寶星園三期價(jià)格定位專題報(bào)告

1、寶星園三期價(jià)格定位專題報(bào)告謹(jǐn)呈：北京寶星置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：北京寶星置業(yè)有限公司北京中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)北京中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2008.32008.3 目 錄 一、價(jià) 格 定 位 要 素 二、項(xiàng) 目 價(jià) 格 測 算 三、價(jià) 格 定 位 論 證 四、價(jià) 格 提 升 建 議 五、項(xiàng)目銷售進(jìn)度排期1、市場走勢判斷 2、望京區(qū)域分析3、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4、項(xiàng)目本體分析2007年03月18日,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27% ;二次購房首付比例將提高到40 07年07月20日，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；07年08月22日，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款

2、基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn) 07年9月15日，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；07年05月19日,一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn) ； 07年12月21日，再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率為4.14%，一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為7.47%；從2007年1月5日到08年3月25日，法定存款準(zhǔn)備金從9.5%提高到15.5%市場走勢判斷 二次購房房貸利率上浮空間達(dá)10%國六條、國八條限外政策土地增值稅清算政策“70.90”政策廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策政策利空、

3、信貸緊縮、市場觀望政策利空、信貸緊縮、市場觀望 北京市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)116.8%，其中2月份為116.5%，漲幅比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售價(jià)格漲幅首次出現(xiàn)回落。 截至3月16日，北京3月份期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為3137套，而去年同期北京的期房簽約套數(shù)為4392套，同比下降了近三成。 北京市商品房現(xiàn)房銷售面積38.1萬平方米，期房銷售面積51.8萬平方米，同比分別下降15.9%和64%。 2007年年末，全市常住人口達(dá)到1633萬人，比上年末增加52萬人，是2001年以來人口增加最多的一年。 2007年北京市GDP增長12.3%，達(dá)到9006.2億元;08年北京市GDP將持續(xù)增長，

4、北京市房地產(chǎn)市場還將繼續(xù)發(fā)展。 2007年1-2月份北京市房地產(chǎn)投資達(dá)到1799859億元，較去年同期增長23.4%。價(jià) 量 縮 減市場走勢判斷 長 線 利 好短期看淡，中長期看好短期看淡，中長期看好數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京市統(tǒng)計(jì)局望京商業(yè)配套漸趨完善望京區(qū)域分析望京由望京新區(qū)、望京工業(yè)區(qū)、貨流中心三部分組成望京是北京最成熟的衛(wèi)星城望京是以居住為主的多功能、綜合性城市新區(qū)望京具備鮮明的國際化居住區(qū)氛圍與潛力望京是城市副都市中心望京交通配套優(yōu)勢明顯望京環(huán)境規(guī)劃漸趨完善望京居住人口約18萬人區(qū)域地位顯著、發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域地位顯著、發(fā)展?jié)摿薮蠓康禺a(chǎn)市場分析首開知語城華彩國際公寓大西洋新

5、城北緯40度中廣宜景灣北京香頌悠樂匯里外里公寓國風(fēng)北京東湖灣寶星園三期40293011505.3421.65725.378630102030405060708090寶星園首開知語城北京香頌中廣宜景灣大西洋新城里外里公寓悠樂匯國風(fēng)北京華彩國際公寓北緯40度東湖灣(二期)在售項(xiàng)目總規(guī)模在售項(xiàng)目總規(guī)模房地產(chǎn)市場分析區(qū)域目前在售項(xiàng)目以中、大型樓盤為主，銷售持續(xù)力較強(qiáng)。 00.561.620.4901.881.201.350.71000.20.40.60.811.21.41.61.82寶星園三期首開知語城北京香頌中廣宜景灣大西洋新城里外里公寓悠樂匯國風(fēng)北京華彩國際公寓北緯40度東湖灣(二期)在售項(xiàng)目在售

6、項(xiàng)目供應(yīng)量供應(yīng)量房地產(chǎn)市場分析6.83.30.24.165.460010.683.91.8411.20 02 24 46 68 810101212寶星園三期寶星園三期首開首開 知語城知語城北京香頌北京香頌中廣中廣 宜景灣宜景灣大西洋新城大西洋新城里外里公寓里外里公寓悠樂匯悠樂匯國風(fēng)北京國風(fēng)北京華彩國際公寓華彩國際公寓北緯北緯4040度度東湖灣東湖灣( (二期二期) )潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目供應(yīng)量供應(yīng)量區(qū)域內(nèi)目前總供給量約為7.8萬平米，未來一年的潛在供給約為50萬平米 。 房地產(chǎn)市場分析板樓, 38%塔樓, 62%板塔建筑類型目前供應(yīng)量板塔建筑類型目前供應(yīng)量比比例例板樓85%塔樓15%板塔建筑類型潛

7、在供應(yīng)量板塔建筑類型潛在供應(yīng)量比比例例區(qū)域內(nèi)以塔樓形態(tài)的供應(yīng)量為主導(dǎo)，但隨著板樓形態(tài)的產(chǎn)品供應(yīng)量日趨增大，產(chǎn)品形態(tài)的競爭結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)變。 房地產(chǎn)市場分析9016%90-1209%120-150, 8%150以上, 67%潛在主力潛在主力戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間比比例例在售項(xiàng)目主力戶型產(chǎn)品的戶型面積區(qū)間為90-200平米，中小戶型產(chǎn)品稀缺。潛在供給的主力戶型面積120平米/套以上的套型占到總供給面積的75%以上。 50-7025%70-905%90-12030%150-20037%200以上3%在售在售主力戶型面積區(qū)間比主力戶型面積區(qū)間比例例房地產(chǎn)市場分析92591225201000204060

8、80100120首開知語城北京香頌中廣宜景灣里外里公寓悠樂匯華彩國際公寓北緯40度在售項(xiàng)目月均銷售速度在售項(xiàng)目月均銷售速度(套套/月月)銷售速度(套/月)271.8183.6228280.523715394.2050100150200250300首開首開知語城知語城北京香頌北京香頌中廣中廣宜景灣宜景灣華彩國際公寓華彩國際公寓里外里公寓里外里公寓北緯北緯40度度悠樂匯悠樂匯 同期已售產(chǎn)品同期已售產(chǎn)品總價(jià)總價(jià)范圍范圍總價(jià)總價(jià)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售速度放緩，受宏觀市場面影響，觀望氣氛較濃，主力產(chǎn)品總價(jià)為100萬元左右的套型最能受到市場認(rèn)同，其次為150-240萬元左右總價(jià)區(qū)間的產(chǎn)品。 271.8271.81

9、83.6183.6228228150.7150.7280.5280.5999923723715315394.294.2340340首開首開 知語城知語城北京香頌北京香頌中廣中廣 宜景灣宜景灣大西洋新城大西洋新城里外里公寓里外里公寓悠樂匯悠樂匯國風(fēng)北京國風(fēng)北京華彩國際公寓華彩國際公寓北緯北緯4040度度東湖灣東湖灣( (二期二期) )項(xiàng)目主力戶型總價(jià)項(xiàng)目主力戶型總價(jià)1800017000190001370017000165001580015000157001700002000400060008000100001200014000160001800020000首開首開知語城知語城北京香頌北京香頌中廣

10、中廣宜景灣宜景灣大西洋新城大西洋新城華彩國際公寓華彩國際公寓國風(fēng)北京國風(fēng)北京里外里公寓里外里公寓北緯北緯40度度悠樂匯悠樂匯東湖灣東湖灣在售或?qū)⑷胧许?xiàng)目毛坯均價(jià)在售或?qū)⑷胧许?xiàng)目毛坯均價(jià)房地產(chǎn)市場分析區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn)品單價(jià)集中在15000-18000元/平米之間，總價(jià)范圍則集中在160-280萬/套。形成了相對穩(wěn)定的價(jià)格底部空間。 1、來源：本區(qū)域的客戶居住升級引發(fā)的二、三次置業(yè)；以韓籍人士為主流的外籍、外地及港澳臺(tái)胞；跨國公司入住望京，導(dǎo)致員工的住房需求；麗都商圈、燕莎商圈，CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村區(qū)域2、特征：認(rèn)可望京區(qū)域，有穩(wěn)定收入的城市中產(chǎn)階級；講究生活品味，追求生活的舒適度；以私營業(yè)主、外企

11、白領(lǐng)、IT業(yè)、傳媒行業(yè)、演藝界、教育行業(yè)人士為主。房地產(chǎn)市場分析北至寶星園一二期北至寶星園一二期東至融科橄欖城東至融科橄欖城南至阜通西大街南至阜通西大街西至阜安西路西至阜安西路 1、地塊呈扇型，各單體建筑呈點(diǎn)狀分布，小區(qū)主入口設(shè)在東側(cè)，人車混行 2、1-4#為高層短板設(shè)計(jì)，5、6#為板式高層。 3、除5#以外均為南北通透設(shè)計(jì)，樓間距較大。 4、5#為本項(xiàng)目價(jià)值低點(diǎn)，2、3#為價(jià)值高點(diǎn)；以價(jià)值大小順序依次為1#、 4#、6#、5#。 5、建筑立面輪廓分明，立面設(shè)計(jì)如條件許可可尋求突破。 6、景觀資源基本滿足均好要求，中央主題景觀區(qū)及功能區(qū)還有提升空間。結(jié)論產(chǎn)品無重大瑕疵，景觀規(guī)劃尋求突破 7、基

12、于對項(xiàng)目的理解，該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于中高端產(chǎn)品。本項(xiàng)目總建筑面積為本項(xiàng)目總建筑面積為122574.15平方米平方米其中住宅部分的面積為其中住宅部分的面積為68307.16平方米平方米本項(xiàng)目共有住宅本項(xiàng)目共有住宅341套套1#、2#、3#、4#樓共有住宅樓共有住宅188套套,戶型建筑面積區(qū)間在戶型建筑面積區(qū)間在155-230平米之間平米之間5#樓共有住宅樓共有住宅82套套,建筑面積區(qū)間在建筑面積區(qū)間在155-170的戶型占大部分的戶型占大部分6#樓共有住宅樓共有住宅71套套,建筑面積在建筑面積在200以上的戶型占大部分以上的戶型占大部分本項(xiàng)目的主力戶型的建筑面積區(qū)間為本項(xiàng)目的主力戶型的建筑面積區(qū)間

13、為155-230之間之間項(xiàng)目主力戶型為三居項(xiàng)目主力戶型為三居一居室2%兩居室16%三居室48%四居室, 5%五居室29%產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型分布表分布表100以下以下4%100-15013%150-20045%200以上以上38%戶型面積分布表戶型面積分布表項(xiàng)目主力戶型在項(xiàng)目主力戶型在150150平米以上平米以上1、價(jià)格定位說明2、靜態(tài)價(jià)格定位3、動(dòng)態(tài)價(jià)格定位定價(jià)說明： 通過對比手段，將不同類別的價(jià)格影響因素通過定性和定量的方法賦予不同權(quán)重進(jìn)行計(jì)算。再將項(xiàng)目毛坯價(jià)格定位由價(jià)格靜態(tài)定位轉(zhuǎn)為動(dòng)態(tài)，符合項(xiàng)目整體運(yùn)作時(shí)的市場動(dòng)態(tài)發(fā)展。區(qū)域及周邊競爭對手價(jià)格影響因素對比采用五級加權(quán)方法測算本項(xiàng)目理論基價(jià)市場

14、影響因素與市場動(dòng)態(tài)發(fā)展結(jié)合 靜態(tài) 動(dòng)態(tài)市場影響因素與市場動(dòng)態(tài)發(fā)展結(jié)合定價(jià)依據(jù)定價(jià)方式價(jià)格影響因素定性權(quán)重 項(xiàng)目區(qū)位：以本項(xiàng)目所在的區(qū)位為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目區(qū)位權(quán)重定性分析如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)劃權(quán)重定性分析如下：周邊配套：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的周邊配套權(quán)重定性分析如下：環(huán)境規(guī)劃：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃權(quán)重定性分析如下：90%90%80%100%100%90%100%70%90%80%周圍交通：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的周圍交通權(quán)重定性分析如下

15、：外力面：本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的外立面權(quán)重定性分析如下：物業(yè)形態(tài)：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)權(quán)重定性分析如下：戶型面積：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的戶型面積權(quán)重定性分析如下：房型格局：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的戶型面積權(quán)重定性分析如下：90%80%60%100%100%80%90%100%60%80%產(chǎn)品類型：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品類型權(quán)重定性分析如下：100%80%90%80%100%90%70%100%90%90%項(xiàng)目規(guī)模：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)

16、項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)模權(quán)重定量分析如下：綠化率：以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的綠化率權(quán)重定性分析如下：容積率： 以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，賦予其100%的權(quán)值。各個(gè)項(xiàng)目的容積率權(quán)重定量分析如下：定位方式-同類產(chǎn)品加權(quán)平均比準(zhǔn)價(jià)格區(qū)域及周邊在售或?qū)⑹郛a(chǎn)品要素參考及同本項(xiàng)目的5級加權(quán)對比5 5級加權(quán)計(jì)算法級加權(quán)計(jì)算法 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)劃設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì) 周邊配周邊配套套環(huán)境規(guī)環(huán)境規(guī)劃劃周圍交周圍交通通項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)模模 外力面外力面物業(yè)形物業(yè)形態(tài)態(tài) 產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型戶型面戶型面積組合積組合 房型格房型格局局 綠化率綠化率容積率容積率 權(quán)重權(quán)重 20%20%10%10%10%10%10%10%10%1

17、0%4%4%3%3%8%8%5%5%5%5%8%8%4%4%3%3%加權(quán)值加權(quán)值 比例比例 毛坯均價(jià)毛坯均價(jià) 首開首開 知語城知語城110%100%90%100%110%37.20%105%100%100%90%100%77.50%67%17504.6415%18000北京香頌北京香頌110%110%90%100%110%38.50%105%100%80%80%80%100%53.30%16267.135%17000中廣中廣 宜景灣宜景灣120%90%80%90%100%14.10%110%100%80%60%90%75.00%156.70%17815.3515%19000大西洋新城大西洋新城

18、100%110%100%120%120%64.10%100%80%120%100%80%80%60%13513.510%13600華彩國際公華彩國際公寓寓80%100%100%110%110%32.43%110%90%100%100%100%78.00%113%16032.2210%17000國風(fēng)北京國風(fēng)北京90%90%90%100%110%73.10%105%100%80%80%90%100%93.30%15357.0515%16500里外里公寓里外里公寓100%80%100%110%120%6.85%110%100%100%90%70%79.00%143.30%14683.415%1580

19、0北緯北緯4040度度70%110%70%90%100%100%100%90%60%100%100%75.00% 83.30%12014.855%15000悠樂匯悠樂匯90%80%90%100%100%27.69%100%90%60%60%90%75.00%153%13156.225%15700東湖灣東湖灣80%100%80%100%100%80.77%120%100%80%80%90%83.50%90%14666.0415%17000本項(xiàng)目本項(xiàng)目 項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目均價(jià)15562.114如果按3%的變動(dòng)區(qū)間來看,本項(xiàng)目的整體均價(jià)計(jì)算過程為:15562 (1+3%)= 1602915562 (1-3

20、%)= 15095那么本項(xiàng)目的整體靜態(tài)均價(jià)區(qū)間約為:1509516029元/平米定位依據(jù)-靜態(tài)修正漲幅預(yù)測結(jié)合參考我司2008年3月中下旬調(diào)研之房價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)及市場走向。預(yù)測2008年項(xiàng)目所在區(qū)域：價(jià)格年度漲幅同比增長為9-11%價(jià)格公式及推導(dǎo)本項(xiàng)目的整體均價(jià)到5月份開盤,預(yù)估區(qū)間值為 15396 16510元/平米本項(xiàng)目的整體均價(jià)區(qū)間為15396 16510元/每平米結(jié)合本項(xiàng)目5月份開盤,其產(chǎn)品動(dòng)態(tài)價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)為2%-3%:項(xiàng)目名稱 毛坯均價(jià)（元（元/ /平米）平米）高去化率戶型面積高去化率毛坯總價(jià)(萬)首開知語京香廣宜景灣19000120228華彩國際公外里公寓15800120-150189-237北緯40、價(jià)格定位論證寶星園三期總價(jià)分段比例面積區(qū)間毛坯均價(jià)總價(jià)范圍(萬)比288.547%180-23016029288.5-368.632%230-280