金山湖公園二期建設(shè)項目集體土地上房屋

1、金山湖公園二期建設(shè)項目集體土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償安置實施方案 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中華人民共和國物權(quán)法、廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知（國辦發(fā)明電201015號）以及國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知（國土資發(fā)201096號）以及惠州市加強(qiáng)建設(shè)項目征地拆遷管理規(guī)定（惠府令第86號）、惠州市加強(qiáng)建設(shè)項目征地拆遷管理補(bǔ)充規(guī)定（惠府2015174號）等有關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，結(jié)合本項目實際，制訂本方案。一、征收集體土地范圍惠州市人民政府于2014年5月27日

2、發(fā)布惠州市人民政府關(guān)于金山湖公園二期建設(shè)項目用地土地征收的預(yù)公告（惠府201455號），依法征收惠城區(qū)河南岸街道辦事處湖山村葉屋村民小組位于三環(huán)路南段北側(cè)約73畝集體土地，作為金山湖公園二期建設(shè)項目用地。并對征地范圍內(nèi)的房屋、建（構(gòu)）筑物實施拆遷補(bǔ)償（具體范圍以征地紅線圖為準(zhǔn)）。二、組織實施惠城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織實施本項目征收集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置工作。市國土資源局惠城區(qū)分局負(fù)責(zé)組織集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置簽約工作。河南岸街道辦事處為本轄區(qū)征收集體土地的房屋拆遷實施單位，承擔(dān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的具體工作。三、房屋分類本方案所稱房屋是指有建筑基礎(chǔ)，有完好的外墻和屋蓋，層高在2.2米以上，已安

3、裝門、窗、水、電等設(shè)施設(shè)備，具備居住使用條件的永久性建筑物。根據(jù)征收集體土地涉及的被拆遷房屋具體情況，被拆遷房屋分類如下：（一）有土地使用證和房產(chǎn)證的住宅房屋。（二）有房產(chǎn)證的住宅房屋。（三）有土地使用證和規(guī)劃許可證的住宅房屋。（四）有當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府（河南岸街道辦事處）在1990年4月1日中華人民共和國城市規(guī)劃法實施前頒發(fā)的市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地的土地使用通知書、建房許可證等許可文件的住宅房屋。（五）由權(quán)利人申請，經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門會同國土資源部門、鎮(zhèn)政府（街道辦事處）認(rèn)定可參照合法建筑補(bǔ)償?shù)淖≌课?。（六）非宅基地上的房屋，包括工業(yè)、倉儲等各類房屋。四、房屋價值的確定本建設(shè)項目征收集體土地不安排宅

4、基地，涉及的被拆遷房屋價值，由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按照評估價值給予補(bǔ)償。征收集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償價值評估應(yīng)當(dāng)按照房屋分類，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、新舊程度、建筑面積及占地面積、集體土地使用權(quán)等影響被拆遷房屋價值的因素。五、房屋拆遷補(bǔ)償（一）住宅房屋的補(bǔ)償。符合本方案第三條房屋分類第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的住宅類房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋置換，也可以選擇部分貨幣補(bǔ)償加部分房屋置換。1. 貨幣補(bǔ)償。符合規(guī)定的住宅房屋被拆遷人全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按房屋的評估價值給予一次性貨幣補(bǔ)償。2. 房屋置換原則和辦法。按被拆遷房屋的評估價值與所

5、選擇安置房的評估價值等值置換，具體置換辦法如下：（1）被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)等值置換計算出的安置房屋建筑面積選擇建筑面積最接近的安置房，所選擇安置房的建筑面積與等值置換計算出的房屋建筑面積之差原則上不超過10平方米。（2）被拆遷人每戶可置換不少于45平方米，不多于240平方米建筑面積的安置房。（3）拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人計算、結(jié)清被拆遷房屋與安置房屋的差價。以同一評估時點的被拆遷房屋評估價值與所選擇安置房屋的評估價值計算，當(dāng)被拆遷房屋評估價值少于安置房屋的評估價值時，被拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人補(bǔ)足差價；當(dāng)被拆遷房屋評估價值高于安置房屋的評估價值時，高出部分由拆遷人以貨幣方式補(bǔ)償被拆遷人。（二）“住改商”房屋

6、的補(bǔ)償。本方案所稱“住改商”，是指宅基地上的住宅改作商業(yè)經(jīng)營用途的房屋（以下簡稱“住改商”）。1. “住改商”的條件：（1）“住改商”房屋應(yīng)當(dāng)是臨被拆遷房屋片區(qū)的主干道路（一般路寬在12米以上），并且有較多的居住人口或有商業(yè)氛圍，因而具有商業(yè)價值的滿足經(jīng)營使用條件的永久性房屋；（2）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，取得合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照；（3）工商營業(yè)執(zhí)照注冊登記的營業(yè)地址與被拆遷房屋地址相同；（4）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，經(jīng)稅務(wù)登記且持續(xù)依法納稅；（5）“住改商”房屋經(jīng)權(quán)利人申請，房屋所在地村（居）委會提出初審意見后，由河南岸街道辦事處會同工商、稅務(wù)等有關(guān)部門調(diào)查核實后予以認(rèn)定。2. “住改商”面

7、積應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定認(rèn)定：（1）認(rèn)定“住改商”面積，原則上限于臨路永久性房屋一樓實際經(jīng)營的建筑面積。未按商業(yè)用途設(shè)計或改建的住宅房屋二樓及二樓以上部分原則上不認(rèn)定為“住改商”面積，確有實際經(jīng)營的從嚴(yán)認(rèn)定；（2）認(rèn)定“住改商”面積，不得超過實際經(jīng)營樓層的房產(chǎn)證證載建筑面積。沒有房產(chǎn)證的，不得超過實際經(jīng)營樓層的依法測繪建筑面積；（3）實際經(jīng)營樓層中明顯隔斷用于非商業(yè)經(jīng)營的部分不得認(rèn)定為“住改商”面積；（4）未經(jīng)依法批準(zhǔn)加建、擴(kuò)建的房屋和臨時建筑不得認(rèn)定為“住改商”面積。3. “住改商”房屋的補(bǔ)償：（1）經(jīng)認(rèn)定符合條件的“住改商”房屋，參照同區(qū)位國有出讓商業(yè)用地房屋評估其市場價值，并按評估市場價值的60

8、%給予補(bǔ)償；（2）經(jīng)營手續(xù)不夠完善，但在征地預(yù)公告發(fā)布之前，已持續(xù)經(jīng)營12個月以上且在征地預(yù)公告發(fā)布之日和之前仍在經(jīng)營的房屋，經(jīng)認(rèn)定可參照“住改商”補(bǔ)償?shù)?，參照同區(qū)位國有出讓商業(yè)用地房屋評估其市場價值，并按評估市場價值的50%給予補(bǔ)償。（三）征地預(yù)公告發(fā)布之前主體工程已完工但尚未全面建成使用的框架、混合、磚瓦結(jié)構(gòu)的住宅房屋，由權(quán)利人申請，經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門會同國土資源部門、河南岸街道辦事處認(rèn)定可以給予補(bǔ)償?shù)模瑓⒄毡緱l第（一）項住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。（四）非宅基地上的房屋建筑物，包括工業(yè)、倉儲等各類房屋以及其他地上附著物按照惠州市加強(qiáng)建設(shè)項目征地拆遷管理規(guī)定（惠府令第86號）相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償或

9、按評估的建筑重置成本給予補(bǔ)償。（五）凡在惠州市城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得規(guī)劃許可或未按照規(guī)劃許可要求進(jìn)行建設(shè)的，或未按照審批權(quán)限批準(zhǔn)的行為；在惠州市范圍內(nèi)違反土地管理法律法規(guī)、土地利用總體規(guī)劃或未取得用地許可的占地建設(shè)行為；超過批準(zhǔn)期限的臨時建（構(gòu)）筑物，以及在本項目征地預(yù)公告發(fā)布之前未經(jīng)合法批準(zhǔn)而非法占用土地建設(shè)或搭建的永久性或臨時性房屋及其他建（構(gòu)）筑物和本項目征地預(yù)公告發(fā)布后搶建的房屋和其他建（構(gòu)）筑物，一律不予補(bǔ)償。六、安置房建設(shè)、交付和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（一）安置房選址：根據(jù)就近原則選址建設(shè)安置房。（二）安置房交付標(biāo)準(zhǔn)及交付時間：安置房交付標(biāo)準(zhǔn)為按照國家房屋建筑工程竣工驗收規(guī)定，經(jīng)有關(guān)部門驗收合

10、格的毛坯房，計劃在2020年12月31日前建成交付使用（以實際交付時間為準(zhǔn)）。（三）安置房的住宅專項維修資金由拆遷人按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)支付，資金支出納入征地成本，由用地單位承擔(dān)。（四）安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì):安置房建設(shè)用地為國有劃撥住宅土地。住宅房屋進(jìn)行置換后取得的安置房，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交地價和繳交有關(guān)稅費后方可進(jìn)入市場交易。七、搬遷補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）住宅房屋搬遷補(bǔ)助12元/平方米，按符合居住使用條件的被拆遷房屋建筑面積計算，每戶不足500元的按500元補(bǔ)助。（二）設(shè)施設(shè)備搬遷費標(biāo)準(zhǔn)如下：1. 有線電視遷移裝費：468元/戶2. 固定電話移裝費：150元/號3. 空調(diào)拆裝費：200元/臺4. 熱水

11、器移裝費：100元/臺5. 太陽能熱水器移裝費：500元/臺6. 網(wǎng)絡(luò)移裝費：200元/戶7. 管道燃?xì)膺w移費按市發(fā)展改革部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷人支付。（三）住宅房屋被拆遷人選擇房屋置換的，按照所選擇的置換房屋的建筑面積和上述標(biāo)準(zhǔn)給予二次搬遷補(bǔ)助費，二次搬遷補(bǔ)助費在安置房屋建成后通知交付使用時支付。（四）工業(yè)、倉儲等房屋中的生產(chǎn)設(shè)備、存貨等可以經(jīng)評估確定搬遷費用。八、過渡期安置補(bǔ)助拆遷人向被拆遷人支付過渡期安置補(bǔ)助費，被拆遷人一律自行解決過渡期住房，過渡期安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按符合居住使用條件的被拆遷永久性住宅房屋建筑面積計算，每月12元/平方米，每戶每月不足700元的按7

12、00元補(bǔ)助，一次性補(bǔ)助6個月。（二）選擇房屋置換的，過渡期安置補(bǔ)助費分段計算，從搬遷騰空房屋之日起6個月內(nèi)，按符合居住使用條件的被拆遷永久性住宅房屋建筑面積計算，每月12元/平方米，每戶每月不足700元的按700元補(bǔ)助。從第7個月開始，按所選擇的置換房屋建筑面積計算，每月12元/平方米，補(bǔ)助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，補(bǔ)助款每6個月支付一次。九、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償因征收集體土地的房屋拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被拆遷前的經(jīng)營效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。（一）經(jīng)營性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。1. 按實際經(jīng)營的被拆遷永久性房屋建筑面積，首層商鋪每月60元/平方米，二樓及以上每

13、月30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予被拆遷人一次性6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。2. 被拆遷人要求按評估價值補(bǔ)償?shù)?，房屋被拆遷前的效益原則上以房屋拆遷前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準(zhǔn)，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產(chǎn)停業(yè)期限按6個月計算。（二）工業(yè)、倉儲用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。1. 工業(yè)、倉儲用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償條件：（1）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，取得合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照；（2）工商營業(yè)執(zhí)照注冊登記的營業(yè)地址與被拆遷房屋地址相同；（3）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，經(jīng)稅務(wù)登記且持續(xù)依法納稅。2. 工業(yè)、倉儲用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

14、（1）按符合使用條件的被拆遷永久性工業(yè)、倉儲房屋建筑面積，每月12元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予被拆遷人一次性6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。（2）被拆遷人要求按評估價值補(bǔ)償?shù)?，房屋被拆遷前的效益原則上以房屋拆遷前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準(zhǔn)，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上半年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產(chǎn)停業(yè)期限按6個月計算。（三）對承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。被拆遷人與承租人的房屋租賃合同由簽約雙方依法處理，拆遷實施單位可以給予協(xié)助。對征地預(yù)公告發(fā)布之前已簽訂房屋租賃合同，征地預(yù)公告發(fā)布之日仍在實際生產(chǎn)經(jīng)營，并根據(jù)拆遷實施單位的要求，按時搬遷騰空房屋的承租人

15、，給予承租人一次性6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。租賃“住改商”房屋經(jīng)營的，按出租人“住改商”房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；租賃工業(yè)、倉儲房屋生產(chǎn)經(jīng)營的，按照出租人工業(yè)、倉儲房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。但是，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之日租賃合同的剩余租賃期限不足6個月的，按照實際剩余租賃期限補(bǔ)償。十、獎勵對被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并搬遷騰空房屋的，拆遷人給予限時搬遷獎勵；對符合房屋置換條件的住宅房屋被拆遷人選擇一次性貨幣補(bǔ)償?shù)模黾幼≌课葸x擇貨幣補(bǔ)償獎勵。（一）房屋被拆遷人自拆遷實施單位送達(dá)評估機(jī)構(gòu)的分戶評估報告之日起15日內(nèi)、30日內(nèi)、45日內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定時間搬

16、遷騰空房屋交付給拆遷實施單位清拆的，按符合使用條件的被拆遷永久性房屋建筑面積，分別給予每平方米300元、200元、100元限時搬遷獎勵。限時搬遷獎勵金每戶最少2萬元，最多10萬元。雜物間、牲畜舍和簡易房等附屬用房不計算獎勵金。超過45日后簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者未按照補(bǔ)償安置協(xié)議約定的時間搬遷騰空房屋交付拆遷實施單位清拆的，不予（或取消）此項獎勵。（二）鼓勵符合房屋置換條件的住宅房屋被拆遷人選擇一次性貨幣補(bǔ)償。對符合房屋置換條件的住宅房屋被拆遷人自愿放棄房屋置換，全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，自拆遷實施單位送達(dá)評估機(jī)構(gòu)的分戶評估報告之日起15日內(nèi)、30日內(nèi)、45日內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定時間搬遷騰空房屋交付給拆遷實施單位清拆的，在按本條第（一）項給予限時搬遷獎勵的基礎(chǔ)上，每平方米增加住宅房屋選擇貨幣補(bǔ)償一次性獎勵金500元，兩項獎勵金合計每戶最低3萬元，最高24萬元。超過45日后簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者未按照協(xié)議約定時間搬遷騰空房屋交付給拆遷實施單位清拆的，不予（或取消）此項獎勵。（三）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽約順序與安置房選擇的先后順序掛鉤，先簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，先選擇安置房。十一、其他（一）被拆遷的永久性房屋所占用的集體土地面積及房屋