上海星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與成本測(cè)算分析

1、上海星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與成本測(cè)算分析 吳正訓(xùn) 摘要：星級(jí)酒店由于在市場(chǎng)上很少發(fā)生交易，且所在地理位置往往極佳，具有級(jí)差地租高的特點(diǎn)，不適用以市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估。但星級(jí)酒店在建成投入營(yíng)業(yè)后，每年都能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，故適合用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多且性質(zhì)各異，各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在收益和成本測(cè)算上比較難以統(tǒng)一，作者通過(guò)對(duì)上海某四星級(jí)酒店的價(jià)值評(píng)估，對(duì)用收益還原法評(píng)估星級(jí)酒店作了一些探索。 關(guān)鍵詞： 星級(jí)酒店 收益與成本， 測(cè)算分析 一、引言 上海某四星級(jí)酒店位于市中心繁華黃金地段上，酒店樓高二十五層，另有三層地下室，整個(gè)酒店集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、健身、辦公于一體。酒店底樓大堂采用中西

2、合璧的裝飾風(fēng)格，裝修考究，金碧輝煌；五樓的宴會(huì)廳，可同時(shí)容納600人用餐，是各種酒會(huì)的理想場(chǎng)所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品，可同時(shí)容納800人用餐，并設(shè)有大型的觀賞玻璃魚(yú)缸；七樓中庭西餐廳擁有從七層至二十五層的超視野共享空間；酒店的豪華房和高級(jí)豪華套房均設(shè)有按摩沖浪浴缸、化妝間等配套設(shè)施。酒店同時(shí)設(shè)有棋牌室、夜總會(huì)、美容美發(fā)、桑拿浴、商務(wù)中心等各種服務(wù)設(shè)施。酒店除二十一層至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓對(duì)外出租外，其余經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均由酒店自營(yíng)。 在評(píng)估過(guò)程中，考慮到星級(jí)酒店在上海很少有整體買(mǎi)賣(mài)成交案例，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，另外如采用成本法評(píng)估顯然不能體現(xiàn)該酒店位于上海繁華黃金地段的級(jí)差地租價(jià)值，

3、由于酒店在建成投入運(yùn)行后每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，故收益還原法成為評(píng)估星級(jí)酒店的首選方法。但星級(jí)酒店與住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)物業(yè)相比，在經(jīng)營(yíng)功能和設(shè)備配置上要復(fù)雜得多，在管理上也繁瑣得多，這給計(jì)算酒店各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益和成本費(fèi)用帶來(lái)困難。作者現(xiàn)對(duì)該星級(jí)酒店價(jià)值評(píng)估過(guò)程中所涉及的收益和成本費(fèi)用的測(cè)算加以整理，撰寫(xiě)此文，供同行們參考，不當(dāng)之處，望同行們予以指正。 二、星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與成本費(fèi)用測(cè)算 （一）、上海某四星級(jí)酒店工程概況列表如下： 樓層 層高 (米) 用 途 工程概況 地下一層 6 臺(tái)球廳、保齡球廳、游藝廳、冷凍機(jī)房、變配電室、自行車庫(kù)、職工食堂 建筑：地下3層，地上25層，1-7層為裙房，8

4、-25層為塔樓，酒店空中造型類似帆船，象征酒店事業(yè)一帆風(fēng)順 結(jié)構(gòu)：鉆孔灌注樁，箱型基礎(chǔ)，框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，主要受力構(gòu)件梁、柱、墻、樓板全現(xiàn)澆 外墻面：干掛式花崗石、玻璃幕墻 商場(chǎng)及大堂入口：地面及墻身鋪砌進(jìn)口磨光花崗石、大理石，墻身配進(jìn)口高貴燈飾、天花板采用特色石膏板及鋁合金薄板 電梯大堂：地面及墻身鋪設(shè)進(jìn)口磨光花崗石、大理石，天花板采用特色石膏板配進(jìn)口高貴燈飾 公共部位：地面鋪設(shè)進(jìn)口磨光花崗石，墻身為進(jìn)口墻紙、天花板采用進(jìn)口鋁合金薄板 洗手間：地面鋪設(shè)進(jìn)口防滑地磚、墻身鋪設(shè)進(jìn)口光面瓷磚、防潮天花吊頂、進(jìn)口大理石洗手臺(tái)盆及進(jìn)口高級(jí)潔具、五金配件 電梯：進(jìn)口三菱自動(dòng)扶梯8臺(tái)，自動(dòng)客梯4臺(tái)，貨梯1

5、臺(tái)，工作電梯1臺(tái) 通訊：美國(guó)at&t公司的綜合布線光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、各層配有充足的電話線路 電視：三組衛(wèi)星接收系統(tǒng)及公共電視天線 空調(diào)：日本原裝三洋中央冷暖空調(diào)機(jī)組 熱水：所有洗手間均設(shè)中央熱水系統(tǒng) 消防：設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 保安：在商場(chǎng)入口、主要通道、客房大廳、電梯轎箱、車庫(kù)等設(shè)有攝像系統(tǒng) 地下二層 3.2 機(jī)動(dòng)車庫(kù) 地下三層 3.2 機(jī)動(dòng)車庫(kù) 一層 4.5 商場(chǎng)及賓館大堂、旅游商店、精品屋、酒吧 二層 4 桑拿、美容美發(fā)、健身房、舞廳、卡拉ok 三層 4 影視廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、棋牌室 四層 4 中餐廳、咖啡廳、啤酒城、夜總會(huì) 五層 4 風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳 五夾層

6、3 自用辦公 六層 4 大型海鮮城 七層 4 中庭西餐廳 八層二十層 3.5 標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房 二十一層二十五層 3.2 外租寫(xiě)字樓 屋頂層 3 屋頂水箱、屋頂電梯機(jī)房、閉路電視機(jī)房等 （二）、大廈對(duì)外出租寫(xiě)字樓收益和成本費(fèi)用測(cè)算（第21層至25層）： 對(duì)外出租寫(xiě)字樓由于有租賃協(xié)議且附近類似寫(xiě)字樓租金容易收集，計(jì)算比較簡(jiǎn)單，其基本估價(jià)計(jì)算過(guò)程如下： 1、根據(jù)目前酒店附近類似辦公樓的客觀租金水平及平均出租率，結(jié)合酒店辦公樓的實(shí)際出租情況，計(jì)算出對(duì)外辦公樓出租年有效毛收益。 年有效毛收益=出租建筑面積×日租金水平×年平均出租率×360 2、以年有效毛收益為基礎(chǔ)分別計(jì)算

7、出管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，確定年總費(fèi)用。 各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為： （1）管理費(fèi)一般為年有效毛收益的2%-3% （2）營(yíng)業(yè)稅為年有效毛收益的5% （3）城市維護(hù)建設(shè)稅為年有效毛收益的0.35% （4）教育費(fèi)附加為年有效毛收益的0.15% （5）堤防費(fèi)附加為年有效毛收益的0.05% （6）房產(chǎn)稅一般為年有效毛收益的12% （7）維修費(fèi)一般為重置成本的2% （8）保險(xiǎn)費(fèi)一般為重置成本的0.2% 3、年有效毛收益減去年總費(fèi)用計(jì)算出各年凈收益 4、選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率 5、確定收益年限 6、將各收益年限年凈收益分別折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累加得到對(duì)外出租辦公樓收益價(jià)

8、值。 （三）、酒店自營(yíng)項(xiàng)目收益和成本費(fèi)用測(cè)算 1、自營(yíng)項(xiàng)目收益測(cè)算 自營(yíng)項(xiàng)目收益主要包括： （1）酒店客房出租收益 此項(xiàng)計(jì)算比較簡(jiǎn)單，可根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、豪華套房數(shù)量、相應(yīng)價(jià)格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。 即年客房出租收益=標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)×每天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價(jià)×折扣率×平均出租率×360天+豪華套房數(shù)×每天豪華房報(bào)價(jià)×折扣率×平均出租率×360天 （2）酒店商場(chǎng)商品營(yíng)業(yè)收益 可根據(jù)商場(chǎng)每平方米營(yíng)業(yè)額、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積相乘計(jì)算，即 年客房出租收益=每天每平方米商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額×商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積×

9、360天 （3）酒店各種餐飲收益 由于酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳、大型海鮮城等，計(jì)算比較復(fù)雜，但由于酒店客房計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實(shí)際計(jì)算時(shí)，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為0.9-1.0。 年餐飲收益=年客房出租收益×系數(shù) （4）酒店其他營(yíng)業(yè)收益 包括會(huì)議、娛樂(lè)、健身房、夜總會(huì)、洽談等收益，這部分收益涉及項(xiàng)目多，每項(xiàng)數(shù)量小，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，可根據(jù)酒店主營(yíng)總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營(yíng)收益包括酒店客房出租收益、商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益、各種餐飲收益、對(duì)外出租辦公樓收益。即 其他營(yíng)業(yè)收益=（酒店客房出租收益+商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益

10、+各種餐飲收益+對(duì)外出租辦公樓收益）×系數(shù) 根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為0.15-0.2。 2、自營(yíng)項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算 相對(duì)于自營(yíng)收益而言，自營(yíng)部分成本費(fèi)用測(cè)算要復(fù)雜和難以把握，據(jù)調(diào)查，酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下： 年自營(yíng)部分成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+各種稅費(fèi)+利潤(rùn) （1）生產(chǎn)成本=商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本+餐飲進(jìn)貨成本+客房周轉(zhuǎn)物品成本+會(huì)議、娛樂(lè)、健身房、夜總會(huì)、洽談等周轉(zhuǎn)物品成本+燃料動(dòng)力費(fèi)+酒店所有人員薪金 其中：商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本=商場(chǎng)營(yíng)業(yè)收益×百分比（一般在80%左右） 餐飲進(jìn)貨成本=餐飲營(yíng)業(yè)收益×百分比（一般在45%左右） 客

11、房周轉(zhuǎn)物品成本=客房營(yíng)業(yè)收益×百分比（一般在15%左右） 會(huì)議、娛樂(lè)、健身房、夜總會(huì)、洽談等周轉(zhuǎn)物品成本=酒店其他收益×百分比（一般在15%左右） 燃料動(dòng)力費(fèi)=年用水量×用水單價(jià)+年用電量×用電單價(jià)+年耗煤氣量×煤氣單價(jià)+年耗燃油量×燃油單價(jià) 酒店所有人員薪金=營(yíng)業(yè)人員數(shù)量×營(yíng)業(yè)人員年平均收入+管理人員數(shù)量×管理人員年平均收入+輔助人員數(shù)量×輔助人員年平均收入 （2）管理費(fèi)用=攤銷費(fèi)用+其他管理費(fèi)用 其中：攤銷費(fèi)用為開(kāi)辦費(fèi)及土地使用權(quán)攤銷費(fèi)用，一般按10年攤銷。其他管理費(fèi)用項(xiàng)目眾多，涉及金額較小，主要有：

12、 a.工會(huì)經(jīng)費(fèi)，一般按酒店所有人員薪金總額的2%計(jì)算 b.保險(xiǎn)費(fèi)用，一般按酒店年?duì)I業(yè)總收益的0.3%計(jì)算 c.廣告交際費(fèi)用, 一般按酒店?duì)I業(yè)總收益的0.3%計(jì)算 d.固定資產(chǎn)折舊，建筑工程折舊年限按20年計(jì)算，機(jī)電設(shè)備折舊年限按10年計(jì)算，辦公運(yùn)輸設(shè)備折舊年限按5年計(jì)算，殘值率取5% e.維修費(fèi)用，一般按酒店建安成本的2.5%計(jì)算 （3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要為酒店日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金應(yīng)支付的銀行利息，具體測(cè)算應(yīng)以借款合同為準(zhǔn)。 （4）各種稅費(fèi) 為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)之和 a.營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)收益的5%測(cè)算 b.城市維護(hù)建設(shè)稅以營(yíng)業(yè)收益的0.35%測(cè)算 c.教育費(fèi)附加以營(yíng)業(yè)收益的

13、0.15%測(cè)算 d.堤防費(fèi)附加以營(yíng)業(yè)收益的0.05%測(cè)算 四項(xiàng)合計(jì)為營(yíng)業(yè)收益的5.55%。 （5）利潤(rùn) 根據(jù)上海市酒店行業(yè)平均利潤(rùn)率確定 3、計(jì)算自營(yíng)部分評(píng)估價(jià)值 根據(jù)自營(yíng)項(xiàng)目年收益及年總費(fèi)用計(jì)算出自營(yíng)項(xiàng)目年凈收益、選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率、確定收益年限、將收益年限各年凈收益分別折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累加得到自營(yíng)項(xiàng)目收益價(jià)值。 （四）、五夾層自用辦公樓及地下停車庫(kù)收益和成本費(fèi)用測(cè)算 五夾層自用辦公樓收益與成本測(cè)算方法與對(duì)外出租寫(xiě)字樓相同，區(qū)別僅在于樓層差異，自用辦公樓租金可在對(duì)外出租寫(xiě)字樓的基礎(chǔ)上向下調(diào)整10%-15%。 地下停車庫(kù)可分為酒店客戶租用車庫(kù)和社會(huì)車輛臨時(shí)租用車庫(kù)兩部分，前一部分車庫(kù)可按租約參照

14、對(duì)外出租寫(xiě)字樓方法計(jì)算收益和成本費(fèi)用，后一部分車庫(kù)可參照酒店客房方法計(jì)算收益和成本費(fèi)用，當(dāng)然，資本化率可略低于寫(xiě)字樓和客房資本化率，因?yàn)樯虾Ｊ兄行能噹?kù)日趨緊張，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上求。三、酒店各收益項(xiàng)目資本化率的選取 眾所周知，資本化率可以采用以下四種方法選?。?、市場(chǎng)提取法；2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；3、復(fù)合投資收益率法；4、投資收益率排序插入法。在上述四種方法中，后三種方法均含有較多的主觀成分，只有第一種市場(chǎng)提取法比較客觀，故越來(lái)越被廣大估價(jià)人員所采用。在星級(jí)酒店評(píng)估中，收益項(xiàng)目眾多（商場(chǎng)、餐飲、客房、寫(xiě)字樓、會(huì)議、娛樂(lè)等），每一收益項(xiàng)目從市場(chǎng)提取的資本化率數(shù)值應(yīng)有所不同，在實(shí)際評(píng)估操作中可通過(guò)

15、收集各收益項(xiàng)目的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金、房屋重置成本等參數(shù)，通過(guò)計(jì)算租售比得到資本化率?，F(xiàn)以收益項(xiàng)目寫(xiě)字樓為例，演示如何從市場(chǎng)中求取資本化率。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選取酒店附近若干個(gè)類似寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易價(jià)格、相同樓層對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金、房屋重置成本，具體情況列表如下： 案例 市場(chǎng)交易價(jià)格（元/m2） 市場(chǎng)租金（元/天·m2） 房屋重置成本（元/m2） 寫(xiě)字樓a 20000 4 4000 寫(xiě)字樓b 18000 3.6 3800 寫(xiě)字樓c 23000 4.5 4500 寫(xiě)字樓d160003.23500  寫(xiě)字樓資本化率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表： 單位：元 項(xiàng)目 寫(xiě)字樓a 寫(xiě)字樓b 寫(xiě)字樓c 寫(xiě)字樓d

16、年總收益 4*360=1440 3.6*360=1296 4.5*360=1620 3.2*360=1152年總費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)（收益×5.55%） 79.9 71.9 89.963.9 房產(chǎn)稅（收益×12%） 172.8 155.5 194.4138.2 管理費(fèi)（收益×3%） 43.2 38.9 48.634.6 房屋維修費(fèi)（重置成本×2%） 80 76 9070 保險(xiǎn)費(fèi)（重置成本×0.2%） 8 7.6 97 小計(jì) 383.9 349.9 431.9 313.7年凈收益(收益-費(fèi)用) 1056.1 946.1 1188.1 838.3市場(chǎng)交易價(jià)格 20000 18000 23000 16000資本化率年凈收益/市場(chǎng)交易價(jià)格 5.28% 5.26% 5.17% 5.24% 從上表可以看出,寫(xiě)字樓a、b、c、d的市場(chǎng)資本化率基本一致,取其算術(shù)平均值為寫(xiě)字樓資本化率: (5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/