上江城營(yíng)銷推廣方案

1、 上江城營(yíng)銷推廣方案一、項(xiàng)目概況“上江城”位于九龍坡區(qū)直港大道端頭，天寶觀景廣場(chǎng)旁，項(xiàng)目區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)政府傾心打造的居住黃金發(fā)展區(qū)域。距楊家坪轉(zhuǎn)盤(pán)中心商業(yè)區(qū)步行僅1千米之遙，商業(yè)、娛樂(lè)、生活、學(xué)校、醫(yī)療配套成熟完善。項(xiàng)目東臨長(zhǎng)江、濱江路，南靠青山，西接和尚山水廠，北接天寶觀景廣場(chǎng)，在直港大道街區(qū)沿線，此處已是最后一塊可供開(kāi)發(fā)的土地。同時(shí)近鄰九龍坡區(qū)得名的長(zhǎng)江上的九龍灘，文化文脈悠遠(yuǎn)深厚。小區(qū)規(guī)劃用地呈三角形，南北長(zhǎng)約290m，東西長(zhǎng)約320m；整個(gè)用地西南高，東北低，坡度大，最低海拔為195.10m，最高海拔為255.71m；規(guī)劃紅線面積60400m2，總占地面積約106畝,其

2、中小區(qū)用地面積44005 m2，保護(hù)綠地面積6000 m2，新建總面積16.0469萬(wàn)m2，其中住宅面積14.1782萬(wàn)m2，商業(yè)建筑面積5898 m2，幼兒園1645.7 m2，會(huì)所2000 m2，車庫(kù)面積9144 m2，可售面積14.768萬(wàn) m2“上江城”在建筑中繼承和發(fā)揚(yáng)巴渝文化，讓傳統(tǒng)巴渝建筑符號(hào)融入現(xiàn)代建筑中，“把建筑種在山上，讓房子開(kāi)在水邊“，打造具有典型”重慶味道“的瀕水坡地建筑是”上江城“產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想。二、市場(chǎng)環(huán)境分析       參考項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告三、目標(biāo)市場(chǎng)選擇    主力目標(biāo)群共同特征描述1）、

3、方位。以楊家坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心的九龍坡區(qū)及大坪地區(qū)的購(gòu)房者，也包括部分大渡口、李家沱等九龍坡周邊地區(qū)欲進(jìn)楊家坪中心城區(qū)居住的購(gòu)房者。2）、年齡。年齡在25-50歲之間，其中30-45歲間的購(gòu)者將占其中大部分。3）、身份。不享受經(jīng)濟(jì)及政治特權(quán)的二次購(gòu)房的事業(yè)、機(jī)關(guān)干部和國(guó)營(yíng)企業(yè)干部；以城市白領(lǐng)、私營(yíng)個(gè)體戶、小企業(yè)業(yè)主以及自由職業(yè)者。4）、文化。普遍受過(guò)系統(tǒng)教育和專業(yè)訓(xùn)練，具有較高的文化程度和個(gè)人修養(yǎng)，但又非學(xué)者型，具有較豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。5）、收入。雖不是社會(huì)上的高收入者，但普遍有穩(wěn)定和良好的收入，家庭月收入在3000-5000元之間。6）、家庭結(jié)構(gòu)。家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，也包括部分單身家庭和二口之家

4、以及三代同堂的五口之家。7)、心理。處于人生中年，對(duì)傳統(tǒng)文化和居住氛圍具有一定的懷舊情結(jié)，對(duì)以前生活狀態(tài)及經(jīng)歷具有追憶心態(tài)。8）、偏好。注重居住環(huán)境，看重生活品質(zhì)。一方面追求恬靜、舒適的居家環(huán)境，同時(shí)也有追求城市繁華、便捷生活的意愿，對(duì)近郊成熟生活配套具有很高的敏感性。綜上所述，我們選擇的目標(biāo)群，雖不是社會(huì)上的高收入階層，但普遍是社會(huì)的中堅(jiān)力量，具有穩(wěn)定而較高的月收入，個(gè)人成就感強(qiáng)，工作負(fù)荷重，生活節(jié)奏快，個(gè)人文化和修養(yǎng)較高，在購(gòu)房的選擇上趨于理性，不太容易被流行所影響，且追求一定的品味、格調(diào)，并根據(jù)自己的實(shí)際需要做出選擇。選擇三室兩廳的客戶大部分購(gòu)房者作終生用房的打算。四、產(chǎn)品特征描述“上江

5、城” 是一個(gè)滿足現(xiàn)代高品質(zhì)居家生活各項(xiàng)功能指標(biāo)，以山為背景，以江水、內(nèi)庭溪水形成水景體系，以巴渝傳統(tǒng)坡地建筑特色形成風(fēng)格，以創(chuàng)造和睦、開(kāi)放、交流的老重慶街區(qū)生活氛圍，激發(fā)重慶人潛在的懷舊情緒作為樓盤(pán)附加值的典型“重慶味道“的瀕水坡地居住小區(qū)。其主要特征如下：1）、具有方便的交通和完善的生活必須配套設(shè)施，離中心城區(qū)較近。2）、小區(qū)是直港大道片區(qū)最后一個(gè)成規(guī)模開(kāi)發(fā)的小區(qū)，具有明顯的市場(chǎng)獨(dú)占性。3）、擁有重慶最寬廣的江景資源，臨靠近2萬(wàn)方的觀景廣場(chǎng)，景觀資源得天獨(dú)厚。4）、小區(qū)有合適的綠化和公共活動(dòng)面積，但不必客意追求綠化的奢侈性和大面積。5）、小區(qū)園林風(fēng)格和建筑外立面貼近自然，延續(xù)傳統(tǒng)的巴渝古風(fēng)古

6、韻，富于文化底蘊(yùn)。6）、戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)采光、通風(fēng)和各種居住功能的完善，而不一味強(qiáng)調(diào)大面積和不實(shí)用的功能。戶型的緊湊、實(shí)用，有效控制面積是其最大特色。7）、強(qiáng)調(diào)建筑質(zhì)量8）、建筑形式、立面和景觀小品中延續(xù)傳統(tǒng)建筑韻味，傳遞小區(qū)本土建筑文脈主張。五、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)參考項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)六、項(xiàng)目SWTO分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、處于直港大道成熟社區(qū)大環(huán)境，擁有完備、成熟的生活配套。2、擁有重慶最寬闊的江景景觀。3、臨靠天寶觀景廣場(chǎng)，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)得當(dāng)，觀江面廣，觀江戶型多。5、項(xiàng)目規(guī)劃因形就勢(shì)，是典型的重慶坡地建筑，具有豐富的天際景觀線。6、在園林景觀和外立面設(shè)計(jì)上，重視傳統(tǒng)居住文脈的延續(xù)，具有強(qiáng)烈

7、的文化氣息。7、位于濱江大道旁，未來(lái)發(fā)展前景看好。8、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)較為合理，戶型設(shè)計(jì)在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有領(lǐng)先性。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、與碼頭和鐵路臨近，噪音污染大。2、建筑體量過(guò)大，容積率偏高，再加上后排建筑全為超高層，影響小區(qū)整體居住環(huán)境。3、金江明珠和佳宇賓館橫亙于小區(qū)面前，嚴(yán)重阻礙小區(qū)江景視線，破壞小區(qū)觀景效果。4、后排建筑臨近高切坡，居住環(huán)境相對(duì)惡劣。5、受地塊地形限制，小區(qū)呈狹長(zhǎng)條狀，割裂了小區(qū)整體感，動(dòng)線較長(zhǎng)，在功能布局上不能緊湊兼顧。6、小區(qū)處于天寶新城邊緣，距成熟地段還有一定距離，稍顯偏遠(yuǎn)。7、臨近城市主干道，未來(lái)受污染相對(duì)較大。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻逐漸提高，市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)將逐步放

8、緩。2、九龍坡區(qū)的供求關(guān)系在主城區(qū)5組團(tuán)中最優(yōu)，開(kāi)發(fā)前景、需求量良好，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)供銷兩旺。3、直港大道開(kāi)發(fā)已近尾聲，天寶新城范圍內(nèi)的小區(qū)產(chǎn)品供給量急劇減少。4、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)本地建筑形態(tài)日益重視，打造重慶本土瀕水坡地建筑成為社會(huì)輿論的關(guān)注點(diǎn)，項(xiàng)目的本土建筑主張符合輿論倡導(dǎo)，契合市場(chǎng)發(fā)展方向。5、作為直港大道最后一個(gè)成規(guī)模小區(qū)，具有市場(chǎng)獨(dú)占性。6、消費(fèi)者對(duì)價(jià)格心理承受能力逐漸增強(qiáng)，促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格不斷提升。項(xiàng)目威脅點(diǎn)：1、天寶二期正在規(guī)劃之中，其具體規(guī)劃及體量將對(duì)項(xiàng)目銷售供求環(huán)境產(chǎn)生重大影響。2、天寶新城總體建設(shè)處于尾期，市場(chǎng)熱點(diǎn)稍顯不足，區(qū)域關(guān)注率降低。3、珠江花園三期匯景閣已經(jīng)正式發(fā)售，

9、其憑借以前良好的市場(chǎng)表現(xiàn)和毫無(wú)遮擋的觀景優(yōu)勢(shì)，將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的沖擊作用。4、在項(xiàng)目銷售期內(nèi)，楊家坪區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將劇增，產(chǎn)品形態(tài)多元化，將對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)生極大的沖擊作用。5、全市范圍內(nèi)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)量居高不下，臨近的南岸區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，對(duì)九龍坡區(qū)消費(fèi)者吸引力逐漸增強(qiáng)。七、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)分析：根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析，提煉出項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，作為項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷賣點(diǎn)：1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)、直港大道這一大環(huán)境下，有著成熟的社區(qū)配套和良好的居住環(huán)境，直港大道是重慶主城區(qū)最適宜居住的社區(qū)之一。2、江景。項(xiàng)目位于長(zhǎng)江邊，與長(zhǎng)江相隔數(shù)十米左右，具有得天獨(dú)厚得江景優(yōu)勢(shì)，充分滿足

10、人的親水性；3、山景。小區(qū)伴山而建，真正背山面水，又可遠(yuǎn)觀南山，是整個(gè)區(qū)域難得的風(fēng)水寶地。4、追求延續(xù)與繼承巴渝傳統(tǒng)居住文化精髓的主題社區(qū)。整個(gè)社區(qū)追求人性回歸、人性關(guān)懷，具有老重慶居住氛圍的懷舊情緒和雅致感受。項(xiàng)目繼承、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)居住文化中具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義的居住元素，充分利用地形地貌，形成了具有濃郁巴渝特色的山地建筑，并通過(guò)園林景觀的設(shè)計(jì)，營(yíng)造出了適宜人際交流的各種空間。5、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)在整體規(guī)劃理念指導(dǎo)下，精益求精，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)處于領(lǐng)先地位；戶型設(shè)計(jì)針對(duì)性強(qiáng)，替客戶周到考慮，量身打造舒適、合理居室。6、空氣質(zhì)量?jī)?yōu)異。由于小區(qū)獨(dú)特的地理位置決定了小區(qū)空氣質(zhì)量

11、的優(yōu)異性，背山的保護(hù)林地成為天然氧吧，迎面江風(fēng)又促進(jìn)新鮮空氣流通，形成立體的自然空氣凈化系統(tǒng)。7、觀景廣場(chǎng)。小區(qū)大門(mén)既是天寶新城的觀景廣場(chǎng)，不僅能享受到廣場(chǎng)本身考究的園林景觀，更能最大限度地感受江風(fēng)、江景。8、濃郁文化特色會(huì)所。追求人性回歸、人性關(guān)懷，享受老重慶居住氛圍的懷舊情緒和雅致感受是小區(qū)的主題文化，而會(huì)所設(shè)計(jì)裝飾無(wú)不體現(xiàn)這種懷舊氛圍，讓人感受古風(fēng)古韻。9、交通?，F(xiàn)已經(jīng)開(kāi)通428、438、469三路公交車，均將“上江城站“作為起終點(diǎn)站。10、            合作者優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)者和景觀設(shè)計(jì)者以及外

12、立面設(shè)計(jì)者均為高水準(zhǔn)專業(yè)人士，具有較高權(quán)威性。八、市場(chǎng)推廣總策略（一）、市場(chǎng)推廣目的：1、保障完成公司擬訂的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。2、保障完成公司確定的銷售目標(biāo)任務(wù)。3、進(jìn)一步在全市范圍內(nèi)擴(kuò)大晉愉集團(tuán)的知名度，并在一定層面內(nèi)建立品牌效應(yīng)。4、在公司內(nèi)部進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)，初步形成全員營(yíng)銷觀念。5、建立一支真正的高素質(zhì)營(yíng)銷隊(duì)伍。6、提高策劃部的項(xiàng)目操作能力，積累市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為集團(tuán)公司培育下一個(gè)項(xiàng)目的人力資源。（二）、產(chǎn)品定價(jià)策略房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)原則主要是在成本導(dǎo)向定價(jià)基礎(chǔ)上結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，在這兩種定價(jià)原則下，保守評(píng)估現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力，確定項(xiàng)目的整體價(jià)格水平。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有投資成本分析，項(xiàng)目可售面積

13、單方成本為1796.2元/，公司預(yù)期收益率為20，按成本加成定價(jià)原則計(jì)算，項(xiàng)目可售面積單方價(jià)格為應(yīng)2155元；對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格最具參考的樓盤(pán)中，金江明珠均價(jià)為2400元/，珠江匯景閣均價(jià)為3500元/，考慮到項(xiàng)目是一期上市，為取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，縮短上市時(shí)間和銷售周期，為項(xiàng)目后兩期預(yù)留價(jià)格上升空間，宜采用低開(kāi)高走策略，則建議項(xiàng)目一期均價(jià)定位于2200元/。結(jié)合開(kāi)發(fā)周期、戶型、朝向、特定的銷售周期，進(jìn)行一定的調(diào)價(jià)策略，利用價(jià)格刺激消費(fèi)需求。注：具體價(jià)格體系參見(jiàn)價(jià)格體系定價(jià)策略.（三）、推廣執(zhí)行總策略1、推廣執(zhí)行策略1）、項(xiàng)目以“溯江而上，回憶之城” 和“直港大道江岸小城”這兩條廣告語(yǔ)作為推廣

14、重點(diǎn)。是重慶市場(chǎng)首個(gè)采用雙推廣語(yǔ)推廣的項(xiàng)目，做到“虛“”實(shí)“結(jié)合。2）、整體推廣原則應(yīng)該以項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)為主，巴渝懷舊文化為輔，通過(guò)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生認(rèn)同，巴渝文化及社區(qū)生活形態(tài)只是項(xiàng)目眾多特色中的一個(gè)方面，使其起到輔助性差異化識(shí)別作用。3）、多數(shù)的重慶人對(duì)于兩江從小就有一種很特殊的感情，重慶人之所以喜歡江景，實(shí)際上是喜歡鄰水而居的生活，也就是“江岸生活”的感覺(jué)，以前的江景樓盤(pán)對(duì)于這一點(diǎn)大多都沒(méi)有注意到，而只是簡(jiǎn)單的以江景作為樓盤(pán)的賣點(diǎn)，忽視了對(duì)客戶心態(tài)的把握，我們不僅觀江，更要親江，因此本項(xiàng)目未來(lái)的推廣就不應(yīng)再以單純的江景為主要賣點(diǎn)，而應(yīng)該為客戶提供一種“江岸生活”的概念，使我們

15、提出的親水居家與客戶的理想產(chǎn)生一種共鳴，由此才能使本項(xiàng)目與別的江景樓盤(pán)有效的區(qū)別開(kāi)來(lái)，樹(shù)立自己在市場(chǎng)上的獨(dú)特地位。同時(shí)也與項(xiàng)目的回溯、追憶相契合，能喚起客戶幼時(shí)江邊無(wú)暇生活的記憶。4）、地段和價(jià)格在某種程度上永遠(yuǎn)是消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題，在地段和價(jià)格之后才是其他因素。從重要程度來(lái)看，被訪者認(rèn)為最重要的是建筑質(zhì)量，其次重要的是建筑外觀，再次重要的是小區(qū)與眾不同的特色；從被訪者考慮的頻次來(lái)看，被訪者選擇最多的是建筑外觀，以后依次是小區(qū)綠化景觀、小區(qū)與眾不同的特色及房型。5）、在項(xiàng)目初期大力宣傳“溯江而上，回憶之城”，建立項(xiàng)目鮮明形象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目巴渝懷舊主張，急速地從市場(chǎng)中區(qū)隔出來(lái)，搶占市場(chǎng)關(guān)注。隨后則偏

16、重項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)和本身優(yōu)勢(shì)，促成市場(chǎng)認(rèn)同。6）、充分利用和美院的合作關(guān)系，借助美院在藝術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)地位，強(qiáng)力宣傳項(xiàng)目和公司的文化主張，在楊家坪地區(qū)建立文化倡導(dǎo)者形象，形成市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。7）、強(qiáng)強(qiáng)攜手，方得百年居所。對(duì)建筑設(shè)計(jì)師和園林景觀設(shè)計(jì)師介紹，突出其專業(yè)性，反映樓盤(pán)高品質(zhì)。8）、戶型控制，強(qiáng)調(diào)低總價(jià)、低首付、低月供的三低傾向。9）、強(qiáng)調(diào)美院作為樓盤(pán)居住文化顧問(wèn)介入樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，突出樓盤(pán)的傳統(tǒng)氛圍以及高品質(zhì)。10）、推廣中，形成以集團(tuán)銷售部銷售人員為主，業(yè)余銷售人員、“晉愉會(huì)”會(huì)員銷售為輔的銷售格局，突破常規(guī)的地產(chǎn)銷售坐商形象，組織多渠道多網(wǎng)路的立體銷售網(wǎng)。業(yè)余銷售人員銷售即是在已購(gòu)房用戶或

17、未購(gòu)房客戶中選擇有一定影響力，善于交際，表現(xiàn)欲較強(qiáng)，人際關(guān)系較廣又比較有閑的人員，讓其利用自己在自身群體中的影響，進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳，吸引買家，成功后對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的銷售方式。會(huì)員制銷售則是組織“晉愉會(huì)”，通過(guò)這種松散性機(jī)構(gòu)的活動(dòng)開(kāi)展，以及對(duì)會(huì)員購(gòu)房的優(yōu)惠措施，吸納部分準(zhǔn)客戶，以至形成銷售。11）、提倡“顧問(wèn)式營(yíng)銷，酒店式禮儀“，置業(yè)顧問(wèn)不再是簡(jiǎn)單房屋銷售，更應(yīng)該是承擔(dān)客戶選房、買房的參謀、顧問(wèn)，成為客戶安居置業(yè)的經(jīng)紀(jì)人。12）、律師見(jiàn)證，陽(yáng)光售房。13）、前期導(dǎo)入，未銷先熱。2、推廣分期策略由于項(xiàng)目規(guī)模較大，共分為三個(gè)開(kāi)發(fā)工期實(shí)施，推廣以開(kāi)發(fā)工期為準(zhǔn)分為三個(gè)推廣周期，而每周期均有四個(gè)推廣階段，

18、即導(dǎo)入階段、強(qiáng)銷階段、持續(xù)階段、尾盤(pán)階段，每階段均有推廣策略和推廣執(zhí)行計(jì)劃，在進(jìn)入下一階段推廣的前60天，根據(jù)總體推廣策略及市場(chǎng)實(shí)際需求制訂下期推廣執(zhí)行計(jì)劃。一期：A1、A2、B1、B2、F2、F3，總建筑面積6.7883萬(wàn)方二期E、C、D、F4、F5，總建筑面積5.9847萬(wàn)方三期：A3、G、F1，總建筑面積3.275萬(wàn)方3、第一期推廣策略第一階段的推廣將承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入功能，主要任務(wù)是在較短時(shí)間內(nèi)建立項(xiàng)目廣泛的知名度，將項(xiàng)目主張迅速傳達(dá)并引起市場(chǎng)關(guān)注甚至好感。此階段主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊配套以及項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)和文化主張的深入闡述，建立項(xiàng)目初步形象。宣傳方式上主要選擇大幅度的戶外宣

19、傳和報(bào)紙媒體，對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行宣傳，也通過(guò)前期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)等公關(guān)活動(dòng)營(yíng)造聲勢(shì)。4、第二期推廣策略此階段推廣主要任務(wù)是在前階段推廣的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，并有效建立項(xiàng)目美譽(yù)度。主要對(duì)產(chǎn)品自身品質(zhì)進(jìn)行各方面的綜合介紹，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)，并更進(jìn)一步闡述項(xiàng)目江景景觀，為項(xiàng)目高價(jià)房銷售奠定基礎(chǔ)。同時(shí)也不間斷地組織業(yè)主活動(dòng)，疏通買賣雙方溝通渠道，有效建立口碑效應(yīng)。5、第三期推廣策略在項(xiàng)目有一定知名度和美譽(yù)度的情況下，著重從已經(jīng)存在的項(xiàng)目局部進(jìn)行重點(diǎn)介紹，以小見(jiàn)大，建立項(xiàng)目整體優(yōu)質(zhì)品質(zhì)。此階段各項(xiàng)宣傳以項(xiàng)目實(shí)景場(chǎng)景為主，以此建立客戶對(duì)項(xiàng)目信心。九、費(fèi)用預(yù)算本項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算以項(xiàng)目總體銷售

20、額和公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃為依托，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目推廣費(fèi)用一般占項(xiàng)目總銷售額的2-5，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況以及公司品牌建設(shè)需要，將項(xiàng)目總體營(yíng)銷費(fèi)用控制在項(xiàng)目銷售總額的3。項(xiàng)目總建筑面積16.0469萬(wàn)方，其中住宅面積14.1782萬(wàn)方，預(yù)計(jì)均價(jià)2200元/，預(yù)計(jì)住宅銷售額為31192.04萬(wàn)元，商業(yè)面積5898方，預(yù)計(jì)均價(jià)為5000元/，銷售額為2949萬(wàn)元，小區(qū)總銷售額為34141.04萬(wàn)元，則總體推廣費(fèi)用控制在1024.2312萬(wàn)元左右。項(xiàng)目工期為三期：一期，A1、A2、B1、B2、F2、F3，總建筑面積6.7883萬(wàn)方，住宅5.1191萬(wàn)方，預(yù)計(jì)銷售額為11262.02萬(wàn)元，商業(yè)面積3902方，預(yù)

21、計(jì)銷售額為1951萬(wàn)元，本期銷售額合計(jì)13213.02萬(wàn)元二期E、C、D、F4、F5，總建筑面積5.9847萬(wàn)方，住宅5.8965萬(wàn)方，預(yù)計(jì)銷售額12972.3萬(wàn)元，商業(yè)面積872方，預(yù)計(jì)銷售額436萬(wàn)元，本期銷售額合計(jì)13408.3萬(wàn)元。三期：A3、G、F1，總建筑面積3.275萬(wàn)方，住宅3.1626萬(wàn)方，預(yù)計(jì)銷售額6957.72萬(wàn)元，商業(yè)面積0.1124萬(wàn)方，預(yù)計(jì)銷售額562萬(wàn)元，本期銷售額合計(jì)7519.72萬(wàn)元。三個(gè)工程期分別營(yíng)銷費(fèi)用為：工期 總建筑面積（萬(wàn)方） 可售面積（萬(wàn)方） 銷售額（萬(wàn)元） 比例 推廣費(fèi)用（萬(wàn)元） 營(yíng)銷分期費(fèi)用（萬(wàn)元） 住宅 商場(chǎng) 住宅 商場(chǎng) 周期 時(shí)間 費(fèi)用 一期

22、 6.7883 5.1191 0.3902 11262 1951 65 666 導(dǎo)入階段 2002.10-2003.5 434 強(qiáng)銷階段 2003.6-2003.12 133 持續(xù)階段 2004.1-2004.4 67 尾盤(pán)階段 2004.5-2004.6 33 二期 5.9847 5.8965 0.0872 12972 436 25 256 導(dǎo)入階段 2004.1-2004.4 166 強(qiáng)銷階段 2004.5-2004.12 51 持續(xù)階段 2005.1-2005.4 26 尾盤(pán)階段 2005.5-2005.6 13 三期 3.275萬(wàn)方 3.1626 0.1124 6957 562 10

23、102 導(dǎo)入階段 2004.7-2004.10 66 強(qiáng)銷階段 2004.11-2005.5 20 持續(xù)階段 2005.6-2005.9 10 尾盤(pán)階段 2005.10-2006.1 5 合計(jì) 16.048 14.1782 0.5898 31191 2949 100 1024     1024 備注：項(xiàng)目一期承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的導(dǎo)入功能，為整個(gè)小區(qū)營(yíng)銷服務(wù)的戶外、模型、售樓處、樣板房等大型銷售道具均在此時(shí)期呈現(xiàn)，按慣例其推廣費(fèi)用將占整個(gè)項(xiàng)目推廣費(fèi)用的65。每期的各個(gè)階段推廣費(fèi)用分?jǐn)偙壤秊椋?.5：2：1：0.52003年度營(yíng)銷推廣費(fèi)用表 2003年1月2003

24、年12月（單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 執(zhí)行細(xì)項(xiàng) 合計(jì) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 發(fā)布費(fèi)                             報(bào)媒：報(bào)紙媒體                       &

25、#160; 戶外：戶外燈箱、大型廣告牌                       車身：公交車車體廣告                         電視：電視廣告、電視專題片                       宣傳品：空飄、布幅、展架等活動(dòng)宣傳品                   禮品：活動(dòng)派發(fā)禮品