深圳福田中心區(qū)國際能源大廈寫字樓定位報告65p

1、國際能源大廈定位報告2011.10business centre引導打造福田引導打造福田cbdcbd之總部標桿的之總部標桿的 “cepa cepa 商務中心商務中心” ” p2011年深圳寫字樓市場需求分析年深圳寫字樓市場需求分析p2011年福田年福田cbd寫字樓市場調研及分析寫字樓市場調研及分析p國際能源大廈項目分析國際能源大廈項目分析pcepa協議對寫字樓市場影響及啟示協議對寫字樓市場影響及啟示p比特國際商企服務連鎖案例分析及啟示比特國際商企服務連鎖案例分析及啟示p項目初步定位項目初步定位p項目租售模式分析及經濟測算項目租售模式分析及經濟測算p結論結論 2011 2011年深圳品牌寫字樓市

2、場現狀年深圳品牌寫字樓市場現狀 深圳是個年輕的城市，寫字樓的開發(fā)一直伴隨著經濟的進步. 今天著名寫字樓已成為深圳各大商圈形成的核心驅動力；國貿大廈促進人民南高級商圈形成；地王大廈引領蔡屋圍金融商務中心；賽格廣場改變了華強北商圈的商務格局；江蘇大廈捷足深圳中央商務區(qū)；世貿中心對于推動深圳寫字樓市場西移也起到極為重要的作用。市場上對高檔 的標準寫字樓的需求也在增加，對標志性寫字樓的呼聲越來越高。2011寫字樓租售價格行情（戴德梁行摘錄）寫字樓租售價格行情（戴德梁行摘錄）名稱名稱 位位 置置 寫字樓建筑面積寫字樓建筑面積 平均價平均價 (rmb/月月)管理費管理費 (rmb/(rmb/月月) )m2

3、 （rmb/m2） （rmb/m2） 華潤大廈華潤大廈 蔡屋圍蔡屋圍 42,000 42,000 135 30 30 地王大廈地王大廈 蔡屋圍蔡屋圍 138,075 138,075 115 115 30 30 大中華大中華ifc ifc 深南大道深南大道 197，802 220 220 3030京基京基100100紅嶺路紅嶺路602,401602,401260 260 3232皇崗商務中心皇崗商務中心彩田路彩田路 460,000 460,000 2002003333業(yè)名稱 位 置 寫字樓建筑面積 平均價 (rmb/月)管理費 (rmb/月)m2 （rmb/m2） （rmb/m2） 新華保險大廈

4、 中心區(qū) 58,118 105 22.4 國際商會中心 中心區(qū) 98,475 120 26 中核大廈 深南大道 60,399 80 25 特區(qū)報業(yè)大廈 深南大道 89,300 105 25 長江世貿大廈 深南中路 42,569 75 冬季： 12.4 夏季： 22.4 賽格廣場 深南中路 57,475 70 25 聯合廣場 濱河大道 114,579 50 25 電子科技大廈 深南中路 117,088 a 座： 75 c 座： 65 12 （不含空調費） 創(chuàng)展中心 深南大道南 25,258 65 24.5 江蘇大廈 藍田路 37,517 90 25 招商銀行大廈 農科中心旁 75,800 150

5、 28 了了 解解 市市 場場深圳商務中心項目探討深圳寫字樓分布狀況深圳寫字樓分布狀況 羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯系最緊密的片區(qū)，經過20年的發(fā)展，形成以國貿為中心和以地王為中心輻射周邊地區(qū)的商務辦公區(qū)。 以國貿為中心的商務辦公區(qū)，由于寫字樓基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內部設施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關方便，仍是很多香港公司首選的辦公地 。 以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項目，共同組成了蔡屋圍商務辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務辦環(huán)境最成熟，設施配套最完善的高檔商務辦公區(qū)。傳統(tǒng)的車公廟片區(qū)是一個以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工

6、業(yè)區(qū)。近年來，片區(qū)興建了大量的寫字樓項目，由于該片區(qū)的寫字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價便宜，吸引了大量的設計類、貿易類、裝修類公司積聚其中辦公。但是，天安數碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場一類高檔次寫字樓的興建，帶動該片區(qū)寫字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進駐。 世世 金金 漢漢 宮宮世世 界界 金金 融融 中中 心心樓盤名稱 世金漢宮 地理位置 深圳市羅湖區(qū)深南東路 樓型 高層住宅 發(fā)展商 深圳市茂業(yè)（集團）股份有限公司 區(qū)域 羅湖區(qū) 占地面積 10204.7 平方米 交樓標準 豪華裝修 戶型面積 復式雙套房 綜合評述 世金漢宮位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，為世界

7、金融中心項目的住宅部分，即世界金融中心的 b/c 棟。世金漢宮由兩棟 23 層高樓組成，b 棟公寓建筑面積 19943.34，c 棟公寓建筑面積 14601.47 ，總共 718 套。戶型面積從 30.9564.97，復式雙套房（兩房兩衛(wèi)一廳一起居室） 。 項目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。優(yōu)越的地理位置、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現代的建筑設計、絕版的復式戶型、頂級的硬件裝修、五星酒店級的物業(yè)管理，這就是-世金漢宮。 租賃參考：租賃參考：108108元元/ /平方米租價，平方米租價，2929元元/ /平方米管理費（平方米管理費（3030樓）樓）出租成功率：

8、出租成功率：81%81% 世界金融中心位于國貿、地王、東門三大商圈的中心，具有無可比擬的天然地理優(yōu)勢。密集的公交、方便的的士、快捷的地鐵組成了一個完善的出行交通系統(tǒng)。而剛剛開業(yè)的深圳商業(yè)旗艦華潤萬象城更為與之僅一路之隔的世金漢宮帶來超強的人氣。 目前，世界金融中心裙樓已進駐亞洲最大的日式餐廳中森名菜、深圳最大的健身會所金朝陽、頂級粵菜皇朝食府 。 世界金融中心a棟甲級寫字樓以其位于黃金地段和領先世界的多項配套，吸引了不少國際著名企業(yè)進駐。目前，世界500強企業(yè)已有16家進駐世界金融中心。卓越卓越時代廣場時代廣場引領國際商務新概念引領國際商務新概念 卓越時代廣場位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積7295平

9、方米，總建筑面積12萬平方米。 其中可售建筑面積9.8萬平方米，寫字樓面積82834.5平方米，商業(yè)面積1.2萬平方米。 高218米，地上52層，地下3層，其中地下一層與地鐵人行道口相通。地下二層與南北寫字樓及酒店相通。 銷售狀況：10月22日正式對外公開銷售，目前的銷售價格大概在15000元/平方米左右。（暫無租賃業(yè)務） 卓越時代廣場毗鄰會展中心，是會展經濟圈的核心組成部分，充分擁有會展經濟策動下的人才流、商務流、資金流，這些將為企業(yè)發(fā)展提供最及時、最廣泛的信息資訊。 時代廣場占據了雙地鐵，是深圳僅有的雙地鐵商務樓宇之一，擁有的強大商業(yè)體系，在商業(yè)資源配套匱乏的中心區(qū)，顯得異常珍貴。 時代廣

10、場周邊有怡景中心城、晶島國際、購物公園、天虹商場等大型商業(yè)購物中心，更有希爾頓、喜來登、邁思維爾、香格里拉四家世界頂尖的五星級酒店環(huán)繞，其共同構筑的區(qū)域環(huán)境，將是城市優(yōu)勢資源不錯的整合。國際能源大廈項目分析俯視圖深圳國際能源大廈位于福田中心區(qū)中軸線東側，福田區(qū)地鐵1號線會展中心站附近，處于中心區(qū)南區(qū)的門戶位置，地塊面積6427.7平方米，呈北寬南窄的梯形，南北縱距152.3米，東西橫距最窄處為36.85米；總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度約為250米。 國際能源大廈項目分析項目位于深圳市中心區(qū)中軸線東側，處于中

11、心區(qū)南區(qū)的門戶位置。深圳市中心區(qū)是深圳市的政治、文化和金融中心。本項目位于香港與深圳聯系的主要通道上，與皇崗口岸和福田口岸的直線距離分別約為1公里和1.6公里。本項目與地鐵1號線會展中心站的直線距離約為450米。會展中心站為現狀地鐵1號線和4號線的換乘站，并規(guī)劃與地鐵2號線、國家鐵路福田站（地下）接駁。 項目地塊面積6427.7平方米，總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度250米。項目工程造價不超過10億元。 深圳國際能源大廈是深圳能源集團股份有限公司總部及其職能管理部門、關聯企業(yè)的辦公場地，同時有相當部分將租賃給

12、國內外知名企業(yè)及與能源電力行業(yè)相關的企業(yè)作為辦公場地。 p項目概況國際能源大廈項目分析p立面及地段國際能源大廈項目分析p立面國際能源大廈項目分析p立面國際能源大廈項目分析p立面國際能源大廈項目分析p立面國際能源大廈項目分析p立面國際能源大廈項目分析p平面及戶型了了 解解 市市 場場cepacepa協議零關稅全面敞開服務協議零關稅全面敞開服務市場市場今年1月1日起，不僅香港輸往內地的1369種產品將全面享受零關稅的優(yōu)惠政策，在內地與香港雙方共同關注的服務業(yè)領域，也將推出涵蓋法律、會計、分銷、金融法律、會計、分銷、金融等10個領域的23項開放措施，進一步放寬市場準入。cepa第三階段協議中，零關稅

13、貨物種類將增加至近乎全面開放，在服務貿易方面，共有23項開放措施，涵蓋10個范疇，即法律、會計、視聽、建筑、分銷、銀行、證券、旅游、運輸及個體工商戶。內地同意在這10個領域進一步放寬市場準入。根據相關協議規(guī)定，內地將允許已經在內地設立代表機構的香港律師事務所與同一省份不同城市的內地律師事務所聯營；以及允許在內地執(zhí)業(yè)法律服務的香港居民同時受聘于內地以外的律師事務所。最新簽署的法律文本中還規(guī)定，允許香港服務提供者在內地設立的獨資公司在多個地點興建和經營多家電影院，降低在內地設立旅行社的最低營業(yè)額，允許特定的內地證券公司及期貨公司在香港設立分支機構等。 cepa cepa協議零關稅全面敞開服務市場，

14、將協議零關稅全面敞開服務市場，將引導香港更多投資者北上創(chuàng)業(yè)，而隨著引導香港更多投資者北上創(chuàng)業(yè)，而隨著開放的領域的逐漸細化，他們對商務中開放的領域的逐漸細化，他們對商務中心的需求也將直線上升。心的需求也將直線上升。綜上所述，車公廟擁有天時、地利及人和的優(yōu)勢所在，所以延伸出我們的定位項目初步定位(一）中國商務第一站商務中心是英文business centre 的譯音，它提供的商業(yè)秘書專業(yè)服務起源于經濟發(fā)達的國家和地區(qū)，為廣大中小型企業(yè)和服務機構提供了靈活機動的操作平臺，世界各國的商家們，已采用了這種低成本高效率的簡單、快捷、經濟實用的服務。成功案例成功案例比特國際連鎖商務中心比特國際連鎖商務中心1

15、.比特國際連鎖商務中心目前已在香港、廣州、深圳、上海、北京、武漢、成都等各大城市開通聯網業(yè)務。2.該服務基于bcms系統(tǒng)（business centre message system：商務中心通訊系統(tǒng)），專為新生和成長中的中小型企業(yè)而設。3.其特點是：創(chuàng)業(yè)無需初始辦公成本，最大程度降低創(chuàng)業(yè)風險；連鎖經營，方便進入外地市場；一站式服務，從注冊到財稅，以及全套專業(yè)秘書服務。比特國際連鎖商務中心演示比特國際連鎖商務中心演示 基本服務價格表 費用 注冊 收件 專線 注a 房間 每月服務費 按金注b 零用金注c 首次共付 服務期 a. 注冊、工商、財稅代理 hk gzsz 詳細注冊專欄 1年起 b. 收

16、件傳真 收件 rmb330元/月 rmb180元/月 + 110 + 110 1個月起 6個月起 c0.專線接電 專線 rmb430元/月 rmb280元/月 + 110 + 110 1個月起 6個月起 c1.通訊全包 收件 專線 rmb530元/月 rmb380元/月 + 110 + 110 1個月起 6個月起 d. 房間租用 房間 15003000元 1日起 - 12個月 項目業(yè)態(tài)組合構思項目業(yè)態(tài)組合構思宴會餐飲、商務休閑、商務辦公、商務會議、商務生活配套 在招商和銷售上與周邊競爭對手形成在招商和銷售上與周邊競爭對手形成差異化，形成自己獨有的特色。差異化，形成自己獨有的特色。服務內容服務內

17、容 辦公室租用辦公室租用 即租即用的辦公場地：前臺接待大廳、辦公室、會議室、會客室、帶全套裝修和辦公家俱，租期隨意。 配套的辦公設備：高速上網、辦公設備（復印機、傳真機等）。 電話專線接聽電話專線接聽 以貴公司或辦事處名義代客戶專線接聽電話，并提供及時轉接、留言、業(yè)務介紹等服務。 文書工作文書工作 代客戶打字、復印、傳真、收發(fā)郵件、客戶郵箱管理。 日常業(yè)務日常業(yè)務 代客訂票、訂房、訂參展攤位，代辦邊防證、暫住證，代為接待訪客，客人接送等。 工商財稅服務工商財稅服務 代辦工商注冊，提供注冊地、財稅代理。為為配合項目之形象配合項目之形象定位定位，有如下之中文與英文名稱建議：有如下之中文與英文名稱建

18、議： 中文名稱中文名稱 英文名稱英文名稱 cepacepa商務中心商務中心 cepa business centrecepa business centre b2b b2b 商務中心商務中心 b2b business centre b2b business centre 華爾街商業(yè)資訊交易所華爾街商業(yè)資訊交易所 walt street business exchange walt street business exchange centrecentre方方 案案 理理 據據專專 業(yè)業(yè) 分分 析析原價方案原價方案原價方案原價方案:先租后賣先租后賣先租后賣先租后賣,要求買家簽定委托書后由我司統(tǒng)一

19、出租三年要求買家簽定委托書后由我司統(tǒng)一出租三年,第一第一年將提供年將提供6%租賃利潤租賃利潤,第二年提供第二年提供7%,第三年提供第三年提供8%原價方案原價方案第一年第二年第三年原價方案原價方案原價方案原價方案深入分析深入分析優(yōu)優(yōu) 點點缺缺 點點優(yōu)優(yōu) 點點原價方案原價方案1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制2、買家安心、買家安心3、免卻稅務問題、免卻稅務問題原價方案原價方案優(yōu)優(yōu) 點點1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場業(yè)態(tài)此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場業(yè)態(tài),鎖定商場鎖定商場格局。格局。2、買家安心、買家安心對買家而言對買家而言 ,此方案可穩(wěn)定售價此方案可穩(wěn)定售價 ,售價無落差。售

20、價無落差。3、免卻稅務問題、免卻稅務問題此方案可免卻發(fā)展商與買家及經營管理公司三者此方案可免卻發(fā)展商與買家及經營管理公司三者之間的稅務問題。之間的稅務問題。原價方案原價方案缺缺 點點1、銷售較慢、銷售較慢2、出租較慢、出租較慢缺缺 點點原價方案原價方案1、銷售較慢、銷售較慢與與“提價方案提價方案”相比，此方案由于招商的先行，相比，此方案由于招商的先行，商場需有一定的出租率后才便于出售商場需有一定的出租率后才便于出售租價競爭力較低租價競爭力較低,同時大品牌一般不會以原回報價同時大品牌一般不會以原回報價租賃進駐，后期銷售較難，而且與商場簽約期限相租賃進駐，后期銷售較難，而且與商場簽約期限相對其它行

21、業(yè)短對其它行業(yè)短原價方案原價方案缺缺 點點2、出租較慢、出租較慢方案方案層數層數售價售價租金均價租金均價（第一年）（第一年）回回報報率率租金均價租金均價（第二年）（第二年）回回報報率率租金均價租金均價（第三年）（第三年）回回報報率率提價方案(提15%)2/f￥73,747,890￥884%￥1105%￥1326%原價方案2/f￥64,128,600￥1156%￥1347%￥1538%原價方案的租金比提價方案的租金高原價方案的租金比提價方案的租金高原價方案的回報百分率比提價方案高原價方案的回報百分率比提價方案高提價方案提價方案提價方案提價方案:賣價提賣價提15%返返24%賣價提賣價提15%返返2

22、4%在原商鋪賣價基礎上提高在原商鋪賣價基礎上提高15%出售，再由經營管理公司接手出售，再由經營管理公司接手,租賃承包三年租賃承包三年,發(fā)展商將提供原買家三年發(fā)展商將提供原買家三年(商鋪售價商鋪售價)共共24%租租賃利潤賃利潤提價方案提價方案提價方案提價方案策策 略略:預先將售價提高預先將售價提高15%，后一次性提供予買家，后一次性提供予買家24%，發(fā)展商尚，發(fā)展商尚欠欠9%之收入將在之收入將在3年內按每年年內按每年3%收回。如租金理想每年將額收回。如租金理想每年將額外盈利外盈利13%提價方案提價方案第一年第二年第三年提價方案提價方案深入分析深入分析優(yōu)優(yōu) 點點缺缺 點點提價方案提價方案提價方案提

23、價方案優(yōu)優(yōu) 點點1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制2、銷售時間快、銷售時間快3、出租速度快、出租速度快4、三年租金回報、三年租金回報1、便于業(yè)態(tài)控制、便于業(yè)態(tài)控制提價方案提價方案優(yōu)優(yōu) 點點此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場業(yè)態(tài)此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場業(yè)態(tài),鎖定商場鎖定商場格局格局2、銷售時間快、銷售時間快招商與銷售同步進行招商與銷售同步進行提價方案提價方案優(yōu)優(yōu) 點點3、出租速度快、出租速度快租價較低，利于出租，加快出租速度租價較低，利于出租，加快出租速度4、三年租金回報、三年租金回報發(fā)展商提供發(fā)展商提供3年年24%租賃利潤，給予買家充分信心租賃利潤，給予買家充分信心缺缺 點點1、稅務問題、稅務問題提

24、價方案提價方案2、買家心態(tài)不平衡、買家心態(tài)不平衡缺缺 點點提價方案提價方案1、稅務問題、稅務問題 涉及稅務問題較多。涉及稅務問題較多。缺缺 點點提價方案提價方案2、買家心態(tài)不平衡、買家心態(tài)不平衡由于價格的提升由于價格的提升,造成買家心態(tài)不平衡造成買家心態(tài)不平衡,出現出現心理落差心理落差解決辦法解決辦法:1、向買家說明深圳可出售的商務中心的稀有性、向買家說明深圳可出售的商務中心的稀有性2、提價后租金仍然比其它商務中心低、提價后租金仍然比其它商務中心低3 、不會以返租作為賣點、不會以返租作為賣點方方 案案 對對 比比利潤利潤方案方案銷售收入銷售收入租金收入租金收入第一年第一年租金收入租金收入第二年第二年 租金收入租金收入第三年第三年總收入總收入原價方案原價方案￥109,146,700109,146,700無無無無無無￥109,146,700109,146,700提價方案提價方案￥95,394,21695,394,216已提供已提供24%24%租賃利潤租賃利潤￥5,020,7485,020,748￥6