【經(jīng)營(yíng)管理】房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策淺析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒(méi)有本質(zhì) 上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房 地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的局限性，市場(chǎng)的諸多不確定因素：投資 周期長(zhǎng)、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場(chǎng)供給缺乏彈性；市場(chǎng) 需求的廣泛性和多樣性；市場(chǎng)消費(fèi)的層次性和發(fā)展性等等。 我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做 到項(xiàng)目決策的可行性、可操作性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成都必須經(jīng)過(guò)以下幾 個(gè)階段：項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會(huì)分析、可行性分析、投資決策、 實(shí)施和總結(jié)。如圖在房地產(chǎn)項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)冃 設(shè)想

2、的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心，這一 階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。一般情況 下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析 多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸 引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只 能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各 方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)，合理取舍。項(xiàng)目的可行性分析是一 個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分 的依據(jù)。當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn) 項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)決策流程是大致相同的，一 般包括以下幾個(gè)步驟：1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選定項(xiàng)目要圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，市

3、場(chǎng)決定項(xiàng)目，能否通過(guò)市場(chǎng)調(diào) 研準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，已成為項(xiàng)目選擇的思考 重點(diǎn)。在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步 設(shè)想狀況，對(duì)城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及 走勢(shì)、各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況等因索進(jìn)行全面分析了解。根據(jù) 地塊的口然條件、經(jīng)濟(jì)條件及市場(chǎng)特性等多方面的分析，確 泄具體的項(xiàng)目選址以及該地塊最合適的開(kāi)發(fā)用途，比如是建 商場(chǎng)、寫(xiě)字樓還是住宅、公寓等。在確定項(xiàng)目所要開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型后，就需對(duì)擬開(kāi)發(fā)的目 標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市 場(chǎng)的動(dòng)態(tài)及走勢(shì)，市場(chǎng)潛力如何，競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)口有多少，特 點(diǎn)是什么，成交量有多少；市場(chǎng)的容量估計(jì)；通過(guò)分析各競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)

4、目的特點(diǎn)，明確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是我們常 說(shuō)的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分; 確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶，比如寫(xiě)字樓是 面向國(guó)際化大公司，還是soho 一族；住宅樓是面向商界精 英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等;以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和方式。2, 開(kāi)發(fā)方案的選擇與確定在根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的客觀分析，確定了擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型， 物業(yè)口標(biāo)客戶后，需要對(duì)口標(biāo)客戶的需求狀況、購(gòu)買行為、 購(gòu)買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng) 目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還是多層, 是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或 古典情懷等等。在確定項(xiàng)目建設(shè)方

5、案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建 筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)口開(kāi) 發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量 等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。3、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，了解市場(chǎng)的供應(yīng)量，租、售價(jià)水平， 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)，綜合考慮市場(chǎng)的心理預(yù) 期、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的定價(jià)分析，以及對(duì) 銷售周期的客觀預(yù)測(cè)。這樣才可以得到合理的項(xiàng)目銷售收 入，估計(jì)出實(shí)現(xiàn)銷售收入的銷售周期。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的分析正確的估算項(xiàng)冃總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)冃經(jīng)濟(jì)分析的可 靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本主要包

6、括：a 土地費(fèi)用：包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷 安置補(bǔ)償費(fèi)等，如是通過(guò)市場(chǎng)行為獲得的就是土地的地價(jià)。b前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。c房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括建安工程、附屬工程、室外工程及 其他相關(guān)費(fèi)用。d開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)e融資費(fèi)用及占用資金的利息。f不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)g營(yíng)銷費(fèi)用 5、經(jīng)濟(jì)分析主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。經(jīng)濟(jì)分析一般以動(dòng) 態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析, 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測(cè)算。 以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析 等幾方面的分析評(píng)估。6、項(xiàng)目投資決策通過(guò)上述市場(chǎng)分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場(chǎng)可 行、經(jīng)濟(jì)

7、可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還 需對(duì)開(kāi)發(fā)商所擁有的開(kāi)發(fā)資源進(jìn)行綜合分析，這些資源般 包括開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所 周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng) 目的市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開(kāi)發(fā)商能 夠通過(guò)不同的方式或者渠道獲得開(kāi)發(fā)資金的假設(shè)上面的，但 是，在實(shí)際操作屮，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金取得的來(lái)源渠道是 很有限的，往往資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對(duì)多個(gè)項(xiàng) 目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行評(píng)級(jí)，經(jīng)過(guò)總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑 技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從 屮選擇個(gè)最適合開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)口及適宜的開(kāi)發(fā)方式，提出項(xiàng) 冃開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定市場(chǎng)營(yíng)銷策略、技術(shù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、 管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過(guò) 程，