chap07成本法

1、第六章 成本法 成本法操作步驟成本法操作步驟2 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3l 搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料成本、稅費(fèi)、利潤等資料l 測算重新構(gòu)建價格測算重新構(gòu)建價格l 測算折舊測算折舊l 求取積算價格求取積算價格l 成本法的概念成本法的概念l 成本法成本法的理論依據(jù)的理論依據(jù)l 成本法成本法適用的對象和條件適用的對象和條件l 成本法成本法的操作步驟的操作步驟 成本法的基本原理1概念概念成本法，成本法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新構(gòu)建價格來求取估價對象價值的簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新構(gòu)建價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，是求取

2、估價對象在方法。具體地說，是求取估價對象在估價時點估價時點的的重新構(gòu)建價格重新構(gòu)建價格和和建筑物折舊建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。，然后將重新構(gòu)建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂所謂重新構(gòu)建價格重新構(gòu)建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。所謂所謂建筑物折舊建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在，是指各種原因造成的建筑物價值

3、損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新構(gòu)建價格之差。估價時點的市場價值與在估價時點的重新構(gòu)建價格之差。成本法的本質(zhì)成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法求得的價值簡稱為通常把成本法求得的價值簡稱為積算價格積算價格。第第1節(jié)節(jié) 成本法的基本原理成本法的基本原理理論依據(jù)：理論依據(jù)： 生產(chǎn)費(fèi)用價值論生產(chǎn)費(fèi)用價值論 ：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用決定。具商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度

4、來看。從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用生產(chǎn)費(fèi)用”，重，重在過去的投入；在過去的投入；從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用生產(chǎn)費(fèi)用”，類，類似于似于“替代原理替代原理”。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤的費(fèi)用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價對象的價值。象所必

5、需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價對象的價值。 適用對象和條件適用對象和條件適用對象適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、很少發(fā)生交易的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼

6、頭、機(jī)場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)油田、碼頭、機(jī)場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產(chǎn)保險的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產(chǎn)保險(包括包括投保和理賠投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價 。 現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格

7、。成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)退的市場即可以自由進(jìn)退的市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。溫馨提示溫馨提示 應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運(yùn)用應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可

8、以采用成本法估價，而是要求在運(yùn)用成本法時注意成本法時注意“逼近逼近”。其中最主要的是要注意以下。其中最主要的是要注意以下3個問題：個問題： 一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。 二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場供

9、大于當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；供小于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；供小于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。調(diào)高評估價值。 三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進(jìn)行調(diào)整。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)實中有現(xiàn)實中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒有人流的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論是什么人來建造該商場客觀在沒有人流的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論是什

10、么人來建造該商場客觀上都需要那么多成本，但該商場卻沒有那么高的價值。因此，在運(yùn)用成本法評估這上都需要那么多成本，但該商場卻沒有那么高的價值。因此，在運(yùn)用成本法評估這類房地產(chǎn)價值時還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。類房地產(chǎn)價值時還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。 成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。溫馨提示溫馨提示成本法的操作步驟成本法的操作步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料成本、稅費(fèi)、利潤等資

11、料 ；測算重新構(gòu)建價格；測算重新構(gòu)建價格； 測算折舊；測算折舊； 求取積算價格。求取積算價格。第2節(jié) 不動產(chǎn)價格構(gòu)成 運(yùn)用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動產(chǎn)價格的構(gòu)成。運(yùn)用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動產(chǎn)價格的構(gòu)成。在實際運(yùn)用成本法估價時，不論當(dāng)不動產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)在實際運(yùn)用成本法估價時，不論當(dāng)不動產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間，以做

12、到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對時間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。 以以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房房”這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構(gòu)成。金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構(gòu)成。 在這種情況下，不動產(chǎn)價格通常由如下在這種情況下，不動產(chǎn)價格通常由如下7

13、大項構(gòu)成：大項構(gòu)成： 土地取得成本；土地取得成本； 開發(fā)成本；開發(fā)成本； 管理費(fèi)用；管理費(fèi)用； 銷售費(fèi)用；銷售費(fèi)用； 投資利息；投資利息； 銷售稅費(fèi)；銷售稅費(fèi)； 開發(fā)利潤。開發(fā)利潤。 土地取得成本土地取得成本 指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方作為買方)繳納的稅費(fèi)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi)如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。構(gòu)成。 在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得

14、的途徑，土地取得成本的在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列構(gòu)成可分為下列3種：種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過市場通過市場“購買購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓

15、的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。征收集體土地下的土地取得成本征收集體土地下的土地取得成本 包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用費(fèi) (1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用，一般由以下4項費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。 (2)相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)，一般包括以下4項稅費(fèi)：征地管理費(fèi)，耕地占用稅，耕地開墾費(fèi)，新菜地開發(fā)建設(shè)基金。這些稅費(fèi)一般

16、是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。 (3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。城市房屋拆遷下的土地取得成本城市房屋拆遷下的土地取得成本 包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)償使用費(fèi) (1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，一般由以下5項費(fèi)用組成：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般是采用市場法或根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。 (2)相關(guān)費(fèi)

17、用相關(guān)費(fèi)用，一般包括以下4項費(fèi)用：房屋拆遷管理費(fèi)，房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，房屋拆遷估價費(fèi)，房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)。這些費(fèi)用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。 (3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。市場購買下的土地取得成本市場購買下的土地取得成本 包括購買土地的價款和應(yīng)當(dāng)由買方包括購買土地的價款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費(fèi)繳納的稅費(fèi) (1)土地使用權(quán)購買價格土地使用權(quán)購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準(zhǔn)地一般是采用市場法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。價修正法、成本法

18、求取。 (2)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。一定比例來測算。開發(fā)成本開發(fā)成本 是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和土地開發(fā)成本和建筑物建造成本建筑物建造成本。 在實際中，開發(fā)成本主要包括下

19、列幾項：在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項： (1)勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；房屋建筑安裝工程費(fèi)； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗收費(fèi)等；其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗收費(fèi)等； (6)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。管理費(fèi)用管理費(fèi)用 是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費(fèi)用，包括不動是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費(fèi)用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？?/p>

20、總結(jié)為土地取可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費(fèi)用通?？傻贸杀九c開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價乘以一定比率來測算銷售費(fèi)用通常按照售價乘以一定比率來測算 。投資利息投資利息 投資利息與財務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷投資利息與財務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房

21、地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。費(fèi)。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計算利息。是來自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計算利息。投資利息的計算投資利息的計算（1）應(yīng)計息的項目）應(yīng)計息的項目 包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計利息。不計利息。（2）計息周期）計息周期（3）計息期的長短）計

22、息期的長短（4）計息方式：單利和復(fù)利）計息方式：單利和復(fù)利 （5）利率的高低）利率的高低（6）名義利率和實際利率）名義利率和實際利率 在復(fù)利計息下，當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，例如，利率在復(fù)利計息下，當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率了名義利率和實際利率(也稱為有效利率也稱為有效利率)的概念。假設(shè)名義年利率為的概念。假設(shè)名義年利率為 r, 一年中計息一年中計息m次，則每次計息的利率為次，則每次計息的利率為r/m,至至n年末時，在名義利年

23、末時，在名義利率下的本利和為：率下的本利和為： 名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即：名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即：mnmrPF)1 (1)1 (mmri例子例子 年利率為年利率為6%, 存款額為存款額為1000元，存款期限為元，存款期限為1年，如果年，如果按一年按一年6%的利率計息的利率計息1次，按半年次，按半年3%(6%2) 的利率計息的利率計息2次，按季次，按季1.5%(6%4)的利率計息的利率計息4 次，按月次，按月0.5%(6%12) 的利率計息的利率計息12 次，試計算在這次，試計算在這4種情況下的種情況下的本利和本利和及及名義年

24、名義年利率利率和和實際年利率實際年利率。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時作為賣方此時作為賣方)繳納繳納的稅費(fèi)的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：，又可分為下列兩類： (1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常通常簡稱為簡稱為“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”)。 (2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價售

25、價)減去各種成本、減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，而在成本法中，“售價售價”是未知的，是需要求取的是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運(yùn)用成本法估價需要先測算出開，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運(yùn)用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列4點：點： (1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤，即：，即：開發(fā)利潤開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地成本土地成本-開發(fā)成本開發(fā)成本-管理費(fèi)

26、管理費(fèi)-銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用-投資利息投資利息-銷售稅費(fèi)；銷售稅費(fèi)； (2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤；獲得的利潤； (3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。求的相應(yīng)利潤率來測算。 (4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤利潤率是通過大量

27、調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。率得到的。開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。相應(yīng)利潤率來測算。1)計算基數(shù)計算基數(shù) = 土地取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率直接成本利潤率，即：，即：開發(fā)利潤直接成本利潤率開發(fā)利潤直接成本利潤率（土地取得成本（土地取得成本 + 開發(fā)成本）開發(fā)成本）2)計算基數(shù)計算基數(shù) = 土地取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率

28、稱為，相應(yīng)的利潤率稱為投資利潤率投資利潤率，即：，即：開發(fā)利潤投資利潤率開發(fā)利潤投資利潤率（土地取得成本（土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本+ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）銷售費(fèi)用）3)計算基數(shù)計算基數(shù) = 土地取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 + 投資利息投資利息+銷售稅銷售稅費(fèi)費(fèi)，相應(yīng)的利潤率稱為，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率成本利潤率，即：，即：開發(fā)利潤成本利潤率開發(fā)利潤成本利潤率（土地取得成本（土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本+ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+ 投資投資利息利息+銷售稅費(fèi)）銷售稅費(fèi)）4)計算基數(shù)計算基數(shù) = 開

29、發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價售價)，相應(yīng)的利潤率稱為，相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率銷售利潤率，即：，即：開發(fā)利潤銷售利潤率開發(fā)利潤銷售利潤率開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價售價) 第3節(jié) 成本法基本公式 成本法最基本的公式成本法最基本的公式房地產(chǎn)價值 = 重新構(gòu)建價格 - 建筑物折舊 上式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：新開發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房。(1)適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值建筑物建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)

30、利潤(3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式溫馨提示溫馨提示 新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折

31、舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整?；蛟鰞r調(diào)整。 其中，成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下：其中，成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本土地開發(fā)總成本+ 總管理總管理費(fèi)用費(fèi)用 + 總銷售費(fèi)用總銷售費(fèi)用 + 總投資利息總投資利息 + 總銷售稅費(fèi)總銷售稅費(fèi) + 總開發(fā)利潤總開發(fā)利潤)(開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)用途、區(qū)位等因素調(diào)

32、整系數(shù) 上式中：上式中： 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)用地總面積用地總面積 實際測算時通常分為以下實際測算時通常分為以下3個步驟進(jìn)行：個步驟進(jìn)行：計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。計計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。積的比率。計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，

33、根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。例子 某成片荒地面積2km2, 取得該荒地的代價為 1.2 億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5 億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%, 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2% 、5.5% 和10%, 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時投入)。解：解：(1)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為

34、：設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為：V V取得荒地的總代價土地開發(fā)成本管理費(fèi)總投資利息取得荒地的總代價土地開發(fā)成本管理費(fèi)總投資利息V(銷售銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率) V取得荒地的總代價土地開發(fā)成本管理費(fèi)總投資利息取得荒地的總代價土地開發(fā)成本管理費(fèi)總投資利息(1銷售銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率) (2)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價V可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積 (3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積荒地總面積可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積荒地總面積可轉(zhuǎn)讓熟地的比率可轉(zhuǎn)讓熟地的比率 (4)

35、該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價V(荒地總面積荒地總面積可轉(zhuǎn)讓熟可轉(zhuǎn)讓熟地的比率地的比率) 25 . 13m/436%602000000%)10%5 . 5%2(1%)81 (250000000%)81 (120000000元（1）適用于舊的房地的基本公式）適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價值舊的房地價值 = 房地重新構(gòu)建價格房地重新構(gòu)建價格 - 建筑物折舊建筑物折舊 或者或者 舊的房地價值舊的房地價值 = 土地重新構(gòu)建價格土地重新構(gòu)建價格 + 建筑物重新構(gòu)建價格建筑物重新構(gòu)建價格 - 建筑物折舊建筑物折舊（2）適用于舊的建筑物的基本公式）適用于舊的建

36、筑物的基本公式 舊的建筑物價值舊的建筑物價值 = 建筑物重新構(gòu)建價格建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊建筑物折舊適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式概念概念 重新構(gòu)建價格又稱重新構(gòu)建成本重新構(gòu)建價格又稱重新構(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 把握重新構(gòu)建價格的概念，還應(yīng)特別注意下列把握重新構(gòu)建價格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點：點：(1)重新構(gòu)建價格是估價時點的價格；重

37、新構(gòu)建價格是估價時點的價格； (2)重新構(gòu)建價格是客觀的價格；重新構(gòu)建價格是客觀的價格； (3)建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，土地的重新構(gòu)建價格是估建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，土地的重新構(gòu)建價格是估價時點狀況下的價格。價時點狀況下的價格。 第4節(jié) 重新構(gòu)建價格重新構(gòu)建價格的求取思路重新構(gòu)建價格的求取思路 1、房地重新構(gòu)建價格。、房地重新構(gòu)建價格。兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；二是將該房地分為程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩

38、個相對獨立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價格，再求取土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。 2、土地重新構(gòu)建價格。、土地重新構(gòu)建價格。假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新構(gòu)建價格，城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新構(gòu)建價格，也可以采用

39、成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新構(gòu)建價格可以也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新構(gòu)建價格可以分為分為重新購置價格和重新開發(fā)成本重新購置價格和重新開發(fā)成本。 3、建筑物重新構(gòu)建價格。、建筑物重新構(gòu)建價格。假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新

40、建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加，再加上發(fā)包人所必需的其他支出上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。建筑物重新構(gòu)建價格的求取方式建筑物重新構(gòu)建價格的求取方式 1.重置價格又稱重置成本重置價格又稱重置成本，是指，是指采用估價時點的采用估價時點的

41、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。獲得的利潤。 2.重建價格又稱重建成本重建價格又稱重建成本，是指，是指采用與估價對象建筑物相同的采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點估價時點的國家財稅制度和市場的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建

42、造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。可將這種重新建造方式形象地理解為和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制復(fù)制”。 注意：注意：有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。低。 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 建筑物的重新構(gòu)建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以

43、通過政建筑物的重新構(gòu)建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。包含的土地價格來求取。 求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。單位比較法單位比較法 單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計量單位(如單位建筑面積、單位體積等)作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的

44、類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價對象建筑物重新構(gòu)建價格的方法。單位比較法實質(zhì)上是一種市場法。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。例子 某幢房屋的建筑面積為某幢房屋的建筑面積為30Om2, 該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%, 管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用

45、為重新構(gòu)建價格的銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價格的4%, 建設(shè)期為建設(shè)期為6個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%, 開開發(fā)商成本利潤率為發(fā)商成本利潤率為15%, 銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價格的銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價格的6% 。請計算該房屋的重。請計算該房屋的重新構(gòu)建價格。新構(gòu)建價格。解：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價格為VB計算如下: (1)建筑安裝工程費(fèi) =1200(元/m2) (2)專業(yè)費(fèi)用 =12008% =96(元/m2) (3)管理費(fèi)用 =(1200+96)3%=38.88(元/m2) (4)銷售費(fèi)用 = VB 4% =0.04 VB(

46、元 /m2) (5)投資利息 =(1200 + 96 + 38.88 + 0.04 VB) (1+6%)0.25-1 =19.59 + 0.0006 VB (元/m2) (6) 銷售稅費(fèi) = VB 6% =0.06 VB(元/m2) (7) 開發(fā)利潤 =(1200 + 96+38.88 + 0.04 VB + 19.59 + 0.0006 VB)15% =203.17+0.0061 VB(元/m2) (8) VB =1200 + 96 + 38.88+ 0.04 VB + 19.59+ 0.0006 VB +0.06 VB + 203.17 + 0.0061 VB VB =1743.69(元

47、/m2) 重新構(gòu)建總價 =1743.69300=52.31(萬元)分部分項法分部分項法 分部分項法是先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程，并測算每個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價時點時的各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法。 在運(yùn)用分部分項法測算建筑物的重新構(gòu)建價格時，需要注意以下兩點：應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

48、，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，基礎(chǔ)工程的計量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計量單位通常為延長米。既既不要漏項也不要重復(fù)計算，以免造成測算不準(zhǔn)。不要漏項也不要重復(fù)計算，以免造成測算不準(zhǔn)。例子 估算某舊辦公樓2007年6月30日的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重直價格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下:(1) 建筑安裝工程費(fèi):1) 土建工程直接費(fèi):基礎(chǔ)工程 :99.54 元/m2 墻體工程 :80.11

49、 元/ m2 梁板柱工程 :282.37 元/ m2 墻混凝土工程 :73.65 元/ m2 樓梯混凝土工程 :31.82元/ m2 零星混凝土工程 :25.32元/ m2 屋面工程 :20.42元/ m2 腳手架工程 :25.54元/ m2 室外配套工程 :142.67元/ m2 小計 :781.44元/ m22) 安裝工程直接費(fèi):電梯工程 :130.00元/ m2(其中：人工費(fèi) 9.00元/ m2 )給排水工程 :85.22元/ m2(其中：人工費(fèi) 12.32元/ m2)采暖通風(fēng)工程 :70.34元/ m2(其中：人工費(fèi) 9.83元/ m2)電氣工程 :112.65元/ m2(其中：人工費(fèi)

50、 7.59元/ m2)消防工程 :16.62 元 / m2( 其中：人工費(fèi) 2.58元/ m2)綜合布線工程 :30.45 元 / m2( 其中：人工費(fèi) 4.85元/ m2)小計 :445.28元/ m2(其中：人工費(fèi) 46.17元/ m2)3) 裝飾裝修工程直接費(fèi) :門窗工程 :135.00元/ m2(一次性包死承包價 )內(nèi)部裝飾工程 :455.50元/ m2(其中：人工費(fèi) 45.16元/ m2) 外墻玻璃幕等工程 :311.00元/ m2(一次性包死承包價 )小計 :901.50元/ m2(其中：人工費(fèi) 45.16元/ m2)4)土建部分的綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25%, 安裝部分

51、的綜合費(fèi)率、 為安裝工程人工費(fèi)的79.08%, 裝飾裝修部分的綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的 75.90%, 稅金為 3.445% 。(2)專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6% 。(3)管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3% 。(4)銷售費(fèi)用：售價的3% 。(5)投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年：費(fèi)用第一年投入60%, 第二年投入40%；年利率為 5.76% 。(6) 銷售稅費(fèi)：售價的 5.53% 。(7) 開發(fā)利潤：投資利潤率為 20% 。解：設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價為 VB 估算如下 : (1) 建筑安裝工程費(fèi) :1) 土建工程費(fèi) = 781.44(1+14.25%)(1+3.445%)=9

52、23.55(元/m2)2) 安裝工程費(fèi) =(445.28 + 46.1779.08%)(1+3.445%) =498.39(元/ m2)3) 裝飾裝修工程費(fèi) =(901.50 + 45.1675.90%)(1+3.445%) =968.01(元/ m2)4) 單位建筑安裝工程費(fèi) =923.55 + 498.39 + 968.01 =2389.95(元/ m2)建筑安裝工程費(fèi)總額 =2389.958247=1970.99(萬元)(2) 專業(yè)費(fèi)用 =1970.996%=118.26(萬元)(3) 管理費(fèi)用 =(1970.99+118.26)3%=62.68( 萬元 )(4) 銷售費(fèi)用 = VB 3

53、% =0.03 VB ( 萬元)以上(1)至(4) 項費(fèi)用之和 = 2151.93 + 0.03 VB (萬元)(5) 投資利息 = (2151.93+ 0.03 VB ) 60%(1+5.76%)1.5 +40%(1+5.76%)5-1=137.59 + 0.0019VB(萬元)(6) 銷售稅費(fèi) = VB 5.53%= 0.0553 VB (萬元 )(7) 開發(fā)利潤 =(2151.93+0.03 VB )20%=430.39 + 0.006 VB (萬元)(8) VB =2151.93 + 0.03 VB + 137.59 + 0.0019 VB +0.0553 VB + 430.39 +

54、0.006 VB VB =2999.46( 萬元 )建筑物重置單價 =2999.46 0.8247=3637.03(元/m2)概念概念 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額，即數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額，即 建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價格一建筑物市場價值建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價格一建筑物市場價值 建筑物的重新構(gòu)建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其建筑物的重新構(gòu)建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相

55、當(dāng)于進(jìn)行減價調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。時點狀況下所具有的價值。 第5節(jié) 建筑物的折舊建筑物折舊的原因建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類三大類 ：（1）物質(zhì)折舊）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)

56、折舊可進(jìn)一步從如下4個方面來認(rèn)識和把個方面來認(rèn)識和把握：握：自然經(jīng)過的老化；自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；意外破壞的損毀；延遲延遲維修的損壞殘存。維修的損壞殘存。(2)功能折舊功能折舊 功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。剩所造成的建筑物價值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過

57、低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。了更好的建筑物等。 (1)功能缺乏是指建筑物沒有應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。功能缺乏是指建筑物沒有應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 (2)功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營。正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營。 (3)功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地

58、產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。(3) 經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。成的建筑物價值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素、區(qū)位因素(如如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素也可能是其他因素(如政府政策變化等如政府政策變化等)。 建筑物折舊的求取方法

59、建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法和成新折扣法。求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法和成新折扣法。（1）年限法）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的自然壽命：建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的

60、自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間。有貢獻(xiàn)為止的時間。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。 2）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：建筑物的實經(jīng)