房地產(chǎn)法考點

1、一、 名詞解釋1、 房地產(chǎn)，是指以土地和房屋作為物質(zhì)實體所形成的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利，總體上包括有地產(chǎn)（土地）和房產(chǎn)（房屋）兩大部分。2、 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。不同于建筑業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)門類。3、 建筑物區(qū)分所有權(quán)指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利4、 建設(shè)用地使用權(quán)指權(quán)利人依法對國有或集體土地享有占有、使用、收益或處分的權(quán)利5、 宅基地使用權(quán)是指農(nóng)戶為建造住房及其附屬設(shè)施，對集體所有的土地依法享有的占有和使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)體現(xiàn)農(nóng)村居民的集體福利6、 地役權(quán)指為使用自己土地的方便和利益而利

2、用他人土地的權(quán)利。（注意不應(yīng)局限于土地來理解，建筑物役權(quán)也包括在內(nèi)）7、 不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。8、 建設(shè)用地：指的是用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括了城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。9、 農(nóng)用地指的是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。10、出讓指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為11、劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使

3、用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特征：無償性、行政性、無期性。12、征收指國家為了公共利益需要，通過公權(quán)力強(qiáng)制性地將不屬于國有的財產(chǎn)轉(zhuǎn)為國有，并依法對相關(guān)權(quán)利人給予合理補(bǔ)償13、房地產(chǎn)開發(fā)是指以土地和房屋為對象的投資經(jīng)營活動(形成房地產(chǎn)商品使用價值)。14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念俗稱開發(fā)商或發(fā)展商，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)15、房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)（商品）為對象，所進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)營活動或民事流轉(zhuǎn)活動16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為17、商品房銷售，也稱商品房買賣，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的商品房出售給買

4、受人的行為。這一直以來成為我國房地產(chǎn)買賣的主要表現(xiàn)形式，屬于典型的房地產(chǎn)二級市場行為。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。18、房地產(chǎn)抵押，就是以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押，屬于抵押之中最主要的表現(xiàn)形式。它是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的房地產(chǎn)而優(yōu)先受償。19、房地產(chǎn)租賃，是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)交付給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。這是房地產(chǎn)交易的一種基本形式，現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中普遍存在。二、 解答題論述1、房地聯(lián)系與區(qū)別聯(lián)系主要表現(xiàn)在：在物質(zhì)形態(tài)上，房地相互連結(jié)；在價值形態(tài)上

5、，房地不能截然分開；在權(quán)屬管理上，房地權(quán)利要求并行一致。區(qū)別：可以有獨立的地產(chǎn)，但沒有脫離土地的房產(chǎn)。2、房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式主要包括三個方面：（1）全國人大及其常委會制定的房地產(chǎn)法律，（2）國務(wù)院及其所屬部委制定的房地產(chǎn)行政法規(guī)、規(guī)章。（3）最高法院有關(guān)房地產(chǎn)的司法解釋3、房地產(chǎn)相關(guān)概念A(yù)不動產(chǎn)指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變并失去原有價值的財產(chǎn)，內(nèi)容構(gòu)成上主要包括土地和房屋。林木、莊稼、地上或地下礦藏物等也屬于不動產(chǎn)。B物業(yè)意指單元性房地產(chǎn)，可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性建筑物和整棟樓房建筑。指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。包括：（1）建筑物本體，（2

6、）配套附屬設(shè)備，（3）配套公共設(shè)施，（4）建筑物所占場地。4、房地產(chǎn)業(yè)的作用A積極作用，房地產(chǎn)業(yè)在一國國民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展中占據(jù)重要地位，發(fā)揮多方面的作用。三個主要方面：基礎(chǔ)性、支柱性、先導(dǎo)性。B負(fù)面作用，易產(chǎn)生泡沫，須適度發(fā)展。5、房地產(chǎn)行政管理體制從我國現(xiàn)階段來看，中央是實行建設(shè)、土地兩大行政部門主管全國房地產(chǎn)工作；地方是授權(quán)省級政府可根據(jù)本地實際采取靈活做法。地方兩種模式：1、與中央對口設(shè)置機(jī)構(gòu)，實行房、地分管2、根據(jù)本地實際和需要，實行房、地在不同程度和范圍的合并管理，并設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。6、國有土地的范圍城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用（

7、注：征收）的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。14、集體土地的范圍包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（國家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。15、房地產(chǎn)登記的功能1、確權(quán)功能，確認(rèn)當(dāng)事人對于不動產(chǎn)物權(quán)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的得喪變動。2、公示功能：登記將不動產(chǎn)（物）與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系公開化、透明化，權(quán)利人直接意識其不動產(chǎn)權(quán)利的存在；登記讓第三人乃至社會公眾得以知悉不動產(chǎn)權(quán)利的享有和變動情況。3、管理功能，實現(xiàn)

8、國家對房地產(chǎn)及相關(guān)方面的管理目標(biāo)。非因法律行為發(fā)生物權(quán)變動的情形16、集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體（1）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或其負(fù)責(zé)人作出的決定，侵害了集體成員的合法權(quán)益，受害者可以請求法院撤銷。17、房地產(chǎn)登記效力（一）登記生效要件原則：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。18、國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)

9、一登記制度。登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。2、原則：嚴(yán)格管理；穩(wěn)定連續(xù)；方便群眾。自愿登記原則，依當(dāng)事人申請進(jìn)行。登記機(jī)構(gòu)不實行主動或強(qiáng)制登記。一體原則：房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。登記機(jī)構(gòu)：國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的

10、不動產(chǎn)登記?？缈h級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定?，F(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)需要整合職責(zé)。不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的行為區(qū)分為登記行為和登記相關(guān)行為。登記又區(qū)分為不動產(chǎn)權(quán)利登記和其他登記（輔助登記）。不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利

11、第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。 四種類型權(quán)利登記、8種不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的登記（集體土地所有權(quán)登記；國有建設(shè)用地使用權(quán)房屋所有權(quán)登記 ； 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記； 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記 ；土地承包經(jīng)營權(quán)登記； 海域使用權(quán)登記；地役權(quán)登記 ；抵押權(quán)登記 ）作出細(xì)化規(guī)定。同時也對四種類型其他登記作出細(xì)化規(guī)定。不動產(chǎn)單元：不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空

12、間為不動產(chǎn)單元。 有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。 不動產(chǎn)登記簿：設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。登記簿以宗地或宗海為單位編成，一宗地或一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。應(yīng)當(dāng)記載以下事項：（1）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（2）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（3）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（4）其他相關(guān)事項。登記簿由登記機(jī)構(gòu)永久保存。損毀、滅失的，應(yīng)依據(jù)原有登記資料予以重建。不動產(chǎn)權(quán)證（權(quán)屬證書與登記證明）：登記事項自記載于

13、不動產(chǎn)登記簿時完成登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。 除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋登記機(jī)構(gòu)登記專用章。 不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明樣式，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定。19、登記案件的賠償責(zé)任當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追

14、償。20、耕地保護(hù)制度（一）實行耕地占補(bǔ)平衡按照“占多少，墾多少”的原則，占地單位負(fù)責(zé)等數(shù)量質(zhì)量開墾，無條件開墾的，繳納開墾費(fèi)。（二）實行耕地總量減少控制（耕地保有制度）在各省級行政區(qū)域范圍，應(yīng)當(dāng)確保耕地總量不減少；耕地總量減少的，應(yīng)組織開墾與所減少耕地數(shù)量質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，并由國?wù)院土地行政主管部門會同農(nóng)業(yè)行政主管部門驗收。（三）實行基本農(nóng)田保護(hù)制度1、劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，實行嚴(yán)格管理；2、各省級行政區(qū)域劃定的基本農(nóng)田應(yīng)占該區(qū)域耕地的80%以上。（四）維護(hù)現(xiàn)有耕地質(zhì)量數(shù)量水平（耕地現(xiàn)狀維護(hù)制度）各級政府應(yīng)采取措施，維護(hù)排灌工程設(shè)施，改良土壤，提高地力，防止土地條件惡化；非農(nóng)建設(shè)應(yīng)節(jié)約用地，可利

15、用荒地、劣地的，不得占用耕地、好地；可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質(zhì)地或其他耕地的土壤改良；禁止占用耕地建窯、建墳或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等；禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。（五）保證耕地充分利用，禁止耕地閑置荒蕪?fù)恋乩每傮w規(guī)劃審批情況、土地出讓方式、土地劃撥的范圍21、國有土地收回類型：1、正常性收回（1）土地使用期限屆滿而收回土地（適用于出讓等）有償用地合同約定期滿，未申請續(xù)期或續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。土地?zé)o償收回。（2）用地單位停止用地而收回土地（適用于劃撥用地）因用地單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的，或者公路、鐵路、機(jī)

16、場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢。2、征收性收回為公共利益需要使用土地的，或者為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以收回國有土地使用權(quán)。3、管制性收回主要指土地閑置等原因而收回土地，現(xiàn)行立法規(guī)定了行政處罰的收回（無償）和行政處置的收回（補(bǔ)償）。22、集體建設(shè)四種情形：1、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地； 2、村民建設(shè)住宅，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地；3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地。23、集體土地征收補(bǔ)償范圍涉及的是合法建造并登記的房屋。對認(rèn)定為合法建

17、筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。房屋補(bǔ)償作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（1）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。集體征地補(bǔ)償安置： 1、土地（本身）補(bǔ)償費(fèi)。耕地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的610倍。2、安置補(bǔ)助費(fèi)。耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為46倍。但是，每公頃安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過15倍

18、。3、依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有、生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，兩項總和不得超過30倍。24、閑置土地認(rèn)定：（1）未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向地權(quán)人下達(dá)征繳土地閑置費(fèi)決定書，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；（2）未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土部門按照土地管理法第37條和城市房地產(chǎn)管理法第26條的規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向地權(quán)人下達(dá)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回地權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。土地閑

19、置的行政處置：土地使用者無正當(dāng)理由，造成土地閑置，兩種行政處罰措施：一是超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期閑置滿一年不滿兩年的，征收閑置費(fèi)；二是土地閑置在2年以上的，無償收回土地使用權(quán)。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。25、土地用途管制是指依照預(yù)先確定的土地用途及其分類安排，對土地開發(fā)、利用與保護(hù)實施管理的一種方式。這是市場經(jīng)濟(jì)國家有效管理土地的通行做法。對于農(nóng)地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地總量控制具有重要意義

20、26、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：建設(shè)占用土地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。批準(zhǔn)權(quán)限在哪一級政府，主要視建設(shè)項目和土地利用總體規(guī)劃的批準(zhǔn)情況而定。省級政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。這具體涉及國務(wù)院、省級政府、設(shè)區(qū)市（州）政府三級審批。27、征地審批城市（或國家）建設(shè)涉及占用集體土地（包括集體建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地），要辦理征地審批手續(xù)。這只有國務(wù)院和省級政府兩級審批。

21、征收基本農(nóng)田、35公頃以上的一般耕地、70公頃以上的其他土地，由國務(wù)院批準(zhǔn)。征收不足35公頃的一般耕地、不足70公頃的其他土地，由省級政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。28、土地出讓范圍現(xiàn)階段出讓限于城鎮(zhèn)國有土地。包括已為國家所有的土地（存量）和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地（增量）。屬城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，只有經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅土地的使用權(quán)方可有償出讓。29、出讓年限：1、法定最高年限標(biāo)準(zhǔn)：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。2、出讓年限起始日期問題規(guī)定：出讓年期按合同約定的交付土地之日起算

22、；原劃撥（承租）國有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。30、出讓合同雙方是由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者31、出讓土地用途： 土地用途不是出讓雙方的約定內(nèi)容，而是于出讓前由城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件確定。規(guī)劃條件包括土地用途、容積率等內(nèi)容在內(nèi)，是宗地出讓的前置條件。市、縣國土部門依據(jù)規(guī)劃條件擬定出讓方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，才能實施出讓。出讓雙方必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的土地用途填寫，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變。2007年8月國家發(fā)布土地利用現(xiàn)狀分類。出讓雙方應(yīng)按該分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的二級分類填寫。同一宗地中包含兩種以上不同用途的，應(yīng)當(dāng)分別寫明各類具體用途的土地出讓年期及所占宗地

23、的面積比例和空間范圍。32、閑置土地的認(rèn)定閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。1、時間界限：超過動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)為閑置。2、開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度與連續(xù)性已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。33、國有土地上房屋征收的基本關(guān)系國有土地上房屋征收，指的是市、縣級人民政府為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋予以征收，并對被征收房屋所有權(quán)人（即被征收人）給予公平補(bǔ)償。現(xiàn)在

24、關(guān)系理順：政府被征收人，在政府層面作出這樣的制度設(shè)計：（1）市、縣級人民政府作出征收決定；（2）市、縣級人民政府確定房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。（3）房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。強(qiáng)制執(zhí)行要求 農(nóng)村宅基地管理 第三章34、房地產(chǎn)開發(fā)的原則1、一般原則，房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則2、合法開發(fā)原則：做到按期開發(fā)；實際開發(fā)；規(guī)范開發(fā)，不得閑置；設(shè)計、施工

25、符合國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，合資、合作開發(fā)3、鼓勵和扶持開發(fā)居民住宅：民生原則，國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。35、房地產(chǎn)開發(fā)的具體規(guī)則（一）項目立項1、符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。2、堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則， 3、開發(fā)項目依照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。（二）項目規(guī)劃控制：一書兩證一冊1、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。（三）項目勘察設(shè)計施工控制1、從優(yōu)、競爭選擇勘察設(shè)

26、計施工企業(yè)2、工程施工許可。3、工程監(jiān)理，強(qiáng)制監(jiān)理的范圍涉及：國家重點建設(shè)工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，利用外國政府或國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。4、施工圖設(shè)計文件的審查。建設(shè)行政主管部門要對施工圖設(shè)計文件中涉及公共利益、公眾安全、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行審查。5、建筑工程安全生產(chǎn)管理。 （四）項目資金控制1、開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%2、分期開發(fā)，分期投資，并按期投入資金3、開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)的資金關(guān)系發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，及時撥付工程款項。（五）項目質(zhì)量控制1、竣工驗收：竣工，經(jīng)驗收

27、合格后，可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格，不得交付使用。2、工程質(zhì)量監(jiān)督管理由工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實施。工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)屬事業(yè)單位，受建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)部門委托，從事日常監(jiān)管。建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證（開工報告）前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件（1）注冊資本條件。應(yīng)當(dāng)有100萬元以上。（2）專業(yè)人員條件。應(yīng)當(dāng)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。37、資質(zhì)管理的要求目的應(yīng)當(dāng)在于約束或規(guī)范企業(yè)（市場）行為。

28、對企業(yè)行為的規(guī)范：一是政府監(jiān)管，二是強(qiáng)化民事責(zé)任。政府監(jiān)管應(yīng)當(dāng)抓重點、主要環(huán)節(jié)，不宜直接、細(xì)節(jié)。對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)突出在對開發(fā)項目進(jìn)行監(jiān)管，尤其是項目質(zhì)量，注重竣工驗收。實行資質(zhì)管理， 如“評職稱”一般給企業(yè)定資質(zhì)，依此確定企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，并且還要動態(tài)監(jiān)管，結(jié)果就是既管不好，也管不了。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)則38、出讓地權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上； 3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（1）受

29、讓人地權(quán)年限要算減法。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人地權(quán)年限為原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（2）出讓合同約定的土地用途不得擅自改變。39、劃撥地權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件：1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報經(jīng)政府審批。2、經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定對地權(quán)的劃撥性質(zhì)作保留，并依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓后的土地收益分配，或者轉(zhuǎn)化為出讓，依法繳納出讓金。（1）保留劃撥“地權(quán)”性質(zhì)不變，即經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可以不辦理出讓手續(xù)。此時，轉(zhuǎn)讓方須將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。（2）經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，除上述情形外，應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。40

30、、商品房預(yù)售條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可。41、不得抵押的房地產(chǎn)（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施； (4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不

31、得抵押的其他財產(chǎn)42、下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)。2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。3、依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。4、未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的共有房地產(chǎn)。5、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他房地產(chǎn)。如違法建筑物等。43、房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（

32、7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。44、房地產(chǎn)交易的基本規(guī)則（一）房地連動規(guī)則：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。（二）價格規(guī)則1、價格指導(dǎo)政府定期確定并公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格三種價格規(guī)范。政府定期確定并公布房屋指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，對于享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，還采取政府指導(dǎo)價或政府定價。2、價格評估國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。 房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。自愿評估和強(qiáng)制評估3、價格申報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實的申報。（三）登記公示規(guī)則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)