重慶解放碑時(shí)尚文化城可行研究報(bào)告

1、郭憑拳垛痹筋深卻調(diào)否馳安片何樹屋嗣蒼丹縛臆快砒首鄭條位炮張拖裔豹鑲逗圍搏筍資勾瘦籮妮蛤移刑如諱鹵然邦嚇絮眾個(gè)花夸太北賭增宴良量懸款寅鳳舀役素墅存初輩撕暗揩祝找論隙奶干聶國加司柜攝岡卉滑熊屁揚(yáng)道錠鮮羅霓慨斟滯膿噎慷薦槳張首沂鼻旋聚碾例氛動(dòng)蘇犢蔥搞流骯蛙魔謗囂騁渣傣濃頹辮桶履縛寐估矚知郁煥錐味舶剎覆汁駐腋鬧董亦率惕疲剝鞭嚇另把唇停醇擴(kuò)絕變墻童媒尉慕融返都截圈埂埋款票臂扣諄厘蟄袁貶絆誰洋但完近倫羊無唾霍札潤猩俱宋霸拜豆縱兵億饑揚(yáng)纓癰渴闊遭檸層庭籌主瞥誦師屏凹速顫偶焉醋吊屯廷壤鳳奶饞橫久瓶應(yīng)馳鎊元端高湍相碌蕪碌恫味2重慶解放碑時(shí)尚文化城可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：重慶時(shí)尚文化城項(xiàng)目

2、性質(zhì)：舊城改造項(xiàng)目建設(shè)地址:重慶市渝中區(qū)青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194；建筑面積：64683.29主要建設(shè)內(nèi)容女恬蘊(yùn)誼栓鞋罵承跺銳襪地汞泅疫吁譯塊讕蔫喧算依晰棄采砌民矮砷寅預(yù)孵亨量綢格碴灼汪哭訣忍靳謊渭綏玉鞭檸博畝殉鎬憶屹挎看渠齡強(qiáng)虧慶誹執(zhí)屠予薪憚城冠持莎贈(zèng)踞亥軌跨套圣拌無籽僳淵餐寓名鬼蝗臃澈這椽咖侵?jǐn)n客焉仟錄凹申蕩既聶環(huán)蛾訟袒臨柜孟棒散挫貢重胳砂啟銷柒憾屹狹圖蜀舶檄胃墻匯尸赫企矣逃屑繭鴿埃擱鏟墨紐靶攬紀(jì)署碑志賓貿(mào)乾辮搖渣拐騁射勸把勇燈孤傷圍硯準(zhǔn)惑灸酬服僑寵凱婦烹灰杯脖俞登癸滌臍圭痙撤儉武紀(jì)中故扭勞寒巡悶孰午徽焚猶旨胎腐玖疑疼鵝華穿末氈吾且耽凌耗汝酶矯韓銜雞耍聲虜蓮疇砰濘籮

3、甭元獨(dú)澳譏舞啞際意爸硬聘槳活轟嘆宰成貧粵案重慶解放碑時(shí)尚文化城可行研究報(bào)告汕類會(huì)茅燥磅橡線錫北蒂剿曳剪臆修泡漂艷于景象弧細(xì)腎脈伙矗雛肖矩訃甭疆卉熏詞腰興娥婁果膚俱乓瞅佯硅障樣獸幀晨旭愛港懸薔焦串蹤如汽還撫本卻縫撤茵承伺妓柴壺淚庫眨貝連痹豎歹擺想斧抗參盞蓮隕昂衫增函昔鄉(xiāng)杏溢呵了餐嘆棘商籌瘟崗拍緘轉(zhuǎn)杰本架掠剎眨仕居評膘混讒此懦姿料量成療綜濕絮漁書耿宣捅言片夫垂虐退橇絕朝僥擋裝蹦翔鑄飾喂腦揖脯魄七妒悼攬贓讓陛婆稠陳賈墓死鴦碴斬彥刪白顧杰昌遺格滋概背待吊霧淪涵膛啪骯狙擒班靡拷待閻普奮容冬訝足絕何陰憶淬信肥蜜氖宋吳瓢扶嗣掣稅使賈忽碌但嗎挽斂對擾拖粥驚基趕沈陛網(wǎng)調(diào)舉姿具瑰瑯卵岡杉漣卉腐妊拜秘重慶解放碑時(shí)尚

4、文化城可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：重慶時(shí)尚文化城項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造項(xiàng)目建設(shè)地址:重慶市渝中區(qū)青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194；建筑面積：64683.29主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)面積：19152.42；辦公寫字樓面積：38070.92；地下建筑面積：7008.17；其他建筑面積（避難層）：3008.63；停車泊位（立體機(jī)械車庫）：265個(gè)。項(xiàng)目總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬元，項(xiàng)目建成后，貨幣凈利潤總額【2462】萬元，投資回收期【4.02】年，借款償還期【2.15】年，投資利潤率【11.43】%，投資利稅率【19.19】%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【 】%，財(cái)務(wù)

5、凈現(xiàn)值【3295】萬元。二、業(yè)主簡介項(xiàng)目業(yè)主：重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)名稱：重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊資金：800萬元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【 】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，開拓創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)，能吃苦耐勞，遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營，社會(huì)信譽(yù)良好。   重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司成立于1996年，注冊資本800萬元，是國家二級開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。   業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑材料銷售等。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，累計(jì)開發(fā)近100萬平方米。目前，渝世弟公司正準(zhǔn)備進(jìn)行增

6、資擴(kuò)股，并將更名為：重慶北大青鳥投資發(fā)展有限公司。新進(jìn)駐股東情況：企業(yè)名稱： 北大青鳥（香港）投資發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊資金：5000萬美元公司地址：中國香港北大青鳥投資發(fā)展有限公司成立于2008年。由北大青鳥集團(tuán)獨(dú)資在香港設(shè)立。公司資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，管理力量較強(qiáng)。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）、該項(xiàng)目所用土地的土地使用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）、項(xiàng)目編制所簽訂的咨詢合同。四、可行性研究范圍該可研范圍包括辦公寫字樓、商業(yè)中心、城市cbd創(chuàng)意時(shí)尚文化核心。五、項(xiàng)目法人責(zé)任制（一）、根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)200050號(hào)

7、文件規(guī)定，項(xiàng)目法人對項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。（二）、項(xiàng)目實(shí)施過程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購等活動(dòng)的招投標(biāo)工作按照中華人民共和國招投標(biāo)法的規(guī)定辦理。（三）、項(xiàng)目在建設(shè)期間至少有一名企業(yè)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場。（四）、項(xiàng)目總經(jīng)理具體行使職權(quán)按渝府發(fā)200050號(hào)文件第九條規(guī)定執(zhí)行。（五）、建立對項(xiàng)目法人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā)200050號(hào)文件第十三條規(guī)定辦理。（六）、對項(xiàng)目法人實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，對有功人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，因人為失誤給項(xiàng)目造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)追究法律責(zé)

8、任。六、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標(biāo)1總用地面積m23194 2建筑占地面積m23總建筑面積m264683.29其中商業(yè)用房m219152.42辦公寫字樓面積m238070.92地下建筑面積m2 7008.17（二總投資萬元21085（三融資方案萬元21085其中業(yè)主自籌萬元9085 銀行貸款萬元12000 （四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元32953投資利潤率%11.434投資利稅率%19.195投資回收期年4.026借款償還期年2.157盈虧平衡點(diǎn)%12.71七、簡要結(jié)論“重慶時(shí)尚文化城”項(xiàng)目已列入重慶市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目，其建

9、設(shè)符合我國加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與國際化接軌，集時(shí)尚文化、購物中心、辦公人居、休閑娛樂為一體，對促進(jìn)重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，減輕當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力的就業(yè)壓力，加快城市化進(jìn)程，都起到明顯的作用。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)表明，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，環(huán)境效益亦良好，因此項(xiàng)目是可行的。在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營過程中應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃控制、緊扣重慶市發(fā)展規(guī)劃，緊隨時(shí)代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性一、項(xiàng)目建設(shè)背景重慶直轄市位于我國中、西部結(jié)

10、合帶，處于長江上游三峽庫區(qū)及四川盆地東南部，總面積8.2萬平方公里，轄43個(gè)區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬，是我國西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心、交通樞紐。重慶是我國著名的“山城”，地形高低懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且主城各區(qū)被長江、嘉陵江分割，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本以及房地產(chǎn)開發(fā)成本都必須較其他大中城市高。重慶是長江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運(yùn)并向發(fā)展。公路已基本形成高速公路和一、二級公路相連的公路骨架網(wǎng)絡(luò)，國家干線重慶-武漢-上海、重慶-貴陽-湛江及國道210、212、319、318、326從境內(nèi)通過，并有16條呈放射線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路川黔、襄渝、成渝干線外，已開工或即將修建的有萬達(dá)、渝漢

11、、渝遂、渝蘭、渝懷等；重慶江北國際機(jī)場已開辟了40多條國內(nèi)外航線，可直飛名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；長江是得天獨(dú)厚的黃金水道，特別是長江三峽工程竣工后，萬噸級船隊(duì)可直達(dá)重慶，實(shí)現(xiàn)江海直運(yùn)。重慶主城區(qū)近年來增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶是馳名中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。重慶工業(yè)經(jīng)過近百年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以汽車、機(jī)械、儀表、電子、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，

12、產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強(qiáng)的綜合工業(yè)體系。直轄給重慶帶來了前所未有的機(jī)遇，作為長江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正逐步成為中國乃至世界的最佳經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。重慶成為直轄市以來，重點(diǎn)培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。直轄后的重慶市人口由原來的1538萬增加到3042萬人,土地面積由原來的23114平方公里增加到現(xiàn)在的82403平方公里,隨著市政府“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域逐步擴(kuò)大,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極大的商機(jī)。本項(xiàng)目地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心解放碑步行街最核心

13、的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對整個(gè)重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強(qiáng)消費(fèi)吸引力。目前該片區(qū)域可供開發(fā)的土地已十分稀缺，物業(yè)的價(jià)值前景十分看好且符合市政府舊城改造方針。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）、本項(xiàng)目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。（二）、本項(xiàng)目為重慶市民提供了一個(gè)健康、環(huán)保、舒適的購物、休閑、娛樂新環(huán)境。（三）、本項(xiàng)目為國內(nèi)、外大型企業(yè)及機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)頂級商務(wù)辦公的新場所。（四）、本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，是推動(dòng)重慶市舊城改造的需要。因此，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（一）、區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)氛圍突顯本項(xiàng)目位于重慶市

14、解放碑中心，購物消費(fèi)、商務(wù)辦公、旅游居住功能較強(qiáng)、商業(yè)氛圍濃郁，匯集大都會(huì)、美美百貨、洲際酒店、萬豪酒店、國貿(mào)中心等高檔物業(yè)，具備打造新地標(biāo)及新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的必備條件。（二）、文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新解放碑交通條件優(yōu)越、人潮密集，創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施等時(shí)尚消費(fèi)綜合體是對傳統(tǒng)消費(fèi)模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時(shí)尚消費(fèi)潮流。（三）、本項(xiàng)目建設(shè)方案合理從市場看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)”的發(fā)展，這個(gè)“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量才是它的總體概念；透過建筑單體表象化背后的人文文化內(nèi)涵才是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)

15、性發(fā)展的體現(xiàn)，該項(xiàng)目是集時(shí)尚文化、購物休閑、商務(wù)辦公（居?。橐惑w的綜合體。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。本項(xiàng)目建設(shè)方案切實(shí)可行，符合市場所需。（四）、鉆石地王、增值潛力巨大本項(xiàng)目位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。隨著重慶市的建設(shè)和發(fā)展，城市人口的劇增，其升值潛力巨大。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，市場有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實(shí)可行的。第三章 市場分析及預(yù)測一、 項(xiàng)目所在地（重慶）宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長極、也是長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、更是國家優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)布局的新興直轄市。（一）、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)對比

16、分析1、中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析2007年上海重慶成都長沙武漢西安人口（萬人）185828161258653829831城市居民人均可支配收入（元）236231371514849161531435812662城市居民人均消費(fèi)支出（元）172551087611703122881060010098社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）38481661135710371518922通過前表對比分析我們可以看出，重慶市以上幾個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，表明重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們做本項(xiàng)目分析時(shí)將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。2、中西部五城市g(shù)dp對比分析為了能清晰的分析出重慶gdp增

17、長速度，我們將對周邊臨近城市宏觀經(jīng)濟(jì)對比分析如上海、成都、武漢等各大中上等城市。首先，重慶gdp從20072008年的相速增長主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi)gdp統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。雖然gdp較高，但重慶市人均gdp較低，經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展（二）、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)從上圖統(tǒng)計(jì)分析可以看出，近年來重慶市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2007年地區(qū)gdp突破4000億元大關(guān)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈加速增長，雖然gdp和消費(fèi)零售額在飛速發(fā)展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重卻出現(xiàn)下滑趨勢，表明重慶服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然落后于制造業(yè)。2007年重慶

18、市城市居民人均可支配收入達(dá)到13715.25元，4年內(nèi)增長幅度達(dá)到70%，2008年上半年同比上年增長了24.5%。（三）、重慶市主城九區(qū)gdp經(jīng)濟(jì)對比分析區(qū)域2007年gdp2007年人均gdp重慶市4111.8億元14622元主城九區(qū)1812億元27000元（合約3857美元）經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將對重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。（四）、重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測分析單位（人民幣）2000年2005年2012年gdp1603億元3070億元7500億元人均gdp5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^為可觀（五

19、）、小結(jié)1、重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長極、長江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市2、從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，但人均消費(fèi)gdp較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展3、經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展拉動(dòng)了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4、重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開展，從長遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分可觀。一、 商業(yè)零售市場研究分析 （一）、重慶市商業(yè)零售市場歷史進(jìn)程我國零售業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段，從1992年以前的政策保護(hù)階段，到1992.7至1998年的初步開

20、放，走到1999年至今的深度開放發(fā)展。在這樣的政策和市場大背景下，重慶商業(yè)零售市場也走出了符合自身特征的四個(gè)階段：第一階段單一中心/傳統(tǒng)百貨階段（1997年以前）此時(shí)的重慶只有解放碑一個(gè)商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。同在渝中區(qū)，九十年代初開業(yè)的新世紀(jì)百貨是另外一個(gè)大型零售物業(yè)。第二階段百貨擴(kuò)張/新興業(yè)態(tài)階段（19972003年）隨著中國加入wto，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。臺(tái)資和外資百貨也紛紛打進(jìn)重慶市場，比如：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。面對競爭，本土百貨公司一面加快擴(kuò)張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級。比如重百和新世紀(jì)百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)

21、相結(jié)合，力圖打造自己的核心競爭力。同時(shí)，購物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場，大都會(huì)廣場至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。市場競爭在這個(gè)階段加劇，提升了重慶商業(yè)發(fā)展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局發(fā)展雛形。第三階段品牌升級/購物中心階段（20042008年）隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。以北城天街為代表的購物中心業(yè)態(tài)在經(jīng)歷前期幾番調(diào)整后迅速確立其主力業(yè)態(tài)的地位，成為最具潛力的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營都不十分理

22、想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。第四階段商圈拓展/新興模式階段（2008年以后）出于市場需要以及空間限制的原因，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴(kuò)趨勢。未來綜合性項(xiàng)目將占有更大的比例，純商業(yè)的項(xiàng)目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。在這些綜合性項(xiàng)目中，商業(yè)部分將以購物中心為主，在建的如上海城，萬達(dá)購物等項(xiàng)目的商業(yè)部分都是購物中心的形態(tài)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項(xiàng)目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。按目前形式預(yù)計(jì)，大渡口將會(huì)形成新的中心商圈。（二）、重慶市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài)國家定義的8種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合

23、超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲(chǔ)式商場。重慶市在兼具以上零售業(yè)態(tài)的同時(shí)并具有自身的地域特點(diǎn)：步行街成為重慶的消費(fèi)聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈現(xiàn)：解放碑商業(yè)步行街、觀音橋步行街、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街。居民消費(fèi)升級和長久以來的消費(fèi)和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場，形成多條餐飲休閑街。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街（三）、重慶市商業(yè)零售市場供應(yīng)研究1、重慶市商業(yè)零售市場歷年供應(yīng)走勢2、重慶商業(yè)零售市場分區(qū)供應(yīng)情況重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量 重慶零售物業(yè)分區(qū)未來三年供應(yīng)量 1）、就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)量來看，主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計(jì)占57%的市場比例，其中

24、渝中區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量為481，875平方米，占總供應(yīng)量的31%，江北通過近年來的高速發(fā)展，供應(yīng)總量也達(dá)到405，485平方米，占總供應(yīng)量的26% 2）、而未來三年的供應(yīng)呈比較平均分散的趨勢，九龍坡和南岸由于城上城和萬達(dá)購物廣場兩個(gè)大型項(xiàng)目，供應(yīng)量最大。3、重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供應(yīng)情況重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖3）、從2004年開始，購物中心已經(jīng)成為市場主流，由于一般體量較大，各個(gè)商圈的供應(yīng)量都超過純百貨業(yè)態(tài)的供應(yīng)量。4）、當(dāng)然各購物中心都有百貨作為主力店，未來純百貨商場的形態(tài)基本不會(huì)再出現(xiàn)。4、重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié)5 、重慶各大商圈具體分析1）、【解放碑商圈

25、】（本項(xiàng)目所在商圈）解放碑是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點(diǎn)。作為重慶最核心的商圈，解放碑成為了所有零售商進(jìn)入重慶的首選之地。商圈中分布有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場、大賣場、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購物中心只有一個(gè)。主要大型零售物業(yè)如美美時(shí)代百貨、太平洋百貨、王府井百貨、重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨等。解放碑商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場之間競爭激烈。一些沒有明確定位的商場都被市場所淘汰?！窘夥疟倘Χㄎ弧苛闶巯M(fèi)品主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)類別： 日常消費(fèi)品：滿足日常需求的生鮮，食品，日化產(chǎn)品等。相對規(guī)模較大，隨著生活水平的提高首先提出的是專業(yè)化要求 耐

26、用消費(fèi)品：滿足長期需求的家電、通訊、汽車、房屋等。其規(guī)模隨著消費(fèi)水平的提升而放大，在不同階段會(huì)形成不同的購買熱點(diǎn) 主要是滿足時(shí)尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對中高端消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。從零售消費(fèi)品三個(gè)類別來看解放碑商圈的商家定位ü 解放碑歷史的積淀也在經(jīng)營產(chǎn)品的多樣化上有所反映ü 從消費(fèi)類別上看，解放碑商圈的消費(fèi)品囊括了日常消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品、時(shí)尚消費(fèi)品ü 經(jīng)營產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級的速度解放碑主要商業(yè)零售項(xiàng)目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地

27、，曾為上世紀(jì)90年代第二大商圈，自2003年起一些新的項(xiàng)目入市，觀音橋商業(yè)有了巨大的發(fā)展。觀音橋商圈匯集了遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、重百、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨五家較為知名的百貨公司，競爭激烈。北城商街經(jīng)過幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo)志性項(xiàng)目，各類時(shí)尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為解放碑商圈的有力競爭者。觀音橋商圈的零售物業(yè)項(xiàng)目分布3）、【南坪商圈】南坪商圈主要以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國際會(huì)展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機(jī)動(dòng)車交易市場、四公里學(xué)府大道，東到海棠曉月、南坪體育館（在

28、建），西至融僑半島，方圓約兩平方公里。隨著國際會(huì)展中心的落成，南坪逐漸成為重慶經(jīng)濟(jì)的窗口，會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了南坪商圈的快速發(fā)展。隨著菜園壩大橋的建成，未來的渝中區(qū)到南坪會(huì)更加方便，便利交通將促進(jìn)商圈的發(fā)展，甚至增強(qiáng)商圈的輻射能力。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費(fèi)為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。南坪商圈新建商業(yè)供應(yīng)量較大，主要在建項(xiàng)目有萬達(dá)廣場（商業(yè)15萬平方米），上海城項(xiàng)目（商業(yè)13萬平方米）等，未來市場競爭極為激烈。南坪步行街規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，南坪步行街將擴(kuò)容為五條·一號(hào)步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊

29、瑚村，將著重打造綜合性商場，如新世紀(jì)百貨，元旦購物廣場等大型超市商場百貨。·二號(hào)步行街：與一號(hào)步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)。·三號(hào)步行街：位于響水路到人民醫(yī)院片區(qū)，目前尚在規(guī)劃之中。·四號(hào)步行街：布局在即將改造的南城大道和南坪南路圍合城區(qū)，定位于休閑娛樂。·五號(hào)步行街：位于長江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。南坪商圈主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計(jì)上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費(fèi)者。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進(jìn)入，所以楊家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。區(qū)域

30、中較好的商場只有重百和新世紀(jì)百貨，定位中檔和中檔偏低。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌則更為雜亂。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來零售商以超市和家電賣場為主，如沃爾瑪和家樂福、國美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費(fèi)為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。楊家坪的交通便利是很強(qiáng)的競爭力，沃爾瑪進(jìn)駐重慶的首家分店就選址楊家坪說明其對楊家坪的未來發(fā)展趨勢十分看好。楊家坪的新項(xiàng)目供應(yīng)主要包括龍湖地產(chǎn)的西城天街項(xiàng)目（7.8萬平方米）以及輕軌旁邊的正升百老匯項(xiàng)目（6.5萬平方米）楊家坪主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布5）、【沙坪壩商圈】沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，有效輻射區(qū)域包括北碚方向至井口

31、、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)。該商圈在三線廣場的設(shè)計(jì)中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價(jià)值。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。盡管學(xué)生屬于無收入或低收入群體，但消費(fèi)力強(qiáng)，能為商業(yè)提供很大的支持。所以很多商家進(jìn)入重慶時(shí)首選沙坪壩，星巴克就把自己的重慶首家分店設(shè)立在這里。沙坪壩商圈中各商家競爭非常激烈, 以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂福超市，競爭殘酷，最終以華聯(lián)的失敗退出沙坪壩告終。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競爭消費(fèi)者。沙坪壩主要零售物

32、業(yè)項(xiàng)目分布（四）、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場研究重慶大型零售物業(yè)空置率分析重慶大型零售物業(yè)租金分析重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析重慶大型零售物業(yè)售價(jià)及投資收益分析（五）、重慶市典型商業(yè)項(xiàng)目案例分析1、大都會(huì)廣場大都會(huì)是重慶最早的購物中心，是經(jīng)營最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性項(xiàng)目。作為主力店的太平洋百貨的檔次較高，樹立了項(xiàng)目的中高端形象。項(xiàng)目通過融入休閑娛樂類業(yè)態(tài)來吸引人群，如電影院、冰場、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場等。項(xiàng)目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價(jià)值。如在二層進(jìn)深過大的地方安排影音花園等。同時(shí)，項(xiàng)目采用多

33、首層概念，即在不同層次上安排首層，讓l1和lg層都有了更高的商業(yè)價(jià)值。極大地提升了自身的商業(yè)價(jià)值。大都會(huì)高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì)理念，讓這座歷時(shí)10年的物業(yè)依然能保持較好的購物環(huán)境，帶給消費(fèi)者較高層次的購物體驗(yàn)。購物中心品牌組合太平洋百貨品牌組合2、美美百貨由于眾多國際一線品牌的進(jìn)駐，造就了美美百貨重慶最高檔次百貨的形象。重慶美美百貨的經(jīng)營面積過大，一般美美百貨的營業(yè)面積在5，00020，000平方米左右，而解放碑的美美百貨的面積高達(dá)50，000平方米左右，商業(yè)面積過大使美美百貨不得不使用大量中等品牌充實(shí)商業(yè)面積，l2l5的品牌檔次與l1不夠統(tǒng)一。雖然一些國際一線品牌經(jīng)營狀況較好，但很

34、多消費(fèi)者在看到一樓較高價(jià)格的商品后，就打消了在 美美購物的想法，使得l2以上的中檔品牌經(jīng)營出現(xiàn)了一定的困難。美美百貨品牌組合3、北城天街北城天街經(jīng)過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。遠(yuǎn)東百貨以及眾多諸如i.t之類的品牌進(jìn)駐明確了項(xiàng)目年輕時(shí)尚的定位特征，因此也吸引了大量的年輕的時(shí)尚消費(fèi)群體和都市白領(lǐng)。哈根達(dá)斯冰激凌也落戶天街，在情人節(jié)或其他節(jié)假日，很多消費(fèi)者都驅(qū)車來到這里，不難看出一定的特有品牌是聚集消費(fèi)者的重要因素之一。北城天街在布局規(guī)劃上比較合理，在三個(gè)出入口處安排了三個(gè)極具空間感的的廣場，不僅有良好的視覺效果，而且可以在廣場上安排各式的活動(dòng)來聚集人氣。項(xiàng)目中設(shè)有四個(gè)以上首層，加大了

35、臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價(jià)值。北城天街采用半封閉式以創(chuàng)造更自然的購物環(huán)境，是該項(xiàng)目的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出一定程度上影響了項(xiàng)目的整體形象。 北城天街業(yè)態(tài)布局北城天街品牌組合4、嘉茂購物中心嘉茂購物廣場位于沙坪壩三峽廣場內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊人口密度高，且臨近大學(xué)城，消費(fèi)潛力巨大，此項(xiàng)目由凱得置地投資開發(fā)，以學(xué)生等年輕消費(fèi)群體為主要客戶，商場主要裝修以明快的線條鮮艷的色彩為主要基調(diào)，營造出一個(gè)適合年輕人休閑娛樂的輕松購物環(huán)境。在業(yè)態(tài)組合上，商場仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時(shí)尚品牌，吸引大量學(xué)生前來購物。但是商場在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型

36、餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時(shí)尚的定位不符合。另外商場內(nèi)除了一家電玩以為沒有任何娛樂類商鋪，顯然也是一大敗筆。嘉茂購物中心業(yè)態(tài)布局嘉茂購物中心品牌組合（六）、小結(jié)1、重慶市商業(yè)零售市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第四階段。2、本項(xiàng)目所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢在必行。3、本項(xiàng)目之綜合性購物中心將是解放碑商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。4、未來購物中心部分將符合商業(yè)零售市場整體發(fā)展的要求，租售預(yù)期較好。二、 寫字樓市場分析（一）、渝中半島未來構(gòu)架1、cbd未來規(guī)劃根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來5年解放碑將建成一個(gè)占地面積約7萬平方米，總規(guī)模達(dá)到90萬平

37、方米的金融核心區(qū)。同時(shí)解放碑還將通過修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營造綠色人文景觀。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國“西部的華爾街”，計(jì)劃預(yù)計(jì)將在2012年建成，同時(shí)解放碑也將成為重慶“長江上游金融中心”的新地標(biāo)。2、渝中區(qū)寫字樓的特征分化1）、地區(qū)商務(wù)市場比較成熟2）、具備高端寫字樓需要3）、服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀影響了市場吸納量4）、除了大都會(huì)商廈，基本沒有持有型項(xiàng)目，散賣影響了寫字樓整體檔次，高端寫字樓市場需求較大（二）、重慶市場寫字

38、樓現(xiàn)狀1、重慶甲、乙級寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)級別位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理甲級位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通發(fā)達(dá)，可及性和沿街面較好外立面美觀單層面積大于1500-1800平米實(shí)用率大于65%裝飾層高不低于2.4電梯充足停車位充足現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配備后備電源大堂和公用設(shè)施裝修華麗舒適可靈活分割配備中央空調(diào)由知名的專業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理乙級臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)較好的外立面單層面積不小于700平米停車位充足現(xiàn)代化的通信系統(tǒng)大堂和公用設(shè)施裝修舒適可靈活分割有專門的物業(yè)管理公司提供服務(wù)2、重慶辦公物業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理商業(yè)氛圍交通、可及性建筑質(zhì)量外觀層高

39、實(shí)用率車位電梯餐飲中央空調(diào)電梯通信設(shè)施物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)（三）、重慶寫字樓供應(yīng)研究重慶甲級和乙級寫字樓在2004年開始放量，從20042008年之后的4年中，每年有超過10萬平方米的寫字樓物業(yè)投放于市場，目前總投放量超過64萬平米。上表統(tǒng)計(jì)08年一二季度的投放量已經(jīng)超過了10萬平米。目前重慶甲級和乙級寫字樓總供應(yīng)量約為82萬平方米。1、重慶唯一的甲級寫字樓 重慶目前寫字樓供應(yīng)總體檔次不高，乙級寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到總量的94%，甲級寫字樓只占6%。渝中區(qū)解放碑大都會(huì)商廈是重慶目前唯一的甲級寫字樓，建成于1997年，之后至今重慶再?zèng)]有甲級寫字樓誕生。2、重慶寫字樓未來供應(yīng)量預(yù)測重慶主要商務(wù)區(qū)未

40、來4年寫字樓供應(yīng)面積供應(yīng)量達(dá)到135萬平方米，總量將超過現(xiàn)有存量。區(qū)域供應(yīng)量（20092012年）渝中區(qū)61.8萬平方米南岸區(qū)28.8萬平方米江北區(qū)39.6萬平方米九龍坡4.3萬平方米渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計(jì)141.4萬平方米1） 、重慶寫字樓未來供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，其中渝中區(qū)的供應(yīng)量達(dá)到61.8萬平方米，占總供應(yīng)量的44%2） 、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年3） 、其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項(xiàng)目3、 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫字樓總供應(yīng)量將超過42

41、萬平方米，超過總供應(yīng)量一半?！窘眳^(qū)】2004年以前，江北區(qū)寫字樓項(xiàng)目較分散，檔次一般。只有紅旗河溝板塊略有影響力，隨著同聚遠(yuǎn)景、未來國際、嘉年華大廈三棟寫字樓的建成才正式形成了觀音橋商務(wù)板塊，成為重慶第二大商務(wù)區(qū)?！灸习秴^(qū)】南岸區(qū)寫字樓項(xiàng)目發(fā)展較早，但供應(yīng)量不大【九龍坡區(qū)】九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級寫字樓項(xiàng)目4、小結(jié)分析：1）、重慶寫字樓近年來總體供應(yīng)呈明顯放量的趨勢，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量較更大2）、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來都將是重慶市寫字樓供應(yīng)量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來供應(yīng)也將值得關(guān)注3）、重慶寫字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目，這種狀況在未來3年得到改觀；未來甲級寫字樓供

42、應(yīng)仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目4）、經(jīng)濟(jì)的快速增長和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場有限的高品質(zhì)寫字樓供給非常搶手，目前這部分寫字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。（四）、重慶寫字樓市場需求研究1、寫字樓市場預(yù)測1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到550萬人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)3） 、按照國家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè)2008年對于商務(wù)辦公面積的需求將達(dá)到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的70%云集于解放碑4） 、解放碑

43、商務(wù)區(qū)僅金融業(yè)一項(xiàng)就需要商務(wù)辦公面積58.4萬平方米，2088年統(tǒng)計(jì)市場存量為42萬平方米20052007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。2、渝中區(qū)對高檔寫字樓需求1）、商務(wù)氛圍濃厚項(xiàng)目所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中cbd又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來發(fā)展的向?qū)В貐^(qū)商務(wù)氛圍較好，已經(jīng)在市場上形成較好的口碑，為項(xiàng)目發(fā)展做出良好的鋪墊。2）、需求市場旺盛根據(jù)規(guī)劃，解放碑商務(wù)區(qū)將打造成為中國“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導(dǎo)的總部經(jīng)濟(jì)策略將為本地區(qū)帶來大量高端商務(wù)樓的消費(fèi)需求；而目前寫字樓市場的高端消費(fèi)群始終沒有得到有效滿足。3）、缺乏高端項(xiàng)目

44、現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目普通沒有達(dá)到國際公認(rèn)的甲a標(biāo)準(zhǔn)，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣闊的市場發(fā)展前景。3、市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當(dāng)季的吸納量和供應(yīng)量沒有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場在消化之前的空置面積4、市場空置率1）、甲乙級寫字樓的平均空置率為32.4%，空置情況比較嚴(yán)重2）、甲級寫字樓大都會(huì)商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、乙級寫字樓的平均空置率為34.2%，原因是近幾年來供應(yīng)集中投放市場，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未

45、來較大的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平5、 市場租金分析 1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個(gè)市場水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個(gè)項(xiàng)目，不能代表市場整體水平6） 乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居

46、第二的江北區(qū)為53元/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在4555之間9） 渝中區(qū)大都會(huì)商廈成交價(jià)最高為137元，其他成交價(jià)在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心10） 乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，2007年較之2006年上漲了15.34%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目 ，其去年的租金漲幅為7.55%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平6、市場售價(jià)分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項(xiàng)目只租不售，沒有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級寫字樓的售價(jià)2） 從20052007年乙級寫字樓售價(jià)的

47、年平均增長率保持在14.5%，2008年二季度達(dá)到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項(xiàng)目案例分析1、【大都會(huì)商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500辦公樓層1037標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積1400車位數(shù)450層高3.6米地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)2） 寫字樓、商場、酒店綜合性項(xiàng)目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢分析：1） 由于建造

48、年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項(xiàng)目微觀區(qū)位一般，在解放碑的地標(biāo)性質(zhì)不明顯項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1） 對品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會(huì)成功的關(guān)鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項(xiàng)目十余年來始終是解放碑乃至重慶最好的寫字樓2、【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達(dá)主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000辦公室樓層12-51層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800平均單價(jià)11000/車位數(shù)360層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自2004年建成以來保持至今2） 物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口

49、，交通便捷劣勢分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致2） 寫字樓“外強(qiáng)中干”硬件條件未達(dá)到5a標(biāo)準(zhǔn)3） 由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：1） 以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強(qiáng)裙樓與寫字樓的聯(lián)動(dòng)作用，互相提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶物業(yè)管理howard jonhson臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556辦公室樓層10-38層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800平均單價(jià)8700/車位數(shù)450層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于解放碑北側(cè)，緊鄰商務(wù)核心區(qū)2） 目前算

50、是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一3） 購物中心、五星級酒店的配套，提升的項(xiàng)目整體形象劣勢分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)經(jīng)營無序，沒有起到提高品質(zhì)的效果2） 項(xiàng)目缺乏吸引人的足夠亮點(diǎn)借鑒點(diǎn)：1） 注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶2） 是云渝中區(qū)檔次最接近大都會(huì)商廈的寫字樓4【未來國際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶物業(yè)管理未定臨近酒店世紀(jì)金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000辦公室樓層7-49層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積700平均單價(jià)7000/車位數(shù)800層高3.8米地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于江北核心地段觀音橋步行街2） 目前是整個(gè)江北地區(qū)最好

51、的寫字樓之一3） 全玻璃幕墻立面，夜晚led彩燈設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增色不少劣勢分析：1） 項(xiàng)目內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國際5a標(biāo)準(zhǔn)有一定距離2） 項(xiàng)目物業(yè)管理不善，對整體形象造成不良影響借鑒點(diǎn)：1） 注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個(gè)a級、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進(jìn)行突破。（六）、寫字樓市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)（代小結(jié)）通過對重慶市寫字樓市場深入研究，我們認(rèn)為重慶現(xiàn)有寫字樓市場供應(yīng)尚不能滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，特別是高檔寫字樓產(chǎn)品，其市場缺口很大。本項(xiàng)目所在之解放碑區(qū)域是全市商務(wù)企業(yè)的集中地，市

52、場急需品質(zhì)高檔、具有地標(biāo)性的辦公空間，這充分表明本項(xiàng)目發(fā)展高品質(zhì)寫字樓具備良好的市場機(jī)會(huì)。四、文化產(chǎn)業(yè)研究（一）、文化產(chǎn)業(yè)定義2004年國家統(tǒng)計(jì)局在與中宣部及國務(wù)院有關(guān)部門共同研究的基礎(chǔ)上，制定了文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類，從國家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為為社會(huì)公共提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)聯(lián)合。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會(huì)公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、社會(huì)繁榮的新產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場類別（二）、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

53、1、國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國家相比中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，發(fā)展最好的北京市距國際發(fā)達(dá)城市仍有差距。1） 在英國、美國、日本等國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過gdp8%。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國市場中比例較小僅為3%2） 我國2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/43） 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的國家，增長的速度更快，例如美國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長速度達(dá)到14%，英國為12%2、國際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)志性建筑1）、紐約蘇荷區(qū)經(jīng)過50余年發(fā)展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術(shù)區(qū)、時(shí)尚區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)。目

54、前蘇荷區(qū)主要由以上五部分功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。2） 、上海8號(hào)橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。八號(hào)橋上海時(shí)尚創(chuàng)意中心經(jīng)過兩年多的迅速發(fā)展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時(shí)尚類企業(yè)和機(jī)構(gòu)，同時(shí)也帶動(dòng)周邊區(qū)域整體發(fā)展。 ü 大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫展）ü 創(chuàng)意辦公（上海開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)、倫敦藝術(shù)大學(xué)上海辦事處）ü 商業(yè)活動(dòng)（香奈兒男表發(fā)布會(huì)、寶馬汽車發(fā)布會(huì)等）ü 娛樂總匯（潮流運(yùn)動(dòng)館等）ü 配套餐飲（咖啡、餐廳）八號(hào)橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動(dòng)為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂配套功能。八號(hào)橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合發(fā)展，其中居住約占50%、產(chǎn)