思源經(jīng)紀(jì)天津金隅悅城商業(yè)分析報(bào)告73頁

1、金隅.悅城商業(yè)分析 第四部分、商業(yè)發(fā)展建議 第一部分、天津市商圈分析 第二部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 第三部分、消費(fèi)者分析天津商圈分析市級(jí)商圈濱江道/和平路商圈：區(qū)域界定為和平路與濱江道沿線南京路商圈：區(qū)域界定為南京路沿線，西至鞍山道，東至泰安道。小白樓商圈；區(qū)域界定為北至曲阜道、東至臺(tái)兒莊道及南京路所圍合區(qū)域。東馬路商圈：西到鼓樓北街，東至張自忠路，南到南馬路，北至河南路所圍合區(qū)域。區(qū)級(jí)商圈南市商圈、南樓商圈、友誼路/佟樓商圈、海光寺商圈、中山路商圈等新興商圈奧城商圈、大梅江商圈、海河沿線商圈目前及未來主要商圈1和平路/濱江道商圈9北站商圈16 梅江商圈2南京路商圈10 中山路商圈17 鞍山西道/白

2、堤路商圈3小白樓商圈11 大悲院商圈18 水上商圈4東馬路商圈12 獅子林/金緯路商圈19 奧運(yùn)商圈5西站商圈13 天津站商圈20 新開路/華昌大街商圈6鼓樓14 佟樓商圈21 南站/十一經(jīng)路商圈12345678本本案案天津商業(yè)分布圖南京路商圈和平路-濱江道商圈小白樓商圈泛老城廂商圈目前狀況供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少租金：臨街店鋪12-15元/天*平米，商場(chǎng)抽成比例為20-30%供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度1200米，濱江道步行街總長度500米租金：臨街店鋪10-25元/天*平米，商場(chǎng)抽成比例為15-30%供應(yīng)：大型商業(yè)面

3、積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少租金：臨街店鋪8-10元/天*平米，商場(chǎng)抽成比例為15-30%供應(yīng)：大型商業(yè)面積約646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場(chǎng)，臨街店鋪較少租金：5-8元/天*平米，商場(chǎng)抽成比例為15-30%主要特點(diǎn)該區(qū)域是中高檔消費(fèi)比較密集商圈，具有濃厚商業(yè)商務(wù)氛圍，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進(jìn)天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈在中檔商品消費(fèi)方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場(chǎng)中占有主導(dǎo)地位受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏0

4、7年區(qū)域內(nèi)海信廣場(chǎng)的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次天津北部的主要商圈，擁有天津傳統(tǒng)的商業(yè)和特色文化商業(yè)商業(yè)格局尚不成熟。整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場(chǎng)、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有商業(yè)定位中檔、中高檔中低檔、中檔中檔、高檔低檔、中檔、中高檔客群特點(diǎn)以中高端消費(fèi)人群為主，是高收入、高學(xué)歷、擁有跨國公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場(chǎng)所除了全市大眾消費(fèi)外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費(fèi)場(chǎng)所之一目前以中檔消費(fèi)為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領(lǐng)和周邊居民購物的主要場(chǎng)所之一以天津中等收入的家庭和時(shí)尚青年為主欠缺高收入人群的購物氛圍隨著和黃

5、、美美百貨、伊勢(shì)丹新廈等商業(yè)設(shè)施的入市，區(qū)域中高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固市場(chǎng)趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域?qū)⒂幸欢ㄍ顿Y發(fā)展空間海信廣場(chǎng)的進(jìn)入提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施的整體品質(zhì)未來大量綜合類公建項(xiàng)目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較低迷的現(xiàn)狀未來項(xiàng)目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布圈內(nèi)原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項(xiàng)目增多，整體檔次將明顯提升主要商圈發(fā)展特點(diǎn)傳統(tǒng)市級(jí)商圈地位穩(wěn)固，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，都在進(jìn)行商業(yè)升級(jí)。次級(jí)商圈業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明，處于蓬勃發(fā)展中。新興商圈依托政策優(yōu)勢(shì)，檔次提升，發(fā)展?jié)摿薮?。天津市商圈總體特征濱江道/和平路商圈業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來上市體量增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步激烈1.

6、天津市第一商圈，現(xiàn)有規(guī)模約為65萬平米商業(yè)經(jīng)營面積。現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：樂賓購物中心、友誼新天地、勸業(yè)場(chǎng)、米萊歐、麥購、百盛等大型集中商業(yè)，以及沿濱江道、和平路住宅底商；潛在供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目有恒隆廣場(chǎng)等。2. 商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：百貨、超市、專賣店、專業(yè)店等。濱江道商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝為主，約占到80%左右，由于設(shè)計(jì)年代比較久遠(yuǎn)，功能老化，原有的眾多休憩業(yè)態(tài)逐漸被取代，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨同，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。3. 未來上市項(xiàng)目將帶動(dòng)商圈向高檔化發(fā)展，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸激烈。商圈分析：商圈分析：南京路商圈已形成市區(qū)高檔購物區(qū)域 1、該商圈現(xiàn)有規(guī)模約為12 萬平方米。該商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、

7、美美百貨、國際大廈等。該商圈是商務(wù)與商業(yè)結(jié)合較好的商圈之一，交通便利是該商圈發(fā)展起來的最大源動(dòng)力。未來上市商業(yè)項(xiàng)目：和記黃埔等。2、南京路商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨商場(chǎng)為主，部分休閑娛樂業(yè)態(tài)。針對(duì)客戶多為全市內(nèi)的高層次人群，特別是商圈內(nèi)的高檔寫字樓內(nèi)的商務(wù)辦公人員，其商業(yè)經(jīng)營檔次均為高檔，已經(jīng)成為天津市有名的高檔購物區(qū)域。3、作為天津市高檔購物區(qū)與高檔辦公區(qū)域的整體地位不會(huì)動(dòng)搖。商圈分析：小白樓商圈天津cbd中心，商務(wù)與商業(yè)并舉，未來發(fā)展?jié)摿薮?、 該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為17萬平方米。 有商業(yè)設(shè)施有：凱旋門、濱江購物中心、海信廣場(chǎng)等，地鐵商業(yè)朗香街預(yù)計(jì)年底開業(yè)。2、該商圈區(qū)域是天津cbd，商務(wù)

8、氛圍濃厚，政府引導(dǎo)及商務(wù)市場(chǎng)的聚集是該商圈的最大優(yōu)勢(shì)。 擁有五星級(jí)酒店濱江萬麗、金皇大廈及眾多的甲級(jí)寫字樓，其受交通、功能等因素限制較小，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?、小白樓商圈主要以百貨商場(chǎng)、休閑步行街為主， 經(jīng)營行業(yè)包括服裝百貨、餐飲娛樂等。4、未來將發(fā)展成為天津市集南京路與濱江道二者優(yōu) 勢(shì)為一體的現(xiàn)代綜合性商圈。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營檔次有高有低，如小白樓商業(yè)街和濱江購物中心，年代久遠(yuǎn)，多為中低檔產(chǎn)品。隨著海信廣場(chǎng)、朗香街等現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的投入使用，依托區(qū)域內(nèi)大量高級(jí)商務(wù)人群，商業(yè)品質(zhì)得到巨大提升。東馬路商圈商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈1. 該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為100 萬平方米?，F(xiàn)

9、有商業(yè)設(shè)施有：遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、大胡同批發(fā)市場(chǎng)、古文化街、海河樓、鼓樓等，是規(guī)模發(fā)展最為迅速的商圈。2. 區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)豐富。新開業(yè)的遠(yuǎn)東百貨，提高商圈整體檔次；海河樓商貿(mào)區(qū)、老城廂商業(yè)也使區(qū)域商業(yè)氛圍越來越濃厚。3. 該商圈各檔次業(yè)態(tài)分布極其豐富，并擁有特色鮮明的商業(yè)街。低檔的有大胡同批發(fā)市場(chǎng)，中檔的有新世界百貨，中高檔的有遠(yuǎn)東百貨等，特色商業(yè)街有古文化街、鼓樓商業(yè)街等。4. 東馬路商圈是與濱江道商圈相類似的純商業(yè)商圈，區(qū)域內(nèi)基本無商務(wù)氛圍。隨著整個(gè)商圈影響力的進(jìn)一步擴(kuò)大，配以區(qū)域內(nèi)深厚的歷史文化沉淀，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)的必將進(jìn)一步發(fā)展，成為天津市最具活力的商圈。商圈分析：商圈分析：友誼路/佟樓商

10、圈商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈1. 該商圈是天津市新發(fā)展起來的高檔消費(fèi)區(qū)域，區(qū)域整體檔次較高，交通條件便利，擁有高檔酒店和甲級(jí)寫字樓，多家金融機(jī)構(gòu)駐扎于此。2. 典型商業(yè)有友誼商廈、酒吧風(fēng)情街、天海廣場(chǎng)、華距百貨等。政府有意將友誼路打造成“天津的華爾街”，預(yù)計(jì)該商圈未來仍將是高檔消費(fèi)行業(yè)，如酒吧、休閑、娛樂行業(yè)的聚集地。商圈分析：新興商圈奧體商圈：該商圈是新發(fā)展起來的高檔消費(fèi)區(qū)域，近臨天津奧運(yùn)場(chǎng)館，依托奧運(yùn)契機(jī)，逐漸發(fā)展起來成為國際化發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域之一。商圈內(nèi)擁有高檔住宅、綜合商業(yè)、星級(jí)酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓，市場(chǎng)知名度逐漸提高，市場(chǎng)影響力逐漸擴(kuò)大。大梅江商圈：該商圈

11、住宅項(xiàng)目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。主營業(yè)態(tài)有餐飲、休閑娛樂、沿街商鋪、超市賣場(chǎng)等。1、 百貨/ 購物中心/商業(yè)街商業(yè)街： 目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)。百貨 目前共有大型百貨（專賣店）27家，50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈 友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨購物中心： 主要分布濱江道-和平路、南市、東馬路商圈 奧運(yùn)商圈內(nèi)供應(yīng)呈放大趨勢(shì)各商圈業(yè)態(tài)發(fā)展情況天津百貨業(yè)主要集中在四大商圈內(nèi)，以中檔百貨為主現(xiàn)有大部分百貨商業(yè)項(xiàng)目仍以傳統(tǒng)模式為主。未來項(xiàng)目仍集中在市中心 主要商圈， 外圍將有部分項(xiàng)目入市類別名稱位于商圈 檔次類型 建筑面積

12、 營業(yè)面積層數(shù)年?duì)I業(yè)額（萬元） 日均銷售額（元） 主要業(yè)態(tài) 代表品牌內(nèi)地百貨品牌友誼系友誼商廈友誼路高400004900002465753百貨celine、diro友誼新都百貨獅子林商業(yè)街中高290005百貨友誼新天地濱江道中高89000540000百貨、餐飲、休閑、健身中原系 中原百貨華聯(lián)店濱江道中4500026000850000百貨大成家、亞惠濱江系濱江購物中心小白樓中5000035000627740.1740066超市、百貨濱江商廈濱江道中4842830000649058.8 1344079百貨 米萊歐系米萊歐吉利店南京路2488824888620000百貨 米萊歐男人店濱江道15000

13市、百貨好易賣眼鏡超市、龍攝影米萊歐女人店濱江道7550755058000天津市百貨業(yè)發(fā)展情況分析類別名稱位于商圈檔次類型建筑面積 營業(yè)面積 層數(shù)年?duì)I業(yè)額（萬元） 日均銷售額（元） 主要業(yè)態(tài)代表品牌內(nèi)地百貨品牌其他勸業(yè)場(chǎng)濱江道中低5000034300340000百貨、餐飲、娛樂百貨大樓和平路中低 11000041200630000百貨、娛樂、餐飲百麗、天美意、簡凡、佛絲特、曼琳、鄂爾多斯麥購濱江道中38000731000時(shí)尚主題商業(yè)艾格、阿依蓮、米奇樂、格凌蘭香薰、kaja凱旋門百貨小白樓中100004海信廣場(chǎng)小白樓高580007cartier、gucci、armani

14、、valentino garavani、versace外地百貨品牌日資伊勢(shì)丹南京路高30000300008735001630136百貨韓資樂天百貨港資美美百貨南京路高1585870007百貨新世界百貨東馬路中56000646000684298百貨臺(tái)資遠(yuǎn)東百貨東馬路中高57000822000602739精致超市、百貨、餐飲類型數(shù)量規(guī)模平方米租金元/天*m2超市42691,8000.81.6家具、建材16905,5000.81.3電器57267,0001.62.1總計(jì)1,864,300注：大點(diǎn)表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點(diǎn)表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內(nèi)全部大型賣場(chǎng)，含部分低品質(zhì)項(xiàng)目

15、） 家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導(dǎo)地位。韓國易買得（e-mart）擴(kuò)張強(qiáng)勁。泰國易初蓮花經(jīng)營情況一般。 食品日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。目前布點(diǎn)已基本完成，05年以來開店速度放緩。預(yù)計(jì)未來發(fā)展重點(diǎn)在市區(qū)內(nèi)尚未布點(diǎn)的典型居住區(qū)內(nèi)及市區(qū)外圍的新興居住區(qū)。 家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場(chǎng)占比較高，而家居類賣場(chǎng)較少，特別是以時(shí)尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場(chǎng)較少。 電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似 大型賣場(chǎng)的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價(jià)格、租金的水平略高。大型

16、超市、專業(yè)店基本不存在空置問題。2、大型賣場(chǎng) 目前，世界500 強(qiáng)陣營中零售軍團(tuán)前10 位 聚齊天津，建成和在建的1萬平米以上大賣場(chǎng)已超過30 家?？鐕ㄎ譅柆?、諾瑪特，麥德龍、家樂福、大榮，萬客隆等20多個(gè)跨國集團(tuán)已相繼在津開店。天津市區(qū)當(dāng)前餐飲區(qū)域分為三個(gè)層次：商圈餐飲帶主要分布在天津的市級(jí)商圈內(nèi)，目標(biāo)客戶主要包括商圈內(nèi)的購物游覽人群，餐飲檔次較全，與商圈的檔次相匹配。商貿(mào)餐飲帶主要針對(duì)天津市的商務(wù)餐飲需求，檔次為中高檔。檔次較高的此類餐飲主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高檔商貿(mào)餐飲主要分布于金緯路、大直沽和大沽路。社區(qū)餐飲帶主要目標(biāo)客戶為周邊社區(qū)居民及辦公人員，分布于各個(gè)大

17、型居住區(qū)內(nèi)3、 餐飲市場(chǎng)3、 餐飲市場(chǎng) 目前本市約有近2萬家大小餐館，2000平米以上的有60家以上，1萬平方米以上的大型餐館20余家. 大型餐飲租金約13元/天/平方米，視位置、規(guī)模而定。 大型餐飲娛樂場(chǎng)所以租為主，空置率普遍很低，招商周期短。餐飲市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)：1.普遍經(jīng)營表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求2.規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應(yīng)，經(jīng)營狀況普遍較好3.發(fā)展趨勢(shì)：多樣化，規(guī)模化，連鎖化，休閑化4.未來餐飲娛樂設(shè)施將集中在意式、德市、法式等異國風(fēng)情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域?，F(xiàn)有主要餐飲娛樂集中區(qū)域序號(hào)位置目標(biāo)客戶檔次1水上北路宴請(qǐng)為主，包括餐飲、夜總會(huì)高2上

18、谷朋友小聚為主，包括餐飲、酒吧中高3友誼路休閑娛樂為主，酒吧比較密集中高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道餐飲和宴請(qǐng)中高檔6南市食品街文化旅游餐飲中高檔7大沽南路大眾餐飲中檔未來主要餐飲娛樂集中區(qū)域1意式風(fēng)情區(qū)2德式風(fēng)情區(qū)3法式風(fēng)情區(qū)4日式風(fēng)情區(qū)5赤峰道6承德道7老城廂區(qū)域8泰達(dá)城3、 餐飲市場(chǎng)當(dāng)前天津大型娛樂場(chǎng)所主要分布與餐飲業(yè)分布有極大的區(qū)域重合性，重點(diǎn)分布在三大片區(qū)和一條街上，另外，還有部分休閑娛樂業(yè)散布在不同城區(qū)的區(qū)域中：1）三大片區(qū)： 以水上北路高檔餐飲為核心的西南娛樂板塊； 以和平區(qū)南京路商圈為核心的ktv 休閑娛樂板塊；以河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路商貿(mào)區(qū)為核心的娛樂洗浴中心。2）一條街：以友誼路

19、風(fēng)情酒吧街為先導(dǎo)的酒吧娛樂洗浴綜合板塊3）散布在不同城區(qū)區(qū)域中心娛樂業(yè)分布情況：如北辰商業(yè)中心天穆、紅橋商業(yè)中心光榮道附近、河北區(qū)中山路金緯路一帶。4、 大型娛樂場(chǎng)所 天津大型娛樂場(chǎng)所市場(chǎng)特點(diǎn)： 大型、綜合性的娛樂場(chǎng)所匱乏目前天津除大型餐飲、ktv、洗浴外，文化娛樂、體育娛樂、休閑娛樂在天津市發(fā)展比較滯后，從規(guī)模上看，大型、綜合性的娛樂場(chǎng)所偏少，大部分集中在天津樂園、天津大舞臺(tái)等地方。以天津常住人口已達(dá)到1000萬以上的城市來說，大型、綜合性的娛樂場(chǎng)所發(fā)展空間較大。 存在較大的市場(chǎng)需求隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民“恩格爾系數(shù)”逐年降低，文化娛樂消費(fèi)在人均可支配收入中所占比例

20、成為僅次于食品的項(xiàng)目，說明人們對(duì)精神享受關(guān)注在不斷地提高。這對(duì)天津市文化、娛樂業(yè)未來高速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。4、大型娛樂場(chǎng)所 市場(chǎng)分布市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)趨勢(shì) 市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致差異化趨勢(shì) 商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心 除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè) 全市商業(yè)尚未飽和 市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來加重，機(jī)會(huì)主要來自結(jié)構(gòu)調(diào)整 中低檔百貨占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升 未來商業(yè)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) 價(jià)格理性，有上升空間 租金低，預(yù)計(jì)上漲 大型綜合商業(yè)空置率低，預(yù)計(jì)較高 其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定 業(yè)態(tài)趨于多元化 檔次逐步提升 國際零售商、品牌進(jìn)入 社

21、區(qū)、主題商業(yè)為主導(dǎo)四、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 第四部分、商業(yè)發(fā)展建議 第一部分、天津市商圈分析 第二部分、區(qū)域商業(yè)環(huán)境 第三部分、消費(fèi)者分析與城市主要功能區(qū)距離 項(xiàng)目所在地距離城市功能區(qū)均有一段距離。城市主要區(qū)域備注距 離cbd小白樓商圈13公里cid鞍山西道19公里城市商業(yè)區(qū)濱江道商圈15.6公里濱海新區(qū)管委會(huì)36.1公里高校區(qū)科技大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)12公里機(jī)場(chǎng)天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)12.3公里空港空港加工區(qū)12公里東麗區(qū)政府東麗區(qū)人民政府3.6公里中心商貿(mào)區(qū)天津站西站商圈cid北辰政府區(qū)域第二高教區(qū)張貴莊丁字沽商圈金融服務(wù)區(qū)天鋼副中心衛(wèi)國道迎賓大道津塘路商圈 張貴莊街轄區(qū)：以東郊區(qū)、衛(wèi)國道、外環(huán)線為界，現(xiàn)狀人

22、口5.07萬人，規(guī)劃人口13.8萬人，規(guī)劃為工業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。充分滿足周邊企業(yè)對(duì)人才的需求，同時(shí)對(duì)周邊的商業(yè)起到拉到作用。 張貴莊地段交通便利，陸路、輕軌、鐵路、航空極為發(fā)達(dá)。 隨著天津北方經(jīng)濟(jì)中心的確立，近年來天津城區(qū)在北京、開發(fā)區(qū)雙核的拉動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度進(jìn)一步加快。該地區(qū)作為連接雙核的重要節(jié)點(diǎn)，其交通優(yōu)勢(shì)極其明顯。而穿越張貴莊地區(qū)的津?yàn)I大道，更是其中十分重要的一條“黃金走廊”。 津?yàn)I大道沿線，目前有河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)、紅星國際廣場(chǎng)、居然之家等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建。交通路網(wǎng)津?yàn)I大道張貴莊新市鎮(zhèn)張貴莊新市鎮(zhèn)津?yàn)I大道津?yàn)I大道河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)效果圖河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)效果圖躍進(jìn)路（即將全線貫通）躍進(jìn)路（即將全線貫通

23、）26商圈分布及構(gòu)成 東麗商圈 萬新村商圈程林莊商業(yè)區(qū)本本案案項(xiàng)目周邊商業(yè)整體檔次較低，北側(cè)規(guī)劃中大型商業(yè)。 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施較為匱乏，未成規(guī)模，檔次普遍較低項(xiàng)目周邊商圈27區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析項(xiàng)目住宅部分分兩期開發(fā)，商業(yè)開發(fā)計(jì)劃暫未確定。b5商業(yè)地塊項(xiàng)目單位數(shù)量 規(guī)劃可用地面積平方米 10423總建筑面積平方米 18761其中公寓平方米6600商業(yè)平方米 12161容積率/1.8 車位數(shù)150.0 地下建筑面積平方米 5250.0 重點(diǎn)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景總建筑面積：17萬，一期7萬，全部為商品房，配套社區(qū)商業(yè)：不超過1萬賣點(diǎn)：耀華濱海學(xué)校與小區(qū)相隔一條路，教育資源為本項(xiàng)目重要賣點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目萬科

24、張貴莊項(xiàng)目（金色雅筑） 重點(diǎn)項(xiàng)目張貴莊限價(jià)商品房（百合陽光）位置：位于河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道（張貴莊路）與登州南路交口(天津耀華濱海學(xué)校北側(cè)）?？倯魯?shù)：872戶。主力戶型：89-90左右兩室，限價(jià)房。均價(jià)：5000元/（已售罄）配套：小體量社區(qū)商業(yè)，滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求。典型商業(yè)分析第六大道項(xiàng)目位置及規(guī)劃指標(biāo)占地面積 66.7 萬 建筑面積 75 萬住宅規(guī)模 70 萬 公建規(guī)模 5 萬住宅總戶數(shù) 5400 余戶 常住人口 3 萬人開 發(fā) 商 優(yōu)聯(lián)投資 容積率 1.1物業(yè)地址 河?xùn)|區(qū)中環(huán)線東興路立交橋旁商業(yè)規(guī)模與布局分布u6 商業(yè)街位于中環(huán)線東興立交橋旁，總建筑面積37000 平米左右，是集購物、餐飲、

25、娛樂、酒店、休閑、健身、文化等城市功能于一體的區(qū)域性商街中心。商業(yè)構(gòu)成 總建面（） 面積區(qū)間（） 建筑形態(tài)外街商鋪 22000 400-1200 一層、一拖二鉆石商鋪 6000 20-100 兩層地下 9000 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)外街大型商鋪以餐飲為主，但目前除“上島咖啡”已正式營業(yè)外，其余已出租的商鋪尚未裝修；內(nèi)街商鋪招商業(yè)態(tài)主要以服飾、箱包、工藝品等為主。商業(yè)經(jīng)營模式、出租率及價(jià)格u6 街區(qū)采取租售結(jié)合的經(jīng)營模式，其中外街商鋪大部分為自持，只對(duì)外招租，內(nèi)街商鋪全部出售，外街的出租情況較為理想，出租率在75%左右，但入住率不高。租金水平為2.8-4.5 元/天/平米。綜合評(píng)述：缺陷區(qū)域商業(yè)配套集中

26、在昆侖快速路以西，以及東麗躍進(jìn)路商業(yè)中心，均難以輻射本案。潛力量級(jí)本案周邊的金色雅筑、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、以及百合陽光限價(jià)房等大型社區(qū)，形成新興社區(qū)中心。金色雅筑與遠(yuǎn)洋風(fēng)景商業(yè)體量均在1萬平米左右，本案商業(yè)除了滿足項(xiàng)目自身配套以外，應(yīng)兼具部分片區(qū)服務(wù)功能。 第四部分、商業(yè)發(fā)展建議 第一部分、天津市商圈分析 第二部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 第三部分、消費(fèi)者分析社區(qū)客戶被訪者年齡普遍集中在25-30歲，以女性居多；家庭類型以三口之家居多，學(xué)歷多為大學(xué)本科；選擇商場(chǎng)之時(shí)，多注重商品種類是否齊全與交通是否便利，以餐飲、購物、休閑娛樂為主；被訪者常去的商場(chǎng)普遍存在交通、停車不便的不足；被訪者希望未來商業(yè)檔次以中高檔居多，

27、商業(yè)形式更傾向于商業(yè)街，對(duì)業(yè)態(tài)分布更傾向于餐飲類。結(jié)論成交客戶被訪者年齡普遍集中在25-30歲，以男性居多；家庭類型以三口之家居多，學(xué)歷多為大學(xué)本科；選擇商場(chǎng)之時(shí)，多注重休閑娛樂一體化，以餐飲、購物、休閑娛樂為主；多數(shù)被訪者并無固定消費(fèi)時(shí)間，對(duì)消費(fèi)距離無特殊要求，私家車出行購物者較多；被訪者常去的商場(chǎng)普遍存在交通、停車不便的不足；被訪者希望未來商業(yè)檔次以中高檔居多，對(duì)業(yè)態(tài)分布更傾向于超市、餐飲類。通過社區(qū)客戶以及成交客戶的消費(fèi)者問卷調(diào)研，反映商業(yè)業(yè)態(tài)集中為餐飲、便利性購物，休閑娛樂功能的業(yè)態(tài)為主。社區(qū)客戶問卷調(diào)研分析社區(qū)客戶問卷調(diào)研分析 第四部分、商業(yè)發(fā)展建議 第一部分、天津市商圈分析 第二部

28、分、消費(fèi)者分析 第三部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 本項(xiàng)目商業(yè)建議項(xiàng)目本體分析登登州州南南路路惠惠山山道道超區(qū)域型（面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店35家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在500輛以上。）超級(jí)型（面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家店等36家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個(gè)左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大shopping mallmall of america區(qū)域型（面積在1萬7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，

29、停車位在300500輛。）社區(qū)型（出租面積平均為3000-10000平方米，入駐商戶2050家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約300輛。）鄰里型（面積平均在3000平方米以內(nèi)，入駐商戶1020家，商圈內(nèi)人口為25萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）商業(yè)類型劃分標(biāo)準(zhǔn)（按商業(yè)規(guī)模）從商業(yè)規(guī)模分類情況看，本項(xiàng)目商業(yè)2萬平米左右，應(yīng)歸類于社區(qū)型商業(yè)，規(guī)劃為四層商業(yè)39區(qū)域配套型餐飲、休閑娛樂主題特色商街本項(xiàng)目商業(yè)定位發(fā)展思路發(fā)展思路一通過設(shè)置相應(yīng)的準(zhǔn)入門檻，過濾低端社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)相對(duì)檔次較高的業(yè)態(tài)組合，并結(jié)合設(shè)置小

30、規(guī)模的社區(qū)配套型會(huì)所，使項(xiàng)目整體公建產(chǎn)品具備完善的功能和良好的商業(yè)形象發(fā)展思路二通過創(chuàng)新或相應(yīng)資源整合，使商業(yè)形成由單一業(yè)態(tài)或幾種關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組成的特定主題商業(yè)概念，通過“特色性”、“集中性”等商業(yè)特征提升商業(yè)輻射能力定位原則u通過入住商家數(shù)量的控制保證整體檔次；u主力商家的引進(jìn)是保證商業(yè)檔次和后期運(yùn)營成功的關(guān)鍵因素；u由于本案商業(yè)為4層結(jié)構(gòu)，應(yīng)重點(diǎn)考慮2-4層定向商家引進(jìn)；u良好的縱向交通是保證本案商業(yè)成功的重要因素；u商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮兼顧完善社區(qū)配套和輻射周邊區(qū)域。發(fā)展思路一規(guī)劃設(shè)計(jì)及鋪位分割f1f2f3f4商業(yè)在沿惠山道一側(cè)以波浪式進(jìn)行規(guī)劃，最大限度增加商業(yè)展示面設(shè)置1-2部外掛電梯解決2

31、-4層商業(yè)垂直交通要求在首層為2-4層預(yù)留少量空間作為門臉及交通通道發(fā)展思路一首層商家落位銀行便利店特色餐飲干洗店西點(diǎn)藥店1-2家單體300-500平米1家單體150平米1家單體200平米1家單體150平米1家單體200平米1家單體150平米一茶一座季諾休閑餐廳好利來米旗大方便利7-11老百姓大藥房海王星辰蕾奇爾洗衣店福奈特洗衣店中信銀行中國銀行首層可適當(dāng)縮小單體面積，多安排租金承受力和商業(yè)形象較好的商家進(jìn)駐，重點(diǎn)考慮銀行、特色餐飲、便利店等。發(fā)展思路一二層商家落位二層為商業(yè)運(yùn)營中較難處理樓層，租金水平與首層差距較小，但其展示性與首層差距明顯；建議通過招商現(xiàn)行的方式引進(jìn)1-2家大型品牌餐飲，并

32、結(jié)合商家需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品，未來可采用帶租約銷售的方式進(jìn)行消化。方向一：中餐廳海底撈小肥羊沸騰魚鄉(xiāng)方向二：休閑中西餐廳上島咖啡豪享來中西餐廳外灘風(fēng)尚發(fā)展思路一三層商家落位培訓(xùn)中心證券市場(chǎng)牙科診所1家單體300-500平米1家單體300-500平米1家單體200平米拜爾齒科吉美齒科國信證券廣發(fā)證券華爾街英語格林英語幼兒教育1家單體300-500平米金寶貝伊頓教育三層商業(yè)價(jià)值較低，建議引進(jìn)對(duì)展示性要求較低的商業(yè)業(yè)態(tài)，通過目標(biāo)消費(fèi)客流導(dǎo)向提升商業(yè)價(jià)值。發(fā)展思路一四層商家落位四層屬于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最低區(qū)域，建議將四層定位為服務(wù)社區(qū)業(yè)主的配套型會(huì)所，其功能定位主要針對(duì)女士及小孩日常需求；考慮該部分商業(yè)需開發(fā)商自

33、持經(jīng)營，前期投入及未來運(yùn)營成本較高，建議在業(yè)態(tài)選擇上重點(diǎn)考慮投入較小、使用頻率高、未來維護(hù)成較低的業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)親子中心書畫室棋牌室書吧（網(wǎng)吧）小型spa運(yùn)動(dòng)中心（羽毛球、乒乒球、壁球）桌球室面積面積200-300200-300150-200100-200200-300200-300150-200備注備注兒童游樂、托管及學(xué)前教育多功能空間兼具商務(wù)功能需結(jié)合設(shè)計(jì)局部增加層高泛會(huì)所功能空間分布示意發(fā)展思路一通過創(chuàng)新或相應(yīng)資源整合，使商業(yè)形成由單一業(yè)態(tài)或幾種關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組成的特定主題商業(yè)概念，通過“特色性”、“集中性”等商業(yè)特征提升商業(yè)輻射能力參考方向一：“健康”主題以素食餐廳、有機(jī)食品專賣作為項(xiàng)目主力

34、商業(yè)業(yè)態(tài)，輔以其他必要配套商業(yè)，將項(xiàng)目打造成天津市場(chǎng)獨(dú)有的“健康主題”商業(yè)群落。發(fā)展思路二首層商家落位銀行便利店特色餐飲干洗店西點(diǎn)藥店1-2家單體300-500平米1家單體150平米1家單體200平米1家單體150平米1家單體200平米1家單體150平米一茶一座季諾休閑餐廳好利來米旗大方便利7-11老百姓大藥房海王星辰蕾奇爾洗衣店福奈特洗衣店中信銀行中國銀行首層可適當(dāng)縮小單體面積，多安排租金承受力和商業(yè)形象較好的商家進(jìn)駐，重點(diǎn)考慮銀行、特色餐飲、便利店等。發(fā)展思路二二層商家落位引進(jìn)品牌商家，將二層商業(yè)打造成天津最大的有機(jī)食品專賣超市，通過對(duì)“健康”概念的包裝使之成為能輻射全市的有機(jī)食品展銷中心

35、邑農(nóng)達(dá)有機(jī)食品超市 天津本土企業(yè)傲綠農(nóng)副產(chǎn)品有限公司在濱海新區(qū)成立的有機(jī)食品專賣店品牌中農(nóng)有機(jī)食品超市 臺(tái)灣中如集團(tuán)旗下有機(jī)食品超市品牌，在臺(tái)北、廈門、上海、深圳、昆明等地均設(shè)有分店發(fā)展思路二三層商家落位結(jié)合整體定位，引進(jìn)素食餐飲品牌商家，將三層商業(yè)打造成獨(dú)具特色的素食餐飲店，可結(jié)合佛教用品展銷店等，使之形成天津首家素食文化中心徐揚(yáng)素食 起源于揚(yáng)州，歸屬于淮揚(yáng)菜系，在全國開有20家以上分店膳緣居素食 膳緣居素食店是武漢善緣餐飲集團(tuán)旗下專業(yè)經(jīng)營素食的餐飲品牌，在全國有30家以上分店發(fā)展思路二四層商家落位四層屬于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最低區(qū)域，建議將四層定位為服務(wù)社區(qū)業(yè)主的配套型會(huì)所，其功能定位主要針對(duì)女士

36、及小孩日常需求；考慮該部分商業(yè)需開發(fā)商自持經(jīng)營，前期投入及未來運(yùn)營成本較高，建議在業(yè)態(tài)選擇上重點(diǎn)考慮投入較小、使用頻率高、未來維護(hù)成較低的業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)親子中心書畫室棋牌室書吧（網(wǎng)吧）小型spa運(yùn)動(dòng)中心（羽毛球、乒乒球、壁球）桌球室面積面積200-300200-300150-200100-200200-300200-300150-200備注備注兒童游樂、托管及學(xué)前教育多功能空間兼具商務(wù)功能需結(jié)合設(shè)計(jì)局部增加層高泛會(huì)所功能空間分布示意發(fā)展思路二典型商家調(diào)研反饋招商物業(yè)要求/商家選址/經(jīng)營評(píng)估指標(biāo)54餐飲功能大型中餐物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（鼎泰豐）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求

37、需求面積（）3,000-5,000物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)視商家具體情況而定新風(fēng)量排風(fēng)量800 l/s，新風(fēng)量約為2500l/s。單層面積（）15002000空調(diào)要求制冷量廚房450卡/m/小時(shí)，用餐區(qū)350卡/m/小時(shí)。排煙散熱1m2的排油煙專用管井，排煙量1600l/s經(jīng)營樓層選擇14（層）電梯（部）1隔油池 80cm*150cm結(jié)構(gòu)層高要求（m）大廳吊頂4米，包括吊頂內(nèi)設(shè)備空調(diào)等 , 大豪華包間3.6米，小包房3步梯單層3樓梯寬度為2m-2.5m，雙層樓梯中，主梯寬度為3米，兩側(cè)樓梯寬度1.5米為佳。排污污、廢水排水管徑150mm，上水管道直徑50mm，下水管道直徑250mm；設(shè)廚房污水專用處理

38、器。開間要求（m）12米供電200kw消防包括消防卷簾門、消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）8米供水管徑150mm其他隔音減震系統(tǒng)：安裝隔音、減震設(shè)備，環(huán)保經(jīng)營,采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)及制冷設(shè)計(jì)方案應(yīng)根據(jù)建筑物或項(xiàng)目的用途、工藝和使用要求、室外氣象條件以及能源狀況等，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較確定，餐飲項(xiàng)目對(duì)于這一系統(tǒng)的要求較為嚴(yán)格。樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿?50立方/小時(shí)通訊要求兩條電話線路、有線電視55餐飲功能特色中餐物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（俏江南）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）2000-3000物業(yè)交付裝修標(biāo)

39、準(zhǔn)簡單裝修/毛坯新風(fēng)量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)。單層面積（）1000-1500空調(diào)要求制冷量廚房450卡/m/小時(shí)，用餐區(qū)350卡/m/小時(shí)。排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層） 1層或12層電梯（部）根據(jù)需求配備隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）3米步梯 1.5米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開間要求（m）8米供電150kw消防消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）4米供水管徑50mm其他-樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿?34立方/小時(shí)通訊要求兩條電話線路、有線電視洗手間有獨(dú)立衛(wèi)生間配備56餐飲功能中式快餐

40、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（九佰碗 ）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）300左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯新風(fēng)量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)。單層面積（）300空調(diào)要求提供中央空調(diào)或者空調(diào)安置位置排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）1層為主電梯（部）無隔油池 80cm*125cm結(jié)構(gòu)層高要求（m）4米步梯 1.2米排污 125mm開間要求（m）8米供電150kw消防配有消火栓、噴淋頭等，納入大廈消防系統(tǒng)柱間要求（m）6米供水管徑50mm其他-樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿?34立方/小時(shí)通訊

41、要求一般需2條線路容量，若商家有外送服務(wù)則提供4條以上線路洗手間有獨(dú)立衛(wèi)生間配備57餐飲功能西餐物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（必勝客）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）300-1000物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)基本由商家自主裝修新風(fēng)量3個(gè)500*500mm的新風(fēng)口和2個(gè)500*500mm的排風(fēng)口單層面積（）300500空調(diào)要求制冷量廚房450卡/m/小時(shí)，用餐區(qū)350卡/m/小時(shí)。排煙散熱提供煙管500*700mm的排煙管接駁口，有約6平方米可供放置兩臺(tái)排油煙機(jī)位置經(jīng)營樓層選擇（層） 1層，或12層電梯（部）無隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.8步梯12米寬排污設(shè)置排污、排油

42、井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開間要求（m）12供電150kw消防提供大樓的消防栓、煙感、噴淋、報(bào)警等消防系柱間要求（m）5.5供水20噸/天其他同意在商家租賃區(qū)附近提供安裝冷凍庫、冷藏庫及制冰機(jī)的室外外機(jī)組（4臺(tái)）的位置，安裝時(shí)乙方負(fù)責(zé)制作鋼 架 ， 每 臺(tái) 外 機(jī) 重 量 約15k g，尺寸約400*500*750樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿?34立方/小時(shí)通訊要求一般要求有2條線路容量，網(wǎng)絡(luò)寬帶接口58餐飲功能西式快餐物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（肯德基）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）300-500物業(yè)交付裝修標(biāo)

43、準(zhǔn)基本由商家自主裝修新風(fēng)量3個(gè)500*500mm的新風(fēng)口和2個(gè)500*500mm的排風(fēng)口單層面積（）150-300空調(diào)要求350卡/m/小時(shí)排煙散熱煙管500*700mm，約6平方米可放置兩臺(tái)排油煙機(jī)經(jīng)營樓層選擇（層）1層或12層電梯（部）不要求隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）3步梯1.2寬以上排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開間要求（m） 12米供電150kw消防提供大樓的消防系接入柱間要求（m）4米以上供水冬季供熱水溫度為50-60，夏季供冷水溫度7-12。其他在門臉上方提供招牌安裝位置。同意在商家租賃區(qū)附近提供安裝冷凍庫、冷藏庫及制冰機(jī)的室外外機(jī)組（4臺(tái)）的位置，安裝時(shí)

44、乙方負(fù)責(zé)制作鋼 架 ， 每 臺(tái) 外 機(jī) 重 量 約15k g，尺寸約400*500*750。樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿劳ㄓ嵰笠话阈?條線路容量，若商家有外送服務(wù)則提供4條以上線路59餐飲功能咖啡物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（摩卡咖啡）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯新風(fēng)量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)。單層面積（）100-500空調(diào)要求提供中央空調(diào)或者空調(diào)安置位置排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）12電梯（部）不要求隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（

45、m） 4步梯寬1.2米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開間要求（m） 8供電100kw消防配有消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m） 4供水需提供上下水其他-樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿?15立方/小時(shí)通訊要求提供兩路電話洗手間一般要求有獨(dú)立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個(gè)） 20個(gè)60餐飲功能甜品物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（哈根達(dá)斯）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）150-300物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯新風(fēng)量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例補(bǔ)風(fēng)。單層面積（）150-300空調(diào)要求提供中央空調(diào)或者空調(diào)安置位

46、置排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）12，部分商家要求有戶外經(jīng)營區(qū)電梯（部）-隔油池有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m） 4步梯寬1.2米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開間要求（m） 8供電150kw消防配有消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m） 4供水需提供上下水其他-樓板承重（kg/）廚房區(qū)承載力450kg/m2，其他區(qū)域250kg/m2燃?xì)夤艿?15立方/小時(shí)通訊要求提供兩路電話洗手間有獨(dú)立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個(gè)）不要求61休閑娛樂功能健身館物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（寶力豪）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）800-3000物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量3個(gè)

47、500*500mm的新風(fēng)口和2個(gè)500*500mm的排風(fēng)口單層面積（）800空調(diào)要求400卡/m/小時(shí)排煙散熱-經(jīng)營樓層選擇（層）13電梯（部）-隔油池-結(jié)構(gòu)層高要求（m）5.2步梯根據(jù)樓層需要情況提供排污提供市政接口開間要求（m）-供電供電3000kva以上消防符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）9供水供水200噸/天其他樓板承重（kg/）器械集中區(qū)域750kg/m2；燃?xì)夤艿佬枰ㄓ嵰筇峁?路電話線以上洗手間配有62休閑娛樂功能美容、spa物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（安杰瑪）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（） 80-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯新風(fēng)量-單層面

48、積（）-空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱-經(jīng)營樓層選擇（層）3電梯（部）-隔油池-結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯-排污提供接口開間要求（m）8米供電商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)（三廂電）消防符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）4供水提供接口其他-樓板承重（kg/）燃?xì)夤艿啦恍枰ㄓ嵰筇峁╇娫捑€配口洗手間需要停車位數(shù)量（個(gè)）5個(gè)以上63服務(wù)功能干洗物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（福奈特）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）50-100物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯新風(fēng)量-單層面積（）-空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱-經(jīng)營樓層選擇（層）1層電梯（部）-隔油池-結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯-排污-開間要求（m）4米

49、以上供電一般商業(yè)用電（三廂電）消防符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）4供水提供接口其他樓板承重（kg/）-燃?xì)夤艿?通訊要求-洗手間-停車位數(shù)量（個(gè)）-64購物功能便利店物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（快客）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）50-100物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修新風(fēng)量-單層面積（）50-100 空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱經(jīng)營樓層選擇（層）1電梯（部）隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯排污提供接口開間要求（m）49供電一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（三廂電）消防符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）供水一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)其他進(jìn)深15店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶樓板承重（k

50、g/）250燃?xì)夤艿劳ㄓ嵰筇峁╇娫捑€配口洗手間停車位數(shù)量（個(gè)）65購物功能藥房物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（海王星辰）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求物業(yè)配備指標(biāo)具體要求需求面積（）30-80物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修新風(fēng)量-單層面積（）30-80 空調(diào)要求預(yù)留空調(diào)安裝位置排煙散熱經(jīng)營樓層選擇（層）1電梯（部）隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯排污開間要求（m）48供電一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（三廂電）消防符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（m）6供水一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)其他樓板承重（kg/）燃?xì)夤艿劳ㄓ嵰筇峁╇娫捑€配口洗手間停車位數(shù)量（個(gè)）66會(huì)所商業(yè)商家的選址/經(jīng)營評(píng)估指標(biāo)環(huán)境評(píng)估 投資評(píng)估經(jīng)營成本評(píng)估回報(bào)周期評(píng)估商圈級(jí)別選

51、擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費(fèi)裝修金額設(shè)備投入金額營運(yùn)準(zhǔn)備金人工費(fèi)水電煤租金承受范圍月營業(yè)額（保本）毛利率回本年數(shù)67餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè)/經(jīng)營環(huán)境評(píng)估功能功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)店家店家面積面積環(huán)境要求環(huán)境要求商圈級(jí)別選擇商圈級(jí)別選擇所依托商業(yè)資源所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程區(qū)域品牌化程度度餐飲大型中餐鼎泰豐5000方區(qū)域型及以上寫字樓,賓館,景區(qū)，商業(yè)中心國內(nèi)品牌為主特色中餐俏江南3000方鄰里型及以上寫字樓,賓館,商業(yè)中心，居住區(qū)國內(nèi)品牌為主功能功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)店家店家面積面積投資要求投資要求加盟費(fèi)加盟費(fèi)裝修金額裝修金額設(shè)備投資金額設(shè)備投資金額營運(yùn)準(zhǔn)備金營運(yùn)準(zhǔn)備金餐飲大型中餐鼎泰豐5000方不加盟

52、700萬250萬30萬/月特色中餐俏江南3000方不加盟120萬80萬15萬/月功能功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)店家店家面積面積營運(yùn)成本要求營運(yùn)成本要求人工人工水電煤水電煤租金承受范圍租金承受范圍餐飲大型中餐鼎泰豐5000方150人(廚房30人)4.5-6萬/月營業(yè)額10%特色中餐俏江南3000方40-50人2萬/月2.0元天方功能功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)店家店家面積面積回報(bào)要求回報(bào)要求月營業(yè)額月營業(yè)額毛利率毛利率回本年數(shù)回本年數(shù)餐飲大型中餐鼎泰豐5000方100萬保本50%3年以上特色中餐俏江南3000方100萬保本50%1年品牌化程度高，對(duì)商圈級(jí)別、周邊商業(yè)資源要求較高，投資金額大，租金承受能力低，月營業(yè)額、投資回報(bào)要求高。68功能功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)店家店家地址地址面積面積環(huán)境要求環(huán)境要求商圈級(jí)別選擇商圈級(jí)別選擇所依托商業(yè)資源所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程區(qū)域品牌化程度度餐飲咖啡摩卡咖啡標(biāo)準(zhǔn)店200方區(qū)域型及以上寫