惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及規(guī)劃概念報(bào)告68p

1、prussian bluecentapro commercial property consultants (shenzhen) limited森拓普商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及規(guī)劃概念報(bào)告2011年5月本項(xiàng)目初步理解之關(guān)鍵詞：項(xiàng)目使命項(xiàng)目機(jī)遇項(xiàng)目挑戰(zhàn) 發(fā)展策略本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展使命提升仲愷新區(qū)城市形象、代表區(qū)域發(fā)展水平的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目滿足并促進(jìn)區(qū)域內(nèi)日益增強(qiáng)的商業(yè)消費(fèi)需求的重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的載體，企業(yè)形象的傳播平臺(tái)新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)啟未來(lái)可復(fù)制的發(fā)展之路與項(xiàng)目其他功能物業(yè)互為補(bǔ)充，提升項(xiàng)目的整體形象和溢價(jià)為企業(yè)同時(shí)創(chuàng)造短期現(xiàn)金收益和遠(yuǎn)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益本項(xiàng)目初步理

2、解之關(guān)鍵詞：項(xiàng)目使命項(xiàng)目機(jī)遇項(xiàng)目挑戰(zhàn) 發(fā)展策略項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇區(qū)域發(fā)展利好仲愷新區(qū)功能定位惠州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“排頭兵”惠州市宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化“科技新城”珠三角東岸科技創(chuàng)新“主陣地”仲愷新區(qū)地處深莞惠一體化的樞紐位置，憑借雄厚的高科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，已成為惠州當(dāng)之無(wú)愧的經(jīng)濟(jì)引擎。2010年仲愷新區(qū)升級(jí)之后，區(qū)域人口已由15萬(wàn)上升至50萬(wàn)，將極大推動(dòng)片區(qū)商業(yè)的升級(jí)速度?？臻g結(jié)構(gòu)“一心、兩翼、兩軸、六片區(qū)” 一心：在仲愷大道兩側(cè)建設(shè)商務(wù)商貿(mào)綜合服務(wù)中心，服務(wù)于整個(gè)仲愷地區(qū)。兩翼：依托服務(wù)中心，分別形成南、北兩大集中的高新科技產(chǎn)業(yè)集群。兩軸：依托仲愷大道和樂(lè)金路形成服務(wù)拓展軸，承載為工業(yè)區(qū)配套的服務(wù)

3、功能。六片區(qū)：中心服務(wù)區(qū)、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活配套服務(wù)區(qū)、科研孵化區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)加工區(qū)和商貿(mào)物流園區(qū)。項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇居民收入增長(zhǎng)促進(jìn)商業(yè)繁榮商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與gdp惠州市2009年人均gdp突破5000美元，而惠城區(qū)則超過(guò)了7000美元，惠州商業(yè)具備了由百貨/超市階段往購(gòu)物中心/生活時(shí)尚中心等現(xiàn)代零售商業(yè)形態(tài)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件。1100美元以下11002000美元20004400美元4400美元以上集貿(mào)市場(chǎng)大眾商業(yè)街百貨商場(chǎng)時(shí)尚生活中心購(gòu)物中心商業(yè)升級(jí)帶動(dòng)知名品牌加速進(jìn)駐嘉禾影院、華聯(lián)bhg超市、稻香、星巴克、蘭桂坊、hugo boss、armani jeans、k&c、ck 、guess

4、、givenchy項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí)目前惠州優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌主要集中在惠城區(qū)，仲愷新區(qū)商業(yè)形態(tài)仍相對(duì)落后，分布零散、層次較低，大型品牌連鎖商家匱乏，與仲愷經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相適應(yīng)，區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí)，市場(chǎng)空間巨大。項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目地處仲愷新區(qū)核心位置，緊鄰城市主干道仲愷大道和城際輕軌出口，交通便利，昭示性好；且周邊分布有眾多政府機(jī)關(guān)和高檔住宅，隨著居住人口的逐步增加，片區(qū)對(duì)高品質(zhì)商業(yè)的需求將越來(lái)越強(qiáng)烈。項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇項(xiàng)目自身素質(zhì)良好項(xiàng)目商業(yè)體量大，利于打造大型品質(zhì)商業(yè)，形成區(qū)域商業(yè)中心；項(xiàng)目臨街面長(zhǎng)，展示面好，且政府鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑，可從形象上樹(shù)立地標(biāo)地位，增強(qiáng)商業(yè)

5、吸引力；項(xiàng)目包含多樣物業(yè)功能，商業(yè)、住宅或辦公/酒店之間可形成互動(dòng)，共同提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。本項(xiàng)目初步理解之關(guān)鍵詞：項(xiàng)目使命項(xiàng)目機(jī)遇項(xiàng)目挑戰(zhàn) 發(fā)展策略項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f市奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f市全國(guó)文明城市全國(guó)文明城市20102010廣東省運(yùn)會(huì)廣東省運(yùn)會(huì)市場(chǎng)環(huán)境三/四線城市綜合性購(gòu)物中心如何發(fā)掘優(yōu)勢(shì)資源，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，同時(shí)在前瞻性與可操作性之間尋求平衡？惠城區(qū)近年惠城區(qū)近年gdpgdp及增長(zhǎng)率及增長(zhǎng)率惠州市近年居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比重惠州市近年居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比重單位：億元單位：元單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)局 惠州市統(tǒng)計(jì)局11項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)商業(yè)體量本項(xiàng)目預(yù)計(jì)超過(guò)8

6、萬(wàn)商業(yè)面積在區(qū)域內(nèi)已屬大型商業(yè)體，如何確定合適的商業(yè)面積才能既適應(yīng)區(qū)域商業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)收益最大同時(shí)又不超出區(qū)域承受水平？ 區(qū)位交通規(guī)模商圈適應(yīng)性大型購(gòu)物中心城市中心城市主干道6-12萬(wàn)20公里區(qū)域商業(yè)中心城鎮(zhèn)中心、城市副中心城市二類(lèi)干道46萬(wàn)10公里鄰里中心大型住宅區(qū)區(qū)域次干道、社區(qū)干道24萬(wàn)2公里百貨商業(yè)中心次中心城市主干道1.53萬(wàn)5公里超市新區(qū)中心、社區(qū)等城市主干道 0.5萬(wàn)1.5萬(wàn)13公里專(zhuān)業(yè)中心適應(yīng)性較強(qiáng)城市一二類(lèi)干道0.5萬(wàn)2萬(wàn)35公里娛樂(lè)旅游目的地中心城鄉(xiāng)結(jié)合部高速公路0.5萬(wàn)2萬(wàn)3040公里購(gòu)物公園郊區(qū)、新區(qū)多種類(lèi)型3萬(wàn)6萬(wàn)1030公里步行街適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣15萬(wàn)35公里首選發(fā)展

7、方向次選發(fā)展方向項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)租售模式本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，如全部規(guī)劃為集中式商業(yè)，則必然需要多個(gè)主力店才能保證商業(yè)面積被充分用盡，而主力店承租能力較低，則必然降低發(fā)展商租金收入，以何種方式在保證預(yù)設(shè)商業(yè)面積的前提下實(shí)現(xiàn)商業(yè)形態(tài)的多樣化，又實(shí)現(xiàn)租售收益最大化？全部規(guī)劃為集中式商業(yè)需要多個(gè)主力店才能用盡商業(yè)面積主力店承租能力低，租金收益下降內(nèi)鋪銷(xiāo)售困難，銷(xiāo)售收益下降適當(dāng)降低或轉(zhuǎn)化部分商業(yè)面積，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化建筑形態(tài)，增設(shè)街鋪，利于銷(xiāo)售以回籠資金集中商業(yè)為主體，搭配部分商業(yè)街；實(shí)現(xiàn)商業(yè)形態(tài)多樣化和商業(yè)價(jià)值最大化相統(tǒng)一矛盾影響解決方案目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前仲愷新區(qū)商業(yè)層次較低

8、，主力消費(fèi)人群的消費(fèi)力和品牌意識(shí)都有待培養(yǎng)，尤其是零售業(yè)在短期內(nèi)難以有所突破，以何種業(yè)態(tài)組合模式來(lái)適應(yīng)區(qū)域消費(fèi)特性，并逐步引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)行為？個(gè)人護(hù)理、銀行、電信、移動(dòng)通信、展廳、等等其他超市：精品超市、大型綜合超市、便利店；百貨：時(shí)尚百貨、傳統(tǒng)大型百貨、奧特萊斯；專(zhuān)業(yè)店：家居、家電、數(shù)碼、兒童等一般零售：品牌旗艦店、化妝品、珠寶首飾、服裝、鞋包等零售餐飲娛樂(lè)酒吧、網(wǎng)吧、真冰溜冰場(chǎng)、影院、劇院、ktv、電玩、健身、spa等大型餐飲、異國(guó)餐飲、特色餐飲、休閑餐飲、面包點(diǎn)心傳統(tǒng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)惠城區(qū)作為城市商業(yè)中心，聚集效應(yīng)明顯，隨著華貿(mào)中心、置信廣場(chǎng)以及佳兆業(yè)中心等先后入

9、市，越來(lái)越多的中高端消費(fèi)者將流向惠城，本項(xiàng)目準(zhǔn)確定位和突出特色才能樹(shù)立起獨(dú)特的商業(yè)形象，贏得自身市場(chǎng)份額。華貿(mào)天地(江北)置信廣場(chǎng)（江北）港惠新天地（演達(dá)）mini mall 2期（陳江，預(yù)計(jì)2013年入市）隆生半島廣場(chǎng)（東平）天虹（麥地）佳兆業(yè)（江北）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目示意本項(xiàng)目初步理解之關(guān)鍵詞：項(xiàng)目使命項(xiàng)目機(jī)遇項(xiàng)目挑戰(zhàn) 發(fā)展策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不確定性因素歸納1、前期住宅商業(yè)等開(kāi)發(fā)量少，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)2、消費(fèi)人口不足，商業(yè)氣氛不成熟、建設(shè)周期長(zhǎng)3、影響商業(yè)變化因素復(fù)雜，特別是零售業(yè)4、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目難以預(yù)測(cè)1、新區(qū)高起點(diǎn)高規(guī)劃2、競(jìng)爭(zhēng)者少，市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)比較集中3、有條件成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者4、樹(shù)立項(xiàng)目高度，抵御競(jìng)

10、爭(zhēng)者居上有利因素不利因素面對(duì)不斷變化的商業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，制定何種的開(kāi)發(fā)策略，確保整體定位的可行性？策略一：形象標(biāo)桿化原則：前瞻性與可行性相結(jié)合：把握商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，引入首創(chuàng)性的業(yè)態(tài)和商家，且符合高新區(qū)的實(shí)際消費(fèi)水平。定位符合消費(fèi)者群體特征：慮項(xiàng)目周邊大量住宅區(qū)存在的家庭消費(fèi)及龐大的年輕消費(fèi)群體；高新區(qū)行政事業(yè)單位、企業(yè)白領(lǐng)等商務(wù)辦公人群。差異化、個(gè)性化競(jìng)爭(zhēng)策略：與惠城港惠新天地、華貿(mào)天地、置信廣場(chǎng)等購(gòu)物中心相比，明確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。新都市生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心最具特色的商業(yè)中心，建筑創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、消費(fèi)觀念創(chuàng)新時(shí)尚潮流領(lǐng)地+家的伊甸園+餐飲娛樂(lè)聚集地家庭消費(fèi)、時(shí)尚人士、潮流一族、高消

11、費(fèi)人群及商務(wù)人群聚集消費(fèi)群體及商務(wù)群體的對(duì)品質(zhì)化、家庭對(duì)兒童教育、休閑娛樂(lè)化生活的需求影院電器超市奧特萊斯潮流時(shí)尚品牌潮流時(shí)尚品牌兒童室內(nèi)樂(lè)園/兒童體驗(yàn)館兒童培訓(xùn)主力店示意潮流時(shí)尚區(qū)家庭&兒童消費(fèi)結(jié)合仲愷高新區(qū)商業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，打造商業(yè)概念：兩大特色體驗(yàn)商業(yè)：同時(shí)具備多種服務(wù)功能：高品質(zhì)的購(gòu)物功能高品位的休閑功能綜合化的服務(wù)功能公共社交活動(dòng)功能策略二：建筑地標(biāo)化業(yè)態(tài)之外，建筑也能成為吸引客流的主力店，可引用的元素如：高樓、摩天輪、天幕、公共空間等等。仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)有條件打造成仲愷高新區(qū)第一高樓，城市首席綜合體。摩天輪不僅可以帶來(lái)極旺的人流，此外還可以營(yíng)造一種夢(mèng)幻浪漫情景，成為親人、

12、友人、情人相聚約會(huì)的最佳場(chǎng)所，成為人們心中向往之地；但具體方案須與設(shè)計(jì)公司共同研究。東京sogo興中廣場(chǎng)東京sogo做法，利用商場(chǎng)天臺(tái)做一個(gè)直徑30米左右（高度約50米）的摩天輪，既有一定的標(biāo)志性，又象征著歡迎客戶前來(lái)娛樂(lè)和消費(fèi)。n 廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1600商業(yè)天幕，耗資1億元制作。廣場(chǎng)外墻設(shè)置了兩塊面積均超過(guò)100平方米的巨型led屏幕，營(yíng)造出獨(dú)特的購(gòu)物休閑空間n 青島天幕城的“天幕”利用聲光電等技術(shù)手段，營(yíng)造“旭日東升”、“正午陽(yáng)光”、“夕陽(yáng)晚霞”、“午夜星辰”四種壯麗的自然景觀，時(shí)空變幻，給人以震撼、新奇的視覺(jué)享受。青島天幕城科技：聯(lián)姻前沿科技，運(yùn)用最新互動(dòng)技術(shù)（如互動(dòng)投影、3d影音等）展現(xiàn)

13、項(xiàng)目人文與時(shí)尚之美，超越傳統(tǒng)感官享受，氣質(zhì)卓爾不群。策略三：業(yè)態(tài)娛樂(lè)化項(xiàng)目作為一個(gè)仲愷國(guó)家級(jí)高新區(qū)首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，在區(qū)域商務(wù)及住宅人口未完全成熟的條件下，應(yīng)增加項(xiàng)目的作為城市餐飲娛樂(lè)目的地及基礎(chǔ)生活配套的功能，增加項(xiàng)目對(duì)人流地吸引，并擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。吸引并留住消費(fèi)者，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力休閑娛樂(lè)化以上案例來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)研，僅作參考。 傳統(tǒng)的購(gòu)物中心由于所處區(qū)位和商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的影響，娛樂(lè)及餐飲也有所差異，案例中娛樂(lè)及餐飲的比重在3555%之中。典型項(xiàng)目零售比例 餐飲比例休閑娛樂(lè)比例 家電/家居/教育/銀行等coco park49%36%15%天利名城2期45%35%20%海岸城 65%20%15%益田

14、假日廣場(chǎng) 55%23%22%萬(wàn)象城 45%20%20%15%正大廣場(chǎng) 55%26%19%華貿(mào)天地42%20%18%數(shù)碼家電8%、家紡家飾12%娛樂(lè)亮點(diǎn)之一：兒童體驗(yàn)館兒童體驗(yàn)館是少兒高端文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，可與國(guó)際知名主題樂(lè)園合作，開(kāi)創(chuàng)兒童樂(lè)園的旅游城市特色游樂(lè)地，用孩子牽引全家?jiàn)蕵?lè)零售消費(fèi)；兒童體驗(yàn)館。兒童體驗(yàn)館寓教育于娛樂(lè)，模仿現(xiàn)在的真實(shí)世界，兒童可以扮演不同角色如教師、消防員、廚師等，是任孩子體驗(yàn)、娛樂(lè)、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號(hào)世界，推動(dòng)下一代健康快樂(lè)成長(zhǎng)。工 廠電視臺(tái) 需求面積：同一樓層平面面積5000-10000平米； 物業(yè)要求：在8米到9米之間，最低高度不低于6米； 每平米單位承重500kn；

15、柱子間距不低于8米 合作方式：訂單物業(yè)、租賃 ； 簽約年限：一般1015年；互動(dòng)體驗(yàn)主題樂(lè)園：兒童體驗(yàn)館世紀(jì)金源b1f 寶貝當(dāng)家星期8小鎮(zhèn)：上海、武漢、廣州三家分店迪可可：深圳、惠州兩家分店娛樂(lè)亮點(diǎn)之二：imax電影等特色影院電影成為中國(guó)未來(lái)20年最具活力的產(chǎn)業(yè)；影視集團(tuán)的影視制作、院線開(kāi)發(fā)、衍生產(chǎn)品及文化中心的建設(shè)等等是休閑經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。imax影院/面積4000-6000平米，層高1523米左右。建議:與大型的影視娛樂(lè)公司合作，利用其發(fā)行影片及簽約明星，舉辦活動(dòng)，吸引人氣；引入imax打破傳統(tǒng)的2維圖像，帶給人們?nèi)碌囊曈X(jué)感受；輻射范圍廣，搶占市場(chǎng)先機(jī)。球幕電影球幕電影太空影院太空影院上?？?/p>

16、技館案例：立體巨幕影院銀幕巨大，它高18.3米，寬24.3米（相當(dāng)于6層樓房的高度）。球幕電影球幕直徑23米，傾斜度為30度，傾斜式銀幕能使觀眾具有飄浮在空中之感覺(jué)。太空影院 是采用視頻拼接、圖像處理、觀眾互動(dòng)、電腦集成等技術(shù)綜合而成的多媒體球幕影院，在直徑13米的球形銀幕透射出6幅天衣無(wú)縫的影像，組成一幅完整的全球幕影象，觀眾幾乎是躺著看電影。娛樂(lè)亮點(diǎn)之二：imax電影等特色影院巨幕電影巨幕電影策略四：價(jià)值最大化n 適當(dāng)控制購(gòu)物中心體量，增加商業(yè)街規(guī)劃，提升項(xiàng)目整體租售價(jià)值；n 主要銷(xiāo)售商業(yè)街/持有購(gòu)物中心，通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)。廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例：項(xiàng)目名稱(chēng) ： 地理位置 ：總用地

17、面積 ：總建筑面積 ：主題定位 ：廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白云區(qū)云城東路與云城西路之間、白云一線與橫五路之間地塊上21.09公頃總建筑面積56.3萬(wàn)平米（其中商業(yè)9.6萬(wàn)，室外步行街2.0萬(wàn)）集商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、室外步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)為一體的大型城市綜合體廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：-1f：沃爾瑪1f-精英匯：萬(wàn)千百貨、時(shí)尚女裝、2f-休閑帶：萬(wàn)千百貨、國(guó)美、運(yùn) 動(dòng)休閑裝及生活配套 3f-食尚坊：萬(wàn)千百貨、兒童娛樂(lè)、 各色餐飲、生活配套4/5/6f:萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影院等廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1f平面圖廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例：銷(xiāo)售室外步行街（兩層，510米，2萬(wàn)平米），持有內(nèi)街及購(gòu)物中心（9.6萬(wàn)平米）； 目前購(gòu)

18、物中心經(jīng)營(yíng)良好，室外步行街天幕段經(jīng)營(yíng)較好，其他位置經(jīng)營(yíng)一般或較差； 借鑒意義：商業(yè)街銷(xiāo)售回籠了資金，且不影響購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目名稱(chēng)港惠新天地開(kāi)發(fā)商深圳百富盈國(guó)際投資有限公司 商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，1期約6萬(wàn)平米停車(chē)位500個(gè)特征主力超市+百貨+零售店鋪開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年6月周邊環(huán)境麥地演達(dá)商圈，麥地片區(qū)住宅密集主題定位時(shí)尚生活新天地 ，體驗(yàn)式購(gòu)物中心主力店沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)影院、蘇寧電器、世宇樂(lè)園 樓層業(yè)態(tài)及代表商家5f：萬(wàn)達(dá)影院、餐飲美食4f：萬(wàn)達(dá)影院、書(shū)城、溜冰場(chǎng)（飛馳輪滑）、男裝、男鞋、皮具等3f：沃爾瑪（2萬(wàn)平米），其他：職業(yè)女裝/內(nèi)衣、淑女屋、餐飲巴西烤肉/元綠壽司2f：沃爾瑪，其他：

19、青春女裝、少女裝、美容院、飾品、味千拉面1f：名品城：名品、女裝女鞋、化妝品、珠寶、休閑餐飲kfcb1：蘇寧電器、世宇樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)、咖啡、餐飲惠州港惠新天地案例：惠州港惠新天地案例：銷(xiāo)售低樓層-1、1樓鋪位，及2、3f超市輔營(yíng)區(qū)；其他高樓層及品牌店持有； 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：銷(xiāo)售面積約占30%回籠了資金，但目前返租銷(xiāo)售區(qū)影響了運(yùn)營(yíng)?？射N(xiāo)售區(qū)域當(dāng)時(shí)-1f銷(xiāo)售均價(jià)1.2萬(wàn)元/當(dāng)時(shí)2f銷(xiāo)售均價(jià)2.2萬(wàn)元/當(dāng)時(shí)3f銷(xiāo)售均價(jià)2萬(wàn)元/當(dāng)時(shí)1f街鋪3.5萬(wàn)元/，內(nèi)鋪2.3萬(wàn)元/綜合比較分析建議：在建筑規(guī)范和地塊條件允許的前提下，建議考慮規(guī)劃出商業(yè)街和住宅裙樓街鋪，用于銷(xiāo)售，避免日后由于低樓層商業(yè)銷(xiāo)售影響高樓層甚至整個(gè)項(xiàng)

20、目的長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。具體規(guī)劃建議待整體定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃確定后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以上僅為初步思路。規(guī)劃示意商業(yè)建筑規(guī)劃建議說(shuō)明：以上為森拓普根據(jù)開(kāi)發(fā)商所提供資料提出的初步建議，未經(jīng)精確的數(shù)據(jù)測(cè)量，僅供參考。中段的商業(yè)入口和公寓大堂規(guī)劃在同一位置，不利于商業(yè)形象的完整性，公寓住戶的私密性也難以保障街鋪面積過(guò)大，街鋪和內(nèi)鋪使用面積均達(dá)到約200300，且進(jìn)深過(guò)深，不利于未來(lái)的銷(xiāo)售商業(yè)的垂直交通系統(tǒng)全部設(shè)置在中庭和北側(cè)，是否合理還需考量24樓偏僻位置可以考慮設(shè)置小型中庭以聚集人流，同時(shí)增強(qiáng)室內(nèi)空間感經(jīng)初步測(cè)算，此部分區(qū)域可規(guī)劃為商業(yè)街，既能通過(guò)商業(yè)街的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)新進(jìn)回籠，又能去化部分集中商業(yè)面積，利于降低內(nèi)鋪單位面

21、積。背面臨住宅區(qū)可考慮增設(shè)商業(yè)出入口，既方便社區(qū)人流進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部，同時(shí)能提升背街商業(yè)價(jià)值如開(kāi)發(fā)商期望盡量擴(kuò)大用于銷(xiāo)售的商業(yè)面積，森拓普初步以下初步建議：方案a：不改變現(xiàn)有建筑布局，在項(xiàng)目?jī)蓚?cè)分別設(shè)置主力店，東側(cè)已規(guī)劃有超市，西側(cè)可考慮數(shù)碼電子、精品百貨等主題性包裝，促進(jìn)銷(xiāo)售。超市數(shù)碼城/精品百貨參考案例：湖南衡陽(yáng)宇元 萬(wàn)向城宇元萬(wàn)向城為衡陽(yáng)市規(guī)模最大的城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資9億元，總建筑面積27萬(wàn)。商業(yè)建筑面積：130000商業(yè)構(gòu)成：大洋百貨（42000，五層）、家樂(lè)福超市（16200，負(fù)一層）、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城（6000）、 時(shí)尚 show特區(qū)（6000）、全中庭體驗(yàn)休閑特色商業(yè)街（3000

22、0），餐飲、娛樂(lè)、休閑、 停車(chē)場(chǎng)等其它配套（30000）發(fā)展模式：大部分用于銷(xiāo)售業(yè)態(tài)組合策略：次主力店/主題區(qū)組合、高租金承受業(yè)態(tài)，以適宜銷(xiāo)售為目標(biāo)l1l2l3l4目的性消費(fèi)隨機(jī)性消費(fèi)影 院潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)主力超市主力超市其他：電玩、ktv、兒童樂(lè)園、 大型餐飲等其他：電器、家居用品、休閑餐飲、休閑運(yùn)功服飾（臨超市）等潮流時(shí)尚零售潮流時(shí)尚零售注：根據(jù)我市專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，右端二、三樓超市面積預(yù)計(jì)1.2萬(wàn)，左端一、二、三樓打造主題百貨或數(shù)碼市場(chǎng)（約1.2萬(wàn)，centapro已對(duì)相關(guān)主力商家訪談），分割成產(chǎn)權(quán)小鋪位，通過(guò)整體包裝返租銷(xiāo)售，擴(kuò)大銷(xiāo)售面積和提升售價(jià)。影 院業(yè)態(tài)定位銷(xiāo)

23、售（待定）國(guó)際名品潮流生活家庭生活玩樂(lè)天地業(yè)態(tài)布局一 層潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)建筑面積：5000鋪位面積建議：2080/間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：潮人服飾、精品、電子通訊、電器等借鑒案例：0101流行館建筑面積：10000鋪位面積建議： 50150/間中庭建筑建議： 結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)劃分與現(xiàn)代購(gòu)物中心布局，建議移至商業(yè)主出入口垂直處建筑面積：5000規(guī)劃目的：結(jié)合區(qū)位分析，增加一層銷(xiāo)售面積，可減少持有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而使項(xiàng)目利益最大化銷(xiāo)售區(qū)域國(guó)際名品國(guó)際名品珠寶首飾/化妝品鞋/包珠寶首飾/化妝品鞋/包名表專(zhuān)柜個(gè)人護(hù)理 中庭（活動(dòng)展示區(qū)）時(shí)尚名店城休閑餐飲休閑餐飲國(guó)際名品二 層潮流生活圈 中庭時(shí)尚名品時(shí)尚名品時(shí)尚名品

24、時(shí)尚名品休閑餐飲美容美發(fā)名品內(nèi)衣館潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)建筑面積：5000鋪位面積建議：2080/間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：潮人服飾、精品、電子通訊、電器等借鑒案例：0101流行館時(shí)尚名品建筑面積：15000（超市5000）鋪位面積建議： 50150/間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：時(shí)尚名品、美容美發(fā)、名品內(nèi)衣、精品禮品等精品禮品銷(xiāo)售區(qū)域超市持有經(jīng)營(yíng)0101流行館示意三 層家庭生活 中庭建筑面積：20000業(yè)態(tài)面積劃分：超市6000、影院3000、家電賣(mài)場(chǎng)4000、特色餐飲2000、家居用品2000、運(yùn)動(dòng)系列3000影院運(yùn)動(dòng)系列數(shù)碼家電家居家具特色餐飲 超市銷(xiāo)售區(qū)域四層 玩樂(lè)天地 中庭影院電玩大型餐飲 ktv兒童天地建筑面積：

25、20000業(yè)態(tài)面積劃分：影院3000、兒童天地2000、大型餐飲4500、ktv4500、電玩3000、健身會(huì)所3000 健身會(huì)所業(yè)態(tài)釋義業(yè)態(tài)國(guó)際名品時(shí)尚名品數(shù)碼家電影院ktv超市兒童健身會(huì)所商家名稱(chēng)lv、古琦、d&g、普拉達(dá)、卡地亞、芬迪、阿瑪尼、香奈兒only、veromoda、esprit、哥弟、origin、ochirly、insun、gxg、adbo、y3、selected、ellassay順電、國(guó)美、蘇寧嘉禾、金逸、南國(guó)、今典、ua、百老匯純k、k歌王、k-box 、錢(qián)柜 、歡樂(lè)迪沃爾瑪、吉之島、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、華潤(rùn)blt反斗樂(lè)園、貴族天使、snoopy doraemon、金

26、寶貝中航健身、力美健、中體倍力、奧力需求面積 100-200m21000-3000m22000-6000m21000-2000m25000-20000m2300以上500-5000業(yè)態(tài)美發(fā)美容spa家居家具電玩休閑餐飲特色餐飲大型餐飲商家名稱(chēng)卡頓、尚hair、首腦、絲情發(fā)藝、左右發(fā)型、蘋(píng)果發(fā)藝自然美、美麗田園、琉璃時(shí)光、瑪花纖體、必瘦站富安娜、紅蘋(píng)果、水星家紡反斗樂(lè)園、星際傳奇、天空之城 、神采飛揚(yáng)星巴克、一茶一坐、仙蹤林、許留山、金草帽、薩莉亞小肥羊、蒙自源、千味涮、火間土、漢拿山、江南廚子唐宮、春滿園、勝記、稻香、四海一家、金錢(qián)豹需求面積150-200m2300-1000m210000以上

27、500-1000m2200-400m21000-2500m22000以上樓層建議銷(xiāo)售區(qū)域建議經(jīng)營(yíng)區(qū)域樓層面積主要業(yè)態(tài)建筑面積主要業(yè)態(tài)建筑面積l4-影院、電玩、ktv、兒童樂(lè)園、spa、大型餐飲等2000020000l3休閑運(yùn)動(dòng)服飾3000影院、超市、電器、家居用品、特色餐飲等1700020000l2主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零售5000+9000超市600020000l1主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零售5000+15000-20000合計(jì)銷(xiāo)售低樓層零售業(yè)態(tài)及主題商場(chǎng)37000持有高樓層餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)及主力店43000約80000租售比例控制：盡可能擴(kuò)大銷(xiāo)售面積，初步估算銷(xiāo)售面積占到總建筑面積的

28、47.5%注：根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供資料，項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積約8萬(wàn)，四層，則平均每樓層為2萬(wàn)。營(yíng)銷(xiāo)策略建議銷(xiāo)售收益初步測(cè)算：可銷(xiāo)售區(qū)域樓層主要業(yè)態(tài)建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格 元/銷(xiāo)售額l3休閑運(yùn)功服飾3000100000.3億l2主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零96億l1主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零售內(nèi)22億街鋪6000350002.1億合計(jì)7.58億注：項(xiàng)目可劃分街鋪的臨街面長(zhǎng)約500米，則街鋪面積約6000。完全改變現(xiàn)有建筑布局，將整個(gè)商業(yè)除主力店外，全部規(guī)劃為街區(qū)式，不同區(qū)域賦予相應(yīng)的主題。此種方案可獲得最大銷(xiāo)售收益，但未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能遇到困難。7

29、區(qū)滔博運(yùn)動(dòng)城歌來(lái)美ktv面積：300009區(qū)“童話國(guó)度”兒童主題城面積：300008區(qū)食八坊面積：300004區(qū)步行街鋪面積：50006區(qū)步行街鋪面積：50001區(qū)時(shí)尚電器城面積：300003區(qū)電腦數(shù)碼城面積：300005區(qū)活動(dòng)展銷(xiāo)廣場(chǎng)面積：50002區(qū)步行街面積：2000陽(yáng)光路鴻福路東莞大道h6a（30000）招商規(guī)劃：百貨、家居賣(mài)場(chǎng)等h6b吉之島（27000）嘉禾電影院（5600）真冰溜冰場(chǎng)可招商面積：45000參考案例：東莞第一國(guó)際商業(yè)建筑規(guī)劃建議方案b關(guān)于本項(xiàng)目商業(yè)建筑規(guī)劃的初步建議說(shuō)明：此處增設(shè)一條商業(yè)內(nèi)街，與外圍街區(qū)形成循環(huán)，同時(shí)將整個(gè)商業(yè)體自然分割成兩大主題區(qū)域； 商業(yè)街長(zhǎng)約90

30、米，商鋪進(jìn)深10米，通道6米，總面積約2300平方米，以每平方米單價(jià)30000元計(jì)，約能增加 6900萬(wàn)元銷(xiāo)售收益。外街內(nèi)街關(guān)于本項(xiàng)目商業(yè)建筑規(guī)劃的初步建議商業(yè)內(nèi)街示意關(guān)于本項(xiàng)目商業(yè)建筑規(guī)劃的初步建議說(shuō)明：此種方案可最大限度增大商業(yè)街面積，提高銷(xiāo)售收益，但對(duì)建筑格局改變較大，尤其受住宅核心筒、車(chē)庫(kù)出入 口等因素制約，因此需視項(xiàng)目整體規(guī)劃是否允許而定，不作首選方案。備選方案商業(yè)風(fēng)格示意通過(guò)何種銷(xiāo)售策略，保證如此大面積的商業(yè)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，并盡力提升銷(xiāo)售溢價(jià)以獲得最大收益？策略1：先招商后銷(xiāo)售，品牌主力商家提高溢價(jià)銷(xiāo)售啟動(dòng)前，明確引進(jìn)承租能力強(qiáng)、知名度高的業(yè)態(tài)和主力商家，通過(guò)商家的號(hào)召力來(lái)包裝項(xiàng)目并

31、提高商業(yè)溢價(jià)能力。策略2：返租銷(xiāo)售，降低銷(xiāo)售門(mén)檻實(shí)現(xiàn)速銷(xiāo)帶租約銷(xiāo)售（三至五年），降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資者信心；實(shí)際返祖金額已加至售價(jià)中。策略3：以外打內(nèi)，全面啟動(dòng)中原集團(tuán)旗下資源，二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)中原集團(tuán)在全國(guó)擁有32家分公司，龐大的客戶資源。集團(tuán)并于2007年12月正式成立中原（中國(guó)）工商鋪大聯(lián)盟。參與全國(guó)范圍內(nèi)，各類(lèi)非住宅物業(yè)，即寫(xiě)字樓，商業(yè)及廠房的一手與二手綜合業(yè)務(wù)的代理服務(wù)。僅深圳、東莞、廣州三級(jí)市場(chǎng)地鋪600家以上，銷(xiāo)售人員10000名以上，可全面動(dòng)員珠三角及港澳地鋪及工商鋪大聯(lián)盟之同事進(jìn)行本項(xiàng)目銷(xiāo)售，以外圍客戶帶動(dòng)本地投資者，形成搶購(gòu)氛圍。策略4：突出活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，媒體營(yíng)銷(xiāo)為

32、輔傳統(tǒng)投放媒體方式進(jìn)行銷(xiāo)售方式已經(jīng)漸漸被點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方式所取代!特別是商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售,在各地(廣州、深圳、香港、惠州)舉辦不同的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),由三級(jí)市場(chǎng)地鋪同事支援，帶動(dòng)客戶參與活動(dòng)，達(dá)到銷(xiāo)售目的。市場(chǎng)研究及概念規(guī)劃業(yè)態(tài)組合及商家落位建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 目標(biāo)客戶群研究 商家研究 可比案例研究 購(gòu)物中心屬性確定 項(xiàng)目定位 差異化內(nèi)容/特色/賣(mài)點(diǎn) 業(yè)態(tài)組合 定位深化 商家/業(yè)態(tài)組合 主力租戶/品牌/業(yè)態(tài) 商業(yè)模塊配比 交通動(dòng)線設(shè)計(jì) 根據(jù)租戶要求規(guī)劃調(diào)整 收益預(yù)測(cè) 招商策略 協(xié)助第三方設(shè)計(jì)公司出具建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 協(xié)助設(shè)計(jì)公司有效理解規(guī)劃意圖 參與建筑方案評(píng)審招商與銷(xiāo)售開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 招商策略與推廣

33、 進(jìn)行商家訪談確定最終業(yè)態(tài)布局方案 組織實(shí)施招商 銷(xiāo)售執(zhí)行策略 推廣方案 銷(xiāo)售執(zhí)行 專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 物業(yè)管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理前期顧問(wèn)策劃后期招商運(yùn)營(yíng)/銷(xiāo)售代理后記商業(yè)顧問(wèn)工作流程我們不但擁有豐富的品牌商家資源，同時(shí)也擁有大量的購(gòu)物中心前期顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，為了更好的完成項(xiàng)目招商，下一階段，我們將針對(duì)性地進(jìn)行購(gòu)物中心建筑規(guī)劃及項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合及人流動(dòng)線優(yōu)化，開(kāi)展商家調(diào)研及市場(chǎng)調(diào)研，聯(lián)合發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)公司提供全程服務(wù)，期待與貴司的深入合作！深圳公司深圳市羅湖區(qū)深南東路深圳公司深圳市羅湖區(qū)深南東路5002號(hào)信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心號(hào)信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心 48樓樓 09電話電話（07

34、55） 8247 8556傳真?zhèn)髡妫?755）8247 8550香港公司香港九龍尖沙咀金馬倫道香港公司香港九龍尖沙咀金馬倫道33號(hào)號(hào)8樓全層樓全層 電話電話（852） 2309 5254傳真?zhèn)髡妫?52）2399 7293武漢公司武漢公司 ：武漢市建設(shè)大道：武漢市建設(shè)大道568號(hào)新世界國(guó)貿(mào)大廈號(hào)新世界國(guó)貿(mào)大廈1座座16樓樓 16室室電話電話（027） 8555 8206 傳真?zhèn)髡妫?27）8555 8255centapro commercial property consultants (shenzhen) limitedcentapro commercial property consult

35、ants (shenzhen) limited森拓普商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司thanks附：典型商家拓展要求以及物業(yè)條件大型超市開(kāi)店主要技術(shù)指標(biāo)選址區(qū)域選址區(qū)域需求面積（）需求面積（）經(jīng)營(yíng)樓層選擇經(jīng)營(yíng)樓層選擇單層面（）單層面（）交付租金形式交付租金形式給排水給排水燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿来怪苯煌ù怪苯煌▽痈咭▽痈咭╩）租賃年限租賃年限免租期免租期城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū) 大賣(mài)場(chǎng)在10,000m20,000m社區(qū)超市1000-5000平方米精品超市2000-4000平方米35000m左右一般為純租金符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)情況,提供自動(dòng)人行扶梯23部層，貨梯2部首層層高5.5m，二層以上層

36、高4.5ml5-20年一般在半年左右，有特別長(zhǎng)的停車(chē)場(chǎng)數(shù)量停車(chē)場(chǎng)數(shù)量樓板承重樓板承重柱間距柱間距店前走道店前走道中央空調(diào)中央空調(diào)供配電供配電物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)排污排污卸貨區(qū)卸貨區(qū)租金承受范圍租金承受范圍發(fā)展商品牌影響力發(fā)展商品牌影響力視具體情況而定500kgm288m開(kāi)闊200220kcalm22500kva,需提供三相電源簡(jiǎn)裝毛坯提供獨(dú)立排污管道,排煙管道,化糞池,和隔油池300m,貨運(yùn)通道不能與人流通道沖突30-50元m2月左右酌情考慮,第三年起開(kāi)始遞增，幅度不超過(guò)5%相當(dāng)重要選址區(qū)域選址區(qū)域需求面積（）需求面積（）經(jīng)營(yíng)樓層選擇經(jīng)營(yíng)樓層選擇樓板承重樓板承重層高要（層高要（m）給排水給排水燃?xì)夤艿廊細(xì)夤艿赖昵白叩赖昵白叩来怪苯煌ù怪苯煌ㄗ赓U年限租賃年限免租期免租期商業(yè)核心區(qū)、大賣(mài)場(chǎng)附近、大型社區(qū)，注重交通要方便2,000m住宅裙樓一般為1-3樓，最好有首層，在購(gòu)物中心位置可高層500kgm25.5m國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不需要開(kāi)闊,足夠廣告位置提供自動(dòng)人行扶梯23部層，步梯2部,貨梯1部8-10年半年或一年以上停車(chē)場(chǎng)數(shù)量停車(chē)場(chǎng)數(shù)量單層面（）單層面（）柱間距柱間距交付租金形式交付租金形式中央空調(diào)中央空調(diào)供配電供配電排污排污物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)卸貨區(qū)卸貨區(qū)租金承受范圍租金承受范圍發(fā)展商品牌影響力發(fā)展商品牌影響力需提供一定數(shù)量停車(chē)位2,