3月諸城市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、諸城市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告營銷策劃部2012年3月1、了解諸城市城市城市發(fā)展情況2、諸城市房地產(chǎn)市場容量及去化率3、諸城市購房客戶群體及置業(yè)消費習慣4、本項目地塊特征及適合開發(fā)產(chǎn)品調(diào)研目的調(diào)研目的報告提綱報告提綱一、諸城市城市概況1. 城市定位 2. 城市格局 3. 區(qū)域功能 4. 商圈分布 5. 經(jīng)濟發(fā)展 6. 配套資源二、諸城房地產(chǎn)市場分析1. 人口分析2. 行業(yè)發(fā)展3. 區(qū)域格局4. 銷售概況5. 市場存量6. 去化速度三、諸城市購房客戶分析1. 人口分析2. 收入水平3. 客戶分析4. 置業(yè)需求5. 客戶描摹四、本項目地塊簡要分析1. 地塊特征2. 地塊四至3. 周邊環(huán)境4. 客群特征5

2、. 客戶地圖一、諸城市城市概況一、諸城市城市概況全國百強縣排名35位1.1. 城市定位城市定位 2.2. 城市格局城市格局 3.3. 區(qū)域功能區(qū)域功能 4.4. 商圈分布商圈分布 5.5. 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展 6.6. 配套資源配套資源青島濰坊的結(jié)合點青島濰坊的結(jié)合點 依托毗鄰青島的交通優(yōu)勢，形成依托毗鄰青島的交通優(yōu)勢，形成山東半島貨物、資金、信息等生產(chǎn)要素高速流動和高度山東半島貨物、資金、信息等生產(chǎn)要素高速流動和高度集聚的中心集聚的中心n 地理位置地理位置：諸城市隸屬于濰坊市，諸城地理位置優(yōu)越，交通便利。北依世界風箏都濰坊，東臨濱海名城青島，南靠新興港口城市日照，是山東半島重要的交通樞紐。n

3、交通便利：交通便利：膠新鐵路和濟青高速公路南線貫穿諸城，市內(nèi)6條干線公路四通八達，乘車1小時可達青島、日照兩大港口和青島、濰坊兩大機場。城市定位城市定位城市格局城市格局諸城歷經(jīng)“1010年河西、年河西、1010年河東年河東”的城市發(fā)展縮影，居住重心由河西轉(zhuǎn)移至河東區(qū)域。而開發(fā)區(qū)作為新興板塊，市政配套和居住氛圍都亟需提升。城西板塊：城西板塊：諸城市老城區(qū)，配套設(shè)施相對完善；但工廠較多，生活環(huán)境差經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：大企業(yè)集中區(qū)域，但配套設(shè)施尤其是交通條件和教育資源有待進一步完善。城東板塊：城東板塊：隨著城市發(fā)展格局的變化，河東板塊居住氛圍、市政配套日漸完善，且成為新的城市中心，擔當起cld（

4、中央居住區(qū)）和rbd（中心商業(yè)區(qū)）的城市功能經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城西板塊城西板塊城東板塊城東板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城西區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城東區(qū)1、工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)以開發(fā)區(qū)為中心的工業(yè)園區(qū)2、生活區(qū)生活區(qū)以城東區(qū)和城西區(qū)為主的生活區(qū)3、休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)以三里莊水庫、恐龍公園、濰河公園組成的休閑區(qū)生活區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)福田汽車福田汽車希努爾希努爾外貿(mào)集團外貿(mào)集團區(qū)域功能區(qū)域功能生活區(qū)生活區(qū)商圈分布商圈分布新利群商圈新利群商圈中百銀座商圈中百銀座商圈新百盛商圈新百盛商圈 人口密集程度以東、東南、西、北為順序，北側(cè)不過濰河，濰河以北為工業(yè)區(qū)，城郊結(jié)合處，人口以農(nóng)村為主，外來務(wù)工人員

5、以輔。未來 發(fā)展以人民路和和平路為軸線，中心向外輻射發(fā)展。 以老利群、百盛為中心老利群、百盛為中心的百米商圈為主，人流量較大的地區(qū)，最新增加的藍博灣商廈、迪士尼歡樂城、電影院、休閑廣場。以中百、銀座為中心中百、銀座為中心的百米商圈以小區(qū)的便利商貿(mào)為主。以新利群和新百盛新利群和新百盛為中心點向外輻射50米左右人民路中段的三聯(lián)等，都為連接各商圈起輔助作用老利群百盛商圈老利群百盛商圈地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）人均可支配收入（元）從從20092009年至年至20112011年地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入年地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、人均可支配收入來看，、人均可支配收入來看，1111年比年比0909年經(jīng)濟發(fā)展突

6、飛猛年經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，得益于進，得益于食品、紡織、汽車行業(yè)食品、紡織、汽車行業(yè)的帶動。的帶動。經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來源：2010年、2011年諸城市政府工作報告2011年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值520億元、人均7500美元，分別是2007年的1.7倍和1.9倍；實現(xiàn)財政總收入62億元、地方財政收入40億元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以來累計完成固定資產(chǎn)投資980億元，其中2011年完成308億元?？h域經(jīng)濟基本競爭力在全國百強縣（市）的位次由第50位躍升至第35位。工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁：工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁：2011年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1560億元、利稅147億元，是2

7、007年的2.1倍和2.5倍；年利稅過千萬元的工業(yè)企業(yè)由2007年的78家發(fā)展到200家，特別是福田等重工企業(yè)的落戶及規(guī)模擴張，對經(jīng)濟帶動很大。服務(wù)業(yè)發(fā)展提速：服務(wù)業(yè)發(fā)展提速：2011年，實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值156億元、社會消費品零售總額155億元，均為2007年的2.1倍。農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展：農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展：2011年，實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟總收入1780億元，是2007年的2倍，被國務(wù)院表彰為全國糧食生產(chǎn)先進單位，是全國生豬調(diào)出大縣。外向型經(jīng)濟發(fā)展迅速：外向型經(jīng)濟發(fā)展迅速：2011年，外貿(mào)進出口總額達到14億美元，是2007年的2倍，榮獲全國重點推進出口食品農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全示范區(qū)；四年累計利用外資1.8

8、億美元，其中2011年5772萬美元；境外企業(yè)發(fā)展到20家。經(jīng)濟參數(shù)經(jīng)濟參數(shù)數(shù)據(jù)來源：2010年、2011年諸城市政府工作報告龍城中學農(nóng)業(yè)局醫(yī)院龍源學校楊春國際酒店西郊學校諸城一中人民醫(yī)院明誠學校大眾醫(yī)院繁華中學市府大華學校實驗中學婦幼保健院中醫(yī)院東郊醫(yī)院密州路學校實驗中學東武學校城北學校實驗小學利群華璽酒店舜王學校百盛超市主要醫(yī)院：主要醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院婦幼保健醫(yī)院高中：高中：東繁華中學西諸城一中南實驗中學北龍城中學貴族小學：貴族小學：龍源小學 新藝小學優(yōu)秀小學優(yōu)秀小學：實驗小學、西郊小學諸城市主要醫(yī)院集中在城市南部；學校數(shù)量縮減，分諸城市主要醫(yī)院集中在城市南部；學校數(shù)量縮減，分布較為平

9、均。布較為平均。配套資源配套資源小結(jié)小結(jié)1、諸城市依托濰坊、青島雙重交通優(yōu)勢，是濰坊青島經(jīng)濟交流的直接結(jié)合點。2、人口數(shù)量108萬，人口緩慢增長，10年僅增長3.8萬，市區(qū)常住人口不足50萬。3、諸城市沿河可分為城東區(qū)（河東）、城西區(qū)（河西）、開發(fā)區(qū)（河北）三部分。城東區(qū)在原有城市老商圈的基礎(chǔ)上迅速向東發(fā)展，目前成為配套、交通、環(huán)境都比較成熟的區(qū)域。城西區(qū)主要城市老區(qū)，環(huán)境較舊，市民普遍有向東不向西的傾向。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)目前主要為工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，配套不完善。4、主要醫(yī)院中醫(yī)院、人民醫(yī)院都集中在城市南部 ，目前高中由十六所縮減為四所，分布較為平均。5、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破19000元，與20

10、07年相比增幅超過50%；農(nóng)民人均純收入突破10000元，增幅超過60%。二、諸城房地產(chǎn)市場分析二、諸城房地產(chǎn)市場分析2011年起市場趨于平穩(wěn)飽和1.1. 人口分析人口分析2.2. 行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展3.3. 區(qū)域格局區(qū)域格局4.4. 市場存量市場存量5.5. 去化速度去化速度6.6. 市場大盤市場大盤7.7. 滯銷盤滯銷盤諸城市常住人口為108.62萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的105.36萬人相比，十年共增加了3.25萬人，外來人口很少。全市常住人口中，男性54.91萬人，占總?cè)丝诘?0.55% ；女性為53.71萬人，占總?cè)丝诘?9.45%。受教育水平，每10萬人中具

11、有大學受教育程度的5130人；具有高中受教育程度14439人；具有初中受教育程度為40483人；具有小學受教育程度26712人。人口分析人口分析數(shù)據(jù)來源：2011年7月第六次人口普查數(shù)據(jù)分析：較小的城市人口基數(shù)，緩慢的城市人口增長速度決定了諸城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)客戶量不足行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展諸城樓市起步于2000年，城市總體發(fā)展以北移東擴的發(fā)展方向發(fā)展。從2000年開始之間，諸城房地產(chǎn)11年的發(fā)展大體有五個階段：起步期起步期緩增期緩增期發(fā)展期發(fā)展期飽和期飽和期時間：2000特點：以老城區(qū)的個別項目的改造開發(fā)為主；時間：2000-2004特點：以老城區(qū)的個別項目的改造開發(fā)為主；時間：2005-2

12、009特點：以河西區(qū)域開發(fā)為主，將河西區(qū)域的老工業(yè)區(qū)進行改造，將企業(yè)遷至北部高新區(qū)，將河西板塊打造成中心居住區(qū)；時間：2010-2011特點：以市區(qū)周邊外環(huán)以內(nèi)地塊及濰河北段兩岸開發(fā)為主；穩(wěn)定期穩(wěn)定期時間：2012至今特點：市區(qū)近郊及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿河開發(fā)為主2006年諸城新建商品房全年平均價格在2000元/平方米左右, 2007年房價在2300元/平米左右，2008年為2700元/平方米，2009年-2010年為3000元/平方米左右，2011年3月為3500左右，商業(yè)中心地帶和市區(qū)北面沿河地帶均價4300左右。濰水怡景苑4300元/紅星家園龍城龍府4300元/皇家半島4278元/誠通香榭里42

13、00元/裕泰祥公館金東世紀城3900元/鳳凰城龍都天一城多層4200元/寶龍公園世家3700元/龍都現(xiàn)代城多層4500元/龍城華庭格林學府3900元/2081正好4600元/麗都花園3700元/華都富林4300元/得利斯世紀城尚清華3700元/瑞?；▓@優(yōu)品城4300元/奧韻花園4200元/和美馨園盛華國際4000元/金地翰林3700元/區(qū)域格局區(qū)域格局城西區(qū)均價：3880元/城東區(qū)均價：4130元/開發(fā)區(qū)均價：3770元/經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城西區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城東區(qū)23200套13990套銷量概況銷量概況2010年、2011年是諸城市房地產(chǎn)發(fā)展騰飛的兩年：2010年住宅全年成交總面積為面積為3

14、01.605301.605萬萬總計總計2320023200套套2011年住宅全年成交總面積為面積為184.2954184.2954萬萬總計總計1399013990套套2011年下半年諸城房地產(chǎn)市場隨著全國市場下滑趨勢，成交去化速度減緩，趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：房管局市數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)剩余套數(shù)剩余套數(shù)主力戶型主力戶型入市時間入市時間均價均價城東區(qū)瑞?；▓@1901901202010/10/1 高層3300城東區(qū)尚清華14168.2840024381162010/11/5 多層4200城東區(qū)天和文苑7241202010年11月 高層3400城東區(qū)優(yōu)品城100多萬5

15、000800851262012年5月 多層4300城東區(qū)東武家園3萬平方米32011475-1122011年12月 多層4000城東區(qū)盛華國際10萬200080090-110高層3800城東區(qū)金東世紀城15萬31202000120-2202011年8月 高層3900城東區(qū)華都富林300020085-1502011年6月 多層4300城西區(qū)香榭里30萬208587-1402010/9/20 多層3900城西區(qū)昊寶龍苑108901062012年2月 高層3500城西區(qū)鳳凰城17萬150016080-1302012年4月未定城西區(qū)格林學府14萬1000170100-1252011年4月 多層3900

16、市場存量市場存量通過對諸城三區(qū)32個典型項目（在售項目58個，占整個市場60%）統(tǒng)計目前諸城市場現(xiàn)有在售房源在售房源11000多套多套，按照平均2011年諸城市的去化速度，需要近需要近1年的時間年的時間。市場存量市場存量目前諸城市場現(xiàn)有在售房源在售房源11000多套多套，按照2011年諸城市住宅銷售去化速度，需要近需要近1年的時間年的時間。諸城市常駐人口 108萬 市區(qū)人口不足50萬相當于大約15萬戶市區(qū)客戶總量約為：15000戶其中大約10%的家庭有購房需求市場現(xiàn)在售貨量不包含未來開盤項目已經(jīng)接近諸城城區(qū)購房客戶總量市場瀕臨絕對飽和狀態(tài)市場瀕臨絕對飽和狀態(tài)戶型面積戶型面積市場庫存大量市場利好

17、時遺留的大面積戶型，去化速度慢。在售項目80類兩居、90與100左右三居，存量較少，去化速度快。市場在售項目中，高層產(chǎn)品70、80、90 的實用緊湊戶型較少，100以上甚至150以上超大戶型占到70%以上比例。新開盤高層項目多為80小二套，90三套的緊湊戶型為主。2011年90平米以下住宅產(chǎn)品去化2698套，占總銷量的20%，去化速度較快。100-11項目名項目名開盤時間開盤時間 銷售時間（月）銷售時間（月） 價格價格小區(qū)總小區(qū)總量量銷量銷量存量存量去化率去化率（月）（月）去化率去化率（年）（年）尚清華2010年11月21 3700400套3762418 215 天和文苑2010年11月21

18、3400726843 39 昊寶龍苑2012年1月1 3500108戶109010 120 和美馨苑2010年11月15 3300500戶498233 398 中天花園2010年12月14 4000 300多戶130309 111 河畔隆昌苑2008年40 3400400戶370309 111 格林學府2011年4月9 39001000戶11817013 157 金東世紀城2010年8月6 39001276戶37038052 624 去化速度去化速度通過對諸城三區(qū)2010年2012年不同時間開盤項目去化時間的調(diào)研分析得出，高層、小高層去化速度較慢，平均每月去化率為18套，年平均去化率為216套

19、。調(diào)研項目中，去化速度最快的為金東世紀城金東世紀城注：2011年在售項目64個，住宅銷售總量為13990套，項目平均年銷量216套。金東世紀城金東世紀城，項目主要特點是準現(xiàn)房發(fā)售，項目品質(zhì)很高，配套資源十分優(yōu)秀。單價較低，戶型面積較大。主要成交時間集主要成交時間集中在中在20112011年年1010月以前，近期大戶型成交量大幅銳減。月以前，近期大戶型成交量大幅銳減。戶型面積段：戶型面積段：112215大戶型推盤策略：推盤策略：1、超長蓄客期：2009年一期開盤876套以售罄。二期蓄客近2年，2011年8月開盤750套，7個月去化370套。2、準現(xiàn)房發(fā)售：基本等高層產(chǎn)品封頂才開盤，體驗過強3、超

20、值單價高總價，配合促銷優(yōu)惠。典型個案典型個案金東世紀城金東世紀城河畔河畔隆昌苑隆昌苑尾盤項目，共400戶，開盤3年多，剩余30戶。金東世紀城金東世紀城高層產(chǎn)品，小區(qū)品質(zhì)感很高。一期月去化率為62，目前二期二期8個月個月去化去化370套套昊寶龍苑昊寶龍苑年均去化速度僅120套中天花園中天花園年均去化速度為111套格林學府格林學府年均去化速度為157套尚清華尚清華年均去化速度為215套天和文苑天和文苑年均去化率僅為39套和美馨苑和美馨苑年均去化率398套濰水濰水怡景苑怡景苑項目1000多戶，2011年7月開盤，去化60%，每月80多套。去化速度去化速度從不同區(qū)域、不同項目的去化速度來看，城東區(qū)的去

21、化速度最快，其次為沿濰河兩側(cè)的項目。城西以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的項目去化速度非常慢。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城西區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城東區(qū)區(qū)域去化對比：區(qū)域去化對比：城東區(qū)城西區(qū)開發(fā)區(qū)時間對比：時間對比：2010年是諸城房地產(chǎn)市場去化速度最快的一年，2011年速度減緩。個體案例分析個體案例分析城東區(qū)城東區(qū)華都富林華都富林 華都富林由諸城正大置業(yè)開發(fā)，項目總建筑面積50萬，是由43棟高層住宅、公建和商業(yè)配套組成。項目分5年開發(fā)，2011年6月份開盤，共推出4棟（共建43棟）400戶。一期銷售50%，200戶，均價在4300-4400元。戶型以85、100的兩居室為主打戶型，其中85-105的戶型占50%，針對客戶

22、群主要是剛需的上班族。97平三居的占20%以下。150以上的占到了15%。主要針對老年人或者需要換房的中年人群。項目分析總結(jié)：項目分析總結(jié)：1、恰當?shù)膽粜团浔龋?3-113的戶型區(qū)間，85、100兩居室的主打戶型符合目前市場主流需求，去化速度快。2、精準的客戶定位：針對不同產(chǎn)品，精準定位上班族、老年、中年等客戶群體。項目簡介：山東巨龍建工集團房地產(chǎn)開發(fā)公司共建有4棟高層，8棟多層組成。共400戶。多層開盤時間08年，目前已入住，銷售率90%以上。高層2011年開盤，售均價3400元，戶型面積在100-147平方米。戶型配比上，以三居室為主，面積在117左右。100-117的較小戶型的房型已經(jīng)售

23、罄。高層大戶型滯銷，剩余147的大戶型房型30多套。個體案例分析個體案例分析經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湖畔湖畔 隆昌苑隆昌苑項目分析總結(jié)：項目分析總結(jié)：1、區(qū)位因素是本項目的最大難題。2、以現(xiàn)房銷售為手段，以低價位大面積銷售策略為指引，打開市場。3、147大戶型產(chǎn)品滯銷，戶型配比失調(diào),100以下小戶型產(chǎn)品少。諸城市大源置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。項目占地42畝，總建筑面積4.5萬平方米，集多層、高層和商業(yè)于一體，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。共建有8棟樓312戶，5棟多層、3棟高層。售出290套，剩22套，銷售率為93%。其中，多層剩余7套，銷售率為96%。高層還剩15套，銷售率為89%。價格在4200，此項目目前

24、銷售比較火爆，賣點是送1200元的精裝修，整體廚房，油煙機，皇明太陽能，高檔座便器等。臥室精美細致的木地板。個體案例分析個體案例分析城西區(qū)城西區(qū)百合花園百合花園項目分析總結(jié)：項目分析總結(jié)：唯一性的產(chǎn)品賣點撬動市場唯一性的產(chǎn)品賣點撬動市場百合花園因區(qū)域及配套等問題前期銷量極差，多次更換代理公司。推出全諸城唯一的精裝修賣點后，銷售火爆。項項目目占地面積占地面積建筑面積建筑面積區(qū)域區(qū)域開盤時間開盤時間目前價格目前價格總戶數(shù)總戶數(shù)銷量銷量存量存量戶型戶型優(yōu)品城65萬106萬城東區(qū)10年5月推出多層1000套，開盤價3200元，11年7月份推出4棟高層多層4300元2020戶1500套520套85126

25、金東世紀城15萬31萬城東區(qū)09年第一期開盤876套以售罄，11年8月開第二期750套，銷售370套，三期未建3900元3120戶1276套1844套120-220香榭里16萬30萬城西區(qū)2010年9月20日一期開盤起價：3800 元/m均價：4300 元/m2085戶800套1285套87-140龍都現(xiàn)代城33萬60萬城西區(qū)2010年9月一期開盤3300起，11年2月二期開盤，11年5月三期開盤多層均價45003000戶2860套140套80-130從大盤的銷量和存量來看，大盤的去化速度相對較快，客戶對大盤比較認可。其中一個重要的原因在于大盤的戶型類型比較全，適合不同置業(yè)需求。大盤大盤誠通香

26、榭里總建筑面積30萬 ，涵蓋攬景疊拼別墅、特景花園洋房、觀景小高層等多元化產(chǎn)品形態(tài) 金東世紀城小區(qū)規(guī)劃建設(shè)高層商住、住宅樓17+1層和16層共34棟，會館、商業(yè)、幼兒園各一棟。經(jīng)省規(guī)劃專家評審小區(qū)集居住、休閑、購物、醫(yī)療、保健、餐飲、人防工程于一體的現(xiàn)代、高檔住宅小區(qū)。 龍都現(xiàn)代城占地33萬，建筑面積50萬余 ，共分3期開發(fā)優(yōu)品城項目總占地面積65萬平方米，總規(guī)劃建筑面積106萬平方米。第一期工程占地面積22萬平方米，拆遷住戶565戶，拆遷面積10萬平方米，規(guī)劃建筑面積43萬平方米。 個體案例分析個體案例分析大盤大盤誠通誠通 香榭里香榭里1、正確的開發(fā)策略正確的開發(fā)策略一期別墅洋房產(chǎn)品提升項目

27、品質(zhì)，拉升后期高層價格22、根據(jù)市場變化，及時調(diào)整推售策略、根據(jù)市場變化，及時調(diào)整推售策略市場好時將大戶型產(chǎn)品及時清倉，保留剛需產(chǎn)品；市場差，小戶型主攻剛需客戶，跑贏大市。3、豐富多彩的營銷活動豐富多彩的營銷活動大型的才藝比賽，日常性的暖場活動，吸引客戶44、多渠道大力度推廣、多渠道大力度推廣公交站牌、高炮、網(wǎng)絡(luò)縣級市媒體統(tǒng)發(fā)覆蓋，保證項目到訪量。中國誠通發(fā)展集團投資開發(fā)，30萬平米公園主題社區(qū)，分為3期。目前一期疊拼別墅（1-4號樓）、花園洋房（5-10號樓）已盛大封頂，將于2011年5月底交付，電梯觀景洋房（14、15號樓）接近封頂；二期工程將于近期全面開工。滯銷盤滯銷盤得利斯世紀城得利斯

28、世紀城得利斯世紀城現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：得利斯世紀城總規(guī)劃建筑面積72萬，總規(guī)劃戶數(shù)7000戶，自2009年10月開盤以來至今，共銷售700套商品住宅，在2011年開了兩棟寫字樓，今年7月準備開一棟160套的高層。原因分析：原因分析：1、在世紀城之前的丹桂軒建筑質(zhì)量不好嚴重影響了，世紀城的開發(fā)。得利斯房地產(chǎn)聲譽收到影響。2、建筑質(zhì)量極差，附房漏水嚴重，配套差，電梯時常出問題，亂收費。小結(jié)小結(jié)1、自2000年開始，諸城房地產(chǎn)市場經(jīng)過12年的發(fā)展，特別是經(jīng)過2010、2011兩年的集中爆發(fā)期后，逐步轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。2、調(diào)研統(tǒng)計，目前諸城市場現(xiàn)有在售房源11000多套，需要近1年的時間。3、三區(qū)去化速度體現(xiàn)客戶

29、購房意愿，城東去化速度最快，城西其次，開發(fā)區(qū)最慢4、項目平均去化速度為每年216套。6、諸城客戶置業(yè)周期長，需求多為三房型，85-100之間的戶型去化速度最快。7、諸城房地產(chǎn)項目以中、小型樓盤為主，開發(fā)規(guī)模在10萬左右，大盤較少，原因在于開發(fā)大盤的難度較大。大盤一般出現(xiàn)在09年、10年市場很好的情況下。9、諸城房地產(chǎn)項目滯銷樓盤主要原因集中在施工質(zhì)量、戶型面積大、位置偏僻。10、政策規(guī)定開發(fā)項目只能為高層，導致市區(qū)現(xiàn)在售多層項目資源稀缺，同項目高層、多層差價普遍在1000元左右。三、諸城市購房客戶分析三、諸城市購房客戶分析目前市場主流消費群體為剛需、村鎮(zhèn)進城客戶1.1. 收入水平收入水平2.2

30、. 客戶分析客戶分析3.3. 置業(yè)需求置業(yè)需求4.4. 客戶描摹客戶描摹諸城市除企業(yè)管理、個體經(jīng)營等人群擁有較高的收入之外，一般工人及單位職工工資水平普遍在2000元4000元之間。收入水平收入水平通過對諸城32個項目近期成交客戶的調(diào)研總結(jié)： 客戶分析客戶分析諸城市購房群體最大的一部分群體為城市擴建的周邊村鎮(zhèn)人口，還包含大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人群。諸城市購房客戶購房目的主要為自住，包含改善、婚房等情況，投資較少。諸城市購房群體最希望的置業(yè)區(qū)域為城東區(qū)，其次為城西區(qū)域，從區(qū)域去化速度的調(diào)研也有明顯體現(xiàn)。中心城區(qū)認同度很高，中心區(qū)域周邊則抗性較大，除非有足夠的價格誘惑。諸城市購房客戶更希望選擇三室的房子，

31、非常實際。對多層房心存依戀，對高層房未能完全接受?？蛻舴治隹蛻舴治鰬粜蛻粜湍舷虻目蛷d和臥室、衛(wèi)生間的布局，比較關(guān)注得房率的高低。小區(qū)配套小區(qū)配套喜歡小區(qū)規(guī)模較大，配套全，物業(yè)管理規(guī)范的房子，注重小區(qū)周邊配套完善，孩子上學、購物等便利。環(huán)境環(huán)境 注重小區(qū)環(huán)境的營造，對物業(yè)管理的理解不強?？释察o和空間，但對物業(yè)費不能充分接受。價格價格敏感度高，購房心理現(xiàn)實。價格便宜，三線城市的價格的敏感度很強，價格對市場的引導作用很大學校學校十分注重下一代的教育和成長，如果條件許可，愿意承擔更多費用在好學校附件置業(yè)。置業(yè)需求置業(yè)需求年輕年輕2535歲，處于事業(yè)奮斗的黃金時期；歲，處于事業(yè)奮斗的黃金時期；繁忙繁忙

32、工作、家庭，親情、愛情、友情，一切都很重要，分身乏術(shù)；工作、家庭，親情、愛情、友情，一切都很重要，分身乏術(shù)；追求追求上進，努力，期望出人頭地，有朝一日功成名就；上進，努力，期望出人頭地，有朝一日功成名就；他們是城市工薪階層，不斷進取追求卓越，享受奮斗的過程與成就感，面對生活又有太多的無奈，不論是在感情還是生活上都希望處在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)下。他們?yōu)榱私Y(jié)婚或或者為了孩子有一個好的生活環(huán)境，需要買房置業(yè)，是他們創(chuàng)造了剛需。訪談案例訪談案例：李小姐，27歲，興貿(mào)玉米油辦公室工作人員，年收入3萬元左右，今年打算結(jié)婚購房，得要三個臥室，面積不超過100平方米，（因為年輕人收入有限），最少要有兩個臥室在南

33、向。工廠上班族、企業(yè)辦公室職員、政府基層公務(wù)員等人員構(gòu)成了諸城工廠上班族、企業(yè)辦公室職員、政府基層公務(wù)員等人員構(gòu)成了諸城市的上班族。他們：市的上班族。他們：客戶描摹客戶描摹訪談訪談年齡年齡3040歲，成家有小孩歲，成家有小孩特征特征沒有太多的精神追求，愛面子，有一定的經(jīng)濟收入來源。沒有太多的精神追求，愛面子，有一定的經(jīng)濟收入來源。生活生活低技術(shù)含量工作，在市區(qū)做點小生意，在老家種菜等收入也不錯低技術(shù)含量工作，在市區(qū)做點小生意，在老家種菜等收入也不錯他們是一群新進城的農(nóng)村人，憑借一點小生意，有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)不甘于在農(nóng)村生活，但又離不開農(nóng)村，在城里買套房子為以后真正富裕了去住。訪談案例訪談案例蔬

34、菜收購個體，年收入10萬。1、家住農(nóng)村，以前自己種菜，后來改行做蔬菜收購批發(fā)。2、對小區(qū)配套、房子戶型、樓層都要求不高，關(guān)注價格和區(qū)位。諸城周邊村鎮(zhèn)上相對富裕的家庭、進城做生意的個體等組成了新生諸城周邊村鎮(zhèn)上相對富裕的家庭、進城做生意的個體等組成了新生的諸城城市居民。的諸城城市居民?？蛻裘枘】蛻裘枘≡L談訪談中年中年3545歲，人生的不惑時期；歲，人生的不惑時期；從容從容繁忙已經(jīng)成為一種習慣，生活工作中的大多數(shù)事情都在如常進行；繁忙已經(jīng)成為一種習慣，生活工作中的大多數(shù)事情都在如常進行；富裕富裕有車有房是基本需求，他們需要的是更好的車和更好的房；有車有房是基本需求，他們需要的是更好的車和更好的房；

35、品質(zhì)品質(zhì)對品質(zhì)的渴望源于對地位的彰顯。對品質(zhì)的渴望源于對地位的彰顯。他們被稱為城市的力量，他們習慣于城市中的便利繁華，又期盼居住在環(huán)境良好的地區(qū)，大都居住在環(huán)境較好，交通便利的地區(qū)，在諸城主要分布在濰河以南的公園區(qū)的多層或別墅。訪談案例訪談案例東風日產(chǎn)4s店老板，年產(chǎn)值1.2億，員工90人。1、家住市中心，政府家屬院，不考慮更改住址、改善居住條件。2、投資四處房產(chǎn)，全部為多層，不考慮高層，多為市中心內(nèi)部。3、對其他小區(qū)物業(yè)的不相信也是他不愿更改住址的主要原因。私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、政府高官共同構(gòu)成了諸城置業(yè)群體私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、政府高官共同構(gòu)成了諸城置業(yè)群體中成熟取向的富裕階層

36、，他們：中成熟取向的富裕階層，他們：客戶描摹客戶描摹訪談訪談1、目前購房主力為剛需階層，他們的收入水平在15004000之間，家庭收入 在3000-5000元左右。 2、諸城市購房群體最大的一部分群體為新市民，包闊大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人群。3、諸城市購房客戶購房目的主要為自住，包含改善、婚房等情況，投資較少。4、諸城市購房群體最希望的置業(yè)區(qū)域為城東區(qū)，其次為城西區(qū)域，開發(fā)區(qū)較少5、在市中心或繁華地段已購房的客戶，考慮再換房的人較少，因此目前市場上以首次置業(yè)為主，主要是工廠的上班族?？蛻舴治鲂〗Y(jié)客戶分析小結(jié)四、本項目地塊簡要分析四、本項目地塊簡要分析北外環(huán)、站前街、舜王大道、泰薛路圍合區(qū)塊1.1. 地

37、塊特征地塊特征2.2. 地塊四至地塊四至3.3. 周邊環(huán)境周邊環(huán)境4.4. 客群特征客群特征5.5. 客戶地圖客戶地圖工程總占地面積工程總占地面積 677398 舜王小學舜王小學舜王中學舜王中學地稅局地稅局舜王街道舜王街道辦事處辦事處信用社信用社社區(qū)服務(wù)（社區(qū)服務(wù)（在建）在建） 地塊整體較為方正，東西840米、南北達870米。東側(cè)的舜王大道為城市主干道，通往南側(cè)市政府，車流量大；南側(cè)沿萬興路現(xiàn)狀多為網(wǎng)點和公共配套設(shè)施；西側(cè)的站前街也具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)?，F(xiàn)狀廠房現(xiàn)狀廠房地塊特征地塊特征 用地區(qū)域由北外環(huán)、西側(cè)站前街、東側(cè)舜王大道、南側(cè)泰薛路圍合而成，四平路東西貫穿，交通便利，地理位置優(yōu)越；周邊自然環(huán)境豐富；相鄰道路上公共配套設(shè)施較完善。地塊四至地塊四至 項目北側(cè)和西側(cè)為工業(yè)園區(qū)，工廠較多，從業(yè)人員較多，（如北側(cè)的桑莎8000多員工，這部分人將成為我們的客戶）剛性需求客戶群體大；交通便利，臨近商貿(mào)城，將來商業(yè)配套會完善