房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理

1、第一章概述§ 1.1房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方的相互關(guān)系及 其性質(zhì)一、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方的相互關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營是一項(xiàng)復(fù)雜的、綜合性很強(qiáng)的活動，包括土地開發(fā)、工程 勘察設(shè)計(jì)、工程施工等等，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商自身的能力不可能完成所有的任務(wù)，因此必然需 要其他單位與組織的參與和協(xié)作，才能完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)活動。b5E2RGbCAP從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期、工程建設(shè)到經(jīng)營階段，房地產(chǎn)開發(fā)商所要面對的參與、 協(xié)作的單位和組織機(jī)構(gòu)是非常多的，比如政府、咨詢機(jī)構(gòu)、勘察設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、物 業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)購買者等等，除此之外，因房地產(chǎn)開發(fā)需要投

2、入大量的資金，因此通常房 地產(chǎn)開發(fā)商還需要向銀行貸款，從而銀行（金融機(jī)構(gòu)）也要介入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程 中去。plEanqFDPw在過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，工程的投資主體是單一的，即由政府負(fù)責(zé)投資，其建設(shè)也主要靠行政手段執(zhí)行。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，項(xiàng)目投資主體的多元化，項(xiàng)目的建設(shè)也逐步由市 場來進(jìn)行，即由房地產(chǎn)開發(fā)商從市場上選擇滿意的承包商來完成工程建設(shè)任務(wù)。在這種情況下，為了有效地保障雙方的利益，一般當(dāng)事人之間要訂立合同，通過合同的法律約束力約束雙方的 行為，從而最終達(dá)到各自的目的。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要和各個(gè) 參與單位簽訂合同，可以說，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就是一

3、個(gè)不斷簽訂合同的過程。DXDiTa9E3d圖1.1反映了在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中（最常見的分散平行發(fā)包模式下），房地產(chǎn)開發(fā)商所注：雙向箭頭表示直接的合同關(guān)系、單向箭頭表示間接的合同關(guān)系二、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系的性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系的基本形式是合同關(guān)系，包括 直接的合同關(guān)系和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系）。 5PCzVD7HxA特別要注意的是監(jiān)理方與咨詢單位、 勘察設(shè)計(jì)單位、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商不簽訂合同， 不存在直接的合同關(guān)系，但作為房地產(chǎn)開發(fā)商授權(quán)的工程監(jiān)督管理者有權(quán)對這幾方（主要是施工方與材

4、料設(shè)備供應(yīng)單位）進(jìn)行監(jiān)督管理，我們把它們之間的關(guān)系稱為間接的合同關(guān)系。這一間接的合同關(guān)系是通過兩類合同形成的，一是房地產(chǎn)開發(fā)商與監(jiān)理方簽訂的建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，在此合同中明確賦予監(jiān)理方監(jiān)督管理的權(quán)限；一是房地產(chǎn)開發(fā)商與咨詢單位、勘察設(shè)計(jì) 單位、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂的合同，在此類合同中規(guī)定承包方有義務(wù)接受監(jiān)理方的監(jiān) 督管理。這兩類合同中監(jiān)理工程師的權(quán)利應(yīng)具一致性，這是監(jiān)理工程師對項(xiàng)目進(jìn)行有效管理的前提條件。jLBHrnAlLg§ 1.2合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中的主要職能由于房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中需要和眾多的組織機(jī)構(gòu)和單位簽訂合同，因而如何簽訂完善的合同

5、、更好地履行合同，如何處理各個(gè)合同之間錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，以保障自身 的最大利益，就顯得非常重要。為此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)設(shè)立專門的合同管理部門，組織專業(yè)的 合同管理人員進(jìn)行有效的合同管理。XHAQX74J0X合同管理的具體職能主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、合同確立了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間在技術(shù)、管理、組織方面的 協(xié)作關(guān)系，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)商品買賣及服務(wù)方面的交易關(guān)系，并將這些 關(guān)系建立在法律的基礎(chǔ)上。通過合同管理能夠有效地維系這些關(guān)系并將其更加堅(jiān)實(shí)地建立在法 律基礎(chǔ)上。LDAYtRyKfE2、合同有助于明確房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任界

6、面。如：政府、土地所有者、土地使用權(quán)所有者、房地產(chǎn)投資者/開發(fā)商、房地產(chǎn)商品購買/租賃方、房地產(chǎn)商品銷售代理商、銀行/其它金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)物業(yè)管理、工程監(jiān)理、工程建設(shè)（勘察、設(shè)計(jì)、施工）等各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任界面。Zzz6ZB2Ltk3、合同管理有助于有效地處理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動過程中有關(guān)各方所發(fā)生的糾紛，特別是房地產(chǎn)商品銷售、租賃及物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。dvzfvkwMI1第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的主要合同類型及其特點(diǎn)§ 2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的主要合同類型房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營過程中涉及到的合同是非常多的，根據(jù)各個(gè)合同的性質(zhì)大致可以 分為四種類型：地產(chǎn)類合同、

7、建設(shè)工程類合同、房產(chǎn)類合同、物業(yè)管理類合同。rqyn14ZNXI一、地產(chǎn)類合同地產(chǎn)類合同是指因土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為而簽訂的合同。主要包括以下幾種合同：1、國有土地使用權(quán)出讓合同2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同3、國有土地使用權(quán)租賃合同此外，地產(chǎn)類合同還包括國有土地使用權(quán)抵押合同、國有土地使用權(quán)贈與合同、集體土地征用安置補(bǔ)償協(xié)議等等。二、建設(shè)工程類合同建設(shè)工程類合同在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與實(shí)施階段訂立，主要包括下列3種合同：1、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同2、建設(shè)工程施工合同3、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同此外，建設(shè)工程類合同還包括建設(shè)工程裝修合同。三、房產(chǎn)類合同房產(chǎn)類合同主要在項(xiàng)目建設(shè)完成后簽訂， 房屋拆

8、遷安置補(bǔ)償合同雖然是在項(xiàng)目的土地開發(fā) 階段訂立的，但由于其具有和其它房產(chǎn)類合同相似的性質(zhì)，因而也將其歸為一類。房產(chǎn)類合同 主要包括以下4種合同：EmxvxOtOco1、商品房預(yù)售合同2、商品房買賣合同3、房屋租賃合同4、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同房產(chǎn)類合同還包括房屋抵押合同、房屋贈與合同、房屋保險(xiǎn)合同、房屋修繕合同等等。四、物業(yè)管理類合同物業(yè)管理類合同是在房地產(chǎn)經(jīng)營階段簽訂的，主要包括以下3種合同：1、物業(yè)管理委托合同2、業(yè)主公約3、業(yè)主委員會章程以上為房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營過程中所涉及到的主要合同類型，除此之外房地產(chǎn)開發(fā)商還可能會簽訂其他合同，如房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

9、合同、 房地產(chǎn)估價(jià)合同、房地產(chǎn)代理銷售合同、房地產(chǎn)開發(fā)物資購銷合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目借款合同等等， 由于這些合同很難歸為以上四種合同類型中，因此統(tǒng)稱為綜合性合同。SixE2yXPq5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的地產(chǎn)類合同的特點(diǎn)一、國有土地使用權(quán)出讓合同（一）概念國有土地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者之間就 出讓城市國有土地使用權(quán)所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。6ewMyirQFL國有土地使用權(quán)出讓合同具體分為三種類型：國有土地使用權(quán)（宗地）出讓合同，國有土地使用權(quán)（成片開發(fā)土地）出讓合同和劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同。kavU42VRUs（二）特點(diǎn)1、國有

10、土地使用權(quán)出讓合同的出讓方是地方人民政府，具體由人民政府的土地管理部門作為 合同的出讓方。2、 地方人民政府通過國有土地使用權(quán)出讓合同出讓的只是城市國有土地使用權(quán)。通過該合同 出讓的城市國有土地的地下資源、埋藏物、隱藏物及市政共用設(shè)施均不包括在出讓范圍內(nèi)。y6v3ALoS893、土地使用權(quán)出讓合同的 標(biāo)的是城市國有土地。農(nóng)民集體所有的十地必須依法征用為國有十 地后，才能出讓。4、 通過國有土地使用權(quán)出讓合同出讓的一般是未進(jìn)行開發(fā)和未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不能直接 作為建設(shè)用地的城市國有土地。M2ub6vSTnP5、 國有土地使用權(quán)出讓合同中對土地使用者的限制條件為強(qiáng)制性法律規(guī)范，土地使用者對這 些

11、限制條件沒有討價(jià)還價(jià)的余地，必須遵守。OYujCfmUCw&國有土地使用權(quán)出讓合同必須采用書面形式。二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（一）概念國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是土地使用者與國有土地使用權(quán)受讓人就國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 移（含出售、交換和贈與等）所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。eUts8ZQVRd根據(jù)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式不同，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同具體可以分為：國有土地使用權(quán)出售合同、國有土地使用權(quán)交換合同和國有土地使用權(quán)贈與合同。sQsAEJkW5T（二）特點(diǎn)1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所確立的是平等主體之間的民事法律關(guān)系。2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的訂立必須以同一國有

12、土地的出讓合同的有效成立為前提。3、通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用權(quán)者與國家訂立的 國有土地使用權(quán)出讓合同及附件中所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將全部轉(zhuǎn)移給新的國有土地受讓人。 GMslasNXkA4、 國有土地使用者通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。國有土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建設(shè)物、附著物所有權(quán)時(shí)，國有土地使 用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。國有土地使用者將該國有土地上的建筑物分層、分套轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí)，該建筑 物占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)整體不可分割，而房地產(chǎn)受讓人則以分層、分套建筑物的建筑面積取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。因此，通過國有土地使用

13、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，具體可分為國有土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和連帶轉(zhuǎn)讓。TlrRGchYzg【根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的設(shè)定、內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓方式等應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行，根據(jù)物權(quán)法第一百四十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和 轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院令第55號）第二十三條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人違背物權(quán)法定原則及上述規(guī)定，自行約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的，該約定無效，實(shí)踐中，也無法在土地管理部門辦理過戶登記?！?EqZcWLZNX5、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

14、的期限受法律嚴(yán)格約束。6、國有土地使用權(quán)出讓合同必須采用書面形式。三、國有土地使用權(quán)租賃合同（一）概念國有土地使用權(quán)租賃合同是國有土地使用權(quán)人與國有土地使用權(quán)承租人就國有土地使用 權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物在特定期限內(nèi)使用、收益、租金支付等事宜所達(dá)成的確立（變 更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。lzq7IGfO2E（二）特點(diǎn)1、國有土地使用權(quán)租賃合同所確立的是平等主體之間的民事法律關(guān)系。2、國有土地使用權(quán)租賃合同的訂立 必須以同一國有土地的出讓合同的有效成立為前提3、國有土地使用權(quán)租賃合同所確立的合同關(guān)系，并不導(dǎo)致出租人（國有土地使用權(quán)人） 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。國有土地使用權(quán)出租期間，出租

15、人仍必須履行國有土地使用權(quán)出讓合 同中規(guī)定的出租人的義務(wù)。通過國有土地使用權(quán)租賃合同出租其使用權(quán)的國有土地一般僅限于 通過有償方式獲得的。通過非有償方式（如：劃撥）獲得其使用權(quán)的國有土地如果需要出租，則需要辦理相關(guān)的手續(xù)（經(jīng)國家土地管理部門批準(zhǔn)或向其繳納土地出讓金）。zvpgeqJ1hk4、通過國有土地使用權(quán)租賃合同出租國有土地必須滿足一定的條件，如合同應(yīng)采用書面形式，不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。NrpoJac3v1222房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的建設(shè)工程類合同的特點(diǎn)一、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同（一）概念建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）為完成特定的勘察、

16、設(shè)計(jì) 任務(wù)而確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動成果。1nowfTG4KI（二）特點(diǎn)1、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人必須是具有國家有關(guān)部門頒發(fā)的工程勘察證書、工程設(shè)計(jì)證書以及與擬承攬其勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)相適應(yīng)的資質(zhì)等級的勘察設(shè)計(jì)單位。fjnFLDa5Z。2、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人擬承攬的勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、性質(zhì)必須與其工程勘察證書、工程設(shè)計(jì)證書中規(guī)定的承攬工程勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)的專業(yè)范圍、 性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。我國建設(shè)工程按專業(yè)性質(zhì)、領(lǐng)域不同，分為：石油、鋼鐵、建材、機(jī)械等 23類。 tfnNhnE6e53、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)

17、合同的訂立必須遵守國家規(guī)定的建設(shè)程序。如中華人民共和國合同法規(guī)定：國家重大建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工程合同（包括工程勘察設(shè)計(jì)合同），應(yīng)當(dāng)按照國家 規(guī)定的程序（建設(shè)程序）和國家批準(zhǔn)的投資計(jì)劃、可行性研究報(bào)告等文件訂立。HbmVN777sL4、 建設(shè)工程勘查、設(shè)計(jì)合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。根據(jù)中華人民共和 國合同法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人對工程勘 察、設(shè)計(jì)質(zhì)量不符合要求，造成發(fā)包人損失的，承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）除繼續(xù)完成勘察、 設(shè)計(jì)，減收或免收勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用外，必須賠償發(fā)包人的損失。V7l4jRB8Hs 二、建設(shè)工程施工合同（一）概念建設(shè)工程施工合同是發(fā)包人

18、與承包人（施工人）為完成特定的建設(shè)項(xiàng)目的建造任務(wù)確立（變 更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同。83ICPA59W9（二）特點(diǎn)1、建設(shè)工程施工合同的承包人必須是具有與擬承攬其工程建造任務(wù)相適應(yīng)的資質(zhì)等級 證書和安全生產(chǎn)能力。2、建設(shè)工程施工合同的承包人擬承攬的工程建造任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、性質(zhì)必須與其 法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書中規(guī)定的承攬工程建造任務(wù)的專業(yè)范圍、性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。mZkklkzaaP3、 由于建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程的特點(diǎn)，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同結(jié)構(gòu)和雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜， 條款多，確立雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的相關(guān)文件多，因此一般采用合同文件式合同。AVktR43bpw4、建設(shè)

19、工程施工合同糾紛多采用較為溫和的糾紛解決方法（ ADR Alternative disputeresolution ）進(jìn)行處理，以期在項(xiàng)目建設(shè)期間有效維系合同關(guān)系的穩(wěn)定。oRjBnOwcEd5、建設(shè)工程施工合同有效期長、風(fēng)險(xiǎn)大、工程變更多，導(dǎo)致合同履行過程中合同爭議多， 工程索賠多，價(jià)款支付、結(jié)算工作繁雜。2MiJTy0dTT6、建設(shè)工程施工合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。三、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（一）概念建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)確 立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。gIiSpiue7A（二）特點(diǎn)

20、1、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的標(biāo)的是監(jiān)理單位根據(jù)合同要求提供的工程建設(shè)管理服務(wù)。2、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人（監(jiān)理人）必須具有法人營業(yè)執(zhí)照和與其擬監(jiān)理的工程建設(shè)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)等級證書。uEhOUlYfmh3、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人與被監(jiān)理的建設(shè)工程合同的承包人之間不存在直接的合同關(guān)系。為確保建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的有效履行，建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的發(fā)包人在該合同中授予承包人的監(jiān)理權(quán)力、權(quán)限、責(zé)任范圍和內(nèi)容，必須在被監(jiān)理的建設(shè)工程合同中以承包人義務(wù)的形式確立下來。IAg9qLsgBX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的房產(chǎn)類合同的特點(diǎn)一、商品房預(yù)售合同（一）概念商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

21、企業(yè)與商品房購買者就正在建設(shè)中的商品房的預(yù)先 出售事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。WwghWvVhPE（二）特點(diǎn)1、作為商品房預(yù)售合同當(dāng)事人一方的賣方，其合同締約資格受到嚴(yán)格限制。賣方必須具 備法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證 等法律文件。上述文件決定了賣方是否擁有國有土地使用權(quán)、期房所有權(quán)和合法的商品房期貨 交易資格。asfpsfpi4k2、商品房預(yù)售合同的標(biāo)的具有特殊性。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的必須達(dá)到特定的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)要求（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金必須達(dá)到工程建

22、設(shè)總投資的25沖上）。ooeyYZTjj13、商品房預(yù)售合同的標(biāo)的具有特定性。指在合同中必須明確商品房的具體位置、棟數(shù)、幾樓幾號等等，因?yàn)槿魏紊唐贩慷际俏ㄒ坏?，具有不可替代性。BkeGuInkxI4、商品房預(yù)售合同的形式具有較為嚴(yán)格的限定性，一般要求采用示范性合同文本。二、商品房買賣合同（一）概念商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與商品房購買者就已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商品房 的買賣事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。PgdOOsRIMo（二）特點(diǎn)1、商品房買賣合同的內(nèi)容 除涉及商品房的買賣交易事宜，還涉及商品房權(quán)屬登記（作為 標(biāo)的物的商品房物權(quán)合法轉(zhuǎn)移）和物業(yè)管理（商品房使用階

23、段必不可少的附隨性服務(wù)）事宜 。 3cdXwckm152、商品房買賣合同的標(biāo)的有特殊要求。商品房買賣合同的標(biāo)的必須符合下列條件：（1）銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付條件或者已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期；h8c52WOngM（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。三、房屋租賃合同（一）概念房屋租賃合同是指房屋所有人作為出租人與房

24、屋承租人就房屋租賃事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。v4bdyGious（二）特點(diǎn)1、 房屋租賃合同中的出租人必須是擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的當(dāng)事人。2、 房屋租賃合同遵循“買賣不破租賃原則”【房屋在產(chǎn)權(quán)人賣給他人后，原有的租賃合同繼續(xù)有效】。即房屋租賃合同一經(jīng)成立，房屋承租人對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和其它物權(quán)便具有絕 對性、任何人不得侵犯。同時(shí)，該房屋租賃合同的效力溯及至該房屋的新業(yè)主。J0bm4qMpJ9【買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至 將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權(quán)變動問題。適用買賣不

25、破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立并生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權(quán) 發(fā)生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。具備上述條件， 即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人。本條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這里所說的不影響租賃合同的 效力是指，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動后，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之 間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè) 新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束?！縓Vau

26、A9grYP3、一般情況下，房屋租賃合同中的房屋和土地具有不可分割性，即地上建筑物和其它附著物出租時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之出租，反之亦然。bR9C6TJscw4、房屋租賃合同的標(biāo)的具有特定性。作為房屋租賃合同標(biāo)的的房屋必須是確定而具體的房屋，應(yīng)具體明確房屋的地理位置、門牌號碼及具體的哪一間或者哪幾間等。pN9LBDdtrd四、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同（一）概念房屋拆遷安置補(bǔ)償合同是指房屋拆遷人和被拆遷房屋的所有人、使用人，就房屋拆遷和補(bǔ)償安置事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。DJ8T7nHuGT（二）特點(diǎn)1、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同所確立的房屋拆遷安置補(bǔ)償法律關(guān)系具有行政

27、法律關(guān)系與民事法律關(guān)系的雙重屬性。拆遷人與被拆遷房屋的所有人、使用人在房屋拆遷行為過程中形成行政 法律關(guān)系，拆遷人與被拆遷房屋的所有人、使用人在自愿有償、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成房 屋拆遷安置補(bǔ)償合同，形成民事法律關(guān)系。QF81D7bvUA2、房屋拆遷安置合同受地方相關(guān)法律、法規(guī)的約束較大，在安置、補(bǔ)償方式、方法和補(bǔ)償數(shù)量方面具有較大的地域性差異。女如:上海市采用的貨幣化拆遷房屋安置、補(bǔ)償方式便具有 明顯的受制于地方經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平的特點(diǎn)。4B7a9QFw9h建設(shè)部頒布的房屋拆適安置補(bǔ)償合同范本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的物業(yè)管理類合同的特點(diǎn)一、物業(yè)管理委托合同（一）概念物業(yè)管理委托合同是由物業(yè)

28、業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的單位與受委托的物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理 事宜(管理服務(wù)和責(zé)任范圍、管理服務(wù)對象、管理服務(wù)方式等)所達(dá)成的確立(變更、終止) 雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。ix6iFA8xoX(二)特點(diǎn)1、物業(yè)管理委托合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)；2、物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)的締約資格有特殊要求；3、物業(yè)管理委托合同所確立的物業(yè)管理服務(wù)具有專業(yè)化服務(wù)特點(diǎn)；4、物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)要求物業(yè)管理委托合同所確立的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系和責(zé)任界面必須明確、具體。wt6qbkCyDE二、其它物業(yè)管理類合同(一)其他合同類型1、前期物業(yè)管理合同指房屋住宅出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)

29、管理機(jī)構(gòu)之前這一期間的物業(yè)管理。簽訂前期物業(yè)管理合同有兩種模式，一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商作為唯一物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽 訂，另一種是各個(gè)業(yè)主及每個(gè)購房者分別以自己的名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。Kp5zH46zRk2、業(yè)主公約指業(yè)主共同簽訂或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、 維護(hù)物業(yè)及其管理等方 面權(quán)利義務(wù)的行為守則。3、業(yè)主委員會章程指業(yè)主大會制定的有關(guān)業(yè)主委員會組織及活動的準(zhǔn)則。第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目合同訂立階段的合同管理本章學(xué)習(xí)目標(biāo)1、掌握合同的概念；2、熟悉合同的結(jié)構(gòu)和主要條款；3、熟悉合同訂立應(yīng)遵循的原則；4、掌握要約、承諾的概念及其生效要件；5、了解招標(biāo)投標(biāo)程序；&掌握合同成立

30、的概念及其成立要件；7、掌握締約過失責(zé)任的概念及其具體類型；8、掌握合同生效的概念與生效要件；9、熟悉合同擔(dān)保的五種形式；10、熟悉格式合同與示范性合同的概念與作用；11、掌握工程分包、轉(zhuǎn)包、掛靠的含義及其法律后果。本章教學(xué)內(nèi)容1、合同的概念、類型和法律特征2、合同的結(jié)構(gòu)、形式和組成3、合同的訂立(1) 合同訂立的概念、原則與準(zhǔn)備工作；(2) 合同訂立的一般程序；(3) 合同訂立的特殊程序；(4) 合同的成立；(5) 合同的生效與合同的效力；(6) 合同的擔(dān)保；（ 7）格式合同與示范性合同。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同訂立時(shí)應(yīng)注意的主要問題（1）建設(shè)工程類合同訂立時(shí)應(yīng)注意的主要問題；（2）地產(chǎn)合同與房產(chǎn)

31、合同訂立時(shí)應(yīng)注意的主要問題。本章重點(diǎn)1、要約、承諾的概念及其生效要件；2、合同成立的概念及其成立要件；3、締約過失的概念及其類型；4、合同生效的概念與生效要件。 本章難點(diǎn)1、要約與要約邀請的區(qū)別；2、合同成立與合同生效的區(qū)別；3、締約過失責(zé)任的含義。§3.1 合同的概念、類型和法律特征一、合同的概念 合同是平等主體的法人、自然人、其它組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 法人是相對自然人而言的， 是指擁有獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)， 能夠以自己的名義獨(dú)立地參加民事活動， 為自己取得民事權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的社會組織。 Yl4HdOAA61法人成立應(yīng)具備的條件： 必須依法成立；有自主經(jīng)營的財(cái)

32、產(chǎn)； 有明確的組織機(jī)構(gòu)、 名稱和場所； 能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任。 ch4PJx4BlI二、合同的類型（一）按合同所確立的交易關(guān)系的內(nèi)容、特點(diǎn)分類 買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承 攬合同，建設(shè)工程合同，運(yùn)輸合同，技術(shù)合同，保管合同，倉儲合同，委托合同，行紀(jì)合同， 居間合同，合伙合同，技術(shù)合同。 qd3YfhxCzo（二）按合同所確立的合同法律關(guān)系的性質(zhì)、特點(diǎn)分類1、單務(wù)合同與雙務(wù)合同（ 1）單務(wù)合同一方當(dāng)事人只享有權(quán)利而不盡義務(wù)， 另一方當(dāng)事人則只負(fù)義務(wù)而不享有權(quán)利的合同。如： 贈與 合同。（ 2）雙務(wù)合同 當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利和義務(wù)的合同。實(shí)踐中絕大部分合同都是雙務(wù)合同。2、有償合同與無償合同（1）有償合同 當(dāng)事人雙方互為給付，即當(dāng)事人以接受對方相應(yīng)的代價(jià)為履行義務(wù)的條件。如買賣、租賃、借 貸合同。（2）無償合同 當(dāng)事人一方只取得權(quán)利而不償付任何代價(jià)的合同。3、有名合同與無名合同（1）有名合同凡法律賦予一定名稱， 并特別作出規(guī)定的合同， 稱為有名合同。 如：建設(shè)工程合同、 買賣合同。 （ 2）無名合同 凡是法律上沒有確定的名稱，也未對其特別作出規(guī)范的合