房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程

1、第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展的需要，按照城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的要求對(duì)土地及地上各類建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行有計(jì)劃有步驟的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，為人們提供房地產(chǎn)商品的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一般流程一、選項(xiàng)開發(fā)商根據(jù)發(fā)展需要，通過考察提出初步的開發(fā)設(shè)想，包括開發(fā)地點(diǎn)、開發(fā)的物業(yè)類型、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式、以及對(duì)成本一一收益的初步估計(jì)。有了設(shè)想，可進(jìn)行具體的實(shí)施， 這是投資決策前對(duì)擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想，影響著項(xiàng)目建設(shè)全過程和各個(gè)方面，是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。一般包括一下工作：1、開發(fā)場(chǎng)地的區(qū)位選擇，要求符合城市規(guī)劃，具有相應(yīng)的配套設(shè)施

2、；2、與土地的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行土地買賣的意向性談判；3、對(duì)場(chǎng)地的自然條件如地質(zhì)狀況、水文狀況、土地承載力、地貌形態(tài)等進(jìn)行初步勘探分析；4、向城市規(guī)劃管理部門提出規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)，由規(guī)劃部門提出初步意見；5、尋找投資人或貸款銀行，進(jìn)行意向性協(xié)商；6、進(jìn)行初步的調(diào)查分析；7、起草項(xiàng)目建議書，報(bào)計(jì)劃管理部門，取得有關(guān)批復(fù)。二、可行性研究和立項(xiàng)項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后， 對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、建設(shè)設(shè)計(jì)方案的擬定、 項(xiàng)目開發(fā)的限制性因素評(píng)價(jià)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)等，制訂可行性研究報(bào)告，經(jīng)土地管理部門 預(yù)審后報(bào)計(jì)委審批立項(xiàng)。三、申請(qǐng)項(xiàng)目選址，規(guī)劃報(bào)批要取得項(xiàng)目所需土地，需要持項(xiàng)目建議書的批復(fù)、可行性研

3、究報(bào)告、規(guī)劃條件（容積率、 建筑密度、高度、外觀等各方面）等有關(guān)文件，向城市規(guī)劃管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市 規(guī)劃部門提出初審意見和選址意見，再會(huì)同土地管理部門，征求項(xiàng)目所涉及的其他管理部門后，對(duì)選址進(jìn)行復(fù)審，審批，對(duì)于符合城市整體規(guī)劃方案的核發(fā)選址意見書，核定其用地位置和界限，建設(shè)項(xiàng)目選址一經(jīng)批準(zhǔn)，即成為建設(shè)和設(shè)計(jì)的依據(jù)同時(shí)建設(shè)主管部門或房地產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行地質(zhì)勘探，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)、拆遷補(bǔ)償方案等提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。上述有關(guān)部門包括人防、消防、綠化、市政、環(huán)保、節(jié)水辦、教委等管理部門。根據(jù)各部門會(huì)簽意見，開發(fā)商按照“規(guī)劃條件通知書”上規(guī)定

4、的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，委托設(shè) 計(jì)單位完成設(shè)計(jì)方案，批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。四、取得土地1、申請(qǐng)用地開發(fā)商持原土地證、可行性報(bào)告、立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、初步設(shè)計(jì)方案、安置補(bǔ) 償方案、土地評(píng)估報(bào)告等有關(guān)材料、證明和圖件，向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地，同時(shí)填寫建 設(shè)用地申請(qǐng)表。2、會(huì)簽審批土地行政管理部門，按規(guī)定征求有關(guān)部門意見后， 實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會(huì)審制度審批土地。3、征地公告經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，人民政府組織實(shí)施。1、征地公告。公告的內(nèi)容包括：批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)、文號(hào)、土地用途、范圍、面積、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋?、支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；3、安置農(nóng)

5、業(yè)人口； 4、征收用地單位的費(fèi)稅；5、協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議。4、簽訂用地合同，繳納地價(jià)款1、有償使用土地的，應(yīng)簽訂土地使用合同；2、以劃撥方式使用土地的， 向用地單位簽發(fā) 國 有土地劃撥決定書和建設(shè)用地批準(zhǔn)書 ；3、用地單位持使用土地證書辦理土地登記；4、繳納土地出讓金。5、征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用權(quán)證書之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理：1、會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)安置措施；2、督促被征地單位按期移交土地；3、處理征地過程中的各種爭(zhēng)議；4、填寫征地結(jié)案報(bào)告。6、頒發(fā)土地使用證用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地登記申請(qǐng)，經(jīng)測(cè)繪部門測(cè)繪， 核定用地面積、確認(rèn)土地權(quán)屬界限，地籍管理部門注冊(cè)登記后，由

6、人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。五、工程項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)取得土地證后，開發(fā)商到建設(shè)管理部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。六、拆遷安置工作房地產(chǎn)發(fā)展商在開發(fā)中的征地、拆遷工作是開發(fā)建設(shè)中的基礎(chǔ)工作，它的涉及面廣,政策性強(qiáng)。拆遷工作主要應(yīng)解決的問題是：1.土地的權(quán)屬處理； 2.城市房屋的拆遷工作程序；3.拆遷工作的補(bǔ)償與安置政策。土地的權(quán)屬處理有兩類情況。一類是征用國有土地，另一類是征用集團(tuán)所有的土 地。前者只是按國家有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)，這只需對(duì)土地上附著物和房屋原住 戶、用戶拆遷安置即可。后者需首先改變土地

7、所有制的性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家 所有制性質(zhì)，其次再改變土地的使用方式。城市房屋拆遷時(shí)，開發(fā)商首先要向被拆除房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房屋拆 遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的批準(zhǔn)文件和拆遷計(jì)劃及拆遷補(bǔ) 償安置方案。這些文件是審批拆遷申請(qǐng)的基本依據(jù)。與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的批準(zhǔn)文件包括： 經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證等有效的批準(zhǔn)文件。拆遷主管部門收到拆遷申請(qǐng)和必要的批準(zhǔn)文件后，經(jīng)審查批準(zhǔn) 拆遷的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。拆遷人必須對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，被拆遷人必須執(zhí)行批準(zhǔn)的拆遷決定。拆遷 人與被拆遷人必

8、須在拆遷管理部門規(guī)定的拆遷期限內(nèi)就有關(guān)問題簽訂書面協(xié)議，以協(xié)議 形式確定拆遷當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，協(xié)議簽訂后要報(bào)送拆遷主管部門備案。拆遷工作的實(shí)施必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行，不得超越 范圍和拆遷期限。拆遷的實(shí)施方式有三種，即統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。七、開工前期準(zhǔn)備工作所謂房地產(chǎn)開發(fā)前期的開工準(zhǔn)備工作是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目 招標(biāo)之前應(yīng)為項(xiàng)目施工創(chuàng)造一切外部條件。這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的準(zhǔn)備、談判；項(xiàng)目開工前的一系列必須事先估計(jì)的因素；規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的最后確定；施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”（水通、電通、路通和場(chǎng)地平）或“七通一平”（上水、下水、

9、道路、燃?xì)?、電、熱力和電訊通到工地，?chǎng)地平整）；與有關(guān)單位的合作協(xié)議；對(duì)擬建項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的顧客；對(duì)市場(chǎng)狀況更進(jìn)一步地分析，初步確定租金和房?jī)r(jià)水平；對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能也可和所委托的監(jiān)理單位進(jìn)行洽商；最后對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜進(jìn)行洽談。八、項(xiàng)目實(shí)施當(dāng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成，并全部繳納各種費(fèi)用（主要是土地出讓金和市政配套費(fèi)）后，可以向建設(shè)主管部門申領(lǐng)開工許可證。領(lǐng)證后，項(xiàng)目即可開工。按照工作的時(shí)間順序和工作內(nèi)容，我們可將開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段分為三個(gè)有序的部分：即招投標(biāo)、項(xiàng) 目施工過程管理、竣工驗(yàn)收。開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程可由發(fā)展商自己組織的項(xiàng)目管理

10、機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，也可由開發(fā)商委托的監(jiān)理機(jī)構(gòu)管理，或者由兩者共同聯(lián)合管理。在目前的開發(fā)活動(dòng)中，以上三種形式均存在。管理主要是對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和工期、工程成本這三個(gè)方面進(jìn)行控制。九、竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是開發(fā)建設(shè)過程的最后一個(gè)程序和環(huán)節(jié)，是全面考核建設(shè)成果，檢 驗(yàn)設(shè)計(jì)和工程建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵。開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作程序一般分為二個(gè)階段：（一）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個(gè)單項(xiàng)工程完工后，根 據(jù)承包商的竣工報(bào)告，發(fā)展商首先進(jìn)行檢查，并組織承包商和設(shè)計(jì)單位整理有關(guān)施工技 術(shù)資料（如隱蔽工程驗(yàn)收單，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收資料和質(zhì)量評(píng)定結(jié)果，設(shè)計(jì)變更通 知單，施工記錄、標(biāo)高、定位、沉陷測(cè)量

11、資料等）和竣工圖紙。然后，由發(fā)展商組織承 包商、設(shè)計(jì)單位、客戶、（使用方）質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。（二）綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是指開發(fā)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合 竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，以發(fā)展商為主，組織 設(shè)計(jì)、承包商、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行初驗(yàn)，然后，邀請(qǐng)城市建設(shè)有關(guān)管理部門，如建委、計(jì)委、人防、環(huán)保、消防、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗(yàn)收，簽證驗(yàn)收（三）對(duì)于已驗(yàn)收的單項(xiàng)工程，可以不再辦理驗(yàn)收手續(xù)，但在綜合驗(yàn)收時(shí)應(yīng)將單項(xiàng) 工程的驗(yàn)收單作為全部工程的附件并加以說明。十、房地產(chǎn)經(jīng)營一般房地產(chǎn)建成后有出售和出租兩種經(jīng)營方式。開發(fā)

12、商都應(yīng)有充分的準(zhǔn)備，包括確 定營銷方式、選擇營銷手段、準(zhǔn)備銷售（租賃）合同、準(zhǔn)備營銷資料、人員培訓(xùn)、廣告 宣傳等。經(jīng)營用地實(shí)行招投標(biāo)和公開拍賣后，開發(fā)的前期工作有所簡(jiǎn)化，基本流程是：1、國家編制設(shè)計(jì)規(guī)劃，提出選址意見書，確定供應(yīng)地塊；2、土地拍賣進(jìn)行公告；3、公開招標(biāo)，評(píng)標(biāo)，確定開發(fā)單位；4、開發(fā)商繳納首付款，取得中標(biāo)通知書；5、規(guī)劃局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；7、開發(fā)商準(zhǔn)備籌集好動(dòng)遷資金及房源，提出拆遷安置方案，完成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；8、房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)拆遷許可證，實(shí)行動(dòng)遷；9、規(guī)劃部門審訂開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；10、建委依據(jù)選址意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定后的施工圖等資料，組織完成 工程招投標(biāo)，并辦理建筑工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)及建筑工程施工許可證；11