深圳貴州大廈第一制勝策略解決方案

1、深圳貴州大廈第一制勝策略解決方案貴州人廈連九州實物流網(wǎng)絡(luò)有限公司/1>. 5ixue3> （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載） 我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同 因為市場在變，游戲規(guī)則在變消費者需求的洞察，是一切工作的前提同路，在追索市場的需求屮尋求制勝z道/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載） sincel993/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）少數(shù)派報告i貴州大廈i第一制勝策略&&叩；解決方案/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）第一章。第一制勝策略/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）第一節(jié)。

2、市場研判 一，天下大勢，分久必合、合久必分。1, 中國加入wto,深港24小吋通關(guān),國際花園城市折桂,城市中心西移，溫家寶總理訪港訪深加速了深圳國際化進(jìn)程2, 住宅地產(chǎn)市場的高度發(fā)達(dá)、高度飽和住宅面積與辦公面積比例嚴(yán)重失衡3, 政府政策的導(dǎo)向性，向重點行業(yè)傾斜，寫字樓市場需求增大/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）4, 福出中心區(qū)cbd板塊的整體啟動，引爆了寫字樓市場積聚的巨大能量。5, 從現(xiàn)在開始計算，預(yù)計未來三年寫字樓供應(yīng)總量將達(dá)到約200多萬平方米。6, 2003年，深圳寫字樓市場，形成了波瀾壯闊的第一次洪峰7, 2003年，以現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓形態(tài)入市的寫字樓總量，將達(dá)到80100萬平

3、方米。/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）1, 2003年,是深圳寫字樓市場的“大象年”世界金融中心大中華交易中心華潤屮心羅湖商務(wù)中心大象級的寫字樓占據(jù)了市場的大半江山二，群雄并起，指點江山/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）2, 2003年,是深圳寫字樓市場的“成熟年”地標(biāo)性寫字樓樹立了典范形象：區(qū)域地標(biāo)、地鐵地標(biāo)、行業(yè)地標(biāo)、商業(yè)地標(biāo)細(xì)分市場，各出奇招：健康主題、地鐵主題、金融主題、cbd主題、數(shù)碼主題、國際化主題/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）三，市場亂象，順流逆流1，03-04年，是深圳寫字樓市場的“機(jī)會年”由場期待著收獲季節(jié)的到來中原、世聯(lián)、戴徳梁行等中介

4、機(jī)構(gòu)市場資料顯示:甲級寫字樓售價基本平穩(wěn)，保持在10000-15000的價位寫字樓租金在100元以上，市場熱度持續(xù)，新盤不斷推出行業(yè)增長強(qiáng)勁（物流業(yè)、科技業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)等）需求支持有力/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）2, 03-04年，是寫字樓市場的“危機(jī)年”因為深圳的優(yōu)勢正在減弱對wto影響的盲門樂觀對24小時通關(guān)后市場的錯誤判斷證券市場政策的不明朗市場供應(yīng)量繼續(xù)加大產(chǎn)品高度的同質(zhì)化，過度集中化/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）四，結(jié)論：細(xì)分市場，有效供給，制造需求。滄海橫流，方顯英雄本色。機(jī)會與危機(jī)并存，營銷智1慧犬考驗在機(jī)會與危險并存的當(dāng)口，果斷決策，趨吉避兇。居

5、安思危，采取主動。/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載），時代遞她，雙峰并起近年深圳的寫字樓客戶發(fā)生了吋顯的轉(zhuǎn)變。從過去三資企業(yè)、國營企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)主導(dǎo)的市場格局向民營企業(yè)、外資企業(yè)雙峰并起的格局推進(jìn)第二節(jié)?？蛻粞信卸?，重點行業(yè)，新貴多多1, 深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略：以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸心。以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流，現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱。2, 重點行業(yè)發(fā)展、需求增長/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）三，外企狡猾，以進(jìn)為退外企“以進(jìn)為退、收放自如”的策略。所以，很少自置寫字樓所以，寫字樓市場以本土企業(yè)為主四，民營企業(yè)、蒸蒸h上政府扶持、誕生了一批成長型企業(yè)科技類、金融類、咨詢

6、服務(wù)類、商務(wù)類/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）五，客戶分布，瓜分市場科技園區(qū)一對應(yīng)科技行業(yè)羅湖區(qū)一對應(yīng)金融業(yè)與現(xiàn)代物流業(yè)、跨國公司 中心區(qū)cbd-配套尚末完善，以木地企業(yè)為主 六，結(jié)論：正視現(xiàn)狀，坐二望三1, 本案的客戶目標(biāo)：一抓住本土企業(yè)-服務(wù)于成長型企業(yè)-吸引國際型企業(yè)/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）2, 本土屮小型企業(yè)是我們的基本客戶群金融、保險、商務(wù)、貿(mào)易他們看重的是cbd的繁華便利和末來的發(fā)展空間/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）3, 成長型企業(yè)、民營企業(yè)革命的一代、務(wù)實的一代、創(chuàng)造的一代是我們要著力吸納的客戶群他們?yōu)榱烁玫陌l(fā)展需要展示全新形象和

7、實力他們新銳、進(jìn)取、博采眾收最樂于接受新生事物最趨向于國際化他們的經(jīng)營理念與辦公理念屬于小預(yù)算高起點他們的需求/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）4, 國際型企業(yè)-一是要靠實力和索質(zhì)才能吸引來的一群他們注重的是環(huán)境、服務(wù)、形彖和與國際化接軌的程度/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）一，運用比較經(jīng)濟(jì)的辦法第三節(jié)。產(chǎn)品解讀1, 區(qū)域地位在屮心區(qū)cbd板塊屮,本案屬于屮小體量的寫字樓，是同片區(qū)13棟寫字樓中最后啟動的項目,目前沒有任何知名度。/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）2, 同質(zhì)化 5a智能、區(qū)位交通、周邊配套、豪華裝修 都是甲級寫字樓所必要的常規(guī)元素。外立面：

8、市政規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一，現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）寬扁梁結(jié)構(gòu)：興業(yè)銀行大廈一一號稱中國首創(chuàng)空中花園：屮央商務(wù)大廈-空屮花園陽光水世界現(xiàn)代金融中心一一退臺式空中花園設(shè)計銀座國際-6重綠色生態(tài)規(guī)劃，立體生態(tài)有氧辦公地鐵：財富廣場一一深圳最佳地鐵物業(yè)/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）科技、商務(wù)：天安數(shù)碼大廈一一奔騰office,領(lǐng)袖型寫字樓銀座國際一一開盤活動：聯(lián)想產(chǎn)品發(fā)布會抽獎活動：昭陽筆記本/聯(lián)想顯示器/明基優(yōu)cbd區(qū)域：興業(yè)銀行大廈cbd門戶國際化：時代金融屮心-國際空間資本平臺，深圳最佳國際化寫字樓/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）3, 差

9、異化空間差：空間劃分單位最小、總價最低、門檻最低50平方米起521層：50130平方米 2126層：200500平方米裙樓4479平方米商業(yè)面積，黃金旺鋪造就了產(chǎn)品的多樣性，增強(qiáng)了吸引力和關(guān)注度創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)增長點時間差：cbd最后啟動的寫字樓項目，調(diào)整的余地比較大之前寫字樓推廣的正反經(jīng)驗都可以為我所用/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）結(jié)論本案與同區(qū)域同等規(guī)模同等質(zhì)索的寫字樓相比較功能規(guī)劃與資源配置同質(zhì)化嚴(yán)重，優(yōu)勢不明顯我們的任務(wù)一突圍我們的出路一制造并異我們的目標(biāo)f要做就做第一/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）第四節(jié)。項目定位創(chuàng)造第一制造并界引導(dǎo)需求一，定位策略1, 同路

10、模式：定位鐵三角/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）2, 市場目標(biāo)：做深圳第一間特色寫字樓因為深圳不乏標(biāo)準(zhǔn)式寫字樓、標(biāo)志性寫字樓缺乏有特色有個性有文化的寫字樓/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）因為深圳不乏灰色/理性/冰冷/堅®1/科技的寫字樓缺乏亮色/動感/舒服/休閑/享受的寫字樓所以我們在國際化多元需求時代，個人英雄主義時代 打造第一個有特色、有文化的寫字樓 帶領(lǐng)深圳寫字樓進(jìn)入多極化時代（媲美北京左岸公社）/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）3, usp,獨特的定位主張工作主張休閑化的辦公方式心理測驗結(jié)果的啟示娛樂化休閑化的辦公方式最高效率，最富有創(chuàng)造

11、力/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）文化主題海洋文化主題，情景式辦公因為深圳寫字樓主題定位，都是從資源配置角度出發(fā)/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）所以我們從開放的海洋文化角度出發(fā)，塑造寫字樓的靈魂設(shè)計海洋景觀，在情景中辦公文化氛圍的營造，提升項口的附加值心理測驗結(jié)果的啟示越是有文化氛圍，越是輕松的場所越是商務(wù)人士的最愛/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）逆向、錯位、制造定位差異做深圳第一間特色寫字樓二，項目核心定位享受型的寫字樓/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）木案高度：98.8米海拔99,是觀念的高度，理想的高度，享受的高度 打破命名思維定式，不要

12、“中心”，不要“廣場”，不要“大廈”，要“海撥”制造命名并異，一定要讓人記住，看過了就忘不了?；叵胍幌?，在cbd13棟寫字樓中，你記住了誰！三，項口命名海撥9 9/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）四，概念總結(jié)定位核心徒陣案名：海撥99定位：享受型的寫字樓主題：海洋文化，情景辦公主張：生活高度工作高度奉行：休閑式的辦公/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）制造形象差異，形象是第幾生產(chǎn)力？形象包裝性恪特征：第五節(jié)。形象包裝前衛(wèi)，但不另類個性，但不矯情文化，但不虛飾柔性，但不無力生活，但不媚俗創(chuàng)意，但不玄虛/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）作品展示/.5ixue （海量

13、營銷管理培訓(xùn)資料下載）第二章。解決方案/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）一，享受型寫字樓休閑式辦公主題的建立第一節(jié)。定位主題的創(chuàng)建方案1, 高度綠化，有氧空間2, 公共空間海洋主題景觀裝飾3, 空中園林休閑主題海洋景觀的營建休憩賞景、加油充電/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）4, 寫字間休閑概念展示海洋主題景觀的設(shè)計水族箱休閑椅，既是椅了，乂是水族箱增加廚房功能，老板專用洗手間休閑吧臺、健身器、跑步機(jī)等生活功能設(shè)計 2. 4米超高門窗高大綠色植物，直觀感受不一樣的層高 標(biāo)準(zhǔn)樣板間地面/墻面/隔斷/吊頂/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載） 休閑樣板間半裸裝修（不吊

14、頂）不吊頂裝修，凈高3.6米，絕不壓抑 2. 4米超高門窗，更敞亮極簡約主義風(fēng)格，不繁瑣高大綠色植物，夠清爽。 “弧形水墻”隔斷，海底世界景觀增加廚房功能，自助加班餐老板專用洗手間，感覺不一樣休閑吧臺，抽空喝一杯健身器、跑步機(jī)，抽空練一練/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載） 二，文化主題的創(chuàng)建文化主題z：海拔99文化公約讓cbd “文化”起來買樓之必要條件簽署文化公約深圳最有文化的寫字樓深圳第一個擁有文化公約的寫字樓物業(yè)/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）文化主題z：海底“白金約柜”業(yè)主共同簽署的文化公約，密封進(jìn)“白金約柜”“白金約柜”將永久沉放丁海底世界水族墻的海底文化公約條

15、文，鐫刻于海底世界水族墻的玻璃墻面上/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）文化主題之三：海拔99 “業(yè)主議會”制造深圳第一由業(yè)主代表組成“業(yè)主議會”“業(yè)主議會”行使業(yè)主委員會的職能 “業(yè)主議會”監(jiān)督業(yè)主共同遵守文化公約/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）三，海洋主題景觀的營建1, 售樓處包裝概念提示（熱帶海洋文化主題，景觀營造）a, 進(jìn)門先過一座水上玻璃橋，玻璃地板，全部架空，地板下面是流動的海水玻璃地板屮間會有幾塊突出“海面”的礁石b, 地面藍(lán)色，緩坡度處理，里高外低，讓海水永遠(yuǎn)處于流動狀態(tài)，仿佛動蕩不息的大海。/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）c, 洽談椅設(shè)計：椅

16、形水族箱，既是椅了，乂是水族箱，放養(yǎng)觀賞魚，人與自然融為一體，感覺自己就是一尾魚。d, 椅形水族箱，可批量定做，簽約客戶，即可贈送e, 利用挑高空間，設(shè)計一面激水瀑布景觀墻瀑布水簾屮間，有鯊魚群躍出。/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）a, 10米舄大型水族箱弧形景觀墻在“弧形水墻”里營造海底世界景觀大血小血鯊血海龜珊瑚礁石b, 本案業(yè)主共同遵守的文化公約存放在一個“白金約柜”里永遠(yuǎn)沉放在水族箱海底c, “弧形水墻”玻璃墻面上鐫刻“文化公約”的條文2, 寫字樓大堂：/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）3, 樣板間概念提示 “弧形水墻”隔斷，海底世界景觀通透、炫目、養(yǎng)眼、動靜兼

17、得水族箱玻璃椅子，天人合一感覺自己就是一尾血/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）4, 公共空間概念提示（文化、景觀營造）公共通道：裝飾墻體，嵌入貝殼裝飾。電梯間墻面嵌入水平儀，標(biāo)示樓層海拔高度。綠色盆栽植物點綴灰色空間。/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）5, 空中園林（海洋文化主題）海洋主題水景園林，流水、噴泉、水族館空屮泳池，水下世界地圖健身房，咖啡廳休息、會談、加油充電/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）四，物業(yè)地標(biāo)形象的確立大廈樓體立面玻璃幕墻利用玻璃深淺的色彩并別昭示“cbd”字樣增強(qiáng)本案的識別性和記憶度提升物業(yè)區(qū)域地位/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資

18、料下載）制造深圳第一在商業(yè)裙樓，設(shè)立“營養(yǎng)早餐配送中心”解決上班一族、商務(wù)人士的早餐與營養(yǎng)問題。五、增值服務(wù)的建議營養(yǎng)早餐配送中心/.5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）一、營銷策略建議1, 放大第一性，放大差異性，創(chuàng)新求變，以新取勝2, 以小取勝，門檻降低3, 速戰(zhàn)速決，以最快速度引爆所有的點第二節(jié)。營銷方式建議/. 5ixue （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）以戰(zhàn)役思想取代階段劃分思想，忘掉淡季和吒季，忘掉階段劃分，拒絕松懈思想，將營銷過程組織成-場接一場的戰(zhàn)役，各有側(cè)重，任務(wù)明確。4, 營銷戰(zhàn)役:/. 5ixuc （海量營銷管理培訓(xùn)資料下載）六大戰(zhàn)役，節(jié)節(jié)推進(jìn)第一戰(zhàn)役：啟動戰(zhàn)10月第二戰(zhàn)役：揭幕戰(zhàn)11月第三戰(zhàn)役：推進(jìn)戰(zhàn)12月第四戰(zhàn)役：假日戰(zhàn)04年1月第五戰(zhàn)役：縱深戰(zhàn)04年3月第六戰(zhàn)役：殲滅戰(zhàn)04年6月推廣工作啟動形象出街