南京07小戶型公寓研究分析

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南京南京 0707 小戶型公寓研究分析小戶型公寓研究分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料

2、庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。緒言：緒言：近年來，隨著南京房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，自前幾年推出以來，目前已經(jīng)成為南京樓市中的新寵，樓盤受到了市場的追捧。經(jīng)濟(jì)事物發(fā)展的曲線就是從無到有，從有到精，從精到飽和。我們認(rèn)為南京小戶型市場正在處于從精向飽和的轉(zhuǎn)變期，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實(shí)際定位的小戶型樓盤，在后面的營銷推廣中也遇到了很大的阻力。如何真正實(shí)效的創(chuàng)出真正實(shí)效的產(chǎn)品已經(jīng)成為各大開發(fā)商研究的焦點(diǎn)。目前關(guān)于小戶型還沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國家

3、，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定，一般 3 居在 100 平方米以下，2 居在 80 平方米以下，1 居在 60 平方米以下的即為小戶型。但根據(jù)目前南京市場對(duì)小戶型默認(rèn)的指向，本報(bào)告討論的主要是以 1 居在 60 平方米以下的戶型設(shè)計(jì)。目前的小戶型住宅產(chǎn)品如果按照目前在南京的房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)形式來分，我們可以分為“單身公寓”和“酒店式公寓” ；如果按照購房用途來講主要分為“舒適居住型”及“投資辦公型” ，在下面的報(bào)告中我們也主要將圍繞著這兩根主線對(duì)此進(jìn)行系統(tǒng)的分析和論證。 單身公寓。它是近兩年來南京房產(chǎn)市場上供應(yīng)量最大的小戶

4、型住宅，從早期岔路口的盈家春天、河西的永嘉年華到目前正在銷售的河西的金馬酈城青年公寓、韻動(dòng)匯，寧南的藍(lán)籌谷，城南的御水灣花園，江寧的江南青年城的單身公寓等等。目前此類物業(yè)的發(fā)展由最初的投資出租型公寓向挑高自住型發(fā)展，真正的向切合人性化的戶型設(shè)計(jì)。 酒店式公寓。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 cbd 區(qū)域，如早期的劍橋國際公寓、麗晶國際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨(dú)立年代等等。此類物業(yè)仍服務(wù)于公司金領(lǐng)，他們對(duì)自己生活服務(wù)功能要求相當(dāng)高，同時(shí)自己已經(jīng)至少擁有一套住房，快節(jié)奏的生活是他們需要在自

5、己工作區(qū)域擁有另外一處短暫的休息場所。同時(shí)由于此物業(yè)類型多處于南京核心 cbd 區(qū)域，濃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。郁的市場辦公氛圍使得目前年輕的創(chuàng)業(yè)者在尋找辦公用房的時(shí)候，由于較高的辦公房總價(jià)，使得他們把目光紛紛投向此類型的公寓，目前正在珠江路開發(fā)的“未來城” ，很多投資者都有諸如此類的想法。在本次針對(duì)小戶型

6、的專項(xiàng)市場調(diào)查中，我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的小戶型公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息及相關(guān)分析匯總?cè)缦隆?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目目 錄錄一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革.6二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn).71、最大程

7、度的控制面積.72、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品.83、完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值.94、全裝修成品房.105、僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強(qiáng)勢.11三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀.121、目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍.122、目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀.132.1、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀.132.2、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀.153、目前南京小戶型市場供求關(guān)系分析.174、南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn).184.1城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn).184.2河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn).214.3城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn).244.4城北小戶

8、型公寓發(fā)展特點(diǎn).264.5江寧小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn).294.6城中小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn).32四、南京小戶型市場分析四、南京小戶型市場分析.351、南京市酒店式公寓分析.351.1南京酒店式公寓供應(yīng)市場特點(diǎn)分析.351.2南京酒店式公寓需求特點(diǎn)分析.372、南京市單身公寓分析.392.1南京單身公寓供應(yīng)市場特點(diǎn)分析.392.2南京單身公寓需求特點(diǎn)分析.41五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析.431、現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢.431.1 面積功能全，適應(yīng)購房者設(shè)計(jì)要求的戶型為永恒的戶型.431.2 結(jié)構(gòu)合理，使用率高.431.3目標(biāo)客戶承接面廣，以知識(shí)型的年輕工薪階層為

9、主體.441.4總價(jià)低，付款方式靈活.441.5向繁華區(qū)域周邊發(fā)展.441.6一次性裝修，檔次中等偏上.452、小戶型市場總結(jié).45六、小戶型未來市場的發(fā)展前景分析六、小戶型未來市場的發(fā)展前景分析.46七、個(gè)案分析七、個(gè)案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。附一：小戶型房產(chǎn)投資分析附一：小戶型房產(chǎn)投資分析.52附二

10、：南京目前主要在售小戶型情況一覽表：附二：南京目前主要在售小戶型情況一覽表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革小戶型公寓又稱白領(lǐng)公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25

11、 平方米50 平方米左右/套，總價(jià)在 18 萬元35 萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40 平方米60 平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺(tái)等等，設(shè)計(jì)也更為人性化。小戶型公寓的誕生最早是從上海的租賃的市場中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在 5001000 元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，

12、紛紛推出專案，至此這種被命名為“小戶型公寓”的住宅才風(fēng)靡起來。而南京小戶型則是由鼓樓進(jìn)香河路上的劍橋國際公寓率先拉起了南京小戶型的大旗，在當(dāng)時(shí)就掀起了一股小戶型投資熱，此樓盤在預(yù)定時(shí)就被搶定一空，在此銷售奇跡的誘導(dǎo)之下，2003 年，僅主城區(qū)就出現(xiàn)了多達(dá) 20 個(gè)左右的小戶型或者住宅小區(qū)包括小戶型設(shè)計(jì)的樓盤，而銷售速度依舊十分強(qiáng)勁。經(jīng)過近兩年小戶型市場發(fā)展成熟，以及在國家宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加強(qiáng)，整個(gè)南京房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域性分化十分嚴(yán)重的大環(huán)境下，目前2004 年小戶型市場也出現(xiàn)了低迷期，但這種低迷僅僅相對(duì)去年火爆的銷售形式而言，比起住宅類的其它產(chǎn)品而言銷售還是十分可觀的，但同時(shí)也出現(xiàn)了諸如“獨(dú)立

13、年代”等定位失敗的樓盤。南京小戶型市場經(jīng)過幾年的發(fā)展成熟，已經(jīng)由普通住宅類的產(chǎn)品發(fā)展成為一種和住宅、寫字樓、商鋪并列的一種衍生品，設(shè)計(jì)也更為人性化，更為合理化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)小戶型作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出

14、的特點(diǎn)?？v觀南京小戶型市場，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的小戶型具有以下一些基本特點(diǎn)1、最大程度的控制面積、最大程度的控制面積以下是幾個(gè)典型小戶型公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場上的小戶型公寓產(chǎn)品面積集中在 2478 平方米之間，主力面積大多控制在 4050 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。案名面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價(jià)（萬元）瑞鑫蘭庭489045（5 米挑高）45（精裝修）御道家園4060 50（5.1 挑高） 45（毛坯）都市公社2749.03 35（3.3 米層高） 23（毛坯）韻動(dòng)匯（40100）/（4060）50（

15、3.3 米層高）/50（5 米層高）25/35面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分小戶型公寓的總價(jià)都在 40 萬/套以下，而這也滿足了相當(dāng)部分年輕購房者的置業(yè)需求，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城區(qū)就業(yè)和南京交通瓶頸矛盾相對(duì)較為嚴(yán)重的大環(huán)境下，小戶型的出現(xiàn)極大的滿足了此類購房者置業(yè)需求，與此類過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。同時(shí)在南京經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)熱潮的引領(lǐng)下，缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力但又需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)商務(wù)氛圍的創(chuàng)業(yè)者對(duì)小戶型需求也是非常的強(qiáng)烈，辦公小型化使得小戶型產(chǎn)品向另外一個(gè)商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化。成就南京小戶型市場兩翅雙飛的局面。

16、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此小戶型公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，以前大部分小戶型住宅面寬不超過 3.5 米，絕大多數(shù)沒有陽臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分小戶型公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，嚴(yán)重的制約了購房者生活居住要求，雖然目前挑高戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)很大程度

17、的擴(kuò)大的置業(yè)者的生活空間，但部分受損的功能，諸如廚房功能受到了非常程度的制約。2、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品目前一些小戶型公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心新街口的“天空之都” 、廣州路的“君臨國際” 、珠江路“未來城”等等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)在這些中心城區(qū)的小戶型公寓平均價(jià)格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的 20%以上

18、，在看似較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤。案名 地理位置天空之都新街口戶步街君臨國際 南京廣州路未來城 南京珠江路江南青年城江寧將軍南路佛城西路交界處都市公社 南京市小衛(wèi)街但隨著小戶型產(chǎn)品發(fā)展的進(jìn)一步明細(xì)化，占據(jù)南京黃金地段的小戶型逐漸向商務(wù)辦公型功能轉(zhuǎn)移，脫離了居住要求，同時(shí)這種轉(zhuǎn)變也驗(yàn)證了市場的要求。而具有居住功能的小戶型逐漸向居住社區(qū)轉(zhuǎn)移，但放眼南京市場而言，此區(qū)域仍具有絕對(duì)的地段優(yōu)勢。每個(gè)區(qū)域都具有一些地理位置“相對(duì)優(yōu)越的黃金地段” ，但對(duì)于理解“相對(duì)優(yōu)越的黃金地段” ，我們應(yīng)該結(jié)合小戶型產(chǎn)品的本身的特點(diǎn)去理解，如江寧的“江南青年城” ，江寧大學(xué)成附近，距離新街口距離不僅僅用一個(gè)“遠(yuǎn)”字

19、可以形容的，但考慮到周邊的大學(xué)生及相關(guān)的工廠職工等消費(fèi)群體，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)此地段的價(jià)值，在此本產(chǎn)品銷售中，也間接的證明了此產(chǎn)品定位的“高瞻遠(yuǎn)矚”戰(zhàn)略性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們認(rèn)為擁有地段優(yōu)勢是小戶型一個(gè)非常關(guān)鍵的構(gòu)成因素，但關(guān)鍵看我們?nèi)绾稳ダ斫膺@個(gè)“地段優(yōu)勢”四個(gè)字，但我們?cè)诋a(chǎn)品定位中，如果脫離此要素，

20、那么小戶型產(chǎn)品將失去它本身存在于市場的價(jià)值。3、完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值、完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活、辦公方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購小戶型公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分小戶型公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類：24 小時(shí)便利店24 小時(shí)洗衣店商業(yè)設(shè)施類全天候餐廳及送餐服務(wù)健身房、桌球、壁球等棋牌游戲運(yùn)動(dòng)休閑類圖書閱覽房內(nèi)清潔服務(wù)

21、代購、代定、代收服務(wù)家政服務(wù)類物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等小戶型公寓無論從辦公要求還是從居住要求來說，此社區(qū)配套更加適應(yīng)人性化辦公需求，同時(shí)也是南京小戶型市場發(fā)展不斷成熟的一個(gè)最直接表象，只有設(shè)計(jì)出更為人性化、滿足居住功能的產(chǎn)品才能最終的在競爭激烈的市場脫穎而出。但正是銷售人員頻頻介紹的“物業(yè)服務(wù)”的賣點(diǎn)，對(duì)此我們提出了疑慮，目前來看， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更

22、新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型市場的隱患。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會(huì)所設(shè)施不見蹤影、物業(yè)公司提供的所謂“保姆式服務(wù)”原來需要另外付費(fèi)等等問題已經(jīng)不時(shí)見諸報(bào)端。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問題?，F(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)置。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運(yùn)量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活

23、力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。甚至還會(huì)因電梯的供不應(yīng)求而發(fā)生鄰里糾紛。雖然開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，但一層 30 戶房間并不是增加幾部電梯所能解決問題的。真正的如開發(fā)商所說的“超值服務(wù)”還是有著很長的路要走。4、全裝修成品房、全裝修成品房全裝修是小戶型公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)小型公寓“劍橋國際公寓”到“麗晶國際”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛(wèi)設(shè)備，到全裝修概念得以深化，提供除家

24、具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過毛坯房，但還未達(dá)到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，到“瑞鑫蘭庭”項(xiàng)目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600800 元/平方米之間，但開發(fā)商宣稱的多以 1000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)告知。但隨著小戶型產(chǎn)品的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了部分沒有裝修的產(chǎn)品，究其主要原因開發(fā)商主要處于“價(jià)格”的考慮，較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)極大的拉升了成交單價(jià)，會(huì)嚇退很大批購買小戶型的，購買小戶型置業(yè)者價(jià)格、地段是他們決定他們是否發(fā)生購買行為的主要因素，所以目前南京小戶型也出現(xiàn)“御

25、道家園” 、 “韻動(dòng)匯” 、 “君臨國際”等項(xiàng)目以“毛坯標(biāo)準(zhǔn)”交付使用。但精裝修仍然在市場上占有相當(dāng)大的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。5、僅僅是一種過渡產(chǎn)品、僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強(qiáng)勢，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強(qiáng)勢從目前購房者購房心理來分析，小戶型公寓并不是簡單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一

26、種市場細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房” 。轉(zhuǎn)向二手房市場。雖然說目前小戶型具有諸多的優(yōu)點(diǎn)，但畢竟是“螺螄殼里做道場” ，小戶型的低總價(jià)仍然掩蓋不了其單價(jià)高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。有的小戶型得房率僅在 70%左右，真正能夠派上用場的空間十分有限：朗詩熙園的小戶型，套內(nèi)面積為 24.5 平方米；君臨國際小戶型套內(nèi)面積 19.6 平方米！而且，目前不少小戶型住房屬于商住樓性質(zhì)，土地使用年限也比普通住宅少 20 年，有的甚至不足 50 年。目前小戶型市場的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來激烈的市場競爭中可以生存下來，任何一

27、種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場中得到驗(yàn)證，而不是一種“概念上的炒作” 。結(jié)合南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務(wù)辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個(gè)明確的發(fā)展方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀1、目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍、目前南京小戶型公寓的市場交

28、易氛圍南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“sohoo” 、 “時(shí)尚空間” 、 “恒基國際公寓” 、 “都是以前的定位設(shè)計(jì)無法適應(yīng)市場的要求，根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，從新定位小戶型包裝上市；另外一個(gè)因素就是有一定量的市場需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價(jià)低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價(jià)值，很受一部分人的歡迎。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，小戶型公寓已經(jīng)在南京的房地產(chǎn)市場中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個(gè)樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷售告罄。如果說中國整個(gè)房地產(chǎn)市場有些區(qū)域小戶型市場遭遇了寒流

29、，但南京小戶型確根據(jù)南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，產(chǎn)品的發(fā)展衍生，目前已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)與住宅普通公寓、別墅并列的一種住宅產(chǎn)品，雖然這種定義并沒有得到業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)明確提出了小戶型樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定位，已經(jīng)并不滿足小區(qū)部分戶型小型化。但同時(shí)我們也不應(yīng)該盲目的追尋目前市場上小戶型的火爆交易的情況，整體市場的火爆仍不能掩蓋個(gè)別樓盤不切實(shí)際的市場定位，沒有根據(jù)周邊市場的環(huán)境及交通實(shí)際情況，產(chǎn)品關(guān)鍵部分出現(xiàn)了很大的劣勢，造成產(chǎn)品在營銷過程中遇到了巨大的抗性。由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)域性相當(dāng)明顯。目前在南京市場上各個(gè)小戶型樓盤銷售也是截然不同，有著被瘋搶的情況但同時(shí)也有樓盤滯銷，如“君臨國際”與

30、“獨(dú)立年代”銷售進(jìn)展就明顯不同。開發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當(dāng)明顯。根據(jù)目前南京小戶型市場情況，我們認(rèn)為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，特別是目前國家宏觀調(diào)控加劇，銀行貸款利率上調(diào)后，如何設(shè)計(jì)出市場需要的產(chǎn)品才是成功的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2、目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀、目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀2.1、目前南京酒店

31、式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。對(duì)于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。不過，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的發(fā)展勢頭。從南京目前所開發(fā)的小戶型項(xiàng)目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座、君臨國際和金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點(diǎn)。此類產(chǎn)品兼具酒店和公寓的長處，同時(shí)所處地段相對(duì)優(yōu)越，目前很受市場推崇。從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，它會(huì)作為一個(gè)品種長久存在。從南

32、京目前的總量上來看，酒店式公寓在其中所占比例微不足道，但其會(huì)有一個(gè)強(qiáng)勁的發(fā)展空間，“酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞東名座、金陵王府都位于南京新街口 cbd，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們?cè)谏媳砜梢园l(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米5000 平方米之間。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞東名座、君臨國際分別高達(dá) 24 層和 32 層。城區(qū)的酒店式公寓價(jià)格要超出周邊樓盤一定

33、范圍，但面積相對(duì)較小，金陵王府、君臨國際、亞東名座的主力戶型面積都在 50 平方米上下浮動(dòng)，使得其總價(jià)相對(duì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。較低。對(duì)于需要在城中購房的年輕白領(lǐng)而言，是很好的過渡產(chǎn)品。一般情況下，普遍認(rèn)為城中酒店式公寓的競爭力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價(jià)的一個(gè)綜合優(yōu)勢，而如果價(jià)格的設(shè)定超出了區(qū)位的應(yīng)有價(jià)值就會(huì)

34、造成性價(jià)比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。但目前的南京市場情況同上述觀點(diǎn)略有差異，或者說這種現(xiàn)象在南京目前小戶型市場表現(xiàn)的并不十分明顯，究其主要原因我們認(rèn)為這是由小戶型自身特點(diǎn)決定的。譬如亞東名座其價(jià)格早期開盤價(jià)大約在 7000 元/平方米左右，金陵王府更高達(dá) 12000 元/平方米，這樣的單價(jià)使得其總價(jià)在面對(duì)通地段的其他項(xiàng)目時(shí)沒有明顯的競爭力，但該盤銷售形式確相當(dāng)火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場供應(yīng)量尚未飽和，大量的置業(yè)者和購房投資者對(duì)該產(chǎn)品存在濃厚興趣。從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40 年，這是部分購房者在實(shí)

35、際購買中會(huì)考慮到的問題，但是從實(shí)際的銷售情況來看，不會(huì)成為太大的阻礙。在目前南京商務(wù)辦公氛圍并不濃重，總價(jià)過高使得很大部分的購房者將遭遇強(qiáng)大的資金壓力。但同時(shí)大量的創(chuàng)業(yè)人群對(duì)辦公樓又有很強(qiáng)的購房需求，所以目前南京 cbd 區(qū)域諸如天空之都、未來城、時(shí)尚空間小戶型更主要為此類客戶準(zhǔn)備的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料

36、。2.2、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系，南京作為一個(gè)地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強(qiáng)勁。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身” ，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)中為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。由于單身公寓也屬于單身的范疇，其主要特點(diǎn)是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相

37、對(duì)同項(xiàng)目的其他戶型存在比較大的差距。但同時(shí)其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴(yán)重的限制了相當(dāng)部分的購房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身” ，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。單身公寓在市場上受到了市場廣泛的關(guān)注，同時(shí)由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開發(fā)商往往會(huì)提高單價(jià)來保持利潤率，面前南京小戶型的價(jià)格都比同區(qū)域的房價(jià)要高出幾百元。就體量而言，單身公寓無論是在各自項(xiàng)目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。而大量的需求必然導(dǎo)致其倍加推崇的現(xiàn)狀。朗詩熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時(shí)都遭遇瘋搶。由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對(duì)相關(guān)配套要求不及酒店式公寓高，其對(duì)地

38、段也沒有過分苛刻的要求，主要還是由于整體項(xiàng)目的地址決定。南京的單身公寓在地段分布上未呈現(xiàn)具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。單身公寓一般是伴隨著大的住宅項(xiàng)目開發(fā)而產(chǎn)品的特殊產(chǎn)品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此點(diǎn)上相對(duì)以商業(yè)用地為主的酒店式公寓占優(yōu)。但由于目前產(chǎn)權(quán)年

39、限限制發(fā)展還處于第一循環(huán)，以后的長遠(yuǎn)的情況消費(fèi)者還沒有個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，所以目前市場上對(duì)于年限的規(guī)定并沒有積極的反映。目前市場上的單身公寓在某些地段屬于真正意義的賣方市場，開發(fā)商惜售成風(fēng)。君園項(xiàng)目全部由單身公寓構(gòu)成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場整體的看好，該項(xiàng)目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。御水灣花園和盈家春天沿街 1棟單身公寓尚未開盤，各家開發(fā)商都在等待最佳的時(shí)機(jī)推出。但也有些樓盤銷售遇到了相當(dāng)大的阻力，如江寧東山的“萬欣翠園” ，開發(fā)商在市場定位中發(fā)生了明顯的誤差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家

40、國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。3、目前南京小戶型市場供求關(guān)系分析、目前南京小戶型市場供求關(guān)系分析今年年初房價(jià)居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價(jià)風(fēng)波的全力推動(dòng)下，南京各大板塊的房價(jià)都有著不同幅度的上升，萬里長城一片紅。我們從有關(guān)部門得到的數(shù)據(jù)來看，江南八區(qū) 70以上的住宅高于 40 萬元套。南京城市定位發(fā)展的本身使得南京在長三角地帶發(fā)展缺乏與上海、杭州的可比性。所以我們認(rèn)為目前的房價(jià)已經(jīng)使得南京一大批購房者面臨著巨大的資

41、金壓力。在此比較之下，總價(jià)低，地段好的小戶型吸引了很大一批購房者。南京小戶型市場在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。8 月份，江南八區(qū) 60 平方米以下的商品住宅共銷售 151 套，主要分布于河西與城中板塊。而 18 月，江南八區(qū)累計(jì)銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過了 140 平方米以上的住宅銷售量?？墒牵瑔翁?140 平方米以上的商品房上市量，卻遠(yuǎn)大于單套 60 平方米以下的住宅。這說明，在南京商品房總體供大于求的形勢下，小戶型住宅卻顯得無法滿足市民整體的購房需求。目前在南京地段區(qū)域，住宅用地或者商業(yè)用的建筑小戶型已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)化市場風(fēng)險(xiǎn)的通用辦法，雖然南京

42、小戶型市場整體仍然火爆，但從區(qū)域來看，地段不佳，房型設(shè)計(jì)欠缺的小戶型樓盤依舊遭遇強(qiáng)大的壓力，特別是目前由順馳銷售的“獨(dú)立年代” ，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)小戶型的反面教材，并隨著房地產(chǎn)消費(fèi)者日趨成熟的大環(huán)境下，如何發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品需求，正確定位自身的產(chǎn)品已經(jīng)成為市場發(fā)展的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。4、南京各大板塊小戶型

43、公寓發(fā)展的特點(diǎn)、南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn)4.1 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn)城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn)樓盤名稱地理位置主力戶型面積（平方米）層數(shù)/棟數(shù)每層戶數(shù)價(jià)格（元/平方米）層高（米）銷售情況（套）備注都市公社小衛(wèi)街 20 號(hào)356 月 1 日396700（精裝修）3.3140 多套（10月 12 日）12 層用于商鋪（本地塊屬于商業(yè)用的）御道家園御道街 54 號(hào)505 月 1 日159000（毛坯）5.1開盤 1 周銷售完畢地理位置分析城東板塊處于紫金風(fēng)景風(fēng)光帶，自古以來有著紫氣東來一說，無論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風(fēng)水學(xué)角度來講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁

44、有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。從城東小戶型地理位置分布來看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位置的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社” ，究其主要原因，由于城東土地開發(fā)涉及到“紫金山風(fēng)景區(qū)”的保護(hù)及“中山陵、明故宮”等相關(guān)古文物的保護(hù)，所以城東土地一直處于“限制開發(fā)”的狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。雖然城東土地

45、出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個(gè)小戶型樓盤在產(chǎn)品定位時(shí)嚴(yán)格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位， “都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學(xué)”和“南京農(nóng)業(yè)大學(xué)”強(qiáng)有力的學(xué)生消費(fèi)市場，推出了投資型小戶型。御道家園推出的挑高小戶型則更適合居家，是專門根據(jù)結(jié)婚夫婦對(duì)周邊生活環(huán)境有著很強(qiáng)的依戀但由于收入有限而專門設(shè)計(jì)的，開盤一周即銷售一空，銷售火爆可見一斑。產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析目前南京小戶型設(shè)計(jì)正在向兩個(gè)方向發(fā)展，一個(gè)是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向舒適居住戶型轉(zhuǎn)化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關(guān)功能。目前城東在售的兩個(gè)小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個(gè)是每層 15

46、戶，主力面積為 50 平方米，另外一個(gè)是每層 39 戶，主力面積 35平方米。目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)的需要，由于城東樓盤一直處于供不應(yīng)求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應(yīng)其裙樓商業(yè)經(jīng)營的需要，同時(shí)緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。所以更多的開發(fā)商將會(huì)選擇建造小戶型公寓來彌補(bǔ)此缺陷。 價(jià)格系數(shù)分析城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，價(jià)格也大幅上揚(yáng)，其中小戶型也當(dāng)仁不讓，“御道家園”9000 元/平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房價(jià)，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社”高達(dá) 6700 元/平方米

47、（精裝修） ，比周邊“東郊美樹苑”普通住宅物業(yè)價(jià)格高出近 1000 元/平方米，同時(shí)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設(shè)計(jì)，每層高達(dá) 39 戶生活人口。我們認(rèn)為其定價(jià)策略分析來看，此價(jià)格相對(duì)南京同級(jí)市場來說，顯得并不便宜。但從銷售情況來看，市場對(duì)其價(jià)格有著非常 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高的認(rèn)可

48、度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對(duì)城東房產(chǎn)開發(fā)的觀點(diǎn)：“城東，有地就是爺。 ”的老話。南京房產(chǎn)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，4060 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3，而需求群體放大，特別是對(duì)紫金山沿線一帶，需求旺盛。銷售狀況分析由于城東近兩年土地推出量較小，但同時(shí)城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢在城東在購房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷，這里不光指的是小戶型，其普通物業(yè)也是如此，但其小戶型銷售速度更是令人瞠目結(jié)舌，御道家園開盤 1 周銷售完畢，而長發(fā)公寓目前銷售也基本告以段落。在目前國家加大對(duì)房地產(chǎn)投資控制力度以及購房者普遍對(duì)房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶

49、型樓盤銷售屬于奇跡。但奇跡的背后也有著其深層次的原因，并不是城東所有區(qū)域樓盤都可以搞小戶型，銷售都可以如此火爆的。前景預(yù)期分析在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)宏觀政策紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會(huì)發(fā)生什么事情，對(duì)于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。但有一點(diǎn)我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對(duì)于投資型小戶型將會(huì)有所影響，但關(guān)鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費(fèi)性市場，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場這才是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專

50、業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。4.2 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn)河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn)樓盤名稱 地理位置主力戶型面積（平方米）層數(shù)/棟數(shù)每層戶數(shù)價(jià)格（元/平方米）層高（米）銷售情況（套）備注城市假日江東北路218 號(hào)5018/3397300（毛坯）4.98銷售完畢（開盤銷售一個(gè)月，只剩下朝北戶型）1-4 層為大型餐飲廣場。 5000（毛坯/平層）

51、韻動(dòng)匯奧體中心附近506022/1227000（毛坯/挑高）3.3/5目前正在預(yù)約登記 37 層（挑高）/822 層(平層)金馬酈城奧體地鐵站旁604/3367100（毛坯）3/6銷售基本完畢中間平層，2層、4 層躍層地理位置分析河西各大板塊中陸續(xù)了小戶型定位設(shè)計(jì)，隨著河西奧體的開發(fā)，河西地位全面崛起，而經(jīng)過這幾年的發(fā)展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經(jīng)陸續(xù)的出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)、商務(wù)中心，其房價(jià)據(jù)高不下，市場出現(xiàn)小戶型也在情理之中。而奧體板塊由于起點(diǎn)較高，南京市 360 多億元巨資打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其發(fā)展前景非常廣闊。但秦淮

52、河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時(shí)商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨?。已經(jīng)成為了龍江樓市的一面旗幟。究其主要原因主要因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的地理

53、優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)置業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進(jìn)的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報(bào)。3 棟小戶型樓盤開盤一個(gè)月，除了朝北位置欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購，顯示出巨大的市場潛質(zhì)。而奧體韻動(dòng)匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標(biāo)志性建筑，按照構(gòu)想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇了小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從整體戰(zhàn)略來看，韻動(dòng)匯小戶型設(shè)計(jì)有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。從金馬酈城小戶型銷售情況來看，說明奧體板塊對(duì)其小戶型置業(yè)者來說，目前還是存在著巨大的吸引力，

54、關(guān)鍵在于小區(qū)的配套規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)能否真正的適應(yīng)客戶的需求。產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析從南京目前小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設(shè)計(jì)上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當(dāng)部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場，從一方面來說，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場設(shè)計(jì)的可理解性，但地理位置的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設(shè)計(jì)對(duì)居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當(dāng)高的要求。這就要求我們開發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)對(duì)其應(yīng)該有著充分的考慮，如何有效的避免其商業(yè)部分所帶來的劣勢應(yīng)該成為我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)的關(guān)鍵。城市假日其 14 樓定位于大型

55、餐飲廣場從理論上來理解，其嚴(yán)重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因?yàn)辇埥瓨鞘姓w依然供不應(yīng)求，特別是在中心位置表現(xiàn)的非常明顯。但隨著目前國家逐步加大對(duì)房地產(chǎn)的控制力度，及消費(fèi)群體需求的逐步飽和，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來越高，我們認(rèn)為這種產(chǎn)品將會(huì)被市場所逐步淘汰。而目前河西奧體“韻動(dòng)匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個(gè)非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為

56、國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。價(jià)格系數(shù)分析在河西房地產(chǎn)發(fā)展格局中，各板塊有著各自不同的特點(diǎn)。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價(jià)格達(dá)到 6720 元/平方米，其中，占有莫愁湖獨(dú)特風(fēng)景資源的金色家園樓盤均價(jià)達(dá)到 8500 元/平方米，周邊其它價(jià)格也在 7000 元/平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預(yù)計(jì)未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進(jìn)一步升高，而小戶型樓盤更是如此， “君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。龍江板塊在南京屬于“離市不

57、離城”的典型區(qū)域，從龍江幾個(gè)普通住宅樓盤銷售客戶年齡段來看，以首次置業(yè)的年輕人居多，而此地域小戶型市場的火爆也在情理之中。 “城市假日”挑高戶型銷售均價(jià) 7300 元/平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場來看，此售價(jià)仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤均價(jià)達(dá)到 6500 元/平方米，而樓盤的地理位置與龍江中心區(qū)域城市假日仍有著很長的距離。奧體板塊中，房價(jià)由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對(duì)飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯。特別是金馬酈城的青年公寓 7100 元/平方米的售價(jià)（包括樓上面積）在南京樓市整體布局來看，此定價(jià)

58、并不低，但此銷售已經(jīng)完畢，其銷售氛圍也非常熱烈，在目前奧體樓市整體遭遇寒流的大勢下，其銷售業(yè)績顯得非常難得。但其多層物業(yè)設(shè)計(jì)，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場中，非常難得。而“韻動(dòng)匯”與其相比，在產(chǎn)品檔次方面，劣勢相當(dāng)明顯，開發(fā)商價(jià)格也一降再降，平層售價(jià)由前期宣稱的 5500 元/平方米下調(diào)到 5000 元/平方米，目前已經(jīng)接受認(rèn)購，但從現(xiàn)場人氣來看，此樓盤的發(fā)展前景仍不十分明朗。銷售狀況分析就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設(shè)施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費(fèi)者強(qiáng)有力的關(guān)注，小戶型銷售形式也較為火爆。而今年下半年隨著莫愁湖板塊、龍江板塊土地供應(yīng)量急劇減少，預(yù)計(jì)明年龍江板塊，莫愁湖板

59、塊小戶型樓盤的銷售價(jià)格有望進(jìn)一步上升。而奧體板塊小戶型進(jìn)入銷售市場以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費(fèi)者一定的追 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。捧。在大環(huán)境持續(xù)走跌的情況下，小戶型如何在奧體板塊巨大供應(yīng)量面前脫穎而出，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及周邊配套設(shè)施成為其關(guān)鍵。韻動(dòng)匯目前的銷售情況及未來的走勢值得我們?nèi)リP(guān)注。前景預(yù)期

60、分析從河西樓市格局分布來看，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，雖然國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)影響力預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇，但由于其地理、環(huán)境、配套的優(yōu)勢，龍江、莫愁湖板塊小戶型樓盤將會(huì)依舊保持著高速前進(jìn)，在南京市樓市版圖中，其兩個(gè)板塊其強(qiáng)勢地位在短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)什么大的動(dòng)搖，而奧體板塊小戶型發(fā)展據(jù)我們分析則更多的取決于奧體整體樓市的市場走勢。4.3 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn)城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn)樓盤名稱地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù)/棟數(shù) 每層戶數(shù)價(jià)格（元/平方米）層高（米）銷售情況（套）備注藍(lán)籌谷共青團(tuán)廣場旁50606/645500（精裝修）3尚未開盤1，2 棟為辦公寫字樓 地理位置分析南京城市居民形容城南有句古