北京空港物流基地報告-20140516

1、北京空港物流基地簡述報告目 錄市場分析綜述Part 2Part 1園區(qū)簡述Part 3 PART 1 綜 述綜 述p伴隨著網(wǎng)絡零售額從2012年同比攀升40%至2013年的約3,000億美元，中國網(wǎng)絡零售市場首次超越美國，貝恩咨詢于2013年秋季報告中預測2015年中國網(wǎng)絡銷售額將達到人民幣3.3萬億元；p2013年，全社會物流總額達198萬億元，是2005年的4倍；物流業(yè)增加值3.9萬億元，比2005年增長2.2倍。今年一季度，我國社會物流總額增長了8.6%，物流總費用增長8.1%，物流業(yè)增加值增長6.3%；p隨著近幾年內(nèi)需擴大和網(wǎng)絡銷售的興起，物流產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，物流倉儲平均年收益達到9%，

2、已超越寫字樓與商鋪，同時，物業(yè)空置率也由2009年的25%降低到2013年的5%；p國內(nèi)外資金大量涌入物流產(chǎn)業(yè)，凱雷、安博、普洛斯、嘉里物流、阿里巴巴、騰訊等巨頭前后進入物流行業(yè)，累計已投入資金超過200億美元。中國物流市場分析主導經(jīng)濟向內(nèi)需轉(zhuǎn)型，對物流產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求，國內(nèi)消費與目前較低的物流效率給物流產(chǎn)業(yè)帶來重大機遇綜 述p北京空港物流基地始建于2002年，是北京市政府重點工程之一，位于順義區(qū)新城區(qū)，北京市高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)臨空經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)，周邊交通條件十分便利，擁有15號地鐵線、京承高速、京沈高速、機場高速等多條主干道；p北京空港物流基地目前已引入企業(yè)500家，其中世界500強企業(yè)就有

3、14家，行業(yè)涉及物流、航空、金融、保險、商貿(mào)和文化創(chuàng)意等領域，較為知名的有，荷蘭TNT、德國敦豪、新加坡普洛斯、順豐速運、宅急送、華輝國際運輸?shù)?；p該基地占地面積3594畝，在北京市現(xiàn)有四大物流基地中最小，但依托航空貨運的優(yōu)勢，其快遞份額占到北京市場的5成以上，租金價格也是各區(qū)域中最高，達到40.1元每平米每月。北京空港物流基地簡述北京空港物流基地區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，起步早，面積小，土地資源稀缺，區(qū)域內(nèi)近兩年無供應，周邊成交土地價格約300萬/畝 PART 1 市 場 分 析市場分析北京市工業(yè)倉儲土地供應及成交情況783.061,149.60924.14669.45569.30555.42819

4、.85788.83583.54984.450.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.002009年2010年2011年2012年2013年供應占地面積(萬)成交占地面積(萬)成交樓板價(元/)2010年到2013年，北京市工業(yè)倉儲土地供應量逐年遞減，2013年供應量只有2010年的50%；2009年到2013年，北京市工業(yè)倉儲用地成交樓板價起伏不大，基本維持在40-60萬/畝；由上表數(shù)據(jù)可知，北京市倉儲用地近五年的供應量一直走低，隨著內(nèi)需擴大與網(wǎng)絡零售的興起，在未來的3-5年內(nèi)，物流市場必將供不應求。本數(shù)據(jù)來自克爾瑞中國市場分析順義區(qū)工業(yè)倉儲土地供應及

5、成交情況154.76369.14290.7684.4538.301,221.201,137.401,079.451,325.342,757.120.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.002009年2010年2011年2012年2013年供應占地面積(萬)成交占地面積(萬)成交樓板價(元/)2010年到2013年，順義區(qū)工業(yè)倉儲土地供應量逐年減少，2013年全年供應僅是2010年的十分之一；順義區(qū)成交樓板價高于北京市平均水平，2009年以來一路走高，2013年達到110萬/畝，北京空港物流基地周邊地價高達300萬/畝；順義區(qū)依托航空優(yōu)勢，

6、倉儲租金一直高于其他區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。本數(shù)據(jù)來自克爾瑞中國市場分析北京市物流市場 2010年，全市社會物流總額達5.04萬億元，較2006年的2.54萬億元增長98.4%，對推動全市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要的支撐作用；同時，北京社會物流總費用與GDP的比率由2006年的17.7%下降到2010年的15.5%，說明物流效率不斷提高。 北京物流物業(yè)平均凈有效租金持續(xù)增長至36.2元每月每平方米，各子市場租金環(huán)比增長率在1%-2%之間。北京京南物流基地的租金環(huán)比增長2.2%，北京空港物流園和北京通州物流園租金環(huán)比漲幅均僅為0.2%，但北京空港物流園仍為租金最高的區(qū)域，其平均凈有效租金為40.1元每月

7、每平方米。北京通州物流園的平均凈有效租金已接近北京空港物流園，達到38.9元每月每平方米。本數(shù)據(jù)來自北京日報市場情況2014年第一季度，物流物業(yè)市場方面，北京市優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)總存量擴大至147萬平方米；市場對于高質(zhì)量物流物業(yè)的需求仍然保持旺盛，整體市場空置率保持在較低水平，僅有5%；2014年第一季度，整體市場平均凈有效租金達到36.2元每月每平方米，高端市場在40元每月每平方米。 本數(shù)據(jù)來自高力國際市場動態(tài)市場動態(tài)p2013年，伴隨著網(wǎng)絡零售額從2012年同比攀升40%至2013年的約3,000億美元，中國網(wǎng)絡零售市場首次超越美國。p貝恩咨詢于2013年秋季報告中預測2015年中國網(wǎng)絡銷售額將

8、達到人民幣3.3萬億元。p波士頓咨詢集團預測2020年中國網(wǎng)絡零售額亦將達到1萬億美元。p沃爾瑪中國子公司一號店的銷售額同比大幅攀升77%至18.9億美元，此外，京東商城自2004年設立至今首次開始盈利，收益超過人民幣1,000億元。p中國郵政局公告稱2013年前三季度的郵遞包裹總量同比上升60%，且該數(shù)據(jù)未曾包括淘寶和天貓商城僅在“雙十一”就達到的約1.71億個郵遞包裹量，其實屬年度最高單日銷售額。本數(shù)據(jù)來自高力國際市場動態(tài)p2013年，普洛斯在中國的資產(chǎn)配置已翻三番，電商租賃的倉儲面積占比從2010年的4%上升至2013年的22%。同時，普洛斯亦已開始為電商或服務于電商的第三方物流客戶開發(fā)

9、定制項目，諸如亞馬遜、唯品會及百世物流等。p阿里巴巴和騰訊在2013年均公布了其在物流市場的重要投資：阿里巴巴（淘寶母公司）宣布將投資人民幣1,000億元以打造全國物流網(wǎng)絡；國內(nèi)主流互聯(lián)網(wǎng)綜合服務提供商騰訊以15億港幣入股某物流運營商。本數(shù)據(jù)來自高力國際市場情況投資者們的涌入pCBRE Global Investors于八月售出旗下一倉庫物業(yè)組合，成交價格估計逾2.4億美元；p主要涉足私募股權、寫字樓及商鋪物業(yè)的凱雷集團于2013年進入了物流物業(yè)市場，并宣告協(xié)同Townsend Group與國內(nèi)物流倉儲開發(fā)商上海宇培集團共同注資4億美元以收購和開發(fā)位于國內(nèi)各主要物流樞紐的17處物流物業(yè)；p安博

10、集團宣布與HIP China Logistics共同設立第二支物流基金，使其投資能力達10億美元；p普洛斯宣布設立了一支規(guī)模逾30億美元的物流基金并專注于開發(fā)國內(nèi)的現(xiàn)代物流物業(yè)，六家機構投資者參與了該支基金的設立，其中包括三家國有養(yǎng)老基金和主權財富基金。p嘉里物流宣布該公司已通過香港證交所首次公開發(fā)行募集了22億港元，并獲得來自于亞洲、美國和歐洲的機構投資者們的強勁投資需求，而這些投資者均期望能夠深入涉足快速發(fā)展的物流物業(yè)市場。本數(shù)據(jù)來自高力國際 2007-2013年，北京市的貨物運輸量呈逐年遞增趨勢隨著電子商務的迅速發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，國內(nèi)物流的需求量迅速加大，現(xiàn)已出現(xiàn)供不應求的市

11、場現(xiàn)狀。北京市貨運量中國物流業(yè)的發(fā)展趨勢u 第一，物流的投資熱成為一種趨勢，許多開發(fā)商和投資者都看到了物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿ΓS多的資金進入物流領域，將會掀起新一輪的物流投資熱。u 第二，物流和商貿(mào)的融合越來越密切，和其他產(chǎn)業(yè)的融合也越來越密切。產(chǎn)業(yè)的界限越來越模糊，特別體現(xiàn)到我們現(xiàn)在物流園區(qū)的建設上，從過去的一種提供基礎性服務的，提供物流組織化程度和集約化效率的通用服務型的物流園區(qū)，現(xiàn)在基本上都轉(zhuǎn)向建商貿(mào)物流園，甚至建城市綜合體，這個趨勢已經(jīng)越來越明顯。u 第三，物流越來越向產(chǎn)業(yè)集聚。物流的分工越來越細，我們原來提供綜合性物流服務的企業(yè)慢慢會失去你們的競爭力?，F(xiàn)在一些關注于某一個產(chǎn)業(yè)，某一個產(chǎn)品

12、的物流將會越來越凸顯出來。國外很少有綜合性的什么都能做的物流企業(yè)，一般都是專注在一個領域里，只有發(fā)展自己的以產(chǎn)品、以產(chǎn)業(yè)為特征的特色物流服務，今后才能有競爭力。u 第四，物流企業(yè)的信息化水平提高將成為趨勢。今后的發(fā)展方向是建立電子物流信息系統(tǒng)，將政府、企業(yè)和貨主涉及運輸、商貿(mào)、海關、檢驗等物流信息及運輸企業(yè)可調(diào)動的車輛信息上網(wǎng)，整合運輸市場，實現(xiàn)物流信息資源共享、合理配置和優(yōu)勢重組。中國物流業(yè)存在的問題1第三方物流規(guī)模較小。西方國家物流業(yè)的發(fā)展表明，獨立的第三方物流需占社會的50%，物流產(chǎn)業(yè)才能形成。所以第三方物流發(fā)展程度反映了一個國家物流業(yè)發(fā)展的整體水平。目前，第三方物流在整個物流市場的比重

13、，日本為80%，美國為57%，我國僅為18%。2物流基礎設施能力不足。目前我國大多數(shù)物流企業(yè)是從傳統(tǒng)的物資和商業(yè)儲運企業(yè)、各部委所屬儲運基地以及港口、碼頭等轉(zhuǎn)運代理點轉(zhuǎn)變過來的。其基礎設施能力遠遠不能適應我國經(jīng)濟發(fā)展的需要，表現(xiàn)在交通運輸能力仍不能滿足運輸需求，主要運輸通道供求矛盾依然突出;倉庫儲存設施落后，大部分倉庫是20世紀五六十年代建的，已經(jīng)相當陳舊;現(xiàn)代化的集裝箱、散件運輸發(fā)展不快，我國水路集裝箱化率僅為42%，而國際上一般為60%;高效專用車輛少，汽車以中型汽油車為主，能耗大，效率低，裝卸搬運的機械化水平低。3物流企業(yè)信息技術水平較低。運用信息技術是發(fā)展物流業(yè)的關鍵，這就要求物流企業(yè)

14、要有很強的信息收集、儲存和處理的能力：由于我國物流企業(yè)從總體來說信息化起步比較晚，信息化程度較低，對企業(yè)信息化存在許多分歧，不少物流企業(yè)還處在電話聯(lián)系、手工操作、人工裝卸的低級階段。4物流管理體制，法規(guī)和技術標準不完善。目前我國物流業(yè)的管理基本上仍沿襲計劃經(jīng)濟體制，物流業(yè)的管理權限分割為鐵路、交通、民航、海關、商貿(mào)等部門。由于沒有一個統(tǒng)一的主管部門進行宏觀管理和協(xié)調(diào)，物流中橫向聯(lián)系被縱向的管理體制隔斷。在這種體制下，若一個企業(yè)的物品想實現(xiàn)多式聯(lián)運(一次委托，由兩家以上運輸企業(yè)或用兩種以上運輸方式將某一物品運送到目的地的運輸方式)，就相當困難。中國物流地產(chǎn)的發(fā)展利好基礎Fundamentalu

15、人民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化發(fā)展。u 電子商務的迅速發(fā)展。根據(jù)艾瑞咨詢發(fā)布的市場數(shù)據(jù)， 2013年，中國網(wǎng)絡購物市場交易規(guī)模達到1.85萬億元，增長42.0%，網(wǎng)絡購物交易額占社會消費品零售總額的比重將達到7.8%，比去年提高1.6個百分點。政策Policyu 現(xiàn)在國內(nèi)的政策環(huán)境支持物流地產(chǎn)的發(fā)展。中央政府明確表示，現(xiàn)代物流體系和物流成本的降低的發(fā)展是當務之急，現(xiàn)代物流設施的發(fā)展將成為重要的一部分。u 2009年，國務院發(fā)布了物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃。規(guī)模Scaleu 大部分公司愿意投資規(guī)模較大的物流項目，這樣可以加速集結資金的使用效率。利潤Benefitsu 物流地產(chǎn)能提供高效和穩(wěn)定的收入。近幾年

16、，物流的需求量已經(jīng)遠超過供應量，增長率約5%-10%，合同租期約3-5年。位置Location國內(nèi)的物流發(fā)展主要集中在一線城市，例如，北京、上海、廣州等地，這些城市的均沿江或沿海，零售額較高、公共設施發(fā)展完善。 PART 3 本 體 分 析項目概況 北京空港物流基地位于順義區(qū)新城區(qū)，緊鄰首都機場，周邊有機場高速、京承高速，六環(huán)路等多條高速路線，交通十分便利。順義空港物流基地交通條件北京空港物流基地距市中心20公里，距天津港160公里。周邊交通：地鐵15號線機場高速順平路京沈高速地鐵15號線六環(huán)路京承鐵路京承高速園區(qū)規(guī)劃u項目占地：一期1.55平方公里（共計3594畝）；u項目用地：工業(yè)和倉儲用

17、地；u容積率：0.8；u綠化率：15%；u土地出讓年限：50年；u建筑密度：單層廠房不小于50%，多層廠房不小于40%；u建筑限高：順于路以北的建筑高度控制在30米以下；順于路以南的建筑高度控制在18米以下；局部根據(jù)機場凈空的要求，可適當放寬；u合作方式：土地出讓，物流設施租賃，注冊。園區(qū)發(fā)展歷程2002年2002年7月，順義區(qū)政府批準成立北京空港物流基地管理委員會和北京空港物流基地開發(fā)中心。2003年2004年2005年2008年2011年2003年3月8日，基地一期土地開發(fā)市政工程正式啟動，當年實現(xiàn)稅收1243萬元。2004年，基地與首都機場集團達成了“共同規(guī)劃、共同投資、共同建設、共同經(jīng)

18、營、共享收益”的“五共同”發(fā)展原則，共同開發(fā)建設航空貨運大通關基地，開創(chuàng)地方政府與機場當局合作先河。2005年，基地緊抓機場擴建機遇，成功申報北京空港保稅物流中心（B型），成為全國第一批保 稅 物 流 中 心（B型）之一。2008年7月成功申報下國家級天竺綜合保稅區(qū)，并完成綜保區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)2660畝土地的征地拆遷任務。2011年5月，攜手二三產(chǎn)業(yè)基地，與大孫各莊鎮(zhèn)開發(fā)建設“空港物流基地東區(qū)”，拓展發(fā)展空間。園區(qū)榮譽p2002年，北京空港物流基地經(jīng)北京市政府批準成立，北京市唯一的航空-公路國際貨運樞紐型的物流基地，是北京市六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中臨空經(jīng)濟區(qū)的核心，連續(xù)三年列入北京市重點工程；p200

19、3年被中國物流與采購聯(lián)合會命名為中國物流實驗基地；p2005年8月，憑借服務體系完備、眾多知名企業(yè)入駐和迅猛發(fā)展的勢頭，基地被制定為2008年奧運會唯一的物流配送中心；p2007年被國家人事部和國家物采聯(lián)評為“全國物流行業(yè)先進集體”，被國家物采聯(lián)評為全國物流行業(yè)最高等級的3A級信用企業(yè)；p2008年11月又被評為中國物流示范基地；p2009年被中國物流學會確定為“中國物流產(chǎn)學研基地”。園區(qū)市政條件北京空港物流基地按照國際一流標準建設，提供高標準的“八通一平”（供水、雨水、污水、供電、天然氣、通訊、有線電視、道路及土地自然平整）市政設施，基地功能設計由中、德、美三國專家聯(lián)合完成，滿足現(xiàn)代化企業(yè)生

20、產(chǎn)經(jīng)營的需求。u 道路：物流園道路呈網(wǎng)狀布局，其中南北主干線4條，東西主干線3條，道路占地面積占園區(qū)總面積的20，一期道路規(guī)劃長度18600米，科學規(guī)劃、合理布局，充分滿足現(xiàn)代物流企業(yè)快速、便捷的出行需求。u 供水：由順義衛(wèi)星城第三水廠提供，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質(zhì)符合國家飲用水標準，供水壓力0.3MPa。u 排水：采用雨污分流制，其中污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)排入順義區(qū)市政污水主干線至污水處理廠; 雨水經(jīng)園區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)向東排入小中河。u 供電：由順義衛(wèi)星城西辛110KV變電站引雙路10KV電源至園區(qū)開閉站，24小時為企業(yè)提供可靠的電力供應。u 天然氣：為建設“綠色園區(qū)”，物流園區(qū)內(nèi)采用天然氣作為供熱

21、能源。由順義衛(wèi)星城天然氣主管線引入園區(qū)，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供氣管網(wǎng)，保證供氣安全、通暢。天然氣供氣壓力0.2MPa。u 通訊：與中國網(wǎng)通集團北京市通信公司合作開發(fā)建設“數(shù)字物流園區(qū)”，園區(qū)內(nèi)設電信分局，建設寬帶傳輸網(wǎng)絡，電信收費實行優(yōu)惠。園區(qū)內(nèi)業(yè)務現(xiàn)狀p基地以航空物流企業(yè)為依托，以國內(nèi)外專業(yè)物流及總部型企業(yè)為主體，以國際中轉(zhuǎn)、分撥、配送業(yè)務為主線，以高附加值物流加工企業(yè)為補充，引進的企業(yè)類型有：第三方物流企業(yè)、航空公司、貨運代理、進出口貿(mào)易、高科技制造等等；p 目前，基地已引入的有企業(yè)500余家，其中世界500強企業(yè)14家，行業(yè)涉及物流、航空、金融、保險、商貿(mào)和文化創(chuàng)意等領域。較為知名的有，荷蘭T

22、NT、德國敦豪、新加坡普洛斯、順豐速運、宅急送、華輝國際運輸?shù)榷嗉覈鴥?nèi)外知名企業(yè)；p基地內(nèi)快遞物流企業(yè)較為集中，約占北京市快遞專業(yè)市場份額的5成，該基地也是北京市四大物流基地中租金最高的，平均凈有效租金為40.1元/平米/月；p基地招商條件較為嚴苛，通過掛牌形式轉(zhuǎn)讓土地，近兩年無土地供應，周邊臨近地塊成交價約300萬/畝。北京物流基地現(xiàn)狀四大物流基地主營業(yè)態(tài)京南聯(lián)運：京南聯(lián)運：保稅物流、會展物流及電子、汽車、食品飲料、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)物流馬坊國際：馬坊國際：汽車、工程機械、新材料、生物醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)物流；通州馬駒橋：通州馬駒橋：電子電器、食品飲料、圖書音像等專業(yè)物流北京空港：北京空港：醫(yī)藥、快速消費品、食品冷鏈、農(nóng)產(chǎn)品、紡織服裝、航