常州萊蒙都會C區(qū)項目前期顧問工作匯報(176頁

1、copyright by sunstars co.ltd本文檔須嚴格保密page 1business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 2項目概況項目概況a區(qū)已樹立高端形象區(qū)已樹立高端形象工作重點為工作重點為c區(qū)開發(fā)定位區(qū)開發(fā)定位位于常州市中心核心商業(yè)區(qū)，總占地位于常州市中心核心商業(yè)區(qū)，總占地10.2萬平米萬平米 ，總建筑總建筑58萬平米萬平米開發(fā)商具有豐富開發(fā)經(jīng)驗開發(fā)商具有豐富開發(fā)經(jīng)驗項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)

2、論報告內(nèi)容報告內(nèi)容屬城市綜合體項目屬城市綜合體項目business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 3項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容1234實地調(diào)研實地調(diào)研高檔酒店調(diào)研：11家，其中，五星級2家，四星級酒店5家，未掛牌高檔酒店4家；寫字樓調(diào)研：19家，其中，市中心13家，新北區(qū)6家；高尚住宅調(diào)研：29家，其中，市中心11家，新北區(qū)12家，武進區(qū)6家。消費者問卷調(diào)研消費者問卷調(diào)研：發(fā)放問卷380份，

3、有效問卷325份其中，市中心（東方商廈、泰富百貨、購物廣場）240份 武進區(qū)（樂購超市）61份 新北區(qū)每加瑪24份 深度訪談深度訪談：7個其中，媒體類專業(yè)人士3人 設(shè)計類專業(yè)人士1人 酒店類專業(yè)人士2人 營銷類專業(yè)人士2人調(diào)研概況調(diào)研概況文獻調(diào)研：文獻調(diào)研：城市規(guī)劃與發(fā)展調(diào)研城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)調(diào)研城市房地產(chǎn)市場調(diào)研城市歷史與文脈調(diào)研城市功能結(jié)構(gòu)調(diào)研business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 4整體發(fā)展建議整體發(fā)展建議研研究究目目的的各類物業(yè)開發(fā)

4、定位各類物業(yè)開發(fā)定位項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 5項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容周邊住宅周邊住宅 6500項目公寓項目公寓 8500周邊商業(yè)周邊商業(yè) 25000項目商業(yè)項目商業(yè)40000 周邊平周邊平 臺臺項目目前所處平臺項目目前所處平臺 前期開發(fā)已樹立本項目在當?shù)厥袌鲂蜗?/p>

5、標竿，前期開發(fā)已樹立本項目在當?shù)厥袌鲂蜗髽烁停琧區(qū)開發(fā)必將延續(xù)此標竿形象，向高端沖刺。區(qū)開發(fā)必將延續(xù)此標竿形象，向高端沖刺。定位前提定位前提business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 6項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略 高舉高打高舉高打 市場領(lǐng)先者市場領(lǐng)先者從常州市的整體宏觀背景項目的自身優(yōu)勢出發(fā)，結(jié)合目前項目的銷售情況，證明項目“高舉高打，領(lǐng)先市場”的發(fā)展戰(zhàn)略的正確性，c區(qū)作

6、為項目的收官之作，肩負的不僅僅是對該區(qū)的投入產(chǎn)出的效益要求，更重要的是對整個項目的補充升華，成為項目的點睛之筆，完美之作，因此c區(qū)必須走高端路線高端路線。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 7項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容住住 宅宅酒店酒店商業(yè)商業(yè) 寫字樓寫字樓 ？突破點突破點不能同時過多糾纏于四者的可行性，必須有所側(cè)重，確定c區(qū)項目的引爆點，以此主導(dǎo)物業(yè)類型從而論證推斷出其他物業(yè)類

7、型的可行與定位。什么樣的物業(yè)類型最能夠建立高端形象？答案是豪華酒店。豪華酒店。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 8項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容高端酒店的確定與定位是高端酒店的確定與定位是c區(qū)的關(guān)鍵點區(qū)的關(guān)鍵點商業(yè)a、b區(qū)已規(guī)劃建有大體量的商業(yè)，不適易在c區(qū)再主推商業(yè)當?shù)責(zé)o豪華酒店品牌，民營經(jīng)濟發(fā)達，對外交流頻繁，具備消費能力豪華酒店最能提升形象檔次判斷分析x寫字樓目前常州市寫字樓

8、市場經(jīng)營情況一般，如建高端寫字樓將面臨較大風(fēng)險x住宅項目無稀缺景觀，體量較小，不完全具備打造頂級豪宅的條件x酒店business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 9項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)城市發(fā)展與規(guī)劃城市發(fā)展與規(guī)劃城市歷史與文脈城市歷史與文脈城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)城市房地產(chǎn)市場城市房地產(chǎn)市場項目綜合建議項目綜合建議宏宏觀觀背背景景項目背景項目背景地塊解析地塊解析開發(fā)戰(zhàn)

9、略開發(fā)戰(zhàn)略主題定位主題定位項項目目解解析析酒店定位酒店定位住宅定位住宅定位寫字樓定位寫字樓定位項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 10項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容一一 宏觀市場宏觀市場城市定位：城市定位：現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游城市市場狀況：市場狀況：房地產(chǎn)市場總體需求較大，但未來土地供應(yīng)量較大，即將進入買方市場。未來市場判斷：未來市場判斷：競爭更加激烈，地

10、產(chǎn)市場將進入強者的舞臺。二二 項目戰(zhàn)略及定位項目戰(zhàn)略及定位開發(fā)戰(zhàn)略：開發(fā)戰(zhàn)略：市場領(lǐng)先者價值定位：價值定位：走高端路線主題定位：主題定位：豪布斯卡，一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅等業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體建筑。形象定位：形象定位：城市地標、都市心臟風(fēng)格定位：風(fēng)格定位：北歐現(xiàn)代風(fēng)格business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 11項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容三三 項目功能分區(qū)

11、項目功能分區(qū)c1c1區(qū)區(qū)一棟一棟5555層的豪華五星級酒層的豪華五星級酒店云頂?shù)暝祈攈ousehouse一棟一棟1818層（層高層（層高5.25.2米）米）loftloft商務(wù)公寓商務(wù)公寓c2區(qū)區(qū)裙樓裙樓5層商業(yè)配套兩棟層商業(yè)配套兩棟33層高層高檔住宅。檔住宅。c3c3區(qū)區(qū)一棟一棟3333層空中別墅層空中別墅裙樓局部臨街商業(yè)。裙樓局部臨街商業(yè)。備選方案一備選方案一business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 12項目背景項目背景研究目的研究目

12、的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容c1c1區(qū)區(qū)一棟一棟5555層的豪華五星級酒層的豪華五星級酒店云頂?shù)暝祈攈ousehouse一棟三錯層商務(wù)公寓一棟三錯層商務(wù)公寓c2區(qū)區(qū)裙樓裙樓5層商業(yè)配套兩棟層商業(yè)配套兩棟18層層loft（層高（層高5.2米）商務(wù)公寓。米）商務(wù)公寓。c3c3區(qū)區(qū)一棟一棟3333層空中別墅層空中別墅裙樓局部臨街商業(yè)。裙樓局部臨街商業(yè)。備選方案二備選方案二business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 13項目背

13、景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容更改前（平米）單價（萬元/平米總價（萬元）更改后（平米）單價（萬元/平米）總價（萬元）一層商業(yè)1450229007501.51125二層商業(yè)10001.212007501.51125三層商業(yè)10000.727200四層商業(yè)10000.727200住宅87101.19581116601.213992合計13160151211316016242c3區(qū)調(diào)整前后經(jīng)濟效益比較區(qū)調(diào)整前后經(jīng)濟效益比較調(diào)整說明調(diào)整說明1：結(jié)論：結(jié)論：c3區(qū)調(diào)整商業(yè)保證住宅品質(zhì)經(jīng)濟效益是顯著的。區(qū)調(diào)整商業(yè)保證住宅品質(zhì)經(jīng)濟效益是顯著的。business c

14、onsulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 14項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容c2c2區(qū)三至五層改為快捷酒店與商業(yè)價值比較區(qū)三至五層改為快捷酒店與商業(yè)價值比較調(diào)整說明調(diào)整說明2：房價類型房價客房數(shù)量出租率正常經(jīng)營年收入(萬元）標準間200.00 35655.00%1429.34 類型客房面積（平米）客房數(shù)量總建筑面積（平米）標準間3035610700快捷酒店技術(shù)參數(shù)快捷酒店年經(jīng)營收入business consu

15、lting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 15項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容調(diào)整說明調(diào)整說明2：年經(jīng)營收入1429.34 年經(jīng)營成本571.74 年經(jīng)營稅金及附加113.36 裝修基金預(yù)提53.5所得稅165.54 年純收益525.20 折現(xiàn)價值4718.91單方面積價值（元/平米）4410.20快捷酒店價值快捷酒店價值評估評估 單位：萬元單位：萬元說明：扣除2.5年建設(shè)期，0.5年經(jīng)營準備期后，經(jīng)營年限為37年bu

16、siness consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 16項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容調(diào)整說明調(diào)整說明2：一層40000二層24000三層14400四層14400五層14400c2區(qū)三至五層商業(yè)單方價值區(qū)三至五層商業(yè)單方價值評估評估 單位：元單位：元結(jié)論：結(jié)論：c2區(qū)三至五層建議保留商業(yè)用途區(qū)三至五層建議保留商業(yè)用途business consulting services copyright ibm c

17、orporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 17項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容住宅住宅/ /辦公類辦公類商業(yè)類商業(yè)類酒店類酒店類合計合計c1c1區(qū)區(qū)1680016800（云頂（云頂house 6600house 6600loftloft公寓公寓1020010200）3300033000（含裙樓配套）（含裙樓配套）4980049800c2c2區(qū)區(qū)2780027800（高尚住宅）（高尚住宅）19700197004750047500c3c3區(qū)區(qū)1166011660（空中別墅）（空中別

18、墅）15001500（底商）（底商）1316013160地上合計地上合計562605626024100241003300033000110460110460地下室地下室42410 42410 合計合計152870152870c c區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標調(diào)整建議區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標調(diào)整建議 單位：m2 business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 18項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型層數(shù)

19、層數(shù)面積（面積（m m2 2）c1c1區(qū)區(qū)酒店酒店1f1f300030002f2f200020003-10f3-10f9600960011-33f11-33f、55f55f1840018400云頂云頂househouse34-54f34-54f66006600loftloft公寓公寓4-18f4-18f1020010200c2c2區(qū)區(qū)商業(yè)配套商業(yè)配套1f1f500050002f2f400040003f3f390039004f4f390039005f5f29002900高尚住宅高尚住宅7-33f7-33f2780027800c3c3區(qū)區(qū)臨街商業(yè)臨街商業(yè)1-2f1-2f15001500空中別墅空中

20、別墅1-33f1-33f1166011660合計合計110460110460分區(qū)技術(shù)指標分區(qū)技術(shù)指標 business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 19項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容可售部分可售部分包括空中別墅、高尚住宅、云頂house以及l(fā)oft商務(wù)公寓?？傞_發(fā)成本：26593.81萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）：102%凈現(xiàn)值（fnpv）：9552.26萬元凈現(xiàn)值率：36%投資回收期：2.

21、26年 最低銷售率：49.39%結(jié)論：項目財務(wù)分析可行。項目財務(wù)分析可行。十十 財務(wù)評估財務(wù)評估business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 20項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容四四 豪華五星級酒店豪華五星級酒店開發(fā)戰(zhàn)略：開發(fā)戰(zhàn)略：酒店市場領(lǐng)先者?？蛻舳ㄎ唬嚎蛻舳ㄎ唬褐饕怨?、機構(gòu)消費和外來商務(wù)人士、技術(shù)人士為主。市場定位：市場定位：常州市首席集餐飲、娛樂、休閑于一體的五星級豪華酒店。產(chǎn)品建議

22、：產(chǎn)品建議：總面積為33000 m2（含裙樓配套），客房面積以4045 m2 為主，客房數(shù)量在400間左右。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 21項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容功能設(shè)施功能設(shè)施數(shù)量數(shù)量面積（面積（m m2 2）客房設(shè)施客房設(shè)施標準間標準間36036040454045套房套房40408080餐飲設(shè)施餐飲設(shè)施中餐廳中餐廳1 1800800（包含在宴會廳）（包含在宴會廳）

23、西餐廳西餐廳1 1300300特色餐廳特色餐廳2 2500500餐廳包廂餐廳包廂30304040旋轉(zhuǎn)餐廳旋轉(zhuǎn)餐廳1 1400400咖啡廳咖啡廳1 1300300酒廊酒廊1 1100100宴會及會議設(shè)施宴會及會議設(shè)施大宴會廳大宴會廳 ( (可分割為三個小廳可分割為三個小廳) )1 1800800會議廳（含接待室和秘書室）會議廳（含接待室和秘書室）1 1600600中型會議廳中型會議廳1 1200200小會議廳小會議廳5 51001006 640406060康體娛樂設(shè)施康體娛樂設(shè)施康體設(shè)施康體設(shè)施1 130003000娛樂設(shè)施娛樂設(shè)施1 123002300其他設(shè)施其他設(shè)施大堂大堂1 1150015

24、0020002000商務(wù)中心商務(wù)中心1 1200200零售商店零售商店1 1100100精品商店精品商店2 25050business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 22項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容 五五 云頂云頂house形象定位：形象定位：城市上空的珍品豪華公寓?？蛻舳ㄎ唬嚎蛻舳ㄎ唬喉敿墪r尚人士事業(yè)有成、擁有雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面廣、平日聚會活動頻繁；重視形象、極為

25、看重自己在他人心目中的地位；有較強的顯闊、炫耀心理。產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：總建筑面積在6600平米左右，戶型在6080平米，層高3.2米，共88套左右，位居34-54層。產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：戶型可自由組合，臥室?guī)ш柟夥?，大客廳小臥室，退臺空中花園。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 23項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容六六 loft商務(wù)公寓商務(wù)公寓形象定位：形象定位：零風(fēng)險、高性價比多變

26、復(fù)合產(chǎn)品?？蛻舳ㄎ唬嚎蛻舳ㄎ唬褐行∑髽I(yè)主和投資客。產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：總建筑面積為10200平米，層高5.2米（可分隔兩層用，高性價比），單戶面積40平米左右，商住兩用。產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：戶型可自由組合，引入步入式凸窗，設(shè)置大露臺，每三層設(shè)置空中庭院，引入“綠色loft”概念。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 24項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容七七 高尚住宅高尚住宅形象定位：形象

27、定位：城中空中居所，核心精英生活。客戶定位：客戶定位：主力客戶為政府公務(wù)員和企事業(yè)中高層。戶型定位：戶型定位：主力戶型為110120平米，3房2廳2衛(wèi)戶型戶型銷售面積銷售面積贈送面積贈送面積套數(shù)套數(shù)比例比例3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1101252514054小小3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)951102026102房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)8095159536產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：總建筑面積為27800平米，保證主臥朝南，層高在2.8米，兩梯四戶或兩梯三戶。立面建議立面建議：延陵西路立面按公建立面處理，小區(qū)內(nèi)側(cè)按住宅立面處理產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：將步入式儲藏室、步入式凸窗、入戶花園、露臺花園等設(shè)計元素引入business co

28、nsulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 25項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容八八 商業(yè)配套商業(yè)配套（c2區(qū)）區(qū)）商業(yè)定位：商業(yè)定位：一層以珠寶、化妝品、品牌服飾為主打的國際一線品牌；二層經(jīng)營世界特色精品商品，核心以酒水、食品、飾品為主。運作思路：運作思路：主要有三種建議：整體打包、聯(lián)營、自營。九九 空中別墅空中別墅主題定位：主題定位：空中花園別墅，國際街區(qū)生活。開發(fā)理念：開發(fā)理念：城市人居的終極夢想。形象定位：

29、形象定位：城市中央、地標生活?？蛻舳ㄎ唬嚎蛻舳ㄎ唬褐髁蛻魹樗綘I業(yè)主，次主力客戶為企業(yè)高層管理人員及高級公務(wù)員。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 26項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：160200平米、4房3廳3衛(wèi)、復(fù)式空中花園別墅。戶型戶型銷售面積銷售面積贈送面積贈送面積套數(shù)套數(shù)所占比例所占比例復(fù)式5房3廳3衛(wèi)約200502030復(fù)式4房3廳3衛(wèi)約18045325

30、0復(fù)式4房2廳3衛(wèi)約160401220產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：復(fù)式俯視走廊、中空客廳、中空花園、入戶花園、弧形復(fù)式俯視走廊、獨立保姆操作空間、觀光入戶電梯、花園觀景陽臺、錯層陽臺、大露臺、帶書房主臥套房設(shè)計、多功能廳、家庭廳、步入式凸窗、雙層綠色美景。business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 27項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容酒店部分酒店部分建造成本（包括裝修）：31426.06萬元財務(wù)內(nèi)部收

31、益率（firr）：16.21%凈現(xiàn)值（fnpv）：19950.10萬元動態(tài)投資回收期：10.17年結(jié)論：項目財務(wù)分析可行項目財務(wù)分析可行 business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 28項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容宏宏 觀觀 背背 景景business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright b

32、y sunstars co.ltdpage 29項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容地理區(qū)位地理區(qū)位：地處長江三角洲黃金地帶交通區(qū)位交通區(qū)位：市區(qū)北臨長江，南瀕太湖，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道、京杭大運河穿境而過。未來5到10年，江蘇沿江城市將建成輕軌直接相互往來，到時常州到上海時間縮短至一小時車程。 經(jīng)濟區(qū)位經(jīng)濟區(qū)位：地處蘇錫常城市圈，日益成為全國和亞太地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)的重要基地，“十五”期間躋身全國綜合實力50強城市，成為全國投資環(huán)境50優(yōu)城市。城市區(qū)位城市區(qū)位城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場

33、分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 30建置沿革建置沿革：是一座有著2500多年文字記載的文化古城。 行政區(qū)劃行政區(qū)劃: :常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積4375平方公里，全市總?cè)丝?51.6萬人。城市發(fā)展城市發(fā)展新北區(qū)新北區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)天寧區(qū)天寧區(qū)戚墅堰區(qū)戚墅堰區(qū)武進區(qū)武進區(qū)項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報

34、告內(nèi)容城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 31發(fā)展態(tài)勢：城市核心區(qū)域、以商業(yè)為主、兼居住功能，京杭大運河實行改造，打造景觀河；經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：主要以商貿(mào)、居住、娛樂休閑等第三產(chǎn)業(yè)為主；發(fā)展?jié)摿Γ豪^續(xù)保持城市核心地位。 中心區(qū)中心區(qū)新北區(qū)新北區(qū)發(fā)展態(tài)勢：受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的帶動和新市政府的搬遷的影響，近幾年發(fā)展迅速； 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：主要

35、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；發(fā)展?jié)摿Γ褐T多利好凸現(xiàn)出未來新北區(qū)將是常州發(fā)展最為快速的區(qū)域。 武進區(qū)武進區(qū)發(fā)展態(tài)勢：湖塘鎮(zhèn)附近配套較完善，其他大部分區(qū)域城市氣息缺乏；經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：“蘇南模式”的發(fā)祥地，加工型企業(yè)為主，民營企業(yè)眾多；發(fā)展?jié)摿Γ罕３执蟊P開發(fā)態(tài)勢、城市配套逐步升級。 項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copy

36、right by sunstars co.ltdpage 32常州中心城區(qū)通往郊區(qū)主要干道示意圖常州中心城區(qū)通往郊區(qū)主要干道示意圖 通江路通江路黃山路黃山路星港路星港路常戚路常戚路武宜路武宜路常武路常武路交通體系交通體系常州目前的道路交通系統(tǒng)是以中心城區(qū)為圓點向外呈放射性網(wǎng)狀布局 ；中心城區(qū)上下班期間容易塞車，出主城區(qū)通往周邊各區(qū)交通情況良好 。中心區(qū)中心區(qū)項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting serv

37、ices copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 33城市性質(zhì)城市性質(zhì)長江三角洲地區(qū)重要的中心城市之一、現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游名城。 發(fā)展目標發(fā)展目標現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達、人民生活富裕的經(jīng)濟強市；歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進的文化名市；聯(lián)東結(jié)西、承南啟北的區(qū)域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧共存的生態(tài)城市。 發(fā)展方向發(fā)展方向主城區(qū)空間發(fā)展方向為“拓展南北，提升中心”，主城區(qū)形成“一體兩翼八組團”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。中心組團中心組團高新組團高新組團城西組團城西組團城東組團城東組團新港組團新港組團湖塘組團

38、湖塘組團新龍組團新龍組團武南組團武南組團總體規(guī)劃總體規(guī)劃項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 34項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 常州將形成一主、兩副、七次、七點的商業(yè)格局 ,項目

39、位于常州唯一的主商業(yè)中心范圍內(nèi)。 城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 35項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容交通規(guī)劃交通規(guī)劃 規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長約87km。近期將首期規(guī)劃建設(shè)其中的“一縱兩橫”。十一五規(guī)劃十一五規(guī)劃“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點向南”

40、的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設(shè)。 遠期規(guī)劃遠期規(guī)劃近期規(guī)劃近期規(guī)劃城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 36本章小結(jié)本章小結(jié)城市區(qū)位城市區(qū)位l常州地理位置優(yōu)越，處于長三角經(jīng)濟圈的黃金地帶；常州地理位置優(yōu)越，處于長三角經(jīng)濟圈的黃金地帶；l常州水陸空交通便利，輕軌的建成將進一步帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展；常州水陸空交通便利，

41、輕軌的建成將進一步帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展；l常州地處蘇錫常經(jīng)濟圈，依托大上海，投資環(huán)境優(yōu)越，是近幾年國常州地處蘇錫常經(jīng)濟圈，依托大上海，投資環(huán)境優(yōu)越，是近幾年國內(nèi)外商家投資的熱點區(qū)域；內(nèi)外商家投資的熱點區(qū)域；城市發(fā)展城市發(fā)展l中心城區(qū)為城市核心區(qū)域，商業(yè)、居住區(qū)域，土地資源稀缺，房地中心城區(qū)為城市核心區(qū)域，商業(yè)、居住區(qū)域，土地資源稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)量少；產(chǎn)開發(fā)量少；l新北區(qū)為新興發(fā)展區(qū)域及未來優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，也是未來常州房地產(chǎn)新北區(qū)為新興發(fā)展區(qū)域及未來優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，也是未來常州房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；開發(fā)的熱點區(qū)域；l武進區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以傳統(tǒng)私營加工型產(chǎn)業(yè)為主，高收入人士眾多，為武進區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以傳統(tǒng)私營加工

42、型產(chǎn)業(yè)為主，高收入人士眾多，為常州購房主力客戶，未來房地產(chǎn)供應(yīng)量巨大；常州購房主力客戶，未來房地產(chǎn)供應(yīng)量巨大；l常州主城區(qū)內(nèi)交通欠發(fā)達，急需改進，周邊區(qū)域的通達性良好；常州主城區(qū)內(nèi)交通欠發(fā)達，急需改進，周邊區(qū)域的通達性良好；項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.

43、ltdpage 37本章小結(jié)本章小結(jié)總體規(guī)劃總體規(guī)劃l常州未來定位為現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游名城；常州未來定位為現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游名城；l常州城市發(fā)展方向為拓展南北，提升中心，中心城區(qū)作為常州常州城市發(fā)展方向為拓展南北，提升中心，中心城區(qū)作為常州的城市主體地位保持不變；的城市主體地位保持不變；l中心城區(qū)被規(guī)劃為常州市唯一的市級商業(yè)中心，未來商業(yè)價值中心城區(qū)被規(guī)劃為常州市唯一的市級商業(yè)中心，未來商業(yè)價值巨大；巨大；l高架道路系統(tǒng)的建設(shè)將加強常州城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩高架道路系統(tǒng)的建設(shè)將加強常州城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市中心區(qū)的交通壓力。解城市中心區(qū)的交通壓力。項目背景項目背景研究

44、目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 38項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容歷史簡述歷史簡述：常州歷史悠久，人文薈萃，是一座歷史文化古城。有文字記載的歷史有2500多年，經(jīng)濟起步晚，但發(fā)展快，一直都是當時重要的經(jīng)濟強區(qū)，

45、其文化底蘊深，居民安居樂業(yè)，；常州具有豐厚的吳文化底蘊，具有崇文重教的社會風(fēng)尚，當前受上海文化的影響較深。 點滴特征點滴特征：小市民思想；愛面子，以常州人為榮；重視教育，強調(diào)實干；不顯富，喜好社交；接受新事物強；經(jīng)營和投資意識較強，看重回報和風(fēng)險。城市歷史城市歷史與文脈與文脈經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 39項目背景項目背景研究目的研究目的報告

46、思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容總體狀況總體狀況經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃經(jīng)濟總量在8年左右的時間里，翻了1.5番，躋身全國綜合實力50強城市。 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值及增長率常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 40項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容經(jīng)濟地位經(jīng)

47、濟地位常州市在長三角江蘇沿江八市中經(jīng)濟實力排名在蘇州、無錫、南京之后。 蘇州無錫南京常州南通揚州鎮(zhèn)江泰州發(fā)展速度（）15.315.115.215.115.4151515工業(yè)產(chǎn)值（億元）9907.15720.34064.42504.52144.31448.81331.61216.8投資（億元）1870.11335.11402.7769.8815.3432.3404.8403.1消費（億元）905.1824.11005444.1536.4306.9241.4233.8居民收入（元）1627616005149971458912384113791239411122經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城

48、市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 41項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)常州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”的布局，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)核心地位，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度：二 三 一。 經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consu

49、lting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 42項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)營業(yè)務(wù)所占比例來看，主要支撐產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)，其占91.1。 經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright

50、 by sunstars co.ltdpage 43項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容商貿(mào)繁榮商貿(mào)繁榮常州市社會消費品零售總額保持穩(wěn)定增長，近幾年增長速度不斷加快；進出口貿(mào)易總額發(fā)展速度均超過20，遠高于其經(jīng)濟總量的增幅。 經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 44項目背景項目背

51、景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容商貿(mào)繁榮商貿(mào)繁榮常州市經(jīng)濟及環(huán)境的大力發(fā)展，導(dǎo)致商務(wù)人流物流和旅游人口快速增加。經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 45項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容政府收支政府收支當?shù)卣呢斦杖爰爸С銎胶獍l(fā)展，財政收支

52、穩(wěn)定，政府具有一定穩(wěn)定社會和改善投資環(huán)境的能力。經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 46項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容居民富裕度居民富裕度常州市2005年人均gdp達到4606美元，遠遠高于2005年全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1700多美元。 經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史

53、城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 47項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容居民富裕度居民富裕度常州市城鄉(xiāng)居民儲蓄量大，估計平均10萬元/家，說明居民比較富有，人均可支配收入高于國內(nèi)平均水平。經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃busine

54、ss consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 48項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容居民生活居民生活從居民消費價格總指數(shù)來看，居民消費品物價相對較為穩(wěn)定。 經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyr

55、ight by sunstars co.ltdpage 49項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容1. 1. 對項目開發(fā)啟示對項目開發(fā)啟示l整體經(jīng)濟水平高，經(jīng)濟增長快速穩(wěn)定；整體經(jīng)濟水平高，經(jīng)濟增長快速穩(wěn)定；l政府具有一定穩(wěn)定和改善投資環(huán)境的能力；政府具有一定穩(wěn)定和改善投資環(huán)境的能力；l未來幾年房地產(chǎn)市場將進入品質(zhì)競爭時期。未來幾年房地產(chǎn)市場將進入品質(zhì)競爭時期。本章小結(jié)本章小結(jié)2. 2. 對項目寫字樓開發(fā)的啟示對項目寫字樓開發(fā)的啟示l第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)核心地位，主要是產(chǎn)區(qū)辦公，對寫字樓需求不大；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)核心地位，主要是產(chǎn)區(qū)辦公，對寫字樓需求不大；l私營企

56、業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，對高檔寫字樓需求不大；私營企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，對高檔寫字樓需求不大；l第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大的主要是教育業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)、住第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大的主要是教育業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)、住宿餐飲業(yè)等對寫字樓辦公需求并不大的行業(yè)；宿餐飲業(yè)等對寫字樓辦公需求并不大的行業(yè)；l投資寫字樓不被看好，入市必須謹慎。投資寫字樓不被看好，入市必須謹慎。 經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保

57、密copyright by sunstars co.ltdpage 50項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容3. 3. 對項目住宅開發(fā)啟示對項目住宅開發(fā)啟示l居民較富裕，儲蓄量大，生活水平達到小康，住房需求主要是外居民較富裕，儲蓄量大，生活水平達到小康，住房需求主要是外來人口和改善居住條件；來人口和改善居住條件；本章小結(jié)本章小結(jié)4. 4. 對項目商業(yè)及酒店開發(fā)的啟示對項目商業(yè)及酒店開發(fā)的啟示l商貿(mào)發(fā)展空間大，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對商業(yè)和酒店的開發(fā)有利；商貿(mào)發(fā)展空間大，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對商業(yè)和酒店的開發(fā)有利；l整體經(jīng)濟狀況好，居民較富裕，對餐飲之外的需

58、求不斷增加。整體經(jīng)濟狀況好，居民較富裕，對餐飲之外的需求不斷增加。經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 51項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容政策分析政策分析金融方面土地政策開發(fā)政策銷售政策產(chǎn)品政策2006年短短的半年時間內(nèi)，兩次調(diào)息對土地的嚴格監(jiān)管，旨在嚴格控制“炒賣土地” 項

59、目資金比例不到35%，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款 期房禁止轉(zhuǎn)讓；5年內(nèi)交易的二手房全額征收營業(yè)稅；取得預(yù)售證的項目10天內(nèi)必須開盤；購房首付提至3成；外資限炒令 套型建筑面積90平米以下的住房占開發(fā)量的70%以上。 房地產(chǎn)投資規(guī)模房地產(chǎn)投資規(guī)模得到有效控制；得到有效控制；投機性需求得到投機性需求得到遏制，市場供求遏制，市場供求回歸平衡回歸平衡。房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyrig

60、ht by sunstars co.ltdpage 52項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)論項目結(jié)論報告內(nèi)容報告內(nèi)容房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析市場分析城市歷史城市歷史與文脈與文脈經(jīng)濟與經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析城市發(fā)展城市發(fā)展與規(guī)劃與規(guī)劃市場分析市場分析常州市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，其投資比例保持在16左右，不是當前的主導(dǎo)行業(yè)。 business consulting services copyright ibm corporation 2002本文檔須嚴格保密copyright by sunstars co.ltdpage 53項目背景項目背景研究目的研究目的報告思路報告思路項目結(jié)