PPP示范項目案例深圳大運中心項目

1、ppp示范項目案例深圳大運中心項目1. 項目概況深圳大運中心位于深圳市龍崗區(qū)龍翔大道，距離市中心約15公里，是深圳舉辦2011年第26屆世界大學(xué)生夏季運動會 的主場館區(qū)，也是深圳實施文化立市戰(zhàn)略、發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)、 推廣全民健身的中心區(qū)。大運中心含“一場兩館”，即體育場、體育館和游泳館， 總投資約41億元，位于深圳龍崗中心城西區(qū)。大運中心工 程量巨大，南北長約 1050米，東西寬約990米，總用地面 積52.05萬平方米，總建筑面積29萬平方米，場平面積相當(dāng)于132個標(biāo)準(zhǔn)足球場。其中，體育場總體高度53米，地上建筑五層，地下一層，于2010年底完工，成為深圳地標(biāo)性建筑。世界大學(xué)生夏季運動會成功舉辦

2、之后， 深圳大運中心的運 營維護(hù)遇到了難題，每年高達(dá) 6000萬元的維護(hù)成本成為深 圳市政府的沉重負(fù)擔(dān)。2. 運作模式（一）項目結(jié)構(gòu)本項目采用ROT模式，即龍崗區(qū)政府將政府投資建成的大 運場館交給佳兆業(yè)集團(tuán)以總運營商的身份進(jìn)行運營管理，雙 方40年約定期限屆滿后，再由佳兆業(yè)將全部設(shè)施移交給政 府部門。佳兆業(yè)接管大運中心并不涉及房地產(chǎn)開發(fā)為破解賽后場館持續(xù)虧損的難題，深圳市政府同意把大運中心周邊1平方公里的土地資源交給龍崗區(qū)開發(fā)運營，并與大運中心聯(lián)動對 接，原則上不得在大運中心“紅線”內(nèi)新建建筑物。佳兆業(yè) 依托于場館的平臺，把體育與文化乃至?xí)?、商業(yè)有機(jī)串聯(lián) 起來，把體育產(chǎn)業(yè)鏈植入到商業(yè)運營模式

3、中，對化解大型體 育場館賽后運營財務(wù)可持續(xù)性難題進(jìn)行了有益嘗試。深圳大運中心項目結(jié)構(gòu)如下：茁崗區(qū)財政局金融機(jī)構(gòu)保險公司頂目公司常駐球隊或賽 WJltg龍崗區(qū)政府-那毎、話I護(hù)y佳兆業(yè)集團(tuán)大運中心媒體單位專業(yè)運營公司供電企業(yè)圖深圳大運中心項目結(jié)構(gòu)1、 佳兆業(yè)集團(tuán)與龍崗區(qū)政府簽訂“一場兩館”ROT主協(xié) 議，獲得40年的修建和運營管理權(quán)；2、佳兆業(yè)集團(tuán)成立項目公司，作為深圳大運中心項目的配套商業(yè)建設(shè)及全部運營管理的平臺，財政對項目公司給予五年補(bǔ)貼；3、項目公司與專業(yè)運營公司簽訂運營協(xié)議，與常駐球隊 和賽事機(jī)構(gòu)簽訂場館租賃協(xié)議，與保險公司簽訂保險協(xié)議， 與供電企業(yè)簽訂供電協(xié)議，與金融機(jī)構(gòu)簽訂融資協(xié)議，

4、與媒 體單位簽訂播報協(xié)議。（二）交易過程龍崗區(qū)政府為完成深圳大運中心運營商的選聘工作，成立選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組，參照國內(nèi)外大型體育場館的運營經(jīng)驗編 制了運營商選聘核心邊界條件、招商推介手冊及選聘工作流 程，采取邊考察邊推介的方式，迅速開展對北京、上海、天 津等3個城市8個典型場館的考察調(diào)研，同時與國內(nèi)外多家 知名運營商進(jìn)行了多次接觸、洽談。結(jié)合企業(yè)的競聘意愿和綜合考察情況，邀請七位分別具有北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會運營經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理 人和體育產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、財務(wù)方面的專家學(xué)者組成篩選團(tuán)隊， 對4家綜合實力強(qiáng)的潛在運營商的資歷、運營管理、改造及 修建、財務(wù)等五個方面 21項內(nèi)容進(jìn)行審查、甄選，專

5、家現(xiàn) 場投票推薦了 2家最優(yōu)談判對象，經(jīng)過區(qū)政府常務(wù)會議審議， 確定佳兆業(yè)集團(tuán)為首選談判對象， 經(jīng)過2個多月的多輪談判， 最后選定實力雄厚、社會責(zé)任感強(qiáng)的佳兆業(yè)集團(tuán)作為大運中 心總運營商。2013年1月，佳兆業(yè)集團(tuán)深圳有限公司與深圳市龍崗區(qū) 文體旅游簽訂修建-運營-移交（ROT協(xié)議，協(xié)議規(guī)定佳兆 業(yè)集團(tuán)擁有項目40年的運營管理期，前 5年政府給予每年 不超過3000萬元的補(bǔ)貼，同時要求佳兆業(yè)在 5年內(nèi)完成不 低于6億元人民幣的修建及配套商業(yè)修建工程的全部投資。運營期間，項目設(shè)立由佳兆業(yè)項目公司與龍崗區(qū)政府雙方共 同管理的調(diào)蓄基金，調(diào)蓄基金從運營利潤中提取，基金主要 用于場館的日常維護(hù)，增加賽事

6、活動數(shù)量，提升賽事活動檔 次等。（三）項目特點深圳大運中心項目主要有以下幾個特點：首先，深圳大運中心項目是 PPP模式在文體領(lǐng)域應(yīng)用的典 范，為政府解決大型賽事結(jié)束后場館永續(xù)利用和經(jīng)營難題提 供了解決方案。其次，深圳大運中心項目采取總運營商與專業(yè)團(tuán)隊共同運 營的模式，由實力雄厚的總運營商引入AEG英皇集團(tuán)、體育之窗等具有國內(nèi)外賽事、演藝資源和場館運營經(jīng)驗的專業(yè) 運營團(tuán)隊共同承擔(dān)運營職責(zé)。第三，構(gòu)建了商業(yè)-場館-片區(qū)的聯(lián)動商業(yè)模式， 創(chuàng)立運營 調(diào)蓄基金，通過商業(yè)運作反哺場館運營，進(jìn)而由場館帶來的 人流帶動大運新城開發(fā)建設(shè)。第四，引入財政資金支持，通過前五年運營和賽事財政補(bǔ) 貼、演藝專項補(bǔ)貼等方式

7、，扶持總運營商引進(jìn)更多更好的賽 事和演藝活動，盡快提升場館的人氣和檔次。第五，建立運營績效考核機(jī)制， 每年由管理部門對總運營 商進(jìn)行績效評估和公眾滿意度測評，并邀請有國際化場館運 營經(jīng)驗的機(jī)構(gòu)做出第三方評估。將考核評估與獎勵掛鉤，成 立由文體旅游、發(fā)改、財政、公安、交通、城管等相關(guān)職能 部門組成的運營監(jiān)管協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)助總運營商做好運 營。3借鑒價值大賽后大型體育場館運營是個眾所周知的世界性難題，在每一次大型賽事后主辦城市的場館運營便會出現(xiàn)困境，該現(xiàn) 象被稱為“蒙特利爾陷阱” 。1976年加拿大蒙特利爾奧運會， 致使蒙特利爾財政負(fù)擔(dān)持續(xù) 20多年；1998年日本長野冬奧 會后，場館設(shè)施高額維

8、護(hù)費導(dǎo)致長野經(jīng)濟(jì)舉步維艱；2000年悉尼奧運會后部分場館一直虧損。全國34個省會城市的運動場館，超過 95%都是虧損的。北京奧運會和廣州亞運會， 大量場館在賽后遭遇了不同程度的困境，部分位臵偏僻的場 館甚至出現(xiàn)長期閑臵。深圳大運中心項目采取的總運營商與專業(yè)團(tuán)隊共同運營 大運中心的模式為項目運營質(zhì)量的保障奠定了基礎(chǔ)。項目建 立運營調(diào)蓄基金，通過商業(yè)運作反哺場館運營的資金管理辦 法為平衡大運場館日常維護(hù)費用提供了資金渠道。從國內(nèi)其 他大型場館的運營經(jīng)驗來看，僅僅依靠場館的租賃費用難以 為繼場館的日常維護(hù)費用，龍崗區(qū)政府與佳兆業(yè)集團(tuán)吸取國 內(nèi)外經(jīng)驗，通過劃撥方式將部分商業(yè)用地交由總運營商開發(fā) 利用，以此產(chǎn)生的