開發(fā)商“低首付”造成買賣雙方的稅負增加

1、開發(fā)商“低首付”造成買賣雙方的稅負增加 根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人貸款購買商品住房，首付款比例為30%及以上，貸款購買第二套住房，首付款比例更是高達60%.然而，為了能多賣房子，部分開發(fā)商采用了“低首付”來吸引顧客，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷方法，對于一次拿不出首付款的購房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風(fēng)險。另外，在實際操作中，開發(fā)商往往會在價格上做文章，比如先調(diào)價再打折，這種刻意的支配往往就會造成買賣雙方的稅負增加。 例如，a房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)b項目，開盤日即不公開承諾只要首付10%即能辦理七成按揭款。以總價48萬元的單套商品房為例，該企業(yè)將總價提升為60萬元，客戶只需交6萬元即可成

2、交，辦理按揭所需約20%的首付款12萬元可以開具發(fā)票但不需客戶支付，該企業(yè)將這12萬元以商業(yè)折扣進行處理。 營業(yè)稅處理。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，假如將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；假如將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 就該公司的狀況而言，假如不將折扣和房價款開具在同一張發(fā)票上，明顯要根據(jù)60萬元全額繳納營業(yè)稅。由于該企業(yè)開具發(fā)票的目的在于套取銀行按揭貸款，回籠資金，盡管可以根據(jù)折扣后凈額繳納營業(yè)稅，但是往往不能做到將折扣和房價款開具在同一張發(fā)票上。因此，虛增收入12萬元存在多繳納營業(yè)稅金及附加12&#

3、215;5.6%0.67（萬元）的可能。 企業(yè)所得稅處理。國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函875號）規(guī)定，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上賜予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當根據(jù)扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。債權(quán)人為鼓舞債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人供應(yīng)的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務(wù)費用扣除。企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的

4、售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。 依據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)賜予客戶的20%折扣既不屬于商業(yè)折扣，又不屬于銷售折讓，可以推理為提前承諾給客戶的一種現(xiàn)金折扣，現(xiàn)金折扣不能直接沖減銷售收入，而是計入財務(wù)費用，所以企業(yè)所得稅確認收入60萬元，財務(wù)費用12萬元。看似對應(yīng)納稅所得額沒有影響，但不能保證這種財務(wù)費用完全能獲得主管稅務(wù)機關(guān)認可而在稅前扣除。另外，即便該公司可以將折扣額和房價款開具在同一張發(fā)票上，企業(yè)所得稅收入也仍舊要根據(jù)60萬元計算。       會計處理如下（單位：萬元）： 收取首付款： 借：現(xiàn)金6 財務(wù)費用12

5、 貸：預(yù)收賬款18。 收取按揭款： 借：銀行存款42 貸：預(yù)收賬款42。 結(jié)轉(zhuǎn)收入： 借：預(yù)收賬款60 貸：營業(yè)收入60。 土地增值稅處理。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，根據(jù)發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。對于該公司來說，假如折扣額開具發(fā)票，則以發(fā)票金額48萬元確認收入，否則以60萬元確認收入，但是計入財務(wù)費用的折扣就不能進行抵減了。但實際上以實際銷售價格48萬元計算確認收入的可能性小。以60萬元計算，根據(jù)最低土地增值稅稅率計算，要多繳納土地增值稅12×（15.6%）×30%3.40（萬元）。 點評：a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)48萬元的商品房，盡管采取提高售價方法為客戶辦理了按揭套貸，自己準時獲得了資金，但同時損失了稅收利益。不考慮企業(yè)所得稅，僅營業(yè)稅金及附加和土地增值稅就要多繳納0.673.44.07（萬元）。企業(yè)48萬元的商品房按60萬元出售，實際收益只有60124.07