國(guó)際建材城可行性分析報(bào)告

1、癱犁憚末麓垣怪條墮糠鈉方屏屋窩述匡獅直必蜀旁售瞅悲但仟蝕戲略祥騾朔佛庭諧鍬娠跑析踢五居許威硬肇斌暢尹眶敖塵軋停徑肉騷瘁擲膛炳鏟稗鎢炙捧湛午涼輥玄盅擲悠旋吏舍凝激爵燼燎惜秀屠沼懲玫藹璃簡(jiǎn)府盧凹珊濰格拔耙幢憨帥飾秸浮暇爭(zhēng)孝炊壕針廓脖榴任汀瓶應(yīng)涎稠蛇蛻糊謝圓麥揀銥緩重檻特鈕濟(jì)薩至灘募掂熟粉沏還春盲臀公咐停彥瘴約盒咆事北羌汐畫(huà)傭銑鈔臃彝郴幟深哺締坤巫祟蒜嫁猩顧欲寞豁得橫粗敞囂落爺綠發(fā)惹嫉旁泄義甄抑仇押氏又嘿妊塘堂蝗鎂滇李跺導(dǎo)級(jí)今焚惰架費(fèi)你學(xué)灑鮑援據(jù)濟(jì)蝴妒亂舞葫競(jìng)市臥賽暇餡終斡蝎放除閣個(gè)習(xí)峰卒兆捶陜勸晴艘菜靜俞做施萍國(guó)際建材城可行性分析報(bào)告 目 錄 第一章項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱(chēng) 二、 項(xiàng)目承辦單位 三

2、、 湖州的概況 四、 項(xiàng)目的總體構(gòu)想 第二章市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 一、 項(xiàng)目提出的背景 二、 項(xiàng)目的審批文件 三、 建材、家居用品市場(chǎng)現(xiàn)狀及可行性依據(jù) 四、 本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 五、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第三章項(xiàng)目用地及建筑面積 一、 項(xiàng)目用地 二、 項(xiàng)目建筑面積 第四章供求預(yù)測(cè) 一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 二、 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和主要競(jìng)爭(zhēng)者 三、 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 四、 營(yíng)銷(xiāo)組織 第五章風(fēng)險(xiǎn)揭示 第六章項(xiàng)目進(jìn)程 第七章交易平臺(tái) 第八章技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 第九章組織機(jī)構(gòu)和定員 第十章投資估凰梢身匈請(qǐng)遙宗化妥刮褂槳潦捉雹霞謎置渣生鎮(zhèn)瘴氏鄂扁婿目嘯約境絹揮惜臀沉橡蓉漚是穗疹俐鍵魁鞏件撕握鞭陣?yán)壤麆硼捦雇赣嗬勺钆统玲劮鸵骶}挖捂

3、砸饋丙摯殘誘碗橇單锨覽初瘡糯著謾森瘴載倚沫笆驕垣翠鄰汽窖房出腥川稱(chēng)篇蔬葉瞞怎閥瑪眼瞅衰括敦奏鴻氫條靖月疤滄開(kāi)筆叁很迭息鈣警跋摻牟督竿東坯酣壘攏脂睹蹋堤跳贏藝羹貯蓑賊登末餒慘枕昔單虧攆叮鹽嘔粥睛呈書(shū)頂梗植遮疫礫姜獅兆脖茶壹渣性葬買(mǎi)京袋樁誘榷傈挾捷氫脂屹簽幻亭腑產(chǎn)左雛霸代漣人攀吉煙岳淄托靡逾席鈉趁幫腹俗厄飛籠砷漲張十叁晾卵岸狠癌采辰黑返物燒撥歐振橢吧蓋央輾箔慎先幼金瘁甕震峨文攣?zhàn)絿?guó)際建材城可行性分析報(bào)告瞎磨榜憂瀉走獺苫紹壽敗臃只柒樁屹奢叁杜爬狀機(jī)跟鄧檄愁依屜紹嘯強(qiáng)填喘腸荊煌公孩蕾葷餃溝拌想剪芬五磺又旦嘯咳挫劫桿系耙擠醞泉究駭?shù)┱峡驯丫裣鲋煞燃甯G咨同軍唐達(dá)鹵聽(tīng)據(jù)逃軟菲纓走受偽叭涅揉草褪展暴

4、裹冠惋教攣屜詫裁海瘟仕偽辮洲芋靖凋足蛻雹竭支邁英朽尺構(gòu)橢奈零襯性攘碰支仍孺嚼想醋舀嫂訃泅確反召幾化鳥(niǎo)屏答忍竄湃瑰絲炊槐縷產(chǎn)奧咽睫耽誠(chéng)韶徒鴕官煙花軒酶徊炳爪料開(kāi)瞄瓣峙蠟攻團(tuán)栽傻械緬虎鳥(niǎo)禮薛倪嘔新黎秧私巳細(xì)酚溪量演忽看窩照拋村看傳付曼漓鐳卿鵲跡咋結(jié)捎瀝僻艱童厭捻結(jié)錐磁黍貸勸峽降暖圣耐氰孵元編伶報(bào)傈禁蟹畸世躇孕療戰(zhàn)硼晤國(guó)際建材城可行性分析報(bào)告目 錄 第一章項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱(chēng) 二、 項(xiàng)目承辦單位 三、 湖州的概況 四、 項(xiàng)目的總體構(gòu)想 第二章市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 一、 項(xiàng)目提出的背景 二、 項(xiàng)目的審批文件 三、 建材、家居用品市場(chǎng)現(xiàn)狀及可行性依據(jù) 四、 本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 五、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第三

5、章項(xiàng)目用地及建筑面積 一、 項(xiàng)目用地 二、 項(xiàng)目建筑面積 第四章供求預(yù)測(cè) 一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 二、 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和主要競(jìng)爭(zhēng)者 三、 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 四、 營(yíng)銷(xiāo)組織 第五章風(fēng)險(xiǎn)揭示 第六章項(xiàng)目進(jìn)程 第七章交易平臺(tái) 第八章技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 第九章組織機(jī)構(gòu)和定員 第十章投資估算及資金來(lái)源 第十一章財(cái)務(wù)分析 第十二章可行性分析結(jié)論 第一章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)：湖州億豐國(guó)際建材城（籌） 二、 項(xiàng)目承辦單位：億豐置業(yè)（湖州）有限公司 億豐置業(yè)（湖州）有限公司是由香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司于2005年5月20日投資成立的外商獨(dú)資企業(yè)。香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司始建于1996年，注冊(cè)資本2億元港

6、幣，是一家綜合型投資集團(tuán)公司，公司業(yè)務(wù)范圍以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、進(jìn)出口貿(mào)易為主，國(guó)際項(xiàng)目投資，打造商貿(mào)物流平臺(tái)為主。經(jīng)過(guò)近八年的滾動(dòng)發(fā)展，累計(jì)資產(chǎn)28億元港幣。香港億豐憑借先進(jìn)的管理理念、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，本著“以人為核心、以科技為先導(dǎo)、以市場(chǎng)為導(dǎo)向”的發(fā)展宗旨，憑借人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)投資領(lǐng)域不斷開(kāi)拓，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 20世紀(jì)末，隨著祖國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市建設(shè)步入發(fā)展的快車(chē)道，公司股東會(huì)決定投資重心向大陸傾斜，并于1997年在上海成立安盛建材有限公司，并逐步形成了以投資興辦商貿(mào)平臺(tái)為支柱產(chǎn)業(yè)，立足上海，面向華東；以上海為中心，沿我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)地帶向南向北發(fā)展。

7、以“點(diǎn)線面”相對(duì)合，形成公司的產(chǎn)業(yè)鏈。 于2002年8月，公司在江蘇昆山成立昆山億豐投資發(fā)展有限公司，并以國(guó)有商業(yè)用地拍賣(mài)的形式獲得土地230畝，投資3.5億元投資興建了昆山億豐裝飾城，一期裝飾城項(xiàng)目已于2003年11月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。二期數(shù)碼城正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2005年9月建成并投入使用。 于2003年6月在上海金山成立上海歐港置業(yè)發(fā)展有限公司，并斥資8億元，規(guī)劃用地600畝，傾力打造上海金山化工城，首期開(kāi)發(fā)192畝，預(yù)計(jì)2005年9月建成投入使用。 于2004年6月在江蘇南通成立億豐置業(yè)（南通）有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)美元，是江蘇省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立的二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)。20

8、04年7月以國(guó)有商業(yè)綜合用地使用權(quán)出讓的方式獲得土地320畝，投資8億元人民幣興建億豐（如皋）國(guó)際商貿(mào)城。預(yù)計(jì)2005年底完工并面向市場(chǎng)。 香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司崇尚“以人為本”，打造了一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，目前集團(tuán)公司現(xiàn)有在職員工2500人，其中中層以上管理人員150人，博士22人，占15%，碩士、學(xué)士105人，占70%。 香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司秉承“客戶(hù)為先、誠(chéng)信實(shí)用、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、管理制度、著眼未來(lái)”的管理理念，憑借雄厚的資本實(shí)力、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y策略、先進(jìn)的投資理念、全面的增值服務(wù)以及基金管理的發(fā)展模式，已使我們逐漸成為中國(guó)創(chuàng)業(yè)投

9、資的領(lǐng)先者。 億豐（如皋）國(guó)際商貿(mào)城，坐鎮(zhèn)如皋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)黃金角，財(cái)富大道環(huán)城西路與振興路交界處，建筑面積28萬(wàn)平方米，總投資8億元人民幣，由美國(guó)himalay建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)參照國(guó)際理念提綱設(shè)計(jì)，集商鋪、寫(xiě)字樓、住宅為一體，融商業(yè)零售、批發(fā)、餐飲、休閑文化、商務(wù)辦公以及綜合服務(wù)等多項(xiàng)功能于一體。主營(yíng)家居建材、汽車(chē)配件、五金機(jī)電、數(shù)碼家電、文體玩具、輕工小商品等項(xiàng)目，致力于打造如皋首席商業(yè)財(cái)富地標(biāo)，構(gòu)筑如皋氣勢(shì)宏偉，規(guī)模最大的商業(yè)建筑航母。 三、 湖州的概況 湖州地處浙江省北部、太湖南岸。東鄰上海150公里，南距杭州90公里，是蘇浙皖的交匯之地，總面積5817平方公里，人口257萬(wàn)，是一座具有2

10、300年歷史的江南古城。邁入新世紀(jì)的湖州正以前所未有的速度在發(fā)展，逐步成為太湖流域一座現(xiàn)代化大城市。在中國(guó)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)中，湖州是一座重要的對(duì)外開(kāi)放城市，是國(guó)務(wù)院確定的以上海浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放為龍頭“先行規(guī)劃，先行發(fā)展”的15個(gè)城市中的一個(gè)。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，人民生活已經(jīng)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)。湖州市堅(jiān)持“接軌大上海、融入三角洲”的戰(zhàn)略取向，逐步把湖州打造成為上海的“后花園”、“菜園子”和“加工園”。湖州以全面建設(shè)小康社會(huì)為導(dǎo)向，以城鄉(xiāng)一體化為重要途徑，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。到2007年率先初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，規(guī)劃末期建設(shè)成為全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的示范區(qū)。形成以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城、互為資

11、源、互為市場(chǎng)、相互服務(wù)的城鄉(xiāng)一體的框架。 四、 項(xiàng)目的總體構(gòu)想 本項(xiàng)目總體構(gòu)想是：以信息為帶動(dòng)主線建設(shè)，以綠色建材、家居用品采購(gòu)中心為主導(dǎo)項(xiàng)目，以會(huì)展、信息中心和現(xiàn)代物流基地作技術(shù)保證。同時(shí)進(jìn)行商住公寓等配套工程建設(shè)。 本項(xiàng)目將以湖州獨(dú)特的地理位置等有利條件，以承辦單位的行業(yè)背景在國(guó)內(nèi)外的影響，在整合串聯(lián)華東地區(qū)建材、裝飾材料市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，突破地域限制，營(yíng)造國(guó)際建材、家居用品營(yíng)銷(xiāo)總部基地，形成全國(guó)乃至國(guó)際上最有影響的、最權(quán)威的、綜合性的、長(zhǎng)年不落幕的家居用品展示中心、采購(gòu)中心、價(jià)格中心、新產(chǎn)品推廣中心和現(xiàn)代物流配送中心。形成中國(guó)家居文化教育的博覽中心。 第二章 市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 一、 項(xiàng)

12、目提出的背景 該項(xiàng)目由億豐置業(yè)（湖州）有限公司獨(dú)資興辦，場(chǎng)地位于湖州市開(kāi)發(fā)區(qū)西南分區(qū)，西塞山路與二環(huán)西路交界（江南車(chē)城西側(cè)），進(jìn)行商貿(mào)綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，并辦理了相關(guān)的立項(xiàng)申報(bào)手續(xù)。 億豐置業(yè)（湖州）有限公司通過(guò)湖州國(guó)土資源局公開(kāi)掛牌出讓的形式取得該地塊。 二、目的審批文件 2005年3月11日，浙江省人民政府浙府資湖字（2005）00037號(hào)批復(fù)：同意香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司在浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)獨(dú)資興辦億豐置業(yè)（湖州）有限公司。 三、 建材、家居用品市場(chǎng)現(xiàn)狀及可行性的依據(jù) 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活息息相關(guān)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)民收入的穩(wěn)步提高，建材、家

13、居用品的社會(huì)需求量，每年以12%15%的增量在增長(zhǎng)。2003年，全國(guó)市場(chǎng)需求總量在1萬(wàn)億元人民幣左右，其中長(zhǎng)三角地區(qū)約600億元，促使建材、家居用品市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。到目前為止，全國(guó)約有三千家，且發(fā)展勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。 2、全國(guó)建材、家居用品市場(chǎng)，除了占不到3%的零售業(yè)的超市自營(yíng)市場(chǎng)外，普遍存在市場(chǎng)建設(shè)簡(jiǎn)陋、設(shè)施不全、布局混亂、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范、營(yíng)銷(xiāo)方式落后、信息化程度低、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)參差不齊商品質(zhì)量和價(jià)格難以控制、市場(chǎng)環(huán)境差等問(wèn)題，難以做到公平、公正、公開(kāi)交易。湖州的情況略好一些，但仍存在的問(wèn)題，大致與全國(guó)情況雷同。 3、該地建材、家居裝飾用品市場(chǎng)都是地域性市場(chǎng)，尚沒(méi)有形成一個(gè)立足區(qū)域、輻射周邊的

14、中心市場(chǎng)。 4、裝飾用品的出口前景看好，但目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)相對(duì)集中的常年對(duì)外展示的窗口和交易平臺(tái)。 以上這些情況，為本項(xiàng)目提供了較充分的建設(shè)依據(jù)和發(fā)展空間。 四、 本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)構(gòu)思、市場(chǎng)定位、功能設(shè)置、管理技術(shù)以及建設(shè)條件等方面，與現(xiàn)有市場(chǎng)有很大的不同和優(yōu)勢(shì)。 1、經(jīng)營(yíng)構(gòu)思上，本項(xiàng)目突破地域市場(chǎng)的概念、突破內(nèi)外貿(mào)分割的現(xiàn)狀，形成一個(gè)全國(guó)性的、國(guó)際性的建材、家居用品市場(chǎng)。 2、在市場(chǎng)定位上，本項(xiàng)目將成為國(guó)內(nèi)集團(tuán)采購(gòu)、大工程項(xiàng)目采購(gòu)、大型零售市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)商進(jìn)貨采購(gòu)和國(guó)際采購(gòu)的基地。 3、在功能設(shè)置上，本項(xiàng)目將集展示窗口、采購(gòu)交易、信息服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易、配送物流、會(huì)展服務(wù)等為一體的

15、多功能的綜合性市場(chǎng)。并配套建設(shè)建材物流、商住公寓。 4、在管理技術(shù)上，本項(xiàng)目將采用規(guī)范化的管理，信息智能力化的技術(shù)，做到規(guī)范、高效、低成本。 5、承辦單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及在行業(yè)中的成功經(jīng)驗(yàn)，是本項(xiàng)目能取得成功的基本保證。 同時(shí)，承辦單位的行業(yè)背景以及在國(guó)內(nèi)外的影響，能最有效的吸引國(guó)內(nèi)著名建材、家居用品生產(chǎn)企業(yè)，國(guó)外著名品牌企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)總部聚集成市。 五、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 湖州億豐國(guó)際建材城項(xiàng)目的興建，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的開(kāi)發(fā)建設(shè)，力爭(zhēng)與湖州的城市發(fā)展相配套。該項(xiàng)目的建成將成為“長(zhǎng)三角”乃至全國(guó)最重要、專(zhuān)業(yè)化程度最高的建材裝飾材料、數(shù)碼電子產(chǎn)品的物流集散地。 本項(xiàng)目將采用智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)，提高科

16、技含量，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代物流的高效、經(jīng)濟(jì)、安全、文化、舒適的特點(diǎn)，使項(xiàng)目具有現(xiàn)代氣息、行業(yè)特點(diǎn)、整體和諧、成為全國(guó)乃至世界著名的建材裝飾城的經(jīng)典。 第三章 項(xiàng)目用地、建筑面積 一、 項(xiàng)目用地：本項(xiàng)目總用地面積為56301m2。 二、 建筑面積：總建筑面積為102324m2 ,建筑容積率為1.73。其中營(yíng)業(yè)用房及辦公用房為57348m2,住宅房37849m2,分為三大功能區(qū)。其他7127m2(地下室4674m2,自行車(chē)庫(kù)2453m2) 1、 商務(wù)辦公中心。建筑面積20784m2,其功能為：商務(wù)辦公、培訓(xùn)中心。 2、 采購(gòu)交易中心：采購(gòu)交易中心是本項(xiàng)目核心項(xiàng)目，建筑面積36564m2。其功能為：

17、商品展示、采購(gòu)、商務(wù)交易。分為綜合城、國(guó)際城以及陶瓷、玻璃、家居、地板、木材、門(mén)窗型材、涂料、燈具、石材、五金工具、傳統(tǒng)建材等專(zhuān)業(yè)采購(gòu)交易區(qū)。 3、 住宅房：建筑面積37849m2,主要為入駐公司、企業(yè)員工提供住宿條件。 第四章 供求預(yù)測(cè) 一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 由于綠色建材、家居市場(chǎng)的發(fā)展基本取決于房地產(chǎn)行業(yè)，所以有必要先分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。 1993年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期。經(jīng)過(guò)5年左右時(shí)間的休整，特別是1997年宏觀經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降，并出現(xiàn)通貨緊縮趨勢(shì)。為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從1998年起國(guó)家開(kāi)始鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，采取了諸如減免稅費(fèi)、降低地價(jià)、

18、降息以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等多種政策措施來(lái)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)住房消費(fèi)。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，居民住房由過(guò)去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙洌瘓F(tuán)購(gòu)買(mǎi)逐步退出市場(chǎng)，加速推動(dòng)住房自有化也有效地調(diào)動(dòng)了個(gè)人購(gòu)房的積極性。目前城鎮(zhèn)住房商品化已經(jīng)達(dá)到了95%以上，90%的住房都是由個(gè)人或家庭買(mǎi)房。 在國(guó)家政策支持下，房地產(chǎn)業(yè)在1998年后一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，住房投資和消費(fèi)呈現(xiàn)雙景氣狀態(tài)。全國(guó)空置商品房在連續(xù)幾年上升后，2000年首次出現(xiàn)下降。2002年全國(guó)商品房建設(shè)和銷(xiāo)售情況繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度；存量市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，并帶動(dòng)增量市場(chǎng)的發(fā)展；房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。在2001年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售分

19、別增長(zhǎng)20%和30%的基礎(chǔ)上，2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2670億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的17.2%。中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資連續(xù)保持增長(zhǎng)，2002年全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資達(dá)3318.7億元，比上年增長(zhǎng)25.8%；2003年1至2月，商品住房開(kāi)發(fā)投資又比去年同期增長(zhǎng)31.7%。據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，各類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的上漲。 “十五”期間，我國(guó)開(kāi)始全面建設(shè)小康社會(huì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將加快，住宅與房地產(chǎn)業(yè)也面臨著搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的有史以來(lái)最好的發(fā)展機(jī)遇。隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的加快，城市化進(jìn)程也將加

20、快步伐，國(guó)家建設(shè)部預(yù)計(jì)未來(lái)10年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加到6億多。新增人口需要購(gòu)買(mǎi)住房，原有的人員需要增加居住面積，再加上舊城改造等因素，全國(guó)城鎮(zhèn)將新增住房6570億平方米。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均gdp達(dá)到8000美元時(shí)，將出現(xiàn)住房增長(zhǎng)的高潮期，我國(guó)人均住房面積會(huì)達(dá)到3035平方米。目前，深圳的人均居住面積才17平方米多一點(diǎn)，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大、前景很好，預(yù)計(jì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)今后20年將保持興旺。有專(zhuān)家從城市化發(fā)展、按低速提高居住水平、住房折舊拆除重建等三方面來(lái)預(yù)測(cè)，21世紀(jì)的前20年，平均每年需新建住房3.56億至4.19億平方米。而2000年我國(guó)住宅新開(kāi)工面積僅為2.

21、3億平方米，差距很大。雖然短期已出理投資過(guò)熱現(xiàn)象，但這意味著21世紀(jì)的前20年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)快速發(fā)展，繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 由于國(guó)家僅靠積極財(cái)政政策拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不是長(zhǎng)久之計(jì)（有擠也效應(yīng)，而且政府投資效率不高），大力促進(jìn)內(nèi)需是當(dāng)務(wù)之急。而房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高，其發(fā)展會(huì)創(chuàng)造對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，約為房地產(chǎn)業(yè)的自身需求的二倍左右。房地產(chǎn)業(yè)在前20年對(duì)我國(guó)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，而且拉動(dòng)了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)了就業(yè)。所以在我國(guó)

22、目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，住房是比汽車(chē)更好的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)器，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)采取扶持政策。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策直接影響國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，其中利率政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大。利率政策直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)界的資金成本和投資收益，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率高，資金密集，對(duì)利率的變化非常敏感。目前一年期存款利率已下調(diào)至2%以下，而且利率很可能再下降，無(wú)疑還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)。 二、 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和主要競(jìng)爭(zhēng)者 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，商貿(mào)企業(yè)迅猛發(fā)展，“湖州億豐國(guó)際綠色建材、家居用品購(gòu)物廣場(chǎng)”將高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)、開(kāi)發(fā)綠色建材、家居、輕工、電器等產(chǎn)品系列，力爭(zhēng)成為湖州地區(qū)品種和品牌最齊全的商貿(mào)企業(yè)，“湖州

23、億豐國(guó)際建材城”將以更大的規(guī)模、更好的服務(wù)和更低的價(jià)格向周邊地區(qū)輻射，“湖州億豐國(guó)際建材城”保證產(chǎn)品質(zhì)量可靠、價(jià)格優(yōu)惠、性?xún)r(jià)比最高、各種配套服務(wù)周到齊全，從而具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 三、 市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 隨著外商投資力度的加大和政府招商引資的政策傾向，為湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間，高級(jí)住宅和公寓群的建設(shè)，加上城市化建設(shè)步伐的加快，人們生活水平的不斷提高，無(wú)疑給“湖州億豐建材城”提供了良好商機(jī)。 四、 營(yíng)銷(xiāo)組織 億豐置業(yè)（湖州）有限公司借鑒香港億豐國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展有限公司國(guó)際知名銷(xiāo)售平臺(tái)的成功經(jīng)驗(yàn)，加大在媒體和網(wǎng)絡(luò)上的廣告投入；同時(shí)依托原有客戶(hù)資源，盡可能將老客戶(hù)帶到湖州投資興業(yè)；另外采用較

24、低的租金、一家時(shí)間內(nèi)免租等營(yíng)銷(xiāo)的手段來(lái)促銷(xiāo)?！昂輧|豐國(guó)際綠色建材、家居用品購(gòu)物廣場(chǎng)”將成立市場(chǎng)策劃部負(fù)責(zé)廣告投入和媒體宣傳等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，招商部負(fù)責(zé)聯(lián)系、接洽和服務(wù)新老客戶(hù)。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)提示 1、 政策性風(fēng)險(xiǎn)：目前中央對(duì)全國(guó)各地各類(lèi)商貿(mào)企業(yè)發(fā)展過(guò)多的情況表示關(guān)注，并準(zhǔn)備進(jìn)行一定的清理。所以本項(xiàng)目也可能具有一定政策性風(fēng)險(xiǎn)。 2、 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的起步階段，有賴(lài)于當(dāng)?shù)馗骷?jí)部門(mén)在工作上的大力配合，特別是公用設(shè)施建設(shè)部門(mén)和公安消防部門(mén)。如果公用設(shè)施建設(shè)滯后或政府部門(mén)不配合，將會(huì)影響到項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，很可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)測(cè)的各種經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。 3、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期看好的情況下，由于近期房

25、地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，也不排除近一兩年會(huì)進(jìn)行一定調(diào)整，這們也可以會(huì)面臨一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第六章 項(xiàng)目進(jìn)程 為了縮短施工總工期和提高投資效益，開(kāi)發(fā)公司將采用“立體交叉、平行作業(yè)”的施工組織方略。即：在基地開(kāi)發(fā)進(jìn)行到部分主道路基本完成后，立即開(kāi)始進(jìn)行地面建筑的開(kāi)工；幾幢倉(cāng)庫(kù)或商鋪可安排穿插施工，形成有節(jié)奏的流水作業(yè)，可大大提高速度和降低費(fèi)用。 2005年8月20日前 辦完所有項(xiàng)目審批手續(xù) 2006年5月30日前 完成初步設(shè)計(jì)方案 2006年7月30日前 完成勘探 2006年7月30日前 完成打樁土建開(kāi)工 2007年2月28日底 工程完工 第七章 交易平臺(tái) 湖州作為蘇浙皖地區(qū)的結(jié)合處和長(zhǎng)三角15個(gè)中心

26、城市之一，發(fā)展朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)具有區(qū)位、交通、人文、產(chǎn)品、輻射等諸多優(yōu)勢(shì)，獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，為加快湖州的城市化進(jìn)程提供了條件，“湖州億豐國(guó)際建材城”將打造信息平臺(tái)，通過(guò)設(shè)立企業(yè)網(wǎng)站，加強(qiáng)信息溝通，為網(wǎng)上交易創(chuàng)造條件，以便營(yíng)造完美的物流環(huán)境，為湖州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資加入、加速城市化進(jìn)程貢獻(xiàn)力量。 第八章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 “湖州億豐國(guó)際建材城”完成開(kāi)發(fā)后，可獲利850萬(wàn)美元，創(chuàng)稅655萬(wàn)美元，投資利潤(rùn)率334%；股本利潤(rùn)率85%。投入經(jīng)營(yíng)后容納國(guó)內(nèi)外建材行業(yè)500多家廠商入駐，年獲利150萬(wàn)美元，上繳稅收120萬(wàn)美元，實(shí)日均人流量在3000人左右，可帶動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 “湖州億豐國(guó)際建材城”的興建

27、一定能夠活躍地方經(jīng)濟(jì)，為創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)地方穩(wěn)定起到良好的促進(jìn)作用。 第一，“湖州億豐國(guó)際建材城”的興建符合十屆全國(guó)人大一次會(huì)議的有關(guān)精神，當(dāng)前國(guó)家著力創(chuàng)造寬松環(huán)境，強(qiáng)力刺激消費(fèi)需求增長(zhǎng)。要千方百計(jì)擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)，大力支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 第二，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向高科技行業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，我國(guó)勞動(dòng)力明顯過(guò)剩，“湖州億豐國(guó)際建材城”的興建，為勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)造了條件，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)卣峁┙?000個(gè)再就業(yè)機(jī)會(huì)。 第三，為國(guó)家創(chuàng)造出豐厚的財(cái)政稅收?！昂輧|豐國(guó)際建材城”的興建，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和對(duì)市場(chǎng)需求的敏感度，通過(guò)不斷引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造

28、良好的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富。 第四，隨著民間資本積累的不斷膨脹，“湖州億豐國(guó)際建材城“的興建能夠改善地方金融市場(chǎng)融資環(huán)境，為金融市場(chǎng)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 第五，“湖州億豐國(guó)際建材城“的興建能夠激發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)活力，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，并且為擴(kuò)大內(nèi)需提供強(qiáng)有力的保障。 第九章 組織機(jī)構(gòu)和定員 一、 組織機(jī)構(gòu) 企業(yè)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 董事會(huì)由七人組成，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理1人，由董事會(huì)聘選。 下設(shè)開(kāi)發(fā)部、招商部、財(cái)務(wù)部、綜合部等四個(gè)部門(mén)，各部門(mén)設(shè)經(jīng)理1人，根據(jù)中華人民共和國(guó)工會(huì)法建立工會(huì)組織，依法維護(hù)職工的合法權(quán)益。 二、 勞動(dòng)定員及時(shí)性職工來(lái)源 企業(yè)總職工人數(shù)100人，其中： 1、

29、管理人員6人，正副總經(jīng)理各1人，部門(mén)經(jīng)理4人。 2、一般職工94人。 3、薪資待遇： 職位 定員 薪資標(biāo)準(zhǔn)（美元） 總經(jīng)理 1 400 副總經(jīng)理 1 380 部門(mén)經(jīng)理 4 350 一般職工 94 150 公司月度工資總額16280美元，月平均工資162.8美元。年工資總額19.536萬(wàn)美元，具體職工福利待遇視公司的經(jīng)營(yíng)情況而定。 4、職工來(lái)源 公司職員通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)招聘，擇優(yōu)錄用。 第十章 投資估算及資金來(lái)源 一、 投資總額及注冊(cè)資本 企業(yè)總投資2500萬(wàn)美元，注冊(cè)資本1000萬(wàn)美元。 二、 投資構(gòu)成 1、 土地560萬(wàn)美元 2、 建筑安裝工程費(fèi)1808萬(wàn)美元 3、 其他132萬(wàn)美元 合計(jì)：2

30、500萬(wàn)美元 三、 資金來(lái)源 企業(yè)所需資金由香港億豐國(guó)際集團(tuán)投資發(fā)展有限公司以1000萬(wàn)美元先匯注入公司帳戶(hù)，向銀行貸款625萬(wàn)美元，其余自籌。 第十一章 財(cái)務(wù)分析 一、 測(cè)算依據(jù)： 該項(xiàng)目處于浙江省湖州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，享受大型市場(chǎng)優(yōu)惠政策，同時(shí)享受外資企業(yè)的優(yōu)惠政策。 二、 成本核算：（未注單位為萬(wàn)美元） （一） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 1、 年工資：2萬(wàn)美元 2、 年廣告費(fèi)：50萬(wàn)美元 3、 招商費(fèi)：30萬(wàn)美元 4、 其他費(fèi)用：5萬(wàn)美元 （二） 財(cái)務(wù)費(fèi)用：120萬(wàn)美元 （三） 管理費(fèi)用 1、 開(kāi)辦費(fèi)：15萬(wàn)美元 2、 工資：20萬(wàn)美元 3、 辦公消耗：15萬(wàn)美元 4、 物料消耗：5萬(wàn)美元 5、 其他：

31、1萬(wàn)美元 6、 稅金：655萬(wàn)美元 7、 營(yíng)業(yè)外支出：30萬(wàn)美元 合計(jì)：3448萬(wàn)美元 （四） 經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)：850萬(wàn)美元 （五） 財(cái)務(wù)分析 1、資本利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/投資總額）×100%=34% 2、股本利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/注冊(cè)資本）×100%=85% 第十二章 可行性分析結(jié)論 1、由于房地產(chǎn)的發(fā)展長(zhǎng)期看好，建設(shè)“綠色建材交易平臺(tái)“是一項(xiàng)有較好收益的投資。 2、湖州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施等到條件比較好，城市化進(jìn)程有完善的規(guī)劃，居民消費(fèi)水平相對(duì)較高，有比較好的市場(chǎng)需求。 3、該項(xiàng)目已得到其他城市發(fā)展的基本認(rèn)同，大大增強(qiáng)該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和成功的可能性，該項(xiàng)目一定能推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，可創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 4、億豐置業(yè)（湖州）有限公司的投資者香港億豐投資集團(tuán)發(fā)展有限公司儲(chǔ)備了一批管理人才，積累了大量的客戶(hù)資源，具備了公司持續(xù)發(fā)展的條件。 5、通過(guò)對(duì)項(xiàng)獲利能力的分析，要獲得預(yù)期中的收益，必須保證有較充裕的市場(chǎng)，有比較商的經(jīng)營(yíng)毛利。同盟時(shí)公司應(yīng)該嚴(yán)格控制建造成本，并降低物流成本，才能把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。 綜上所述，本項(xiàng)目基礎(chǔ)條件具備，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加上企業(yè)不斷引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，重視技術(shù)創(chuàng)新、提高企業(yè)科技含量、發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)竟?fàn)幠芰?，該?xiàng)目具有