農(nóng)家樂休閑項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、耒陽市新市鎮(zhèn)農(nóng)家樂休閑項(xiàng)目可行性報(bào)告二一二年十一月目錄一、項(xiàng)目背景（一）、項(xiàng)目名稱（二）、投資單位概況（三）、項(xiàng)目提出的理由二、項(xiàng)目概況（一）、擬建地點(diǎn)（二）、建設(shè)內(nèi)容（三）、項(xiàng)目進(jìn)度及總投資三、農(nóng)家樂市場分析與需求預(yù)測（一）農(nóng)家樂市場分析（二）項(xiàng)目地休閑市場需求預(yù)測四、投資估算與資金籌措（一）、投資估算（二）、資金籌措與運(yùn)用五、財(cái)務(wù)評價(jià)（一）、營業(yè)收入和稅金（二）、折舊前營業(yè)成本費(fèi)用預(yù)測（三）、財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論六、環(huán)境和社會(huì)評價(jià)（一）、環(huán)境效益2（二）、社會(huì)效益七、結(jié)論與建議 農(nóng)家樂旅游，是以農(nóng)民家庭為依托，以田園風(fēng)光和別有情趣的農(nóng)家生活為特色，吸引市民休閑度假、體驗(yàn)農(nóng)作的一種新型旅游活動(dòng)

2、。 它始于日本的 “家庭訪問” ，以“吃農(nóng)家飯、 住農(nóng)家屋、 干農(nóng)家活、 享農(nóng)家樂、 購農(nóng)家品”為主要內(nèi)容，凸現(xiàn)返樸歸真、回歸自然的主題；具有鄉(xiāng)土味鮮明、平民性明顯、原生美突出、參與性強(qiáng)勁、消費(fèi)價(jià)較低五大優(yōu)勢；倍受游客青睞，成為全球旅游強(qiáng)項(xiàng)?，F(xiàn)代旅游者追求“生態(tài)”與“個(gè)性”需求的多樣化。由于城市環(huán)境的日益惡化和都市生活的壓抑，人類期望重建與自然的有機(jī)和諧關(guān)系，因此近年來涌現(xiàn)出一系列與生態(tài)、休閑、探險(xiǎn)等有關(guān)的旅游形式，休閑垂釣旅游就是其中深受人們的喜愛一種旅游類型。所謂休閑垂釣旅游就是到溪、溝、河、池塘、湖泊、海洋等水域進(jìn)行的以垂釣為主要活動(dòng)形式，達(dá)到休閑目的的旅游。由于垂釣必然是在野外的親水環(huán)

3、境中（不論是自然的或人造的）進(jìn)行，因此休閑垂釣旅游迎合了城市人“回歸自然” 、休閑娛樂的心理需求，提高了城市人休閑文化的品位，從另一個(gè)側(cè)面圓了都市人的綠色夢，同時(shí)亦豐富了生態(tài)旅游的內(nèi)涵，因而具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?，將成為一種重要的旅游活動(dòng)類型。休閑垂釣旅游的展開為當(dāng)?shù)貪O業(yè)生產(chǎn)提供了銷路，也能為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)經(jīng)濟(jì)找到新的增長點(diǎn)。休閑垂釣旅游地在經(jīng)營過程中，可以盡可能地以最小的3耗費(fèi)給經(jīng)營業(yè)主帶來收益的最高水平；有助于資金流入，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人均收入水平。一、項(xiàng)目背景“農(nóng)家樂”旅游的雛形來自于國內(nèi)外的鄉(xiāng)村旅游，并將國內(nèi)特有的鄉(xiāng)村景觀、民風(fēng)民俗等融為一體，因而具有鮮明的鄉(xiāng)土烙印。同時(shí)，它也是人

4、們旅游需求多樣化、閑暇時(shí)間不斷增多、生活水平逐漸提高和“文明病” 、“城市病”加劇的必然產(chǎn)物，是旅游產(chǎn)品從觀光層次向較高的度假休閑層次轉(zhuǎn)化的典型例子。鄉(xiāng)村旅游在國外已有 30 多年的歷史，開展得比較成功的是在一些部分歐美發(fā)達(dá)國家。 20 世紀(jì) 60 年代初，當(dāng)時(shí)的旅游大國西班牙把鄉(xiāng)村的城堡進(jìn)行一定的裝修改造成為飯店，用以留宿過往客人，這種飯店稱為“帕萊多國營客?！?；同時(shí)，把大農(nóng)場、莊園進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，提供徒步旅游、騎馬、滑翔、登山、漂流、參加農(nóng)事活動(dòng)等項(xiàng)目，從而開創(chuàng)了世界鄉(xiāng)村旅游的先河。以后，鄉(xiāng)村旅游在美國、法國、波蘭、日本等國家得到倡導(dǎo)和大力發(fā)展。1996年，美國農(nóng)村客?？偸杖霝?40 億美

5、元。 1997 年，美國有1800 萬人前往鄉(xiāng)村、農(nóng)場度假，僅在美國東部便有1500個(gè)觀光農(nóng)場，在西部還有為數(shù)眾多的專門用于旅游的牧場。目前，法國有1.6 萬多戶農(nóng)家建立了家庭旅館，推出農(nóng)莊旅游,全國 33 的游人選擇了鄉(xiāng)村度假，鄉(xiāng)村旅游每年接待游客200 萬 ,能給農(nóng) 4。在歐 41 民帶來 700 億法郎的收入，相當(dāng)于全國旅游收入的并已走上了規(guī)范化發(fā)展的軌鄉(xiāng)村旅游已具有相當(dāng)規(guī)模，美國家， 道，顯示出極強(qiáng)的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ甏谑兰o(jì) 2080 國內(nèi)，真正意義上的鄉(xiāng)村旅游始于目前尚特殊的旅游扶貧政策指導(dǎo)下應(yīng)運(yùn)而生，但由于起步較晚，處于初期階段。目前我國各地的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)均向觀光、考

6、察、娛樂于一體的綜合型方向發(fā)展，休閑、度假、學(xué)習(xí)、參與、康體、“住農(nóng)其中國內(nèi)游客參加率和重游率最高的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目是：以為內(nèi)容的民俗風(fēng)情旅游；享農(nóng)家樂”家屋、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、以民間傳統(tǒng)節(jié)慶以收獲各種農(nóng)產(chǎn)品為主要內(nèi)容的務(wù)農(nóng)采摘旅游；農(nóng)家樂旅游是鄉(xiāng)村旅游由此可見，活動(dòng)為內(nèi)容的鄉(xiāng)村節(jié)慶旅游。它是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種新興的的一種形式，人們生活節(jié)隨著近年來六安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，旅游項(xiàng)目。日新月異的城市文化生活已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的需奏日益加快，求，為追求特色的民族文化、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化、歷史文田園文化氣息的原生化融為一體的實(shí)體空間， 以及返璞歸真的、 態(tài)環(huán)境，農(nóng)家樂已迅速的步入現(xiàn)

7、代社會(huì)空間中來。新市街位于湖南耒陽市北部 40 公里處新市鎮(zhèn)，東臨馬水、亮源墟，南與大陂市毗鄰，西隔耒水與遙田、肥田、永濟(jì)墟相望，北抵衡南縣江口、冠市街；新市鎮(zhèn)以街名，鎮(zhèn)駐新市新街， 1995 年撤區(qū)并鄉(xiāng)時(shí)， 高爐、新市合并為新市鎮(zhèn)，總面積 75 平方公里。5新市街古稱新城市，位于耒水東岸，歷 境內(nèi)開設(shè)有五個(gè)墟場。史悠久， 人文薈萃， 文化底蘊(yùn)深厚。 相傳為 “神農(nóng)創(chuàng)耒、斫木）伊始、唐朝、元朝為耜”之地，自南北朝時(shí)陳朝（ 558-589 余年，曾三度為新城市縣治所。 自南北朝至清代， 歷時(shí) 1400 歷來為水運(yùn)碼頭，商貿(mào)重鎮(zhèn)，商業(yè)久盛不衰，發(fā)展成為城鎮(zhèn)內(nèi)鄉(xiāng)村第一大集鎮(zhèn)。古衡洲郡也曾設(shè)郡于此，

8、中國古代地名大詞典載： “新城市，在湖南衡陽東南百五里，西瀕耒水，南接耒陽縣界，清時(shí)有巡檢駐此，即故新城縣治也。 ” 明代徐霞客游記載： “十四日五鼓起，乘月過小舟，順流而北，晨餐時(shí)已至排前，行六十里矣。小舟再前即止于新城市，新城去衡州陸路尚百里，水路尚二百余里，適有煤舟從后至，遂移圜堵甚盛， 在江之北， 又六十里， 午至新城市，入其中而炊焉。亦此中大市也，為耒陽、衡陽分界。時(shí)南風(fēng)甚利，舟過新城不泊，余私喜聚日之力尚可兼程百五十里。已而眾舟俱止涯間，問之，則前灣風(fēng)逆，恐有巨浪，欲候風(fēng)止耳。時(shí)余蔬米俱盡， 而囊無一文， 每更一舟， 輒欲速反遲，為之悶悶。以劉君所惠乘月隨流六十里，日下舂，就村婦易

9、米四筒。舟始發(fā)?？谝环?，泊于相公灘，已中夜矣，蓋隨流而不棹也。新市街為明、清代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期耒水耒陽段四大口岸（新市街、灶頭市、黃泥江、大河灘）、和兩大碼頭之一，曾有過“九街十三巷”的6主要街道為南北走向，新市古街于耒水東岸依耒水而建，記載。街道分為上街和下街；古時(shí)上街隸屬耒陽縣，下街隸屬衡陽縣（今析出衡南縣） ，這種“一街兩署”的特殊現(xiàn)象，估計(jì)還是當(dāng)年這里為一個(gè)“黃金水道碼頭”的商業(yè)利益分配有關(guān)。據(jù)傳解放前新市街主要是四大姓氏，上街為黃姓和曹姓，下街為倪姓和廖姓，經(jīng)常會(huì)為了地盤和家族榮耀打得頭破血流。在新市街就有“八月十五打石頭”之說，就是上街和下街的街坊在每現(xiàn)在新市街還保年中秋節(jié)酒足飯飽

10、后互相砸石頭出氣的習(xí)俗。 米的古石板街， 街上有不少三進(jìn)老宅，有的為存著長達(dá) 4000 鏤空扇型窗臺(tái)， 進(jìn)門為三個(gè)天井。 “九街十三巷”還有條“半邊街” ，這條街是依河而建，街旁就是耒水。街下新市渡為耒 30 多處義渡口之一。 陽沿河作為分布于耒水沿線兩岸的四個(gè)耒陽古縣城遺址之一的新市街，至今保留宋朝以來的古建筑，為湘南古建筑風(fēng)格。民間古村落獨(dú)具特色， 以青磚緇瓦、 山字墻、人字垛、正棟、橫棟、院落式統(tǒng)一布局。把大門一關(guān)，形成堡壘，能防御外來侵古碼頭、站在耒水邊眺望新市古街，襲。沿岸吊腳樓依稀可見，古渡口仍然可辨。兩岸風(fēng)景秀麗，環(huán)境清澈，兩條溪流穿境而過、 小橋流水、 微風(fēng)垂柳， 水磨人家，

11、錯(cuò)落有致。是典型的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，可與周莊、同里、南潯、烏鎮(zhèn)所媲美，被譽(yù)為耒 7陽的“鳳凰古鎮(zhèn)” 。爬上紫云峰鳥瞰，紫云峰鐘聲繚繞，書聲朗朗；地母廟香火旺盛，如入仙境，新老街鎮(zhèn)相互輝映，如詩如畫，可以遙想當(dāng)年耒水百舸爭游之盛景。新市鎮(zhèn)地處耒陽市東北部，東與馬水、亮源鄉(xiāng)接壤，南與大兩鎮(zhèn)相通。京珠高速公路穿境而過，并設(shè)聯(lián)絡(luò)出口直達(dá)107國道，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，歷史淵源悠久，人文底蘊(yùn)深厚，是一座千年古鎮(zhèn)。2005 年，被省政府授予“省重點(diǎn)建制鎮(zhèn)” 榮譽(yù)稱號。 全鎮(zhèn)總面積75 平方公里， 轄 23 個(gè)行政村， 3 個(gè)居委會(huì)， 255 個(gè)村（居）民小組， 總?cè)丝?43458 人；耕地總面積 24

12、112 畝，其中水田面積 21226 畝，旱土面積 2886 畝 一年來， 新市鎮(zhèn)黨委、 政府在市委、 市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以“三個(gè)代表”的重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的十六大和十六屆四中全會(huì)精神，緊緊圍繞“創(chuàng)新市特色，建文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的總目標(biāo)，沿著年初制定的“緊扣一根主線（加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展） ，突出兩大特色（招商引資、小城鎮(zhèn)建設(shè)）做到三個(gè)加強(qiáng)（村級班子建設(shè)、村級財(cái)務(wù)清理、社會(huì)治安整頓），實(shí)現(xiàn)四大突破（財(cái)政收入大提高、計(jì)劃生育大進(jìn)步、城建城管大改觀、農(nóng)業(yè)改制大突破），建好五大基地（烤煙、制種、蔬菜、棉花、養(yǎng)殖）工作思路，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，精誠團(tuán)結(jié)，艱苦奮斗，利用優(yōu)勢，搶抓機(jī)遇，乘勢而上，8各項(xiàng)工作

13、均取得較大進(jìn)步。年終，新市鎮(zhèn)榮獲耒陽市“鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)管理三等獎(jiǎng)” ，并被評為耒陽市招商引資、農(nóng)村公路建設(shè)、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程、黨風(fēng)廉政建設(shè)等先進(jìn)單位，被評為衡陽市“人口與計(jì)劃生育工作一類單位” ，被省政府授予“省重點(diǎn)建制鎮(zhèn)”榮譽(yù)稱號。（一）、項(xiàng)目名稱新市農(nóng)家樂休閑中心。（二）、投資單位概況（三）、項(xiàng)目提出的理由近年來耒陽市經(jīng)濟(jì)取得了長足發(fā)展，人口持續(xù)增長，城市化進(jìn)程明顯加快。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快帶動(dòng)了糧食、 能源、水資源、旅游休閑需求量持續(xù)增加。 隨著城市的發(fā)展 ,都市的快節(jié)奏生活使人們遠(yuǎn)離了原始的自然農(nóng)家生活。為了能讓快節(jié)奏的都市生活有所緩解，為了能讓在都市生活的居民了解農(nóng)民的含義、勞動(dòng)的艱辛和勞動(dòng)的意

14、義，農(nóng)家樂餐飲不斷興起。農(nóng)家樂的出現(xiàn)不但讓都市的人們體驗(yàn)到了快樂之所在，了解農(nóng)家知識之精髓，并且也推進(jìn)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收致富，為促進(jìn)農(nóng)村精神文明建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。除此之外，還豐富了村民的文化生活，促進(jìn)了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，活躍鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)， 9挖掘出了當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村文化蘊(yùn)涵、 風(fēng)俗特色、 餐飲獨(dú)特風(fēng)味等。農(nóng)家樂旅游它是良好的生態(tài)環(huán)境、獨(dú)特的田園景觀、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)相互交融、 互為依托、 豐富多彩、內(nèi)涵深厚的一種特殊的旅游形式，通過營造獨(dú)特的田園生態(tài)環(huán)境氛圍，挖掘深厚的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村民俗文化內(nèi)涵，融入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光旅游，同時(shí)也提高了農(nóng)民的收入。更為耒陽市的農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)品

15、的特殊性無公害綠色農(nóng)產(chǎn)品做了擴(kuò)大銷售市場的前景做了準(zhǔn)備。農(nóng)家樂的進(jìn)入使當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶增加了生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的積極性，將客戶直接帶到農(nóng)家，讓農(nóng)民實(shí)實(shí)在在的感受到農(nóng)產(chǎn)品的銷售前景，再也不必?fù)?dān)心完好的農(nóng)產(chǎn)品因?yàn)闊o法銷售而只能放在家中腐爛，再也不必?fù)?dān)心客源問題，農(nóng)家樂的客源帶動(dòng)直接增加了農(nóng)戶的收入。同時(shí)農(nóng)家樂在不需政府、村民投入一分錢，不占用國家土地資源，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田的基礎(chǔ)下既解決了農(nóng)民的困難，又把新農(nóng)村的項(xiàng)目搞起來了，增加了農(nóng)民的收入，還改善了環(huán)境，這是一個(gè)互利雙贏的成果。當(dāng)?shù)厝藗兩钏娇焖偬岣撸镔|(zhì)方面已不在所追求的目標(biāo)，更在乎的是高層次的追求，但環(huán)境因發(fā)展受到很大的破壞，無法滿足人們的愿望，

16、建立這樣的項(xiàng)目，一方面可以滿足人們的追求，另一方，可以改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境。二、項(xiàng)目概況10（一）、擬建地點(diǎn)耒陽市新市鎮(zhèn)境內(nèi)，靠近京珠高速公路，西臨耒河，南臨縣道 015 ，距耒陽市市區(qū) 18 公里?？傆玫孛娣e 690 畝，其中鎮(zhèn)道路用地 86 畝，實(shí)際用地面積 604 畝，分六區(qū)，一區(qū)為步行市場，二區(qū)為美食街， 三區(qū)為農(nóng)家休閑， 四區(qū)為農(nóng)家樂，五區(qū)為一中學(xué)，六區(qū)為農(nóng)家安置區(qū)，其中步行市場及美食街為農(nóng)家休閑提供服務(wù)。（二）、建設(shè)內(nèi)容及人員配置建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目總用地約 690 畝，鎮(zhèn)道路用地面積 86 畝，實(shí)際凈用地 604 畝，總建筑面積 312626 平方米， 建筑密度19.7% ，容積率 0.77

17、 ，擬建設(shè)休閑、娛樂、住宿為一體的農(nóng)村風(fēng)情休閑中心，內(nèi)有養(yǎng)殖觀賞區(qū)、無公害蔬菜采摘區(qū)、垂釣中心、養(yǎng)殖場、俱樂部等， 其中分六區(qū)， 一區(qū)為步行街區(qū)，總用地面積78.5 畝，建筑密度37.1% ，容積率 1.8 ，二區(qū)為美食街，總用地面積76.5 畝，建筑密度 36.2% ，容積率 1.27 ，三區(qū)為農(nóng)家休閑區(qū)總用地面積81.5 畝，建筑密度17.6% ，容積率 0.69 ，四區(qū)為農(nóng)家樂總用地面積175 畝，建筑密度11.2% ，容積率0.33 ，五區(qū)為學(xué)校用地總用地面積146 畝，建筑密度7.9%，容積率0.32 ，六區(qū)為農(nóng)家安裝區(qū)總用地面積 47 畝，建筑密度 24.5% ，容積率 1.46

18、，一區(qū)二區(qū)為商業(yè)開發(fā)，其他區(qū)以商業(yè)開發(fā)的利潤建設(shè)或農(nóng)家自建為主。（三）、項(xiàng)目進(jìn)度及總投資11本項(xiàng)目一期建設(shè)計(jì)劃于2013 年 1 月開始， 2015 年 12 月完成美食街及步行市場建設(shè)，預(yù)計(jì)建設(shè)工期24 個(gè)月，總投資1.3 億元。通過一期開發(fā)帶動(dòng)二期的農(nóng)家樂建設(shè)或部分農(nóng)民自建，首期建設(shè)農(nóng)家休閑及農(nóng)家樂完成休閑系統(tǒng)。把盈利的資金用于中學(xué)建設(shè)，為新市鎮(zhèn)的教育做出貢獻(xiàn)，為新市鎮(zhèn)的學(xué)生提供環(huán)境優(yōu)雅的學(xué)習(xí)環(huán)境。二期建設(shè)計(jì)劃為2 年。三、農(nóng)家樂市場分析與需求預(yù)測（一）農(nóng)家樂市場分析2011 年耒陽市消費(fèi)品市場繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的增長態(tài)勢。消費(fèi)品市場運(yùn)行呈現(xiàn)出零售總額穩(wěn)步擴(kuò)大，消費(fèi)增速逐季提高、城鄉(xiāng)市場穩(wěn)步

19、發(fā)展、限額以上單位增勢強(qiáng)勁、商品零售快速發(fā)展，餐飲消費(fèi)日漸紅火、消費(fèi)熱點(diǎn)突出，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級、行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，等特點(diǎn)。反映了人們消費(fèi)能力的大幅提高。消費(fèi)的趨勢正從“穿”向“用”升級。不管是在農(nóng)村還是在城市，人們已經(jīng)不僅僅追求 “吃飽穿暖” ，努力提高生活質(zhì)量成了很多人的目標(biāo)。對于農(nóng)村風(fēng)情休閑的是需求是不斷增強(qiáng)。可以推斷農(nóng)村風(fēng)情市場的需求更旺盛，并成逐年上升趨勢。農(nóng)家樂休閑中心位于新是鎮(zhèn)中南部，氣候、水資源條件得天獨(dú)厚，溝渠縱橫、糧田整齊、林帶成網(wǎng)，道路暢通，通訊快捷、擁有完備的基礎(chǔ)設(shè)施，政府提供高效的真誠服務(wù)。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民收入增長較快，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)。同時(shí)隨著工資改革的深入，當(dāng)

20、地城鄉(xiāng)居民人均收入大幅增加，為消費(fèi)品市場 12的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。隨著收入提高，居民購買力不斷增強(qiáng)，為消費(fèi)品市場的增長提供了有力支撐。初步統(tǒng)計(jì)， 2011 年耒陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22540 元，增長 14.5%; 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 8744 元，比上年增加 1550 元，增長 21.5% 。當(dāng)?shù)厝丝嗫嘧非蟮哪繕?biāo)是環(huán)境優(yōu)美，綠草清水，最希望有一個(gè)最適宜投資、最適宜居住的山水園林城市，構(gòu)筑一道綠色的生態(tài)屏障，實(shí)現(xiàn)綠色夢想，使其成為新市一顆璀璨的綠色明珠。據(jù)此分，市場需求繁榮，同時(shí)利于項(xiàng)目的消費(fèi)需求保證。（二）項(xiàng)目地休閑市場需求預(yù)測隨著我國國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)

21、居民收入和生活質(zhì)量的不斷提高，以及人們對健康食品的需求日益迫切，生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品需求量將逐步增大。同時(shí)人們的生活方式將更加豐富多彩和多元化。在物質(zhì)生活得到滿足后，人們更多地追求精神生活的充實(shí)。崇尚自然、保護(hù)環(huán)境、追求原生態(tài)的物質(zhì)和精神產(chǎn)品的理念將成為未來公眾的核心價(jià)值取向。在人民生活條件快速提高的今天，發(fā)展農(nóng)家樂餐飲可以說應(yīng)和了區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展的潮流。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，可以讓游客身臨其境，重返田園。在吃綠色農(nóng)家飯、住質(zhì)樸的農(nóng)家炕的同時(shí)，達(dá)到放松身心、陶冶情操的目的，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，創(chuàng)造社會(huì)效益，使身處快節(jié)奏的都市生活的人們體驗(yàn)農(nóng)事、休閑放松，向社會(huì)公眾展示生態(tài)文明 13建設(shè)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)原理、

22、運(yùn)作過程和人與自然和諧相處的崇高境界，滿足游客在觀光休閑中得到科學(xué)技術(shù)普及的渴望。隨著耒陽打造國內(nèi)一流的“農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游示范區(qū)”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)施，將會(huì)吸引越來越多游客，發(fā)展前景十分廣闊。項(xiàng)目地市場容量和潛在的市場需求預(yù)測，從上面所述，我們綜合可以判斷項(xiàng)目地的市場容量會(huì)逐年上升，市場的需求潛力大，利于休閑中心的長期經(jīng)營發(fā)展。四、投資估算與資金籌措（一）、投資估算1 .投資估算的編制范圍一期建設(shè)步行街及美食街，建設(shè)總建筑面積為15863 平方米，大概投資 1.1 億，包括基礎(chǔ)設(shè)施投資2000 萬共投資 1.3 億，通過一期開發(fā)帶動(dòng)二期的農(nóng)家樂建設(shè)或部分農(nóng)民自建，首期建設(shè)農(nóng)家休閑及農(nóng)家樂完成休閑系統(tǒng)

23、。把盈利的資金用于中學(xué)建設(shè)，為新市鎮(zhèn)的教育做出貢獻(xiàn)，為新市鎮(zhèn)的學(xué)生提供環(huán)境優(yōu)雅的學(xué)習(xí)環(huán)境。建設(shè)投資：一期固定資產(chǎn)投資1.3 億；預(yù)備費(fèi)為固定資產(chǎn)投資的 5% 為 650 萬。2投資估算編制依據(jù)同類項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)項(xiàng)市場價(jià)格（二）、資金籌措與運(yùn)用一期資金需求1.3 億，其中自籌 60% ，銀行貸款40%（ 520014萬）貸款期二年，為固定資產(chǎn)長期貸款，第二年開始還貸 , 等額還本付息。五、財(cái)務(wù)評價(jià)（一）、營業(yè)收入和稅金一期建設(shè)步行街及美食街， 建設(shè)總建筑面積為 15863 平方米預(yù)計(jì)收入總額為 6000 萬，年平均收入為 3000 萬。（二）、折舊前營業(yè)成本費(fèi)用預(yù)測（ 1 ）固定員工 40

24、人，人均工資 2000 元 / 月元，年工資共計(jì)96 萬；（ 2 ）水電費(fèi)： 4 萬元 / 年；（ 3 ）其他費(fèi)： 20 萬元 / 年；年總利潤 3000 萬元 120 萬元 =2880萬。（三）、財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論1.基本結(jié)論一期該項(xiàng)目稅前投資回收期為2.5 年，稅后投資回收期為三年，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46.15% ，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為35%。2.建議綜合上述，該項(xiàng)目盈利高，償債能力很強(qiáng)，項(xiàng)目可行，值得投資。六、環(huán)境和社會(huì)評價(jià)（一）、環(huán)境效益15休閑中心是建立自然生態(tài)系統(tǒng)，以自然景觀為主體，觸合區(qū)域人文、社會(huì)景觀，人們通過與自然的交往， 達(dá)到了解自然，回歸自然的目的。游玩在這里的人們可享受到自然生態(tài)所帶來的好處，做到人與自然，和諧相處。（二）