碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重慶市輕工業(yè)設(shè)計(jì)院二一五年八月目 錄第一章 總論1一、項(xiàng)目概況1二、報(bào)告編制依據(jù)2三、項(xiàng)目業(yè)主概況2四、報(bào)告編制范圍3五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3六、主要結(jié)論4第二章 城市概況及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況6一、城市概況6二、涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性11一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性11二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性14第四章 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)16一、全國(guó)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)16二、重慶市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)20三、涪陵區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)22第五章 建設(shè)地址及周邊環(huán)境25一、項(xiàng)目的選址原則25二、建設(shè)地址及周邊條件26（一）項(xiàng)目建設(shè)地址26三、建設(shè)地址自然條件28第六

2、章 建設(shè)方案設(shè)計(jì)31一、項(xiàng)目的指導(dǎo)思想和原則31二、建設(shè)方案設(shè)計(jì)32第七章 環(huán)境保護(hù)41一、環(huán)境保護(hù)41二、衛(wèi)生與安全43第八章 項(xiàng)目組織及實(shí)施44一、機(jī)構(gòu)設(shè)置44二、項(xiàng)目實(shí)施45三、進(jìn)度安排45四、招投標(biāo)方案45第九章 投資估算及資金籌措47一、投資估算47二、資金籌措51第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)52一、評(píng)價(jià)原則和方法52二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)53三、投資估算53四、收入估算53五、利潤(rùn)及利潤(rùn)率53六、盈虧平衡分析54七、評(píng)價(jià)結(jié)論54第十一章 結(jié)論及建議55一、結(jié)論55二、建議55吉科碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱： 科達(dá)碧盛住宅小區(qū)（二）建設(shè)地址：該項(xiàng)目用地位于涪陵城

3、區(qū)四環(huán)路，東面均臨城市干道, 東側(cè)為太極大道，南側(cè)為雙塘路，地理位置極佳。（三）項(xiàng)目業(yè)主：本項(xiàng)目業(yè)主為重慶科達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（四）建設(shè)規(guī)?？七_(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目總用地面積為19941平方米，總建筑面積51090.35平方米。建設(shè)內(nèi)容主要包含3棟16/-1層住宅樓, 2棟16層住宅樓的主體建筑、安裝、場(chǎng)平、道路、管網(wǎng)等工程建設(shè)。（五）項(xiàng)目建設(shè)周期：建設(shè)工期為二年，即2010年10月至2012年9月。（六）投資總額及資金籌措1、投資總額經(jīng)測(cè)算，科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目總投資為12828.2萬元，其中：工程建設(shè)費(fèi)用8602.9萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用3757.3萬元(含土地費(fèi)用3000萬元)、預(yù)備費(fèi)4

4、68萬元。2、資金籌措業(yè)主單位自籌。二、報(bào)告編制依據(jù)1、本公司與項(xiàng)目業(yè)主簽訂的編制該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同；2、涪陵區(qū)城市總體規(guī)劃（2004-2020年）；3、重慶市涪陵區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十一五”發(fā)展綱要；4、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）；5、國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的 投資項(xiàng)目可行性研究指南；6、本項(xiàng)目適用的其他國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)；7、業(yè)主單位提供的其它相關(guān)資料。三、項(xiàng)目業(yè)主概況公司依法成立于2010年2月2日，注冊(cè)資金捌佰萬元（實(shí)收資本捌佰萬元），公司住址重慶市涪陵區(qū)興華中路74號(hào)。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、策劃；有關(guān)業(yè)務(wù)，經(jīng)公司職工大會(huì)依照公司法的

5、有關(guān)規(guī)定；推舉周科模為公司董事長(zhǎng)，況守碧為經(jīng)理，張曉雪為公司監(jiān)事。公司現(xiàn)有員工11人，其中：高級(jí)工程師2人，工程師3人，助理工程師1人，會(huì)計(jì)師1人，經(jīng)濟(jì)師1人，助理會(huì)計(jì)師1人，其它人員2人。四、報(bào)告編制范圍（一）建設(shè)地址的選擇及建設(shè)條件分析1 、建設(shè)地址及區(qū)位關(guān)系2 、建設(shè)地址的自然條件介紹3 、建設(shè)地址的外部條件分析（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、總體規(guī)劃布局、功能定位分析（三）項(xiàng)目組織與實(shí)施（四）投資估算及資金籌措（五）財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)（六）研究結(jié)論與建議通過上述調(diào)查和分析研究，做出對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的結(jié)論性意見，用以指導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)際工作。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1

6、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表所示。表1-1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 據(jù)備 注一建設(shè)地址涪陵四環(huán)路二主要數(shù)據(jù)（一）占地面積1總占地面積平方米19941 （二）建筑面積平方米51090.35（三）建設(shè)主要內(nèi)容1房屋建筑工程平方米51090.352土地平整工程立方米797673水電氣等設(shè)施工程4綠化環(huán)保等工程（四）總投資萬元12828.21工程費(fèi)用萬元8602.92工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元3757.33基本預(yù)備費(fèi)萬元468（五）資金來源業(yè)主自籌萬元12828.2六、主要結(jié)論科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目是貫徹實(shí)施重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案的需要；是涪陵社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是涪陵的總體城市發(fā)

7、展的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)符合涪陵區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，水、電、氣、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，投資環(huán)境大大改善，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)整個(gè)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。經(jīng)本報(bào)告技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，本項(xiàng)目建設(shè)是必要和可行的?？七_(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于涪陵區(qū)城區(qū)，現(xiàn)有的路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件能滿足該項(xiàng)目的建設(shè)要求；該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，投資結(jié)構(gòu)較為合理，方案基本可行；項(xiàng)目業(yè)主技術(shù)力量較為雄厚，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。所以，科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)是必要的，而且也是可行的。第二章 城市概況及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況一、城市概況涪陵區(qū)地處長(zhǎng)江之濱，位于長(zhǎng)江與烏江匯合處，自古地連“五郡”，舟

8、會(huì)“三川”、西通渝戎，東走宜漢京滬，南過酉秀湘黔，是重慶中部專區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、信息中心，長(zhǎng)江上游重要交通樞紐之一，按照“十一五”規(guī)劃綱要，涪陵區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是形成“一城兩區(qū)五片”的城市格局。涪陵在建國(guó)初期已是川東的商業(yè)重鎮(zhèn)，但國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)十分薄弱，工業(yè)發(fā)展處于停滯狀態(tài)，農(nóng)業(yè)十分落后。解放后經(jīng)過全區(qū)人民的艱苦創(chuàng)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)面貌得到了不可比擬的進(jìn)步，特別是改革開放給涪陵區(qū)帶來了發(fā)展的春天。因此“十五”期間成為涪陵加快經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第二個(gè)春天。憑借中央西部大開發(fā)戰(zhàn)略和三峽工程移民遷建所賦予的政策和我國(guó)加入世貿(mào)組織的機(jī)遇，通過五年的努力，把涪陵建設(shè)成為：重慶的新興工業(yè)基地，優(yōu)質(zhì)

9、特色農(nóng)產(chǎn)品加工基地，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心和交通、通訊樞紐，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)進(jìn)步、城鄉(xiāng)共榮、環(huán)境優(yōu)美的城市，為今后建設(shè)成為大城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于涪陵區(qū)城市總體規(guī)劃的批復(fù)，涪陵的城市性質(zhì)確定為：重慶市中部區(qū)域性中心城市，長(zhǎng)江上游與烏江流域重要的交通樞紐和物流中心，三峽庫區(qū)具有山水園林特色的新興工業(yè)城市。二、涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況（一）綜合經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)新突破：2008年，全區(qū)生產(chǎn)總值253.48億元，比上年可比增長(zhǎng)24.6%，增速較2007年提高7個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值24.94億元，增長(zhǎng)7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值148.47億元，增長(zhǎng)31.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加

10、值80.07億元，增長(zhǎng)18.2%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為24851元(按2008年末匯率折算3636美元)，增長(zhǎng)23.7%。全年生產(chǎn)總值呈現(xiàn)高開高走的發(fā)展態(tài)勢(shì)，一季度、上半年和前三季度分別增長(zhǎng)21.2%、22.8%和21.6%。同時(shí)企業(yè)效益顯著提高，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額12.13億元，比上年增長(zhǎng)8.9%。全區(qū)地方財(cái)政收入23.54億元，增長(zhǎng)63.8%。圍繞“重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，全方位、大馬力、快節(jié)奏推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)，三大工業(yè)園區(qū)建設(shè)在2007年啟動(dòng)的基礎(chǔ)上全面提速發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化：2008年，全區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.9:54.1:34.0調(diào)整為9.8

11、：58.6：31.6。在三次產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重比上年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，工業(yè)優(yōu)勢(shì)更加突出。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值132.79億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到52.4%，比上年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。2008年全區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)增加值134.34億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。（二）城市發(fā)展全區(qū)轄區(qū)面積2941.46平方公里，2008年末耕地總資源10.53萬公頃，比上年增長(zhǎng)0.1%，其中常用耕地6.7萬公頃，下降0.1%。森林面積11.38萬公頃，森林覆蓋率38.7%。環(huán)境保護(hù)力度不斷加大：2008年全年完成環(huán)境污染治理

12、投資27081萬元，環(huán)境污染治理項(xiàng)目72個(gè)，其中工業(yè)污染治理項(xiàng)目20個(gè)，完成投資18658萬元。全年工業(yè)廢水排放總量為3139萬噸，比上年下降10.2%，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率為90.8%。工業(yè)二氧化硫去除量2.67萬噸。工業(yè)固體廢物綜合利用率為92.6%。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步得到改善，2008年全面啟動(dòng)森林工程，全年共完成新造林5533公頃，完成天然林管護(hù)8.83萬公頃，幼林撫育面積12420公頃，四旁綠化植樹250萬株，完成義務(wù)植樹250萬株，退耕還林項(xiàng)目投資4395萬元。全年林業(yè)有害生物防治率為100%，成災(zāi)率為零。城市環(huán)境綜合治理取得有效成果，城區(qū)大氣二氧化硫含量、酸雨頻率、環(huán)境噪聲和總懸浮顆

13、粒物含量下降。全年實(shí)測(cè)大氣二氧化硫年日均值為0.061毫克/立方米；全年酸雨頻率為70.37。道路交通噪聲為67.6分貝，區(qū)域環(huán)境噪聲為55.7分貝，下降 0.2分貝；城區(qū)月均降塵3.6噸/平方公里，下降1.4。大氣總懸浮顆粒物含量為0.07毫克/立方米，減少0.017毫克/立方米，下降19.5。生活垃圾無害化處理13.8萬噸，處理率達(dá)到99%。城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善：2008年末城市道路總長(zhǎng)度達(dá)到152.7公里，比上年增加16.7公里；城區(qū)面積擴(kuò)大到38.1平方公里，比上年增加2.2個(gè)平方公里；城市鋪裝道路面積260萬平方米，比上年增加24萬平方米；城市日供水能力達(dá)到20.7萬噸，增加2.1萬

14、噸，供水管道長(zhǎng)度達(dá)到329公里，全年供水總量2864萬噸。年末城市公共汽車達(dá)到191輛，比上年新增31輛，擁有出租車648輛。本年新增城市園林綠地面積558公頃，達(dá)到1327公頃，新增城市公共綠地面積97公頃，達(dá)到307公頃；建成區(qū)綠化覆蓋率為37.3，城市人均擁有公共綠地6.96平方米，比上年增加0.07平方米。城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)人口占常住人口的比重）為53.9，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。（三）財(cái)政、金融財(cái)政收入創(chuàng)歷史新高全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入29.5億元，比上年增長(zhǎng)43.0，其中地方財(cái)政收入14.37億元，增長(zhǎng)74.3，財(cái)政支出26.16億元，增長(zhǎng)28.6。鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)地方財(cái)政收入2.14億元，增長(zhǎng)44

15、.6。金融業(yè)提速發(fā)展年末全區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額181.63億元，比年初增長(zhǎng) 22.1 ，增速提高6.8個(gè)百分點(diǎn)，全年新增存款33.32億元。其中企業(yè)存款55.62億元，增長(zhǎng)54.7；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額99.18億元，增長(zhǎng)7.4。年末金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額113.08億元，比年初增長(zhǎng)13.2，與上年的負(fù)增長(zhǎng)相比提高18個(gè)百分點(diǎn)。其中短期貸款63.98 億元，增加 2.82 億元；中長(zhǎng)期貸款46.02億元，增加12.14億元。金融機(jī)構(gòu)全年盈利4961萬元。由此可知，涪陵區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與財(cái)政收入呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)，為涪陵區(qū)的城市發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的財(cái)政基礎(chǔ)，并提供了有力的保障。第三章 項(xiàng)

16、目建設(shè)的必要性及可行性一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)，必須充分考慮我國(guó)人口多、土地少的基本國(guó)情和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式。會(huì)議同時(shí)指出，要認(rèn)真落實(shí)去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措

17、施：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?？七_(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目是以中檔價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)為主。所以，科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。（二）是貫徹實(shí)施重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案的需要2009年6月23日，國(guó)務(wù)院辦公廳（國(guó)辦函200947號(hào)）關(guān)于重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案的復(fù)函正式批準(zhǔn)了重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案。設(shè)立重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，是國(guó)家進(jìn)一步深化改革開放和發(fā)揮重慶西部大開發(fā)戰(zhàn)略支點(diǎn)作用的重大舉措。設(shè)立直轄市以來，重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了重大成就，但城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征仍

18、很突出，集大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)、大山區(qū)和民族地區(qū)于一體的基本市情尚未根本改變，當(dāng)前又面臨應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的新挑戰(zhàn)。新形勢(shì)下，國(guó)家對(duì)重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展賦予了新的使命。近期，專門出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見（國(guó)發(fā)20093號(hào)，以下簡(jiǎn)稱意見）。重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案的目標(biāo)是：到2012年，重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得重大進(jìn)展，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度框架基本形成，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人民生活和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展水平邁上新臺(tái)階。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到全國(guó)平均水平，城鄉(xiāng)居民收入達(dá)到西部地區(qū)較高水平，基本公共服務(wù)能力達(dá)到全國(guó)平均水平，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比2007年下降20%，三峽庫

19、區(qū)長(zhǎng)江干流水質(zhì)達(dá)到ii類。一是基本形成大城市帶大農(nóng)村發(fā)展的良性機(jī)制，“一圈”與“兩翼”人均gdp之比、城鄉(xiāng)居民收入比分別縮小到2.2：1和3.15：1，農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)率不低于11%；二是基本形成開發(fā)與保護(hù)并重、收益合理分配、規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)和利用制度，農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)比例超過25%；三是基本形成農(nóng)民工穩(wěn)定就業(yè)、有序遷居城鎮(zhèn)的政策制度，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重超過65%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%以上；四是基本形成城鄉(xiāng)社會(huì)保障制度框架，擴(kuò)大最低生活保障覆蓋面，并建立城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)調(diào)整機(jī)制；五是基本形成保障公共服務(wù)城鄉(xiāng)均衡的公共財(cái)政框架，加快農(nóng)村社會(huì)事業(yè)發(fā)展，全市新增社會(huì)事業(yè)投入主要用于農(nóng)村；六是基本

20、形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的行政管理體制，政府與市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)一步理順。到2020年，各項(xiàng)改革全面深化，形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度體系，支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、人民生活水平穩(wěn)步提高，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展水平在西部領(lǐng)先，長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、西部地區(qū)重要增長(zhǎng)極的功能形成，在西部率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，取得科學(xué)發(fā)展、社會(huì)和諧的明顯成效。人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過全國(guó)平均水平；城鄉(xiāng)居民收入達(dá)到全國(guó)平均水平，收入差距縮小至2.5：1，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%；基本公共服務(wù)能力高于全國(guó)平均水平；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗進(jìn)一步顯著下降；生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，森林覆蓋率達(dá)到45%，三峽庫區(qū)長(zhǎng)江干流水質(zhì)穩(wěn)定保持ii類。從上面可知，到20

21、12年，重慶市城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%以上；到2020年，重慶市城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，而2007年，重慶市城鎮(zhèn)化率達(dá)到只有48.3%。要提高城鎮(zhèn)化率，一是對(duì)城市進(jìn)行擴(kuò)容，二是提高非農(nóng)業(yè)人口的比重。城市擴(kuò)容和提高非農(nóng)業(yè)人口的比重都必將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。所以，科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目是貫徹實(shí)施重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案的需要。（三）是涪陵社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要按照重慶市及重慶市涪陵區(qū)城市總體規(guī)劃，到2020年涪陵將建成沿長(zhǎng)江發(fā)展軸線形成相對(duì)獨(dú)立的“一城兩區(qū)五片”擁有70萬城市人口的組團(tuán)式山地城市?！笆晃濉逼陂g，涪陵區(qū)的總體目標(biāo)是：確保建成大城市，確保再造一個(gè)涪陵工業(yè)，確保建成重慶市優(yōu)質(zhì)特

22、色農(nóng)產(chǎn)品基地，確保形成商貿(mào)物流中心，確保城鄉(xiāng)人民過上比較寬裕的小康生活。所以，科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目是涪陵社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是涪陵的總體城市發(fā)展的需要。綜上所述，科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（一）本項(xiàng)目符合國(guó)家、地方的相關(guān)政策,是各級(jí)各部門都十分重視和支持的工程,因此有政策上的有力保證。(二)本項(xiàng)目實(shí)施后，能從根本上提高為人民服務(wù)的功能，對(duì)周邊群眾工作、生活都是極為有利的。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，既改善了人民群眾的基本生活、工作條件，又為人民群眾持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了一定的就業(yè)條件。因此，周邊群眾都極力擁護(hù)。（三）經(jīng)過多年的不斷發(fā)展，涪陵城區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況大為改觀，城鎮(zhèn)化水平

23、大大提高，這將為本項(xiàng)目的建設(shè)提供一個(gè)十分難得的發(fā)展環(huán)境。從以上數(shù)據(jù)可以看出近幾年涪陵城市建設(shè)取得了很大的發(fā)展,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也較完善,本項(xiàng)目電力、通信、供電、供水以及交通等條件都有保障。加上以往房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn),技術(shù)上沒問題。因此,本項(xiàng)目不管在政策上,還是在技術(shù)上都是可行的。第四章 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)一、全國(guó)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)（一）人口增長(zhǎng)與城市化進(jìn)程狀況及住房需求預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)2020年城市化水平達(dá)到45，全國(guó)人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；預(yù)計(jì)2050年城市化水平達(dá)到60，全國(guó)人口16億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增至9.6億。下世紀(jì)前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑

24、面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。如果多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多地增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量，將前述增量核減一半，則前20年和后30年平均每年需求建設(shè)住宅為1.3億平方米和1.1億平方米。（二）從住房折舊拆除重建來預(yù)測(cè)住宅需求增加的因素中，與城鎮(zhèn)人口增加相對(duì)的一個(gè)因素就是房屋的死亡（拆除）。目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計(jì)算，并適當(dāng)減掉有些住房到期未能拆除的因素，預(yù)計(jì)每年需拆除重

25、建1億平方米。（三）從住房建設(shè)投資額持續(xù)增長(zhǎng)來預(yù)測(cè)據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16倍。估計(jì)我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增加投資額的速度將會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用50年的時(shí)間，我國(guó)將把住宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7，每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6個(gè)百分點(diǎn)。（四）從增加住房有效需求、拉動(dòng)內(nèi)需來預(yù)測(cè)按前面預(yù)測(cè)，今后50年我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅4至5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增3億平方米，到2050年就會(huì)凈增150億

26、平方米。加上現(xiàn)有的60億平方米，屆時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)的住房共計(jì)210億平方米。我們預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場(chǎng)買賣住房產(chǎn)生的住房消費(fèi)為8000億元，然后在30年時(shí)間里逐步增長(zhǎng)，最后達(dá)到3.4萬億元，每年增長(zhǎng)在1000億元左右。21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米，或者是核減后的3.56億至4.19億平方米；后30年每年需新建住房5.76億平方米至6.53億平方米，或者是核減后的4.66億至5.43億平方米。（五）近十幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況19952007年，我國(guó)施工房屋建筑面積、竣工房屋筑面積及竣工房屋價(jià)值如下表所示。從該表可以得知，1995年，我國(guó)施工房屋建筑面

27、積為215084.6萬平方米，而2007年，我國(guó)施工房屋建筑面積為548542.0萬平方米，年增長(zhǎng)速度為8以上；1995年，我國(guó)竣工房屋建筑面積為145600.1萬平方米，而2007年，我國(guó)竣工房屋建筑面積為238425.3萬平方米，年增長(zhǎng)速度為4以上；1999年，我國(guó)竣工房?jī)r(jià)值為9498.7億元，而2007年，我國(guó)竣工房屋建筑面積為23582.7億元，年增長(zhǎng)速度為12以上。從以上分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，需求較為旺盛，具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。年 份施工房屋竣工房屋竣工房屋建筑面積#住 宅建筑面積#住 宅價(jià) 值#住 宅地 區(qū)(萬平方米)#商品住宅(萬平方米)#商品住宅(億元)#商品

28、住宅1995215084.6140451.932902.3145600.1107433.111951.33622.7995.41996(236308.5)(155849.3)(31849.3)(234.90849.3)(122204.5)(12232.6)(4505.6)(1194.3)235258.6155508.931849.3161965.7121913.412232.64505.61194.31997230491.0149658.130374.7166057.1121101.012464.74884.61269.91998245755.7167600.836223.0170904.81

29、27571.614125.75441.81484.11999263294.3181236.442590.3187357.1139305.917640.79498.76019.91831.32000265293.5180634.350498.3181974.4134528.820603.39969.66153.42173.62001276025.4182767.161583.0182437.1130419.624625.410495.16396.52622.42002304428.2193731.073208.7196737.9134002.128524.711686.36967.83191.0

30、2003343741.7205286.791390.5202643.7130160.833774.613421.07631.24128.92004376495.1217580.5108196.5207019.1124881.134677.215239.68320.34620.72005431123.0239769.6129078.4227588.7132835.943682.918789.510042.36060.12006462677.0265565.3151742.7212542.2131408.245471.719891.610950.16717.22007548542.0315629.

31、8186788.4238425.3146282.749831.323582.712990.77853.1二、重慶市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)（一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況直轄以來，重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。重慶市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆在各種場(chǎng)合多次說道，未來10年之內(nèi)，重慶市將至少有1億平方米的住房的基本需求。重慶目前有2100萬農(nóng)民，農(nóng)轉(zhuǎn)非是加快城市化進(jìn)程的唯一手段，我市平均每年有40萬50萬農(nóng)民進(jìn)城，每年對(duì)住宅的基本需求量就達(dá)到1千萬平方米，10年就是1個(gè)億。此外，重慶是直轄市，按大都市的標(biāo)準(zhǔn)，主城區(qū)面積一般為平方公里，目前重慶都市圈人口僅萬，適宜居住面積

32、平方公里，未來10年，主城區(qū)將擴(kuò)大建到平方公里，這個(gè)擴(kuò)大的過程就是大量建設(shè)的過程，需要大量的住宅，商用房的開發(fā)來滿足城市發(fā)展的需要。同時(shí)，城區(qū)每年有幾十萬平方米的危舊房改造工程，如果以改造1平方米的舊危房產(chǎn)生.平方米的新房需要計(jì)算，年改造完主城區(qū)的危舊房又會(huì)有上千萬平方米的住房消費(fèi)機(jī)遇。重慶房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)好，不僅現(xiàn)在好，將來也非?？春?，這是我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總的基調(diào)。首先是重慶整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，房產(chǎn)有較大的潛在需求；居民收入有較大改善，其中城市居民可支配收入穩(wěn)步提高，目前重慶城市化水平只有36%，低于全國(guó)平均水平。未來十年中需求量就上億平米。此外，舊城改造也將帶來房屋開發(fā)的巨大需求。在重慶每

33、年萬平方米的開發(fā)量可持續(xù)10年。重慶房產(chǎn)看好，還在于我市正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一旦完成，它將擁有中國(guó)西部最大的機(jī)場(chǎng)；幾年以后重慶將擁有7條鐵路一和條高速公路，成為中國(guó)西部鐵路與公路的樞紐。此外，“小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力極強(qiáng)；同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)是投資環(huán)境，可吸引投資者的進(jìn)入；它也是老百姓安居樂業(yè)的一項(xiàng)必備條件。（二）重慶市城鎮(zhèn)化率情況另外， 2007年重慶市城鎮(zhèn)化率為48.3%，在國(guó)務(wù)院國(guó)辦函200947號(hào)文批準(zhǔn)的重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案中明確指出：到2012年重慶市城鎮(zhèn)化率為

34、55%，而到2012年重慶市城鎮(zhèn)化率為70%，這必將促進(jìn)重慶市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。（三）2009年重慶市房地產(chǎn)發(fā)展概況2009年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)v型反轉(zhuǎn)，并取得三大整數(shù)關(guān)口的突破，包括開發(fā)投資突破1000億元，達(dá)1238.91億元，同比增長(zhǎng)25.0%；資金來源突破2000億元，達(dá)2202.67億元，增長(zhǎng)41.2%；商品房銷售面積突破4000萬平方米，達(dá)4002.89萬平方米，增長(zhǎng)39.4%，全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)基本形成。所以，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，需求較為旺盛，具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。三、涪陵區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)（一）涪陵區(qū)2009年房地產(chǎn)開發(fā)情況涪陵區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略定位已經(jīng)確立:經(jīng)過5

35、年或更長(zhǎng)一段時(shí)間努力,建成重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)的次級(jí)核心和重要增長(zhǎng)極、“一圈”輻射“兩翼”的戰(zhàn)略支點(diǎn),建成“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的主要工業(yè)高地、重慶中部綜合交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)中心,建成“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)常住人口最多的大城市和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū),打造重慶宜居城市的代表區(qū)域。在中共涪陵區(qū)委第三屆三次全會(huì)上,區(qū)委書記張鳴提出了提升人居生活質(zhì)量,著力打造“宜居涪陵”,讓涪陵的城市形象變得更美,讓涪陵的生態(tài)環(huán)境變得更好,讓涪陵的人氣商氣變得更旺的建設(shè)目標(biāo).具體說來,就是堅(jiān)持城市高起點(diǎn)規(guī)則,高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和高水平管理,按照“減量,留白,曾綠”的原則積極推進(jìn)江南舊城改造,按照山水園林城市特色全面啟動(dòng)李渡新城建設(shè);

36、力爭(zhēng)用4年時(shí)間,建成城市面積達(dá)44平方公里,城區(qū)人口達(dá)50萬的大城市。隨著烏江二橋,長(zhǎng)江三橋,公路園,中山路,涪陵影劇院和通江走廊等大批城市建設(shè)項(xiàng)目的竣工和開工,隨著李渡新城區(qū)建設(shè)的啟動(dòng),涪陵大城市的骨架逐步形成,大城市的建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新的高潮。涪陵現(xiàn)有城市人口約40萬,現(xiàn)有人均住房面積約28平方米.根據(jù)未來5年住房建設(shè)規(guī)劃,到2012年城市人均住房面積將達(dá)到32平方米;加速涪陵城鎮(zhèn)化推進(jìn),未來5年內(nèi)涪陵將至少新增10萬城市人口;加入危機(jī)舊拆遷,舊城改造創(chuàng)造的250萬平方米房屋市場(chǎng)需求,以及作為區(qū)域中心城市對(duì)周邊的輻射等因素,全區(qū)未來5年房屋市場(chǎng)需求約為800萬平方米。2009年房地產(chǎn)商品房需

37、求旺盛，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積95.86萬平方米，同比增長(zhǎng)2.1倍，銷售額達(dá)到29.02億元，同比增長(zhǎng)2.5倍。其中：商品住宅銷售面積89.64萬平方米，同比增長(zhǎng)2.34倍，銷售額26.95億元，同比增長(zhǎng)2.9倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積5623平方米，同比增長(zhǎng)4.13%，銷售額15094萬元，同比下降8.3%。商品住宅銷售面積比重較高，達(dá)到95.70%，商品房屋銷售成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流，說明涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房潛力很大。（二）涪陵區(qū)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分析涪陵現(xiàn)有城市人口約40萬,現(xiàn)有人均住房面積約28平方米.根據(jù)未來5年住房建設(shè)規(guī)劃,到2012年城市人均住房面積將達(dá)到32平方米;加速涪

38、陵城鎮(zhèn)化推進(jìn),未來5年內(nèi)涪陵將至少新增10萬城市人口;加入危機(jī)舊拆遷,舊城改造創(chuàng)造的250萬平方米房屋市場(chǎng)需求,以及作為區(qū)域中心城市對(duì)周邊的輻射等因素,全區(qū)未來5年房屋市場(chǎng)需求約為800萬平方米?？梢灶A(yù)見涪陵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康良好，價(jià)格穩(wěn)中有升從去年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)投資、施工面積、竣工面積銷售面積等指標(biāo)均得到大幅增長(zhǎng)，表明我區(qū)房地產(chǎn)正處于良好發(fā)展階段，隨著舊城改造和城市化進(jìn)程的加快，消費(fèi)需求依舊旺盛，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有利的市場(chǎng)支持。2、通過城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展隨著城市骨干交通樞紐的逐步竣工貫通，打開了交

39、通瓶頸，同時(shí)也帶動(dòng)了江南主城周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)了房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。綜上所述，涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，需求較為旺盛，具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。第五章 建設(shè)地址及周邊環(huán)境一、項(xiàng)目的選址原則涪陵區(qū)位于重慶市及三峽庫區(qū)腹地，扼長(zhǎng)江、烏江交匯要沖，歷來有川東南門戶之稱，是重慶中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、信息中心。按照重慶市及我區(qū)城市總體規(guī)劃，到2020年涪陵將建成沿長(zhǎng)江發(fā)展軸線形成相對(duì)獨(dú)立的“一城兩區(qū)五片”擁有70萬城市人口的組團(tuán)式山地城市?！笆晃濉逼陂g，涪陵區(qū)的總體目標(biāo)是：確保建成大城市，確保再造一個(gè)涪陵工業(yè)，確保建成重慶市優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品基地，確保形成商貿(mào)物流中心，確保城鄉(xiāng)人民過上

40、比較寬裕的小康生活。根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于涪陵區(qū)城市總體規(guī)劃的批復(fù)，涪陵的城市性質(zhì)確定為：重慶市中部區(qū)域性中心城市，長(zhǎng)江上游與烏江流域重要的交通樞紐和物流中心，三峽庫區(qū)具有山水園林特色的新興工業(yè)城市。根據(jù)小區(qū)布局的一般原則和重慶市及涪陵區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目確定以下選址原則：1.布局相對(duì)獨(dú)立，便于集中管理；2.與城市建成區(qū)有較方便的聯(lián)系；3.地理?xiàng)l件較好，并有足夠的發(fā)展?jié)摿Γ?.有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施為依托；5.以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目建設(shè)用地與城市發(fā)展的關(guān)系；6.兼顧環(huán)境因素影響，具有可持續(xù)發(fā)展的條件。二、建設(shè)地址及周邊條件（一）項(xiàng)目建設(shè)地址根據(jù)以上原則，該項(xiàng)目用地位于

41、涪陵城區(qū)四環(huán)路，東面均臨城市干道, 東側(cè)為太極大道，南側(cè)為雙塘路，地理位置極佳。（二）項(xiàng)目周邊開發(fā)條件1、區(qū)位科達(dá)碧盛住宅小區(qū)項(xiàng)目緊臨涪陵區(qū)目前最熱開發(fā)區(qū)四環(huán)路。無論在地理位置還是在行車交通方面都是非常便利的，加之周邊的城市綠化，使基地具備了營(yíng)造康居社區(qū)的基本條件。2、交通條件隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)，涪陵區(qū)交通條件正在改善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突現(xiàn)。涪南(川)鐵路，涪利(川)鐵路已進(jìn)入實(shí)施階段，渝長(zhǎng)(沙)高速，涪陵至武隆白云的連接線，滬蓉高速公路復(fù)線經(jīng)過涪陵，渝巴路(涪陵至巴南)，加上涪長(zhǎng)高速，渝懷鐵路，涪豐路，涪墊路等，涪陵將有3條高速公路，3條鐵路，6條高等級(jí)通縣公路，涪陵至江北機(jī)場(chǎng)僅l00

42、公里，三峽工程在156米水位運(yùn)行時(shí)，涪陵是萬噸級(jí)艦隊(duì)的最上游港口，這樣鐵路，高速公司，高等級(jí)公路，加上長(zhǎng)烏兩江黃金水道和江北機(jī)場(chǎng)，構(gòu)成水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，涪陵成為區(qū)域性交通樞紐將成為現(xiàn)實(shí)。在拉開城市骨架方面實(shí)現(xiàn)新跨越，濱江路，火車站站前大道，涪蒿路，李渡長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江三橋、烏江二橋的建成，涪陵客運(yùn)中心，南門山片區(qū)，工人文化官片區(qū)，海陵廠片區(qū)等舊城改造。按照涪陵城區(qū)后靠西移的戰(zhàn)略方針，基本形成了涪陵大城市道路骨架，拉通了城市主干道的要求，依托渝懷鐵路啟動(dòng)南岸浦片區(qū)道路建設(shè)；通過建成的鵝頸關(guān)、長(zhǎng)江大橋、烏江大橋3座立交橋，形成以長(zhǎng)江大橋南引道四環(huán)路順江移民小區(qū)大道烏江大橋?yàn)I江路長(zhǎng)江大橋的城市骨干環(huán)

43、形道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建以江南舊城為中心，江東、李渡、南岸浦為副中心的“一城四片"組團(tuán)式山地城市的道路骨架。3、基礎(chǔ)設(shè)施地塊所處區(qū)域紅線外市政管網(wǎng)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施配套已基本完善，水、電、通訊、道路、市場(chǎng)、市政等設(shè)施項(xiàng)目的完成為開發(fā)商提供了良好的開發(fā)條件。在加強(qiáng)城區(qū)供排水管網(wǎng)改造的同時(shí)，涪陵完成了江南主城區(qū)西水東調(diào)凈水工程建設(shè)，新建了5萬噸日凈水廠；完成了涪陵排水工程一期污水截流和部分二級(jí)干管的改造。地塊的基礎(chǔ)設(shè)施狀況如下：供電狀況：由川東電力集團(tuán)電網(wǎng)提供。道路狀況：道路網(wǎng)絡(luò)成型。供水狀況：由涪陵自來水公司供水。通訊條件：地塊外通訊暢通。供氣狀況：由涪陵天然氣公司提供。三、建設(shè)地址自然條件（一）

44、地震據(jù)中國(guó)地震局中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖（gb18306-2001圖a1）及中國(guó)地震動(dòng)反映譜特征周期區(qū)劃圖（gb18306-2001圖b1）資料。項(xiàng)目區(qū)位于抗震設(shè)防烈度6度區(qū)。（二）氣象狀況根據(jù)有關(guān)氣象資料，重慶市涪陵區(qū)屬亞熱帶晴濕東南季節(jié)氣候，主要特點(diǎn)是冬暖、春早、夏熱、秋涼，四季分明、氣候溫和、光照充足、雨量充沛、無霜期常年在300天以上，其氣象情況如下：1氣溫年平均氣溫 18.2年平均最高氣溫 22.2年平均最低氣溫 15.1極端最高氣溫 42.2極端最低氣溫 -2.72濕度年平均相對(duì)濕度 79%最小相對(duì)濕度 74%最大相對(duì)濕度 83%3降雨量年平均降雨量 1074.0mm最高年降雨量

45、 1363.4mm最低年降雨量 800.5mm1小時(shí)最大降雨量 78.2mm10分鐘最大降雨量 28.7mm 4降雪量 歷年平均降雪天數(shù)0.6d5氣壓 歷年平均氣壓98.21kpa 6風(fēng)向全年靜風(fēng)頻率 57%年平均風(fēng)速 1.0m/s最大風(fēng)速24m/s7雷暴日歷年平均雷暴日45.8d8日照歷年平均日照時(shí)數(shù)1248h（三）建筑材料及運(yùn)輸方式本項(xiàng)目地處涪陵區(qū)城區(qū)，長(zhǎng)江南北西岸均為山區(qū)，砂料分布十分廣泛，所以開采十分便捷，對(duì)工種建設(shè)尤為有利。重慶及涪陵區(qū)有全國(guó)較著名的大型鋼鐵廠，鋼材、水泥均可就地購買，且價(jià)格較低。工程用水可直接利用長(zhǎng)江水或城市供水。涪陵區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，尤其是水運(yùn)條件十分優(yōu)越，給材料的

46、采購和運(yùn)輸帶來了十分便利的長(zhǎng)期保持。本項(xiàng)目所需材料運(yùn)距短，可選擇運(yùn)輸方式較多，多數(shù)材料可通過水路和公路直接運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)輸條件良好。（四）建設(shè)用地條件本項(xiàng)目所在地的土地以耕地、坡地為主，大規(guī)模的房屋建筑較少，征用難度相對(duì)較小，基本不會(huì)影響工程建設(shè)。通過對(duì)影響建設(shè)用地條件的地質(zhì)、地貌、高程、坡度、坡向、植被、水系等相關(guān)因素的分析，場(chǎng)地工程地質(zhì)情況簡(jiǎn)單，無不良地質(zhì)情況，地質(zhì)評(píng)估適宜工程建設(shè)。第六章 建設(shè)方案設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目的指導(dǎo)思想和目標(biāo)(一)指導(dǎo)思想1、因地制宜、尊重自然、生態(tài)開發(fā)在建筑風(fēng)格上力求體現(xiàn)“與山水相融、與天地合德、與四時(shí)合序”的天趣靈景,詮釋一種“親近自然、觀賞自然與自然和諧共生”的天

47、人合一的精神內(nèi)涵.2、依托天然優(yōu)勢(shì),形成園林式居家的規(guī)劃格局將家安在公園里是我們每個(gè)人居家夢(mèng)想,這也是人共有天性的體現(xiàn).規(guī)劃設(shè)計(jì)力求最大限度地利用基地周邊的綠地山坡景觀,同時(shí)通過自身景觀組織的打造將秀麗的綠化景觀向社區(qū)縱深方向沿伸.3、重溫鄰里深情,構(gòu)建和諧社會(huì)快節(jié)奏的工作,使得人們內(nèi)在的壓力與浮燥日益增加.和諧舒適的生活是每個(gè)居民的渴望,關(guān)注人們對(duì)和諧舒適生活的追求,是本次設(shè)計(jì)的理念.社區(qū)強(qiáng)調(diào)開放,通過整個(gè)社區(qū)公共空間體現(xiàn)其品質(zhì),強(qiáng)調(diào)人們的交往,提倡和諧健康的個(gè)性生活,創(chuàng)造親善的鄰里關(guān)系,增加社區(qū)的歸屬感.(二)設(shè)計(jì)目標(biāo)1、均好性：力求讓更多住宅享受綠地系統(tǒng)或中心景觀2、園林式：內(nèi)部空間與外

48、部相互滲透的園林式居住小區(qū)3、生態(tài)型：節(jié)能節(jié)地生態(tài)型的居住小區(qū)4、和睦性：力創(chuàng)資源共享、和睦共處的居住小區(qū)二、規(guī)劃設(shè)計(jì)布局建設(shè)項(xiàng)目共5棟住宅及地下車庫組成,沿山地地形高低布置。同時(shí)考慮到小區(qū)主要為居民居住,在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施.沿地形由低到高設(shè)置景觀,沿景觀設(shè)置院落中庭空間, 在中庭空間內(nèi)組織景觀小品，提供獨(dú)立使用的院落景觀空間。布局脈絡(luò)更清晰，條理更分明圍而不合，離而不散，利用建筑間的空隙，將周邊環(huán)境納入小區(qū)，形成借景。小區(qū)環(huán)境也可做為周邊環(huán)境的對(duì)景，使內(nèi)外環(huán)境相互滲透穿叉，環(huán)境資源得到最大限度的利用。中心庭院內(nèi)結(jié)合居民生活特點(diǎn),四季花卉和常綠植物點(diǎn)綴其間，擬做到季節(jié)分明的環(huán)境視

49、覺空間。在用地東面沿城市道路開設(shè)小區(qū)主要出入口。緊鄰城市道路方便居民日常進(jìn)出。三、景觀設(shè)計(jì)（一）綠地系統(tǒng)1、景觀設(shè)計(jì)依據(jù)總體設(shè)計(jì)構(gòu)思追求人、宅與自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一中心主景區(qū)設(shè)置部分坡地景觀，成為社區(qū)景觀的靈魂。點(diǎn)綴、假山頑石、水景，形成意趣盎然的景觀系統(tǒng)。2、充分利用地形，采用分片與集中相結(jié)合方式布置綠化，并通過道路綠化與庭園綠地，平面垂直綠化相連，形成點(diǎn)、線、面、體交織的網(wǎng)絡(luò)狀綠化體系，使建筑因綠化而融為一體。3、從以人為本的設(shè)計(jì)宗旨出發(fā)，運(yùn)用現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)手法，結(jié)合綠化、小品，布置供居民生活設(shè)施，并賦予環(huán)境一定的主題和內(nèi)涵，努力創(chuàng)造出居者理想的居家環(huán)境。（二）空間組織通過總體規(guī)劃，并結(jié)合環(huán)境使空

50、間形態(tài)豐富多樣，具有可識(shí)別性。建筑結(jié)合環(huán)境，既有分散又有圍合，圍而不死，增加空間流動(dòng)性。按功能及環(huán)境的不同形成互有變化的空間形態(tài),使整個(gè)社區(qū)有明顯的特色。(三)社區(qū)景觀系統(tǒng)注重與周邊環(huán)境因素的銜接是提高居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要保證。沿景觀軸線串聯(lián)起來，形成了散而不亂、主次分明的景觀特色，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的視覺效果和識(shí)別性。四、公建設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃針對(duì)居住人群的文化娛樂需求加強(qiáng)對(duì)文化、體育、娛樂設(shè)置，填補(bǔ)區(qū)域配套不完善的缺陷，提高社區(qū)生活、文化品味。(一)公共服務(wù)設(shè)施1、附屬服務(wù)設(shè)施，設(shè)置了小區(qū)居民文化娛樂所需的諸多高尚康樂設(shè)施，如健身、游戲室、棋牌室、咖啡室等。追求一種綠色健康的生活方式。(二)市政配套設(shè)施

51、1、垃圾收集與處理：沿車行道設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，做成小品式構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)車運(yùn)至處理場(chǎng)；2、小區(qū)物業(yè)管理設(shè)物業(yè)管理中心，以提供交往活動(dòng)及服務(wù)空間。五、道路系統(tǒng)規(guī)劃（一）機(jī)動(dòng)車道規(guī)劃為保證能消防安全,每個(gè)高層建筑都有機(jī)動(dòng)車道環(huán)繞。（二）步行道路規(guī)劃本方案居住區(qū)內(nèi)道路以步行道為主，步行道共分為兩級(jí),主路寬6米,次路寬4.5米。步行道沿途有不同景觀以求“移步換景”，即可滿足其作為散步觀光的要求，又是居民交往的空間。（三）小區(qū)無障礙設(shè)計(jì)1、每隔30-50m在車行道與人行道之間設(shè)置坡道。2、凡設(shè)電梯的住宅均有坡道直達(dá)，電梯均通至住宅底層。六、消防設(shè)計(jì)（一）總平面布置1、該小

52、區(qū)建筑呈板式布置和點(diǎn)式布置。該小區(qū)內(nèi)各棟建筑之間的距離均滿足高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范及建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求。2、消防車道及消防撲救場(chǎng)地（1）小區(qū)用地東側(cè)為城市道路。（2）內(nèi)部道路與用地東側(cè)城市道路相接，小區(qū)道路沿建筑一側(cè)或周邊布置，并與外部道路形成沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊或環(huán)形消防車道。小區(qū)環(huán)形道路寬6米，局部道路寬4.5米，兼做緊急消防車道，消防車道便捷暢通，能方便地靠近各棟建筑。高層住宅樓均按規(guī)范要求設(shè)置消防撲救場(chǎng)地，可保證至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的1/4能使消防車到達(dá)建筑底部，且在此范圍內(nèi)布置有直通室外的樓梯間出口，滿足消防撲救的要求。（3）消防車道轉(zhuǎn)彎半徑不小于9米，較寬的路口處路緣石轉(zhuǎn)彎半

53、徑不小于9米。（4）地下車庫頂板上的消防車道及撲救場(chǎng)地、消防車道下的管道及暗溝等，均能承受大型消防車36噸的荷載。（5）消防車道與建筑之間，均不設(shè)置妨礙消防車實(shí)施撲救的樹木、架空管線等障礙物體。（6）場(chǎng)區(qū)內(nèi)車行道的最大坡度不超過8，撲救場(chǎng)地坡度不超過5。（二）建筑消防1、1、2號(hào)樓：層數(shù)為地上16/-1層，半地下1層，高度為48米，屬二類高層住宅，耐火等級(jí)為一級(jí)，1至16層為住宅，戶型為一層8戶，-1層為地下車庫，塔樓設(shè)兩部消防電梯兼客梯和一個(gè)樓梯間，滿足消防要求。2、4號(hào)樓：層數(shù)為地上16/-1層，高度為48米，屬二類高層住宅，耐火等級(jí)為一級(jí)，-1層至16層以上均為住宅，耐火等級(jí)為二級(jí)，塔樓

54、設(shè)兩部消防電梯兼客梯和一個(gè)樓梯間，滿足消防要求。3、3、5號(hào)樓：層數(shù)為地上16層，高度為48米，屬二類高層住宅，耐火等級(jí)為二級(jí)，1層至16層均為住宅，塔樓設(shè)兩部消防電梯兼客梯和一個(gè)樓梯間，滿足消防要求。4、地下車庫：地下車庫位于地塊東側(cè)，共-1層，總面積4743，總停車位99個(gè)，耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)置一個(gè)汽車出入口，車庫為一個(gè)防火分區(qū)，防火分區(qū)面積4743，車庫設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)，每個(gè)防火分區(qū)人員安全出口不少于2個(gè)。（三）主要建筑構(gòu)件及材料的耐火極限本工程主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和材料的耐火極限如下：柱： 3.0h 樓板：1.5h剪力墻： 3.0h 梁：2.0h小區(qū)主要建筑構(gòu)件及材料的耐火極限均能滿足一級(jí)耐火等級(jí)的規(guī)范要求。（四）給排水消防室內(nèi)消火栓用水量為10l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2h，消防用水量為72m3；室外消火栓用水量為15l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2h，消防用