物業(yè)管理前期介入_開業(yè)前的籌備工作計劃表5[1][1][1].9

1、*大大廈廈物物業(yè)業(yè)管管理理前前期期及及開開業(yè)業(yè)前前的的籌籌備備工工作作計計劃劃表表( (初初稿稿) )擬訂交付使用日期序號工作內(nèi)容工作進度5月6月7月8月10日 20日 30日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日一一中中心心及及人人事事行行政政部部1人員管理1） 管理架構(gòu)之制定及討論確定 2） 編制人員入職計劃（含招聘職位/數(shù)量/入職時間） 3） 員工編制、職責、聘用條

2、件及福利制度 4） 準備招聘相關(guān)資料（招聘試題等） 5） 各部門管理層人員面試及聘用 6） 主持保安,保潔,綠化公司招投標 7） 客戶服務(wù)部基層員工面試及聘用（物管、清潔、安管） 8） 工程部基層員工面試及聘用（土建、給排水、強弱電） 9） 其他工作人員面試及聘用（文員、助理、財務(wù)人員等） 10） 員工培訓計劃之制定 11） 各部門管理層人員入職培訓 12） 全體基層員工培訓及考核 13） 辦理用工手續(xù)，落實員工勞動合同 14）依照上海高力總公司制服款式確定員工制服樣式及訂做、配置標準事宜 2制定中心內(nèi)外部文件檔案編號及格式 3各項人事行政管理制度之制定及討論審批 4管理制度文件1） 確實各類

3、制度文件的內(nèi)容(初稿與確認稿) 2） 與印刷單位聯(lián)系印刷表單并報價 3） 完成各類文件及常用操作表格的印刷 5配合發(fā)展商采購中心各類辦公物品及器械 6負責落實交樓期間現(xiàn)場布置及物品器材準備（包括公共衛(wèi)生間內(nèi)用品配備） 7落實公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費許可證、稅務(wù)登記等辦理手續(xù) 8落實中心預(yù)算之報批事宜 9與專項機構(gòu)：供水、供電、排污、環(huán)衛(wèi)、公安局（門牌號碼）、消防局、郵政、有線電視、電信等部門聯(lián)系接洽業(yè)務(wù)事宜 10與保險公司洽商購買公眾責任險財產(chǎn)一切險雇主責任險等險種 11物價局停車收費報批 1）落實停車管理費收費標準申報物價局手續(xù)及收費許可證等收費證書的領(lǐng)取 2）準備收取停車管理費需具備的

4、政府文件 12完善管理及辦公條件 1）管理用房之安排及布局裝修 2）員工宿舍之落實安排及布置 3）準備管理用物資裝備 13配合上海高力總公司推進cts管理軟件上線調(diào)試及使用 二二、 財財務(wù)務(wù)部部1財務(wù)工作制度(初稿和確認稿) 2電腦操作及管理 1） 財務(wù)軟件上線 2） 財務(wù)軟件操作培訓 3財務(wù)人員財務(wù)操作技能基礎(chǔ)培訓 4收費前準備 1）確定收費方式（若pos可聯(lián)系銀行辦理代收管理費等業(yè)務(wù)） 2） 使用財務(wù)軟件輸入租戶資料 3）使用財務(wù)軟件輸入收費項目（管理費、二次裝修費用、各類證件押金、工本費等）及金額等資料 4） 準備各式財務(wù)表格及票據(jù) 5付款通知書及追收欠款通知的設(shè)計使用 6交樓后初期跟進

5、事項（對業(yè)主） 二次裝修費用、各類證件押金，管理費之收取事宜 三三、 客客戶戶服服務(wù)務(wù)部部1配合租賃開展的工作 1） 租賃期間的客服人員培訓 2） 租賃期間的資料準備 3） 租賃期間的客戶解答 2建立客戶服務(wù)部各項管理制度及工作程序 3主持物業(yè)接管驗收準備 1） 與發(fā)展商、承建商協(xié)調(diào)并制訂驗收方案 2） 編制接管驗收程序 3） 統(tǒng)一驗收標準 4） 編制資料移交清單 a產(chǎn)權(quán)資料 b技術(shù)資料 c開發(fā)商原有裝修標準及承諾的優(yōu)惠條件資料 5） 各項接管驗收表格準備 6)接管驗收的培訓 4參與接管驗收工作(發(fā)展商先完成與承建商竣工驗收工作) 5根據(jù)合約條款與發(fā)展商、租賃部協(xié)定交樓具體事宜 6與租賃部聯(lián)系

6、并落實交接租戶資料事宜 7協(xié)助確定各類區(qū)域標識及證件式樣 1）對相關(guān)物品選樣制作（包括交樓當日各類指示牌、公共地方垃圾桶、租戶證、停車證、工作證式樣、租戶紀念品等） a確定標識內(nèi)容及擺放位置 b各類標識內(nèi)容式樣之選定、報價及訂做 2）標識管理(包括樓層指示標識,道路指示標識,門牌,該三項由發(fā)展商提供) a協(xié)助發(fā)展商對標識項目清單進行選定 b協(xié)助安裝、擺放標識 8清潔綠化工作安排事宜 1） 確定清潔、綠化承判公司（外判公司自行招聘員工） 2） 協(xié)助發(fā)展商確定開荒清潔工作范圍及工作計劃、程序 3） 完成公共區(qū)域及單元內(nèi)部開荒清潔工作 4） 安排交收樓現(xiàn)場（包括公共衛(wèi)生間）清潔工作 5）監(jiān)督保潔,綠

7、化公司對各崗位人員進行交樓前業(yè)務(wù)、服務(wù)意識培訓 9跟進交收樓前后的清潔及綠化維護工作 10配合工程部與發(fā)展商、承建商商討遺漏工程處理方案并進行初檢,復(fù)檢工作和遺漏工程跟進處理工作 11交收樓當日文件及物品的準備 1） 與發(fā)展商、工程部落實鎖匙交收日期 2） 接收鎖匙物品的準備 a鎖匙柜 b鎖匙扣 c貼印房號標簽（貼在鎖匙扣上） d編制接收鎖匙表格 3） 核對、接收并管理所有單元鎖匙 4） 準備資料文件袋 a備齊資料文件袋 b備齊車位資料文件袋 c準備有關(guān)證件 d 準備交樓需具備的有關(guān)證書 （用鏡框鑲起來） e落實交樓期間接待處與交樓處各人員工作編排及演練 5） 準備便民服務(wù)資料 a無償服務(wù)項目

8、 b有償服務(wù)項目 6） 制作成展示牌 a收樓流程 b驗樓指引 c繳費指引 12交樓后初期跟進事項（對業(yè)主） 1） 驗收問題及其它投訴問題跟進及回復(fù) 2）二次裝修監(jiān)管方案之制定()及工作的安排與演練 3） 各種裝修許可證、工作證的發(fā)放 4） 各類通知的公布 13對租戶的宣傳 1）物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)及基本常識 2）消防安全知識 3）滅火自救和救人的基本技能知識 4）報警知識和緊急疏散逃生知識 5）安全防范知識 6）緊急事件處理知識 7）環(huán)保綠化知識 四四、 工工程程部部1工程前期介入 1）電力系統(tǒng)（電力分配、外墻、園林照明、車庫照明、樓梯照明、設(shè)置電表、設(shè)備控制等提建議） 2）電梯（電梯的選型、通風

9、、運力、安全監(jiān)控、裝潢等提建議） 3）弱電系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)功能、安防、bas系統(tǒng)、停車場管理、電梯橋廂、監(jiān)控中心配置等建議 4）給排水系統(tǒng)（綠化水源預(yù)留、對給水設(shè)備選型、電梯井排水、設(shè)置相關(guān)計量水表等提建議） 5）空調(diào)系統(tǒng)（空調(diào)負荷、供冷分配、公共區(qū)域空調(diào)配置、中央空調(diào)循環(huán)水處理、空調(diào)系統(tǒng)計量建議） 6）其他方面（外立面維護設(shè)備或設(shè)施設(shè)置、設(shè)備及設(shè)備房標識建議） 2建立工程部管理制度及操作程序 3與發(fā)展商聯(lián)系并落實工程圖紙交接事宜 4接管驗收工作的開展(發(fā)展商先完成與承建商竣工驗收工作) 5聯(lián)同客戶服務(wù)部與發(fā)展商工程部及承建商對公共設(shè)施、公共區(qū)域及單元內(nèi)部進行初檢工作，提交遺漏工程整改報告 6

10、跟進并反饋遺漏工程的執(zhí)漏工作進度 7對物業(yè)整體工程進行復(fù)檢工作，提交復(fù)檢報告：如仍有遺漏工程，繼續(xù)跟進拾漏工作 8落實交樓日協(xié)助驗樓的各工程人員分工編排 9核對公共區(qū)域及單元水、電表，完成錯表整改工作 10落實交收樓現(xiàn)場及周邊（包括臨時停車場地）的水電供應(yīng)及照明安排工作 11落實物業(yè)配套設(shè)施交付具體時間 1）有線電視（開通時間、申請由客戶向有線電視公司申請） 2） 電話（市政聯(lián)系、開通時間、申請） 3） 信箱（規(guī)格、位置、通郵時間、投遞方式） 4） 停車場（車場設(shè)施/設(shè)備安裝、車管所聯(lián)系、單位劃分） 5）落實電梯、弱電、給排水、空調(diào)、消防、供配電、園林等的接管驗收時間 12交樓初期跟進事項（對

11、業(yè)主） 1） 二次裝修報批、工程監(jiān)管 2） 二次裝修巡查以及違章處理 3） 協(xié)助對遺漏工程的拾遺工作跟進 4） 二次裝修驗收工作(包括消防,空調(diào)驗收等) 13機電設(shè)備的維修管理 1）設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 2）設(shè)備的運行管理 3）設(shè)備的維修管理 4）設(shè)備能源和安全管理 五五、 安安防防管管理理部部1協(xié)助配合租賃工作 2協(xié)助進行保安公司招投標工作并建立部門管理制度及操作程序 3落實安管部各項配備，如：對講機,消防服等 4落實交收樓期間保安配合工作及各崗位編排 5配合工程部對消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)備設(shè)施進行介入 6配合工程部對消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)備設(shè)施進行驗收 7配合工程部對保安監(jiān)控設(shè)備之調(diào)試檢查、

12、并熟悉設(shè)備操作 8監(jiān)督保安公司對各崗位安管員進行交樓前業(yè)務(wù)、服務(wù)意識培訓 9制訂交樓前后的治安、消防工作計劃并落實執(zhí)行 10交樓后初期跟進事項 11落實服務(wù)意識培訓及車輛交通指揮 二次裝修監(jiān)管工作的安排（裝修違規(guī)巡查、防火防盜、出入證、出入車輛演練、出入物品管理演練等） 備注交樓日期若有變動,服務(wù)中心將視實際情況調(diào)整該工作計劃時間珠珠海海國國際際科科技技大大廈廈物物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入及及交交樓樓前前的的籌籌備備工工作作計計劃劃表表 擬定交付使用日期序號工作項目工作進度11月12月1月2月10日20日30日10日20日30日10日20日31日10日20日一物管公司（人事行政）1人員管理

13、1） 管理架構(gòu)之制定及討論確定 2） 編制人員入職計劃（含招聘職位/數(shù)量/入職時間） 3） 員工編制、職責、聘用條件及福利制度 4） 準備招聘相關(guān)資料（招聘試題等） 5） 各部門管理層人員面試及聘用 6） 配合銷售招聘保安、保潔 根據(jù)實際需求量進行實際調(diào)整7） 客戶服務(wù)部基層員工面試及聘用（物管、清潔、安管）8） 工程部基層員工面試及聘用（土建、給排水、強弱電）9） 其他工作人員面試及聘用（文員、助理、財務(wù)人員等）10） 員工培訓計劃之制定 11） 各部門管理層人員入職培訓 12） 全體基層員工培訓及考核13） 辦理用工手續(xù)，落實員工勞動合同 14） 確定員工制服樣式、訂做、配置標注事宜 2制

14、定管理公司內(nèi)外部文件檔案編號及格式3各項人事行政管理制度之制定及討論審批 4管理制度文件1） 確實各類制度文件的內(nèi)容 2） 與印刷單位聯(lián)系報價3） 完成各類文件及常用操作表格的印刷5采購物業(yè)管理公司開辦各類辦公物品及器械6負責落實交樓當日現(xiàn)場布置及物品器材準備（包括公共衛(wèi)生間內(nèi)用品配備）7落實物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費許可證、稅務(wù)登記等辦理手續(xù)及物價局關(guān)于管理費報批等事宜 8落實物業(yè)管理公司起動預(yù)算之制定、討論及審批事宜9與專項機構(gòu)：供水、供電、排污、環(huán)衛(wèi)、公安局（門牌號碼）、消防局、保險、郵政、有線電視、電信等部門聯(lián)系接洽業(yè)務(wù)事宜二、 財務(wù)部1財務(wù)工作手冊(初稿和確認稿) 2電腦操

15、作及管理1） 選定財務(wù)軟件2） 財務(wù)軟件操作培訓4財務(wù)人員操作技能的培訓基礎(chǔ)培訓3收費前準備1） 落實管理費收費標準申報物價局手續(xù)及收費許可證等收費證書的領(lǐng)取2） 確定收費方式（可聯(lián)系銀行辦理代收管理費等業(yè)務(wù)）3） 使用財務(wù)軟件輸入業(yè)主資料（若有）4） 輸入收費項目（管理費、二次裝修費用、各類證件押金、工本費等）及金額等資料5） 準備各式財務(wù)表格及票據(jù)6） 準備收取管理費需具備的政府文件4付款通知書及追收欠款通知的設(shè)計及印刷5交樓后初期跟進事項（對業(yè)主）二次裝修費用、各類證件押金，管理費之收取事宜三、 客戶服務(wù)部1配合銷售銷售期間的人員培訓銷售期間的資料準備銷售期間的客戶解答2提供有關(guān)交收樓資

16、料供銷售部制作宣傳資料3建立客戶服務(wù)部各項管理制度及工作程序4完善管理及辦公條件1） 管理用房之安排及布局裝修2） 員工宿舍之安排及布置3） 準備管理用物資裝備5物業(yè)接管驗收準備1） 與發(fā)展商、承建商協(xié)調(diào)并制訂驗收方案2） 編制接管驗收程序3） 統(tǒng)一驗收標準4） 編制資料移交清單a、 產(chǎn)權(quán)資料b、 技術(shù)資料c、 開發(fā)商原有裝修標準及承諾的優(yōu)惠條件資料5） 各項接管驗收表格6根據(jù)售房合約條款與發(fā)展商、銷售部協(xié)定交樓具體事宜7與銷售部聯(lián)系并落實交接業(yè)主資料事宜8確定小區(qū)內(nèi)各區(qū)域標識及證件式樣1）標識、指示牌、相關(guān)物品選樣制作（包括道路指示牌、門牌、樓層牌、交樓當日各類指示牌、公共地方垃圾桶、業(yè)主證

17、、停車證、工作證式樣、業(yè)主紀念品等）a確定標識內(nèi)容及擺放位置b各類標識內(nèi)容式樣之選定、報價及訂做2） 標識管理a編制標識項目清單b安裝、擺放標識9清潔綠化工作安排事宜1） 確定清潔、綠化承判公司（或自行招聘員工）2） 確定開荒清潔工作范圍及工作計劃、程序3） 完成公共區(qū)域及單元內(nèi)部開荒清潔工作4） 安排交收樓現(xiàn)場（包括公共衛(wèi)生間）清潔工作10跟進交收樓前后的清潔及綠化維護工作11配合工程部與發(fā)展商、承建商商討遺漏工程處理方案并進行初檢復(fù)檢工作和遺漏工程跟進處理工作12交收樓當日文件及物品的準備1） 與發(fā)展商、工程部落實鎖匙交收日期2） 接收鎖匙物品的準備a鎖匙柜b鎖匙扣c貼印房號標簽（貼在鎖匙

18、扣上）d編制接收鎖匙表格3） 核對、接收并管理所有單元鎖匙4） 準備資料文件袋a備齊資料文件袋b備齊車位資料文件袋c準備有關(guān)證件d 準備交樓需具備的有關(guān)證書（用鏡框鑲起來）e落實交樓期間接待處與交樓處各人員工作編排及演練5） 準備便民服務(wù)資料a、 無償服務(wù)項目b、 有償服務(wù)項目6） 制作成展示牌業(yè)主收樓流程業(yè)主驗樓指引業(yè)主繳費指引13交樓后初期跟進事項（對業(yè)主）1） 與發(fā)展商、銷售部協(xié)調(diào)一次性付款業(yè)主房產(chǎn)證辦理事宜2） 業(yè)主驗收問題及其它投訴問題跟進及回復(fù)3） 二次裝修監(jiān)管方案之制定及工作的安排4） 各種裝修許可證、工作證的發(fā)放5） 各類通知的公布14對業(yè)戶的宣傳和培訓1） 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)及

19、基本常識2） 消防安全知識3） 滅火自救和救人的基本技能4） 報警知識和緊急疏散逃生知識5） 安全防范知識6） 緊急事件處理知識7） 環(huán)保綠化知識15社區(qū)文化活動管理1） 精神文明公約四、 工程部1建立工程部管理制度及操作程序 2與發(fā)展商聯(lián)系并落實工程圖紙交接事宜3聯(lián)同客戶服務(wù)部與發(fā)展商工程部及承建商對公共設(shè)施、公共區(qū)域及單元內(nèi)部進行初檢工作，提交遺漏工程整改報告4跟進并反饋遺漏工程的執(zhí)漏工作進度5對物業(yè)整體工程進行復(fù)檢工作，提交復(fù)檢報告：如仍有遺漏工程，繼續(xù)跟進拾漏工作6落實交樓當日協(xié)助驗樓的各工程人員分工編排7核對公共區(qū)域及單元水、電表，完成錯表整改工作8落實交收樓現(xiàn)場及周邊（包括臨時停車

20、場地）的水電供應(yīng)及照明安排工作9落實物業(yè)配套設(shè)施交付具體時間1） 有線電視（catv開通時間、申請）2） 電話（市政聯(lián)系、開通時間、申請）3） 信箱（規(guī)格、位置、通郵時間、投遞方式）4） 停車場（車場設(shè)施/設(shè)備安裝、車管所聯(lián)系、單位劃分）10交樓初期跟進事項（對業(yè)主）1） 二次裝修報批、工程監(jiān)督及驗收工作（包括空調(diào)等安裝）2） 二次裝修驗收工作3） 協(xié)助遺漏工程的拾漏工作跟進4） 有償服務(wù)11單元及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1） 制訂物業(yè)養(yǎng)護和維修計劃方案2） 物業(yè)的維修管理12機電設(shè)備的維修管理1） 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理2） 設(shè)備的運行管理3） 設(shè)備的維修管理4） 設(shè)備能源和安全管理五、 保安部1建立保

21、安部管理制度及操作程序2落實保安部各項配備，如：對講機等3落實交收樓期間保安配合工作及各崗位編排4配合工程部對保安監(jiān)控設(shè)備之調(diào)試檢查、并熟悉設(shè)備操作5對各崗位保安員進行交樓前業(yè)務(wù)、服務(wù)意識培訓6制訂交樓前后的治安、消防工作計劃并落實執(zhí)行7交樓后初期跟進事項1） 分區(qū)封閉管理的安排2） 二次裝修監(jiān)管工作的安排擬定交付使用日期3月4月5月6月7月8月9月10月30日10日20日31日10日20日30日10日20日31日10日20日30日10日20日31日10日20日31日10日20日30日10日20日31日a 珠珠海海國國際際科科技技大大廈廈物物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入及及交交樓樓前前的的籌籌

22、備備工工作作計計劃劃表表工作進度2月根據(jù)實際需求量進行實際調(diào)整 主要相關(guān)制度文本主要相關(guān)表格及文件人員架構(gòu)求職申請表入職計劃應(yīng)聘人員面試評估招聘要求面試記錄表員工手冊職員狀況表應(yīng)聘考核試題考勤記錄入職培訓內(nèi)容文具領(lǐng)用登記表崗位職責文員登記表人事管理制度員工離職工作交接情況表客戶投訴處理程序會議培訓簽到表緊急事件處理措施其他格式表格禮儀禮貌培訓資料保安人員操練內(nèi)容采購、招標程序通知/通告/信函/會議紀要格式交收樓程序各部門管理制度業(yè)戶手冊裝修指南裝飾裝修服務(wù)協(xié)議停車場服務(wù)協(xié)議車輛保管合同營業(yè)執(zhí)照正副本、組織代碼證稅務(wù)登記、勞動關(guān)系等珠珠海海國國際際科科技技大大廈廈物物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入

23、及及交交樓樓前前的的籌籌備備工工作作計計劃劃表表財務(wù)部工作程序及制度1、業(yè)主入住收費一覽表2、有償服務(wù)收費一覽表2、管理費收費標準物價局批復(fù)文件3、管理公司收費許可證4、管理公司稅務(wù)登記證業(yè)主臨時管理規(guī)約前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議1、業(yè)主收樓流程2、管理費收費標準3、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容4、有償服務(wù)內(nèi)容5、物業(yè)管理公司人員架構(gòu)6、物業(yè)管理公司簡介7、物業(yè)管理法規(guī)介紹8、物業(yè)管理常識介紹行政部負責1、單元接管驗收表2、單元接管驗收遺留問題統(tǒng)計表3、公共設(shè)施接管驗收表4、公共設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 9、業(yè)主收樓需提交的文件材料和有關(guān)證件5、業(yè)主收樓時間安排表10、收樓通知（收樓須知）6、業(yè)主預(yù)約收樓時間表11、收樓證明 7、業(yè)主入住收費一覽表12、收樓程序 13、發(fā)收樓信日期及發(fā)信方式14、業(yè)主資料8、樓宇接管文件資料一覽表15、商品房銷售契約復(fù)印件 16、發(fā)展商向業(yè)主承諾優(yōu)惠條件的資料17、清潔標書9、清潔檢查工作表18、綠化標書19、清潔細則20、清潔監(jiān)管制度21、房屋接管驗收標準（建設(shè)部）10、公共設(shè)施驗收記錄表11、單元驗收記錄表12、接收鎖匙登記表13、鎖匙借用登記表22、業(yè)主公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊14、遺漏工程記錄表23、業(yè)主收樓確認書（一式兩份） 15、業(yè)主/用戶聯(lián)絡(luò)資料登記表 24、業(yè)