拆遷安置房是否能買賣

1、拆遷安置房是否能買賣一、拆遷安置房是否能買賣拆遷安置房一般需五年才能進行上市交易。房屋能不能上市交易，簡單的可以根據(jù)土地性質(zhì) 判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這 樣的土地性質(zhì)。如果是國有土地，即可辦理到房 產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠拿不到房產(chǎn) 證的，比如集體土地，除非他進行地性質(zhì)變更。 有些是拿到了短時間內(nèi)不能交易的。國家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡單 的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒 了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門批 準。二、拆遷拿安置房注意事項安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要 看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆

2、遷協(xié)議上 的相關(guān)規(guī)定。首先，弄清安置房的性質(zhì)對于房產(chǎn) 證辦理是至關(guān)重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性 質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商 沒有及時辦理，如果有 拆遷協(xié)議書，雖然麻煩， 但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán) 一般歸屬當?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。 房產(chǎn)證是需 要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋 平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產(chǎn)權(quán) 證。安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán) 證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書（房產(chǎn)證） 是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占 有、使用受益和處分的唯一合法憑證。 依法登記 的房屋權(quán)利受國家法律的保護。其它任何房產(chǎn)證 不具有同等法

3、律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只 有在取得房產(chǎn)證后才可以進行二次交易，沒有取 得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。三、買安置房注意事項對于無證的拆遷安置房，在購買時要分清情況： 1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具 備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如 果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦 理產(chǎn)權(quán)證的；2、一定要辦理公證手續(xù)，以免 日收出現(xiàn)糾紛。3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收 入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶） 服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦 法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對于您 的購買至關(guān)重要。您可以考慮對拆遷協(xié)議進行更 名，更名時，要進行公證。如果此套拆遷安置房在

4、拆遷時就手續(xù)不全，實際 中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的，房產(chǎn)證通常會 按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來 之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護權(quán)益。 您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細查看 您所簽訂的購房協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法第三十條第六項中規(guī)定 朱依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 ”， 因此在安置協(xié)議上出現(xiàn)不能交易的字樣也在意 料之中。實務中，的確有不少當事人持相同的觀 點，認為房屋權(quán)屬證書等于房屋產(chǎn)權(quán)證，未領取 產(chǎn)權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓。對此，東風不敢茍同。 本人認為，上述法律規(guī)定的立法目的是為了保證 進入市場交易的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰合法， 避免來源 不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)進入市場后

5、，擾亂市場 秩序，損害當事人的合法權(quán)益。但是，我們并不 能由此得出房屋權(quán)屬證書等于房屋產(chǎn)權(quán)證的結(jié) 論。房屋產(chǎn)權(quán)證并不是唯一能夠證明房屋產(chǎn)權(quán)清 晰合法的證書。 房屋權(quán)屬證書包括產(chǎn)權(quán)證以及產(chǎn) 權(quán)證以外的國家有權(quán)部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)證明、 房屋銷售許可證、 房屋產(chǎn)權(quán)審核單 （此單廣泛用 于城市拆遷開始階段， 由房管部門出具給拆遷公 司，以便后者及時了解被拆房屋的權(quán)屬， 提高拆 遷工作效率）等一切證件、證明材料。本例中的 標的物雖為拆遷安置房， 但本質(zhì)上與普通商品房 無異，在安置前產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)公司， 安置后產(chǎn)權(quán)屬 被拆遷人，最終由購房者也就是你領取產(chǎn)權(quán)證。 基于上述理由，被拆遷人只要持房管部門核發(fā)給 被拆

6、遷人的安置房產(chǎn)權(quán)證明單、 拆遷合同及該房 的計稅發(fā)票等證件， 具備了相關(guān)的權(quán)屬證書， 就 有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋。即本例不屬城市房地產(chǎn)管理法 第三十七條第 （六）項禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的法定情 形。你可以與之訂立拆遷安置房轉(zhuǎn)讓合同， 合法 受讓。安置房簡介 安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷 住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶 , 也包括征拆遷房屋 的農(nóng)戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被 拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特

7、定的動遷安置戶，該類 房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約 束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房分類 根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品 房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這 種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的 5 年之內(nèi)不能上 市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為 安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商 品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒

8、有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可 以自由上市交易。拆遷安置房購置注意購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房 可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型 的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由 于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要 體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益， 或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙 方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、 朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此

9、類房產(chǎn)時， 簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具 備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延 交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)民法通則及 合同法的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具 體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。 安置房幾大優(yōu)勢受追捧： 1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善； 2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120 平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑； 3. 政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn) 定； 4

10、、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟增長周期吻合，升幅 較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價格普遍會比市價低。當然，還有一個客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售 的需求和可能。公證并不完全保險不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉(zhuǎn)讓中，為了躲避稅款，采取公證 預約銷售的方式也很常見。不過，公證并不能完全保險，有些公證交易最后會 變成產(chǎn)權(quán)糾紛。從公證法的角度，經(jīng)過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在判決 時是否采用此證據(jù)以及如何采用。李兆民說，遇到這種情況，買方一般只能以 “申述期限太長應視無效”來反擊。即過去兩年這么長時間，你都沒有意見， 除非你能有證據(jù)證

11、明你確實不知情，否則就可視為默認，而現(xiàn)在突然提出異議， 可視為惡意異議。買安置房有政策風險這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一 些入市門檻，比如 2004年 6 月開始由政府統(tǒng)建的解困房（不包括安置房），產(chǎn) 權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。如果你們簽訂了預約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上 可以視為情勢改變，造成該合同不能履行 安置房能否入市銷售？很多人購買安置房時看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本 身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定，記者昨日就此采訪了 我市土地房產(chǎn)局相關(guān)管理人士。據(jù)該相關(guān)人士介紹，嚴格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房

12、屋包括未依法登記領取權(quán) 屬證書的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn) 權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭議的和法律 法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出 的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外， 還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照房地產(chǎn)管理 辦法視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房， 業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但 也需要額外交納土地出讓金。預約銷售因為沒有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。 如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。簽訂預約合同時，要到土地房產(chǎn)局核實該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。 如果