禹城上禹周源項(xiàng)目整體營銷推廣方案102P

1、禹城上禹周源項(xiàng)目整體營銷推廣方案2012上禹周源的上禹周源的名名利利場場2012上禹周源的出名，名聲。出名，名聲。提升形象高度，提升形象高度，形成樓市話題。形成樓市話題。利益，利潤。利益，利潤。明確消費(fèi)利益，明確消費(fèi)利益，實(shí)現(xiàn)利潤回收。實(shí)現(xiàn)利潤回收?，F(xiàn)場，氣場?，F(xiàn)場，氣場。營造推廣氣場，營造推廣氣場，感染目標(biāo)市場。感染目標(biāo)市場。2012年上禹周源如何確立更高層次的認(rèn)知，樹立新形象確立更高層次的認(rèn)知，樹立新形象明確消費(fèi)者利益明確消費(fèi)者利益 ，實(shí)現(xiàn)利潤的回收，實(shí)現(xiàn)利潤的回收在推廣中建立自身的氣場，確立市場地位在推廣中建立自身的氣場，確立市場地位1. 關(guān)鍵營銷問題根源識別2. 可類比案例的經(jīng)驗(yàn)借鑒3

2、. 市場洞察4. 自我識別與價(jià)值重塑5. 項(xiàng)目定位及形象推廣思路6. 上禹周源激活方案目目 錄錄part1.part1.關(guān)鍵營銷問題根源識別關(guān)鍵營銷問題根源識別 所有人都看得到的問題所有人都看得到的問題來自銷售部的聲音來自銷售部的聲音1. “沒客戶，一天才來兩三批客戶！”2. “客戶卻嫌我們價(jià)格貴，而且賣的那么慢以后肯定會降價(jià)促銷!”3. “幾乎所有客戶都認(rèn)為市場不好，房價(jià)肯定會跌！”4. “宣傳停了很久了，工程也都停了，還在延期交房”5. “錯(cuò)過了市場形勢，去年3月開始捂盤，年底市場就不好了，一直到 現(xiàn)在銷售都不好。”來自客戶的聲音來自客戶的聲音1. “我知道，有點(diǎn)偏，周圍也挺亂的！”2.

3、“上禹周源？知道！現(xiàn)在還有房子嗎？”3. “聽說都停工了，交不了房，千萬別買！”4. “那邊上學(xué)不方便，不如南邊，有小學(xué)還有購物廣場！”5. “價(jià)格挺高啊！現(xiàn)在市場不好，他們早晚都會降價(jià)的”“雙雙 盲盲”u 我們看不清客戶u 客戶更看不清我們 項(xiàng)目價(jià)值沒有充分挖掘，導(dǎo)致客戶對于項(xiàng)目的價(jià)格判斷較低 項(xiàng)目周期過長，客戶已經(jīng)完全喪失新鮮感part1.part1.關(guān)鍵營銷問題根源識別關(guān)鍵營銷問題根源識別 客戶對本項(xiàng)目有印象，但是沒感覺客戶認(rèn)為我們價(jià)格貴第一第一第二第二 項(xiàng)目長時(shí)間宣傳停滯，導(dǎo)致客戶認(rèn)為我們已無房可售想買的客戶以為我們沒有房子了第三第三 項(xiàng)目停工和延期交房對項(xiàng)目形象產(chǎn)生了不良影響客戶對本

4、項(xiàng)目認(rèn)可度低，覺得項(xiàng)目不好第四第四雙盲狀態(tài)下的營銷如何逆轉(zhuǎn)翻盤雙盲狀態(tài)下的營銷如何逆轉(zhuǎn)翻盤單純搞活動解決不了問題！因?yàn)楝F(xiàn)有客群根本不夠砸錢做廣告解決不了問題！因?yàn)椴恢揽蛻羰钦l單純降價(jià)更解決不了問題！只會砸了自己的招牌part2.part2.可類比案例的經(jīng)驗(yàn)選擇可類比案例的經(jīng)驗(yàn)選擇 類比案例：棗莊新城中央花城類比案例：棗莊新城中央花城2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 * *中央花城中央花城* * 中央花城面臨的狀況中央花城面臨的狀況 u 位于棗莊新城，位置偏，均價(jià)4600，價(jià)格高；u 上客量小，基本無來客；u 市場不好，廣告停滯，銷售停滯，6個(gè)月無銷售

5、；u 一期已交房，現(xiàn)房銷售。與本項(xiàng)目同樣面臨著上客少、廣告宣傳停滯、銷售停滯、客戶不認(rèn)同價(jià)格等問題。我們的使命是如何使項(xiàng)目逆轉(zhuǎn)翻盤，實(shí)現(xiàn)逆勢暢銷！如何使項(xiàng)目逆轉(zhuǎn)翻盤，實(shí)現(xiàn)逆勢暢銷！*中央花城的起死回生之道* 對項(xiàng)目重新定位重新定位，新形象入市第一第一 強(qiáng)勢宣傳強(qiáng)勢宣傳，每周竟有15萬單頁派發(fā)，周周如此第二第二 營銷活動營銷活動：如“0元購房”“買一套送一套”、團(tuán)購活動第三第三 封鎖房源，預(yù)約，集中開盤集中開盤活動第四第四 價(jià)格促銷價(jià)格促銷，利用團(tuán)購噱頭，價(jià)格降低600元/第五第五在浩華入駐中央花城項(xiàng)目之前，基本無來客，6個(gè)月無銷售2011年10月份浩華開始入駐中央花城2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全

6、，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 2011年10實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績，2012年至今實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績，總計(jì)，基本清盤！part3.part3.市場洞察市場洞察 2012 2012年政策面基本穩(wěn)定，投資客年政策面基本穩(wěn)定，投資客退市，房價(jià)、銷量面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)退市，房價(jià)、銷量面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) n2012年3月，溫總理政府工作報(bào)告明確今年房地產(chǎn)市場以堅(jiān)持調(diào)控不動搖為原則，時(shí)至今日，政府依然嚴(yán)厲把控房地產(chǎn)市場，防止“回暖”跡象對調(diào)控成果的反彈。n政府政策目標(biāo)調(diào)整為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，各地的銀行首套房貸利率紛紛回歸基準(zhǔn)利率，保障剛性住房需求。n由于剛需入市以及開發(fā)商低價(jià)走量策略的原因，3月份以來一二線城

7、市開始走向回暖，但在限購令的約束以及高庫存的壓力下，房價(jià)仍不具備大幅反彈的條件。市場形勢已經(jīng)變化，已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，已不能單純靠拿地和融資，市場形勢已經(jīng)變化，已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，已不能單純靠拿地和融資，只能通過提升綜合運(yùn)營能力，提升產(chǎn)品力和營銷力才能立足市場。只能通過提升綜合運(yùn)營能力，提升產(chǎn)品力和營銷力才能立足市場。國家大勢國家大勢城市概況城市概況 2011年，全市商品房銷售面積約50萬，消化量在德州下縣中屬于中 高端水平 ； 據(jù)了解，2012年禹城市約有在售或即售項(xiàng)目30個(gè)，其中銷售較好的項(xiàng) 目每月約有30套左右，但有多數(shù)項(xiàng)目還是存在一定的滯銷問題，原因 有以下幾點(diǎn)：1

8、）城市周邊安置房建設(shè)，一部分進(jìn)城人員放棄或延緩了購買商品房的計(jì)劃；2）城區(qū)商品房市場存量較高，庫存壓力較大，由于需求量有限，造成供大于 求的狀況。住宅市場供應(yīng)量大，市場需求量有限，房源消化速度慢，存在滯銷現(xiàn)象。城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市發(fā)展重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向西城區(qū)，包括沿徒駭河景觀帶的打造，提升了本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值。1. 2010年以及以前，在“南進(jìn)、東拓、西控、北待、中優(yōu)”的城市發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)下，禹城市的發(fā)展重心集中在東南板塊及市中板塊，包括對東部和南部省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)以及對市中區(qū)的優(yōu)化發(fā)展。而對于徒駭河以西的西城區(qū)、鐵西、北部開發(fā)很少。2. 從2010年開始，由于城市發(fā)展形勢的改變，禹城市政府開始

9、了對西城區(qū)的開拓性發(fā)展規(guī)劃，西城開發(fā)區(qū)被規(guī)劃為以商貿(mào)為重心的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。對于西城來說迎來了難得的發(fā)展機(jī)遇。3. 2012年，禹城市提出了對徒駭河及沿河地帶的景觀改造規(guī)劃，欲將徒駭河及周邊打造一條綠色走廊，這對徒駭河兩岸的住宅項(xiàng)目開發(fā)將起到促進(jìn)作用。城市發(fā)展規(guī)劃的改變對我們項(xiàng)目帶來了新的機(jī)會點(diǎn)，如何充分利用區(qū)域發(fā)展帶來城市發(fā)展規(guī)劃的改變對我們項(xiàng)目帶來了新的機(jī)會點(diǎn)，如何充分利用區(qū)域發(fā)展帶來的機(jī)遇和資源是項(xiàng)目成功營銷的發(fā)力點(diǎn)。的機(jī)遇和資源是項(xiàng)目成功營銷的發(fā)力點(diǎn)。住宅市場住宅市場住宅市場板塊研究：可以劃分為市中區(qū)、南部、東部、北部、西城區(qū)五個(gè)板塊。西城區(qū)：西城區(qū)：徒駭河以西，沿禹王街，西環(huán)以東部分

10、。新長途汽車站所在，商業(yè)項(xiàng)目有山東國際商 貿(mào)港，住宅項(xiàng)目有彩虹城（均價(jià)2700）、龍澤國際（均價(jià)3000）在售，本項(xiàng)目（均價(jià) 3400）屬于西城區(qū)，但是西城區(qū)離徒駭河、市中心最近的位置。從2010年開始，西城 區(qū)開發(fā)區(qū)建設(shè)的序幕已經(jīng)開啟，以汽車站、商貿(mào)港為核心的西城商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)正在建設(shè)中。市中區(qū)：市中區(qū)：徒駭河以東至洛北干渠，南至漢槐街，北至開拓路。在售項(xiàng)目包括潤楓水尚（4100）、 瑞明藍(lán)灣（3600）、盛雅御龍灣（3400）。市中區(qū)以市政街為核心，住宅項(xiàng)目價(jià)格相對最高。南部：南部：漢槐街以南，至南環(huán)路，西至鐵路，東至迎賓路，主要在售項(xiàng)目有綠景國際（4000）、福 繡水城（3900）、南郡華府

11、（3300）、陽光地中海（3500），主要分布在糖城廣場以南、 新湖公園周邊，有在建購物中心、步云小學(xué)，居民認(rèn)可度僅次于市中區(qū)，環(huán)境、教育資源 比較優(yōu)質(zhì)。有安置房項(xiàng)目。東部開發(fā)區(qū)：東部開發(fā)區(qū)：迎賓路以東，主要有群賢居、文景國際、瑞生新都（綜合體，近期啟動）等項(xiàng)目， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好。北部：北部：開拓路以北，分布在大禹公園以西以南，包括龍尚國際、東瀾岸、富怡雅居、名仕家園、 大禹盛景。供應(yīng)市場供應(yīng)市場禹城市場主要在售樓盤約20個(gè)，市場放量較大，價(jià)格競爭激烈。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱在售體量在售體量在售物業(yè)在售物業(yè)在售戶型在售戶型銷售情況銷售情況價(jià)格及促銷價(jià)格及促銷備注備注瑞明藍(lán)灣瑞明藍(lán)灣3 3萬，萬，3

12、00300多戶多戶高層高層8585、9292、104104、109109、129129、137137剩余約剩余約150150套套團(tuán)購團(tuán)購8888折，另有簽約優(yōu)惠，復(fù)折，另有簽約優(yōu)惠，復(fù)式式36003600，折后，折后33103310元元/ /起價(jià)起價(jià)1 1、2 2號樓已售完號樓已售完綠景國際綠景國際1 1棟棟1717層和層和1 1棟棟2727層層二類高層、二類高層、高層高層8686、9494、1151151717層剩層剩5 5套，套，2727層消化層消化30%30%5050元元/ /優(yōu)惠，優(yōu)惠，2000元優(yōu)惠，韓元優(yōu)惠，韓國七日游國七日游有商業(yè)，精裝修有商業(yè)，精裝修大禹盛景大禹盛景總約總約50

13、0500戶戶多層多層剩余戶型剩余戶型部分剩余，約部分剩余，約30%30%閣樓閣樓23002300單獨(dú)出售單獨(dú)出售剩余少量房源剩余少量房源彩虹城彩虹城1 1期期4 4棟多層，棟多層，約約180180戶戶多層多層剩余大戶型剩余大戶型已消化約已消化約60%60%6 6層送閣樓并特價(jià)層送閣樓并特價(jià)25302530元元/ /1 1層帶層帶70小院小院3500年底交房，二期小高層年底交房，二期小高層未開未開龍澤國際龍澤國際在售在售3 3棟多層，棟多層，1棟小高層棟小高層多層、小多層、小高層高層8989、118118、136136消化消化80%80%，共，共135135套剩套剩2929套套送簡裝修，送熱水器

14、送簡裝修，送熱水器二期二期3838、3232、3939號樓未號樓未推推福繡水城福繡水城3 3棟棟1717層層二類高層二類高層100-160100-160已消化約已消化約30%30%27902790起價(jià)，限起價(jià)，限2020套套多層已售完，已封頂多層已售完，已封頂東瀾岸東瀾岸2 2棟棟1717層，在售層，在售共共6868套套二類高層二類高層125125、134134、143143剛開始預(yù)約剛開始預(yù)約最高最高8.38.3折折折后折后29782978元元/ /起價(jià)，起價(jià)，8.15開盤開盤潤楓水尚潤楓水尚9 9棟多層棟多層小高層小高層剩余剩余101-158101-158已消化約已消化約60%60%無無2

15、0102010年開盤，銷售至今年開盤，銷售至今南郡華府南郡華府6 6棟多層棟多層多層多層小戶型已售完，小戶型已售完，剩余剩余107107以上戶以上戶型型已消化約已消化約70%70%無無20132013年年4 4月交房，剩余月交房，剩余戶型多為戶型多為5 5樓帶閣樓樓帶閣樓（32003200）和大戶型）和大戶型2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 陽光地中海陽光地中海1010棟多層棟多層多層多層8080、110110、122122已消化約已消化約50%50%1 1樓樓39303930帶小院帶小院盛雅御龍灣盛雅御龍灣2 2棟棟1111層，層，3 3棟棟1717

16、層，共層，共336336戶戶小高層、小高層、二類高層二類高層6767、7575、8989、130130已消化不足已消化不足60%60%27902790活動價(jià)已結(jié)束，首付活動價(jià)已結(jié)束，首付6 6萬萬多層剩余不多，多層剩余不多，龍尚國際龍尚國際1 1期期3 3萬平米萬平米小高層小高層9393、116116、129129、132132已消化約已消化約70%70%無無1 1期已封頂，期已封頂，2 2期剛開始期剛開始建，精裝樣板房建，精裝樣板房群賢居花園群賢居花園6 6棟多層棟多層多層多層80-13980-139消化約消化約20%20%21002100特價(jià)房（已無），閣樓特價(jià)房（已無），閣樓140014

17、00，23002300起價(jià)起價(jià)多層、現(xiàn)房，多層、現(xiàn)房，5 5期期3 3棟在棟在售售文景國際、富怡雅居正在積累客戶，價(jià)格未定文景國際、富怡雅居正在積累客戶，價(jià)格未定總結(jié)：位置：禹城市項(xiàng)目基本沿市中街、人民公園、新湖廣場、糖城廣場周邊分布。物業(yè)形態(tài)：在售項(xiàng)目以部分剩余多層和小高層、二類高層為主，已經(jīng)由多層過渡到小高層，消費(fèi)者對18層以下 的小高層和二類高層具有較高的認(rèn)可度。價(jià)格：市場價(jià)格大部分在3000-4000之間，項(xiàng)目所在西城區(qū)價(jià)格相對較低。暢銷、滯銷戶型：80-110屬于暢銷戶型，120以上大戶型和一部分60左右的小戶型相對滯銷，市場存量 較大。促銷：市場在售項(xiàng)目優(yōu)惠幅度較大，以特價(jià)、贈送、

18、團(tuán)購優(yōu)惠的方式為主，閣樓單獨(dú)出售較多，價(jià)格一般在 2300元左右。需求市場需求市場按客群來源劃分為市區(qū)客群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，現(xiàn)階段購房客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主。市場細(xì)分：市場細(xì)分：市區(qū)客群：以改善型剛需為主，年齡在30-50歲之間，戶型面積需求在110-140之間，此外包括少量首次置業(yè)者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱，以兩居需求為主，此部分客群看重小區(qū)地段和環(huán)境，注重生活品質(zhì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：包括外地務(wù)工人員、市區(qū)工作、村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的客群，總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱于城區(qū)客群，但是占市場需求的70%左右，戶型面積需求在80-110之間，包括兩居和經(jīng)濟(jì)型三居戶型。此部分客群是為了更好的生活環(huán)境，但穩(wěn)重務(wù)實(shí)，關(guān)注性價(jià)比。 禹城市場特點(diǎn)

19、及趨勢禹城市場特點(diǎn)及趨勢 特點(diǎn)：特點(diǎn)：n區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場放量大，價(jià)格競爭激烈；n經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，居民購買力有限，市場整體需求有限，市場低迷；n住宅均價(jià)基本在3500元/平米左右，區(qū)域樓盤價(jià)格競爭激烈，促銷力度較大；n土地市場低迷，土地流拍頻繁，開發(fā)商資金壓力大。趨勢：趨勢：未來市場是品質(zhì)競爭的時(shí)代，只有差異化的營銷方式才能找到市場立足點(diǎn)。part4.part4.自我識別與價(jià)值重塑自我識別與價(jià)值重塑 1. 自我識別2. 價(jià)值重塑第一：自我識別第一：自我識別1. 1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目體量建筑風(fēng)格產(chǎn)品組合社區(qū)配套占地138畝建筑面積約21萬現(xiàn)代建筑風(fēng)格多層、小高層、高層沿街商

20、業(yè)、幼兒園、會所大型休閑廣場項(xiàng)目體量中等，產(chǎn)品特色不足，但從配套來看，會所、大型休閑廣場、社區(qū)園林景觀以及徒駭河景觀資源在區(qū)域內(nèi)都是高品質(zhì)的象征，具備了做精品樓盤的一些特質(zhì)。目前社區(qū)基本成型，孝和文化主題景觀也已經(jīng)展現(xiàn)，徒駭河景觀帶即將打造。在激烈的市場競爭中，優(yōu)勢已經(jīng)開始凸現(xiàn)。高檔的社區(qū)配套，已經(jīng)呈現(xiàn)的社區(qū)景觀，即將打造的沿河景觀，勢必成為品質(zhì)樓盤。高檔的社區(qū)配套，已經(jīng)呈現(xiàn)的社區(qū)景觀，即將打造的沿河景觀，勢必成為品質(zhì)樓盤。區(qū)位：項(xiàng)目位于西城區(qū)，是近期城市開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，將以商貿(mào)城、新汽車站為核心建成商貿(mào)物流區(qū)，包括徒駭河景觀帶的打造，本區(qū)域的居住價(jià)值也會隨之升級；本項(xiàng)目具有區(qū)域相對優(yōu)勢的區(qū)位

21、優(yōu)勢：項(xiàng)目北部沿徒駭河，項(xiàng)目距市中心800米，距汽車站約1000米，地段價(jià)值不言而喻。工程進(jìn)度：三期和沿街商業(yè)全部已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房；房源：三期房源以83、94的兩居和119、123、133三居為主。2. 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀位于城市發(fā)展主軸方向，屬于城市發(fā)展的新區(qū)，擁有西城區(qū)最優(yōu)勢地段，位于城市發(fā)展主軸方向，屬于城市發(fā)展的新區(qū)，擁有西城區(qū)最優(yōu)勢地段，區(qū)域價(jià)值升級，區(qū)域價(jià)值升級，準(zhǔn)現(xiàn)房，可以成為市場競爭的立足點(diǎn)。準(zhǔn)現(xiàn)房，可以成為市場競爭的立足點(diǎn)。3. swot3. swot分析分析減小劣勢，避免威脅優(yōu)勢(s)劣勢(w)機(jī)會(o)威脅(t)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，規(guī)避劣勢n鐵道及周

22、邊低檔次生活環(huán)境；n延期交房、工程停工影響項(xiàng)目形象；n位于回族鄉(xiāng)、學(xué)校認(rèn)可度低；n城市向西發(fā)展帶動區(qū)域價(jià)值升級；n商貿(mào)城、新汽車站帶動區(qū)域人氣；n徒駭河景觀帶即將打造，提升區(qū)域整體形象。區(qū)域內(nèi)部生活配套有待完善；客群對東、南城區(qū)認(rèn)可度高，本區(qū)域認(rèn)可度低；客群整體購買力有限；區(qū)域及項(xiàng)目地段價(jià)值炒作，塑造項(xiàng)目地段價(jià)值；利用環(huán)境改造的契機(jī)，突出項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢；距市中心較近，交通便捷，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)配套不完善的問題；利用價(jià)格杠桿應(yīng)對客群購買力有限的問題n利用價(jià)格杠桿及區(qū)域升級趨勢打動客戶，實(shí)現(xiàn)房源快速消化；n客戶關(guān)系維系，提升客群對項(xiàng)目的認(rèn)可度。n地段：距離市中心和新汽車站都較近，緊鄰主干道，交通便捷；n環(huán)

23、境：靠近徒駭河，社區(qū)景觀呈現(xiàn)；n準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)模盤；配合大環(huán)境打造，改造項(xiàng)目周邊生活環(huán)境；重視客戶關(guān)系維系；區(qū)域價(jià)值炒作，提升區(qū)域認(rèn)可度。小結(jié)1、區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，前景看好，受區(qū)政府規(guī)劃的影響，片區(qū)價(jià)值逐漸得到市場認(rèn)可，但現(xiàn)階段區(qū)域配套尚不完善，生活環(huán)境有待改善；2、有做區(qū)域精品樓盤的潛質(zhì)，但區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群購買力有限，價(jià)格競爭激烈；3、項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，但缺乏對現(xiàn)有客群有充足吸引力的產(chǎn)品優(yōu)勢，需要輔以價(jià)格杠桿帶動成交；4. 重視客戶關(guān)系維系，良好的客戶關(guān)系對項(xiàng)目形象和實(shí)際成交影響較大；5. 運(yùn)用集中性的廣告宣傳和活動營銷，迅速打開市場，高調(diào)亮相。如何搶占有限的客戶資源，找到市場立足點(diǎn)，關(guān)鍵在

24、于科學(xué)的市場定如何搶占有限的客戶資源，找到市場立足點(diǎn)，關(guān)鍵在于科學(xué)的市場定位和營銷推廣方式。位和營銷推廣方式。以價(jià)值重塑為核心，以價(jià)值重塑為核心，挖掘項(xiàng)目特質(zhì)，樹立項(xiàng)目形象，走差異化競爭之路，避免價(jià)格競爭。本項(xiàng)目本項(xiàng)目4大價(jià)值體系：大價(jià)值體系：區(qū)位價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 配套價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 第二：價(jià)值重塑第二：價(jià)值重塑 區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值 u 項(xiàng)目位于西城區(qū)，臨城市主干道禹王大街，向東800米是東方大廈商業(yè)中心，向西1000米是新汽車站和國際商貿(mào)港；5分鐘便利生活圈，左右皆繁華核心。u 項(xiàng)目所在西城區(qū)是城市重點(diǎn)發(fā)展方向，即將成型的商貿(mào)物流區(qū)；項(xiàng)目離市中心也是近在咫尺，位于西城區(qū)和市中心的中間地帶，絕無僅

25、有的上佳地段。5 5分鐘分鐘生活圈生活圈2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值 孝和文化主題景觀與現(xiàn)代簡約建筑的融合u 社區(qū)內(nèi)孝和文化主題景觀已經(jīng)呈現(xiàn)，以紀(jì)念大禹為主題的高檔次人文景觀凸顯了社區(qū)的人文價(jià)值，禹城第一個(gè)中式人文景觀社區(qū)。u 徒駭河沿河景觀帶即將打造，建成后將是集觀景、休閑、娛樂為一體的旅游圣地，生態(tài)景觀價(jià)值絕無僅有，本項(xiàng)目獨(dú)享。u 20萬平米品質(zhì)大盤，實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，用心打造精品樓盤。 配套價(jià)值配套價(jià)值 u 幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、醫(yī)院，配套完善，一站式便利生活；u 高檔會所、游泳館、健身區(qū)，高檔社區(qū)配套，業(yè)主獨(dú)享，凸現(xiàn)尊貴感；u

26、24小時(shí)溫泉水入戶，盡享舒心健康生活。會所內(nèi)游泳館會所內(nèi)健身區(qū) 服務(wù)價(jià)值服務(wù)價(jià)值 u 社區(qū)聘請資深物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)；u 智能化安保設(shè)施、門禁管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)，保安24小時(shí)巡 邏，給業(yè)主一個(gè)安心的家；u 浩華銷售服務(wù)團(tuán)隊(duì)；u 成立售后服務(wù)團(tuán)隊(duì)：為業(yè)主服務(wù)，解決業(yè)主關(guān)系維系問題。浩華銷售服務(wù)團(tuán)隊(duì)v 銷售人員的三高標(biāo)準(zhǔn)：高素質(zhì)、高學(xué)歷、高要求；v 完善的崗前培訓(xùn)，商務(wù)禮儀以及26關(guān)銷售培訓(xùn)；v 高額的激勵(lì)措施：以高額的銷售獎(jiǎng)金，激發(fā)銷售人員的銷售熱情。售后服務(wù)團(tuán)隊(duì)全心全意，服務(wù)客戶銷售部結(jié)合物業(yè)管理部門，做好職責(zé)范圍內(nèi)的客戶服務(wù)，做到真正的0投訴，客戶0問題。定期

27、培訓(xùn)：與知名的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以及物業(yè)管理公司進(jìn)行相互學(xué)習(xí)，共同提升服務(wù)質(zhì)量。時(shí)刻保持與業(yè)主的接觸、溝通 與業(yè)主隨時(shí)保持接觸和溝通，使業(yè)主的一些想法或不江能及時(shí)反映出來，從而針對這些問題進(jìn)行解決和處理。 接觸溝通方式可以通過溫馨短信提示、電話回訪、業(yè)主論壇、各種活動的舉辦或最直接的業(yè)主調(diào)查問卷等方式來進(jìn)行。part5.part5.項(xiàng)目定位及形象推廣思路項(xiàng)目定位及形象推廣思路 1. 項(xiàng)目定位2. 客群定位項(xiàng)目項(xiàng)目主要推廣語主要推廣語備注備注瑞明藍(lán)灣瑞明藍(lán)灣“城中央城中央 水岸精工美宅水岸精工美宅”“”“三盤聯(lián)動三盤聯(lián)動 開山力作開山力作”“”“現(xiàn)代簡約風(fēng)格的建筑風(fēng)骨現(xiàn)代簡約風(fēng)格的建筑風(fēng)骨”中央中央+ +

28、水岸水岸+ +建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格龍尚國際龍尚國際“至尊府邸至尊府邸 榮耀一生榮耀一生”“”“原裝上海品質(zhì)樣板房運(yùn)抵禹城，耀市綻放原裝上海品質(zhì)樣板房運(yùn)抵禹城，耀市綻放”精裝樣板房精裝樣板房南郡華府南郡華府“鑄就孩子的美好未來鑄就孩子的美好未來”“”“2525萬平米現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑萬平米現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑”學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)+ +建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格東瀾岸東瀾岸“中央濱水居住區(qū)中央濱水居住區(qū)”“”“匯通置業(yè)繼阿波羅大酒店后全新力作匯通置業(yè)繼阿波羅大酒店后全新力作”“”“人民路北人民路北 坐擁一橋二水三公坐擁一橋二水三公園園 ”“”“起價(jià)起價(jià)29782978元元/ /平平”“”“7 7月月vipvip認(rèn)籌最高可享認(rèn)籌

29、最高可享8.38.3折折”“”“花兩房錢買三房花兩房錢買三房”中央中央+ +水岸水岸+ +公園公園+ +價(jià)格促銷價(jià)格促銷盛雅御龍庭盛雅御龍庭“城市中央城市中央 絕版多層絕版多層”“”“首付僅需首付僅需5 5萬元萬元”“”“精裝現(xiàn)房精裝現(xiàn)房 即買即住即買即住”多層多層+ +價(jià)格價(jià)格+ +現(xiàn)房現(xiàn)房龍澤國際龍澤國際“好房子好房子 只為你只為你”“”“榜樣住區(qū)榜樣住區(qū) 領(lǐng)袖西城領(lǐng)袖西城”“”“榮獲禹城建筑質(zhì)量第一名榮獲禹城建筑質(zhì)量第一名”質(zhì)量+西城領(lǐng)袖文景國際文景國際“一個(gè)城市的居住理想一個(gè)城市的居住理想”“”“禹城第一大盤禹城第一大盤 贏領(lǐng)禹城贏領(lǐng)禹城2020年年”大盤+引領(lǐng)潤楓水尚潤楓水尚“名門風(fēng)

30、范名門風(fēng)范 景觀大宅景觀大宅”“”“獻(xiàn)給人群中通過細(xì)節(jié)辨別品質(zhì)的人獻(xiàn)給人群中通過細(xì)節(jié)辨別品質(zhì)的人”景觀+品質(zhì)彩虹城“西城最佳人居環(huán)境示范獎(jiǎng)”“一生之城成就卓越人生”環(huán)境+西城在售項(xiàng)目廣告訴求分析在售項(xiàng)目廣告訴求分析分析：市場在售項(xiàng)目中，大多是靠山吃山靠水吃水，西城區(qū)兩個(gè)在售項(xiàng)目中，都有西城第一位置的訴求，其次為質(zhì)量、景觀訴求，表現(xiàn)為“最佳”“領(lǐng)袖”“第一”等字樣。這些市場位置已經(jīng)被占，我們又有什么樣的位置可占呢這些市場位置已經(jīng)被占，我們又有什么樣的位置可占呢 ？1.項(xiàng)目定位2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 項(xiàng)目定位突破點(diǎn)突破點(diǎn)孝和文化主題景觀東方情調(diào)東

31、方情調(diào)孝和文化是中華民族傳統(tǒng)優(yōu)秀文化的精髓，上禹周源社區(qū)景觀是對中國文化代表的傳統(tǒng)東方文化的現(xiàn)代演繹，是獨(dú)具特色的東方文化風(fēng)情的傳承與再現(xiàn)，是傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)代社會的合適體現(xiàn)！風(fēng)格要點(diǎn)：風(fēng)格要點(diǎn)： 清雅含蓄、端莊豐華的東方式精神境界的追求； 崇尚自然與人的和諧； 與歐式風(fēng)格不同，不刻意追求“排場”，在有限的空間內(nèi)也能夠營造出獨(dú)具“韻味” 的高尚情調(diào)。西城核心西城核心 水岸名居水岸名居 東方情調(diào)東方情調(diào)u 西城核心：城市發(fā)展新核心高品質(zhì)居住區(qū)u 東方情調(diào)：以充滿獨(dú)特東方韻味的孝和文化主題景觀園林情迷全城u 水岸名居：盡享徒駭河景觀帶的打造帶來的景觀資源在項(xiàng)目重新入市的關(guān)鍵時(shí)期，將以嶄新的概念包裝新產(chǎn)

32、品，讓客群對我們有一個(gè)全新的認(rèn)知。通過對新產(chǎn)品重新組團(tuán)命名的方式，使上禹周源本階段的賣點(diǎn)更加明確，更具吸引力。使上禹周源本階段的賣點(diǎn)更加明確，更具吸引力。如果延續(xù)“上禹周源”作為項(xiàng)目的唯一名稱，也難以體現(xiàn)本期產(chǎn)品的獨(dú)特賣點(diǎn)，因此，我們應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品的本身特點(diǎn)進(jìn)行新的組團(tuán)命名。從而以嶄新的項(xiàng)目形象入市。 推廣、命名分期推廣、命名分期 房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于區(qū)域性銷售行為，而且銷售周期都比較短，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的命名推廣中必須符合以下幾個(gè)原則：原則一：原則一：所反映的產(chǎn)品、環(huán)境特點(diǎn)與項(xiàng)目本身相吻合；所反映的產(chǎn)品、環(huán)境特點(diǎn)與項(xiàng)目本身相吻合；原則二：原則二：簡單、易記；簡單、易記；原則三：原則三：能產(chǎn)生美好的聯(lián)想

33、。能產(chǎn)生美好的聯(lián)想。 分組團(tuán)命名原則分組團(tuán)命名原則 建議3期組團(tuán)命名為：上禹周源左岸 左岸左岸 原意：站在河中，面向下游，你的左邊就是河流左岸； 引申義：文化、社會、生活、娛樂、休閑為一體的圣地。2. 客群定位我們的目標(biāo)客群是誰？他們在哪里我們的目標(biāo)客群是誰？他們在哪里 典型客源細(xì)分典型客源細(xì)分高端客源：高端客源：廣大電力集團(tuán)、禹王公司、通裕集團(tuán)、環(huán)宇集團(tuán)、禹王亭集團(tuán)、德州六和飼料等大中大中 企業(yè)的中高級管理人員企業(yè)的中高級管理人員、大股東；較有實(shí)力的個(gè)體、私營業(yè)主，政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員。此 部分客群大都已被開發(fā)，以少部分改善型需求改善型需求為主。中端客源：個(gè)體私營業(yè)主，企事業(yè)單位職工，政府機(jī)構(gòu)中低

34、級公務(wù)員。此部分客群經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對 較好，需求大多集中在市政街南北、新湖廣場、糖城廣場周邊的中高端樓盤。中低端客源：普通工薪階層為主，包括部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)工人員。投資型客源：數(shù)量很少。客群定位：客群定位：鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客群年齡范圍：年齡范圍：25-35歲 客群來源客群來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或城區(qū)務(wù)工、外地打工心理特征：心理特征：穩(wěn)重、務(wù)實(shí)、成熟，理性。購買動機(jī)：購買動機(jī)：滿足縣級初次置業(yè)。需求面積：需求面積：90兩室、1103房。價(jià)值取向：價(jià)值取向：滿足居住升級。 重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶 客群定位：客群定位：本地改善型客群年齡范圍：年齡范圍：25-35歲 ，35-50歲客群來源客群來源：城區(qū)，包括市中區(qū)，心理特征

35、：心理特征：追求品質(zhì)社區(qū)，成熟、穩(wěn)重、有主張。購買動機(jī)：購買動機(jī)：自住為主需求面積：需求面積：120-140三房價(jià)值取向：價(jià)值取向：滿足居住升級，注重社區(qū)環(huán)境和居住品質(zhì)。 次重點(diǎn)客戶次重點(diǎn)客戶 補(bǔ)充客群補(bǔ)充客群 客群定位：客群定位：城市擠壓客群年齡范圍：年齡范圍：30-40歲客群來源：客群來源：城區(qū)，職工、小工商業(yè)者心理特征：心理特征：追求城市生活，看重性價(jià)比購買動機(jī)：購買動機(jī)：自住需求面積：需求面積：80-90兩室，100-110小三室價(jià)值取向：價(jià)值取向：滿足城市生活需求，同時(shí)看重生活質(zhì)量part6.part6.上禹周源激活方案上禹周源激活方案 明確了項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)所在，找到了市場位置和目標(biāo)客

36、群，下一步該通過怎樣的策略來實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)翻盤，贏取名利場名利場？1個(gè)價(jià)值點(diǎn)2條推廣主線4大核心策略一個(gè)價(jià)值點(diǎn)東方情調(diào)東方情調(diào) 水岸名居水岸名居價(jià)值點(diǎn)解讀n 感性訴求線通過目標(biāo)客戶群情緒的滿足以及情感的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)對價(jià)值點(diǎn)的解讀與詮釋。n 理性訴求線通過對項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)的發(fā)掘，理性打動消費(fèi)者。兩條推廣主線2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 感性訴求線上禹周源左岸左岸組團(tuán)形象推廣思路形象推廣思路上禹周源在禹城代表了什么？人文人文 生生態(tài)態(tài)（沿徒駭河景觀帶）（沿徒駭河景觀帶）（孝和文化主題景觀）（孝和文化主題景觀）代表的是城市人居發(fā)展的潮流！上禹周源左岸組團(tuán)形象推廣

37、語2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 城市向西的潮流中城市向西的潮流中我們依然不棄骨子里的東方情調(diào)我們依然不棄骨子里的東方情調(diào)山水園林里，此處醉江南山水園林里，此處醉江南左岸，東方情調(diào)水岸名居理性訴求線 “西城”“徒駭河西” “城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域”區(qū)位區(qū)位 “徒駭河岸城市重點(diǎn)打造景觀帶” “孝和文化主題景觀”景觀景觀 “孝和文化景觀東方情調(diào)”“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”風(fēng)格風(fēng)格 “精儉兩居，舒適三居”“實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房”產(chǎn)品產(chǎn)品理性訴求點(diǎn)：理性訴求點(diǎn)：區(qū)位：區(qū)位：地球是圓的，無所謂左右，只有東西地球是圓的，無所謂左右，只有東西城市潮流，向西而來城市潮流，向西而來景觀：景觀：

38、上禹周源，收藏徒駭河醉美的一段上禹周源，收藏徒駭河醉美的一段產(chǎn)品：產(chǎn)品：大方之居，圓滿人家，大方之居，圓滿人家，20122012大室所趨大室所趨四大核心策略四大核心策略通過活動營銷、體驗(yàn)式營銷、價(jià)格杠桿策略、渠道策略等營銷策略組合，通過活動營銷、體驗(yàn)式營銷、價(jià)格杠桿策略、渠道策略等營銷策略組合，真正實(shí)現(xiàn)從項(xiàng)目形象到產(chǎn)品差異化到營銷推廣的質(zhì)的提升。真正實(shí)現(xiàn)從項(xiàng)目形象到產(chǎn)品差異化到營銷推廣的質(zhì)的提升。 活動營銷活動營銷：豐富的活動組合真正實(shí)現(xiàn)：豐富的活動組合真正實(shí)現(xiàn)“名利場名利場”； 體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)式營銷：通過實(shí)景展現(xiàn)和感官刺激，帶動銷售；：通過實(shí)景展現(xiàn)和感官刺激，帶動銷售； 價(jià)格杠桿價(jià)格杠桿：短

39、時(shí)撬動市場的最有效途徑；：短時(shí)撬動市場的最有效途徑； 渠道策略渠道策略：科學(xué)的渠道組合實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。：科學(xué)的渠道組合實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 第一：活動營銷第一：活動營銷 不斷通過一系列特色活動強(qiáng)化項(xiàng)目的市場熱度，形成目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的持續(xù)性關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目口碑宣傳。同時(shí)通過大型活動促進(jìn)成交?；顒訝I銷包含有新聞事件的營銷活動、節(jié)日節(jié)點(diǎn)、工程節(jié)點(diǎn)、營銷節(jié)點(diǎn)等活動形式。從形象到市場到產(chǎn)品逐步實(shí)現(xiàn)2012年上禹周源的“名名 利利 場場”階段活動主旨活動內(nèi)容第一階段項(xiàng)目重新入市，必須進(jìn)行強(qiáng)勢廣告宣傳，塑造新的項(xiàng)目形象，重新樹立市場知名度和認(rèn)知

40、度，實(shí)現(xiàn)上禹周源的“名”。主要通過廣告推廣和前期的形象推廣活動來實(shí)現(xiàn)。第二階段通過認(rèn)籌解籌、盛大開盤活動和樣板間開放活動，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有房源的分批次消化，從而實(shí)現(xiàn)上禹周源的“利”?；顒?：“雙節(jié)感恩，認(rèn)籌優(yōu)惠活動”暨老客戶維系活動；活動2：上禹周源左岸組團(tuán)盛大開盤活動；活動3：暢享前所未有”的生活體驗(yàn)之樣板間開放儀式。第三階段不斷通過一系列特色活動強(qiáng)化項(xiàng)目的市場熱度，形成目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的持續(xù)性關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目口碑宣傳，實(shí)現(xiàn)上禹周源的“場”，確立市場地位?；顒?：常春藤計(jì)劃；活動2：海豚計(jì)劃；活動3：大眾途銳試駕計(jì)劃。 第三：價(jià)格杠桿第三：價(jià)格杠桿 在蓄客期，需要集中積累一批新客戶，為三期組團(tuán)開盤打好客

41、戶資源基礎(chǔ)，為快速有效的吸引客戶，在短時(shí)間內(nèi)積累足夠數(shù)量的客戶，只能通過價(jià)格杠桿，利用有吸引力的價(jià)格吸引來客，賺取市場眼球。將二期房源全部銷控，以三期兩棟多層（將二期房源全部銷控，以三期兩棟多層（5 5號樓、號樓、6 6號樓）和兩棟小高層（號樓）和兩棟小高層（1 1號樓、號樓、1616號樓）為主推房源；第一步：推出兩棟多層房源，共計(jì)號樓）為主推房源；第一步：推出兩棟多層房源，共計(jì)6464套，做為首次開盤房源，套，做為首次開盤房源，以兩居為主的多層房源易于推售，以此打開市場；第二步：推出兩棟小高層房源，以兩居為主的多層房源易于推售，以此打開市場；第二步：推出兩棟小高層房源，共計(jì)共計(jì)8888套，借

42、助樣板間開放儀式的契機(jī)，加推小高層房源。套，借助樣板間開放儀式的契機(jī)，加推小高層房源。三期三期三期三期2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 價(jià)格建議價(jià)格建議：在參考競爭項(xiàng)目龍澤國際花園（3200均價(jià)）基礎(chǔ)上，建議將三期房源均價(jià)調(diào)至31003100元元/ /，特定房源起價(jià)29002900元元/ /，以在區(qū)域市場競爭中博得有利地位。廣告語不用穿越，房價(jià)回到三年前！無需等待，實(shí)景現(xiàn)房買即?。?第二：體驗(yàn)式營銷第二：體驗(yàn)式營銷 體驗(yàn)營銷是一種新興的營銷方式，通過實(shí)景展現(xiàn)和切身感受，刺激購買；第一步，8-9月份，打造兩套精裝樣板間，于10月份舉辦樣板間開放儀式順勢加

43、推房源；第二步，2013年，尋找合適時(shí)機(jī)打造會所，設(shè)立體驗(yàn)中心，開放游泳館和健身區(qū)，并將售樓部遷至?xí)鶅?nèi)。樣板間開放儀式活動目的：打動人心先打動人眼，親身體驗(yàn)，直觀感受，是品質(zhì)競爭的質(zhì)變?；顒臃绞?；第一步：樣板間開放，邀請新積累的客戶前來體驗(yàn)第二步：房源加推，利用客戶體驗(yàn)后的擁有欲，促成成交。精裝樣板間看房通道會所：展銷中心 會所對于一個(gè)項(xiàng)目而言，其意義非同尋常，入伙前，樓盤是工地；入伙后，樓盤是生活；會所正是生活方式的唯一體現(xiàn)：游泳館，健身區(qū)等等都是很好的形式；會所的出現(xiàn)，標(biāo)志著生活方式的出現(xiàn)，其形成樓盤的一個(gè)質(zhì)變點(diǎn)。項(xiàng)目前期，會所作為項(xiàng)目的售樓處使用，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次。項(xiàng)目前期，會

44、所作為項(xiàng)目的售樓處使用，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次。游泳館健身區(qū) 第四：渠道策略第四：渠道策略 兩線，4d，三客群上禹周源9-12月份，常規(guī)媒介選擇策略：2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 兩線： 理性訴求線；感性訴求線4d： 戶外、電視、dm、宣傳單頁為主要宣傳途徑，輔以廣播、短信、宣傳車三客群： 影響力客群、核心目標(biāo)客群、邊緣客群通過夾報(bào)或者報(bào)紙廣告，針對我們的影響力客群即政府單位、企事業(yè)單位等，目的，提高項(xiàng)目影響力；通過下鄉(xiāng)及密集型的宣傳，提升項(xiàng)目鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群影響力；事項(xiàng)明細(xì)費(fèi)用備注線上廣告單頁（1萬份/周）、戶外、短信、電視、廣播、車體和宣傳車15萬元

45、包括物料制作和媒體使用費(fèi)用6大活動雙節(jié)感恩、開盤儀式、樣板間開放儀式、常春藤計(jì)劃、海豚計(jì)劃、大眾試駕計(jì)劃約15萬元主要包括活動組織和物料費(fèi)用合計(jì)總計(jì)約30萬元營銷推廣費(fèi)用預(yù)算：營銷推廣費(fèi)用預(yù)算：我們的目標(biāo)：我們的目標(biāo)：3030萬成功撬動萬成功撬動30003000萬萬項(xiàng)目整合營銷推廣策略核心總結(jié)項(xiàng)目整合營銷推廣策略核心總結(jié) xiangmuzhengheyingxiaotuiguang1 1個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)：個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)：水岸名居，東方情調(diào)水岸名居，東方情調(diào)兩條推廣主線：兩條推廣主線：通過與目標(biāo)客戶群體的感性共鳴，以及產(chǎn)品賣點(diǎn)的理性描述，重新樹立項(xiàng)目新形象，通過與目標(biāo)客戶群體的感性共鳴，以及產(chǎn)品賣點(diǎn)的

46、理性描述，重新樹立項(xiàng)目新形象，塑造產(chǎn)品新價(jià)值。塑造產(chǎn)品新價(jià)值。三大營銷階段：三大營銷階段：第一階段（第一階段（8-98-9月）強(qiáng)勢的廣告運(yùn)動，月）強(qiáng)勢的廣告運(yùn)動，“名名”的重塑階段，在市場上保持發(fā)聲；第二的重塑階段，在市場上保持發(fā)聲；第二階段（階段（10-1110-11月份），強(qiáng)銷階段，量的積累引發(fā)質(zhì)變，將形象轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績。第三月份），強(qiáng)銷階段，量的積累引發(fā)質(zhì)變，將形象轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績。第三階段：（階段：（1212月份之后），西城區(qū)域的樓盤領(lǐng)先者，形成自己的項(xiàng)目氣場，完成從小月份之后），西城區(qū)域的樓盤領(lǐng)先者，形成自己的項(xiàng)目氣場，完成從小區(qū)盤到品質(zhì)大盤的脫變。區(qū)盤到品質(zhì)大盤的脫變。四大核心策略：

47、四大核心策略：活動營銷、體驗(yàn)式營銷、價(jià)格杠桿、圈層營銷在這個(gè)看似不復(fù)雜的過程中，我們自信能比別人做的更好，這種自信基于我們的服務(wù)和優(yōu)勢：多團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)一個(gè)合約，調(diào)動全公司的力量銷售部：案場經(jīng)理的銷售策略步步為營，置業(yè)顧問對于客戶的精確分析；策劃部：駐場策劃師縱觀全局的思路和不斷提高來電來客的推廣計(jì)劃；設(shè)計(jì)部：公司的設(shè)計(jì)經(jīng)理帶領(lǐng)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)不斷開會研討，用最佳的形象完成項(xiàng)目的傳達(dá)；決策資源部：一手資料的提供，各方思路的借鑒，用浩華10積累的經(jīng)驗(yàn)來建議項(xiàng)目的每一個(gè)活動、每一次促銷。地產(chǎn)研究院：產(chǎn)品研究，專業(yè)化培訓(xùn)，重點(diǎn)項(xiàng)目品控。我們的優(yōu)勢：10年近千個(gè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，特別是在地級市場和縣級市場深耕細(xì)作積累

48、的操盤經(jīng)驗(yàn)；19992010年，歷經(jīng)11年，20多個(gè)樓盤的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，70多個(gè)大中城市，200多家合作企業(yè)，500 多個(gè)樓盤的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，900多名地產(chǎn)精英，讓浩華具有不可比擬的優(yōu)勢：2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 強(qiáng)大的銷售終端執(zhí)行力和成熟精細(xì)化的銷售管理；浩華全套管理執(zhí)行表格 浩華人必讀的30本書 無障礙的多團(tuán)隊(duì)溝通與合作。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 浩華公司中途承接的項(xiàng)目，迅速啟動的案例。公司11月16日進(jìn)駐后至12月16日僅一月時(shí)間完成70單！完美實(shí)現(xiàn)高出市場3倍的業(yè)績額！1)河北張家口-遠(yuǎn)大盛和苑

49、嚴(yán)酷寒冬零下18度，房市淡季日最高上客量：70批。 日最高簽單數(shù)：9單。在浩華鐵軍的眼中，不存在房市淡季。任何淡季，我們都能在殘酷的天氣中突出重圍！2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 2 2）淄博淄博 華夏國際華夏國際該項(xiàng)目位于淄博張店區(qū)柳泉路與美食街交叉口，集商務(wù)、酒店、辦公、購物、居住、休閑六位一體，總建筑面積6萬多平方米，28層獨(dú)棟高層建筑，涵蓋1-4層豪華商業(yè)配套以及5-28層lesss more菁英公館。面積33-123平方米國際公寓，配備國際商務(wù)及尚品生活雙主題會所，成為soho創(chuàng)業(yè)樂園、ceo商務(wù)行宮、財(cái)富階層集散地以及國際時(shí)尚生活stud

50、io，力求打造成為淄博中央商務(wù)區(qū)建筑綜合體。2008年下半年在金融危機(jī)中進(jìn)駐，進(jìn)駐前單月僅銷售200萬，進(jìn)駐后逐月遞增，單月超2500萬！2009年實(shí)現(xiàn)銷售額約2億！創(chuàng)造市場佳績！桂林留園位于桂林興安迎賓大道旁（“北有長城，南有靈渠”牌坊旁），桂黃公路穿過項(xiàng)目門口，往南到達(dá)桂林市；往北通往興安縣城及5a景區(qū)樂滿地、靈渠，連接湖南。社區(qū)距離桂林市僅約45分鐘車程，距離興安縣城中心約只需3分鐘，2.5小時(shí)即可到達(dá)廣州，交通便捷，且擁有上佳的自然景觀和人文環(huán)境。項(xiàng)目總占地170.69畝，容積率為0.7，綠化率約38%，是一個(gè)全現(xiàn)房別墅、全實(shí)景園林的徽派養(yǎng)生項(xiàng)目。留園一期推出53套別墅，囊括14016

51、0的三房聯(lián)排別墅、183的四房獨(dú)棟別墅、193289的五房聯(lián)排別墅、272314的六房獨(dú)棟別墅。園林運(yùn)用理念先進(jìn)的無土綠化設(shè)施，無煙無味的全小區(qū)滅蚊系統(tǒng)，在庭院、露臺營造高爾夫推桿練習(xí)場地，增加項(xiàng)目附加值。廣州公司4月下旬營銷隊(duì)伍正式進(jìn)駐。3 3） 廣西桂林留園廣西桂林留園2010年4月樓市調(diào)控下進(jìn)駐，前代理公司月平均僅銷售1套別墅，浩華進(jìn)駐3個(gè)月后（截至7月31日）銷售別墅26套，超額完成既定目標(biāo)，得到同行和開發(fā)商高度評價(jià)！東城國際總占地75.7畝，建筑面積10萬平方米，總投資1.3個(gè)億。由五棟多層、三棟小高層和上下三層8000平的購物超市和沿街商鋪組成。在售戶型面積115兩室兩，127兩室兩廳，120.78132.97兩室兩廳.目前在售二號樓，三號樓。銷售均價(jià)