000.00其中：非流動資產(chǎn)處置損失17三、利潤總額（虧損總額以“一"號填列1921570000.0031,030,000.00減：所得稅費(fèi)用205392500.008,530,000.00四、凈利潤（凈虧損以“一"號填列211

4、6177500.0022,500,000.00五、每股收益22其中：基本每股收益23稀釋每股收益24單位：元資產(chǎn)年初余額期末余額負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）年初余額期末余額流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金14,063,000.008,151,310.00短期借款3,000,000.00500,000.00交易性金融資產(chǎn)150,000.00-交易性金融負(fù)債-應(yīng)收票據(jù)2,460,000.00660,000.00應(yīng)付票據(jù)2,000,000.001,000,000.00應(yīng)收賬款2,991,000.005,982,000.00應(yīng)付賬款9,538,000.009,538,000.00預(yù)付款項(xiàng)1,000,00

5、0.001,000,000.00預(yù)收款項(xiàng)-應(yīng)收利息-應(yīng)付職工薪酬1,100,000.001,800,000.00應(yīng)收股利-應(yīng)交稅費(fèi)366,000.002,267,310.00其他應(yīng)收款50,000.00 '50,000.00應(yīng)付利息10,000.00-25,800,000.0024,847,000.00應(yīng)付股利-322,158.50一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)-其他應(yīng)付款500,000.00500,000.00其他流動資產(chǎn)1,000,000.001,000,000.00一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債10,000,000.00-其他流動負(fù)債-流動資產(chǎn)合計(jì)47,514,000.0041,690,310.

6、00流動負(fù)債合計(jì)26,514,000.0015,927,468.50非流動資產(chǎn)：非流動負(fù)債：可供出售金融資產(chǎn)-長期借款6,000,000.0011,600,000.00持有至到期投資-應(yīng)付債券-長期應(yīng)收款-長期應(yīng)付款-長期股權(quán)投資2,500,000.002,500,000.00專項(xiàng)應(yīng)付款-投資性房地產(chǎn)-預(yù)計(jì)負(fù)債-固定資產(chǎn)11,000,000.0022,010,000.00遞延所得稅負(fù)債-減：累計(jì)折舊其他非流動負(fù)債-固定資產(chǎn)凈值11,000,000.0022,010,000.00非流動負(fù)債合計(jì)6,000,000.0011,600,000.00減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備負(fù)債合計(jì)32,514,000.00

7、27,527,468.50固定資產(chǎn)凈額11,000,000.0022,010,000.00在建工程15,000,000.004,280,000.00所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：工程物資-3,000,000.00實(shí)收資本（或股本）50,000,000.0050,000,000.00固定資產(chǎn)清理 - - 資本公積 - - 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-減：庫存股-無形資產(chǎn)-專項(xiàng)儲備無形資產(chǎn)6,000,000.005,400,000.00盈余公積1,000,000.001,247,704.00商譽(yù)-未分配利潤500,000.002,180,137.50長期待攤費(fèi)用-所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)1,500,000.0

8、053,427,841.50遞延所得稅資產(chǎn)-75,000.00其他非流動資產(chǎn)2,000,000.002,000,000.00非流動資產(chǎn)合計(jì)36,500,000.0039,265,000.00資產(chǎn)總計(jì)84,014,000.0080,955,310.00負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益4,014,000.0080,955,310.00（一）申辦貸款證和貸款卡貸款卡是企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)的基本條件，因此在申辦任何貸款業(yè)務(wù)之前，企業(yè)必須首先到當(dāng)?shù)刂袊嗣胥y行申請辦理 貸款卡。凡經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的 各類企事業(yè)單位需向國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)辦理貸款及提供經(jīng)濟(jì)擔(dān) 保的，均須向中國人民銀行申領(lǐng)貸款證和貸

9、款卡，并將發(fā)生 的貸款業(yè)務(wù)在貸款證和貸款卡上進(jìn)行記錄。人民銀行將在五 個(gè)工作日內(nèi)發(fā)給申請人li'z開戶許可證空宙松.夕卷馬地戶幵盛啟Mill甸ILarJt-U-：t. *11X1抵定禪人（*思初中債儲育IR此甸測Utt開戶騷肓海;市吏析貸款證和貸款卡。公司除了上述已經(jīng)提供的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、稅 務(wù)登記證等還提供了開 戶許可證。聲編號；鮎拆爲(wèi)知貸款尺申請書f-1申請人全稱，海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司亀織機(jī)構(gòu)代碼：0衛(wèi)7”兀-6-貸救卡鬻碼：23334昭凝代SACftJKh身份證件號碼=4301口1新0091術(shù)849 i裁扎:王小泰身蚯呂禍:I泅湖ftS02042iaXH申詒人絞諾”本

10、按告書中所填清;農(nóng)數(shù)粥朋附逞的JK袈均屬實(shí)，如有慮愎.舷曼人民很行照飆電特此?觥 ”法定代靑B勿者人基支衛(wèi)思釗-本次申請的為項(xiàng)目貸款，所以公司還提供了 國有土地使用 證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程 施工許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證中華人民比剛科建筑工程施工許可證能1削打電:曲申廬 中二幾輒至*ME玉:JE匚耳膏 K審真工番可孟工厲J二 髯矗11M4U悄=出/和單肉!*：見三 椰:補(bǔ) 畤 rU4AaLfT*E刊塁工皿二TFi>T3_.他玉*rlTura -P :rm < ii« .上矗 .丸武掃：MtZ F-UttH.中中人怔從期|口1£注那空

11、制（二）提出借款申請企業(yè)向銀行借款時(shí)，首先應(yīng)向主辦銀行或其經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直 接提出申請。申請時(shí)，企業(yè)應(yīng)提交包括借款金額、 借款用途、 償還能力及還款方式等內(nèi)容的借款申請書，并提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件、 貸款卡復(fù)印件、財(cái)務(wù)報(bào)表、 項(xiàng)目貸款的還需提供可行性報(bào)告等。首先，公司前面已經(jīng)提供了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、貸款 卡等，還提供了授權(quán)委托書。K-本at權(quán)魏衽書申郵 叢楊息劉累*舷地產(chǎn)開發(fā)書隈賞任輕甸的捷宦代表 人，現(xiàn)授權(quán)委托我茲司范直空戛為掾金旬的代理人 以*壘罰前名義來班行申渣 貸款，件理人在此過程中曠益斟勺一切工件與之有關(guān)的一切車打我們均子#母無蚌計(jì)委It權(quán).舞此委托匚-代理人=石小莓性和:

12、宜豐時(shí)麵單位；歲苞房地戸開念奇任有眼公司部門*財(cái)舅部門Rik： 蛀鎰備代罐人身樹證號碼：5.3Q17219Spgi4JB49法足代老人纏翅J代握人：石小琴+?R15 ni g 70 H然后，基于公司申請的是項(xiàng)目貸款，所以提供了項(xiàng)目開發(fā)可行性報(bào)告夕苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告夕苑房地產(chǎn)商住樓規(guī)劃（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)）開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告呈報(bào)單位：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呈報(bào)時(shí)間：二 0 一四年十二月十九日一、項(xiàng)目概況（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件項(xiàng)目基地在海南省?？谑兴{(lán)天路 103 號 ，東至世貿(mào)西 路，西鄰文化路文華大酒店，北靠濱海大道，南隔環(huán)衛(wèi)大廈 等樓與金貿(mào)中路相望。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹？诘慕鹑谫Q(mào)

13、易開發(fā) 區(qū)，濱海大道文化路路口西南角，東鄰文華大酒店，北靠紫 金花園。 A、 B、 C 三地塊為本花園規(guī)劃分區(qū)，旺中有靜，生 活交通便利；湖光山色與園區(qū)景觀親水長廊連城一片，交相 輝映，日暮晚襲，波光粼粼，自然畫卷，盡收眼底。（二）、規(guī)劃方案夕苑房地產(chǎn) A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)規(guī)劃總用地面積 159.70 畝， 其中 C 區(qū)用地面積為 88.99 畝，計(jì)劃居住人口 4568人，規(guī)劃 以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn) 了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī) 劃東部地塊以居住為主，沿明七路以商業(yè)、辦公為主，西北 邊沿滄江河一側(cè)作景觀長廊兼容一部分休閑、娛樂、健身

14、場 所?？偨ㄖ娣e為 140605川，其中12層或12層以下住宅 91364 m2； 18層住宅建筑面積為 35316川；商業(yè)、公用、辦 公建筑面積為 3840 m；地下儲藏室及地下車庫建筑面積 10086 m；地下車庫1305個(gè)，建筑密度17% ,容積率為2.2 整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn) 了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn) 的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設(shè)條件（一）建設(shè)地點(diǎn)條件1 、該規(guī)劃區(qū)地理位臵優(yōu)越，項(xiàng)目地塊位于海南省海口 市藍(lán)天路 103 號。2、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。3、濱海大道是海口市的主干道之一

15、，為八快二慢設(shè)計(jì)， 快慢車道間有綠帶化，集中了多條交通路線，交通便利。4、地塊大，但容積率較低，可規(guī)劃彈性充足，場地地 形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電 視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，市場、超市、銀行、郵局、餐 飲、健身、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。（二）建設(shè)實(shí)施條件1、夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 1998 年注冊成立的高科 技生物工程公司，經(jīng)歷十三年的發(fā)展已成為一家集科研、生 產(chǎn)、銷售為一體的國家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)、海南省民營 科技企業(yè)。 公司始終堅(jiān)持以 “創(chuàng)造未來， 永續(xù)發(fā)展” 為己任， 決心為龍華區(qū)的美好生活而貢獻(xiàn)力量。2、該地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)

16、條件已通過審批，而且海 口市政府承諾可以減免規(guī)費(fèi)，詳細(xì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)均在落實(shí) 中。3、該規(guī)劃分區(qū)地理位置優(yōu)越，位于濱海大道金融貿(mào)易 開發(fā)區(qū)，這里是海口近幾年重點(diǎn)開發(fā)的地區(qū)，被稱為“?？?的外灘”，未來有很大的升值潛力，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天 獨(dú)厚的條件。三、投資環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政 策的目的是為了抑制房價(jià)的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康 穩(wěn)定發(fā)展， 系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、 規(guī)范， 而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng) 量，對增量房價(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價(jià)總 體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。2、項(xiàng)目由合作集團(tuán)

17、開發(fā)，作為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，其品牌效應(yīng)必然能夠給項(xiàng)目帶來進(jìn)一步的增值。（二）微觀環(huán)境分析1、隨著美蘭區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷深化及調(diào) 整轉(zhuǎn)移。美蘭區(qū)交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)龍 華已發(fā)展成為海口經(jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。另?？趯?該鎮(zhèn)、街進(jìn)行調(diào)整， 人工數(shù)量的不斷增加及居住的日益集中， 對住房的要求更加緊迫，近年來美蘭區(qū)的房地產(chǎn)投資開發(fā)已 邁入穩(wěn)健的增長期，樓價(jià)有了較大的上升空間。種種利好因 素均預(yù)示著美蘭板塊巨大的升值潛力，刺激房地產(chǎn)投資開 發(fā)。2、近年來，慧遠(yuǎn)美林谷和亞洲豪園等的成功開發(fā)，在 美蘭房地產(chǎn)市場引起轟動效應(yīng)。目前，高明較高素質(zhì)的樓盤 有慧遠(yuǎn)美林谷、亞洲豪園

18、、現(xiàn)代花園、和信廣場、海悅東方 等，這些樓盤成為了市場的焦點(diǎn)。這些高素質(zhì)樓盤的出現(xiàn)改 變了人們對高檔物業(yè)的消費(fèi)觀念，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的 配套設(shè)施，精致的室內(nèi)裝修，逐漸已成為市民的消費(fèi)方向。3、美蘭區(qū)投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是公司 十幾年來與美蘭區(qū)委、區(qū)政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā) 展集團(tuán)所屬企業(yè)在美蘭區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。夕 苑房地產(chǎn)的開發(fā)，是夕苑集團(tuán)公司發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要一步，是 壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù) 發(fā)展的動力之源。四、市場分析與價(jià)格預(yù)測（一）市場發(fā)展前景分析1、根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)限購政策以及美 蘭區(qū)場供需狀況等方面情況調(diào)查表明

19、，美蘭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 前景目前有壓力，成交量萎縮，買房者觀望情緒趨濃，以致 于影響房地產(chǎn)商開發(fā)的正常腳步。但對正處于高速發(fā)展的縣 級城市美蘭區(qū)來講，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及人口城鎮(zhèn)化的剛性 需求， 又是相互矛盾的。 現(xiàn)要壓力越大， 未來的反彈就越高。 儲備更多的稀缺的土地資源，將是任何房地產(chǎn)公司重要的不 可多得的寶貴財(cái)富，為站立發(fā)展的另一個(gè)制高點(diǎn)的重要基 礎(chǔ)。品房價(jià)格居高不下。2、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力 度，將極大地改善城鎮(zhèn)面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，推 進(jìn)龍美蘭的人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身精品居住城市行列， 并吸引更多人群到美蘭購房居住。3、房地產(chǎn)營銷方式的改變 ,房地產(chǎn)銷售

20、方式從原始的概 念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。 競爭由單一的價(jià)格競爭、 質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、 質(zhì)量、 品牌、 環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。則提供便利、舒 適的高性價(jià)住宅成為奪得房地產(chǎn)開發(fā)橋頭堡的重要手段。（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是鐘愛于美蘭區(qū)居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；二是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次臵業(yè)的購房群；三是當(dāng)?shù)爻墙既丝诔擎?zhèn)化臵業(yè)的購房群； 四是致力于高明建設(shè)及創(chuàng)業(yè)、工作的外來購房群體。（三）、價(jià)格預(yù)測根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨 勢，本項(xiàng)目預(yù)測價(jià)格：1、別墅均價(jià)11600元/川；2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià) 7500元加

21、；3、車位均價(jià) 5.5 萬元 /個(gè)；4、儲藏室均價(jià)1500元/m2o （以年CPI增長率計(jì)取價(jià)格 增幅）五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（一）工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1 、現(xiàn)已取得了土地使用權(quán)，將于今年底房地產(chǎn)開發(fā)各 相關(guān)人員配備，完成項(xiàng)目規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工 程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，并著手售樓部建設(shè)、策劃宣傳， 滿足 2012 年開工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)C區(qū)中市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的小高層住宅和高層住宅，回收部分資金后再連續(xù)開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地下 停車場等單體工程，待配套設(shè)施完善后以及有良好的市場效 應(yīng)時(shí)再推進(jìn)開發(fā) A 區(qū)、 B 區(qū)。擬開發(fā)建設(shè)期為 4年（201

22、2 2015 年），2012-2014 年中擬開發(fā)面積 140605 m2,2014 年-2015 年擬開發(fā)面積111717 m。3、以高管的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo) 制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán) 格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn) 率。（二）、銷售計(jì)劃及營銷策略1 、銷售計(jì)劃 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及高明區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng) 目擬銷售周期為四年： 2013 年銷售收入 2.3 億元；2015 年銷 售收入 3.3 億元； 2018 年銷售收入 4.5 億元。2、營銷策略秉承企業(yè)“品質(zhì)生活、愛夕苑”的經(jīng)營理 念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分

23、發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過 以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（ 1 ）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場 的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位， 建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略， 實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站 牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購 房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與 接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、 人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一 的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)

24、代理等多元 化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競 爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的 服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用金葵子 的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋 的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn) 中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低 開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順 序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成 人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、 保值”的

25、信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算按每畝 173.6 萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84 萬元（出讓金總額 8,266.83 萬元，契稅 248 萬元）， 項(xiàng)目開發(fā)總投資為 31,525.03 萬元。二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27 萬元。其中自有資金 12,600.27 萬元 （含本項(xiàng)目銷售 回籠資金再投入 10,545.18 萬元 ）,借入資金 ,14，000 萬元（其 中中油公司貸款剩余額 2， 500.00 萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院 欠（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、利潤估算表本項(xiàng)目凈利潤 6045 萬元

26、，凈利率 6.45%。預(yù)測前提：土地 173.6 萬元 /畝；營業(yè)收入 10 億元；平均銷售單價(jià) 11600 元/平方米；營業(yè)成本 9.3955 億元；單位成本 10825 元 /平方米；2、現(xiàn)金流量估算表（見附表 6 ） 本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量 2,141.06 萬元。測算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后） =項(xiàng)目凈利潤 /項(xiàng)目投資支出總額=6.45% 。（數(shù)據(jù)見附表 5）（2）、動態(tài)分析項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 6450 萬元，凈現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行。經(jīng)計(jì)算， 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率 8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行

27、。七、結(jié)論 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán) “一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心 的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效 益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開 發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評價(jià)等多個(gè)角 度論證表明， 在土地價(jià)格 173.6 萬元畝以內(nèi)拍得該宗土地， 進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目在投 資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行 性，又有可操作性。資金用途及還款來源說明 此次借款主要用于濱海別墅項(xiàng)目建設(shè)。還款主要來源為 商品房款銷售收入。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入說明： 住宅總建筑面積：平

28、方米銷售均價(jià)11500元/川銷售收入 10億元第一期工程 A區(qū)19227 m2, 1.2萬元/ m2預(yù)計(jì)銷售收入 28840.5 萬元第二期工程 B 區(qū) 28330 m， 1.1 萬元 /m預(yù)計(jì)銷售收入 21163 萬元第三期C區(qū)工程38440 m, 1.3萬元/ m預(yù)計(jì)銷售收入 49972 萬元夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二O四年十二月十九日濱海別墅”項(xiàng)目資金貸款申請書項(xiàng)目貸款申請夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2015 年 1月 12 日一、公司基本情況：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2010年5月 10日成立，注冊地址為 海南省?？谑刑枺蕴枮?430100000， 法人代表?xiàng)钏坚摚?公司類型為有限責(zé)任公

29、司， 經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā) , 經(jīng)營注冊資金為人民幣 5000 萬元，占出資比例的 50%；自然人出資 3000萬元,出資方式為貨幣。開發(fā)資質(zhì)為 3 級。 二、夕苑總公司基本情況公司高級管理人員基本情況夕苑地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，集工程建 筑、裝飾設(shè)計(jì)、 商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理等為一體的綜合性、跨區(qū)域的大 型民營企業(yè)。公司總部位于?？谑薪鹦阒新?1 路，凈資產(chǎn) 84014000 元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)及建筑總承包資質(zhì)。 公司旗下企業(yè)有房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司、海南省工程有限公司。集團(tuán)共有員工 5000 余名，中級專 業(yè)技術(shù)職稱人數(shù)占公司總?cè)藬?shù)的 20%以上，其中有高級專業(yè)職稱 300 多

30、人，集團(tuán)公司董事長 1 名、公司主要領(lǐng)導(dǎo)平均學(xué)歷在本科以上，全 部擁有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。 法人代表?xiàng)钏坚?，男、大學(xué)本科文化、工程師、經(jīng)濟(jì)師、 1970 年出 生， 1990 年參加工作，就職于無不良信用記錄。三）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和需求“濱 海別墅”是由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)， 海藍(lán)明珠別墅 群是?？谑姓攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地面積 86497 平方米， 總建筑面積35萬川，規(guī)劃為中高檔別墅，全部為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。前期項(xiàng)目總投資 4億元（原可研報(bào)告總投為 3億元，由于建設(shè) 工程延遲一年多， 成本增加約 20%，土地款 6000萬元,2014年2 月底 已經(jīng)投入資金 2.3億元，其中公司

31、資本金 1.8 億元、工程已經(jīng)建設(shè)到 整體 73%。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入 7.8 億元。四證情況，目前已經(jīng)取得所 有證書。預(yù)計(jì)工程在 2015年2月建設(shè)到達(dá) 100%，2015年 11月開始 銷售。施工單位為?？谑」こ逃邢薰?。四）、 借款用途： 為繼續(xù)擴(kuò)大我公司的區(qū)位優(yōu)勢，我公司決定開展“濱海別墅”三 期工程、現(xiàn)尚差資金缺口 5000 萬元，需要貸款 5000萬元，借款期限 3年（ 2015年4月30日至 2018年4月30日）。五）、保障措施： 為了保證還款，我公司承諾用位于?？谑兴{(lán)天路土地瓊國用（2008）第 0203622 號及“名門商業(yè)廣場”一、二期項(xiàng)目、濱海別 墅預(yù)售商品房作為資金使用

32、的安全保證，其中房產(chǎn)面積 55000 平方 （證號 34312）、土地面積 100000 平方（證號 66241461）；抵押物評 估價(jià)值為 6000多萬元，評估依據(jù)為： 2014年 11月 20日海口市房地 產(chǎn)評估有限責(zé)任公司的預(yù)評估報(bào)告。 我公司名門商業(yè)廣場的每月租金 及月營業(yè)利潤額為 300 萬元，該收入足以覆蓋資金使用的每月利息成 本。項(xiàng)目總投資 2.5 億元，公司資本金 1.8 億元和股東追加投入 1.3 億元，資金缺口 5000 萬元，籌資來源：（1）想通過項(xiàng)目來融資 5000萬元，年成本 15.5-17%，期限 3 年， （2）預(yù)售收入 10億元占 28%（3）股東追加投入 1.

33、3 億元。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和用途六）、還款來源我公司目前所開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行，資金回收周期為 20 個(gè) 月，況且濱海別墅二期、三期尚存大量土地（約 198000 平方米），加 上濱海別墅二期已被政府規(guī)劃為商業(yè)中心， 其地價(jià)升值、 房價(jià)大幅上 漲，未來兩年內(nèi)， 我公司所有土地開發(fā)完畢，參照目前周邊交易價(jià)格 體系，預(yù)計(jì)可獲利 7000 萬至 8000 萬元。且名門商業(yè)廣場項(xiàng)目，又可 獲利約 2.1億元，我公司相信， 3 年內(nèi)無壓力償還 5000萬元貸款。 我公司承諾：按時(shí)還息，按時(shí)還本。特此申請！夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2015年 1月 12日（三）貸款銀行受理,貸款銀行對企業(yè)進(jìn)行面談訪問 關(guān)于夕苑

34、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訪談報(bào)告 訪談目的：為了更進(jìn)一步了解該公司的狀況，貸款需求，還款能力， 運(yùn)營情況，使我行發(fā)放的貸款有還款保障。調(diào)查對象：該公司董事長，財(cái)務(wù)總監(jiān)，項(xiàng)目經(jīng)理以及保安以下是訪談內(nèi)容：訪談對象：楊思釗 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 訪談時(shí)間： 2015 年 2 月 5 日訪談地點(diǎn)：董事長辦公室訪談內(nèi)容：信貸員曾婭（以下簡稱曾） ：楊董，我想問一下，您是什么學(xué)歷呢？ 董事長楊思釗（以下簡稱楊董） ： 本科學(xué)歷。 曾：你是在什么時(shí)候開始確立自己的發(fā)展方向的呢？楊董： 大概大二開始， 我確立了自己的奮斗目標(biāo)與發(fā)展方向。 當(dāng)時(shí)就開始了解一些房地產(chǎn)項(xiàng) 目。曾：那你在大學(xué)里的時(shí)候?yàn)榱?/p>

35、以后都做了些什么準(zhǔn)備??？楊董：也沒什么具體的。 就是平時(shí)多看一些資料， 同時(shí)把學(xué)習(xí)搞好。 還參加了一些活動競賽， 來提高自己的見識和實(shí)際能力。 大三的時(shí)候就開始參加一些大大小小的面試了。 多和一些在地產(chǎn)公司的朋友交流，建立自己的交際圈子。曾：那你在這條路上有沒有遇到挫折與阻礙的時(shí)候呢？楊董：肯定是有的啊。最早的一次就是在大二的時(shí)候，那時(shí)候特別迷茫，完全就不以，對現(xiàn) 在我自己來說，我已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自己的最初目標(biāo)。 目設(shè)計(jì)的資料之類的內(nèi)容。到了大 三的時(shí)候，我就決定要考取研究生，主攻房產(chǎn)。 想再堅(jiān)持下去了，感覺好累好累。 后來有一位老師， 他是我們這個(gè)專業(yè)的老師， 也算是我的學(xué)長， 在一次閑談的時(shí)候和

36、 我談了很多， 我感覺他真的是用心在和我說， 現(xiàn)在都記得他當(dāng)時(shí)的樣子。 然后我就開 始繼續(xù)堅(jiān)持。 還有一次是在大三的時(shí)候， 當(dāng)時(shí)有一家知名企業(yè)在校園舉辦了一場精英招聘會。 我當(dāng)時(shí)很激動很興奮， 心里想著這下終于可以實(shí)現(xiàn)自己的夢想了。 結(jié)果面試 的時(shí)候直接被刷下來了。 當(dāng)時(shí)的我， 沒有面試經(jīng)驗(yàn)，也沒有技巧之類什么的，真正輪 腦子里都一片空白到自己的時(shí)候， 已經(jīng)緊張到不行了， 手心里全都是汗。 看著三位主 考官坐在那里， ，什么都記不起來了。不過后來還是好起來了，慢慢振作就是。 曾：我想在公司創(chuàng)立初期肯定有諸多不順，那是什么支持著你走下去的呢？ 楊董： 這個(gè)怎么說呢， 大概是心底那份不服輸?shù)牡摹?

37、因?yàn)槲业倪@個(gè)性格一直是我支持我的動 力。我想，也許任何一個(gè)人只要堅(jiān)持一直不放棄，就會成功吧。另外還有原因的話， 也許就是我的親人了， 我們家的收入屬于那種中下水平吧， 家里人一直都希望著我走 出來，也為我付出了很多吧， 我想，如果我不好好努力， 我拿什么去回報(bào)他們的期望？ 我是沒有傘的孩子，只有拼命地向前跑。就這樣了吧。曾：您覺得對于現(xiàn)在公司的經(jīng)營狀況與業(yè)績，您還滿意嗎？我是比較滿意的。曾： 您覺得公司的哪些地方值得發(fā)揚(yáng)，公司哪些地方存在著不足呢？楊董： 就目前來說 ,值得發(fā)揚(yáng)的是公司員工的積極性 ,公司的每個(gè)員工的能里都很強(qiáng) ,工作的意 愿十分高 ,有耐心和犧牲精神 ,工作氛圍良好這個(gè)是值得

38、發(fā)揚(yáng)的。 不足的地方就是創(chuàng)新方 面有待提高 ,這方面呢公司目前也在提倡大家積極參與討論公司的發(fā)展方向,想常人之不能想 ,集思廣益。曾：在您看來，如何才能把一個(gè)公司做強(qiáng)做大？楊董： 我認(rèn)為一個(gè)公司要想做強(qiáng)做大 ,首先要有一個(gè)明確的目標(biāo)。而且對公司的性質(zhì)和定位 要明確 ,德魯克就曾經(jīng)提出三個(gè)思考 ,第一 :我們的公司是什么 ,第二 :我們公司將是什么 第三 :我們公司應(yīng)該是什么。 當(dāng)然還有很多因素存在 ,比如公司的核心競爭力、 公司的制 度、經(jīng)營理念、管理制度、員工行為等都決定一個(gè)公司的發(fā)展,這些都是要注意的。訪談對象：石小琴 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)訪談時(shí)間： 2015 年 2

39、 月 6 號訪談地點(diǎn)：財(cái)務(wù)總監(jiān)辦公室信貸員曾婭（以下簡稱曾） ：公司財(cái)務(wù)權(quán)限和責(zé)任是什么？和其他部門的協(xié)作情況如何？ 財(cái)務(wù)總監(jiān)石小琴（石總） ： 營業(yè)部財(cái)務(wù)各自對外，其他營業(yè)部財(cái)務(wù)分工明確，財(cái)務(wù)與營業(yè) 部財(cái)務(wù)在分工上只負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)上指導(dǎo)和管理， 營業(yè)部財(cái)務(wù)直接對 營業(yè)部總經(jīng)理負(fù)責(zé)，營業(yè)部財(cái)務(wù)的招聘、任命、人事、薪酬都 在營業(yè)部。公司財(cái)務(wù)沒有人事權(quán)，只有業(yè)務(wù)指導(dǎo)權(quán)。曾：對事業(yè)部的財(cái)務(wù)管理是怎樣運(yùn)作的？公司對事業(yè)部財(cái)務(wù)如何監(jiān)控？石總：（ 1）資金管理 各事業(yè)部的操盤資金，按全年銷售額 /周轉(zhuǎn)率計(jì)算流動資金占用額， 資金不足時(shí)向其他事業(yè)部借貸。 公司財(cái)務(wù)也沒有審批權(quán)力。 公司財(cái)務(wù)前 5 個(gè)月有資金 總調(diào)

40、度權(quán)，之后新制度出臺事業(yè)部以上繳公司管理費(fèi)，來消化公司職能部分的支出，（2）核算公司財(cái)務(wù)只是明確科目，規(guī)章制度出臺了幾個(gè)，會計(jì)政策沒有統(tǒng)一做法， 如事業(yè)部的折舊政策，報(bào)消制度是否一致，財(cái)務(wù)報(bào)銷制度制定是人力資源部制定， 我也不很明確。（3）財(cái)務(wù)預(yù)算事業(yè)部也不一樣，公司沒有給下面一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一財(cái)務(wù)指標(biāo)。 目前各事業(yè)部預(yù)算較粗，指標(biāo)不詳細(xì)，執(zhí)行控制難度大，不好考核。（4）監(jiān)控：采購沒有監(jiān)控只是資金付出時(shí)財(cái)務(wù)審批曾：評價(jià)公司的近 5 年內(nèi)財(cái)務(wù)狀況？投資回報(bào)？ 石總：（1）資產(chǎn)負(fù)債率低，今年有融資，靠自有資金周轉(zhuǎn)今年1900 萬借款用于土地購建（2）固定資產(chǎn)較少，總部廠房租賃不是購建。 （3）

41、加工形式大部分外加工所以收入少。（ 4）存貨結(jié)構(gòu)：設(shè)備制造行業(yè)周轉(zhuǎn)低和應(yīng)收帳周轉(zhuǎn)低，專用設(shè)備生產(chǎn)周期長加工過 程長。曾：對欠款的客戶和到期未收回的應(yīng)收款有何相應(yīng)措施？公司的賒銷政策是什么？石總： 欠款、回款有指標(biāo)控制 85，賒銷政策沒有 曾：公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率和同行業(yè)相比是否正常？ 石總：財(cái)務(wù)比率與同行對比有優(yōu)勢， 成本費(fèi)用率比較低 （與收入比） 占優(yōu)勢。 其它不太清楚。 曾：公司目前的籌資渠道主要有哪些？如何可以降低融資成本？還有哪些途徑可以緩解資 金壓力。石總： 借款，集中在 3 家銀行，以土地、材料抵押貸款，?？谝酝恋氐盅?，抵押物中流動資產(chǎn)在流動。目前資金周轉(zhuǎn)問題不大，就是新的融資能力可

42、能受限。訪談對象：饒濟(jì)舟 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保安訪談時(shí)間： 2015年 2 月 8號訪談地點(diǎn)：海南省?？谑薪鹳Q(mào)中路 1 號訪談內(nèi)容： 曾：大哥你好！請問您今年多大年紀(jì)？從事這個(gè)工作有多久了？ 饒：我今年 45歲，已經(jīng)當(dāng)了 8 年保安。 曾：您的工作內(nèi)容是什么？平時(shí)公司對保安有什么培訓(xùn)嗎？ 饒：我們保安實(shí)行 12小時(shí)輪班制，從早上 7點(diǎn)開始工作，一直到晚上的 7 點(diǎn)。主要工作就 是站在大門以及在公司前面巡邏。在培訓(xùn)方面，我們一周會培訓(xùn) 3 次，包括體能培訓(xùn)。 去年我們還安排過一次軍訓(xùn)，我覺得這個(gè)過程很累，但同時(shí)也很有自豪感。曾：每天在大門口公司巡邏覺得公司的人數(shù)多嗎？客戶往來怎么

43、樣？饒:很多 ,每天都有很多人來來公司買房或者咨詢 ,至于客戶往來嘛 ,我只是一個(gè)保安 ,這就不太 清楚了。曾：那您覺得公司的銷售業(yè)績?nèi)绾危筐?公司的銷售業(yè)績一直都很好的 ,我在這干了 8 年,8年來公司一直在進(jìn)步 ,我的工資每年都在 漲呢 ,你說好不好？訪談對象：楊園園 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理訪談時(shí)間： 2015 年 2月 10 號 訪談地點(diǎn)：銷售經(jīng)理辦公室 訪談內(nèi)容： 曾：能不能從您的角度給我們介紹一下濱海別墅的情況以及項(xiàng)目周邊的一些規(guī)劃？ 楊經(jīng)理： 濱海別墅 1號樓為電梯， 2、3、4、5、6、7、8是 6+1的多層洋房。目前售樓部 后面這棟正在修建的 1 號樓為高層

44、電梯。 第 4層預(yù)計(jì)做我們的寫字樓， 5 層以上 均為住宅。濱海別墅的主要賣點(diǎn)是打造藍(lán)天路中心的一個(gè)核心區(qū)域，位置要靠近 人流量很大的名門廣場大型綜合市場。該市場已經(jīng)形成了很多年的氣候了，暫時(shí) 是無法撼動的。周邊的巨力市場現(xiàn)在做起來，也不能撼動名門廣場生活中心的地 位。濱海別墅距名門廣場較近，周邊學(xué)校、政府單位比較多。這邊的公交線路已 經(jīng)規(guī)劃好了，具體路線還沒有定，交房以后這邊肯定是會有公交車路過的。由于 這邊是城中心，道路狹窄一時(shí)也沒辦法，近幾年就是雙向兩車道這種。正對濱海 別墅售樓中心左側(cè)這條路要打通，連接五指山路以及北面的海府路。五指山路和 海府路通過這條路連接起來，以后出城出行都很方便

45、。海府路那邊的居民到濱海 別墅這邊也更快，不用通過其它路繞。曾：濱海別墅項(xiàng)目目前的一個(gè)銷售狀況以及施工狀況是怎么樣的？ 楊：項(xiàng)目目前的銷售狀況應(yīng)該在總房源的60%左右，接下來就是一個(gè)多層住宅的開發(fā)階段，我們的 6 號樓目前已經(jīng)蓋了一部分，為多層 6+1 住宅，買六樓送頂樓。業(yè)主可以把頂 樓做花園什么的，自己想怎么裝修都行。 6 樓頂層鏤空有幾平米的一個(gè)空間，業(yè)主可 以做樓梯或者扶梯上去。曾：能給我們大家談一下濱海別墅目前的一個(gè)推廣方式以及優(yōu)惠政策嗎？ 楊：在推廣方面，目前主要是針對具體樓號，以及具體單元的推廣。比如說今天推哪一套 樓，這套樓有什么戶型，有什么優(yōu)惠政策?，F(xiàn)在推廣都細(xì)化了，不像項(xiàng)目

46、剛開始之前 推廣的小區(qū)科技含量、綠化含量、小區(qū)的質(zhì)量保證這種。優(yōu)惠政策基本是根據(jù)客戶需求來調(diào)整，反應(yīng)的客戶比較多，就稍微把優(yōu)惠放大一點(diǎn)。如果說客戶反應(yīng)還可以的話就按照現(xiàn)在的優(yōu)惠進(jìn)行銷售。優(yōu)惠基本是100元/怦左右。一次性付款的話稍微多50元 / m2o訪談總結(jié)： 此次對于夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訪談得出該公司創(chuàng) 立背景良好，企業(yè)創(chuàng)始人也能懂得很好的經(jīng)營和管理公司。 該公司的 經(jīng)營狀況也很好，顧客來往也比較繁多，信用記錄也不錯，短期借款 較少。企業(yè)內(nèi)控管理也是很不錯的。相互牽制。此次針對“濱海別墅” 項(xiàng)目的貸款前期開發(fā)業(yè)績還不錯，銷售情況也很好。此期工程項(xiàng)目手 續(xù)也很齊全， 各種準(zhǔn)備工作都齊全到

47、位， 工程完工后的預(yù)期銷售收入 也不錯。可以為其貸款。訪談人：曾婭2015 年 2 月 10 日（四）貸款擔(dān)保海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司編號：2015年貸字第012號抵 押 合 同海口市住房公積金管理中心印制銀行借款抵押合同訂立合同雙方: 抵押人：海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 ，以下簡稱甲方； 抵押權(quán)人：海南省海口市中國工商銀行美蘭支行以下簡稱乙方。鑒于甲方欠乙方長期貸款貸款5000萬元甲方為擔(dān)保還款，經(jīng)與乙方協(xié)商一 致，特訂立本抵押合同。第一條抵押物的名稱、數(shù)量和價(jià)值1. 名稱：?？谑兴{(lán)天路土地使用權(quán)；濱海別墅預(yù)售商品房_。2. 數(shù)量：2。3. 價(jià)值：6000萬。第二條抵押期限

48、抵押期限為3年，自2015年4月3日起，至2018年4月3日止。 第三條 抵押物的清點(diǎn)、暫管和保險(xiǎn)1. 清點(diǎn)：本合同生效后五天內(nèi)，甲、乙雙方共同清點(diǎn)檢查抵押物的數(shù)量、質(zhì) 量，并列出清單，經(jīng)核實(shí)無誤后雙方在清單上簽名，加蓋公章，以示認(rèn)可。2. 暫管：抵押物仍由甲方負(fù)責(zé)暫管完整無損，一切倉儲及其它管理費(fèi)用均由 甲方承擔(dān)。3. 保險(xiǎn)：在合同生效后五天內(nèi)，甲方應(yīng)向保險(xiǎn)公司投保倉庫財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)， 并將 保險(xiǎn)后的財(cái)產(chǎn)過戶給乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失， 乙方則從保險(xiǎn) 公司直接取得全部賠償金作為歸還所欠款的一部分。第四條 抵押物在抵押期限內(nèi)的銷售和監(jiān)督1. 抵押物的銷售，仍由甲方負(fù)責(zé)，甲方應(yīng)組織人員積

49、極推銷，并將所銷售的 貨款直接交入乙方指定的帳戶，作為償還欠款本息的資金來源之一。2. 甲方在與需方簽訂供銷合同時(shí)，應(yīng)在合同中寫明款項(xiàng)匯入中國工商銀行美 蘭分行帳戶，即乙方指定的帳戶。甲方在發(fā)貨之前，應(yīng)提前三個(gè)工作日將銷售合 同提交乙方審，在外地簽訂的銷售合同，應(yīng)及時(shí)將合同副本或影印件提交甲方審 定后方可發(fā)貨。3. 甲方每月應(yīng)向乙方提供財(cái)務(wù)計(jì)劃、物資庫存、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表及有關(guān)經(jīng)濟(jì)資 料，乙方認(rèn)為必要時(shí)，有權(quán)進(jìn)行檢查抵押物的庫存，銷售情況以及與抵押物有關(guān) 的帳目資料，甲方應(yīng)給予協(xié)助。第五條 甲方的義務(wù)及違約責(zé)任1. 甲方應(yīng)保證是該抵押的合法所有權(quán)人，今后如因該抵押物的所有權(quán)歸屬問 題發(fā)生糾紛，并因

50、此而引起乙方的損失時(shí)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。2. 在本合同簽訂之后，甲方應(yīng)將與抵押物有關(guān)的一切原始單證、票據(jù)交給乙 方。3. 甲方應(yīng)妥善保管抵押物，不得遺失、毀損，甲方如因故意或過失造成抵押 物毀損，應(yīng)在十五天內(nèi)向乙方提供新的抵押物。4. 甲方未經(jīng)乙方同意，不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、出售、再抵押或以其它方式處分。甲方如違反前款規(guī)定，乙方有權(quán)立即暫管抵押物，并書面通知甲方。甲方應(yīng) 在接到通知書后三天內(nèi)，將抵押物交給乙方，逾期不交者，乙方可依法向?？谑?人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。乙方因此所受的經(jīng)濟(jì)損失由甲方賠償。5. 甲方如違反本合同第四條第二項(xiàng)之規(guī)定， 處分抵押物的行為無效， 乙方因 此所受的經(jīng)濟(jì)損失由甲方賠償。

51、第六條 抵押物的處分、處分方式和還款項(xiàng)的使用順序1. 本合同期滿，甲方尚不能還清欠款本息者， 乙方有權(quán)向海口市人民法院申 請?zhí)幏值盅何铩?. 抵押物處分方式和程序由?？谑腥嗣穹ㄔ翰枚ā?. 抵押物的價(jià)格由?？谑惺形飪r(jià)局作價(jià)。4. 處分抵押物所得的款項(xiàng)，接下列順序使用。 第一：支付處分抵押物的費(fèi)用。第二：繳納抵押物的稅金。 第三：償還欠乙方貸款的稅金。 如扣除以上款項(xiàng)，尚有余額，應(yīng)全部交還甲方。 如處分抵押物所得的款項(xiàng)仍 不足以抵還欠款本息者。乙方仍可根據(jù)原借款合同向債務(wù)人追索欠款。第七條 其它1. 本合同經(jīng)甲、乙雙方法定代表人簽字加蓋公章并經(jīng)海口市公證處公證后生 效，公證費(fèi)用由甲方承擔(dān)。2.

52、當(dāng)甲方抵押期限到期， 仍因?qū)嶋H困難無法如期償清貸款本息、 要求延長抵 押期限者， 經(jīng)甲方提出書面申請， 乙方審查同意并簽訂補(bǔ)充協(xié)議和作為本合同書 的附件，可以延長抵押期限。3. 本合同系經(jīng)海口市公證處依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行力的債權(quán)文書。 任何一方當(dāng)事 人如不履行合同，對方當(dāng)事人可根據(jù)民事訴訟法第一百八十六條之規(guī)定，直 接向?？谑腥嗣穹ㄔ荷暾垙?qiáng)制執(zhí)行。4. 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本 合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處存檔一份。抵押人：海南省海口市夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （章）抵押權(quán)人： 海南省?？谑兄袊ど蹄y行美蘭支行 （章） 代表人

53、：楊思釗（簽字） 代表人：陳康（簽字） 地址：海南省?？谑薪鹦阒新?1號 地址：海南省海口市美蘭區(qū)國興大道305 號銀行及賬號： 8091001銀行及賬號： 38702222657482015 年 4 月 3 日訂立（五）貸前調(diào)查貸前調(diào)查是貸款銀行受理企業(yè)申請后，對企業(yè)的信用等 級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核 實(shí)抵（質(zhì)）押物、保證人情況，測定貸款風(fēng)險(xiǎn)度的過程。貸 前調(diào)查是銀行發(fā)放貸款前最重要的一環(huán)。關(guān)于夕苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸前報(bào)告借款單位：夕苑房地產(chǎn)開發(fā)公司借款額度：5000萬元借款期限：3年借款用途：房地產(chǎn)開發(fā)保證措施：預(yù)售商品房抵押亠、借款人基本情況夕苑地產(chǎn)開發(fā)公司公司成立于 2010年5月，位于海南?？?，企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；注冊資本：1000萬元，其中楊思釗出資500萬元（占50%）、王小二出資300萬元（占30%）;李曉三出資200（占20%）法定代表人：楊思釗，男，35歲，本科學(xué)歷，具有較豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和良好信用。經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：2012年12月31日止，在各家銀行貸款3000萬元。其中：中國銀行1000萬元， 信用社貸款1000萬元?！?、借款人財(cái)務(wù)狀況及分析資產(chǎn)負(fù)債表2014會企01表單位：元資產(chǎn)年初余額期末余額負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）年初余額期末余額流動資產(chǎn)：流