法姬娜酒店定位思路

1、法姬娜酒店定位及規(guī)劃設(shè)想定位及規(guī)劃設(shè)想目目 的的確定項(xiàng)目市場(chǎng)市場(chǎng)定位，確定概念規(guī)劃的方向。建立對(duì)項(xiàng)目清晰、統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。提高我們的工作效率?？疾炀频甑攸c(diǎn)并評(píng)估市場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目建筑條件，提出定位；依據(jù)定位規(guī)劃酒店設(shè)施，并從經(jīng)營(yíng)角度合理規(guī)劃平面布局；提出酒店服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)要求，為室內(nèi)設(shè)計(jì)建立指引。我們的任務(wù)調(diào)調(diào)查查范范圍圍及及方方式式調(diào)查方式調(diào)查方式 網(wǎng)絡(luò)、走訪、“神密客人”調(diào)查范圍調(diào)查范圍 周口宏觀經(jīng)濟(jì)概況； 周口旅游產(chǎn)業(yè)； 周口、商水城市發(fā)展規(guī)劃； 典型項(xiàng)目：周口飯店、粵海餐飲、地中海酒店、 夏威夷洗浴、錢(qián)柜 TV 旅游局行管科長(zhǎng)：巴科長(zhǎng) 周口飯店邱總、營(yíng)銷(xiāo)部寇經(jīng)理、部分公務(wù)人士 旅游社一、市場(chǎng)條

2、件一、市場(chǎng)條件p國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。52559267781798402004006008001000120020042005200620072008周口周口GDP1、GDP總量總量p經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)主，農(nóng)林牧漁是主產(chǎn)業(yè)，盡管政府加大對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品深加工扶持，但并形成有影響辦的集散地，對(duì)于商務(wù)交流促進(jìn)作用不明顯。下圖是2009年周口產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例圖。第一產(chǎn)業(yè); 298; 29%第二產(chǎn)業(yè); 420; 42%第三產(chǎn)業(yè); 295; 29%2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)p2008年度GDP總量在河南12個(gè)地級(jí)城市中排序第8，從經(jīng)濟(jì)總量看是河南經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的地區(qū)。見(jiàn)下表：30

3、04191916201050 1050 10369169048868608120500100015002000250030003500鄭州洛陽(yáng)南陽(yáng)許昌 平頂山 安陽(yáng)周口商丘新鄉(xiāng)信陽(yáng) 駐馬店3、經(jīng)濟(jì)位置、經(jīng)濟(jì)位置p旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，但GDP貢獻(xiàn)率極低。旅游人次持續(xù)增長(zhǎng)，旅游客源結(jié)構(gòu)以國(guó)內(nèi)游客為主。5255926778179841.221.6223.926.835-2000200400600800100012002004200520062007200820042005200620072008旅游總?cè)舜危ㄈf(wàn)）400.14450.15500.68621766.8其中：國(guó)內(nèi)游客400450500620.

4、2765.2 國(guó)外游客0.130.150.680.81.64、旅游產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)p住宿及餐飲市場(chǎng)總額連續(xù)5年保持在15%的增速。2008年度，星級(jí)以上住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額3.1億，較2007年度增長(zhǎng)122.8%，據(jù)旅游局巴科長(zhǎng)反映：該市場(chǎng)總額仍將保留快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。年度年度市場(chǎng)總額（億）市場(chǎng)總額（億）比上年增帶比上年增帶200429.528.9%200537.216%20064315.7%200751.519.6%200861.518.6%5、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)供給主力市場(chǎng)供給主力p四星級(jí)酒店1家：周口飯店；三星級(jí)酒店4家：周口迎賓館、平原賓館、粵海假日酒店、錦繡花園；待評(píng)2家。如家、中州快

5、捷等品牌經(jīng)濟(jì)型酒店有布點(diǎn)。p娛樂(lè)型酒店：地中海、夏威夷、峰基。p中高端餐飲：金滿倉(cāng)、越秀、粵海餐飲。p除周口火車(chē)站對(duì)面擬建的金匯假日（據(jù)稱是四星級(jí)）外未曾了解到其它擬建高星級(jí)酒店項(xiàng)目。旅游局巴科長(zhǎng)反映：1家五星級(jí)（可能是4星）擬建，目前已流產(chǎn)。競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局 周口飯店周口飯店 平原賓館平原賓館 迎賓館迎賓館 粵海餐飲粵海餐飲 越秀、金越秀、金滿倉(cāng)滿倉(cāng) 周口生態(tài)周口生態(tài)酒店酒店 錢(qián)柜錢(qián)柜 地中海地中海 夏威夷夏威夷 峰基峰基政府接待政府接待餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)洗浴洗浴市場(chǎng)主力店設(shè)施特點(diǎn)市場(chǎng)主力店設(shè)施特點(diǎn)p傳統(tǒng)星級(jí)酒店配套模式；p裝修老套，p規(guī)劃設(shè)計(jì)或二次改造未前瞻性合理規(guī)劃交通流線（客服混雜）；p

6、客房設(shè)施陳舊、客用品品質(zhì)低（低值易耗品、布草）；（房?jī)r(jià)的影響，可以理解）p餐飲包間的層次差別不大（政府接待希望有大包間），多數(shù)沒(méi)有配置獨(dú)立衛(wèi)間、備餐間；p社會(huì)餐飲不具體接待中型宴會(huì)的能力（周口生態(tài)酒店除外）p會(huì)議設(shè)施的公共空間不充分；p大堂設(shè)施較差；p公共衛(wèi)生間檔次太低，和星級(jí)不配套，是個(gè)瑕疵。p公務(wù)類(lèi)的住宿及餐飲需求旺盛，是酒店業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)主力。中高端的餐飲需求除公務(wù)接待外，偏好于特色或風(fēng)味的消費(fèi)。餐標(biāo)在300 600元左右不等；自帶酒水，不接受加收服務(wù)費(fèi)用；簽單消費(fèi)。高端餐飲有一定的市場(chǎng)，但受“資源”限制。p會(huì)務(wù)類(lèi)消費(fèi)需求：500人左右的大型會(huì)議每月1 2次，多為營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)組織，不消費(fèi)餐飲；

7、300人左右的會(huì)議居多，就餐飲形式為自助餐；政府及行政機(jī)關(guān)使用自有的會(huì)議設(shè)施，在酒店就餐；年關(guān)100人左右的企業(yè)小型宴會(huì)市場(chǎng)極其樂(lè)觀；政府大型會(huì)議市場(chǎng)基于政府資源的支持，主要選擇在周口飯店。p中高端的婚慶市場(chǎng)較為樂(lè)觀。p旅游客源市場(chǎng)不太樂(lè)觀。p住宿需求很難接受高于200元房?jī)r(jià)。除團(tuán)隊(duì)住宿外，單人房需求較大。需求市場(chǎng)主要特點(diǎn)需求市場(chǎng)主要特點(diǎn)p不完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，存在一個(gè)“灰色”利益鏈；p品牌酒店管理公司未進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；p缺少績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制；p觀念陳舊（就業(yè)理念、臨時(shí)工等）；p無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)；p人力成本低；p廚師資源豐富；競(jìng)爭(zhēng)及管理競(jìng)爭(zhēng)及管理p政府希望高星級(jí)酒店進(jìn)入市場(chǎng)，以提高城市接待水準(zhǔn)，提升城市形象。

8、p市場(chǎng)希望有高質(zhì)量的服務(wù)。p周口沒(méi)有完全規(guī)范的四星級(jí)酒店 ，甚至是三星級(jí)酒店。產(chǎn)品質(zhì)量低于一線城市的一個(gè)等級(jí)。其它其它綜上所述，我們有理由認(rèn)為：項(xiàng)目是符合市場(chǎng)方向和市場(chǎng)需求的。樂(lè)觀的同時(shí)，持有謹(jǐn)慎態(tài)度：1、100200元的平均房?jī)r(jià)2、公務(wù)餐飲不完全市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)3、整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的薄弱4、消費(fèi)習(xí)慣：自帶酒水、無(wú)服務(wù)費(fèi)用5、經(jīng)濟(jì)型酒店、社會(huì)餐飲的惡性競(jìng)爭(zhēng)6、投資成本、能耗費(fèi)用較高競(jìng)爭(zhēng)條件競(jìng)爭(zhēng)條件二、項(xiàng)目條件二、項(xiàng)目條件優(yōu)勢(shì)條件1、項(xiàng)目可視度好。2、項(xiàng)目地點(diǎn)交通相對(duì)便捷，對(duì)于周口、商水公務(wù)的需求距離較近便3、酒店的建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)配置、豪華大堂、。4、政府尤其是商水縣政府的支持。3、酒店的建筑風(fēng)格

9、、標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)配置、豪華大堂、會(huì)議設(shè)施、管理質(zhì)量將有利于滲透公務(wù)市場(chǎng)。5、 機(jī)會(huì)條件1、市場(chǎng)空白。2、城區(qū)行政中心南向發(fā)展、商水縣城北向發(fā)展。3、鐵路物流產(chǎn)業(yè)鏈的形成。4、商水縣紡織工業(yè)園的開(kāi)發(fā)。5、政府加大旅游宣傳。6、熱情好客、派場(chǎng)消費(fèi)的習(xí)慣。7、城鎮(zhèn)居民的宴會(huì)。威脅條件1、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2、政府資源。3、相對(duì)較偏的交通條件。4、需要面對(duì)公務(wù)消費(fèi)已形成的“潛規(guī)則”。5、外部環(huán)境。6、 酒店運(yùn)作費(fèi)用高：大堂能源、客房規(guī)模、客房層高等。7、 區(qū)域內(nèi)對(duì)酒店陳舊理念。劣勢(shì)條件1、客房面積過(guò)小，衛(wèi)生間很難布置。不符合現(xiàn)代高星級(jí)酒店發(fā)展形式，將威脅到星級(jí)評(píng)定。2、未規(guī)劃專(zhuān)業(yè)服務(wù)電梯。3、餐飲包間的規(guī)劃沒(méi)有亮

10、點(diǎn)，未充分考慮將來(lái)的市場(chǎng)需求。4、現(xiàn)有方案將來(lái)未合理規(guī)劃人流、物流等。三、定位設(shè)想三、定位設(shè)想復(fù)合型復(fù)合型4星級(jí)酒店星級(jí)酒店大配套大配套精客房精客房品質(zhì)服務(wù)品質(zhì)服務(wù)經(jīng)濟(jì)價(jià)格經(jīng)濟(jì)價(jià)格目標(biāo)：目標(biāo)：I.周口最有品質(zhì)的酒店；政務(wù)接待的首選基地；高端休閑娛樂(lè)中心。II.引領(lǐng)典范、彰顯尊貴市場(chǎng)以本地市場(chǎng)以本地客源為主客源為主目標(biāo) 客源1、政府客源2、中高端商旅接待客源3、中高端餐飲客源4、中 高端宴會(huì)客源5、中高端休閑娛樂(lè)客源四、概念規(guī)劃四、概念規(guī)劃法姬娜酒店法姬娜酒店客房客房總統(tǒng)套房行政樓層普通客房殘障人房餐飲餐飲中餐廳西餐廳大堂吧休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)水療會(huì)所KTV會(huì)務(wù)會(huì)務(wù)宴會(huì)廳多功能廳貴賓室小會(huì)議室康體康

11、體健身房美容美發(fā)附屬附屬精品商店商務(wù)中心管理管理功能規(guī)劃功能規(guī)劃布局設(shè)想布局設(shè)想樓層樓層項(xiàng)項(xiàng) 目目-1F1. 略1F1. 大堂區(qū)域：大堂空間、禮賓臺(tái)、酒店總服務(wù)臺(tái)、貴重物品保管室、行李房、前廳辦公室、前廳員工休息室、公共衛(wèi)生間、商務(wù)中心、精品商場(chǎng)、報(bào)刊臺(tái)、公用電話、大堂吧（兼客用休息區(qū)）。2. 西餐區(qū)域：西餐入口、西餐迎賓、西餐廚房、西餐衛(wèi)生間。3. 中餐區(qū)域：中餐入口、中餐迎賓、中餐吧臺(tái)、訂餐臺(tái)、中餐大廳、中餐廳廚房及其它后勤功能。4. 消防監(jiān)控室、員工打卡房（需要進(jìn)一步規(guī)劃）2F1. 裙樓為中餐包間區(qū)；2. 營(yíng)銷(xiāo)部辦公室、中餐辦公室、工藝品商店、棋牌室及其它后勤功能。3F1. 會(huì)議區(qū)：多功

12、能廳（兼用宴會(huì)廳）、貴賓接待待室、小會(huì)議室及會(huì)議區(qū)后勤功能、弱電機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房。4F1. 酒店總經(jīng)理室、總辦、財(cái)務(wù)室、人力資源辦公室。酒店總經(jīng)理室、總辦、財(cái)務(wù)室、人力資源辦公室。2. 健身房、美容美發(fā)以及其后勤功能。健身房、美容美發(fā)以及其后勤功能。56F1. 建議預(yù)留。功能上可考慮招商品牌足浴或等市場(chǎng)成熟后配置概念酒吧。7F1. 房務(wù)辦公室、房務(wù)中心及后勤功能。2. 特價(jià)客房/殘障人用房818F1. 客房（普通套房、單人間、標(biāo)準(zhǔn)雙人員）19F1. 行政樓層（總統(tǒng)套房區(qū)）室 外1. 停車(chē)位、員工車(chē)輛存放處。2. 采購(gòu)辦公室、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域、卸貨平臺(tái)。3. 員工宿舍、員工飯?zhí)谩T工更衣室、員工沖涼房等其

13、它設(shè)施。4. 水療會(huì)所及KTV。5. 干濕垃圾房。6. 其它公共設(shè)施關(guān)于客房關(guān)于客房核心策略核心策略1. 分層次應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；分層次應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2. 分階段投入，以降低初始投入的資金規(guī)模，緩分階段投入，以降低初始投入的資金規(guī)模，緩解資金解資金壓力壓力亮點(diǎn)（對(duì)于豪華客房而言）：行政樓層、良好品質(zhì)的客用品、直飲水；類(lèi)型：總統(tǒng)套、豪華套房、普通套房、蜜月大套房、家庭式套房、標(biāo)準(zhǔn)客房、單人間、殘疾人用房；房型比例：套房8%、標(biāo)準(zhǔn)間和單人家數(shù)量比例6：4合理配置浴缸比例；其它：室內(nèi)設(shè)計(jì)充分弱化客房面積及衛(wèi)生間面積過(guò)小的影響， 充分考慮走廊的設(shè)計(jì)裝修，彰顯品質(zhì)及豪華。管理功能及各類(lèi)客房中的設(shè)施在成果文件

14、予以說(shuō)明。關(guān)于中餐廳關(guān)于中餐廳核心策略核心策略1. 做周口最具品質(zhì)的餐飲設(shè)施；做周口最具品質(zhì)的餐飲設(shè)施；2. 緊盯中高端市場(chǎng)；緊盯中高端市場(chǎng)；亮點(diǎn)：明檔廚房、VIP包間、高品質(zhì)的服務(wù)；功能區(qū)：中餐大廳（兼做自助餐）、包間區(qū)；包間規(guī)模：22間 26間，分為：VIP包間1間，豪華包間8 10間，普通包間15間；配置獨(dú)立或共享的備餐間；豪華包間原則上考慮配置獨(dú)立衛(wèi)生間（具體在規(guī)劃時(shí)考慮）；VIP包間：獨(dú)立備餐間；24人臺(tái)；私密會(huì)談區(qū)、衣帽間、設(shè)男女衛(wèi)生間；精品茶道、交通流線要私密。其它有關(guān)設(shè)施在成果文件中說(shuō)明關(guān)于多功能廳關(guān)于多功能廳核心策略核心策略1. 無(wú)柱；無(wú)柱；2. 靈活組合、共享；靈活組合、共

15、享；3. 周口最好的會(huì)議場(chǎng)所周口最好的會(huì)議場(chǎng)所關(guān)于西餐廳關(guān)于西餐廳1. 簡(jiǎn)單西餐（送餐功能），兼作咖啡廳、茶吧等，簡(jiǎn)單西餐（送餐功能），兼作咖啡廳、茶吧等，暫不作為自助餐使用；暫不作為自助餐使用；2. 增大面積增大面積關(guān)于水療關(guān)于水療健康休閑中心。亮點(diǎn)：香格里拉的“氣”SPA概念、東莞模式的桑拿客房以及異國(guó)風(fēng)性的裝飾風(fēng)格。核心策略核心策略關(guān)于關(guān)于KTVKTV主要客源除了商務(wù)公關(guān)和政務(wù)接待現(xiàn)時(shí)客源外，還應(yīng)該成為當(dāng)?shù)啬贻p人主要業(yè)余活動(dòng)場(chǎng)所。KTV在主題上擬定為“時(shí)尚、夢(mèng)幻”；VIP TV+量販?zhǔn)終TV的概念，以擴(kuò)大消費(fèi)群體。由于當(dāng)?shù)豄TV還停留在“重裝飾輕音響”落后的概念，所以該KTV除了在裝飾上

16、要有特色外，還應(yīng)該利用專(zhuān)門(mén)建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造一個(gè)好的聲學(xué)效果并使之成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。核心策略核心策略包間規(guī)模：28 30間：48%，37%，15%。另設(shè)特大VIP包房12間。編號(hào)編號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目 子項(xiàng)子項(xiàng) 說(shuō)明說(shuō)明1 1接待廳 接待臺(tái) 留言臺(tái) 收銀臺(tái) 總機(jī) 顧客休息區(qū)總面積：802 2包房 35間 VIP包房 豪華包房 大包房 中包房 小包房總面積：1225 VIP包房 1間 120 /間豪華包房2間 80 /間 大包房8間 40/間 中包間6間 25/間 小包間12間 15/間3 3 出品部 水吧、 廚房總面積：404 4小超市總面積：1005 5計(jì)算機(jī)機(jī)房總面積：208 8庫(kù)房總面積：307 7辦公室 經(jīng)理辦公室 綜合辦公室 財(cái)務(wù)室經(jīng)理辦公室 15/間綜合辦公室 20/間財(cái)務(wù)室 15/間8 8員工休息室總面積：2