湖州升華璞墅二期小高層定位報告81p

1、目標(biāo)市場定位當(dāng)前市場環(huán)境下，酒店公寓以及商業(yè)的市場出路在哪里？產(chǎn)品定位怎么樣的產(chǎn)品配置才能吸引目標(biāo)市場的關(guān)注，打動目標(biāo)客戶？客戶定位如何鑒別目標(biāo)客戶，實現(xiàn)雙向溝通，達到產(chǎn)品快速去化目的？核心問題核心問題第一部分第一部分市場篇市場篇 整整 體體 市市 場場 關(guān)鍵字關(guān)鍵字“下調(diào)房價、持續(xù)下調(diào)房價、持續(xù)調(diào)控調(diào)控” 溫家寶總理11月6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。a、政策形勢、政策形勢 關(guān)鍵字關(guān)鍵字“cpi上漲、通貨膨脹、上漲、通貨膨脹、銀根緊縮銀根緊縮” 國家統(tǒng)計局11月9日公布數(shù)據(jù)顯示，cpi同比上漲5.5%。居住類價

2、格同比上漲4.4%。b、經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境 關(guān)鍵字關(guān)鍵字“優(yōu)惠、打折、促銷、下優(yōu)惠、打折、促銷、下降降” 11月18日消息 國家統(tǒng)計局今天公布了10月房價數(shù)據(jù)。在限購、限價、限貸等政策作用下，70大中城市中34個城市新房價格10月環(huán)比下降。c、行業(yè)市場形勢、行業(yè)市場形勢針對本案：針對本案：小結(jié)小結(jié)續(xù)緊縮的市場環(huán)境未必續(xù)緊縮的市場環(huán)境未必對本案不利。對本案不利。 升華作為實力開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，高品質(zhì)低總價的產(chǎn)品優(yōu)勢，限貸政策對本案幾乎不構(gòu)成影響。 本案相對限購區(qū)域有著先天優(yōu)勢，對投資需求有強力吸引力。 安吉房旅游資源豐富，市場容量也在逐年擴大，為本項目平穩(wěn)有效銷售奠定市場基礎(chǔ)。奠定市場基礎(chǔ)。 區(qū)

3、區(qū) 域域 市市 場場a、安吉市場、安吉市場房地產(chǎn)房地產(chǎn)1-9月累計月累計累計比上年同期累計比上年同期%銷售面積29.60-26.7# 住宅25.56-28.5銷售額203080-9.4# 住宅170574-9.0待售面積30.86111.0# 住宅9.9165.0單位/萬、萬元單位：萬元指指 標(biāo)標(biāo)當(dāng)月數(shù)當(dāng)月數(shù)1-101-10月月累計累計累計同比累計同比% %#房地產(chǎn)開發(fā)投資2648716757429.6按用途分： 住宅156331083708.2 辦公樓8054168558.5 商業(yè)營業(yè)房950751120110.5a、安吉市場、安吉市場 a、安吉房地產(chǎn)市場在持續(xù)的調(diào)控政策和壓抑的市場的環(huán)境中

4、，銷售速度以及價格增長均已放緩，近期市場表現(xiàn)平淡。 b、安吉市場待售房源存量以達到歷史高水平，預(yù)計明年的的市場競爭將非常激烈。 c、值得注意的是，辦公類投資和商業(yè)營業(yè)房投資增長高達558.5%、110.5%，預(yù)計明年將會有大量商業(yè)產(chǎn)品面世。 a、安吉市場、安吉市場根據(jù)據(jù)統(tǒng)計，2010年，杭州市主城區(qū)新增供應(yīng)酒店式公寓總量達9250套，成交5728套。 b、杭州酒店式公寓市場情況、杭州酒店式公寓市場情況 今年截止11月18日，酒店式公寓成交量已連續(xù)兩周下降，之前熱銷樓盤去化的放緩以及新增供應(yīng)量的減少是成交量下降的主因。今年9、10月份，杭城共成交住宅約1900套，而商業(yè)項目酒店式公寓則成交223

5、6套左右，遠超住宅。b、杭州酒店式公寓市場情況、杭州酒店式公寓市場情況 目前，杭州主城區(qū)相對具目前，杭州主城區(qū)相對具有代表性的在售酒店式公寓項有代表性的在售酒店式公寓項目目: 華元領(lǐng)駿世界、濱江城市之星外、中凱東方紅街、同方國際、海辰水岸晶座、世茂江濱cosmo、華元天鵝堡、天鴻君邑、漢峰峰公館等。b、杭州酒店式公寓市場情況、杭州酒店式公寓市場情況c、上海酒店式公寓市場情況、上海酒店式公寓市場情況 根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售酒店式公寓共計有50個左右，以日月光中心伯爵居、綠地北郊廣場、city155、禹洲金橋國際、底特律財富天地等為代表。c、上海酒店式公寓市場情況、上海酒店式公寓市場

6、情況上海部分在售酒店式公寓項目銷售情況一覽上海部分在售酒店式公寓項目銷售情況一覽區(qū)域項目總建供應(yīng)面積成交面積可售面積后續(xù)供應(yīng)靜安美森公館645164510御華山大廈36801368016938298620盧灣匯景天地行政御所511215112136377147450日月光中心伯爵居36134361343417327170虹口大上海紫金廣場19400164611261638452939楊浦龍湖酈城moco國際19709197092167175440普陀city15572422283602775061044062嘉定中冶祥騰城市廣場菁英逸品45840458409450363900綠地嘉領(lǐng)國際448

7、084480817943268650寶山綠地北郊廣場643806438028423359570綠地國際設(shè)計廣場235983176398974367896259585區(qū)域項目總建供應(yīng)面積成交面積可售面積后續(xù)供應(yīng)寶山祥騰假日風(fēng)情商業(yè)廣場480721291910966195335153奉賢理想未來中心365133651322277142360總部一號商務(wù)公寓45000110795499557733921松江上海九久青年城10825410825489264189900上海雙高商務(wù)廣場52000434999888336108501浦東禹洲金橋國際20000049553461063393150447愛玩廣

8、場2700027000注：以上數(shù)據(jù)截至2011年10月12日上海部分在售酒店式公寓項目銷售情況一覽上海部分在售酒店式公寓項目銷售情況一覽d、浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市目前市場情況、浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市目前市場情況 寧波：寧波：今年上半年，隨著調(diào)控的深入，寧波樓市在價格較大幅度下滑的同時，銷量反而增加，其中原因就有40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓因“限”得益，走俏市場。 溫州：溫州：溫州特殊的市場結(jié)構(gòu)，其主要購買力一直擁有多套房的改善和投資需求者，所以禁購實際上禁住了市場上80%的購買力，造成想賣的不能賣、想買的不能買的狀況。1-6月份溫州市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積2.52萬方，相比去年同期減少89%。溫州市區(qū)僅三個

9、住宅小項目開盤，新增房源僅2.52萬平方米，其余4個月均無新盤供應(yīng)市場。 義烏：義烏：隨著宏觀調(diào)控政策的深入推進，以及3月底的義烏版限購與7月份新版義烏二手房交易最低計稅價格的實施，義烏樓市迅速進入冰凍期。 臺州：臺州：作為三線城市、且以制造業(yè)為主的的臺州市，支撐當(dāng)?shù)貥鞘械某耸状沃脴I(yè)人群外，還是以投資需求和本地居民的改善型需求為主，限購限貸政策出臺后，不少投資性的需求被迫擠出了臺州本地市場。d、浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市目前市場情況、浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市目前市場情況 資資 源源 配配 套套a、休閑旅游資源、休閑旅游資源 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：竹鄉(xiāng)、中國美麗鄉(xiāng)村、都市后花園、白茶之鄉(xiāng)、生態(tài)游.竹博園、白茶

10、谷、九龍峽、芙蓉谷、靈峰山公園、吳昌碩故居、黃浦江源第一漂、龍王山、大竹海.a、城市配套資源、城市配套資源b、歷史文化資源挖掘、歷史文化資源挖掘 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：竹文化、民俗文化、影視文化、書畫文化、休閑文化、越文化、孝文化、茶文化.c、交通資源、交通資源 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 杭長高速、城際公交班線、空港快客、下沙直達、“融杭”客運班線.d、其他資源、其他資源 關(guān)鍵語關(guān)鍵語: 安吉買房，子女入學(xué)、醫(yī)院看病一律同城待遇。 杭州市民在安吉刷卡就醫(yī)包含了人民醫(yī)院、中醫(yī)院、三院等多家醫(yī)療機構(gòu)作為杭州市民在安吉刷卡就醫(yī)點。a、項目占有資源梳理、項目占有資源梳理 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：臨城休閑帶、政府重點規(guī)劃推介

11、區(qū)域、高端物業(yè)區(qū)、緊鄰安吉標(biāo)桿別墅（汀香別墅）、滸溪穿流而過.b、項目交通狀況、項目交通狀況 目前交通并不理想，只能期待前景規(guī)劃。c、項目配套、項目配套 大環(huán)境的城市配套資源豐富，但作為酒店式公寓本身的休閑度假資源欠缺。 周邊配套比較欠缺，基礎(chǔ)設(shè)施落后，解決辦法是可以通過項目運營自己制造配套（引進相關(guān)高品質(zhì)的服務(wù)與管理等等）。b、項目資源挖掘、項目資源挖掘 目目 標(biāo)標(biāo) 市市 場場 定定 位位劣勢：a、酒店式公寓產(chǎn)品在安吉市場缺乏市場參照，產(chǎn)品的認(rèn)可度不高（現(xiàn)有為數(shù)不多的2個項目，銷售都不理想）。b、所處區(qū)域、交通狀況、周邊配套對于本地剛需的吸引力都不強。c、市場的大環(huán)境短期內(nèi)不會放松，剛性需求

12、的觀望情緒濃厚。目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位優(yōu)勢：a、豐富的城市旅游資源，帶來人氣的同時，自然而然的為產(chǎn)品貼上“休閑度假”的標(biāo)簽。b、城市交通圈的輻射范圍內(nèi)都是經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)。c、安吉為不限購地區(qū)，對投資需求有很強的吸引力。d、價格（單價、總價）優(yōu)勢也在一定程度上淡化了限貸影響。目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位綜合所述，我們的市場定位應(yīng)該是：綜合所述，我們的市場定位應(yīng)該是：注：（不完全統(tǒng)計，至今已有近2000杭州人在這里擁有房子。）以杭州市場為主，浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市和上海市場為輔。以杭州市場為主，浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市和上海市場為輔。第二部分第二部分產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 目目 前前 本

13、本 案案 地地 塊塊 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀二期二期1#地塊經(jīng)濟指標(biāo)地塊經(jīng)濟指標(biāo)小高層住宅主要定位產(chǎn)品 小小 高高 層層 建建 筑筑 類類 型型 分分 析析小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析 當(dāng)前市場上，我們常見的高層或者小高層的建筑類型，通常是點式（塔樓）點式（塔樓）或者板式（板樓板式（板樓)的設(shè)計，南方多點式，北方多板式。而在近年省內(nèi)的市場發(fā)展中，板式樓已經(jīng)越來越受到消費者的青睞，設(shè)計理念與形式也有不同程度的演化以及先進。小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析a、板樓三大優(yōu)點、板樓三大優(yōu)點 b、板樓的兩項缺

14、點、板樓的兩項缺點管理成本不高，價格體系簡單。 面積使用率很高。建筑密度高，總體成本高。戶型格局不宜改造，組合單一。板樓均好性強，居住密度低。 小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析a、塔樓三大優(yōu)點、塔樓三大優(yōu)點 b、塔樓的三項缺點、塔樓的三項缺點節(jié)約土地資源。 空間結(jié)構(gòu)靈活，易于戶型組合和改造。結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好。均好性差，居住密度高。面積使用率不高，存在灰色空間。存在多種朝向問題，價格體系復(fù)雜。小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析因此我們建議：本案的建筑還是采用: 板式小高層板式小高層 產(chǎn)產(chǎn) 品品 綜綜 合合 定定 位位 產(chǎn)品綜合定位產(chǎn)品綜合定位 產(chǎn)品定位原則：產(chǎn)品定位原則： 以最合適市場

15、去化為第一要素，產(chǎn)品要符以最合適市場去化為第一要素，產(chǎn)品要符合市場需求；建安與配套成本又要控制在適當(dāng)合市場需求；建安與配套成本又要控制在適當(dāng)范圍內(nèi)；產(chǎn)品本身功能性應(yīng)該多樣，并實現(xiàn)酒范圍內(nèi)；產(chǎn)品本身功能性應(yīng)該多樣，并實現(xiàn)酒店公寓的利潤最大化原則。店公寓的利潤最大化原則。 產(chǎn)品綜合定位產(chǎn)品綜合定位 產(chǎn)品定位： 面積常規(guī)（局部可以考慮面積常規(guī)（局部可以考慮loftloft，以增加產(chǎn)品的，以增加產(chǎn)品的深度，又可加強功能性，有利于發(fā)達城市的市場廣），深度，又可加強功能性，有利于發(fā)達城市的市場廣），總價合適的度假型酒店式公寓總價合適的度假型酒店式公寓 產(chǎn)品綜合定位產(chǎn)品綜合定位 產(chǎn)品市場定位：產(chǎn)品市場定位：

16、 高品質(zhì)高品質(zhì) 低總價低總價 多功能的多功能的泛四星休閑度假型酒店式公寓泛四星休閑度假型酒店式公寓 戶戶 型型 面面 積積 配配 比比 建建 議議樓盤名樓盤名主力面積段（主力面積段（m2）云龍十一景50-80華元領(lǐng)駿世界44-70福雷德廣場39.42.98星光國際公館50-125創(chuàng)佳moho尚筑40-65錢江國際商務(wù)中心40-120鳳凰城35-60元豐鈦合國際40左右西子大廈45、96留莊50、90杭州部分酒店式公寓主力戶型情況：杭州部分酒店式公寓主力戶型情況：中慶第6大道40-80德泰御峰大廈40-50易構(gòu)街區(qū)32-85視界之窗26-50柏悅軒75、135濱江新城時代廣場40-90聯(lián)合麥田4

17、0、70紫晶商務(wù)城27-60和順風(fēng)尚藍灣4065原筑壹號70左右西溪天堂120、160、180樓盤名樓盤名主力面積段（主力面積段（m2）上海部分酒店式公寓主力戶型情況：上海部分酒店式公寓主力戶型情況：樓盤名樓盤名主力面積段（主力面積段（mm2 2）綠地豐翔新城50-70禹洲藍爵38-96綠地寶山商務(wù)廣場38-65新城金郡63-66日月光中心伯爵居62-104理想未來中心44-77 通過對杭州以及上海市場同類產(chǎn)品的對比，結(jié)合本案的實際通過對杭州以及上海市場同類產(chǎn)品的對比，結(jié)合本案的實際情況，情況，我們做了戶型面積配比測算，以供參考。我們做了戶型面積配比測算，以供參考。類型類型/酒店式公寓酒店式公

18、寓戶型面積段所占套數(shù)所占面積/所占比例/%標(biāo)準(zhǔn)間45左右2169717.4870舒適套房6575左右503470.5325頂層豪華間150左右5694.115合計3015527113882.12100戶型面積配比建議戶型面積配比建議 戶戶 型型 參參 考考性價比體現(xiàn)：性價比體現(xiàn)：6666設(shè)計成設(shè)計成3 3房，上層房，上層2 2間臥室。間臥室。6.5米面寬的活性格局4.5米層高 整體布局空間利用率高上下兩層客廳4.5米挑高戶型特點：上海新城金郡上海新城金郡市場熱銷戶型市場熱銷戶型市場熱銷戶型市場熱銷戶型創(chuàng)意創(chuàng)意loft戶型戶型二層靜態(tài)空間p多功能用途：星級主臥、衣帽間、儲藏室、書房等p自由分割p

19、高性價比、高舒適度一層動態(tài)空間p多功能用途：客廳、廚房、衛(wèi)生間等p約4.2米大開間p客廳直達觀景陽臺，視野開闊贈送4.5-4.9米挑高，空間隨意分割米挑高，空間隨意分割買一層送一層，另贈挑高南向景觀陽臺買一層送一層，另贈挑高南向景觀陽臺市場熱銷戶型市場熱銷戶型上海綠地寶山商務(wù)廣場上海綠地寶山商務(wù)廣場p戶型格局布置合理，動靜分離p部分戶型通煤氣 產(chǎn)產(chǎn) 品品 配配 套套 建建 議議產(chǎn)品配套建議產(chǎn)品配套建議 軟件配套：軟件配套： 聘請知名酒店管理或者物業(yè)公司為本案提供酒店式全程管理服務(wù)。 可以提出“四星”項目、建筑、服務(wù)概念（考慮到投資和運營成本，可以不落實或只落實部分）。硬件配套：硬件配套： 本案

20、為休閑度假型的酒店式公寓，必須考慮有依托于項目自身的休閑度假類的資源配套。（諸如運動休閑類的設(shè)施、餐飲購物等、往返項目的交通配套、溝通交流配套等）。 關(guān)關(guān) 于于 產(chǎn)產(chǎn) 品品 銷銷 售售 模模 式式 綜合市場環(huán)境中各方面的因素與項目的實際情況，綜合市場環(huán)境中各方面的因素與項目的實際情況，我們不建議我們不建議“返租返租”的銷售模式，還是支持正常操作，的銷售模式，還是支持正常操作，直接面向市場銷售。直接面向市場銷售。a、國家政策的明令禁止。b、返租返租會帶來項目運營成本的增加與壓力。c、返租返租會給使項目的市場運作變得復(fù)雜,會引發(fā)諸多不確定因素。產(chǎn)品的銷售模式產(chǎn)品的銷售模式 小結(jié)小結(jié)綜上所述，我們認(rèn)

21、為：綜上所述，我們認(rèn)為：8、在銷售模式上，我們不建議采用“返租”模式，支持正常操作，直接面向市場銷售。1、酒店式公寓的建筑類型應(yīng)該是板式小高層。2、產(chǎn)品的綜合定位在以最合適市場去化為第一要素，并實現(xiàn)商業(yè)利潤最大化原則下進行的。3、產(chǎn)品的定位應(yīng)該是面積常規(guī)、功能齊全、總價合適的度假型公寓 。4、產(chǎn)品的市場定位應(yīng)該是高品質(zhì) 的泛四星休閑度假型酒店式公寓。5、產(chǎn)品的戶型配比面積主要集中在45左右，6575左右，150左右以及l(fā)oft戶型。6、產(chǎn)品在軟件配套上可以聘請知名管理公司進駐，并提出“泛四星”概念炒作。7、硬件配套上可以適當(dāng)規(guī)劃一些配合項目的休閑旅游資源設(shè)施。第三部分第三部分商業(yè)部分篇商業(yè)部分

22、篇 關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議 根據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)，商業(yè)部分的體量為1245.53。 我們分析認(rèn)為要解決這部分商業(yè)無外乎三種可能：a、作為酒店式公寓或者整個項目的、作為酒店式公寓或者整個項目的基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套建設(shè)相關(guān)俱樂部或者會所。建設(shè)相關(guān)俱樂部或者會所。優(yōu)點是：不用擔(dān)心出售問題，可以系統(tǒng)的規(guī)劃與提供專業(yè)管理服務(wù)。缺點是：增加了運營成本，損失了經(jīng)濟利益的同時浪費了資源。關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議建議建議關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議建議建議b、出售或者招商（出、出售或者招商（出租），也可以是自主運營。租），也可以是自主運營。自主運營和作為項目基礎(chǔ)配套區(qū)別不大。招商或者招租，

23、都可能造成項目商業(yè)的復(fù)雜化，增加管理成本更可能導(dǎo)致項目居住品質(zhì)的下降。關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議c、作為彌補項目自身和周邊商業(yè)服、作為彌補項目自身和周邊商業(yè)服務(wù)的欠缺（休閑交流、運動健身、務(wù)的欠缺（休閑交流、運動健身、特色餐飲、便利小店、特色專賣店、特色餐飲、便利小店、特色專賣店、小型單身酒店、其他）。小型單身酒店、其他）。 我們建議采用這種方我們建議采用這種方式。但這種商業(yè)運營方式式。但這種商業(yè)運營方式對出售提出的限制條件，對出售提出的限制條件，可能較適合自主經(jīng)營，是可能較適合自主經(jīng)營，是能夠保證整體不受影響的能夠保證整體不受影響的一種小型商業(yè)業(yè)態(tài)。一種小型商業(yè)業(yè)態(tài)。關(guān)于商業(yè)部分的

24、建議關(guān)于商業(yè)部分的建議根據(jù)物業(yè)類型和需要對1245.53的商業(yè)面積進行配置，供參考：商業(yè)類型可占用面積所占比例備注：考慮方向便利小店907.23%日用品、零食等休閑交流25020.08%書吧、茶吧、棋牌等運動健身15012.05%健身房、桌球、壁球、美容等特色專賣店35028.11%安吉土特產(chǎn)（白茶、竹工藝品等）特色餐飲28022.49%土菜館、主題餐廳、特色西餐等 高級網(wǎng)絡(luò)會所120 9.64%互聯(lián)網(wǎng)交流、復(fù)印、傳真等合計約1245.53100%關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議其他的建議： 1、配套建筑里面920.21的公寓用房，我們建議做成“小型精品客房小型精品客房”，用來安排業(yè)主的朋

25、友、親戚、司機等；在操作上可以自己運營，或者能銷售也可以賣掉能銷售也可以賣掉 。 2、配套建筑里面的餐飲、娛樂用房，根據(jù)對項目整體的了解和周邊環(huán)境、人氣的等因素的分析，我們不建議設(shè)置娛樂場所。我們不建議設(shè)置娛樂場所。關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議第四部分第四部分客戶篇客戶篇 安吉部分項目客戶組成情況安吉部分項目客戶組成情況樓盤名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型購買人群萬華公館新黨校旁總建筑面積超過10萬平米。毗鄰?fù)跄干斤L(fēng)景區(qū)，驅(qū)車至市中心10分鐘車程；以“西班牙式庭院”為構(gòu)思主題，原味再現(xiàn)西班牙異域風(fēng)情與地中海熱烈浪漫排屋、小高層290-320安吉人群及

26、杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主林語香溪安吉縣遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊總用地面積約8萬余平方米。北區(qū)天然龍山山脈依勢而建自然坡地別墅，中心自然魯家溪30米寬，東水西流。沿河親水區(qū)，周邊沿河道景觀綠化，真正享受原生態(tài)自然環(huán)境。離中心驅(qū)車約10分鐘路程；現(xiàn)代中式山水建筑風(fēng)格排屋 別墅220-400安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主萬邦沁河灣蕪園東路與天目中路交界總建筑面積約17萬方米。依靠遞浦港而建，相鄰遞浦北段河道及附屬景觀設(shè)施，周邊配套齊全，屬中心地塊；新古典主義建筑風(fēng)格，人車分流，中心廣場、組團綠地、宅間綠地有機結(jié)合高層90-140以安吉人群為

27、主，外地極少華都維多利亞遞鋪鎮(zhèn)豐虹路130號總面積93399平方米。毗鄰縣政府，占據(jù)城市核心資源，周邊配套齊全，交通便捷，簡歐式建筑風(fēng)格小高層、多層 120-140以安吉人群為主君閱國際迎賓大道與昌碩西路交界總用地面積189畝。毗鄰縣政府，生態(tài)廣場，近享外國語學(xué)校、周邊配套齊全，商業(yè)濃郁，屬中心地段高層140-220以安吉人群為主，外地極少滸溪佳苑靈峰南路與云鴻西路交界 依山而建、傍水而筑，周邊教育資源豐富，離市中心驅(qū)車20分鐘排屋280-320安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主安吉部分項目客戶組成情況安吉部分項目客戶組成情況 樓盤名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型

28、購買人群尚城公館遞鋪鎮(zhèn)穆王西路與迎賓大道交界的東南側(cè)總建筑面積約15萬平方米。位于臨賓大道，周邊高檔樓盤匯聚，生活配套逐漸完善，離中心步行15分鐘。中式園林及歐式景觀錯綜布局，40綠化率；新古典主義建筑聯(lián)排、小高層、商鋪86-276以安吉人群為主竹海御景城天荒坪北路與迎賓大道交界毗鄰縣政府，驅(qū)車5分鐘路程，隨著城市布局“南拓”，未來前景不錯，安吉稀缺高層建筑高層 80-120以安吉人群為主君悅上君天荒坪路1020號總用地面積77000平方米。位于環(huán)靈峰山休閑度假區(qū)內(nèi)，竹博園，龍山體育森林公園中，零距離融入山水，距離市中心2公里、與建設(shè)的杭長高速安吉出口約2公里；排屋、花園洋房、小高層22026

29、06成安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主興龍商業(yè)街城西北工業(yè)新城塘浦大道一期總建筑面積4萬方。位于城西開發(fā)區(qū)，未來汽車站對面，城西唯一立體商接、開發(fā)區(qū)唯一樓盤商鋪、精裝酒店式公寓酒店式公寓 50-80 以安吉人群為主，部分周邊做生意的人群安吉部分項目客戶組成情況安吉部分項目客戶組成情況 安吉部分項目客戶組成情況安吉部分項目客戶組成情況本案市場客戶組成分析本案市場客戶組成分析 根據(jù)項目所處的實際情況、目標(biāo)市場定位以及產(chǎn)品定位，我們可以明確的得出：a、在安吉市場的同類競品幾乎沒有，但以杭州以及上海為目標(biāo)市場的項目卻有不少，也存在一定的競爭。b、本地的剛需客戶的可能性不

30、大，只能向外拓展客戶。c、投資性客戶應(yīng)該是購買本案（酒店式公寓）的主力。d、有一部分旅游度假型的客戶，但也是作為短期居住，長期投資保值的。旅游度假需求導(dǎo)入型投資客戶、純投資炒房型客戶、投資養(yǎng)老型客戶旅游度假需求導(dǎo)入型投資客戶、純投資炒房型客戶、投資養(yǎng)老型客戶本案市場客戶組成分析本案市場客戶組成分析 因此我們的客戶組成應(yīng)該是：本案目標(biāo)客戶定位本案目標(biāo)客戶定位 以杭州為主、以杭州為主、浙江省內(nèi)其他發(fā)浙江省內(nèi)其他發(fā)達城市以及上海達城市以及上海為輔的投資型客為輔的投資型客戶群體。戶群體。 客客 戶戶 分分 析析a、客戶特征、客戶特征他們分為三個年齡段：2640歲 4050歲 50歲以上；其中主力購買年齡段為2640歲。他們具有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和穩(wěn)定經(jīng)濟來源，不排斥旅游房產(chǎn)。他們思想開放，意識獨立，懂得享受生活，具有一定的小資情結(jié)。他們有很強的投資理財意識，善于把握機會，眼界開闊并長遠。 b、價值取向、價值取向 舒適自由的品質(zhì)生活滿足感舒適自由的品質(zhì)生活滿足感 經(jīng)濟利益最大化的成就感經(jīng)濟利益最大化的成就感c、購買動機、