萬通地產(chǎn) 天津薊縣旅游度假項目可行性報告

1、- - 萬通地產(chǎn)萬通地產(chǎn) - -天津天津薊縣旅游度假項目可行性報告薊縣旅游度假項目可行性報告二零零六年八月二零零六年八月august, 2006天津薊縣旅游度假項目基本情況天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品分類解析天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品互動關(guān)系天津薊縣旅游度假項目經(jīng)營模式選擇天津薊縣旅游度假項目定價策略與風(fēng)險建議天津薊縣旅游度假項目開發(fā)的注意事項目目錄錄2地塊位置與交通n地塊位于天津薊縣縣城以北15公里處，津圍公路東側(cè)，北距黃崖關(guān)長城（“天津十景”之首）約10公里；從大方位上看，距北京市約100公里，距天津市區(qū)125公里。地塊在薊縣的位置地塊在薊縣的位置n津圍公路是地塊連通外部的主要道路，

2、路面平整，但由于穿山而建，所以起伏彎轉(zhuǎn)較多；此外，津圍公路與地塊之間約有3公里未鋪裝的鄉(xiāng)村道路。薊縣位置薊縣位置薊縣縣城薊縣縣城黃崖關(guān)長城黃崖關(guān)長城本案本案津津圍圍公公路路15km15km85km北北京京天津市區(qū)天津市區(qū)津圍公路津圍公路110km薊縣縣城薊縣縣城秦皇島秦皇島承德承德薊縣縣城薊縣縣城3地塊自身基本情況n地塊位于楊莊截潛水庫東岸，總占地面積約10平方公里，先期地塊面積2600畝（約173萬平米 ）。n用地形式為未開發(fā)丘陵地，地塊內(nèi)主要被原生植被覆蓋，間有果園和少量村落。注：楊莊截潛水庫于注：楊莊截潛水庫于2003年年6月月開始蓄水，庫存容量開始蓄水，庫存容量2380萬立方萬立方米，

3、水面米，水面2000畝；這里是未來旅畝；這里是未來旅游景區(qū)的主要依托，也是本地塊游景區(qū)的主要依托，也是本地塊未來開發(fā)價值的主要依托。未來開發(fā)價值的主要依托。4地塊所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃n項目所在的薊縣楊莊截潛水庫旅游景區(qū)已經(jīng)被天津市政府列為“十一五”期間重點建設(shè)的“十大旅游景區(qū)”之一；同時，這一景區(qū)也是天津市“五大濕地旅游景區(qū)”之一。n薊縣政府將在水庫周邊引資開發(fā)大型綜合娛樂區(qū)，初步規(guī)劃建設(shè)度假療養(yǎng)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、自然觀光區(qū)、親水娛樂區(qū)、水上娛樂區(qū)和旅游市場區(qū)等6個區(qū)域，形成布局合理、功能完善、可短期游玩也可長期度假的綜合娛樂區(qū)。5項目所在區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀n由于水庫建成時間較短，所以周邊景區(qū)基本處

4、于未開發(fā)狀態(tài)，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)也剛剛開始由自發(fā)時期走向政府統(tǒng)一規(guī)范運營時期，發(fā)展水平較低；當(dāng)前主要旅游項目為垂釣。n目前，景區(qū)所在的羅莊子鎮(zhèn)已經(jīng)組織起家庭度假休閑旅館200余家（同時服務(wù)于另外兩個景區(qū)），日接待客戶能力2000人?？头?間住宿20人就餐20人住宿價格標準間：30元/人/日普通間：20元/人/日建東農(nóng)家院基本信息（水庫邊）建東農(nóng)家院基本信息（水庫邊） 農(nóng)家院實景農(nóng)家院實景天津薊縣旅游度假項目基本情況天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品分類解析天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品互動關(guān)系天津薊縣旅游度假項目經(jīng)營模式選擇天津薊縣旅游度假項目定價策略與風(fēng)險建議天津薊縣旅游度假項目開發(fā)的注意事項目目錄錄天

5、津薊縣旅游度假項目基本情況天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品分類解析天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品互動關(guān)系天津薊縣旅游度假項目經(jīng)營模式選擇天津薊縣旅游度假項目定價策略與風(fēng)險建議天津薊縣旅游度假項目開發(fā)的注意事項目目錄錄天津薊縣旅游度假項目基本情況天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品分類解析天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品互動關(guān)系天津薊縣旅游度假項目經(jīng)營模式選擇天津薊縣旅游度假項目定價策略與風(fēng)險建議天津薊縣旅游度假項目開發(fā)的注意事項目目錄錄天津薊縣旅游度假項目基本情況天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品分類解析天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品互動關(guān)系天津薊縣旅游度假項目經(jīng)營模式選擇天津薊縣旅游度假項目定價策略與風(fēng)險

6、建議天津薊縣旅游度假項目開發(fā)的注意事項目目錄錄天津薊縣旅游度假項目基本情況天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品分類解析天津薊縣旅游度假項目可開發(fā)產(chǎn)品互動關(guān)系天津薊縣旅游度假項目經(jīng)營模式選擇天津薊縣旅游度假項目定價策略與風(fēng)險建議天津薊縣旅游度假項目開發(fā)的注意事項目目錄錄11風(fēng)險及其防范建議風(fēng)險一：風(fēng)險一：在修建水庫大壩時，曾因為政府補償?shù)偷脑虺霈F(xiàn)拆遷難的情況，導(dǎo)致最終部分拒不拆遷房屋被水淹沒的悲劇，所以本項目要注意出現(xiàn)重新出現(xiàn)拆遷難的現(xiàn)象。防范建議防范建議：合同條款中約定由政府出面解決拆遷問題，并承諾解決開發(fā)中可能出現(xiàn)的因拆遷出現(xiàn)的遺留問題。12風(fēng)險及其防范建議風(fēng)險二：風(fēng)險二：項目前期投入過大，推出

7、后市場反應(yīng)不好，導(dǎo)致回收周期延長，財務(wù)負擔(dān)過重。防范建議：防范建議：（1）收益時間不要同開發(fā)起始時間間隔過長，盡量采取“邊開發(fā)，邊收益”模式。（2）盡早啟動推廣活動，并注意借助縣政府平臺進行宣傳。風(fēng)險三：風(fēng)險三：水庫可能遭遇豐水期和枯水期，水位和水面情況受季節(jié)和氣候影響大。防范建議：防范建議：休閑度假項目不要過于依賴水庫，并應(yīng)根據(jù)季節(jié)的不同設(shè)計不同項目。13風(fēng)險及其防范建議風(fēng)險四：風(fēng)險四：政府把水資源交給其他地塊開發(fā)者分享，導(dǎo)致資源使用權(quán)歸屬不明，也很可能影響本項目的品質(zhì)。防范建議：防范建議：在與政府談判時爭取獲得水面資源的排他性使用權(quán)。謝謝 謝！謝！thanks！公司網(wǎng)址：聯(lián)系方式：xxxx

8、xxxxxxxx15競爭案例-京津新城n位置位置：寶坻縣周良莊鎮(zhèn)n開發(fā)商開發(fā)商：合生珠江n總占地總占地：22500畝（約合1500萬平米）n功能板塊劃分功能板塊劃分：休閑度假板塊、 生活居住板塊、商貿(mào)物流板塊 工業(yè)園板塊和教育園區(qū)等五大 板塊，配套設(shè)施投資68億元。n別墅面積別墅面積：50萬平米（已推出）n別墅容積率別墅容積率：0.27n住宅產(chǎn)品形式住宅產(chǎn)品形式：獨棟、雙拼n開盤日期開盤日期：2004年9月n現(xiàn)均價現(xiàn)均價：5500（報價）；4950（成交價）n戶型面積：戶型面積：242平米（均值）n銷售情況銷售情況：06年二季度銷售117套，月均39套。16京津新城與本案對比影響價格主要因素對

9、比表影響價格主要因素對比表京津新城京津新城本項目本項目對比結(jié)果對比結(jié)果區(qū)域吸引力區(qū)域吸引力造城，起步低、增長快著名風(fēng)景區(qū)附近變數(shù)較大交通交通城際公路旁縣城近郊略遜一籌環(huán)境環(huán)境人造景觀為主充分自然景觀優(yōu)于前者配套配套68億全方位配套高檔休閑配套差距較大住宅產(chǎn)品品質(zhì)住宅產(chǎn)品品質(zhì)普通中高檔別墅高檔經(jīng)濟性別墅略有優(yōu)勢客群定位客群定位輻射京、津、冀；初期第二居所為主，后期自身創(chuàng)造第一居所客戶。 津、薊為主，輻射北京；始終以第二居所為主。有部分重疊，但本案更為集中、明確。開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌 合生珠江 泰達+萬通基本相當(dāng)17對比結(jié)論 影響兩個項目售價的主要因素綜合對比差距并不明顯，主要的區(qū)別在于京津新城以

10、人造綜合配套取勝，而本案以自身生態(tài)條件見長，鑒于以下幾個方面原因，本案未來售價應(yīng)當(dāng)比較明顯的高于京津新城目前成交價4950元。（1）京津新城原有條件差，樓盤價值將會隨著建設(shè)進度逐漸提升，所以價格起點低，增長空間大，而本案發(fā)售時，生態(tài)景觀優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。（2）京津新城土地成本低，而且規(guī)模大、周期長，所以在保證盈利的情況下，開發(fā)商會適當(dāng)控制價格的上漲，以當(dāng)前旺銷的形勢看，成交價在5500元也可維持平穩(wěn)銷售。（3）本案預(yù)計將在1年后上市，期間整體房價預(yù)計將有500元左右的上漲。 比照津京新城，本案開盤時售價5500元，后期均價6500元市場是可以接受的。18借鑒案例-龍山新新小鎮(zhèn)位置：北京懷柔區(qū)懷柔廟

11、城鎮(zhèn)422號開發(fā)商：北京萬通總占地面積：80萬平米容積率：0.56開盤時間：2004年3月產(chǎn)品形式：西式獨棟為主戶型面積：250-300平米為主現(xiàn)均價：4700元（成交價）銷售情況：月均15套左右 19龍山新新小鎮(zhèn)與本案對比影響價格主要因素對比表影響價格主要因素對比表龍山新新小鎮(zhèn)龍山新新小鎮(zhèn)本項目本項目對比結(jié)果對比結(jié)果區(qū)域吸引力區(qū)域吸引力著名風(fēng)景區(qū)附近著名風(fēng)景區(qū)附近基本相當(dāng)交通交通距離市區(qū)45公里縣城近郊處于劣勢環(huán)境環(huán)境人造景觀為主充分自然景觀優(yōu)于前者配套配套普通中檔配套高檔休閑配套優(yōu)于前者住宅產(chǎn)品品質(zhì)住宅產(chǎn)品品質(zhì)普通中檔別墅高檔經(jīng)濟性別墅優(yōu)于前者客群定位客群定位北京地區(qū)第二居所 津、薊為主，輻射北京；第二居所為主?？蛻羧悍秶蟾偁帀毫Ω偁帀毫|北部別墅市場競爭激烈產(chǎn)品稀缺競爭壓力較小20對比結(jié)論 本案和北京龍山新新小鎮(zhèn)擁有諸多相似之處，但綜合對比影響二者售價主要因素，本案占有