酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告

1、 海南酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告 2012年8月 目錄一海南酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析二酒店業(yè)未來發(fā)展的對策三、海南酒店亟待提升軟實力四、海南酒店業(yè)未來發(fā)展趨勢三大特點(diǎn)五、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念六、海南地理環(huán)境從事經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢七、海南經(jīng)濟(jì)型酒店的分析八、海南的熱帶溫泉分布情況，熱帶溫泉酒店的發(fā)展現(xiàn)狀九、海南酒店業(yè)國際化經(jīng)營發(fā)展策略一海南酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析（1） 、海南酒店業(yè)概況據(jù)統(tǒng)計，截至2011年底，海南省旅游飯店共有536家，包括五星級酒店22家。洲際、萬豪、希爾頓、雅高、喜達(dá)屋等國際知名酒店管理品牌紛紛進(jìn)駐海南，尤其是三亞，已經(jīng)超越北京、上海、廣州等大城市，成為國內(nèi)高星酒店最密集、

2、國際品牌管理公司最集中的城市。按照規(guī)劃，海南還將有大量新建酒店，到2015年，將有超過260家高檔酒店以及相當(dāng)數(shù)量的高爾夫俱樂部、游艇會、高級會所等業(yè)態(tài)。目前，海南以濱海度假、海島生態(tài)、高爾夫、天然溫泉和民族文化為主要內(nèi)容的藍(lán)色浪漫之旅、綠色神奇之旅、風(fēng)情溫泉之旅和特色文化之旅，受到了國內(nèi)外游客的歡迎。這將給海南酒店業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。 隨著市場競爭的加劇，酒店類型呈多樣化趨勢，按照酒店的位置、功能和顧客三個因素分類，海南酒店已出現(xiàn)商務(wù)型酒店、度假酒店、會議酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店等。度假酒店是海南最具特色的類型，尤其濱海度假酒店的檔次處于全國領(lǐng)先的地位。海南度假酒店的出現(xiàn)豐富了中國旅游酒

3、店產(chǎn)品的類型，并引導(dǎo)和形成了中國休閑度假的旅游方式。2003年喜達(dá)屋、雅高、洲際等國際飯店集團(tuán)紛紛登陸海南，截止到目前，希爾頓、喜來登、萬豪等13家國外頂級管理公司已進(jìn)入海南。目前，全省星級酒店238家，其中五星級酒店22家，四星級酒店54家，三星級酒店112家，二星級酒店42家，一星級酒店10家，客房36649間。全省22家五星級酒店中，委托國際知名飯店管理公司管理的過半。2009年，相關(guān)部門對海南的星級酒店進(jìn)行評定。根據(jù)評定，196家星級飯店通過星級飯店復(fù)核檢查，其中包括五星級飯店14家，四星級飯店48家，三星級飯店99家，二星級飯店28家，一星級飯店7家。10家星級飯店予以取消飯店星級的

4、處理。（二）、海南酒店業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢1，海南獲批建設(shè)國際旅游島為海南酒店業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。海南獲批建設(shè)國際旅游島之后，對于投資者來說海南蘊(yùn)藏著無數(shù)的商機(jī)，而其中旅游業(yè)房地產(chǎn)酒店業(yè)是幾個較大的投資方向，但是海南近期的房地產(chǎn)熱使得部分投資者望而卻步，因此旅游業(yè)與酒店業(yè)吸引了不少投資者的目光。同時海南政府為進(jìn)一步提升海南酒店管理水平，促進(jìn)其向規(guī)?；?、品牌化和國際化方向發(fā)展，2009-2013年，海南將引進(jìn)20家著名國際酒店管理集團(tuán)，使五星級國際水準(zhǔn)的度假型酒店達(dá)到60家以上。2，作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，海南的濱海旅游和休閑度假市場潛力巨大，隨著休閑旅游在中國的迅速崛起，海南旅游將迎來

5、一個前所未有的市場機(jī)會，這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢也是海南酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。3， 對于中國范圍內(nèi)來說，在海南建酒店，所需投資相對較少。在上海建一個五星級商務(wù)酒店需要個億，而在海南建一個五星級度假酒店只需個億。但是，隨著海南國際旅游島的建設(shè)，這一建設(shè)成本可能會有上升的趨勢。（三）、海南酒店業(yè)發(fā)展的劣勢1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200969.7567.5864.2658.2549.2944.651.9155.7646.5255.169.3273.79200873.3166.2964.8359.3451.7545.9952.4153.0847.5556.3966.87

6、71.88200769.2765.359.1856.850.1745.2250.151.9745.8852.2268.272.94200660.461.559.353.145.840.445.8645.841.7747.360.9667.81200556.756.753.749.942.949.442.944.25160.365.4200464.764.764.859.646.841.550.549.242.950.860.561從上述圖中可得出兩個海南酒店業(yè)發(fā)展的劣勢;1,季節(jié)性明顯。海南的旅游業(yè)也存在同樣的情況，海南雖然沒有冬季的寒冷，但是海南的夏季卻相當(dāng)炎熱，這使得來海南旅游的游客主要集

7、中在冬季。從圖中可以看出，海南的酒店在1，2，11，12這四個月中的開房率相對較高，而在6-9月則相對較低，尤其是6，9兩月，開房率還不到50%。海南旅游業(yè)和酒店業(yè)的這一季節(jié)性特征使得海南酒店業(yè)長期處于虧損狀態(tài).從一組截止到04年的數(shù)據(jù)就可以看出：海南旅游業(yè)十幾年來一直保持了較高的增長，旅游接待人數(shù)從建省初期的幾十萬人上升到4年底的1270.86萬萬人次，增長了近倍。然而，作為旅游業(yè)中流砥柱的酒店業(yè)卻長期全行業(yè)虧損。年，海南酒店業(yè)整體虧損億元。雖然還不見確切的統(tǒng)計數(shù)字，但從開房率比年低個百分點(diǎn)的情況看，年海南酒店業(yè)又是一個全行業(yè)虧損。而從上表中可以看出2009年的酒店客房開房率并沒有比04年高

8、很多，因此或許09年酒店業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。2，海南酒店業(yè)未來實際增長空間不大。從上表中可以看出海南近幾年中最高的酒店客房開房率為09年12月的73.79%，從04年到09年的72個月中客房開房率只有三個月達(dá)到70%以上，這6年當(dāng)中的最高開房率業(yè)僅在60%左右，這說明了海南現(xiàn)有酒店并沒有充分發(fā)揮其能力，還存在大量的潛在的住宿設(shè)施。根據(jù)海南省人大最新通過的海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要，年海南接待的國外內(nèi)游客將達(dá)到萬人，年海南酒店業(yè)的年市場容量最大也就萬人次左右，相當(dāng)于現(xiàn)有年接待人數(shù)的倍。對于已有相當(dāng)基礎(chǔ)的海南旅游業(yè)來說，這樣的發(fā)展速度與規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)可觀。但由于海南酒店業(yè)超前發(fā)展很多，現(xiàn)有實際接待能

9、力已高達(dá)萬人次，因此可以看出海南酒店業(yè)實際增長的空間并不大。3，酒店的經(jīng)營管理水平不高，專業(yè)化程度有待提高；人員流動性大，人力資源缺乏，直接影響了飯店的管理及服務(wù)水平；軟件服務(wù)仍然是薄弱環(huán)節(jié)。一些飯店雖然加大了硬件投入，卻忽略了飯店的軟件建設(shè)和服務(wù)人員的基本規(guī)范操作，加上員工流動頻繁，培訓(xùn)力度不足等，存在服務(wù)不到位，隨意減少服務(wù)程序和服務(wù)項目等問題。同時，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的增加，星級飯店服務(wù)、管理的統(tǒng)一性、一致性出現(xiàn)諸多問題；另外一些星級飯店削價競爭現(xiàn)象依舊存在，特別在旅游淡季時尤其突出，直接影響了服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。 （4） 、海南酒店業(yè)存在的問題及原因A、存在的問題1、 酒店建設(shè)的增長速度超

10、過客源的增長速度 十幾年來，海南旅游業(yè)一直保持了較高的增長，旅游接待人數(shù)從建省初期的幾十萬人快速增長，然而，作為旅游業(yè)中流砥柱的酒店業(yè)卻長期全行業(yè)虧損。這已經(jīng)成為海南酒店業(yè)無法回避的問題。 海南旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場。2007年年末全省共有星級賓館266家，比2006年增加5家。其中，五星級賓館14家，四星級賓館53家，三星級賓館118家。2008年全省評定星級酒店259家，其中五星級20家、四星級54家、三星級116家、二星級55家、一星級14家。共有客房39284間，床位73.76萬張。2009年年末全省共有星級賓館238家，其中五星級賓館20家，

11、四星級賓館54家，三星級賓館112家。旅游酒店客房開房率59.18%。 針對海南酒店業(yè)現(xiàn)狀的分析，海南酒店業(yè)是忽視的泡沫海南酒店業(yè)共歷經(jīng)過兩次大發(fā)展。第一次是上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫時期，大量資金投向旅游業(yè)，海南的酒店數(shù)量急劇膨脹。另一次是最近兩年，伴隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇，大量資金再一次集中投向賓館酒店。 兩次集中擴(kuò)張，令海南酒店業(yè)嚴(yán)重供大于求。實際上，海南還有大量潛在的旅游住宿設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計，目前海南的存量房地產(chǎn)包括“半拉子”尚有萬平米之多。這些存量房地產(chǎn)中，有很大一部分本身就是以酒店和度假村形式存在的，另有相當(dāng)一部分也將轉(zhuǎn)化為酒店、度假村或其他形式的旅游房地產(chǎn)。按照“海南房產(chǎn)有為島外人士所購買”

12、這一流行的說法，上述萬平米存量房地產(chǎn)和近三年海南已銷售的萬平米房產(chǎn)中，至少有萬平米將直接和間接地變成經(jīng)營性或非經(jīng)營性旅游住宿設(shè)施，其形成的接待能力將是天文數(shù)字。2 、酒店集團(tuán)發(fā)展步驟發(fā)展緩慢 海南酒店業(yè)集團(tuán)化進(jìn)程緩慢，海南酒店業(yè)集團(tuán)在品牌化經(jīng)營、客源預(yù)定網(wǎng)絡(luò)、人力資源開發(fā)、資本經(jīng)營與產(chǎn)品經(jīng)營并舉等方面與國際知名集團(tuán)存在明顯的差距。 目前我國市場經(jīng)濟(jì)尚不深入，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，許多國有酒店仍然遵從傳統(tǒng)的行政體制，隸屬于不同的政府主體和行政部門，其所有權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜。國有酒店無法商業(yè)化、企業(yè)化操作。此外，由于國有酒店由不同的政府代理機(jī)構(gòu)投資，存在各種各樣的利益關(guān)系，大多數(shù)酒店很南組成酒店集團(tuán)，現(xiàn)有的

13、酒店集團(tuán)也很難運(yùn)作這些酒店。3 、酒店專業(yè)程度不高 目前，海南許多家星級酒店沒有特色，提供的產(chǎn)品和服務(wù)雷同，服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、個性化方面明顯落后，很多星級酒店已經(jīng)名不副實。有些酒店設(shè)施、項目應(yīng)有盡有，檔次也不低，但卻由于經(jīng)營管理水平方面的原因，好的設(shè)備沒有最終轉(zhuǎn)化成為好的酒店服務(wù)產(chǎn)品。因此只能停留在打價格戰(zhàn)上，進(jìn)而造成行業(yè)秩序混亂。4、 部分酒店員工素質(zhì)較低 在海南酒店業(yè)大部分招收的員工素質(zhì)都相對較低，因為普遍大學(xué)生畢業(yè)后對于去酒店找工作都比較抗拒，酒店業(yè)底層工作相對辛苦，工資不夠高，在一定程度上不吸引大學(xué)生，即使大學(xué)生參與工作后人員流失率也非常高。無法培養(yǎng)出真正的酒店行業(yè)的精英。B、原因

14、 海南酒店業(yè)與世界先進(jìn)酒店的差距 所有世界級優(yōu)秀酒店之所以優(yōu)秀，一定是它們對規(guī)律探索與遵從的結(jié)果。最優(yōu)秀的世界級酒店可能更多地反映了企業(yè)成長的真諦。海南優(yōu)秀酒店與世界級酒店存在的差距，其實不僅是戰(zhàn)略層面的，而是整體性的。1 、企業(yè)文化差距： 我們用權(quán)謀聚集員工，世界級酒店用文化凝聚員工 一個好的酒店用來凝聚人心的東西主要有三個：遠(yuǎn)景、核心價值觀和戰(zhàn)略目標(biāo)。所謂遠(yuǎn)景，就是企業(yè)全體成員共同的目標(biāo)。不少海南酒店業(yè)的遠(yuǎn)景往往成為企業(yè)家個人的鴻圖偉業(yè)，偉大的遠(yuǎn)景不過是實現(xiàn)企業(yè)家個人野心的附屬品，酒店業(yè)總是著急迅速做大，卻很少思考靠什么做大做強(qiáng)?？偸羌庇趯崿F(xiàn)規(guī)模上的擴(kuò)張，卻很少思考擴(kuò)張背后靠什么能力支撐。

15、在相當(dāng)一些海南酒店業(yè)中，核心價值觀只是手段而已！一些“狐貍型”的企業(yè)家常常把“以人為本”、“消費(fèi)者是上帝”一類感人肺腑的話掛在嘴邊，而一旦利益當(dāng)前，一切仁義道德就靠邊兒站。 2 、績效管理差距：我們管理員工的現(xiàn)在，世界級酒店管理員工的未來 績效管理可以歸結(jié)為兩句話：首先，你怎么發(fā)揮員工的能力來實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)；其次，你怎么評價員工對酒店的貢獻(xiàn)，然后用什么去回饋員工？這是既矛盾又統(tǒng)一的兩個方面。 世界級酒店以員工為本，在長周期中，把酒店的發(fā)展和員工的發(fā)展統(tǒng)一起來。他們懂得，酒店的持續(xù)發(fā)展最后異地功能體現(xiàn)為員工能力的持續(xù)，所以他們特別強(qiáng)調(diào)所謂的預(yù)期管理，即通過投資員工的未來，公司獲得自己的未來。 海南

16、不少酒店業(yè)存在的問題就是只注重服務(wù)客人的短期效果，注重員工的單方面發(fā)展而不太注重員工的綜合發(fā)展。管理者和員工之間的關(guān)系大多是典型的“服從導(dǎo)向”，就是“在這里做老老實實聽我的，我就讓你在這里做得下去”，“你不絕對聽我的，就可以走人了”。 3 、公司管控差距：海南酒店業(yè)靠能人，世界級酒店業(yè)靠制度與文化 海南酒店業(yè)和世界級酒店業(yè)最大的差別在于我們對公司的控制是由人來完成的，而不是通過制度與流程系統(tǒng)來完成的。這種情況最大的危害在于企業(yè)最后變成了“老板游戲”一個大老板帶動無數(shù)個小老板。 4 、營銷系統(tǒng)差距：我們利用消費(fèi)者的幼稚，世界級企業(yè)促進(jìn)消費(fèi)者的成熟 所有世界級企業(yè)都在致力于與消費(fèi)者一起成長，甚至幫

17、助消費(fèi)者更加理性和成熟。一個成熟的充分競爭的市場，是優(yōu)秀企業(yè)之所以優(yōu)秀的源泉。由此，我們看到所有世界級企業(yè)的優(yōu)異業(yè)績，都是在價值鏈上精耕細(xì)作的結(jié)果。 海南酒店業(yè)要提高自己的營銷水平，也要從源頭抓起。真正優(yōu)秀的營銷不是靠制造階段的“策劃”獲得的，甚至不是靠執(zhí)行出來的，盡管營銷的策劃與執(zhí)行都很重要。 5 、 領(lǐng)導(dǎo)力與團(tuán)隊差距：海南酒店業(yè)強(qiáng)調(diào)權(quán)謀，世界級酒店業(yè)強(qiáng)調(diào)認(rèn)真 為什么我們不少酒店業(yè)領(lǐng)導(dǎo)幾千人就在大談大公司?。慷澜缂壘频陿I(yè)擁有幾萬人，幾十萬人還能靈活依舊？ 根本原因在于，世界級酒店是基于“事”的領(lǐng)導(dǎo)，海南酒店是基于“人”的領(lǐng)導(dǎo)。在事實和數(shù)據(jù)面前，領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)者之間是平等的，雙方就能在思想上獲

18、得統(tǒng)一，從而能夠“把正確的事做好”。如果領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)鍵點(diǎn)在人際關(guān)系，人與人之間就必然是不平等的，必然講究人與人之間的謀略二酒店業(yè)發(fā)展的對策（一） 、針對季節(jié)性這一特征，應(yīng)大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，會展經(jīng)濟(jì)是一種形象說法，是各種類型交流會、洽談會、展覽會、博覽會的總稱。它是利用一定的地域優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)特色、資源優(yōu)勢，由政。府或社會團(tuán)體組織，召集供需雙方按照事先確定的時間和地點(diǎn)，舉行專業(yè)性的或綜合性的產(chǎn)品布展、宣傳、交易和服務(wù)為內(nèi)容的特色型經(jīng)濟(jì)活動。 09年11月份以來，?？诖笮∮?0個大型論壇和會務(wù)，有七成在五星級酒店舉行。會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上緩解了季節(jié)性為酒店業(yè)帶來的虧損。（二） 、建設(shè)多功能

19、型酒店。例如度假酒店與會議型酒店相結(jié)合，這也是針對季節(jié)性這一特征的對策。（三） 、雖然海南酒店業(yè)整體實際增長空間不大，但有些類型的酒店還是很有前景的。例如，物美價廉的經(jīng)濟(jì)型酒店，經(jīng)營規(guī)范的家庭旅館等，因此除了五星級酒店外，也可以將部分酒店建設(shè)的重心轉(zhuǎn)移到此種類型的酒店建設(shè)上。（四） 、吸引有才能的酒店管理人才對現(xiàn)有酒店加以管理，改善現(xiàn)有酒店的軟件設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量。同時引進(jìn)新的酒店時要各方面一起抓，不能只注重其豪華程度。（五） 、針對酒店業(yè)“泡沫”的問題，應(yīng)防范于未然。政府對于投資于酒店的投資者應(yīng)給予資格審查，限制進(jìn)入酒店的投資者的數(shù)量。（六） 、對于虛高的房價，海南應(yīng)制定一系列的旅游接待標(biāo)準(zhǔn)

20、，包括旅行社、餐飲、酒店、導(dǎo)游等，規(guī)范旅游市場，同時公開旅游信息，建立預(yù)警制度等，為未來國際旅游島的發(fā)展奠定體制基礎(chǔ)。（七） 、針對海南旅游市場的需求建設(shè)不同種類的酒店類型，不要以為追逐于豪華。三、海南酒店亟待提升軟實力1988年海南建省后，一直以建設(shè)熱帶濱海旅游勝地為目標(biāo)，以“大企業(yè)進(jìn)入、大項目帶動”為手段，把“保護(hù)生態(tài)環(huán)境”放在首位，在基礎(chǔ)設(shè)施、特色景點(diǎn)開發(fā)，大型購物商場、特色美食街、高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)引進(jìn)等方面加強(qiáng)了力度，這些與酒店市場密切相關(guān)的項目，給酒店做大市場蛋糕帶來了有利條件。海南酒店業(yè)發(fā)展面臨4個方面的挑戰(zhàn)：對酒店業(yè)發(fā)展的態(tài)勢、趨勢、新需求等缺少深入認(rèn)識，欠缺系統(tǒng)化的研究機(jī)制和措施，

21、創(chuàng)新發(fā)展缺少有力的支撐政策，簡單引進(jìn)、盲目推崇、隨意仿造的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。（一）、 提高服務(wù)水平培養(yǎng)人才 海南度假酒店的出現(xiàn)豐富了中國旅游酒店產(chǎn)品的類型，且適應(yīng)了旅游休閑度假的需求。 近年來海南酒店業(yè)有了長足的發(fā)展，但與酒店建設(shè)情況不相稱的現(xiàn)象也出現(xiàn)了：酒店的經(jīng)營管理水平不高，人員流動性大，人力資源缺乏。這些都直接影響了海南整體酒店業(yè)的管理及服務(wù)水平。海南酒店業(yè)的經(jīng)營水平和專業(yè)化程度有待提高；應(yīng)加強(qiáng)人力資源的引入、開發(fā)和培養(yǎng)，特別是國際化人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。 此外，酒店企業(yè)服務(wù)人員操作缺乏規(guī)范、培訓(xùn)力度不足、服務(wù)水平不高、服務(wù)程序和服務(wù)項目隨意更改、星級飯店削價競爭等諸多問題，也影響了酒店的服務(wù)質(zhì)

22、量和經(jīng)濟(jì)效益。吸引有才能的酒店管理人才對現(xiàn)有酒店加以管理，改善現(xiàn)有酒店的軟件設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量也成為當(dāng)務(wù)之急。 （二）、注入本土文化彰顯特色 海南高星級酒店雖多，且一些酒店加大了硬件投入，卻忽略了飯店的軟件建設(shè)和塑造文化品牌，導(dǎo)致缺乏自身特色和個性。海南酒店建筑缺乏當(dāng)?shù)匚幕淖⑷?，建議酒店融入更多的本土元素。目前海南省一些酒店已積極嘗試注入更多的本土元素，如一些酒店的徽標(biāo)來源于黎錦圖案，黎苗民俗雕塑和陶藝品點(diǎn)綴在大堂內(nèi)外，餐飲突出海南本地特色等。創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展綜合開發(fā)海南國際旅游島建設(shè)面對著不斷深化的異地文化體驗需求、越來越凸顯的生態(tài)需求和酒店業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展需求。酒店的開發(fā)應(yīng)變成糅合生態(tài)、文化

23、、產(chǎn)品創(chuàng)新的綜合開發(fā)，產(chǎn)生多樣化的新型住宿形式，不斷激發(fā)新市場的形成。對于創(chuàng)新，政府應(yīng)出臺政策，形成強(qiáng)勁的激勵和控制發(fā)展機(jī)制；發(fā)揮媒體作用，促進(jìn)形成鼓勵酒店業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的氛圍。四、海南酒店業(yè)未來發(fā)展趨勢三大特點(diǎn)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了旅游和商務(wù)旅行的興旺，酒店業(yè)才隨之迅速發(fā)展起來。海南酒店業(yè)在未來的發(fā)展趨勢主要有三個特點(diǎn)：一是海南省已成為國內(nèi)外高檔酒店的聚集地，要著力加強(qiáng)五星級酒店的軟硬件建設(shè)。20家國家知名酒店管理集團(tuán)的駐入，提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，促進(jìn)海南酒店業(yè)向規(guī)?；瑖H化和品牌化發(fā)展。二是海南是國內(nèi)度假酒店的發(fā)展前沿。要把海南建設(shè)成為國際一流的海島度假旅游勝地，得天獨(dú)厚的

24、旅游資源優(yōu)勢必不可少，但是度假酒店的發(fā)展也至關(guān)重要。三是海南是經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展圣地，他們憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和較低的價格正在飛速占領(lǐng)海南酒店業(yè)市場。海南在大力發(fā)展旅游業(yè)的同時，也帶動了熱帶農(nóng)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等一批新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以海南酒店業(yè)未來的發(fā)展前景將十分可觀，為海南建設(shè)國際旅游島添磚加瓦。五、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念（一）、酒店式公寓：酒店式公寓全稱是酒店式服務(wù)公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它是一種集住宅、酒店、會所等多功能于一體的，具有自用和投資兩大功能的物業(yè)類型，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供傳統(tǒng)酒店的各項星級服務(wù)和管理外。投資者既可以像購買

25、普通住宅一樣用于自住，又可以交由酒店管理公司以酒店的形式出租，獲得投資回報。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理可以為提供高檔、到位的各種服務(wù)。  （二）、公寓式酒店：設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服 

26、 從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當(dāng)家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實質(zhì)還是酒店。  （三）、 產(chǎn)權(quán)式酒店：即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段免費(fèi)入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是三種物業(yè)類型中最具投資價值的，因此，下面我們將對產(chǎn)權(quán)式酒店做一個詳細(xì)的解釋。1、產(chǎn)權(quán)式酒店溯源    

27、0; 產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”即“時空共享”，產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。 2、產(chǎn)權(quán)式酒店的分類     從國際產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展趨勢來看，其可分為以下幾類： （1）、時權(quán)酒店     是將酒店的每個單位分為一定

28、的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。 （2）、純產(chǎn)權(quán)酒店    是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假（3）、養(yǎng)老型酒店    是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。（4）、高爾夫，登山，滑

29、雪圣地的度假村    指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動圣地開發(fā)的度假別墅項目。 （5）、時值度假型酒店    指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的"分?jǐn)?shù)"，這些"分?jǐn)?shù)"就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些"分?jǐn)?shù)"在不同時間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。"分?jǐn)?shù)"消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時間。 酒店式公寓必定會鎖定客戶資源從而走向市場細(xì)分。產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、留學(xué)生公寓、單身公寓等將逐步流行起

30、來。人們會利用節(jié)假日、外出旅游等短期居住而首選酒店公寓。 作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。公寓配置的品質(zhì)決定居住的檔次，提供的服務(wù)與管理遠(yuǎn)離物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念，有的只是純正的酒店服務(wù)，它把星級酒店一整套規(guī)范、周到細(xì)致的服務(wù)程序移植過來。酒店公寓的服務(wù)從其深度和廣度上都有廣闊的想象空間，新的服務(wù)項目將不斷被發(fā)掘。是否達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)，將直接決定投資的價值性。在上海，目前此類公寓的入住率達(dá)到了90，青島的酒店公寓也有著廣闊的發(fā)展前景。 六、海南地理環(huán)境從事經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢海南經(jīng)過20年的改革開放和建省

31、辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會取得巨大發(fā)展，從一個封閉落后之島變?yōu)殚_放繁榮之島，海南獨(dú)特的、不可替代的自然資源和風(fēng)土人情，吸引了眾多中外人士前來旅游、觀光、度假和置業(yè)，使海南島知名度顯著提升，“度假天堂”地位凸顯。海南旅游房地產(chǎn)業(yè)、高端旅游度假酒店快速發(fā)展,具有廣闊的發(fā)展前景和市場需求，成為各家銀行爭相授信的優(yōu)質(zhì)行業(yè)。而宏觀調(diào)控，使海南旅游房地產(chǎn)大幅波動得到抑制，使其在宏觀調(diào)控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展成為可能性。海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于其獨(dú)特的資源秉賦，有異于國內(nèi)其他地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)成為眾多有眼光的發(fā)展商和消費(fèi)者高度關(guān)注行業(yè)。 海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大

32、的省份，其資源的獨(dú)特性、不可復(fù)制性和唯一性，是海南旅游房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基海南海岸線長達(dá)1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；海南陽光明媚，綠樹成蔭，空氣清新；海南擁有亞洲至今保存最為完整的熱帶雨林，擁有尖峰嶺、五指山、七仙嶺等眾多山脈和原始森林，森林覆蓋率高達(dá)51.8%，空氣負(fù)離子密集，為全國之最。海南島溫泉資源十分豐富，瓊海、萬寧都是全國著名的溫泉之鄉(xiāng)。2002年聯(lián)合國教科文組織對全球150個城市空氣質(zhì)量評選，三亞、海口分別名列第二和第五。另據(jù)中國環(huán)境監(jiān)測總站的報告，按生物豐度、植物覆蓋、水網(wǎng)密度、土地退化和污染負(fù)荷等5項指數(shù)評價，海南島的環(huán)境質(zhì)量在全國名列第一，被譽(yù)為“一個未

33、受污染的長壽島”和“天然氧吧”。這是海南的資源優(yōu)勢，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國內(nèi)外投資者。海棠灣知世度假酒店和三亞海悅灣度假酒店正是在這樣的得天獨(dú)厚的條件下，抓住市場商機(jī)發(fā)展起來的。 中國改革開放30年，國民財富增長，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念悄然發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購買第二套房產(chǎn)的人越來越多，能否在海南擁有一套住房，已經(jīng)成為富裕階層的標(biāo)志性財產(chǎn)。建省辦經(jīng)濟(jì)

34、特區(qū)20年，徹底改變了海南基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的局面。昔日缺水少電交通不便的“蠻荒之島”，發(fā)生了翻天覆地的變化。 粵?？绾ｈF路、西環(huán)鐵路、東環(huán)鐵路、環(huán)島高速公路與?？诤腿齺唭蓚€國際機(jī)場，形成覆蓋全島的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。以光纜通信為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通信為輔的立體通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省。正在建設(shè)的海南“國際旅游島”，使海南成為我國面向世界的旅游國際品牌。 近年來，海南加快建設(shè)“健康島”、“長壽島”，建立了疾病預(yù)防控制、衛(wèi)生監(jiān)督、醫(yī)療救治體系。海南加快文化、體育、娛樂等方面的建設(shè)，為人們提供豐富多彩的精神食糧。 也使海南島的生活居住條件更富人性化，更適宜居住和生活。曾經(jīng)望而生畏“蠻荒之島”已經(jīng)成為安全、快樂、健

35、康之島。 聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署先后于1997、2000、2003年和2007年發(fā)布第4份全球環(huán)境展望報告，顯示地球環(huán)境日益惡化。全球氣候變暖、生物多樣性減少、土壤貧瘠、水和空氣污染等問題不但沒有緩解，還有進(jìn)一步惡化之勢，嚴(yán)重影響人類的生存環(huán)境。在我國，一些省份經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展，自然環(huán)境受到極大的破壞，水資源、土地資源及空氣受到了嚴(yán)重的污染，一些城市被聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署視為不宜人類居住之地。 在經(jīng)濟(jì)、社會高速發(fā)展的同時，人們追求宜居舒適環(huán)境的愿望更加強(qiáng)烈，國內(nèi)外富裕階層，形成了遷移或分時段遷移原空氣環(huán)境質(zhì)量較差居住城市，在優(yōu)質(zhì)旅游城市置業(yè)度假的剛性需求。 海南以得天獨(dú)厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到

36、國內(nèi)外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時尚的模式。 統(tǒng)計顯示，三亞房地產(chǎn)樓盤87%由島外人士購買，?？诘臉潜P80%由島外人士購買，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴(kuò)大之勢；海外及港澳臺地區(qū)的購房比例也在日益擴(kuò)大，他們已經(jīng)占到三亞市高檔公寓樓銷售量的10%；近年來，韓國、俄羅斯、歐美等國家和地區(qū)的游客以每年50%的比例在增加，旅游產(chǎn)業(yè)的國際化、全球化趨勢明顯，“要把海南辦成全國人民的后花園”這一設(shè)想，正在成為現(xiàn)實。海南是全中國人民的海南！海南是全世界的海海南新一屆省委堅持建設(shè)更加開放的國際旅游島，大力推進(jìn)綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之

37、島、和諧之島建設(shè)，使海南島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國內(nèi)最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地”，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業(yè)，有效拉動了海南的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設(shè)。 （一）、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀分析產(chǎn)權(quán)式酒店在西方發(fā)展很成熟, 樣式也比較豐富, 它之所以在西方發(fā)展得如此成熟, 基于以下三個條件: 第一, 西方國家中產(chǎn)階級的崛起, 形成了龐大的客戶群。第二, 產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、 康樂等旅游資源, 可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備 3S ( 陽光、 海灘、 海水) 條件的地區(qū),或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、 運(yùn)動健身設(shè)施齊全的地區(qū)。第三, 一個重要因素就是國外分時度假

38、消費(fèi)的配套。顧客購買了一個時段的使用權(quán)后即可每年在此享受度假, 與此同時還享有該時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、 饋贈、 繼承等系列權(quán)益及公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。后來經(jīng)過發(fā)展, 又形成了分時度假交換體系, 該體系提供一種分時度假權(quán)的交換服務(wù), 當(dāng)顧客某一年決定不在自己購買的分時度假權(quán)的酒店居住休閑時, 他可以通過交換公司, 交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。這種分時度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后, 無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力, 可以實現(xiàn)一地投資異地享受。我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展條件日漸成熟。首先, 制約我國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的旅游度假地的軟、 硬件環(huán)境已漸趨成熟, 國內(nèi)旅游度假的市場氣候已

39、經(jīng)形成; 其次, 近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速, 白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大, 成為都市消費(fèi)主流群體, 同時全新的休閑消費(fèi)觀念為分時度假消費(fèi)帶來了商機(jī); 再次, 旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速, 國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富; 最后, 國際分時度假公司進(jìn)入中國, 使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、 消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f, 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境基本成熟, 但如何有效地經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店項目, 還需要業(yè)界審慎思考。（二）、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征實質(zhì)分析1.產(chǎn)權(quán)式酒店的實質(zhì)：產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營方式,開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金, 擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模, 分散經(jīng)營風(fēng)險, 并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量, 實現(xiàn)盈利。

40、而投資房產(chǎn)者也可以跳出單一的 “購房出租” 模式, 實現(xiàn) “異地置業(yè)”。產(chǎn)權(quán)式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。首先, 它不是集資形式的債務(wù)關(guān)系, 投資者獲得的是明確界定的產(chǎn)權(quán);其次, 它不是一般的購買房產(chǎn), 因為其產(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)界定的酒店中某間客房外, 還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán); 最后, 它不是股權(quán), 投資者自然不用承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險, 也不享有類似股東的權(quán)益。因此其實際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動變現(xiàn)而個人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾, 從而尋找到兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。對投資者來講, 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種風(fēng)險小、 回報穩(wěn)定的投資方式, 有明確的產(chǎn)權(quán)界定作為投資憑

41、證, 具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期; 對賓館酒店來講, 產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開辟了新的渠道, 是實施滾動發(fā)展的有效措施; 對當(dāng)?shù)卣畞碇v, 又增加了新的稅源。2.產(chǎn)權(quán)式酒店的三大特點(diǎn)：( 1) 業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán), 擁有所有權(quán), 但沒有經(jīng)營權(quán), 并且產(chǎn)權(quán)往往僅有 40 年。( 2) 酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種, 提供各種酒店式的服務(wù), 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù), 這方面而言, 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致, 其管理費(fèi)也比較高、 管理費(fèi)一般是 40 元 / 平方米月。 ( 3) 兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)

42、式酒店既可以用來居住度假, 也可以用來投資。不同的購買者,想法有所不同, 同一購買者, 在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住, 有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同, 如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率, 另加部分酒店經(jīng)營利潤; 有些則提供免費(fèi)居住天數(shù); 有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤, 不提供其他回報。資料顯示，在國外產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種分時度假的產(chǎn)品，為適應(yīng)人們對度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。而在中國，作為新的投資項目出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種單純的投資行為。房地產(chǎn)商之所以樂衷于產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，是將產(chǎn)權(quán)式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個人投資資金。（

43、三）、海棠灣世知度假酒店和三亞海悅灣度假酒店的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營式模式初探近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開發(fā)。海南島的高檔五星級酒店得到了迅速的發(fā)展。 海棠灣世知度假酒店位于海南南部“珍珠海岸”土福灣畔（與海棠灣為同一灣），是由北京永強(qiáng)飯店有限公司和外交部系統(tǒng)世界知識印刷廠投資建設(shè)的大型濱海度假酒店。海棠灣世知度假酒店踞守著既充滿原始?xì)庀⒂直恢攸c(diǎn)規(guī)劃定位為“國家一級海岸”的海棠灣，三面背楨青山，一面向南中國海敞開。沙白細(xì)軟，海水清澈，占地323畝，距三亞市區(qū)35公里，距東線高速公路1.5公里。酒店共分五期建成，現(xiàn)已

44、建成并投入運(yùn)營的一、二、三、四期有山海景標(biāo)間、大小套房、別墅等800余間/套，并配套設(shè)有景觀式淡水泳池、高爾夫練習(xí)場、海濱娛樂場、會議室、商務(wù)中心、各式餐廳、露天咖啡廳、高檔迷你酒吧等，是一家集休閑度假、旅游觀光、康復(fù)療養(yǎng)、商務(wù)會議于一體的綜合性度假酒店。三亞海悅灣度假酒店正是抓住機(jī)會開發(fā)了產(chǎn)權(quán)經(jīng)營酒店模式，它占地18.2畝，現(xiàn)共有5棟別墅，總建筑面積約2500平方米，以1750萬元的價格成交，采取每年給投資住戶無償居住一定期間的辦法（如30天），并積累分?jǐn)?shù)給與會員優(yōu)惠。三亞海悅灣度假酒店由加拿大海康集團(tuán)投資興建，由錦江國際酒店管理有限公司上海和平飯店管理，按國家五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，酒店二期08年

45、1月22日試業(yè)，擁有豪華客房290間。素有“熱帶濱?；▓@酒店”之稱的三亞海悅灣度假酒店位于享有“椰夢長廊”美譽(yù)的三亞灣中心。擁有優(yōu)越的地理位置，咫尺碧波大海僅百米。酒店的陳總介紹，三亞的商品房大多是外地人購買，平時入住率10%，過年時不超過60%，三亞市逐漸變成了老年中心，極力推崇政府鼓勵開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)酒店的成功離不開以下幾個因素：其一，政策的支持。其二，適合旅游且有候鳥式居住又優(yōu)勢的優(yōu)美環(huán)境。其三，酒店本身的管理經(jīng)營模式。即天時、地利、人和。陳總特別提到，海南房地產(chǎn)行業(yè)要得到長足、持久的發(fā)展，要向香港學(xué)習(xí)，減少土地開發(fā)中的浪費(fèi)。更應(yīng)該很好的規(guī)劃，房地產(chǎn)是投資大、周期長、修復(fù)難度

46、大的固定資產(chǎn)，失去了很好的宏觀規(guī)劃，再好的海景、再長的海岸線也只有少數(shù)人享有。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨(dú)一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢。組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業(yè)成為時尚。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價位，蘊(yùn)含著巨大的提升空間?？梢灶A(yù)期，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和高端酒店業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷短暫的調(diào)整后一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。 （四）、產(chǎn)權(quán)式酒店存在的幾個問題:1.價格偏高。據(jù)了解, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價20 萬元到 40 萬元之間。如果按照

47、國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付 8 000 美元計算, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6 萬多元。就我國居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。2.受限很多。國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定, 業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期, 這與我國城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異, 規(guī)定顯得缺乏靈活性。3.使用年限。產(chǎn)權(quán)酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價格買的卻是40年的使用權(quán)，這當(dāng)中的利益計算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。4.市場無序。產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商大多盲目跟進(jìn), 項目倉促上馬, 資金實力不足,

48、前期大力炒作, 但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。5.缺乏規(guī)范。目前國家相關(guān)管理部門對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定, 相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進(jìn)入, 影響了市場健康發(fā)展。（五）、產(chǎn)權(quán)式酒店投資策略分析1.盡量自籌資金長期投資目前, 國內(nèi)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人很大一部分為中產(chǎn)階級的個人。針對目前我國銀行對個人住房貸款的政策, 為了降低投資風(fēng)險, 獲得更大的投資收益, 投資產(chǎn)權(quán)式酒店盡量使用自有資金, 慎重通過向銀行貸款進(jìn)行投資。酒店投資收益的回收是一個長期工程, 忌諱短期的投機(jī)炒作,因此, 應(yīng)該進(jìn)行長期穩(wěn)

49、定投資。上海寶名國際集團(tuán)吳冠昌總裁認(rèn)為, 投資者應(yīng)考慮長期投資, 還可將其所購物業(yè)委托給專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司打理, 以獲得長期的固定投資收益。2.投資可行性分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店資金需求量大, 風(fēng)險具有不可預(yù)測性。因此, 在投資之前, 需要進(jìn)行詳盡的可行性分析。在選擇投資項目時, 首先要對該項目進(jìn)行了解, 重點(diǎn)需要考察酒店的經(jīng)營狀況, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潛力; 其次要觀察酒店所處的地段, 是否位于商業(yè)中心、高級商務(wù)區(qū)、交通樞紐區(qū)等, 投資酒店公寓, 不僅要從房產(chǎn)收益, 還得從地價上獲利。如果酒店坐落在黃金地段, 土地增值的空間很大, 投資的回報則十分可觀。此外,還要從國民

50、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、國家政策方面分析酒店的升值潛力。3.關(guān)注酒店的品牌效應(yīng)從整體而言, 影響產(chǎn)權(quán)式酒店品牌形象的因素有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、城市定位、旅游業(yè)發(fā)展等等。但從酒店自身來講, 開發(fā)商的經(jīng)營策略、酒店定位、酒店管理者、回報率、地理位置等因素影響著酒店的品牌形象。酒店的經(jīng)營需要具備一定水準(zhǔn)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù), 投資者需要關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店的硬件配套設(shè)施情況以及酒店管理公司的水平, 以判斷酒店的品牌形象, 判斷是否有穩(wěn)定的客源, 以預(yù)測酒店的盈利能力。4.用合同保障權(quán)益投資者在購買產(chǎn)權(quán)式酒店時, 一定要對其中的法律風(fēng)險分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來規(guī)避風(fēng)險、保障權(quán)益。投資者在與開發(fā)商

51、委托的酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營合同或租賃合同時, 要對經(jīng)營管理、財務(wù)核算、收益分配等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定, 尤其需要明確房屋權(quán)屬, 以有效規(guī)避風(fēng)險。目前, 很多產(chǎn)權(quán)式酒店投資不注重房屋權(quán)屬的規(guī)定, 最后容易造成法律地位的被動, 所以投資者在前期對項目的考察過程中, 如果有必要辦理產(chǎn)權(quán)證以降低投資風(fēng)險, 則必須辦理產(chǎn)權(quán)證。5.審查擔(dān)保機(jī)制擔(dān)保機(jī)制是否完善關(guān)系到投資者能否獲得穩(wěn)定的收益。在投資產(chǎn)權(quán)式酒店之前, 要明確確定由開發(fā)商或者資金雄厚、信譽(yù)良好的第三方提供連帶責(zé)任擔(dān)保, 以適當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險, 確保投資者的穩(wěn)定回報。在投資前期需要了解是由誰提供的擔(dān)保、擔(dān)保公司的資金實力如何、以及擔(dān)保的形式和內(nèi)容是什么

52、。擔(dān)保形式分為一般責(zé)任擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保, 當(dāng)債務(wù)人無法向債權(quán)人償還債務(wù)時, 如果是一般責(zé)任擔(dān)保, 債權(quán)人需先向法院提起訴訟, 勝訴之后, 如果債務(wù)人仍不能償還債務(wù), 可以向保證人即擔(dān)保公司主張權(quán)利;如果是連帶責(zé)任擔(dān)保, 債權(quán)人可以選擇直接向保證人主張權(quán)利。6.完善退出機(jī)制退出機(jī)制是否完善對于投資者能否及時抽身非常重要。產(chǎn)權(quán)式酒店投資經(jīng)營周期較長, 如果投資項目沒有很好的退出機(jī)制, 投資者不能根據(jù)風(fēng)險情況選擇退出時間, 則很大程度上加大了投資風(fēng)險。因此, 投資者在投資之前, 要綜合考慮多方面風(fēng)險, 建立完善的退出機(jī)制, 以應(yīng)付在管理公司經(jīng)營不善時、不能實現(xiàn)承諾的投資回報以及面臨其他重大風(fēng)險時,

53、 能夠及時更換經(jīng)營者或者回收部分投資款,最大限度降低投資風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種較新的投資經(jīng)營方式, 它不同與一般的房產(chǎn)購買, 也不同于一般的股權(quán)投資, 具有自身獨(dú)特的投資管理模式。投資者進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資, 需要在各方面周密籌劃, 有效規(guī)避各種風(fēng)險, 以實現(xiàn)最大投資收益。7.不要輕易相信房地產(chǎn)開發(fā)商的承諾高回報率也伴隨著經(jīng)營風(fēng)險。北京金色假日產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，當(dāng)時是按照最理想的經(jīng)營條件計算的，能否如實兌現(xiàn)給投資者回報的承諾，很大程度上是一個未知數(shù)。因為產(chǎn)權(quán)式酒店在實際運(yùn)作中，投資者根本不可能時時監(jiān)督，只能坐等收益。如果酒店在經(jīng)營上出現(xiàn)問題，投資者的回報率必然“縮水”

54、。江蘇連云港一家產(chǎn)權(quán)式酒店，曾打出這樣一則售樓廣告： “年 500 萬旅游人口，43億旅游收入，市中心黃金地段商務(wù)住宿需求更旺盛，確保酒店穩(wěn)健經(jīng)營?！卑凑臻_發(fā)商的計算，面積在 23-36平方米的標(biāo)間，總價13 萬多，首付只需 6 萬 6 千多元，貸款 10 年，每月還貸款 708 元，而一年可以享受房價總額 8的回報，即一年可凈賺1 萬多元。但讓人匪夷所思的是，雖然廣告打出了“星級管理團(tuán)隊，經(jīng)營有保障”的字樣，且產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成敗最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是需要合格的經(jīng)營管理者，但該產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理者卻遲遲難以落實。在此之前，在南京開盤的“農(nóng)家樂”假日酒店也打出這樣誘人的廣告：投資者第一年可獲得總價6回

55、報，第二年為 7，第三年為 8，你只需短短幾年的時間，便可收回本金，投資者還可以擁有一套產(chǎn)權(quán)為 70年的酒店標(biāo)間。那么，產(chǎn)權(quán)酒店真的有這么大的升值空間嗎?業(yè)內(nèi)人士提醒，既然是一種投資方式，就不可避免存在風(fēng)險。對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，雖然產(chǎn)權(quán)屬于每個投資者，但產(chǎn)權(quán)所有人很難把握它的投資回報率，因為，這一投資項目的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，而不是由產(chǎn)權(quán)人自己來控制這一市場層面的盈虧。開發(fā)商承諾的 10至 30的投資回報率極有可能是水中月鏡中花。尤其是酒店經(jīng)營利潤的計算大多是按 80或 100的入住率樂觀估計的。如果達(dá)不到這個入住率，經(jīng)營效益就很難實現(xiàn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)營虧損，根本

56、就沒有利潤可分，投資者便有可能被“套牢”。因此，業(yè)內(nèi)人士告誡投資者，要理性地評估未來收益，不要盲目相信開發(fā)商關(guān)于投資回報率的吹噓。在頻繁亮相的酒店式公寓的光環(huán)之下，新概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是否真的如同房產(chǎn)開發(fā)商所言，是只賺不賠的“黃金小屋”呢?房地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險，并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)盈利，而投資者也可單一的“購房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性，以及售價偏高、回報率偏低、潛在風(fēng)險是工薪階層難以承受等問題；如在海南就出現(xiàn)大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。許多開發(fā)商的目的并不是為了

57、發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對最終客戶需求開發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“爛尾”工程，讓許多投資者被“套牢”。時下，在全國范圍已經(jīng)掀起一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的法律訴訟案件也屢見不鮮，層出不窮。業(yè)界人士稱，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項目時需要格外謹(jǐn)慎，開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對開發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項目，如果開發(fā)商是一個產(chǎn)權(quán)式酒店項目的始作俑者，但并無意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對該項目倍加小心；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個開發(fā)項目上的各個環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營管理等方面。