地產(chǎn)銷售報(bào)告

1、第一章 房產(chǎn)市場競爭分析一、常熟鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住板塊分析 1、近郊區(qū)域產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域是外圍重點(diǎn)拓展區(qū)域 2、合理規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，引導(dǎo)農(nóng)民集中居住二、海虞房產(chǎn)市場分析 1、海虞區(qū)域市場分析 2、區(qū)域市場關(guān)聯(lián)性分析綜合三、消費(fèi)者行為分析 1、客戶區(qū)域分析 2、職業(yè)屬性分析 3、購房目的分析 4、居住面積分析 5、家庭收入與面積分析 6、房型分析 7、面積與房型交叉段分析 8、花園洋房分析 第二章：區(qū)域市場情況 一、農(nóng)村住宅置換商品房項(xiàng)目二、海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目 提 要第三章 本項(xiàng)目地塊分析一、地塊現(xiàn)狀二、項(xiàng)目swot分析 1、優(yōu)勢 2、劣勢 3、機(jī)會(huì)點(diǎn) 4、威脅第四章 方案細(xì)析一、方案解析 1、4個(gè)方案解析 2、開

2、發(fā)建議 3、戶型建議4、建筑風(fēng)格建議 5、景觀建議 6、洋房建議二、客戶分析 客戶源三、價(jià)格分析 1、銷售價(jià)格 2、銷售計(jì)劃 3、銷售節(jié)奏四、營銷建議 提 要第一章 房產(chǎn)市場競爭分析1、近郊區(qū)域與產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域是外圍重點(diǎn)拓展區(qū)域集中區(qū)域是外圍重點(diǎn)拓展區(qū)域 依托中心區(qū)域成熟的配套設(shè)施，將在近郊區(qū)域形成城市副中心地帶，交通便利的梅李、古里 鎮(zhèn)的發(fā)展?jié)摿^大。 虞山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)周邊房產(chǎn)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)住宅群。 本項(xiàng)目處于兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，緊鄰梅里，處于輻射范圍之內(nèi)，發(fā)展?jié)摿^大。 2、合理規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，引導(dǎo)農(nóng)民集中居住 鎮(zhèn)、村布局將改變?cè)瓉淼募w土地住宅基地劃撥模式

3、，積極引導(dǎo)農(nóng)民集中居住、工業(yè)向鎮(zhèn)以上 工業(yè)片區(qū)集中，有利于形成居住集中區(qū)。 對(duì)本項(xiàng)目而言，將來海虞鎮(zhèn)將統(tǒng)一規(guī)劃住宅小區(qū)，有利于產(chǎn)品的去化。一、常熟鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住板塊分析第一章、 房產(chǎn)市場競爭分析 規(guī)劃到2020年，市域城市化水平將達(dá)到75，形成一個(gè)以中心城市為核心，海 虞、支塘、沙家浜三個(gè)小城市為中心，梅李、尚湖、董浜、古里、辛莊為支撐， 若干農(nóng)村居民集中居住區(qū)和開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)組成的城鄉(xiāng)有機(jī)融合的網(wǎng)絡(luò)化 空間格局。一、常熟鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住板塊分析第一章、 房產(chǎn)市場競爭分析1、海虞區(qū)域市場分析 海虞中心鎮(zhèn)地理位置較為有利，王市、福山、周行三市合并后，項(xiàng)目所在地為鎮(zhèn)中心位置，當(dāng)?shù)?認(rèn)可度較高。 周邊工業(yè)區(qū)的

4、產(chǎn)業(yè)支撐，為海虞房產(chǎn)的發(fā)展奠定一定基礎(chǔ)。 針對(duì)本項(xiàng)目，項(xiàng)目所在的海虞鎮(zhèn)房產(chǎn)市場起步較晚，市場還不成熟，區(qū)域未來的房產(chǎn)市場走勢 應(yīng)更多的參照起步較早地區(qū)，而目前成熟市場中，多層、別墅產(chǎn)品較為市場所接受，故本項(xiàng)目的 產(chǎn)品應(yīng)以多層多樣形式為主，同時(shí)輔以其他產(chǎn)品。二、海虞房產(chǎn)市場分析2、區(qū)域市場關(guān)聯(lián)性分析綜合： 總結(jié)兩個(gè)關(guān)聯(lián)性區(qū)域的特征，結(jié)合海虞鎮(zhèn)本身的條件，判斷項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)以多層產(chǎn)品為主，項(xiàng)目客源以本地為主，市區(qū)客源相對(duì)較少。第一章、 房產(chǎn)市場競爭分析區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品主力產(chǎn)品主力本地客源比例本地客源比例本地客源類型本地客源類型其他客源比例其他客源比例其他客源類型其他客源類型辛莊鎮(zhèn)多層別墅90居民，公務(wù)員

5、，公司員工，教師市區(qū) 5%其他鎮(zhèn) 5%公司員工梅李鎮(zhèn)多層別墅70%居民，公務(wù)員公司員工，市區(qū) 15%其他鎮(zhèn) 15%公司員工，公務(wù)員，海虞鎮(zhèn)多層別墅95%公務(wù)員、員工私營業(yè)主外地 5%私營業(yè)主，公司管理層二、海虞房產(chǎn)市場分析 1、客戶區(qū)域分析位于海虞鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)的居民對(duì)本項(xiàng)目的影響最大，故鎮(zhèn)區(qū)的選擇量最大，達(dá)50。周行和福山作為海虞鎮(zhèn)的重要三大部分之中，對(duì)本項(xiàng)目也十分重要，故各占20以上。市區(qū)和其他對(duì)本項(xiàng)目影響相對(duì)很小，故樣本量的選擇也相對(duì)較少，分別略低于10。樣本居住區(qū)域分析54%15%16%8%7%鎮(zhèn)區(qū)周行福山市區(qū)其他三、消費(fèi)者行為分析對(duì)商品房的需求相對(duì)較少，不能作為項(xiàng)目的主要潛在客源進(jìn)行

6、考慮，故對(duì)其樣本調(diào)查較少，歸入其他類型中討論。一般職員收入相對(duì)較低，對(duì)公寓需求較多，為求更準(zhǔn)確的分析其特征，劃分為外企，國企以及私企三種類型進(jìn)行細(xì)分。企業(yè)主以及管理層收入相對(duì)較高，對(duì)花園洋房、別墅需求量較大，為社會(huì)的高層次。括沿街店主，個(gè)體戶，司機(jī)等的自由職業(yè)者收入介于一般職員和企業(yè)主之間。也為區(qū)域內(nèi)一個(gè)數(shù)量較多群體。樣本職業(yè)分析4%6%10%8%14%6%7%0%35%10%企業(yè)主公司管理層外企職員國企職員私企職員公務(wù)員教師醫(yī)生自由職業(yè)者其他三、消費(fèi)者行為分析2、 職業(yè)屬性分析職業(yè)屬性直接決定了客戶的收入，從而決定了客戶的購房產(chǎn)品類型，而且職業(yè)與區(qū)域結(jié)合也會(huì)決定客戶的購房需求以及購房區(qū)域。在

7、海虞鎮(zhèn)的居民中，農(nóng)民由于收入較低，海域的購房目的主要為自主，占83%；相比，置業(yè)目的在于“投資”和“自住兼投資”的分別占1%和15%。自住性需求在海虞當(dāng)?shù)卣贾髁?。這一方面說明海虞房地產(chǎn)市場處于起步階段，另一方面說明市場相對(duì)健康。 綜上所述，海虞市場的購房主要以自住為主，在項(xiàng)目定位時(shí)注意定位于自住需求。3 、購房目的4、 居住面積分析居住面積選擇3%7%18%23%10%16%7%11%5%60平方米以下61-80平方米81-90平方米91-100平方米101-110平方米111-120平方米121-140平方米141-160平方米161平方米以上5、 家庭月收入與面積段選擇的交叉分析綜上，收入

8、的不同直接導(dǎo)致了對(duì)面積的需求差異，收入越高對(duì)面積的需求越大，這也比較符合正常情況。6 、 房型分析7、 面積段選擇與傾向房型的交叉分析 綜上，海虞市場的主要需求房型面積為：綜上，海虞市場的主要需求房型面積為：2r:80-100平米，平米，3r:110-120平米左右。平米左右。8 、花園洋房市場分析 購買原因分析愿意在海虞鎮(zhèn)購買洋房的受訪者來看，有以下主要原因：大部分選擇在海虞鎮(zhèn)購買洋房的原因是價(jià)格因素，海虞鎮(zhèn)的房產(chǎn)業(yè)處于起步階段，目前房價(jià)較低，低總價(jià)的花園洋房產(chǎn)品在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄊ袌鑫Α?購買原因分析另外，產(chǎn)品因素是購房者重點(diǎn)考慮的問題，相對(duì)于當(dāng)?shù)氐恼疬w房，具有一定規(guī)模的商品房社區(qū)與之

9、有質(zhì)的區(qū)別，更合理的設(shè)計(jì)及具有現(xiàn)代氣息的外觀是高端商品房的優(yōu)勢，也是升值的保證。再次，升值潛力也是購房者關(guān)心的主要因素，多層洋房產(chǎn)品相對(duì)于普通商品房產(chǎn)品來說，投資價(jià)值較大。隨著鎮(zhèn)中心的規(guī)劃進(jìn)程及周邊工業(yè)區(qū)的發(fā)展，規(guī)劃良好的高端商品房社區(qū)社區(qū)也將得到周邊私營企業(yè)主的青睞，對(duì)于那些具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，凸顯自己的生活品質(zhì)和身份的消費(fèi)者來說是一種好的選擇。綜上所述，價(jià)格因素和產(chǎn)品因素是考慮在海虞鎮(zhèn)購洋房的決定性因素。第二章：區(qū)域市場情況 海福新城一期工程建筑總面積84359平方米，可安置231戶. 海福新城二期工程建筑總建筑面積201792平方米,可安置638 福山安置區(qū)位于福山聚福村，東環(huán)路北側(cè)，學(xué)前

10、路西側(cè)，可安置戶數(shù)338戶 周行安置區(qū)位于周行里涇村，通江路與204國道的交接處，建筑總面積為27000平方米 海福新城2號(hào)地塊一期安置區(qū)工程，建筑總面積122030平方米，安置396戶。 這兩年海虞上市的農(nóng)村住宅置換商品房項(xiàng)目體量較大，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。一、農(nóng)村住宅置換商品房項(xiàng)目農(nóng)村住宅置換商品房項(xiàng)目 幸福家園常熟久隆置業(yè)開發(fā)，位于海虞鎮(zhèn)迎賓路南側(cè)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)門面房1.5萬平方米，商品住宅6萬平方米，聯(lián)排別墅為主的低密度小區(qū)，面積都集中在160-190平米的3、4房產(chǎn)品，屬于鎮(zhèn)上最早的低密度多層房產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)在鎮(zhèn)上算得上最好的社區(qū)，交房2年來入住率不高，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀，其他配套等與

11、市區(qū)比來具有一定差距。二、海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目 海陽廣場位于海虞鎮(zhèn)海陽路東側(cè),商品住宅20523平方米，小高層多層為主。 海楓苑69套，主力戶型250平米雙拼別墅二、海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目 七里香庭七里香庭總建筑面積：70054 平方米 土地面積31580 平方米常熟本土知名企業(yè)：江蘇佳和地產(chǎn)開發(fā)主要產(chǎn)品：公寓,別墅,高層,聯(lián)排別墅小區(qū)別墅規(guī)劃以西班牙原味別墅為藍(lán)本，以合院形式組合公寓主要戶型80、105、130兩、三房的高層毛坯公寓別墅戶型：220平米以上4、6聯(lián)排目前一期推出389套房源，去年11月開盤公寓去化65 %，去年7月開盤別墅去化60%二、海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目海虞房地產(chǎn)項(xiàng)

12、目七里香庭七里香庭二、海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目目前鎮(zhèn)區(qū)板塊這些狀況，我們著眼不在于此！ 不是我們想要的！這些與我們都不是競爭對(duì)手！這些與我們都不是競爭對(duì)手！本地本地區(qū)域區(qū)域商品房發(fā)展緩慢，價(jià)格上升緩慢，商品房發(fā)展緩慢，價(jià)格上升緩慢，我們?cè)谖覀冊(cè)诤Ｓ蒉r(nóng)村住宅置換商品房，能不能滿足那些高知化、海虞農(nóng)村住宅置換商品房，能不能滿足那些高知化、年輕化、高年輕化、高收入、思想收入、思想開放的特征的客戶群體的開放的特征的客戶群體的二、海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目海虞房地產(chǎn)項(xiàng)目海虞是做顛覆性的改變，改變需求海虞是做顛覆性的改變，改變需求，引領(lǐng)引領(lǐng)改變改變生活方式！生活方式！差異化，品質(zhì)化需求差異化，品質(zhì)化需求！我們的機(jī)

13、會(huì)點(diǎn)在哪兒？我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪兒？第三章 本項(xiàng)目地塊分析一、地塊地塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀用地規(guī)模： 56638平方米土地容積率：1.4-1.6定位目標(biāo)： 主要產(chǎn)品：現(xiàn)代中性小高層/花園洋房/疊加別墅一、地塊地塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀超越本版塊市場所有價(jià)值現(xiàn)代新中式生活倡導(dǎo)者海虞市場領(lǐng)導(dǎo)者1、 優(yōu)勢（s）a)地段優(yōu)勢 地塊處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，往東西南北都非常的便利。地塊在綠地公園和望虞河兩 個(gè)景觀的包圍中，根據(jù)政府規(guī)劃定位此版塊為居住區(qū)域，我們項(xiàng)目地塊優(yōu)勢明顯。b)交通優(yōu)勢 地塊的西側(cè)臨望虞河，北側(cè)臨常福公路，距離鎮(zhèn)區(qū)人民路1公里，這幾條為城市主 干道，路況較好。海虞客運(yùn)站也在附近，因此，本項(xiàng)目的交通非常便利。c)城市配套及

14、居住氛圍 項(xiàng)目屬于鎮(zhèn)區(qū)商圈，周邊的商業(yè)配套，生活配套比較成熟。二二、項(xiàng)目、項(xiàng)目swotswot分析分析1、 優(yōu)勢（s）d)規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目總建筑面積8.5萬平方米以上，這樣的規(guī)模在海虞鎮(zhèn)區(qū)算得上大盤， 可以產(chǎn)生一定的規(guī)模效應(yīng)。e)開發(fā)商品牌 相對(duì)于常熟佳和置業(yè)這類開發(fā)品牌，雖然中泰置業(yè)還有一定差距，在海虞在 價(jià)格相差不多的情況下更傾向于選擇中泰的產(chǎn)品。之前開發(fā)的商業(yè)奧特萊斯 匯聚了一定品牌效應(yīng)和品牌口碑度。二二、項(xiàng)目、項(xiàng)目swotswot分析分析地塊北側(cè)為常福公路跨河大橋，雖然未來會(huì)建設(shè)有大片的綠化隔離帶，但是對(duì)附近的小高層，真正的隔音效果會(huì)差。地塊西邊的望虞河，來往商船頻繁，噪聲也同樣存在。

15、地塊北側(cè)民房整體改觀臟、亂、差，對(duì)項(xiàng)目稍微有些影響。政府規(guī)劃的綠地公園，不知何時(shí)能建設(shè)。2、 劣勢（w）二二、項(xiàng)目、項(xiàng)目swotswot分析分析a)較同地位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較，房產(chǎn)起步發(fā)展較慢。 樹立大盤形象，城市新生活倡導(dǎo)者與引領(lǐng)著 海虞與梅里、辛莊等同地位鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較，屬于一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)洼地，發(fā)展空間也機(jī)遇很大。b)品牌帶動(dòng) 中泰在海虞開發(fā)過奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目具有一定品牌的帶動(dòng)作用。c)產(chǎn)品取勝 產(chǎn)品定位為區(qū)位板塊，現(xiàn)代新中式高端產(chǎn)品，引領(lǐng)倡導(dǎo)新生活。二二、項(xiàng)目、項(xiàng)目swotswot分析分析3、 機(jī)會(huì)點(diǎn)（o）海虞近兩年來政府主導(dǎo)開發(fā)的農(nóng)村住宅置換商品房上市量較大，大大削弱客戶量。海虞市場房產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，

16、價(jià)格短期內(nèi)提升很大有一定難度。宏觀調(diào)控以來，整體市場受到了一定影響，銷售產(chǎn)生了一定波動(dòng)，速度變緩，整體上觀望情緒濃厚。中央政府和地方政府在政策上關(guān)系微妙，政策的變數(shù)較大不易把握。4、 威脅（t）二二、項(xiàng)目、項(xiàng)目swotswot分析分析第四章 方案細(xì)析規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間布局是否有邏輯？主軸、人、車動(dòng)線是否清晰？資源的利用：建筑排布中是否充分利用中央景觀帶、布局是否考慮價(jià)值的均衡？節(jié)奏的安排：產(chǎn)品的排布及組團(tuán)劃分是否考慮各個(gè)產(chǎn)品開發(fā)的組合型，多樣性？營銷展示的安排：能否營造良好的啟動(dòng)展示區(qū)？向消費(fèi)者充分傳遞本項(xiàng)目價(jià)值？項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須重點(diǎn)考慮（不限于此）的幾個(gè)問題方案一優(yōu)勢景觀體系完整，

17、軸線清晰，利于項(xiàng)目展示；具備合理人、車、行、人行體系，出入口布置合理。產(chǎn)品豐富：高層、小高層、洋房不足90平米高層戶型太多，不符合小區(qū)產(chǎn)品定位100、110、120戶型分配太平均，不利于拉開客戶；花園洋房戶型應(yīng)該增加部分大戶型，與小高層130平米戶型重疊。一、方案解析1、4個(gè)方案解析 方案一優(yōu)勢不足比較一、方案解析1、4個(gè)方案解析方案二 優(yōu)勢比較優(yōu)勢景觀體系完整，軸線清晰，利于項(xiàng)目展示；具備合理人車行、人行體系，出入口布置合理。中戶型比較適中，適合小區(qū)定位，緊貼消費(fèi)群高層與洋房產(chǎn)品區(qū)分明顯，容易界定層次不足90平米高層戶型太多，不符合小區(qū)產(chǎn)品定位花園洋房戶型應(yīng)該增加部分大戶型，與小高層130平

18、米戶型重疊。花園洋房景觀不突出一、方案解析1、4個(gè)方案解析方案三 比較優(yōu)勢景觀體系完整，軸線清晰，利于項(xiàng)目展示；具備合理大大車行、人行體系，出入口布置合理。中戶型比較適中，適合小區(qū)定位，緊貼消費(fèi)群高層與洋房產(chǎn)品區(qū)分明顯，容易界定層次不足產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)，過于平均集中，90-120都115套左右，且作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)品，高層太高，不利于客戶接受產(chǎn)品線差別太大，從30層高層，到到2，3層聯(lián)體，高低層次落差太大，對(duì)于高品質(zhì)聯(lián)體就略顯品質(zhì)低一、方案解析1、4個(gè)方案解析方案四 比較優(yōu)勢景觀體系完整，軸線清晰，利于項(xiàng)目展示；中戶型比較適中，適合小區(qū)定位，緊貼消費(fèi)群不足產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)，過于平均集中，90-120平米集中，

19、且作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)品，高層太高，不利于客戶接受產(chǎn)品線差別太大，從24層高層，到到6層洋房，高低層次落差太大，對(duì)于高品質(zhì)聯(lián)體就略顯品質(zhì)低洋房規(guī)劃太平均，沒有錯(cuò)落感一、方案解析1、4個(gè)方案解析開發(fā)策略：快速開發(fā) 快速進(jìn)入市場-后續(xù)供應(yīng)量大，農(nóng)村住宅置換商品房，項(xiàng)目更應(yīng)快速進(jìn)入市場首期規(guī)模適當(dāng)控制，快速占領(lǐng)市場，為后續(xù)開盤占領(lǐng)營銷制高點(diǎn)-把握相對(duì)市場空間，形成一定規(guī)模效應(yīng)-快速入市，建立品牌認(rèn)知-以產(chǎn)品，規(guī)模引起市場關(guān)注每期有亮點(diǎn)，保持各期樓盤銷售均衡和價(jià)格的穩(wěn)步增長首期景觀先行，做體驗(yàn)型樣板區(qū)，再有一定展示后進(jìn)入市場銷售2、開發(fā)建議開發(fā)分期：規(guī)劃住宅建筑面積82730平方米，分兩期開發(fā)。銷售周期1.5年

20、根據(jù)項(xiàng)目整體定位，正對(duì)消費(fèi)能力40-60萬中高端客戶群，以110三房需求為主力戶型。結(jié)合項(xiàng)目整體發(fā)展策略 -首期戶型以90-105平米的戶型為主，以搶占相對(duì)市場空缺和客戶體量 最大的剛需客戶，符合低價(jià)入市策略 -中期伴隨著消費(fèi)者的成長，戶型面積逐步放大，是項(xiàng)目創(chuàng)造更多利潤的時(shí)候了 -后期留有部分中小戶型結(jié)合后期花園洋房，整體客戶群組合推盤利于營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售和資金回籠，最終清盤。戶型配比建議2、開發(fā)建議建議降低外圍一排高層的樓層15f，15、11 、9 、6 、4形成高低層次感，逐步形成高層、小高層、低高層、花園洋房、疊加，內(nèi)外景觀最大化利用，小區(qū)中央景觀帶和外圍的綠地公園都享受景觀戶型

21、建議根據(jù)容積率規(guī)劃要求，本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)包括：小高層、多層和排屋三種建筑形態(tài)。本項(xiàng)目三種建筑形態(tài)應(yīng)以高層為主，洋房為輔，排屋作為高檔產(chǎn)品以提升整體檔次，但為了保證容積率和建筑密度等要求，其比例不會(huì)太高。2、開發(fā)建議是因?yàn)樘K州是“最中國”的城市，性情漂泊、淡雅、退隱、內(nèi)斂、秀美、清高，這也是傳統(tǒng)水墨畫的性格，營造一處烙著新中國建筑原味特色生活的高尚社區(qū)。規(guī)劃理念規(guī)劃理念景觀設(shè)計(jì)理念分析景觀設(shè)計(jì)理念分析建筑風(fēng)格規(guī)劃建筑風(fēng)格規(guī)劃定位為回歸蘇州悠閑生活藝術(shù)本質(zhì)的精品人文社區(qū)。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間，人性化的空間尺度，院落式的空間，注重灰度空間的細(xì)節(jié)打造。以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，加入中式文化元素，采用現(xiàn)代抽象中

22、式的設(shè)計(jì)手法，營造出具有傳統(tǒng)中式韻味現(xiàn)代生活居住文化氛圍?，F(xiàn)代風(fēng)格的優(yōu)點(diǎn)是簡潔實(shí)用，結(jié)構(gòu)布局合理。2、開發(fā)建議戶型建議戶型使用需求分析：戶型使用需求分析：根據(jù)目標(biāo)客戶的分析，并結(jié)合不同的建筑形態(tài)，可以對(duì)于三類客戶的使用要求進(jìn)行總結(jié)：花園洋房花園洋房客戶需求客戶需求：目前是最為主流的需求，一般要求面積舒適；三、四房的比例較高，客廳要求比較大，有采光；主臥室朝南；大陽臺(tái)和大面積的落地窗比較受歡迎；比較喜歡有多個(gè)陽臺(tái)。根據(jù)需求的層級(jí)，可以劃分為舒適型三房、功能型三房和舒適型兩房。高層客戶需求：高層客戶需求：由于小高層在相對(duì)較為年輕的群體里較為容積接受，因此一般要求得房率高；面積舒適且兼顧經(jīng)濟(jì)；其他要

23、求與多層需求類似。小高層建議設(shè)計(jì)1-2種三房戶型，1-2種兩房戶型排排屋客戶需求：屋客戶需求：對(duì)于排屋這種親地形產(chǎn)品懷有感情，排屋應(yīng)有的較大的面積、氣派的客廳、每戶單獨(dú)的車庫、主臥的氣派與功能齊備等較為在意，對(duì)于其他的功能和要求不十分敏感。需求特征：面積較大；客廳寬敞氣派，最好有挑高設(shè)計(jì)；每戶的獨(dú)立車庫；主臥面積大、有較大的衛(wèi)生間、走入式衣柜、更衣室等功能。3、戶型建議戶型種類：戶型種類：為了給客戶較大的挑選空間，建議本項(xiàng)目的戶型種類尤其是多層花園洋房戶型總類可以比較多樣；而排屋由于本身體量較小，不宜戶型太多；小高層從成本考慮，也可以以幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型為主。戶型建議3、戶型建議參考戶型圖：參考戶型

24、圖：戶型建議多層舒適型三房的建筑面積一般在130-150平方米，套型格局為三房兩廳兩衛(wèi)，各功能區(qū)建面積尺度較為寬敞，一般按照浙江地區(qū)的消費(fèi)喜好，客廳開間一般要做到4.2米以上，主臥開間要達(dá)到3.9米，衛(wèi)生間和廚房面積不應(yīng)太局促。功能布局可參考以下戶型：說明：邊套的客廳側(cè)面處理，可以將臥室都安排在南面，有助于居住者健康生活；外飄窗設(shè)計(jì)“偷”出面積、拓展空間；3、戶型建議說明：公私分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)和理，可以借鑒；主臥連通景觀陽臺(tái)，較為新穎；說明：入戶花園提升居住檔次，兩個(gè)衛(wèi)生間集中設(shè)置有利于管線布置，方便裝修；3、戶型建議戶型建議高層戶型根據(jù)市場需求特征，小高層三房戶型最好控制在120-130的面積

25、范圍，想辦法提升得房率次，這樣既兼顧功能又能更堅(jiān)固經(jīng)濟(jì)性。功能布局可參考以下戶型：說明：功能分區(qū)和理，戶型方正；說明：三個(gè)臥室都朝南，有限面積下實(shí)現(xiàn)尺度的寬敞；3、戶型建議兩房小高層兩房應(yīng)突出一定的經(jīng)濟(jì)性，其面積最好不要超過多層，因此也是在90-100平方米為宜。為了節(jié)省容積率，降低公攤，不妨采用一梯三戶的中間套形式，3、戶型建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議目前海虞的樓盤的建筑風(fēng)格較為原始、單一，凡善可陳，因此本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上的突破可以為本項(xiàng)目樹立與眾不同的高端形象。根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)較為成熟市場的產(chǎn)品建筑風(fēng)格來劃分，現(xiàn)代簡潔風(fēng)格4、建筑風(fēng)格建議4、建筑風(fēng)格建議:主要指對(duì)于地中海、西班牙、南美和一些名

26、勝地的建筑風(fēng)格的一種模擬，主要目的是通過比較新奇的建筑風(fēng)格，來樹立項(xiàng)目獨(dú)特的符號(hào)。目前海虞好多樓盤都是采取此風(fēng)格，四季花園、幸福家園、七里香庭等項(xiàng)目都是，雷同較多，不建議采用異域風(fēng)情4、建筑風(fēng)格建議景觀環(huán)境資源分析：景觀環(huán)境資源分析：本項(xiàng)目的景觀資源較為豐富，西側(cè)望虞河景觀帶，北側(cè)由景觀隔離帶、東南側(cè)有市政規(guī)劃綠化帶公園，是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，因此本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用這兩大景觀資源，使之融入小區(qū)的整個(gè)綠化體系中，成為不可或缺的要素。景觀既把周圍不利的道路噪聲隔離開來，又是小區(qū)綠化率提高，以避免其不利影響，從而最終提升小區(qū)品質(zhì)。景觀環(huán)境建議景觀環(huán)境建議5、景觀建議建議住宅底層均采用適當(dāng)?shù)募芸赵O(shè)計(jì)，

27、在架空層中做綠化布置。架空層設(shè)計(jì)將提高整個(gè)社區(qū)的通透感，減少視覺障礙。同時(shí)架空層的綠化將整個(gè)社區(qū)的綠地連接在一起，使住宅仿佛建在綠地上，改善區(qū)域環(huán)境的同時(shí)，提升整個(gè)項(xiàng)目的居住品質(zhì)。在環(huán)境景觀設(shè)計(jì)中利用不同的園林植物群落配置，形成景觀，并達(dá)到一定意境，采用自然式的配植方式，樹成叢、花成片及大面積的草坡，借植物的高度，彌補(bǔ)地形輪廓景觀點(diǎn)不足之處，植物加地形，與住宅的架空層共組空間，綜合的創(chuàng)造景觀，以達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)所追求的空間藝術(shù)效果。景觀環(huán)境建議景觀環(huán)境建議5、景觀建議項(xiàng)目的外立面采用涂料、面磚。外立面涂料、面磚的使用使整個(gè)建筑立體感強(qiáng)，給人高貴、大氣的感覺。外立面外立面建筑細(xì)節(jié)建筑細(xì)節(jié)現(xiàn)代風(fēng)格的特

28、色就是從房屋的使用功能、新材料和結(jié)構(gòu)方式中，發(fā)展出新的建筑形式。它強(qiáng)調(diào)突破舊傳統(tǒng)，創(chuàng)造新建筑，重視功能和空間組織，注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔，崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果，發(fā)展非傳統(tǒng)的以功能布局為依據(jù)的不對(duì)稱的構(gòu)圖方法 5、景觀建議洋房開創(chuàng)性的在本地打造6層景觀退臺(tái)電梯洋房。生活方式的改變： 產(chǎn)品創(chuàng)新，品質(zhì)營造一種文華生活理念去挖掘消費(fèi)者特性，打造特性產(chǎn)品，樹 立表強(qiáng)化形象將企業(yè)、項(xiàng)目、產(chǎn)品在內(nèi)涵和形象上糅合為一體，樹立鮮明、清晰、 接受度高、延展性強(qiáng)的企業(yè)品牌形象和對(duì)位，新穎的生活理念提煉、景觀設(shè)計(jì)、 更加關(guān)注客戶生活感受和生活體驗(yàn)，從客

29、戶需求出發(fā)，簡歷產(chǎn)品體系，喚起客戶 對(duì)新生活方式的共鳴，目標(biāo)客戶生活訴求點(diǎn)分析： 充分挖掘起潛在的精神需求和生活向往電梯洋房6、洋房建議1、客戶源本項(xiàng)目主力客戶具有較高的收入，且收入相對(duì)穩(wěn)定，追求生活品質(zhì)，住房消費(fèi)意識(shí)相對(duì)超前，更加注重居住環(huán)境和房屋品質(zhì)，健康、舒適的生活是其追求的方向，房子車所表現(xiàn)“身份標(biāo)簽”作用是其不懈的追求，產(chǎn)品能夠感知到的品質(zhì)感非常重要。該類客戶年齡集中在30-45歲，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會(huì)地位，對(duì)未來自身發(fā)展充滿信心，對(duì)新事物具有較強(qiáng)的判斷能力，住房消費(fèi)較為理性，在注重品質(zhì)的同時(shí)還關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，對(duì)價(jià)格具有一定的敏感性。目標(biāo)消費(fèi)群特征二、客戶分析新貴階層 新中間（中堅(jiān)）階層夾在工作和生活之間夾在事業(yè)與家庭之間夾在事業(yè)與家庭之間夾在父輩與子女之間的一代人夾在父輩與子女之間的一代人他們?cè)诜泵ΜF(xiàn)在生活中，工作占據(jù)太多的空間，各種各樣問題困擾，為他們?cè)诜泵ΜF(xiàn)在生活中，工作占據(jù)太多的空間，各種各樣問題困擾，為了尋求平衡而精疲力竭了尋求平衡而精疲力竭渴望渴望緊張工作后，調(diào)節(jié)自己生活節(jié)奏和工作狀態(tài)，體味生活中的情調(diào)和緊張工作后，調(diào)節(jié)自己生活節(jié)奏和工作狀態(tài)，體味生活中的情調(diào)和趣味趣味。目標(biāo)消費(fèi)群特征1、客戶源二、客戶分析客戶渠道來源：客戶渠道來源：本地剛需首套客戶：中小戶型本地居民、政府職能