車位、露臺(tái)、窗前綠地等敏感資產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題

1、關(guān)于車位、露臺(tái)、花園等“敏感資產(chǎn)”的權(quán)屬問(wèn)題主要內(nèi)容一、敏感資產(chǎn)爭(zhēng)議的背景與區(qū)分所有權(quán)二、車位權(quán)屬問(wèn)題三、露臺(tái)權(quán)屬問(wèn)題四、窗前綠地能否作為花園附贈(zèng)五、買(mǎi)賣(mài)合同中不當(dāng)約定可能導(dǎo)致的重大隱患一、敏感資產(chǎn)爭(zhēng)議的背景與區(qū)分所有權(quán)敏感資產(chǎn)爭(zhēng)議的背景及對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，產(chǎn)權(quán)單一，只有相鄰糾紛，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。商品房大多為區(qū)分所有建筑物。業(yè)主作為私有房屋的所有權(quán)人，相互之間，以及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，作為不同的利益主體，必然產(chǎn)生爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，集中于車位、露臺(tái)、窗前綠地三個(gè)方面。此外，外墻、屋面、廣告權(quán)益也成為爭(zhēng)議的對(duì)象。法規(guī)不清晰、登記制度僵化落后，是產(chǎn)生爭(zhēng)議的主要原因。政府的錯(cuò)誤政策、輿論的不

2、當(dāng)引導(dǎo)，也增加了認(rèn)識(shí)上的混亂。在商品房買(mǎi)賣(mài)中正確處理上述敏感資產(chǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)意義重大。有利于保障經(jīng)濟(jì)利益，明確維修義務(wù)，減少投訴摩擦，預(yù)防侵權(quán)隱患。確定“敏感資產(chǎn)”所有權(quán)的法理基礎(chǔ)與法律依據(jù)誰(shuí)投資，誰(shuí)所有。建造產(chǎn)生所有權(quán)，建造人為原始所有權(quán)人。（物權(quán)法30條）建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)建筑物、構(gòu)筑物享有原始所有權(quán)。（物權(quán)法142條）商品房建設(shè)項(xiàng)目在銷售之前，建設(shè)單位是唯一的所有權(quán)人。隨著其轉(zhuǎn)讓與交付商品房，建筑物的區(qū)分所有權(quán)形成，權(quán)利主體產(chǎn)生。法律可以限制甚至剝奪建設(shè)單位的原始所有權(quán)（法定共有）。建設(shè)單位可以通過(guò)合同及宣傳資料明示讓與或放棄所有權(quán)（約定共有）。區(qū)分所有建筑物中先天的共有的部分，其所有權(quán)

3、隨專有部分的轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)移（天然共有）。以上即為區(qū)分所有建筑物中共有權(quán)的三個(gè)來(lái)源。敏感財(cái)產(chǎn)中，有的是專有部分，有的是專有部分的組成部分，有的是共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)、專有部分、共有部分業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)：物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。三項(xiàng)權(quán)利：專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、共同管理的權(quán)利。三項(xiàng)權(quán)利：專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、共同管理的權(quán)利。 專有部分： 區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的

4、獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 共有部分：區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第三條不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施。 6住宅小區(qū)業(yè) 主市 政其它權(quán)利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住 宅經(jīng)營(yíng)性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結(jié)構(gòu)部分通行部分公共空間設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施會(huì) 所水電氣熱通訊、網(wǎng)絡(luò)有線電視污水處理建地使用權(quán)規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺(tái)等住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒(méi)有規(guī)定，合同也沒(méi)有約定，而且一

5、般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間。 民一庭負(fù)責(zé)人答記者問(wèn)1、車位是業(yè)主的，還是開(kāi)發(fā)商的？2、車位是專有還是共有，只能以規(guī)劃為依據(jù)3、人防車位的所有權(quán)4、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無(wú)權(quán)改變車位的權(quán)屬5、如何落實(shí)“首先滿足業(yè)主需要”6、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果7、建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓“車位使用權(quán)”與長(zhǎng)期租賃車位的隱患8、消除車位糾紛首先要明晰產(chǎn)權(quán)9、開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)防車位風(fēng)險(xiǎn)的措施二、車位權(quán)屬問(wèn)題常見(jiàn)的一些認(rèn)識(shí)誤區(qū)常見(jiàn)的一些認(rèn)識(shí)誤區(qū)：1、成本決定車位權(quán)屬：車位成本已計(jì)入房?jī)r(jià)，故車位不能獨(dú)立銷售。成本是會(huì)計(jì)學(xué)概

6、念，用于計(jì)算收益，與所有權(quán)無(wú)關(guān)。成本是會(huì)計(jì)學(xué)概念，用于計(jì)算收益，與所有權(quán)無(wú)關(guān)。2、功能決定車位權(quán)屬：車位是為住宅配套的，屬于從物，產(chǎn)權(quán)應(yīng)隨房屋轉(zhuǎn)移。功能不決定所有權(quán)。能單獨(dú)作為交易的標(biāo)的，就是主物。功能不決定所有權(quán)。能單獨(dú)作為交易的標(biāo)的，就是主物。3、容積率決定所有權(quán)：車位不計(jì)入容積率，故不能獨(dú)立享有產(chǎn)權(quán)。容積率是規(guī)劃指標(biāo)，是行政許可，只約束建設(shè)行為，與所有權(quán)無(wú)關(guān)。容積率是規(guī)劃指標(biāo)，是行政許可，只約束建設(shè)行為，與所有權(quán)無(wú)關(guān)。4、業(yè)主利益決定車位權(quán)屬：允許開(kāi)發(fā)商處分車位，其勢(shì)必?fù)p害業(yè)主利益。稀缺資源由市場(chǎng)分配，最符合公平與效率的原則。稀缺資源由市場(chǎng)分配，最符合公平與效率的原則。1、車位是業(yè)主的，

7、還是開(kāi)發(fā)商的？車位所有權(quán)產(chǎn)生于建造，投資人是原始權(quán)利人。除非法律另有規(guī)定或者開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人在合同中另有約定，產(chǎn)權(quán)都只能是投資人的。物權(quán)法物權(quán)法第一百四十二條第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。第七十四條第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第二條第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，

8、以及車位車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。第六條第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 2、車位屬于專有還是共有，只能以規(guī)劃為依據(jù)露天車位建設(shè)單位有權(quán)處分1、符合專有部分的三個(gè)條件，是專有部分；2、屬于物權(quán)法第142條所稱的構(gòu)筑物，原始產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位；3、物權(quán)法74條及司法解釋均未將其排除在外；4、司法解釋的初衷是包含露天車位的，曾寫(xiě)過(guò)的條款（08年

9、9月稿）：5、處分露天車位的障礙：登記障礙；政府禁止；社會(huì)認(rèn)知（輿論、業(yè)主）。6、企業(yè)對(duì)策：在政府不禁止的地方銷售；不便銷售的地方附贈(zèng)；不能銷售也不便附贈(zèng)的明示贈(zèng)與全體業(yè)主，出租收益用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)?！暗诎藯l【車位、車庫(kù)】物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，是指位于建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃文件批準(zhǔn)建造的車位、車庫(kù)，包括獨(dú)立車庫(kù)以及設(shè)置于露天、架空層、地下等部位的車位?！?）建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）作為建設(shè)用地權(quán)人，是車位的原始所有人；2）具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性，能夠登記的車位，是專有部分；3）規(guī)劃內(nèi)的車位，建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）有權(quán)出售、出租、附贈(zèng)；4）規(guī)劃外的車位，屬

10、于全體業(yè)主共有；5）是否屬于規(guī)劃車位，應(yīng)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖為依據(jù)；6）物權(quán)法所稱“用于停放汽車的車庫(kù)”，包括露天停車位。小結(jié)：常見(jiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：常見(jiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：1、人防車位屬于國(guó)防資產(chǎn)，因此產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。國(guó)防法第三十七條：“國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有?！笨梢?jiàn)，國(guó)家投資國(guó)家投資是國(guó)防資產(chǎn)的前提。2、人防車位是政府強(qiáng)制配建，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行的義務(wù)。人民防空法第五條：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空

11、工程建設(shè)”?！肮膭?lì)、支持”，不是強(qiáng)制性要求，也不是法定義務(wù)。 3、人防車位不屬于國(guó)防資產(chǎn)法律關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)則：誰(shuí)投資，誰(shuí)所有；建造人是原始所有權(quán)人；建設(shè)用地使用權(quán)人享有建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的所有權(quán)；特別法（人民防空法）規(guī)定“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”（第五條），并未對(duì)人防設(shè)施的所有權(quán)作出特別規(guī)定；物權(quán)法及相關(guān)司法解釋對(duì)車位車庫(kù)并未區(qū)分形態(tài)，只強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃對(duì)于界定產(chǎn)權(quán)的意義。從實(shí)務(wù)情形來(lái)看：上海、廣州、重慶規(guī)定人防車位可以轉(zhuǎn)讓，可以辦理登記；多數(shù)城市規(guī)定，人防車位不能轉(zhuǎn)讓，只能移交給人民防空部門(mén)。而轉(zhuǎn)交給人防部門(mén)后，多由人防辦轉(zhuǎn)手出租，未見(jiàn)發(fā)揮更好的國(guó)防效益。并且，這種涉及所有權(quán)的規(guī)定是否合法，值得

12、商榷。人防車位的所有權(quán)誰(shuí)投資，誰(shuí)所有；建設(shè)用地使用權(quán)人建設(shè)的建筑物構(gòu)筑物及附屬設(shè)施屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，這些是法律規(guī)定的原則。改變這些原則，只能通過(guò)法律。立法法規(guī)定，關(guān)乎民事基本制度的事項(xiàng)，只能制定法律。所有權(quán)是人民最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，屬于民事基本制度，涉及所有權(quán)的問(wèn)題，只有法律有權(quán)規(guī)定。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 4、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無(wú)權(quán)改變車位的歸屬按規(guī)劃配置比例，出售、附贈(zèng)、出租給業(yè)主。處分的方式由產(chǎn)權(quán)人確定。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第五條建設(shè)

13、單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！笆紫葷M足業(yè)主需要”有無(wú)時(shí)間限制？司法解釋原寫(xiě)一年內(nèi)只能面向業(yè)主，后改為四年，最后刪除時(shí)間期限，意味著任何時(shí)候，業(yè)主都有權(quán)要求建設(shè)單位按規(guī)劃配置比例提供車位。5、如何落實(shí)“首先滿足業(yè)主需要”“第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支持。

14、”2008.6.16征求意見(jiàn)稿，此條文后刪除。但權(quán)威觀點(diǎn)仍認(rèn)為可認(rèn)定無(wú)效： “我們認(rèn)為，物權(quán)法第74條關(guān)于車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定屬于合同法第52條規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定強(qiáng)制性規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商違反了該規(guī)定出賣(mài)或者出租車位，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求宣告該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持?！弊罡呷嗣穹ㄔ?、的理解與適用杜萬(wàn)華、辛正郁、楊永清杜萬(wàn)華、辛正郁、楊永清，法律適用2009第7期6、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。學(xué)理通說(shuō)認(rèn)為： 效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違

15、反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。根據(jù)司法解釋與學(xué)理通說(shuō)，我們很難看出物權(quán)法七十四條屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。而司法解釋制定過(guò)程中，又從明確規(guī)定無(wú)效到最終刪除，使我們對(duì)權(quán)威人士的解讀，不能完全信服。物權(quán)法第74條是不是“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”？合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。學(xué)理通說(shuō)認(rèn)為： 效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)

16、范。根據(jù)司法解釋與學(xué)理通說(shuō)，我們很難看出物權(quán)法七十四條屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。如果是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，為什么又把無(wú)效的規(guī)定刪除呢？權(quán)威人士的解讀，不能完全令人信服。物權(quán)法第74條是不是“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”？1、起訴的業(yè)主須掌握建設(shè)單位與第三人的合同內(nèi)容；2、如果該車位處分后又經(jīng)轉(zhuǎn)手，涉及到受讓人善意取得的保護(hù)；3、如果車位已經(jīng)辦理了登記，涉及到財(cái)產(chǎn)秩序的穩(wěn)定；4、即使認(rèn)定合同無(wú)效、注銷了登記，起訴人是否必須購(gòu)買(mǎi)？5、如果購(gòu)買(mǎi)，以當(dāng)時(shí)價(jià)格還是現(xiàn)在價(jià)格？還是另行協(xié)商價(jià)格？從保護(hù)業(yè)主車位權(quán)利，同時(shí)也有利于財(cái)產(chǎn)秩序穩(wěn)定的角度，可以考慮借鑒承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到損害的救濟(jì)方式，不認(rèn)定前合同無(wú)效，但可要求損害

17、賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由法院合理酌定。這樣既對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意處分車位形成制約，也促使業(yè)主及時(shí)購(gòu)買(mǎi)車位，避免讓業(yè)主誤解自己的車位是在法院上了保險(xiǎn)的，長(zhǎng)期睡眠于權(quán)利之上。從實(shí)務(wù)角度看，“業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效”難以操作目前許多城市的登記機(jī)構(gòu)不能辦理車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)登記，幾乎所有的城市都不辦理露天車位的產(chǎn)權(quán)登記，這反映出登記制度不適應(yīng)物權(quán)保護(hù)的需要。許多企業(yè)無(wú)奈以轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)使用權(quán)”、“長(zhǎng)期租賃長(zhǎng)期租賃”等方式變相銷售，會(huì)留下糾紛的隱患?！笆褂脵?quán)”不屬于物權(quán)。長(zhǎng)期租賃會(huì)導(dǎo)致租金畸高。這兩種方式都沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，那么所有權(quán)屬于誰(shuí)？難道還在開(kāi)發(fā)商手里？一旦車位滅失，損失算誰(shuí)的？如需要維修，費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)？業(yè)主能否再轉(zhuǎn)讓

18、？如果將來(lái)具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產(chǎn)權(quán)？開(kāi)發(fā)商再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭(zhēng)議的問(wèn)題。但這兩種合同，其真實(shí)意思都是轉(zhuǎn)移車位的所有權(quán)，此內(nèi)容法不禁止，故如果出現(xiàn)糾紛，應(yīng)當(dāng)按買(mǎi)賣(mài)合同處理。7、建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓“車位使用權(quán)”與“長(zhǎng)期租賃”車位的隱患開(kāi)發(fā)企業(yè)既有合法的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，光明正大地轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)。暫不能登記過(guò)戶，合同仍是有效的，雙方意思表示是真實(shí)的，權(quán)利義務(wù)是明確的，一旦能夠登記，可以成為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商不敢簽買(mǎi)賣(mài)合同的重要原因，是害怕業(yè)主追究不能登記的責(zé)任。既然你賣(mài)產(chǎn)權(quán)給我，為什么不能登記？這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)合同加以規(guī)避。 合同中應(yīng)實(shí)事求是地說(shuō)明：“出

19、賣(mài)人保證本車位屬于規(guī)劃內(nèi)的車位，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)合法齊全。由于登記機(jī)構(gòu)的原因，目前車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。出賣(mài)人承諾，自車位交付之日，一切權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。待登記機(jī)構(gòu)可以辦理車位產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發(fā)生的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)?！边@樣一份合同，對(duì)于業(yè)主是一顆定心丸，知道這個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)是自己的了；而對(duì)開(kāi)發(fā)商，是卸下了名義所有權(quán)人的負(fù)擔(dān)，不再承受任何風(fēng)險(xiǎn)與維護(hù)的義務(wù)。 能否登記不影響買(mǎi)賣(mài)車位糾紛的根本原因，在于政府不恰當(dāng)?shù)恼摺２怀姓J(rèn)車位產(chǎn)權(quán)，造成產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)執(zhí)；干預(yù)租金標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主寧租不買(mǎi)；車位成為低效資產(chǎn)，降低企業(yè)投資意愿，形成惡性循環(huán)，車位矛盾更加激烈

20、。車位矛盾的根源在于供需不平衡。在供應(yīng)不足情況下，即使法律規(guī)定全部為業(yè)主共有，仍然不能滿足業(yè)主需要。解決車位糾紛的根本辦法，是明晰產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人能夠得到合理的回報(bào)，自會(huì)提高投資的積極性。至于價(jià)格高低，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)?！伴_(kāi)發(fā)商不愿意賣(mài)給業(yè)主，而要對(duì)外賣(mài)高價(jià)”是一個(gè)偽問(wèn)題。市場(chǎng)形成的價(jià)格就是不是高價(jià)。外人都愿意買(mǎi)，說(shuō)明價(jià)格合理。業(yè)主希望在市場(chǎng)價(jià)格上大打折扣，心情可以理解，道理不能成立。8、消除車位糾紛首先要明晰產(chǎn)權(quán)公權(quán)力損害私人物權(quán)的表現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：車位交易與登記，符合物權(quán)法的規(guī)定，但政府不認(rèn)可；車位租金政府定價(jià)，沒(méi)有法律依據(jù)，政府卻樂(lè)此不疲。前者不作為，后者亂作為。 政府制定車位租金價(jià)格，違

21、反價(jià)格法的規(guī)定價(jià)格法（1998）第十八條 下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：(一)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；(三)自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格；(四)重要的公用事業(yè)重要的公用事業(yè)價(jià)格；(五)重要的公益性服務(wù)重要的公益性服務(wù)價(jià)格。合理配置數(shù)量，取得規(guī)劃依據(jù)；謹(jǐn)慎確定價(jià)格，回收資金為上；明晰合同條款，確定權(quán)利義務(wù)；盡早推出銷售，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。在車位不能登記的地方，如果不能盡快將車位賣(mài)掉，待業(yè)主入住后，另行聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)發(fā)商將對(duì)車位失去控制。9、開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)防車位風(fēng)險(xiǎn)的措施三、露臺(tái)權(quán)屬問(wèn)題住宅建筑的露臺(tái)種類：按結(jié)構(gòu)形式，有屋面露臺(tái)、退臺(tái)式露臺(tái)；按功能，有消防露臺(tái)、景觀露臺(tái)；按產(chǎn)權(quán)，有專有露臺(tái)、共有露臺(tái)。傳統(tǒng)的露臺(tái)作為屋面屬于共有部分，而現(xiàn)代建筑形成豐富多樣的露臺(tái)，在不損害屋面遮蔽功能的前提下，增加了新的功能，可以提升房屋的價(jià)值。區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第二條第二款規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第二條第二款規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。第六章