湖州升華璞墅二期小高層定位報(bào)告81p

1、目標(biāo)市場(chǎng)定位當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，酒店公寓以及商業(yè)的市場(chǎng)出路在哪里？產(chǎn)品定位怎么樣的產(chǎn)品配置才能吸引目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)注，打動(dòng)目標(biāo)客戶？客戶定位如何鑒別目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)雙向溝通，達(dá)到產(chǎn)品快速去化目的？核心問(wèn)題核心問(wèn)題第一部分第一部分市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 整整 體體 市市 場(chǎng)場(chǎng) 關(guān)鍵字關(guān)鍵字“下調(diào)房?jī)r(jià)、持續(xù)下調(diào)房?jī)r(jià)、持續(xù)調(diào)控調(diào)控” 溫家寶總理11月6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。a、政策形勢(shì)、政策形勢(shì) 關(guān)鍵字關(guān)鍵字“cpi上漲、通貨膨脹、上漲、通貨膨脹、銀根緊縮銀根緊縮” 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月9日公布數(shù)據(jù)顯示，cpi同比上漲5.5%。居住類價(jià)

2、格同比上漲4.4%。b、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 關(guān)鍵字關(guān)鍵字“優(yōu)惠、打折、促銷、下優(yōu)惠、打折、促銷、下降降” 11月18日消息 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天公布了10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策作用下，70大中城市中34個(gè)城市新房?jī)r(jià)格10月環(huán)比下降。c、行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)、行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)針對(duì)本案：針對(duì)本案：小結(jié)小結(jié)續(xù)緊縮的市場(chǎng)環(huán)境未必續(xù)緊縮的市場(chǎng)環(huán)境未必對(duì)本案不利。對(duì)本案不利。 升華作為實(shí)力開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，高品質(zhì)低總價(jià)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，限貸政策對(duì)本案幾乎不構(gòu)成影響。 本案相對(duì)限購(gòu)區(qū)域有著先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資需求有強(qiáng)力吸引力。 安吉房旅游資源豐富，市場(chǎng)容量也在逐年擴(kuò)大，為本項(xiàng)目平穩(wěn)有效銷售奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)。奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)。 區(qū)

3、區(qū) 域域 市市 場(chǎng)場(chǎng)a、安吉市場(chǎng)、安吉市場(chǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)1-9月累計(jì)月累計(jì)累計(jì)比上年同期累計(jì)比上年同期%銷售面積29.60-26.7# 住宅25.56-28.5銷售額203080-9.4# 住宅170574-9.0待售面積30.86111.0# 住宅9.9165.0單位/萬(wàn)、萬(wàn)元單位：萬(wàn)元指指 標(biāo)標(biāo)當(dāng)月數(shù)當(dāng)月數(shù)1-101-10月月累計(jì)累計(jì)累計(jì)同比累計(jì)同比% %#房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2648716757429.6按用途分： 住宅156331083708.2 辦公樓8054168558.5 商業(yè)營(yíng)業(yè)房950751120110.5a、安吉市場(chǎng)、安吉市場(chǎng) a、安吉房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)的調(diào)控政策和壓抑的市場(chǎng)的環(huán)境中

4、，銷售速度以及價(jià)格增長(zhǎng)均已放緩，近期市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。 b、安吉市場(chǎng)待售房源存量以達(dá)到歷史高水平，預(yù)計(jì)明年的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 c、值得注意的是，辦公類投資和商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資增長(zhǎng)高達(dá)558.5%、110.5%，預(yù)計(jì)明年將會(huì)有大量商業(yè)產(chǎn)品面世。 a、安吉市場(chǎng)、安吉市場(chǎng)根據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，杭州市主城區(qū)新增供應(yīng)酒店式公寓總量達(dá)9250套，成交5728套。 b、杭州酒店式公寓市場(chǎng)情況、杭州酒店式公寓市場(chǎng)情況 今年截止11月18日，酒店式公寓成交量已連續(xù)兩周下降，之前熱銷樓盤(pán)去化的放緩以及新增供應(yīng)量的減少是成交量下降的主因。今年9、10月份，杭城共成交住宅約1900套，而商業(yè)項(xiàng)目酒店式公寓則成交223

5、6套左右，遠(yuǎn)超住宅。b、杭州酒店式公寓市場(chǎng)情況、杭州酒店式公寓市場(chǎng)情況 目前，杭州主城區(qū)相對(duì)具目前，杭州主城區(qū)相對(duì)具有代表性的在售酒店式公寓項(xiàng)有代表性的在售酒店式公寓項(xiàng)目目: 華元領(lǐng)駿世界、濱江城市之星外、中凱東方紅街、同方國(guó)際、海辰水岸晶座、世茂江濱cosmo、華元天鵝堡、天鴻君邑、漢峰峰公館等。b、杭州酒店式公寓市場(chǎng)情況、杭州酒店式公寓市場(chǎng)情況c、上海酒店式公寓市場(chǎng)情況、上海酒店式公寓市場(chǎng)情況 根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售酒店式公寓共計(jì)有50個(gè)左右，以日月光中心伯爵居、綠地北郊廣場(chǎng)、city155、禹洲金橋國(guó)際、底特律財(cái)富天地等為代表。c、上海酒店式公寓市場(chǎng)情況、上海酒店式公寓市場(chǎng)

6、情況上海部分在售酒店式公寓項(xiàng)目銷售情況一覽上海部分在售酒店式公寓項(xiàng)目銷售情況一覽區(qū)域項(xiàng)目總建供應(yīng)面積成交面積可售面積后續(xù)供應(yīng)靜安美森公館645164510御華山大廈36801368016938298620盧灣匯景天地行政御所511215112136377147450日月光中心伯爵居36134361343417327170虹口大上海紫金廣場(chǎng)19400164611261638452939楊浦龍湖酈城moco國(guó)際19709197092167175440普陀city15572422283602775061044062嘉定中冶祥騰城市廣場(chǎng)菁英逸品45840458409450363900綠地嘉領(lǐng)國(guó)際448

7、084480817943268650寶山綠地北郊廣場(chǎng)643806438028423359570綠地國(guó)際設(shè)計(jì)廣場(chǎng)235983176398974367896259585區(qū)域項(xiàng)目總建供應(yīng)面積成交面積可售面積后續(xù)供應(yīng)寶山祥騰假日風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)480721291910966195335153奉賢理想未來(lái)中心365133651322277142360總部一號(hào)商務(wù)公寓45000110795499557733921松江上海九久青年城10825410825489264189900上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)52000434999888336108501浦東禹洲金橋國(guó)際20000049553461063393150447愛(ài)玩廣

8、場(chǎng)2700027000注：以上數(shù)據(jù)截至2011年10月12日上海部分在售酒店式公寓項(xiàng)目銷售情況一覽上海部分在售酒店式公寓項(xiàng)目銷售情況一覽d、浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市目前市場(chǎng)情況、浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市目前市場(chǎng)情況 寧波：寧波：今年上半年，隨著調(diào)控的深入，寧波樓市在價(jià)格較大幅度下滑的同時(shí)，銷量反而增加，其中原因就有40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓因“限”得益，走俏市場(chǎng)。 溫州：溫州：溫州特殊的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其主要購(gòu)買力一直擁有多套房的改善和投資需求者，所以禁購(gòu)實(shí)際上禁住了市場(chǎng)上80%的購(gòu)買力，造成想賣的不能賣、想買的不能買的狀況。1-6月份溫州市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積2.52萬(wàn)方，相比去年同期減少89%。溫州市區(qū)僅三個(gè)

9、住宅小項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，新增房源僅2.52萬(wàn)平方米，其余4個(gè)月均無(wú)新盤(pán)供應(yīng)市場(chǎng)。 義烏：義烏：隨著宏觀調(diào)控政策的深入推進(jìn)，以及3月底的義烏版限購(gòu)與7月份新版義烏二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的實(shí)施，義烏樓市迅速進(jìn)入冰凍期。 臺(tái)州：臺(tái)州：作為三線城市、且以制造業(yè)為主的的臺(tái)州市，支撐當(dāng)?shù)貥鞘械某耸状沃脴I(yè)人群外，還是以投資需求和本地居民的改善型需求為主，限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，不少投資性的需求被迫擠出了臺(tái)州本地市場(chǎng)。d、浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市目前市場(chǎng)情況、浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市目前市場(chǎng)情況 資資 源源 配配 套套a、休閑旅游資源、休閑旅游資源 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：竹鄉(xiāng)、中國(guó)美麗鄉(xiāng)村、都市后花園、白茶之鄉(xiāng)、生態(tài)游.竹博園、白茶

10、谷、九龍峽、芙蓉谷、靈峰山公園、吳昌碩故居、黃浦江源第一漂、龍王山、大竹海.a、城市配套資源、城市配套資源b、歷史文化資源挖掘、歷史文化資源挖掘 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：竹文化、民俗文化、影視文化、書(shū)畫(huà)文化、休閑文化、越文化、孝文化、茶文化.c、交通資源、交通資源 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 杭長(zhǎng)高速、城際公交班線、空港快客、下沙直達(dá)、“融杭”客運(yùn)班線.d、其他資源、其他資源 關(guān)鍵語(yǔ)關(guān)鍵語(yǔ): 安吉買房，子女入學(xué)、醫(yī)院看病一律同城待遇。 杭州市民在安吉刷卡就醫(yī)包含了人民醫(yī)院、中醫(yī)院、三院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)作為杭州市民在安吉刷卡就醫(yī)點(diǎn)。a、項(xiàng)目占有資源梳理、項(xiàng)目占有資源梳理 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：臨城休閑帶、政府重點(diǎn)規(guī)劃推介

11、區(qū)域、高端物業(yè)區(qū)、緊鄰安吉標(biāo)桿別墅（汀香別墅）、滸溪穿流而過(guò).b、項(xiàng)目交通狀況、項(xiàng)目交通狀況 目前交通并不理想，只能期待前景規(guī)劃。c、項(xiàng)目配套、項(xiàng)目配套 大環(huán)境的城市配套資源豐富，但作為酒店式公寓本身的休閑度假資源欠缺。 周邊配套比較欠缺，基礎(chǔ)設(shè)施落后，解決辦法是可以通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)自己制造配套（引進(jìn)相關(guān)高品質(zhì)的服務(wù)與管理等等）。b、項(xiàng)目資源挖掘、項(xiàng)目資源挖掘 目目 標(biāo)標(biāo) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 定定 位位劣勢(shì)：a、酒店式公寓產(chǎn)品在安吉市場(chǎng)缺乏市場(chǎng)參照，產(chǎn)品的認(rèn)可度不高（現(xiàn)有為數(shù)不多的2個(gè)項(xiàng)目，銷售都不理想）。b、所處區(qū)域、交通狀況、周邊配套對(duì)于本地剛需的吸引力都不強(qiáng)。c、市場(chǎng)的大環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)放松，剛性需求

12、的觀望情緒濃厚。目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：a、豐富的城市旅游資源，帶來(lái)人氣的同時(shí)，自然而然的為產(chǎn)品貼上“休閑度假”的標(biāo)簽。b、城市交通圈的輻射范圍內(nèi)都是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。c、安吉為不限購(gòu)地區(qū)，對(duì)投資需求有很強(qiáng)的吸引力。d、價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）優(yōu)勢(shì)也在一定程度上淡化了限貸影響。目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位綜合所述，我們的市場(chǎng)定位應(yīng)該是：綜合所述，我們的市場(chǎng)定位應(yīng)該是：注：（不完全統(tǒng)計(jì)，至今已有近2000杭州人在這里擁有房子。）以杭州市場(chǎng)為主，浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市和上海市場(chǎng)為輔。以杭州市場(chǎng)為主，浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市和上海市場(chǎng)為輔。第二部分第二部分產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 目目 前前 本

13、本 案案 地地 塊塊 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀目前本案地塊現(xiàn)狀二期二期1#地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小高層住宅主要定位產(chǎn)品 小小 高高 層層 建建 筑筑 類類 型型 分分 析析小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析 當(dāng)前市場(chǎng)上，我們常見(jiàn)的高層或者小高層的建筑類型，通常是點(diǎn)式（塔樓）點(diǎn)式（塔樓）或者板式（板樓板式（板樓)的設(shè)計(jì)，南方多點(diǎn)式，北方多板式。而在近年省內(nèi)的市場(chǎng)發(fā)展中，板式樓已經(jīng)越來(lái)越受到消費(fèi)者的青睞，設(shè)計(jì)理念與形式也有不同程度的演化以及先進(jìn)。小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析a、板樓三大優(yōu)點(diǎn)、板樓三大優(yōu)點(diǎn) b、板樓的兩項(xiàng)缺

14、點(diǎn)、板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)管理成本不高，價(jià)格體系簡(jiǎn)單。 面積使用率很高。建筑密度高，總體成本高。戶型格局不宜改造，組合單一。板樓均好性強(qiáng)，居住密度低。 小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析a、塔樓三大優(yōu)點(diǎn)、塔樓三大優(yōu)點(diǎn) b、塔樓的三項(xiàng)缺點(diǎn)、塔樓的三項(xiàng)缺點(diǎn)節(jié)約土地資源。 空間結(jié)構(gòu)靈活，易于戶型組合和改造。結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。均好性差，居住密度高。面積使用率不高，存在灰色空間。存在多種朝向問(wèn)題，價(jià)格體系復(fù)雜。小高層建筑類型分析小高層建筑類型分析因此我們建議：本案的建筑還是采用: 板式小高層板式小高層 產(chǎn)產(chǎn) 品品 綜綜 合合 定定 位位 產(chǎn)品綜合定位產(chǎn)品綜合定位 產(chǎn)品定位原則：產(chǎn)品定位原則： 以最合適市場(chǎng)

15、去化為第一要素，產(chǎn)品要符以最合適市場(chǎng)去化為第一要素，產(chǎn)品要符合市場(chǎng)需求；建安與配套成本又要控制在適當(dāng)合市場(chǎng)需求；建安與配套成本又要控制在適當(dāng)范圍內(nèi)；產(chǎn)品本身功能性應(yīng)該多樣，并實(shí)現(xiàn)酒范圍內(nèi)；產(chǎn)品本身功能性應(yīng)該多樣，并實(shí)現(xiàn)酒店公寓的利潤(rùn)最大化原則。店公寓的利潤(rùn)最大化原則。 產(chǎn)品綜合定位產(chǎn)品綜合定位 產(chǎn)品定位： 面積常規(guī)（局部可以考慮面積常規(guī)（局部可以考慮loftloft，以增加產(chǎn)品的，以增加產(chǎn)品的深度，又可加強(qiáng)功能性，有利于發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)廣），深度，又可加強(qiáng)功能性，有利于發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)廣），總價(jià)合適的度假型酒店式公寓總價(jià)合適的度假型酒店式公寓 產(chǎn)品綜合定位產(chǎn)品綜合定位 產(chǎn)品市場(chǎng)定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位：

16、 高品質(zhì)高品質(zhì) 低總價(jià)低總價(jià) 多功能的多功能的泛四星休閑度假型酒店式公寓泛四星休閑度假型酒店式公寓 戶戶 型型 面面 積積 配配 比比 建建 議議樓盤(pán)名樓盤(pán)名主力面積段（主力面積段（m2）云龍十一景50-80華元領(lǐng)駿世界44-70福雷德廣場(chǎng)39.42.98星光國(guó)際公館50-125創(chuàng)佳moho尚筑40-65錢江國(guó)際商務(wù)中心40-120鳳凰城35-60元豐鈦合國(guó)際40左右西子大廈45、96留莊50、90杭州部分酒店式公寓主力戶型情況：杭州部分酒店式公寓主力戶型情況：中慶第6大道40-80德泰御峰大廈40-50易構(gòu)街區(qū)32-85視界之窗26-50柏悅軒75、135濱江新城時(shí)代廣場(chǎng)40-90聯(lián)合麥田4

17、0、70紫晶商務(wù)城27-60和順風(fēng)尚藍(lán)灣4065原筑壹號(hào)70左右西溪天堂120、160、180樓盤(pán)名樓盤(pán)名主力面積段（主力面積段（m2）上海部分酒店式公寓主力戶型情況：上海部分酒店式公寓主力戶型情況：樓盤(pán)名樓盤(pán)名主力面積段（主力面積段（mm2 2）綠地豐翔新城50-70禹洲藍(lán)爵38-96綠地寶山商務(wù)廣場(chǎng)38-65新城金郡63-66日月光中心伯爵居62-104理想未來(lái)中心44-77 通過(guò)對(duì)杭州以及上海市場(chǎng)同類產(chǎn)品的對(duì)比，結(jié)合本案的實(shí)際通過(guò)對(duì)杭州以及上海市場(chǎng)同類產(chǎn)品的對(duì)比，結(jié)合本案的實(shí)際情況，情況，我們做了戶型面積配比測(cè)算，以供參考。我們做了戶型面積配比測(cè)算，以供參考。類型類型/酒店式公寓酒店式公

18、寓戶型面積段所占套數(shù)所占面積/所占比例/%標(biāo)準(zhǔn)間45左右2169717.4870舒適套房6575左右503470.5325頂層豪華間150左右5694.115合計(jì)3015527113882.12100戶型面積配比建議戶型面積配比建議 戶戶 型型 參參 考考性價(jià)比體現(xiàn)：性價(jià)比體現(xiàn)：6666設(shè)計(jì)成設(shè)計(jì)成3 3房，上層房，上層2 2間臥室。間臥室。6.5米面寬的活性格局4.5米層高 整體布局空間利用率高上下兩層客廳4.5米挑高戶型特點(diǎn)：上海新城金郡上海新城金郡市場(chǎng)熱銷戶型市場(chǎng)熱銷戶型市場(chǎng)熱銷戶型市場(chǎng)熱銷戶型創(chuàng)意創(chuàng)意loft戶型戶型二層靜態(tài)空間p多功能用途：星級(jí)主臥、衣帽間、儲(chǔ)藏室、書(shū)房等p自由分割p

19、高性價(jià)比、高舒適度一層動(dòng)態(tài)空間p多功能用途：客廳、廚房、衛(wèi)生間等p約4.2米大開(kāi)間p客廳直達(dá)觀景陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊贈(zèng)送4.5-4.9米挑高，空間隨意分割米挑高，空間隨意分割買一層送一層，另贈(zèng)挑高南向景觀陽(yáng)臺(tái)買一層送一層，另贈(zèng)挑高南向景觀陽(yáng)臺(tái)市場(chǎng)熱銷戶型市場(chǎng)熱銷戶型上海綠地寶山商務(wù)廣場(chǎng)上海綠地寶山商務(wù)廣場(chǎng)p戶型格局布置合理，動(dòng)靜分離p部分戶型通煤氣 產(chǎn)產(chǎn) 品品 配配 套套 建建 議議產(chǎn)品配套建議產(chǎn)品配套建議 軟件配套：軟件配套： 聘請(qǐng)知名酒店管理或者物業(yè)公司為本案提供酒店式全程管理服務(wù)。 可以提出“四星”項(xiàng)目、建筑、服務(wù)概念（考慮到投資和運(yùn)營(yíng)成本，可以不落實(shí)或只落實(shí)部分）。硬件配套：硬件配套： 本案

20、為休閑度假型的酒店式公寓，必須考慮有依托于項(xiàng)目自身的休閑度假類的資源配套。（諸如運(yùn)動(dòng)休閑類的設(shè)施、餐飲購(gòu)物等、往返項(xiàng)目的交通配套、溝通交流配套等）。 關(guān)關(guān) 于于 產(chǎn)產(chǎn) 品品 銷銷 售售 模模 式式 綜合市場(chǎng)環(huán)境中各方面的因素與項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合市場(chǎng)環(huán)境中各方面的因素與項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們不建議我們不建議“返租返租”的銷售模式，還是支持正常操作，的銷售模式，還是支持正常操作，直接面向市場(chǎng)銷售。直接面向市場(chǎng)銷售。a、國(guó)家政策的明令禁止。b、返租返租會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的增加與壓力。c、返租返租會(huì)給使項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作變得復(fù)雜,會(huì)引發(fā)諸多不確定因素。產(chǎn)品的銷售模式產(chǎn)品的銷售模式 小結(jié)小結(jié)綜上所述，我們認(rèn)

21、為：綜上所述，我們認(rèn)為：8、在銷售模式上，我們不建議采用“返租”模式，支持正常操作，直接面向市場(chǎng)銷售。1、酒店式公寓的建筑類型應(yīng)該是板式小高層。2、產(chǎn)品的綜合定位在以最合適市場(chǎng)去化為第一要素，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)最大化原則下進(jìn)行的。3、產(chǎn)品的定位應(yīng)該是面積常規(guī)、功能齊全、總價(jià)合適的度假型公寓 。4、產(chǎn)品的市場(chǎng)定位應(yīng)該是高品質(zhì) 的泛四星休閑度假型酒店式公寓。5、產(chǎn)品的戶型配比面積主要集中在45左右，6575左右，150左右以及l(fā)oft戶型。6、產(chǎn)品在軟件配套上可以聘請(qǐng)知名管理公司進(jìn)駐，并提出“泛四星”概念炒作。7、硬件配套上可以適當(dāng)規(guī)劃一些配合項(xiàng)目的休閑旅游資源設(shè)施。第三部分第三部分商業(yè)部分篇商業(yè)部分

22、篇 關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議 根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，商業(yè)部分的體量為1245.53。 我們分析認(rèn)為要解決這部分商業(yè)無(wú)外乎三種可能：a、作為酒店式公寓或者整個(gè)項(xiàng)目的、作為酒店式公寓或者整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套建設(shè)相關(guān)俱樂(lè)部或者會(huì)所。建設(shè)相關(guān)俱樂(lè)部或者會(huì)所。優(yōu)點(diǎn)是：不用擔(dān)心出售問(wèn)題，可以系統(tǒng)的規(guī)劃與提供專業(yè)管理服務(wù)。缺點(diǎn)是：增加了運(yùn)營(yíng)成本，損失了經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)浪費(fèi)了資源。關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議建議建議關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議建議建議b、出售或者招商（出、出售或者招商（出租），也可以是自主運(yùn)營(yíng)。租），也可以是自主運(yùn)營(yíng)。自主運(yùn)營(yíng)和作為項(xiàng)目基礎(chǔ)配套區(qū)別不大。招商或者招租，

23、都可能造成項(xiàng)目商業(yè)的復(fù)雜化，增加管理成本更可能導(dǎo)致項(xiàng)目居住品質(zhì)的下降。關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議c、作為彌補(bǔ)項(xiàng)目自身和周邊商業(yè)服、作為彌補(bǔ)項(xiàng)目自身和周邊商業(yè)服務(wù)的欠缺（休閑交流、運(yùn)動(dòng)健身、務(wù)的欠缺（休閑交流、運(yùn)動(dòng)健身、特色餐飲、便利小店、特色專賣店、特色餐飲、便利小店、特色專賣店、小型單身酒店、其他）。小型單身酒店、其他）。 我們建議采用這種方我們建議采用這種方式。但這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式式。但這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式對(duì)出售提出的限制條件，對(duì)出售提出的限制條件，可能較適合自主經(jīng)營(yíng)，是可能較適合自主經(jīng)營(yíng)，是能夠保證整體不受影響的能夠保證整體不受影響的一種小型商業(yè)業(yè)態(tài)。一種小型商業(yè)業(yè)態(tài)。關(guān)于商業(yè)部分的

24、建議關(guān)于商業(yè)部分的建議根據(jù)物業(yè)類型和需要對(duì)1245.53的商業(yè)面積進(jìn)行配置，供參考：商業(yè)類型可占用面積所占比例備注：考慮方向便利小店907.23%日用品、零食等休閑交流25020.08%書(shū)吧、茶吧、棋牌等運(yùn)動(dòng)健身15012.05%健身房、桌球、壁球、美容等特色專賣店35028.11%安吉土特產(chǎn)（白茶、竹工藝品等）特色餐飲28022.49%土菜館、主題餐廳、特色西餐等 高級(jí)網(wǎng)絡(luò)會(huì)所120 9.64%互聯(lián)網(wǎng)交流、復(fù)印、傳真等合計(jì)約1245.53100%關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議其他的建議： 1、配套建筑里面920.21的公寓用房，我們建議做成“小型精品客房小型精品客房”，用來(lái)安排業(yè)主的朋

25、友、親戚、司機(jī)等；在操作上可以自己運(yùn)營(yíng)，或者能銷售也可以賣掉能銷售也可以賣掉 。 2、配套建筑里面的餐飲、娛樂(lè)用房，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目整體的了解和周邊環(huán)境、人氣的等因素的分析，我們不建議設(shè)置娛樂(lè)場(chǎng)所。我們不建議設(shè)置娛樂(lè)場(chǎng)所。關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議關(guān)于商業(yè)部分的建議第四部分第四部分客戶篇客戶篇 安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況樓盤(pán)名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型購(gòu)買人群萬(wàn)華公館新黨校旁總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平米。毗鄰?fù)跄干斤L(fēng)景區(qū)，驅(qū)車至市中心10分鐘車程；以“西班牙式庭院”為構(gòu)思主題，原味再現(xiàn)西班牙異域風(fēng)情與地中海熱烈浪漫排屋、小高層290-320安吉人群及

26、杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主林語(yǔ)香溪安吉縣遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊總用地面積約8萬(wàn)余平方米。北區(qū)天然龍山山脈依勢(shì)而建自然坡地別墅，中心自然魯家溪30米寬，東水西流。沿河親水區(qū)，周邊沿河道景觀綠化，真正享受原生態(tài)自然環(huán)境。離中心驅(qū)車約10分鐘路程；現(xiàn)代中式山水建筑風(fēng)格排屋 別墅220-400安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主萬(wàn)邦沁河灣蕪園東路與天目中路交界總建筑面積約17萬(wàn)方米。依靠遞浦港而建，相鄰遞浦北段河道及附屬景觀設(shè)施，周邊配套齊全，屬中心地塊；新古典主義建筑風(fēng)格，人車分流，中心廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地、宅間綠地有機(jī)結(jié)合高層90-140以安吉人群為

27、主，外地極少華都維多利亞遞鋪鎮(zhèn)豐虹路130號(hào)總面積93399平方米。毗鄰縣政府，占據(jù)城市核心資源，周邊配套齊全，交通便捷，簡(jiǎn)歐式建筑風(fēng)格小高層、多層 120-140以安吉人群為主君閱國(guó)際迎賓大道與昌碩西路交界總用地面積189畝。毗鄰縣政府，生態(tài)廣場(chǎng)，近享外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、周邊配套齊全，商業(yè)濃郁，屬中心地段高層140-220以安吉人群為主，外地極少滸溪佳苑靈峰南路與云鴻西路交界 依山而建、傍水而筑，周邊教育資源豐富，離市中心驅(qū)車20分鐘排屋280-320安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況 樓盤(pán)名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型

28、購(gòu)買人群尚城公館遞鋪鎮(zhèn)穆王西路與迎賓大道交界的東南側(cè)總建筑面積約15萬(wàn)平方米。位于臨賓大道，周邊高檔樓盤(pán)匯聚，生活配套逐漸完善，離中心步行15分鐘。中式園林及歐式景觀錯(cuò)綜布局，40綠化率；新古典主義建筑聯(lián)排、小高層、商鋪86-276以安吉人群為主竹海御景城天荒坪北路與迎賓大道交界毗鄰縣政府，驅(qū)車5分鐘路程，隨著城市布局“南拓”，未來(lái)前景不錯(cuò)，安吉稀缺高層建筑高層 80-120以安吉人群為主君悅上君天荒坪路1020號(hào)總用地面積77000平方米。位于環(huán)靈峰山休閑度假區(qū)內(nèi)，竹博園，龍山體育森林公園中，零距離融入山水，距離市中心2公里、與建設(shè)的杭長(zhǎng)高速安吉出口約2公里；排屋、花園洋房、小高層22026

29、06成安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主興龍商業(yè)街城西北工業(yè)新城塘浦大道一期總建筑面積4萬(wàn)方。位于城西開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)汽車站對(duì)面，城西唯一立體商接、開(kāi)發(fā)區(qū)唯一樓盤(pán)商鋪、精裝酒店式公寓酒店式公寓 50-80 以安吉人群為主，部分周邊做生意的人群安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況 安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況安吉部分項(xiàng)目客戶組成情況本案市場(chǎng)客戶組成分析本案市場(chǎng)客戶組成分析 根據(jù)項(xiàng)目所處的實(shí)際情況、目標(biāo)市場(chǎng)定位以及產(chǎn)品定位，我們可以明確的得出：a、在安吉市場(chǎng)的同類競(jìng)品幾乎沒(méi)有，但以杭州以及上海為目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目卻有不少，也存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。b、本地的剛需客戶的可能性不

30、大，只能向外拓展客戶。c、投資性客戶應(yīng)該是購(gòu)買本案（酒店式公寓）的主力。d、有一部分旅游度假型的客戶，但也是作為短期居住，長(zhǎng)期投資保值的。旅游度假需求導(dǎo)入型投資客戶、純投資炒房型客戶、投資養(yǎng)老型客戶旅游度假需求導(dǎo)入型投資客戶、純投資炒房型客戶、投資養(yǎng)老型客戶本案市場(chǎng)客戶組成分析本案市場(chǎng)客戶組成分析 因此我們的客戶組成應(yīng)該是：本案目標(biāo)客戶定位本案目標(biāo)客戶定位 以杭州為主、以杭州為主、浙江省內(nèi)其他發(fā)浙江省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市以及上海達(dá)城市以及上海為輔的投資型客為輔的投資型客戶群體。戶群體。 客客 戶戶 分分 析析a、客戶特征、客戶特征他們分為三個(gè)年齡段：2640歲 4050歲 50歲以上；其中主力購(gòu)買年齡段為2640歲。他們具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，不排斥旅游房產(chǎn)。他們思想開(kāi)放，意識(shí)獨(dú)立，懂得享受生活，具有一定的小資情結(jié)。他們有很強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)，善于把握機(jī)會(huì)，眼界開(kāi)闊并長(zhǎng)遠(yuǎn)。 b、價(jià)值取向、價(jià)值取向 舒適自由的品質(zhì)生活滿足感舒適自由的品質(zhì)生活滿足感 經(jīng)濟(jì)利益最大化的成就感經(jīng)濟(jì)利益最大化的成就感c、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、