創(chuàng)展水岸貴都住宅項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

1、創(chuàng)展水岸貴都住宅項(xiàng)目XX工程咨詢公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書資金申請報(bào)告可行性研究報(bào)告目錄概 述錯(cuò)誤！未定義書簽第一章 項(xiàng)目單位基本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽1.1企業(yè)簡介 錯(cuò)誤！未定義書簽1.2企業(yè)組織管理錯(cuò)誤！未定義書簽1.3企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢 錯(cuò)誤！未定義書簽第二章 項(xiàng)目基本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽2.1項(xiàng)目概述 錯(cuò)誤！未定義書簽2.2項(xiàng)目建設(shè)的背景 錯(cuò)誤！未定義書簽2.3市場分析 錯(cuò)誤！未定義書簽2.4項(xiàng)目工藝技術(shù) 錯(cuò)誤！未定義書簽2.5配套建筑物及其他設(shè)施情況 錯(cuò)誤！未定義書簽2.6項(xiàng)目投資估算情況說明 錯(cuò)誤！未定義書簽2.7項(xiàng)目資金籌措說明 錯(cuò)誤！未定義書簽2.8項(xiàng)目建設(shè)條件落實(shí)情況 錯(cuò)

2、誤！未定義書簽2.9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況 錯(cuò)誤！未定義書簽第三章 項(xiàng)目招投標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽第四章 產(chǎn)品能耗與節(jié)能 錯(cuò)誤！未定義書簽4.1分析評價(jià)依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽4.2項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤！未定義書簽4.3 項(xiàng)目所在地能源資源條件以及項(xiàng)目對所在地能源供應(yīng)情況的影響 錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4 項(xiàng)目用能方案、用能工藝和用能設(shè)備 錯(cuò)誤！未定義書簽4.5 項(xiàng)目能源消耗量、能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)、能源效率水平及能源管理情況錯(cuò)誤！未定義書簽。4.6節(jié)能措施分析評價(jià)錯(cuò)誤！未定義書簽。4.7節(jié)能措施建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。4.8結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽。第五章 建設(shè)用地情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。第六章 環(huán)境、消防和勞動(dòng)安全分

3、析 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1項(xiàng)目環(huán)境影響情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.2項(xiàng)目消防情況說明 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.3項(xiàng)目勞動(dòng)安全情況說明 錯(cuò)誤！未定義書簽。第七章財(cái)務(wù)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。7.1編制依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3流動(dòng)資金估算 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.4項(xiàng)目總投資錯(cuò)誤！未定義書簽。7.5投資使用計(jì)劃與資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.6 年銷售收入和年銷售稅金及附加估算 錯(cuò)誤！未定義書簽7.7總成本費(fèi)用估算 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.8利潤總額分配錯(cuò)誤!7.9財(cái)務(wù)盈利能力分析 錯(cuò)誤!7.10清償能力分析錯(cuò)誤!7.11不確定性分析 錯(cuò)誤!7.12評價(jià)結(jié)論錯(cuò)誤!

4、第八章社會(huì)影響評價(jià)錯(cuò)誤!8.1社會(huì)影響效果分析 錯(cuò)誤!第九章 申請資金的理由及政策依據(jù) 錯(cuò)誤!9.1申請專項(xiàng)資金的理由 錯(cuò)誤!未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽9.2政策依據(jù)錯(cuò)誤!291總論1.1項(xiàng)目名稱：創(chuàng)展水岸貴都1.2 建設(shè)單位：洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司性 質(zhì)：獨(dú)立法人企業(yè)法人代表：1.3 項(xiàng)目提出的背景條件1.3.1 報(bào)告編制依據(jù)a. 甲方提供的有關(guān)資料（如：建設(shè)單位現(xiàn)狀、人員編制等） ；b. 國家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定；c. 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045-95） 2001 年版。1.3

5、.2 必要性（城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展提出的要求）創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)緊依洛浦公園，八百米的水面景觀，門前 洛河縈繞，步入洛浦秋風(fēng)園，柳樹成蔭，景色如黛，居住環(huán)境十分優(yōu) 雅。向北有大張量販，佳寶市場等，便于居民生活購物；周邊分布有 交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、中國銀行，給居民的日 常理財(cái)提供方便，加之附近的麗景陽光生態(tài)園、中匯大酒店、山河賓 館等，最大可能的滿足居民的日常生活和業(yè)余活動(dòng)娛樂所需。 小區(qū)附 近有三山學(xué)校、 高新區(qū)小學(xué)、 河洛中學(xué)、 高新雙語幼兒園， 150 醫(yī)院、 陸渾水庫管理局門診等，給居民的健康、教育提供必要保障，其他企 事業(yè)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)分布于其間。a. 洛陽市是以

6、工業(yè)、 旅游業(yè)為發(fā)展龍頭的中等城市， 高新技術(shù)開 發(fā)區(qū)的發(fā)展隨著我市對城市擴(kuò)建力度的加大， 洛浦公園沿岸風(fēng)景的不 斷完善，該地段的文化優(yōu)勢和旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)優(yōu)勢更加突出。 這不但促 進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還大大改善了城市形象和洛陽市的生活品味， 對本項(xiàng)目的實(shí)施是非常有利的。b. 改革開放以來， 經(jīng)過二十年的發(fā)展， 住宅作為人類直接生存的 空間與環(huán)境， 住宅建設(shè)已成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素， 在國民 經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有舉足輕重的作用。c. 據(jù)市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)資料顯示， 雖然近來不斷加大對住宅建設(shè)的 投入，但仍不能滿足廣大居民的住房需求， 因此進(jìn)一步提高住宅建設(shè) 的總體水平， 提高人民群眾物質(zhì)文明生活，

7、也是當(dāng)前居民的強(qiáng)烈要求 和迫切需求。d. 根據(jù)前期市場調(diào)查得出的結(jié)論： 洛陽市高新區(qū)原屬于我市的近 郊，居住環(huán)境相對較差。許多居民都生活在自建的房屋內(nèi)，條件差， 生活很不方便， 加之新建單位的不斷增多， 各種市政設(shè)施、電信管線、 采光、通風(fēng)、節(jié)能等現(xiàn)代化住房的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，均難以滿足居民日益增 長的住房需求。隨著我市“兩創(chuàng)”工作的開展，城市面貌大大改觀。 為了支持市政府倡導(dǎo)的， 把我市建設(shè)成中西部最佳人居環(huán)境的總體構(gòu) 想，洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司把“創(chuàng)展水岸貴都”設(shè)計(jì)定位為南昌路、 洛河沿岸板塊上唯一的一個(gè)純高層、高檔、親水型住宅小區(qū)，這也是 當(dāng)前居民的迫切需求。e. 自從改革開放以來， 經(jīng)過二十多年

8、的發(fā)展， 許多富裕起來的高 新區(qū)自由職業(yè)者、城市居民、小工商業(yè)者、外地來洛人員等手里有了 錢，生活及住房觀念發(fā)生了很大變化， 希望在自己祖輩生活或創(chuàng)業(yè)的 地方買到滿意的房子， 過現(xiàn)代人的城市生活， 尤其最大限度地滿足高 新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各類高級職稱技術(shù)人員和管理層人員對高等住宅的 需求。由此可見， 開發(fā)本項(xiàng)目是必要的， 它不僅重塑了洛陽高新技術(shù)開 發(fā)區(qū)住宅的形象， 提高了城市環(huán)境品位， 同時(shí)也帶動(dòng)了洛陽市區(qū)域經(jīng) 濟(jì)的增長。1.3.3 現(xiàn)狀綜合條件分析a. 行業(yè)內(nèi)各同行的現(xiàn)有能力分析 洛陽市在我國房地產(chǎn)市場中屬于三類城市。 洛陽市房地產(chǎn)市場起 步于 1992年， 14 年來一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢

9、。從 1998年以來， 房地產(chǎn)的開發(fā)量每年以 30的速度遞增， 2003 年、2004 年洛陽商品 房銷售面積約在 130 萬平方米以上。b. 市場前景的分析洛陽市的房地產(chǎn)開發(fā)， 還是停留在比較低級的開發(fā)經(jīng)營中， 原因 種種，主要是本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。從各種物業(yè)市場平均價(jià)格來看， 其房價(jià)處于全國中低水平。近幾年來，總的趨勢是上升的，但每年的 升幅都不大。 從房價(jià)及其開發(fā)和成交數(shù)量來看， 這與洛陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平是相適應(yīng)的，應(yīng)該說不存在“房地產(chǎn)泡沫” 。從未來幾年發(fā)展趨勢看， 洛陽的房地產(chǎn)市場依舊會(huì)平穩(wěn)發(fā)展， 開 發(fā)量和房價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升， 不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。 因而市場前景比較看好。c. 優(yōu)勢條件，

10、存在問題及解決辦法 優(yōu)勢是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。存在問題是由于開發(fā)量大，可能不會(huì)一次性入住完畢。解決方法是首先利用環(huán)境條件優(yōu)良吸引客戶； 加強(qiáng)管理， 用好的 管理公司參與經(jīng)營，提高認(rèn)知度和知名度。d. 建設(shè)單位現(xiàn)狀洛陽創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽市工商局批準(zhǔn)注冊， 于 2003年 11 月成立， 主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)開發(fā)的有限責(zé)任公司。 公司所有者權(quán) 益為 2250 萬元（其中注冊資金為 800 萬元人民幣，資本公積金為 1686萬元人民幣），同年經(jīng)河南省建設(shè)廳評定為暫定的開發(fā)企業(yè)?，F(xiàn) 公司辦公地址設(shè)在洛陽市高新區(qū)三山路 2 號，公司法定代表人李義 軍。總經(jīng)理李義軍先生系洛陽市第

11、十屆政協(xié)委員， 洛陽市工商業(yè)聯(lián)合 會(huì)常委。公司擁有一支高中級職稱管理人員組成的技術(shù)精、管理細(xì)、 勇于開拓的高素質(zhì)人才隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工 27 人，其中具有大專以上學(xué) 歷的員工 22 人，中級及以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員 15 人。公司下設(shè)行 政事業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、物資部、營銷部五個(gè)職能部門。該公司資產(chǎn)在 3500 萬元以上，具有一定的流動(dòng)資金做支持用于 本項(xiàng)目的開發(fā)。下室、綜合樓、 地下停車庫。建設(shè)方案符合城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展 的要求。2.2 建筑面積分配指標(biāo)創(chuàng)展水岸貴都總建筑面積 48486川，其中住宅建筑面積39916 川，高層住宅地下室建筑面積2005 ，綜合樓建筑面積3019 ，地 下車

12、庫4296 m2o2.3 功能設(shè)置按照建筑方案、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，擬建五幢高層住宅，其中 18層四幢、 19層一幢，另外有 3 層綜合樓一幢。3. 工程規(guī)劃3.1 基地狀況“創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)位于濱河路和芳澤北路交匯處，東面為 濱河路，南面為芳澤路，西面為創(chuàng)業(yè)路，北面為芙蓉路，又與洛浦秋 風(fēng)園為鄰。有 2 路、12 路、59 路等公交車通過，四通八達(dá)，充分滿 足小區(qū)住戶的出行需求。該工程按規(guī)劃配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施有雨水、污水、給水、電力、通訊、熱力、有線電視等地上、地下管道，為“創(chuàng)展水岸貴都” 提供了基礎(chǔ)條件，能滿足小區(qū)在建設(shè)中和建成后居民的需求。3.2 用地范圍“創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)位于

13、濱河路和芳澤北路交匯處，征地范 圍東至濱河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，總用地面積18078.420 （合27.118畝），東面為濱河路，南面為芳澤路，西面 為創(chuàng)業(yè)路，北面為芙蓉路，3.3 總體布局3.3.1 功能分區(qū)該工程功能分區(qū)合理， 保證了土地利用的最大化。 該工程分為南、 北兩處，中間是規(guī)劃的芳澤北路，北面有三幢高層和一幢綜合樓，南 面有兩幢高層， 南北兩處均設(shè)有地下車庫出入口， 構(gòu)建了一個(gè)總體和 諧、布局合理的住宅小區(qū)。3.3.2 環(huán)境設(shè)計(jì)綠化是美化小區(qū)，改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候，凈化空氣的重要措施， 也是改善小區(qū)形象的重要因素之一。該小區(qū)綠化率為 42%，綠地面積 7604.1

14、0 ，用以建造花壇、種樹、植草等，將該小區(qū)建成經(jīng)典的高 檔花園式小區(qū)， 體現(xiàn)以人為本的主體思想。 選用的樹種和花卉包括棕 桐、廣玉蘭、枇杷、五角楓、雪松、女貞、銀杏、合歡等，綠籬采用 女貞、金葉女貞、 瓜子黃楊、 月季、石楠、海桐等， 讓小區(qū)四季常綠， 季季有花。內(nèi)部空間布置采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，營造層次分 明又連續(xù)有序的景觀，使之充滿溫馨祥和、高雅優(yōu)美，營造出一個(gè)人 與自然和諧相處的綠化環(huán)境，使客人有一種回到家的感覺。3.3.3 道路設(shè)計(jì)該工程交通組織形成人車分流， 芳澤路上設(shè)有出入口， 人車各自 分開。內(nèi)部形成環(huán)行車道， 便于車輛疏散，道路設(shè)計(jì)最大化的滿足功 能要求，人車分流，獨(dú)具特

15、色。3.3.4 豎向設(shè)計(jì)該工程用地范圍地勢平坦，豎向設(shè)計(jì)采用平坡式，雨水、污水通 過暗管排入市政雨水、污水系統(tǒng)。3.3.5 平面功能設(shè)計(jì) 以人為本，創(chuàng)造以水岸、舒適、便捷、安全、多樣為主要特征的 小區(qū)?？茖W(xué)的戶型設(shè)計(jì)， 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)充分考慮和體現(xiàn)“以人為本”的 設(shè)計(jì)理念， 小區(qū)功能分為居住和休閑兩大快， 主體建筑區(qū)和休閑購物 區(qū)以植物為緩沖， 各分區(qū)功用明確， 聯(lián)系方便， 協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 有分有合， 分合自然。小區(qū)的主體住宅樓，是具有中西結(jié)合特點(diǎn)的時(shí)尚住宅，造 型莊嚴(yán)、穩(wěn)重，呈現(xiàn)大氣。 開敞的入口與高大的主體建筑， 剛?cè)岵?jì)， 實(shí)虛結(jié)合，封透開合，形成有序而又多變的空間形態(tài)，代表了城市發(fā) 展的未來

16、新貌。根據(jù)市場需要，共設(shè)計(jì) 11 種戶型，主要有四個(gè)層次： 3室 2廳1 衛(wèi)123.25 平方米； 3室2廳 2衛(wèi)128.94 平方米 146.46 平方米； 4室2廳2衛(wèi) 172.38 平方米 174.38 平方米；復(fù)式 271.97 平方米 303.51 平方米。3.4 建筑造型該工程建筑造型大方， 獨(dú)創(chuàng)清新現(xiàn)代化、 高品位、高品質(zhì)的格調(diào)， 明快的色彩、統(tǒng)一的風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)個(gè)性的建筑形象。采用正面向南的“品”字型和“Y”字型塔式樓布置，錯(cuò)落有致；采 用落地陽臺、凸窗，采光好，立面活潑，最大限度地滿足業(yè)主在室內(nèi) 就可以觀看到寬闊地洛河水面和洛河沿岸的景觀。 小區(qū)住宅全部面南 而建，陽光、

17、水岸能同時(shí)擁有。建筑平面采用軸對稱布局，內(nèi)部空間 完整、嚴(yán)謹(jǐn)、綜合樓房間寬敞明亮，淡藍(lán)色的玻璃與天空混為一體， 顯示出沉穩(wěn)冷靜的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 住宅樓與綜合樓個(gè)體獨(dú)立， 既方便使用， 又互不干擾。4. 建設(shè)條件4.1 各有關(guān)部門批準(zhǔn)或協(xié)議文件洛陽市人民政府、洛陽市土地管理局批準(zhǔn)的國有土地使用證-洛市國用（ 2005）第 04056088號和第 04056089號； 洛陽市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （編號：05-029）；洛陽市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面圖。4.2 工程所在地區(qū)的氣象、地理?xiàng)l件、建設(shè)場地的工程地質(zhì)條件4.2.1 氣象條件年平均溫度14.6極端最高氣溫44.2C極端最低氣溫-18

18、.2C最熱日、月平均溫度32.6C最熱日、月平均相對濕度75%最冷日、月平均相對濕度57%年平均降水量601.1mm日最大降水量110.7mm小時(shí)最大降水量74.2m最大凍土深度210mm最大積雪深度250mm基本風(fēng)壓0.3kn/m24.2.2 建設(shè)場地的地理?xiàng)l件常年氣導(dǎo)風(fēng)向EN洛陽市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風(fēng)；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；夏季炎熱，雨量集中； 秋季涼爽，天氣晴朗。該工程所處場地地勢平坦，地貌形態(tài)單一。4.2.3 建設(shè)場地工程地質(zhì)、水文條件該工程所處場地地勢平坦， 地貌形態(tài)單一， 適宜該工程在此施工 建造。4.3 公用設(shè)施4.3.1 給排水a(chǎn).

19、 水源：本小區(qū)使用水源為城市自來水。b. 用水量：主要用水為居民生活用水、物業(yè)管理人員辦公用水、道路澆灑、 綠化、消防用水及未預(yù)見用水。小區(qū)共有住宅 270套，居民人數(shù)按 3.5 人/ 戶，總?cè)藬?shù)為 945人，用水量定額按200L/人.日，最高日用水量為189mVd，最大時(shí)用 水量為 20m3/h 。物業(yè)管理人員按60人班計(jì)，用水量定額按40L/人班，最高日用水量為2.4m3/d，最大時(shí)用水量為0.4m3/h。-道路及廣場總面積為4200m，澆灑用水定額按2L/m2.d，用水 量為 8.2m3/d 。綠地面積為5900,綠化用水定額按1L/m2.d，用水量為5.9m3/d。室外消防用水量為15

20、L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，一次滅 火用水量為 108m3。室內(nèi)消火栓用水量為20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，一次 滅火用水量為 144m3。地下車庫自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1 小時(shí)計(jì),一次滅火用水量為 108m3。未預(yù)見用水量按總生活用水量的10%+，為21nVd。c. 給水系統(tǒng)：本小區(qū)共有 5 幢高層住宅樓, 一幢多層綜合辦公樓, 高層部分采 用加壓水泵和高位水箱聯(lián)合供水方式,在每幢樓頂層設(shè)置生活水箱, 一至九層減壓供水, 九層以上由屋頂水箱直接供給。 綜合辦公樓用水 直接由室外管網(wǎng)供給。d. 消防系統(tǒng)：室外消防系統(tǒng)：在地下室建一座400m的消防水池，室外

21、消防用 水量為108m，全部儲(chǔ)存在消防水池內(nèi)，供發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車取水， 另外在室外給水管網(wǎng)上設(shè)置地下室室外消火栓, 保證整個(gè)小區(qū)均在消 火栓及消防水池保護(hù)范圍之內(nèi),室外消火栓間距不超過120m。（2）室內(nèi)消防系統(tǒng)：在水泵房內(nèi)設(shè)置消火栓給水泵兩臺,一用一 備,在整個(gè)小區(qū)組成環(huán)網(wǎng),每幢建筑均從該環(huán)網(wǎng)上接入兩根進(jìn)水管, 在建筑內(nèi)部連成環(huán)網(wǎng)。在2#樓頂層設(shè)置一座18m3的高位消防水箱， 保證小區(qū)消防管網(wǎng)維持一定壓力。 在地下車庫及地上住宅均設(shè)置室內(nèi) 消火栓， 保證每一點(diǎn)均有兩股充實(shí)水柱到達(dá)， 每個(gè)消火栓均設(shè)有直接 啟動(dòng)消防泵的啟動(dòng)按鈕。在水泵房內(nèi)設(shè)置噴淋泵兩臺，一用一備，供 給地下車庫噴淋用水。在整個(gè)

22、地下車庫內(nèi)按防火分區(qū)設(shè)置閉式噴頭， 泵房內(nèi)設(shè)置濕式報(bào)警閥，由其上的壓力開關(guān)控制噴淋泵啟動(dòng)。e. 排水系統(tǒng)：各建筑采用污廢合流排水制度， 經(jīng)管道排至室外檢查井， 由小區(qū) 污水管網(wǎng)收集經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。屋面雨水由管道排至室外地面， 經(jīng)路面雨水口收集， 通過小區(qū)雨 水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)。4.3.2 電氣a. 負(fù)荷等級劃分根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ，本小區(qū)內(nèi) 2# 樓為一類高 層建筑， 1#、3#、4#、5#樓為二類高層建筑。一類高層建筑的消防 設(shè)備用電為一級負(fù)荷， 二類高層建筑的消防設(shè)備用電及生活泵、 客梯 用電、主要通道及樓梯間照明為二級負(fù)荷，其他負(fù)荷為三級負(fù)荷。本小區(qū)供電電源

23、為兩個(gè)獨(dú)立的 10 KV 高壓電源。b. 供電系統(tǒng)本工程按二級負(fù)荷考慮，采用兩路 10K V高電源供電。當(dāng)一個(gè)電 源發(fā)生故障時(shí)， 另一個(gè)電源應(yīng)不同時(shí)受到破壞。 兩路高壓電源同時(shí)工 作，互為備用，系統(tǒng)采用單母線分段，母聯(lián)開關(guān)自投。本工程擬安裝 4 臺容量為 630 KVA 的變壓器。低壓配電系統(tǒng)采 用單母線分段。 在低壓配電各運(yùn)行母線段設(shè)電容器柜， 對無功功率進(jìn) 行補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù) >0.9 。消防用電設(shè)備配電：例如消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng) 機(jī)、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末一級配電箱處自動(dòng)切 換。c. 照明及計(jì)量 門廳、走廊及住宅衛(wèi)生間、陽臺選用節(jié)能燈，其他場所一般

24、選用 熒光燈。室外采用庭院燈。在消防控制室、前室、走廊、樓梯間、地 下室等處設(shè)應(yīng)急照明，在疏散走道、安全出口處設(shè)疏散指示標(biāo)志。小區(qū)采用高供高計(jì)，低壓側(cè)分回路計(jì)量。為便于內(nèi)部管理，共設(shè) 置了 4 類計(jì)量點(diǎn)，分別為：變壓器主進(jìn)線計(jì)量；公共部分計(jì)量；居民 到戶計(jì) 量； 其他非居民用電計(jì) 量。d. 防雷接地 小區(qū)內(nèi)建筑屬于二、三類防雷建筑，按相應(yīng)類別進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。 各建筑接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置。 防雷接地， 電氣設(shè)備工 作接地、保護(hù)接地共用接地裝置。各建筑內(nèi)部作總等電位聯(lián)結(jié)，住宅 衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。e. 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本小區(qū) 2#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級按一級設(shè)置， 1

25、#、3#、 4#、5#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級按二級設(shè)置。本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按兩總線設(shè)計(jì)，消防控制中心設(shè)在一層在疏散通道、消防前室、輔助用房等處設(shè)感煙探測器，在每個(gè)消 火栓處設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕及適當(dāng)場所設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕（帶電話插 孔）作為報(bào)警設(shè)備，疏散通道等處設(shè)有應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器，功率不小于 3W火災(zāi)時(shí)自動(dòng)接通火災(zāi)事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵 房、變配電室、 電梯機(jī)房設(shè)置消防專用電話分機(jī)，消防控制室內(nèi)設(shè)置 向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T直接報(bào)警的外線電話。 各單體建筑設(shè)有火災(zāi)顯示 盤，設(shè)于各單體一層門廳。f. 有線電視系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)有線電視線路由市有線電視網(wǎng)引入， 采用地下

26、管道敷設(shè)方 式，電視電纜穿PVC管敷設(shè)，過路及硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小 埋深為0.8米（管頂至路面）。有線電視主干電纜采用 SYWV-75-12型 同軸電纜，分支電纜采用 SYWV-75勺型同軸電纜。用戶分配網(wǎng)絡(luò)采 用分配分支形式向用戶終端饋送信號， 根據(jù)電平衰減量在適當(dāng)位置 增加放大器。住宅每戶設(shè)兩個(gè)電視插座， 布置于客廳和主臥室。 公建部分根據(jù) 需要考慮預(yù)埋預(yù)留。 在弱電井內(nèi)設(shè)電視中間箱， 豎井內(nèi)每三或六層設(shè) 分支器盒。 電視電纜在弱電井內(nèi)穿線槽明敷設(shè)， 分支器至電視插座電 纜穿難燃塑料管暗敷設(shè)。g. 電話系統(tǒng)小區(qū)電話數(shù)量按住宅2 部/戶，公建、物業(yè)管理23部/100m2。 小區(qū)不設(shè)電

27、話總機(jī)， 區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)電話交接間， 考慮發(fā)展情況交接箱容量分別為 2X400 對。小區(qū)電信線路直接由市話網(wǎng)采用電纜穿管引 入電話交接箱， 進(jìn)而引入至住宅每單元弱電井內(nèi)配線架。 每幢弱電井 每三或六層設(shè)一臺電話分線箱。 住宅每戶兩個(gè)電話出線座， 布置于客 廳和主臥室。小區(qū)電信線路以電纜穿管方式敷設(shè)。 電纜穿PVCf保護(hù)，過路及 硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小埋深為 0.8 米（管頂至路面）。電信 電纜采用HYA型通信電纜，在電纜轉(zhuǎn)彎、分支、引上處設(shè)檢查井。住 宅每單元弱電井內(nèi)配線架至電話分線箱采用電話電纜在豎井線槽內(nèi) 敷設(shè)，電話分線箱至電話出線座采用電話線穿線槽明敷或塑料管暗 敷。h. 寬帶網(wǎng)系統(tǒng)

28、本工程寬帶網(wǎng)系統(tǒng)干線采用光纜由市電信局引入至小區(qū)信息網(wǎng) 絡(luò)中心（電話站） ，由信息網(wǎng)絡(luò)中心至各樓管理交接間干線采用光纜， 由交接間至各戶采用超五類電纜。住宅每戶按 1 個(gè)信息插座設(shè)計(jì)。公建根據(jù)需要進(jìn)行預(yù)留。i. 可視對講系統(tǒng)在住宅每單元入口處分別設(shè)一臺保安可視對講系統(tǒng)主機(jī)， 每戶住 宅設(shè)一臺可視對講分機(jī)，可實(shí)現(xiàn)主、分機(jī)間通話，分機(jī)遙控開大門防 盜鎖等功能。各單元主機(jī)之間聯(lián)網(wǎng)線路送至小區(qū)值班室。保安對講系統(tǒng)接線采用四芯護(hù)套軟線，線路在豎井內(nèi)穿管明敷， 進(jìn)戶穿難燃塑料管暗敷。4.3.3 采暖、通風(fēng)與空調(diào)a. 室外空氣計(jì)算參數(shù)（執(zhí)行洛陽市室外氣象參數(shù)）室外計(jì)算干球溫度冬季采暖 -5 C冬季空調(diào) -7

29、°C夏季空調(diào)35.9 C 夏季室外計(jì)算濕球溫度 27.5 C 室外計(jì)算相對濕度 最冷月日平均 57 % 最熱月日平均 75 %室外計(jì)算風(fēng)速冬季 2.5 m/s夏季 2.1 m/s 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 冬季 NE 13 % 夏季 NE 14 % 全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 NE 12 %大氣壓力冬季 1000.8 hPa 夏季 987.6 hPa日平均溫度W +5C的天數(shù) 95 天 年平均溫度 14.6 Cb. 室內(nèi)采暖設(shè)計(jì)溫度確定起居室、臥室1820C ;廚房1820C ,;衛(wèi)生間1825C ;辦公 室1820C。c. 熱負(fù)荷指標(biāo)本項(xiàng)目采暖熱負(fù)荷指標(biāo)55W/Od. 設(shè)計(jì)要?jiǎng)t米暖系統(tǒng)住宅部分設(shè)置分

30、戶熱計(jì)量裝置， 采用散熱器采暖。 綜合樓部分采 用常規(guī)采暖 , 系統(tǒng)形式為上供中回同程式。熱源為洛陽市城市熱力蒸汽， 經(jīng)熱交換后，供熱介質(zhì)轉(zhuǎn)化為熱水， 熱交換站設(shè)于地下車庫。通風(fēng)及防、排煙系統(tǒng)地下車庫設(shè)置6次/h的通風(fēng)換氣，車道自然補(bǔ)風(fēng)。地下站房均設(shè)置10次/h的送排風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)分區(qū)設(shè)置排煙系統(tǒng)， 排煙量按不小于60 m/川計(jì)算。衛(wèi)生間設(shè)置10次/h的排風(fēng)系統(tǒng)。 防煙樓梯間及合用前室的正壓送風(fēng)系統(tǒng)， 送風(fēng)量參照高層民用 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。5. 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能5.1 環(huán)境保護(hù)5.1.1 噪聲的防治該工程退規(guī)劃路紅線均大大超過規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)， 且采用山墻面對城市干道，基本不受城市道路車輛噪

31、聲干擾。5.1.2 污水及垃圾處理該工程建成后， 生活污水與雨水采用分流排放系統(tǒng)， 生活污水經(jīng) 污水處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。 生活垃圾采用袋裝收集， 利用垃 圾車定期收集清運(yùn)處理， 運(yùn)至城市的生活垃圾處理場， 實(shí)行無公害處 理，減少環(huán)境污染。5.1.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施該工程充分考慮到環(huán)境的綠化和美化， 利用樓宇之間的空地， 鋪 設(shè)草皮，種植四季花木，規(guī)劃建筑小品，提高環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空 氣粉塵，增加空氣含氧量。調(diào)節(jié)氣候，充分發(fā)揮綠地的環(huán)境效益。5.2 節(jié)能洛陽屬夏熱冬冷地區(qū)， 熱工設(shè)計(jì)要求必須滿足夏季防熱要求， 同 時(shí)兼顧冬季保溫?？偲矫娌季譃槟媳毕?，間距滿足日照通風(fēng)，采光要 求。建筑

32、設(shè)計(jì)采用適宜的進(jìn)深，門窗均采用氣密性好的鋁合金門窗， 維護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻， 均采用加氣混凝土塊等保溫性好的輕質(zhì)建材， 在 主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。 電氣照明采用節(jié)能燈具， 樓梯間等公共場 所采用延時(shí)開關(guān)。給排水專業(yè)充分利用市政供水系統(tǒng)。 高層民用建筑防火設(shè)計(jì)要?jiǎng)t6.1 該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱、主要用途、建筑面積、層數(shù)該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱為創(chuàng)展水岸貴都，總建筑面積48486 m2,18層四幢、 19層一幢， 3 層的綜合樓一幢。6.2 簡述消防車道布置及車流、人流情況，停放車輛數(shù)量，防火間距該工程設(shè)置環(huán)行消防車通道，消防車寬度均 4.00米，符合規(guī) 范要求，車流、人流采用人車分流，避免相互干擾。地下停放

33、車輛 110 輛，地上停放車輛 21 輛，所有間距均符合防火間距。6.3 簡述防火、防煙分區(qū)的劃分原則 該住宅各層為一防火分區(qū)，每層設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)，符合GB50045-95（2001 年版）中第 5.1.1 條的規(guī)定。6.4 安全疏散地下車庫（停車位 110 輛）設(shè)有兩個(gè)車輛出入口，各樓每層均設(shè) 有消火栓兩個(gè)， 保證兩股消防水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部分， 消火栓給 水網(wǎng)為環(huán)狀，管材為鍍鋅鋼管。7. 結(jié)構(gòu)與抗震7.1 設(shè)計(jì)依據(jù)7.1.1 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范及依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基處理技術(shù)

34、規(guī)范 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范 GB50068-2001GB50009-2001GB50011-2001GB50010-2002GB50007-2002JGJ79-2002 J220-2002JGJ3-2002 J186-2002建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ94-94砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003-2001 冷軋帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ95-2003 J254-20037.1.2 基本風(fēng)壓 : 0.45KN/m2 ；基本雪壓 : 0.35KN/m2抗震設(shè)防烈度 7 度，地震分組第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度 0.10g 。7.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)7.2.1 本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計(jì)使用年

35、限為 70 年。抗 震設(shè)防分類為丙類。7.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選型本工程主樓為高層建筑， 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 以滿足建筑物的 強(qiáng)度、剛度及抗側(cè)移壓求。8. 人員編制8.1 工作人員洛陽創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽市工商局批準(zhǔn)注冊， 于 2003年 11 月成立，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的有限責(zé)任公司。 該公司各個(gè)機(jī)構(gòu)齊備， 人員結(jié)構(gòu)整齊。公司下設(shè)行政事業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、物資部、營 銷部五個(gè)職能部門。公司在用人制度上實(shí)行招聘合同制， 有嚴(yán)格的員工招聘、 人事檔 案制度。8.2 人員培訓(xùn)公司實(shí)行職工人員輪崗培訓(xùn)制度， 每月有安全制度， 每周有崗位 培訓(xùn)制度，每天班前崗前培訓(xùn)制度。9. 實(shí)施進(jìn)度建議 項(xiàng)目申請

36、立項(xiàng)、可行性研究大約 1個(gè)月，即 2005年2 月；施工 圖設(shè)計(jì)、地址勘探、場地平整2個(gè)月，即2005年34月；施工周期 為15個(gè)月，即2005年5月2006年8月底。其中：開工時(shí)間為 2005 年 5 月 16 日基礎(chǔ)施工階段， 2005年5月 17日2005年6月 20日；主體施工階段， 2005年 6 月 21 日2006 年 1 月底；內(nèi)外裝修階段， 2006年1 月 1 日2006年8月底； 項(xiàng)目投入使用期 1 個(gè)月，即：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、備案驗(yàn)收。 2006 年 10 月 1 日業(yè)主入住。10. 項(xiàng)目投資估算及資金來源10.1 總投資估算本項(xiàng)目總建筑面積48486 m2,其中：高

37、層住宅：39166 m2,高層 住宅地下室2005 m2,綜合樓3019 m2,地下車庫4296 m2;結(jié)構(gòu)型式 為框架剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。 投資范圍包括土建及公用工程、 室外 工程、工程建設(shè)其他費(fèi)用。10.1.1 投資估算依據(jù)主要工程費(fèi)用參照類似工程造價(jià)按指標(biāo)計(jì)算,工程建設(shè)其他費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算。10.1.2 投資估算內(nèi)容和方法a. 土建主體工程：土建主體工程高層住宅按 800元/ m2，綜合樓22按 600元/ m ，地下車庫按 1050元/ m 。b. 公用工程：給排水工程、采暖通風(fēng)工程、建筑電氣工程根據(jù)設(shè) 計(jì)內(nèi)容按指標(biāo)計(jì)算。c. 其他費(fèi)用征地費(fèi)為 977 萬元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)

38、定計(jì)算，前期 報(bào)建費(fèi)及前期工程費(fèi) 160萬元、開發(fā)管理費(fèi) 88萬元。預(yù)備費(fèi)按工程 費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的 5.2計(jì)算為 294萬元、建設(shè)期利息 45 萬元。 詳見表 10-1 “建設(shè)投資估算表”。10.2 資金來源與資金籌措項(xiàng)目總投資 6000萬元，資金來源為：公司自有資金 2250萬元、 李義軍先生自籌投入 1550 萬元、銷售按揭或現(xiàn)款回籠 700 萬元、申 請銀行開發(fā)貸款 1500萬元，詳見表 10-2 “投資使用計(jì)劃表” 。11. 經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評 價(jià)方法與參數(shù)（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí) 際情況進(jìn)行編制。11.1 銷售收入

39、計(jì)算高層住宅銷售面積為39166 m2,銷售均價(jià)2200元/ m2,預(yù)計(jì)銷售收入 8617 萬元綜合樓銷售面積為3019 m2，銷售均價(jià)2350元/ m2，預(yù)計(jì)銷售收入 710 萬元。2地下車庫 133個(gè)，銷售均價(jià) 30000元/個(gè) 2，預(yù)計(jì)銷售收入 399 萬元，詳見表 11-1 “銷售收入估算表” 。11.2 項(xiàng)目成本分析測算開發(fā)投資：項(xiàng)目開發(fā)投資 6000 萬元。銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按銷售收入的 1計(jì)算。經(jīng)營廣告費(fèi)：經(jīng)營廣告費(fèi)按銷售收入的 2計(jì)算。管理費(fèi)用：管理費(fèi)用按銷售收入的 2計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用： 財(cái)務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營期貸款利息 90 萬元，詳見表 11-2 “項(xiàng)目成本估算表” 。11.3 利潤

40、預(yù)測依據(jù)銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入 9725 萬元。繳納銷售稅 金及附加 535 萬元，銷售稅金為營業(yè)稅按 5計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 及教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 10計(jì)算。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤總額 2614 萬 元，繳納所得稅 863萬元。依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，考慮本項(xiàng)目總體規(guī) 劃，對項(xiàng)目銷售及回款情況 2006年 80， 2007年20。詳見表 11-3 “損益表”。11.4 貸款償還測算本項(xiàng)目申請開發(fā)貸款 1500 萬元，計(jì)劃從 2006 年開始至 2007 年 還完。還款資金來源為銷售收入。 貸款償還期為 1.32 年。詳見表 11-4貸款還本付息計(jì)算表”11.5 財(cái)務(wù)分析11.5.1 盈利能力分析項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)盈利能力分析主要市通過項(xiàng)目投資損益來表現(xiàn)， 具體以內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率、投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)為衡量指標(biāo)。詳見表 11-5 “現(xiàn)金流量表”。項(xiàng)目損益估算：投資利潤率=利潤