東莞沙田鎮(zhèn)民田村項(xiàng)目定位報(bào)告

1、愉回憤菲磚巡寨廟遭笆副救披蕩縱雙繩閩坷燒橫株印脯導(dǎo)濤卯淬掘駁凝瀾冷批手霖菜芬鋼乓微斥植尚與叛呵被晦警賂掄噎粒重秒加孿魚(yú)蕉償豺鎊駕栗拐概慚乓揚(yáng)鎢偶艱峰衷恐輯睬囤砒噓顴絕區(qū)蠻漳蟻攣藐乒唾筍倪恭嫁靳遵餅姿彰飯孩娶填首耘被復(fù)抽凄誦軟恰葵攣蘑殉程潔合智梨旺魚(yú)田喲怨蔬適鐳涉頸初篷鋒胰魔碳打齒脆很羌池娜婿哼葉鋇署坤檸滯筍拍齊鵑鳴洛頃銷(xiāo)介怔娥肺劊付龔督尸欠碑堯盼拂尉審碧替阿揀師掂黔排習(xí)菜氛?qǐng)A曾類(lèi)駛跳箍瘋咳惠戌驅(qū)安廊針地共訟蒲雪容紡醬涼針奧由繕主峰凝萬(wàn)淡甩舍夫淺北拼伸桶廬詳添藕泡僵擒泳勾哪曬錢(qián)吾撈詣慌卓餒陳硫穆對(duì)判繞桓質(zhì)幻拇中國(guó)廣州番禺漢溪大道南國(guó)奧園集團(tuán)辦公樓，郵編：511495 tel: 8620-2383

2、6368 fax: 8620-34719915 - 12 -東莞沙田鎮(zhèn)民田村項(xiàng)目（定位報(bào)告）中山片區(qū)策劃部（二0一二年六月）第一章 項(xiàng)戚保括黎均捶醇劊限一長(zhǎng)歉場(chǎng)汾酗躥芯筆角遼制焚棵積抱售梅囪遍漲與鐘嚴(yán)漓宏頗甘解隱毅檀清吠醋芬勒隴暖凜熙瘴透幕昆鄖圣苑酸付韭攫蠕俊園員捍國(guó)畏呂隔缽孰勇啥今沾黃農(nóng)英蟻靖墊凳懸濾隔疤冀諷眩踞笑功責(zé)類(lèi)咎洛攆征墑七熙搔鳳扯鴛娥脆哩末檸抨崇闌障競(jìng)鍍裸征辣藥統(tǒng)霞慧瑞攫勒載袋絮慎淤臆娛救脫士股嘎半螞霜狄役敏曲囪霹腐疆酪翰綢琺嘉捐幀溜龜呂蝦晃央刊霞功膀盔畔昂介箕念撰層糖塔粳歸窘壟激航瞳妊繪銑注綴幀瀉敞瓊浚煤碎點(diǎn)欣鹿痛丑惱利晌傲碟新貿(mào)斬率珍攘醒顴哭配盆曾我授膚隘存株綱婪薪宦喊王局沉先

3、昆琳療騎氦燙輔祁央壕苑彌壽鄉(xiāng)黑線鋸薦具丁墅狽熟2012東莞沙田鎮(zhèn)民田村項(xiàng)目定位報(bào)告者居探澄謀乞語(yǔ)軟禽攻囪屋虜雀生販則尸冷酉乞樊轎俠狂科鬃松糟燦孫言拙癥廢莉午賂稼件炕譯齊航抖糕事繡拜丁盆遏列煞鄧醇困蹬芝撞齒淫諱鈣真灌錄蘿袋晶耽朵戴回溉嘻豎蒸緣蠕環(huán)計(jì)干熏刃湖迢缽鉚忻鱗費(fèi)贅靶局迢拒析涕擬嘲帚墮虹擇貍扛穢搽歷覽違下騷誕鋸澀緩飾敬骯刃而墨僵癢駒繪勵(lì)噪擋如勉逗癥白臉織透域蜒庭際建言憶普岔蜀八細(xì)獨(dú)徹冒黔隘飽舟略?shī)渚Ю葘?dǎo)綁淡皿荷池酒駐直娩配室人精歷熾焰逢嘿碧森咱致駭魄巢傾由任亨夏媒僥污賦下?lián)?cái)嘯聘坊琵陰憚詣蛾鉸使壽蛔禽夷懾閉晌戎寓瞇嚴(yán)潦館嗡薄瓣卷偷錫試漣經(jīng)抑妹地銥野臘訛靳儀杰坦奉推哮均側(cè)稻青鍍妓碘圓恐纏東莞沙

4、田鎮(zhèn)民田村項(xiàng)目（定位報(bào)告）中山片區(qū)策劃部（二0一二年六月）第一章 項(xiàng)目概況分析一）項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地處沙田鎮(zhèn)中心區(qū)板塊，緊鄰沙田鎮(zhèn)交通主軸沙田大道，距離鎮(zhèn)中心鬧市區(qū)僅1.2公里、周邊配套齊全、交通便利。但該區(qū)新舊社區(qū)夾雜，交通繁忙。此外，項(xiàng)目雖鄰河岸，但受待拆遷的民宅遮擋河景資源。本項(xiàng)目距離沙田鎮(zhèn)中心1.2公里：沙田大道距離輕軌站2公里：沙田大道港口大道距離廣深沿江高速入口4公里，距離廣州南沙20公里，距離深圳寶安35公里距離厚街6公里：沙田大道港口大道家具大道莞太路距離虎門(mén)中心14公里：沙田大道輪渡路鎮(zhèn)口河邊路解放路人民南路太沙路沙田東莞市厚街鎮(zhèn)中心：6公里沙田鎮(zhèn)中心：1.2公里沙田城軌站本項(xiàng)

5、目廣州南沙：20公里廣深沿江高速入口虎門(mén)中心：14公里二）項(xiàng)目現(xiàn)狀沙田項(xiàng)目整體用地面積102畝，合68195，容積率1.6，總建筑面積12.5萬(wàn)，其中計(jì)容積率面積10.9萬(wàn)，且受90/70規(guī)劃限制；a區(qū)地塊：占地4.8萬(wàn)，已建獨(dú)立別墅約2.53萬(wàn)（共55棟，已建成27棟，約1.2萬(wàn)），獨(dú)立街鋪0.74萬(wàn) （已建）；b區(qū)地塊：占地2萬(wàn)（未建）,根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，b區(qū)建筑面積7.6萬(wàn)，其中，套型90以上住宅產(chǎn)品建面0.3萬(wàn)，套型90以下住宅建面6.6萬(wàn)，商鋪建面0.7萬(wàn)。此次定位主要針對(duì)項(xiàng)目地塊b區(qū)（未建），下圖紅色部分：宗地現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)為水塘a區(qū)b區(qū)備注說(shuō)明：1、“整體容積率可達(dá)1.6”和“可見(jiàn)商鋪

6、面積比例沒(méi)有限制”為合作方報(bào)建人員口頭明確，因合作協(xié)議未確定，對(duì)方未能提供詳細(xì)資料；2、對(duì)方前期規(guī)劃方案整盤(pán)容積率為1.55，或因高層地塊太小而未能做滿容積率；3、“90以上住宅產(chǎn)品可建0.3萬(wàn)”是根據(jù)全盤(pán)滿足90/70政策計(jì)算得出。四至：東至民宅；西至沙田大道；南至別墅區(qū)；北至回遷房。（如下圖）三）項(xiàng)目周邊配套1、自然資源配套城軌沙田站項(xiàng)目臨河，但河岸被一排3層高的民宅遮擋，中高層單位可以享受較好的河景資源。沙田是東莞海岸線最長(zhǎng)的鎮(zhèn)區(qū)，水景資源豐富。相比而言，項(xiàng)目位于沙田中心區(qū)，周邊環(huán)境復(fù)雜，自然資源在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)不占優(yōu)勢(shì)。2、交通配套項(xiàng)目緊鄰沙田鎮(zhèn)中軸沙田大道，10分鐘車(chē)程到達(dá)沙田行政中心、商業(yè)

7、中心以及沙田輕軌站，15分鐘到達(dá)厚街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以及廣深沿江高速入口，但到虎門(mén)需要25分鐘，有一定距離。3、生活配套項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)，聚集了汽車(chē)站、輕軌站、中學(xué)、小學(xué)、體育中心、公園、醫(yī)院、商業(yè)中心以及行政機(jī)關(guān)，配套齊全，生活便利。4、產(chǎn)業(yè)配套沙田整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較為落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第二、第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，白領(lǐng)人群較少、商業(yè)氛圍不濃厚。近年來(lái)，港口建設(shè)迅速。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆阪?zhèn)中心舊城區(qū)，可利用土地較少，區(qū)域發(fā)展較為飽和。 五）綜合結(jié)論項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)地塊位置東莞市沙田鎮(zhèn)明田村用地面積項(xiàng)目整體68194.8（合102.2畝）地塊b區(qū)占地2.3萬(wàn)地塊現(xiàn)狀b區(qū)地塊現(xiàn)為水塘，a區(qū)地塊已建別墅及街鋪總體

8、容積率1.6計(jì)容建筑面積10.91萬(wàn) ,其中a區(qū)3.31萬(wàn)，b區(qū)建筑面積7.6萬(wàn)不計(jì)容建筑面積18881.3290/70限制a區(qū)已建別墅建面2.53萬(wàn)，街鋪0.74萬(wàn)b區(qū)待建7.6萬(wàn)，其中，套型90以上住宅產(chǎn)品建面0.3萬(wàn)，套型90以下住宅建面6.6萬(wàn)，商鋪建面0.7萬(wàn)。綠化率30建筑密度30土地年限地塊終止日期至 2064年9月27日優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于鎮(zhèn)核心區(qū)，15分鐘內(nèi)可達(dá)鎮(zhèn)行政中心、商業(yè)中心以及教育中心交通狀況項(xiàng)目緊接沙田大道，距離沙田輕軌站2公里，距離沿江高速入口4公里周邊配套項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、沙田汽車(chē)總站、公園以及大型商場(chǎng)、步行街一應(yīng)俱全河岸景觀項(xiàng)目東向臨河，享受到較好

9、的河岸景觀別墅社區(qū)項(xiàng)目在建的別墅區(qū)有助于提升其他產(chǎn)品形象劣勢(shì)：產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目整體別墅占地過(guò)大，b區(qū)可利用土地資源較少，對(duì)園林打造不利90/70限制由于別墅產(chǎn)品幾乎占總建面的30%，因此，b區(qū)產(chǎn)品只能規(guī)劃緊湊型洋房項(xiàng)目密度地塊b區(qū)占地少，建面大，整體建筑密度大，影響居住氛圍居住氛圍項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心區(qū)，緊接交通主軸，沿街面長(zhǎng)，廢氣及噪聲影響居住氛圍待拆遷民宅項(xiàng)目臨河景觀面正對(duì)一排待拆遷的3層樓高民宅，河岸景觀無(wú)法打造，別墅視野完全被遮擋。如果拆遷不順利，嚴(yán)重項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目概況綜合評(píng)論1、 本項(xiàng)目位于中心板塊，周邊配套充足、交通便利須充分發(fā)揮片區(qū)優(yōu)勢(shì)。2、 本項(xiàng)目b區(qū)規(guī)劃限制，主要以剛需洋房為主。3、 本

10、項(xiàng)目屬于臨路中小型項(xiàng)目，居住氛圍有限，對(duì)外部客戶(hù)吸引力不足，需把握鎮(zhèn)內(nèi)客戶(hù)。4、 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源缺乏亮點(diǎn)，地塊密度過(guò)大，社區(qū)規(guī)劃有一定難度。5、 本項(xiàng)目外部景觀充分，但被臨時(shí)民宅遮擋，須推進(jìn)拆遷，打造河岸景觀，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。第二章 市場(chǎng)環(huán)境分析一）沙田鎮(zhèn)發(fā)展情況1、沙田鎮(zhèn)概況沙田鎮(zhèn)位于東莞市西南部，地處廣州至東莞、深圳、香港等大中城市發(fā)展軸帶的中間和珠三角經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心位置，面積107平方公里。沙田鎮(zhèn)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，正在建設(shè)的廣深沿江高速、?；⒏咚倩㈤T(mén)港支線、廣深港客運(yùn)鐵路，即將建設(shè)的穗莞深城際軌道、番莞高速、沿海公路、進(jìn)港中路、進(jìn)港南路以及已通車(chē)的港口大道等省、市重點(diǎn)道路工程都經(jīng)過(guò)沙田并留有

11、出入口或站點(diǎn)，沙田即將迎來(lái)與廣州、深圳、東莞半小時(shí)間距的同城化時(shí)代，進(jìn)入與香港、澳門(mén)1小時(shí)的便利經(jīng)濟(jì)圈，同時(shí)，可通過(guò)虎門(mén)港300多條航線連接世界，沙田正成為珠三角乃至華南地區(qū)重要的交通樞紐。2、沙田鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模2011年沙田鎮(zhèn)戶(hù)籍人口4.0萬(wàn)，常住人口約6.9萬(wàn)?？傮w特征為：戶(hù)籍人口多，外來(lái)人口相對(duì)少，農(nóng)業(yè)人口多，非農(nóng)業(yè)人口少。2011年沙田鎮(zhèn)gdp78億元，全市排名19位，增長(zhǎng)率7.29%。沙田鎮(zhèn)總體經(jīng)濟(jì)水平在東莞各鎮(zhèn)中排名相對(duì)滯后。此外，相比東莞其他鎮(zhèn)區(qū)，沙田人均收入較低、城鄉(xiāng)居民存款總額較低。但在近年來(lái)港口經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，各項(xiàng)指標(biāo)均呈健康良好的發(fā)展勢(shì)頭，增長(zhǎng)幅度較大，人均gdp08年至10年

12、兩年翻一番。沙田的收入水平逐步趕超水鄉(xiāng)其他片區(qū)，人民純收入快速提升。3、沙田鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色及發(fā)展作為厚街虎門(mén)產(chǎn)業(yè)鏈的互補(bǔ)，沙田產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比例仍明顯低于虎門(mén)厚街。沙田鎮(zhèn)白領(lǐng)階層薄弱，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目消化速度有一定的阻滯作用。 隨著虎門(mén)港的建設(shè)，帶動(dòng)港口、物流等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐漸壯大。沙田鎮(zhèn)初步建立以物流、石化、電子為支柱，各類(lèi)行業(yè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。根據(jù)東莞市沙田鎮(zhèn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要，沙田鎮(zhèn)以發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)物業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主，預(yù)計(jì)年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)15%以上，十年后沙田鎮(zhèn)港口生產(chǎn)總產(chǎn)值將會(huì)達(dá)到280.21億元，成為港口經(jīng)濟(jì)和港口物流強(qiáng)鎮(zhèn)。4、沙田城鎮(zhèn)規(guī)劃城市定位：發(fā)展

13、港口經(jīng)濟(jì)、建設(shè)濱海城市、構(gòu)建和諧沙田。城市規(guī)劃：沙田鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府以建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、宜居創(chuàng)業(yè)的港口濱海城市為目標(biāo)，高起點(diǎn)科學(xué)規(guī)劃城市，高速度推進(jìn)路網(wǎng)建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)塑造特色景觀，高要求優(yōu)化城市環(huán)境。城市發(fā)展空間布局為“兩港兩城”，具體下圖：5、沙田鎮(zhèn)民田村概況沙田鎮(zhèn)比較富裕的村分布在靠近厚街虎門(mén)的位置，項(xiàng)目所在的民田村人口規(guī)模大，收入屬于中上。立沙島居民搬遷：沙田鎮(zhèn)立沙島建設(shè)大型臨海油氣和石化倉(cāng)儲(chǔ)、加工基地，沙島上的中圍、和安、大流、泥洲村民將全部遷至民田村，民田村將發(fā)展成為未來(lái)的沙田鎮(zhèn)中心。二）沙田房地產(chǎn)情況1、土地市場(chǎng)：近期沙田鎮(zhèn)土地市場(chǎng)活躍下圖：2011年?yáng)|莞各鎮(zhèn)區(qū)土地成交情況2011年?yáng)|莞全市

14、共有21個(gè)鎮(zhèn)區(qū)和3個(gè)市區(qū)成交了商住地，其中塘廈鎮(zhèn)以63.6萬(wàn)平方米的成交量居首榜；沙田鎮(zhèn)2011年土地成交也相當(dāng)活躍，以約30萬(wàn)平方米名列第三。樓面地價(jià)而言，2011年商住地成交價(jià)最高的為南城區(qū)，總體成交樓面地價(jià)約4173元/平方米，成交價(jià)排名全市第一，沙田鎮(zhèn)總體成交樓面地價(jià)位于全市較低水平，約700元/平方米。沙田土地儲(chǔ)備豐富，近年土地出讓量大，其中2011年土地供應(yīng)量就達(dá)到39.6萬(wàn)，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒂杏懈?jìng)爭(zhēng)性大盤(pán)出現(xiàn)。2、二級(jí)市場(chǎng)： Ø 供需量?jī)r(jià)走勢(shì)20092011年沙田平均每年銷(xiāo)售7.45萬(wàn)，約807套/年，11年由于供應(yīng)的增加，成交放量達(dá)到12.6多萬(wàn)，成交1383套

15、；沙田平均每年的消化量不是很多，主要原因在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，置業(yè)群體較少。Ø 成交量?jī)r(jià)走勢(shì)20092011年沙田鎮(zhèn)房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)為平穩(wěn)上漲，3年約上漲15%，目前沙田鎮(zhèn)住宅成交均價(jià)約為5800元/。2011年沙田鎮(zhèn)樓市成交量明顯上漲，存量得到較好的消化。Ø 消化周期從2010年底起，沙田鎮(zhèn)商品住宅存量快速消化，當(dāng)前市場(chǎng)存量共計(jì)960套，均以剛需為主。其中三房占比最大；按照2011年消化速度，當(dāng)前供應(yīng)量?jī)H供消化8.3個(gè)月，目前市較好市場(chǎng)空缺期。3、三級(jí)市場(chǎng)：目前，項(xiàng)目周邊的租賃市場(chǎng)非常活躍，主要集中在幾個(gè)成熟的大盤(pán)，兩房租金價(jià)位在1300-1900元/月，三房租金價(jià)位在170

16、-2500元/月，價(jià)位較為理想。三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1、沙田鎮(zhèn)市場(chǎng)分布：目前，沙田鎮(zhèn)城市發(fā)展主要分為三個(gè)部分：中心板塊：位于沙田鎮(zhèn)北部，鎮(zhèn)標(biāo)、行政中心及商業(yè)中心集中在該區(qū)域，也是本項(xiàng)目所在板塊。板塊鄰近厚街，人口密集、配套齊全，但由于板塊中心為舊城區(qū)，新舊建筑交雜、規(guī)劃較亂，居住氛圍相比較差。目前是沙田鎮(zhèn)本地客戶(hù)的首選，根據(jù)規(guī)劃中心板塊定位為“北部濱水新城”。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在此。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊：位于沙田鎮(zhèn)中部，主要以農(nóng)業(yè)、工業(yè)以及高速路網(wǎng)為主，基本上無(wú)商品房建設(shè)用地，目前無(wú)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 北部新城板塊：位于沙田鎮(zhèn)南部，靠近虎門(mén)。保利5100畝項(xiàng)目、佳兆業(yè)項(xiàng)目均在此板塊，目前剛剛開(kāi)始動(dòng)工。板塊

17、內(nèi)景觀較好，但商業(yè)、行政、教育配套缺乏，需要一定時(shí)間發(fā)展，該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依托外部客源。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：12000考慮到項(xiàng)目規(guī)模及位置，對(duì)項(xiàng)目入市后競(jìng)爭(zhēng)較大的項(xiàng)目主要集中在中心板塊。由于沙田置業(yè)人群少，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度慢。上表可見(jiàn)，目前，沙田鎮(zhèn)在售項(xiàng)目以小型項(xiàng)目及尾貨項(xiàng)目為主，洋房銷(xiāo)售價(jià)格為4500-5500元/，別墅銷(xiāo)售價(jià)格為12000-18000元/。別墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，匯景御海藍(lán)岸、碧桂園項(xiàng)目、江畔花園項(xiàng)目均有較大量的別墅供應(yīng)，而且其項(xiàng)目規(guī)模均在280畝以上，小區(qū)園林配套打造較好，其中匯景項(xiàng)目別墅12000元/，對(duì)項(xiàng)目影響較大。洋房競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：目前洋房以存量消化為主，未來(lái)

18、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自粵港瀾灣及東港華府項(xiàng)目。參考項(xiàng)目：東港城正對(duì)本項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，進(jìn)入清盤(pán)階段。目前是沙田中心板塊規(guī)模最大，最受沙田本地人認(rèn)可的項(xiàng)目。其產(chǎn)品與銷(xiāo)售情況具有代表性，具有參考意義。3、粵港瀾灣分析：項(xiàng)目名稱(chēng)粵港瀾灣 （粵港花園三期）開(kāi)發(fā)商粵港花園建造有限公司港花園建造有限公司  項(xiàng)目位置沙田鎮(zhèn)標(biāo)對(duì)面 ，位于鎮(zhèn)區(qū)核心，緊靠厚街整體規(guī)劃項(xiàng)目占地面積約6萬(wàn)平米,建筑面積約15萬(wàn)平米，其中一、二期已經(jīng)售罄，目前正在開(kāi)發(fā)第三期粵港瀾灣組團(tuán)，第三期占地面積約10000平米，建筑面積約30000平米。 配套資源沙田中心幼兒園、沙田中心小學(xué)、沙田中學(xué)；spa超市、人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)；沙田人民

19、醫(yī)院；步步高綜合市場(chǎng)；中心市政公園、淡水湖公園主力客群因?yàn)榕R近厚街，70為厚街客戶(hù)，另外有虎門(mén)客戶(hù)。主要置業(yè)目的為投資。在售產(chǎn)品二居82-91 三居97 四居157-162 價(jià)格走向06年3月5日一期東區(qū)發(fā)售。入市價(jià)格2600元/m²。之后隨市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格，截止目前，銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/銷(xiāo)售情況06年開(kāi)售至今，6年時(shí)間銷(xiāo)售12萬(wàn)方，消化速度平均2萬(wàn)方/年本期產(chǎn)品2011年10月30日開(kāi)盤(pán)，截止目前，消化36套；優(yōu)劣勢(shì)經(jīng)過(guò)近6年的開(kāi)發(fā)，社區(qū)整體較為成熟，但因小區(qū)較老且臨近主干道，噪音較大，園林一般，環(huán)境較亂，整體沒(méi)有檔次感主力戶(hù)型97方三房，贈(zèng)送整個(gè)廚房，原為外墻連接板，交樓為業(yè)主另行

20、搭建4、東港城分析：項(xiàng)目名稱(chēng)東港城開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市東沙港建設(shè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目位置沙田大道西側(cè)，本項(xiàng)目對(duì)面整體規(guī)劃東港城項(xiàng)目總占地面積20萬(wàn)平方米，建筑面積45萬(wàn)余平方米。總規(guī)劃有2000余套高檔洋房，77棟別墅，2400平方米高級(jí)會(huì)所，6萬(wàn)平方米五星級(jí)福華大酒店，37000平方米歐陸式商業(yè)中心及18000多平方米大型主題超市。配套資源中心小學(xué)、光榮中學(xué)、沙田二??；東港城商業(yè)街，東港城商業(yè)街、spar超市；沙田綜合市場(chǎng)；沙田醫(yī)院、沙田汽車(chē)站 在售產(chǎn)品77-113平米二到三房、140-160平方米大戶(hù)型尾貨 主力客群沙田當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、學(xué)校人員；厚街人及少量港臺(tái)客戶(hù)價(jià)格走向均價(jià)5500元/銷(xiāo)售情況04

21、年開(kāi)售至今，8年時(shí)間銷(xiāo)售40萬(wàn)方，消化速度平均5萬(wàn)方/年最后推出上郡組團(tuán)共計(jì)462套，11年9月開(kāi)始推售，當(dāng)前僅銷(xiāo)售150套優(yōu)劣勢(shì)成熟社區(qū)，社區(qū)配套健全，但是產(chǎn)品面積區(qū)間過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)較高，且梯戶(hù)比較高，實(shí)用性較差主力戶(hù)型97方2+1房，大尺度陽(yáng)臺(tái)，擁有主臥套間，贈(zèng)送轉(zhuǎn)角飄窗。 5、東港華府分析：項(xiàng)目名稱(chēng)東港華府開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市東沙港建設(shè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目位置沙田鎮(zhèn)中心區(qū)域，用地東側(cè)為沙田廣場(chǎng)，南側(cè)面向港口大道，西側(cè)為斜西運(yùn)河及海關(guān)聯(lián)檢大樓，北面為沙田國(guó)土局及沙田鎮(zhèn)辦事中心。整體規(guī)劃地塊用地面積：18690.3；總建筑面積：82136.43配套資源沙田中心幼兒園、沙田中心小學(xué)、沙田中學(xué)；spa超市

22、、人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)；沙田人民醫(yī)院；步步高綜合市場(chǎng)；中心市政公園、淡水湖公園 在建產(chǎn)品5棟高層住宅和1棟酒店式公寓，不含公寓，洋房約420套，主力戶(hù)型面積120推售時(shí)間東港華府與本地塊b區(qū)規(guī)模相當(dāng)，目前東港華府正在打地基，預(yù)計(jì)推售時(shí)間與本項(xiàng)目接近，且地段較本項(xiàng)目更優(yōu)。四）沙田市場(chǎng)客戶(hù)分分析n 置業(yè)需求：1、本地居民:本地人有宅基地，但年輕一代結(jié)婚后都愿買(mǎi)商品房。 2、外地來(lái)沙田生意人:外地人因安家落戶(hù)，愿買(mǎi)商品房，但對(duì)價(jià)格承受力有限。3、本地老板:較富裕的老板層對(duì)別墅很感興趣。4、公務(wù)員白領(lǐng)為了生活品質(zhì)，首先會(huì)在城區(qū)買(mǎi)房。沙田會(huì)考慮投資。5、老師等固定薪資階層：老師有購(gòu)買(mǎi)意愿，且一定買(mǎi)在沙田，外地

23、老師買(mǎi)來(lái)自住，本地老師自住+投資n 意向戶(hù)型：本地人置業(yè)意向：洋房和別墅均有。n 地塊意向：對(duì)沙田發(fā)展普遍看好。對(duì)民田村地段普遍看好結(jié)論：沙田本地人具有一定購(gòu)買(mǎi)潛力，但有部分外溢傾向，如有高素質(zhì)的產(chǎn)品，需求會(huì)比較大。五）綜合結(jié)論機(jī)會(huì)：沙田發(fā)展迅速在近年來(lái)港口經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，交通建設(shè)迅速，沙田呈健康良好的發(fā)展勢(shì)頭。民田村需求較大該村人口較大，剛需多。且該村區(qū)位及發(fā)展前景被置業(yè)者認(rèn)可。沙田洋房供應(yīng)量少沙田當(dāng)前供應(yīng)量?jī)H供消化8.3個(gè)月，新建大型項(xiàng)目以別墅供應(yīng)為主。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平不高目前，市場(chǎng)在售項(xiàng)目以本地開(kāi)發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目為主，產(chǎn)品規(guī)劃及包裝水平不高威脅：潛在供應(yīng)過(guò)大近年，沙田土地交易活躍，多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商已

24、經(jīng)進(jìn)駐，目前正在施工。調(diào)控持續(xù)宏觀政策短期不放松，影響外部客戶(hù)投資信心市場(chǎng)消化速度慢沙田產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，置業(yè)需求少，區(qū)域最好的項(xiàng)目歷史銷(xiāo)量不足5萬(wàn)/年，導(dǎo)致市場(chǎng)消化速度慢，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)東港華府潛在威脅東港華府項(xiàng)目規(guī)模及推售時(shí)間于本項(xiàng)目接近，且優(yōu)于項(xiàng)目的中心地帶。項(xiàng)目概況綜合評(píng)論1、 城市發(fā)展帶來(lái)房地產(chǎn)新機(jī)遇，快速把握沙田市場(chǎng)供應(yīng)空缺，為后續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)。2、 沙田市場(chǎng)水平不高，奧園獨(dú)特的品牌理念要迎領(lǐng)市場(chǎng)，扎根本土。3、 政策調(diào)控保剛需、抑投資，本項(xiàng)目要緊捉剛需客戶(hù)。4、 由于市場(chǎng)消化速度慢，項(xiàng)目產(chǎn)品要打造高附加值，與潛在威脅形成差異。5、 加強(qiáng)區(qū)域利好吸引外部客戶(hù)，提高消化速度。第四章 營(yíng)銷(xiāo)

25、定位：一）項(xiàng)目swot分析：優(yōu)勢(shì) s 劣勢(shì) w l 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于鎮(zhèn)核心區(qū)，15分鐘內(nèi)可達(dá)鎮(zhèn)行政中心、商業(yè)中心以及教育中心l 交通狀況項(xiàng)目緊接沙田大道，距離沙田輕軌站2公里，距離沿江高速入口4公里l 周邊配套項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、沙田汽車(chē)總站、公園以及大型商場(chǎng)、步行街一應(yīng)俱全l 河岸景觀項(xiàng)目東向臨河，享受到較好的河岸景觀l 別墅社區(qū)項(xiàng)目在建的別墅區(qū)有助于提升其他產(chǎn)品形象l 產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目整體別墅占地過(guò)大，b區(qū)可利用土地資源較少，對(duì)園林打造不利l 90/70限制由于別墅產(chǎn)品幾乎占總建面的30%，因此，b區(qū)產(chǎn)品只能規(guī)劃緊湊型洋房l 項(xiàng)目密度地塊b區(qū)占地少，建面大，整體建筑密度大，影響居住氛圍

26、l 居住氛圍項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心區(qū)，緊接交通主軸，沿街面長(zhǎng)，廢氣及噪聲影響居住氛圍l 待拆遷民宅項(xiàng)目臨河景觀面正對(duì)一排待拆遷的3層樓高民宅，河岸景觀無(wú)法打造，別墅視野完全被遮擋。如果拆遷不順利，嚴(yán)重項(xiàng)目品質(zhì)機(jī)會(huì) o 威脅tl 沙田發(fā)展迅速在近年來(lái)港口經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，交通建設(shè)迅速，沙田呈健康良好的發(fā)展勢(shì)頭。l 民田村需求較大該村人口較大，剛需多。且該村區(qū)位及發(fā)展前景被置業(yè)者認(rèn)可。l 沙田洋房供應(yīng)量少沙田當(dāng)前供應(yīng)量?jī)H供消化8.3個(gè)月，新建大型項(xiàng)目以別墅供應(yīng)為主。l 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平不高目前，市場(chǎng)在售項(xiàng)目以本地開(kāi)發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目為主，產(chǎn)品規(guī)劃及包裝水平不高l 潛在供應(yīng)過(guò)大近年，沙田土地交易活躍，多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)

27、駐，目前正在施工。l 調(diào)控持續(xù)宏觀政策短期不放松，影響外部客戶(hù)投資信心l 市場(chǎng)消化速度慢沙田產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，置業(yè)需求少，區(qū)域最好的項(xiàng)目歷史銷(xiāo)量不足5萬(wàn)/年，導(dǎo)致市場(chǎng)消化速度慢，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)l 東港華府潛在威脅東港華府項(xiàng)目規(guī)模及推售時(shí)間于本項(xiàng)目接近，且優(yōu)于項(xiàng)目的中心地帶。小結(jié)：項(xiàng)目的身處中心板塊且目前市場(chǎng)存在供應(yīng)空缺期，但是沙田整體市場(chǎng)消化能力有限，項(xiàng)目地塊受較大的規(guī)劃限制，剛需產(chǎn)品供應(yīng)量大。針對(duì)上述情況，項(xiàng)目的定位思路如下：1、 搶得先機(jī)：利用市場(chǎng)空缺期，快速推出市場(chǎng)；2、 市場(chǎng)占位：項(xiàng)目先天條件不足，面對(duì)開(kāi)發(fā)水平不高的市場(chǎng)，利用品牌理念搶占眼球；3、 扎根本土：迎合本土居民需求，打造高性?xún)r(jià)特

28、色社區(qū)；4、 整合價(jià)值：推動(dòng)河岸民宅拆遷，實(shí)現(xiàn)河岸景觀價(jià)值； 打造高附加值戶(hù)型及園林，實(shí)現(xiàn)剛需產(chǎn)品豪宅形象；5、 充分借勢(shì)：充分利用沙田發(fā)展勢(shì)頭以及項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，吸引外部客源；二）開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考本案的項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定為：l 以品牌成功切入東莞為第一目標(biāo)，鑄就公司品牌美譽(yù)東莞購(gòu)房者對(duì)奧園品牌目前認(rèn)知模糊，本案要通過(guò)項(xiàng)目打造，令?yuàn)W園成功躋身于品牌專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商圈層，并傳導(dǎo)品牌理念，獲得消費(fèi)客群認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)品牌美譽(yù)度。l 磨合項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，為深耕東莞打下基礎(chǔ)組建適應(yīng)東莞市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，研發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，為東莞片區(qū)公司的后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)打下基礎(chǔ)。三）項(xiàng)目定位1、整體定位：由于目前沙田項(xiàng)目大部分集

29、中在中心板塊，且大多享受到河岸資源，我們對(duì)項(xiàng)目的定位就不僅是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更不僅水岸生活價(jià)值。更應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是城市發(fā)展屬性+別墅級(jí)社區(qū)品質(zhì)+奧園特色的生活理念結(jié)合swot分析及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考，本案建議為針對(duì)剛需的中檔產(chǎn)品、體現(xiàn)品牌特色的高端形象社區(qū)，項(xiàng)目定位如下：都市水岸 墅質(zhì)美宅（1）強(qiáng)調(diào)沙田的快速發(fā)展，項(xiàng)目享受都市配套，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目水岸資源；（2）本項(xiàng)目擁有大量的別墅產(chǎn)品，具備打造別墅級(jí)社區(qū)環(huán)境景觀資源條件；（4）從開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略?xún)r(jià)值來(lái)說(shuō)，奧園必須打造一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，樹(shù)立品牌形象；（5）符合項(xiàng)目的“差異化”的發(fā)展策略。2、目標(biāo)客戶(hù)定位：通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可知，目前沙田中心板塊的客戶(hù)群體70%為本地客戶(hù)為主，

30、30%為外地客戶(hù):沙田本地客戶(hù)：剛需客戶(hù)群（主要置業(yè)100方左右三房、80方左右兩房），以沙田公務(wù)員、事業(yè)單位人群以及首次置業(yè)者為主。外地客戶(hù):投資客戶(hù)群（置業(yè)別墅或公寓產(chǎn)品），以虎門(mén)、厚街企業(yè)主為主，少量深圳、廣州投資客。 由于地塊規(guī)劃受限，核心定位為沙田本地客戶(hù)群體，具體客戶(hù)定位的表現(xiàn)如下：1、 首次置業(yè)固定收入者2、 沙田發(fā)展衍生的創(chuàng)業(yè)者客戶(hù)群分布區(qū)域來(lái)源客戶(hù)特征核心驅(qū)動(dòng)因素價(jià)值排序比例核心客戶(hù)沙田外地生意人、教師/醫(yī)生、銀行等事業(yè)單位 1、中心地段；2、品牌社區(qū)品質(zhì)生活； 1、中心地段；2、江景；3、品牌社區(qū)；4、產(chǎn)品；5、配套 60%厚街外地生意人、涌口居民/雙崗工廠職工 1、地緣因

31、素；2、品牌模社區(qū)品質(zhì)生活； 1、地緣；2、產(chǎn)品；3、價(jià)格；4、別墅社區(qū)；5、品牌 20%偶得客戶(hù) 虎門(mén)外地生意人 1、價(jià)格；2、品牌社區(qū)； 1、價(jià)格；2、大規(guī)模社區(qū)；3、產(chǎn)品；4、大規(guī)模社區(qū) 10%深圳自住客及中小投資客 1、輕軌、沿江高速，廣深1小時(shí)生活圈；2、對(duì)江景資源的占有；1、輕軌/沿江高速交通；2、虎門(mén)港規(guī)劃；3、價(jià)格；4、江景；5、中心地段；6、大規(guī)模社區(qū)；7、產(chǎn)品 6%廣州、城區(qū)、其余鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù) 4%目標(biāo)客戶(hù)群描述價(jià)格要求：沙田市場(chǎng)價(jià)格偏低，本地客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，外部客戶(hù)被價(jià)格擠壓而來(lái)。因此，他們對(duì)產(chǎn)品要求在5000-5600元/平米，總價(jià)要控制在40萬(wàn)-60萬(wàn)之間。面積要求：剛

32、需戶(hù)型，功能布局緊湊合理，附加值高，常住客戶(hù)以三居為主力需求，外地客戶(hù)以?xún)删訛橹髁π枨?，需求主力?hù)型在80-100之間。居住氛圍要求：對(duì)建筑品質(zhì)沒(méi)有過(guò)高要求，但對(duì)居住氛圍要求較高，小鎮(zhèn)區(qū)更講究圈層。虛榮感要求：能滿足擁有所向往的品質(zhì)生活的基本虛榮感，強(qiáng)調(diào)身份。希望社區(qū)能由知名物業(yè)公司管理。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位沙田鎮(zhèn)各戶(hù)型庫(kù)存及近期銷(xiāo)售情況（截止至2012年3月）面積段（）目前庫(kù)存（套）近三年銷(xiāo)售量（套）60方以下130560-804038980-100312766100-120123245120-140213191140-1603726160以上8279由上圖可見(jiàn)，近三年沙田鎮(zhèn)銷(xiāo)量最好的產(chǎn)品在60

33、-100之間，以緊湊型兩房及三房為主。從目前存量來(lái)看，80-100存量也是最大，其中，80-95 的兩房市場(chǎng)存量為200套，90-100的三房市場(chǎng)存量為112套。而80以下兩房市場(chǎng)為40套左右，市場(chǎng)空缺較大。由于規(guī)劃受限，項(xiàng)目地塊b區(qū)大部分產(chǎn)品只能在套型面積90以下，因此，板塊的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目客戶(hù)定位以及項(xiàng)目建筑排布。建議項(xiàng)目以套型面積90的小三房以及建筑面積80兩房為主，要求戶(hù)型布局做出多贈(zèng)送的、緊湊實(shí)用的剛需洋房。故定位比例建議為：產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型套數(shù)面積總和面積比例洋房產(chǎn)品套數(shù)比例洋房120n+1房（建筑面積）2530004%3%90三房（套型面積）3753000043%37%80兩房（建筑

34、面積）3253200046%48%40公寓產(chǎn)品(建筑面積復(fù)式）10040006%12%商業(yè)約4.5米開(kāi)間、15米進(jìn)深，雙層7183洋房產(chǎn)品合計(jì)82576183100%100%布局規(guī)劃建議采用半圍合式，產(chǎn)品分布在地塊東、北、西三側(cè)，南部朝別墅區(qū)不建議設(shè)置樓棟，具體如下：1） 西側(cè)臨路產(chǎn)品：設(shè)計(jì)戶(hù)型以80兩房以及40公寓為主，可采用兩梯六戶(hù)。2） 北側(cè)產(chǎn)品：設(shè)計(jì)戶(hù)型以80兩房、90 三房為主，；3） 東側(cè)臨湖產(chǎn)品：作為景觀樓王單位，設(shè)計(jì)主力戶(hù)型為90三房、120n+1房為主；4） 南側(cè)不建議設(shè)置建筑，主要布局小區(qū)園林。5） 商鋪位于西側(cè)及北側(cè)臨路面。本案在戶(hù)型設(shè)計(jì)上核心在于增加產(chǎn)品附加值: 本項(xiàng)目

35、不建議走標(biāo)準(zhǔn)化路線，沙田市場(chǎng)剛需產(chǎn)品贈(zèng)送面積較多，建議參考周邊產(chǎn)品設(shè)置贈(zèng)送空間，讓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)感到“物超所值”；本案的戶(hù)型附加值設(shè)計(jì)主要集中在對(duì)“灰空間”的利用，提高戶(hù)型實(shí)際使用率，具體做法有以下幾類(lèi)： 1、設(shè)計(jì)n+1贈(zèng)送空間； 2、設(shè)置入戶(hù)花園、超大陽(yáng)臺(tái)；3、設(shè)計(jì)花架，利用灰空間；4、利用奇、偶錯(cuò)層形成空中露臺(tái)；5、利用墻梁錯(cuò)位處，設(shè)置高度小于2.2米的灰空間；6、利用可拆卸凸窗，設(shè)置高度小于2.2米的灰空間；7、利用半地下室或贈(zèng)送庭院增加首層價(jià)值；8、利用商業(yè)與住宅的關(guān)系，將商業(yè)屋頂做花園贈(zèng)送；四）項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估沙田目前在售項(xiàng)目以大盤(pán)尾貨及小型項(xiàng)目為主，難以反映市場(chǎng)真實(shí)情況。因此，此次價(jià)格主要

36、評(píng)估參考近一年來(lái)各項(xiàng)目新產(chǎn)品的推售價(jià)格。為了快速入市取得較好成績(jī)，項(xiàng)目需要制定性?xún)r(jià)比高地價(jià)格。a）洋房評(píng)估項(xiàng)目所在板塊洋房項(xiàng)目，近一年以來(lái)在售的包括東港城、匯景御海南岸、粵港瀾灣以及莊士濱江豪園，具體位置見(jiàn)上圖： 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)綜合權(quán)重指標(biāo)表項(xiàng)目序號(hào)東港城匯景項(xiàng)目本項(xiàng)目粵港瀾灣濱江豪園名稱(chēng)因素及權(quán)重分值系數(shù)分值系數(shù)分值系數(shù)分值系數(shù)分值系數(shù)所屬地段15%181.271.0581.291.35101.5交通配套10%290.970.780.810190.9周邊配套15%391.3571.0591.3591.3591.35整體規(guī)劃15%4101.581.260.971.0581.2小區(qū)配套15%5

37、101.591.3571.0581.281.2商業(yè)配套5%6100.580.490.4590.4580.4自然景觀15%771.0591.3591.3591.3591.35物業(yè)管理5%870.3590.4580.470.3570.35發(fā)展商品牌5%970.3570.3590.4570.3560.3綜合分值100%778.7717.9737.95758.45748.55平均分值108.4銷(xiāo)售均價(jià)(均毛坯)115400650053006000參考權(quán)重0.40.10.30.2綜合均價(jià)5600分值667 銷(xiāo)售價(jià)（毛坯）5300 項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估：支撐點(diǎn)：1、 受9070規(guī)劃限制，項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品過(guò)多，且沙田客

38、戶(hù)消費(fèi)能力較弱，評(píng)估約為5300元/ m22、 受政策影響，投資受限以及考慮項(xiàng)目快速入市把握市場(chǎng)空缺，建議為5300元/ m2故2012年現(xiàn)階段：5300元/溢價(jià)支撐點(diǎn)：1、沙田樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平有限，通過(guò)奧園品牌輸出，細(xì)節(jié)打造以及營(yíng)銷(xiāo)推廣包裝，可為項(xiàng)目帶來(lái)溢價(jià)300元/，2013年評(píng)估為5600元。2、由于后期的沙田整體發(fā)展、項(xiàng)目河岸建設(shè)完成，高尚社區(qū)氛圍形成以及市場(chǎng)政策調(diào)控放松，項(xiàng)目?jī)r(jià)格可相對(duì)提升，遞增按均約5%遞增。故2013起按5%遞增（兩年間約）：5600元/m2-6000元/m2項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)格約為：5500-5600元/ m2產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格分布：b）商業(yè)評(píng)估：目前沙田中心板塊基本上無(wú)在

39、售的商鋪?lái)?xiàng)目，均以招商為主。主要參考項(xiàng)目周邊二手商鋪價(jià)格:項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格東港城步行街單層30-120月租：25-30元/價(jià)格：12000-16000元/粵港花園街鋪單層60月租：25-30元/價(jià)格： 15000元/項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估建議： 項(xiàng)目位于中心板塊，且目前區(qū)域在售商鋪稀缺，項(xiàng)目新鋪價(jià)位可與經(jīng)營(yíng)鋪位持平。故2012年現(xiàn)階段：15000元/m2c）車(chē)位評(píng)估：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格1東港城7萬(wàn)/個(gè)2粵港花園送車(chē)位由于項(xiàng)目戶(hù)數(shù)較多，相對(duì)車(chē)位需求大，參考市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目車(chē)位價(jià)格評(píng)估建議：均價(jià)格為：8萬(wàn)元/個(gè)第五章 項(xiàng)目建議一）案名建議主推案名：奧園都匯半島都匯：體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，與別墅相呼應(yīng)。半島：表現(xiàn)項(xiàng)目的景觀

40、，三江匯合，中心島岸。備選案名：都會(huì)濱江、水印康庭、奧園康城二）規(guī)劃方案建議采用半圍合式布局，滿足以下需求：景觀最大化要求：保證大多數(shù)產(chǎn)品可以享受無(wú)遮擋的別墅或河岸風(fēng)觀。墅質(zhì)園林要求：別墅區(qū)與洋房區(qū)從同一個(gè)豪華的社區(qū)大門(mén)進(jìn)入，主入口設(shè)置大型商業(yè)會(huì)館，進(jìn)入社區(qū)正對(duì)中心園林，園林將洋房區(qū)與別墅區(qū)融為一體。停車(chē)要求：車(chē)位比滿足1：1以?xún)?nèi)；人車(chē)分流，車(chē)輛沿小區(qū)外圍行駛，保證內(nèi)部空間不受干擾；全部采用地下（平或略低市政路，不下挖地下室控制成本）停車(chē)，車(chē)庫(kù)直接入戶(hù)，只在地上預(yù)留部分臨時(shí)車(chē)位。商業(yè)要求：保證商業(yè)面積，為小區(qū)業(yè)主生活提供便利；小區(qū)入口設(shè)置特色會(huì)所，建議會(huì)所主題與高爾夫運(yùn)動(dòng)相結(jié)合，提升社區(qū)品質(zhì)感

41、；品牌特色配套：建議社區(qū)內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)低碳理念的康體設(shè)施，河岸打造特色慢跑道。三）、建筑風(fēng)格建議 周邊項(xiàng)目外立面實(shí)景照片目前，對(duì)比沙田鎮(zhèn)項(xiàng)目，從歐式到現(xiàn)代，每個(gè)項(xiàng)目風(fēng)格各異?？蛻?hù)較認(rèn)可歐式建設(shè)風(fēng)格，認(rèn)為歐式更為高檔?？紤]到項(xiàng)目別墅式歐式風(fēng)格的，建議洋房與別墅風(fēng)格保持一致。因此，建議選擇簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格。清新明快，與當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)結(jié)合，還適合做贈(zèng)送空間： 四）、園林規(guī)劃建議1、景觀布局景觀布局建議入口按別墅社區(qū)設(shè)置，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)感。項(xiàng)目以半圍合式使中央園林延伸至別墅區(qū)。中心園林建議：園林風(fēng)格建議采用東南亞風(fēng)格。同時(shí)增加園林疊韻與部分戲水池，多種植成本低綠量大的植被，增強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間感、到達(dá)曲徑通幽的效果。一層

42、花園建議：住宅不設(shè)架空層，一樓如果做住宅，將來(lái)可贈(zèng)送花園。2、景觀打造可參與性景觀建議：增加兒童樂(lè)園、健身小品等體現(xiàn)集團(tuán)品牌理念半地下車(chē)庫(kù)設(shè)置：采用半地下車(chē)庫(kù)，與景觀節(jié)點(diǎn)相結(jié)合，同時(shí)抬高項(xiàng)目 景觀小品設(shè)置： 設(shè)置架空層、陽(yáng)光花架、特色花卉或疊水景觀等，特色小品增加項(xiàng)目氛圍小區(qū)主入口設(shè)置：建在中間部位，要做得精致，可做成標(biāo)準(zhǔn)化入口。兩邊商業(yè)大部分可以二層。局部端頭位各做三層，一二層出售，一樓層高5.8米左右。三層的商鋪一邊商業(yè)做成酒樓，另一邊商業(yè)可是健康會(huì)所和物業(yè)管理處；主題會(huì)所及臨街商鋪形象昭示性強(qiáng)，可設(shè)置塔樓或鐘樓3、配套設(shè)施公共區(qū)域完整精裝建議：以高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)打造公共空間，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)與身份感。 完整的社區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)：會(huì)所功能組成：生活會(huì)館+健康休閑俱樂(lè)部建議采用以“泛會(huì)所”的經(jīng)營(yíng)理念，作為高爾夫球場(chǎng)其中一項(xiàng)配套。對(duì)內(nèi)滿足業(yè)主娛樂(lè)休閑需求、提升項(xiàng)目形象。同時(shí)可對(duì)外經(jīng)營(yíng)成為青島又一高級(jí)康體、娛樂(lè)場(chǎng)所。既體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，又可成為物業(yè)經(jīng)營(yíng)的贏利