北京國(guó)瑞購(gòu)物中心案例研究報(bào)告52頁(yè)

1、1 1 1案例研究案例研究國(guó)瑞商業(yè)中心國(guó)瑞商業(yè)中心2 2 2a. 案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息b. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合c. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) d. 消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通e. 項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）3 3 3國(guó)瑞城項(xiàng)目是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在國(guó)瑞城項(xiàng)目是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開(kāi)發(fā)的總建筑面積年開(kāi)發(fā)的總建筑面積110萬(wàn)的大型綜合建筑群萬(wàn)的大型綜合建筑群項(xiàng)目基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料國(guó)瑞城項(xiàng)目概況國(guó)瑞城項(xiàng)目概況資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析發(fā)展商：發(fā)展商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：國(guó)瑞

2、城建筑面積110萬(wàn)平方米，是一個(gè)集甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式服務(wù)公寓、國(guó)際商務(wù)公寓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔住宅樓、四合院等為一體的綜合建筑集群 國(guó)瑞商業(yè)中心，建筑面積24萬(wàn)平方米，是由一座13萬(wàn)平米的購(gòu)物中心、一座5萬(wàn)平米的酒店式服務(wù)公寓、三棟共3.5萬(wàn)平米的商務(wù)公寓和一棟3.5萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓等建筑組成 位置：位置： 位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門(mén)外大街、北依崇文門(mén)東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米竣工時(shí)間：竣工時(shí)間： 2009年8月住宅區(qū)住宅區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心4國(guó)瑞商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積國(guó)瑞商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積3.5萬(wàn)，設(shè)施齊全

3、，交通便利萬(wàn)，設(shè)施齊全，交通便利寫(xiě)字樓 物業(yè)管理公司 國(guó)瑞物業(yè)管理公司 寫(xiě)字樓級(jí)別 甲級(jí) 規(guī)模 總建筑面積：35000 樓層 16層 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2000 分割單元面積 90 空調(diào) 單元式中央空調(diào) 電梯 奧的斯 停車(chē)位1000 租金水平4.5元/天/平米 進(jìn)駐企業(yè)類(lèi)型 綜合 層高2.8 米 物業(yè)費(fèi)租金含寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓4寫(xiě)字樓概況寫(xiě)字樓概況寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析5服務(wù)式公寓公寓公寓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況服務(wù)式公寓概況公寓公寓 物業(yè)管理公司 國(guó)瑞物業(yè)管理公司 公寓級(jí)別 精裝服務(wù)式公寓 規(guī)模 3.5萬(wàn)平米 樓層 共3000套，雅仕苑544套 標(biāo)準(zhǔn)層面積 建

4、筑面積800000 平方米 戶(hù)型面積層高3.15米， 60-240平米主力戶(hù)型 ，以 80-150 平米為主 電梯 3部 停車(chē)位1000個(gè) 設(shè)施衛(wèi)星電視、寬帶系統(tǒng)、安保智能系統(tǒng) 介紹是國(guó)瑞城a區(qū)五大建筑形態(tài)中的重要組成部分，定位于皇城豪宅極品，以極致舒適為目標(biāo)，建筑品質(zhì)和配套上精益求精國(guó)瑞商業(yè)中心精裝服務(wù)式公寓總建筑面積國(guó)瑞商業(yè)中心精裝服務(wù)式公寓總建筑面積3.5萬(wàn)，裝修豪華、配套設(shè)施萬(wàn)，裝修豪華、配套設(shè)施齊全齊全6國(guó)瑞購(gòu)物中心是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為特色，集購(gòu)物于一體的區(qū)域購(gòu)物國(guó)瑞購(gòu)物中心是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為特色，集購(gòu)物于一體的區(qū)域購(gòu)物中心中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)概況商業(yè)概況發(fā)展商：發(fā)展商：北

5、京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積13萬(wàn)，地下4層、地上3層 地下3-4層為地下停車(chē)場(chǎng)，地下2層至地上3層為商業(yè)面積位置：位置： 位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門(mén)外大街、北依崇文門(mén)東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米；所屬崇文門(mén)商圈竣工時(shí)間：竣工時(shí)間： 2007年12月商業(yè)部分商業(yè)部分資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析7 7 7國(guó)瑞城是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)的，由北京國(guó)瑞物業(yè)國(guó)瑞城是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)的，由北京國(guó)瑞物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)管理，建筑單位是北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司管理有限公司運(yùn)營(yíng)管

6、理，建筑單位是北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司：物業(yè)管理公司：北京國(guó)瑞物業(yè)管理有限公司投資商、開(kāi)發(fā)商：投資商、開(kāi)發(fā)商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的大型企業(yè)，公司擁有多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，旗下子公司20多家，員工近3000人。歷經(jīng)20年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、建筑管理等方面。產(chǎn)品類(lèi)型覆蓋了以住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)及城市綜合體等多種業(yè)態(tài).重點(diǎn)項(xiàng)目：北京國(guó)瑞城、北京國(guó)瑞購(gòu)物中心、沈陽(yáng)國(guó)瑞東方商城、石家莊國(guó)瑞城、重慶國(guó)瑞城、汕頭花園賓館等項(xiàng)目資料來(lái)源：internet開(kāi)發(fā)商、投資商、設(shè)計(jì)公司資料開(kāi)發(fā)商、投資商、設(shè)計(jì)公司資料

7、 建筑單位建筑單位:北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部直屬最早實(shí)行股份制的設(shè)計(jì)公司，始建于1990年，1994年獲得國(guó)家綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)，2005年獲得iso-9001質(zhì)量體系認(rèn)證。經(jīng)過(guò)十幾年扎實(shí)、穩(wěn)定的建設(shè)與發(fā)展，三磊公司已成為一個(gè)擁有近二百人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的綜合性設(shè)計(jì)公司8交通信息：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，交通信息：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地鐵號(hào)線(xiàn)和號(hào)線(xiàn)，多條公交線(xiàn)路，公共交通十分便利鐵號(hào)線(xiàn)和號(hào)

8、線(xiàn)，多條公交線(xiàn)路，公共交通十分便利項(xiàng)目周邊交通概況項(xiàng)目周邊交通概況道路交通：道路交通：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街軌道交通：軌道交通：地鐵號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站距離米；地鐵號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站距離米公共交通：公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多條公交線(xiàn)路項(xiàng)目周邊交通項(xiàng)目周邊交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析9 9核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長(zhǎng)安街以南，天壇核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長(zhǎng)安街以南，天壇以東，東南三環(huán)之內(nèi)的

9、區(qū)域以東，東南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域商圈地理信息輻射范圍信息輻射范圍信息資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況項(xiàng)目所在區(qū)位概況核心客戶(hù)項(xiàng)目周邊新世界太華公寓、領(lǐng)行國(guó)際、新世界新怡家園、質(zhì)城、富貴園、本家潤(rùn)園、東方財(cái)富、幸福家園、新世界新景家園等住宅項(xiàng)目人群輻射范圍長(zhǎng)安街以南，天壇以東，東、南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域輻射區(qū)域特點(diǎn)住宅社區(qū)密集其他商業(yè)項(xiàng)目新世界商場(chǎng)，搜秀商城、富貴園購(gòu)物商場(chǎng)、花市時(shí)尚購(gòu)物街1010分析國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的分析國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消費(fèi)者數(shù)量種人群，得出項(xiàng)目潛在消費(fèi)者數(shù)量大，但整體消費(fèi)能力有限大，但整體消費(fèi)能力有限國(guó)瑞購(gòu)物中心國(guó)瑞購(gòu)物中心辦

10、公辦公新世界寫(xiě)字樓、國(guó)瑞城寫(xiě)字樓辦公白領(lǐng)居民居民社區(qū)居民，部分回遷戶(hù)；人數(shù)多，但整體消費(fèi)力不足引入客流引入客流東南三環(huán)內(nèi)人群，居住社區(qū)密集，人流量大游客游客項(xiàng)目特色不突出，很難吸引到這部分人流資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析客戶(hù)分析客戶(hù)分析111111a. 案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息b. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合c. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) d. 消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通e. 項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）121212國(guó)瑞購(gòu)物中心購(gòu)物功能面積占，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套餐飲、娛樂(lè)國(guó)瑞購(gòu)物中心購(gòu)物功能面積占，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套餐飲、娛樂(lè)服務(wù)服務(wù)功能

11、租戶(hù)面積占比功能租戶(hù)面積占比 %功能租戶(hù)數(shù)量占比功能租戶(hù)數(shù)量占比 %組戶(hù)數(shù)量、面積占比組戶(hù)數(shù)量、面積占比資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析13購(gòu)物以個(gè)人時(shí)尚為主，在購(gòu)物類(lèi)中占比購(gòu)物以個(gè)人時(shí)尚為主，在購(gòu)物類(lèi)中占比66%，餐飲中正餐和快餐占主要，餐飲中正餐和快餐占主要部分，分別占部分，分別占43%購(gòu)物類(lèi)子行業(yè)面積占比購(gòu)物類(lèi)子行業(yè)面積占比 %餐飲類(lèi)子行業(yè)面積占比餐飲類(lèi)子行業(yè)面積占比 %子行業(yè)占比子行業(yè)占比資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析141414購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂(lè)購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂(lè)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析九洲遠(yuǎn)景分析行

12、業(yè)覆蓋行業(yè)覆蓋正餐正餐主題主題商務(wù)商務(wù)家庭家庭快餐快餐中式中式西式西式休閑餐飲休閑餐飲咖啡廳咖啡廳茶餐廳茶餐廳美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)其他快餐其他快餐西式餐吧西式餐吧家庭娛樂(lè)家庭娛樂(lè)兒童早教兒童早教兒童娛樂(lè)兒童娛樂(lè)課外教育課外教育兒童攝影兒童攝影影院影院劇院劇院健康與運(yùn)動(dòng)健康與運(yùn)動(dòng)spa足療足療健身、瑜伽健身、瑜伽美容美發(fā)美容美發(fā)年輕娛樂(lè)年輕娛樂(lè)量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)絢tv酒吧酒吧大型主題娛樂(lè)大型主題娛樂(lè)設(shè)備導(dǎo)向設(shè)備導(dǎo)向主題導(dǎo)向主題導(dǎo)向其他文化設(shè)施其他文化設(shè)施家庭耐用品家庭耐用品家電家電家居家居建材建材食品雜貨食品雜貨食品雜貨食品雜貨hba文化用品文化用品禮品禮品辦公用品辦公用品文化用品文化用品體育用品體育用品

13、個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物服裝服飾服裝服飾服飾配件服飾配件化妝品化妝品3c數(shù)碼數(shù)碼兒童服裝兒童服裝兒童用品兒童用品兒童家居及用品兒童家居及用品兒童玩具兒童玩具百貨百貨基礎(chǔ)時(shí)尚基礎(chǔ)時(shí)尚快速時(shí)尚快速時(shí)尚品牌設(shè)計(jì)品牌設(shè)計(jì)高端時(shí)尚高端時(shí)尚品牌店品牌店品類(lèi)殺手品類(lèi)殺手多品牌組合店多品牌組合店品牌店品牌店品類(lèi)殺手品類(lèi)殺手多品牌組合店多品牌組合店藥妝店藥妝店body shop藥店藥店大賣(mài)場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)精品超市精品超市連鎖超市連鎖超市便利店便利店食品雜貨專(zhuān)業(yè)店食品雜貨專(zhuān)業(yè)店購(gòu)物購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)15主力店主力店/次主力店面積占比較??；次主力店面積占比較小；主力店采用超市、電影院等高集客能力主力店采用超市、電影院等高

14、集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物；次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物；次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位目定位主力店主力店/次主力店次主力店資料來(lái)源：資料來(lái)源：internet,實(shí)地調(diào)研實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析九洲遠(yuǎn)景分析主力店面積占比情況主力店面積占比情況項(xiàng)目采取分割出租店鋪的形式為主，主力店/次主力店較少；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位商戶(hù)商戶(hù)主力店主力店行業(yè)分類(lèi)行業(yè)分類(lèi)位置位置面積（面積（m2）1樂(lè)天瑪特食品雜貨b2-c38002百老匯影城家庭娛樂(lè)b1、b24000商戶(hù)商戶(hù)次主力店次主力

15、店行業(yè)分類(lèi)行業(yè)分類(lèi)位置位置面積（面積（m2）1h&m個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物f1、f224002無(wú)印良品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物f1、f216003尼奧戶(hù)外個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物b231004c&a個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物f2180016主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿(mǎn)足購(gòu)物主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿(mǎn)足購(gòu)物者的需求者的需求 主要租戶(hù)主要租戶(hù)租戶(hù)實(shí)景圖租戶(hù)實(shí)景圖所屬行業(yè)所屬行業(yè)位置位置描述描述樂(lè)天瑪特樂(lè)天瑪特超市b2 樂(lè)天瑪特是樂(lè)天集團(tuán)下屬的專(zhuān)營(yíng)大型超市的子公司。2008年6月，樂(lè)天集團(tuán)旗下的樂(lè)天瑪特通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)客隆進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，目前江蘇時(shí)代零售擁有65家超市，全盤(pán)接手時(shí)代

16、零售后，樂(lè)天瑪特在中國(guó)的門(mén)店數(shù)將增至75家百腦匯影城百腦匯影城家庭娛樂(lè)b1、b2 百老匯院線(xiàn)是香港最大的院線(xiàn)，旗下經(jīng)營(yíng)管理百老匯、palace及三大品牌, 目前在香港有13 家電影院，共63 塊屏幕，占香港電影市場(chǎng)的 40%以上。院線(xiàn)在三十多年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)不斷的更新及優(yōu)化，始終保持著極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力西湖匯（張生記西湖匯（張生記）家庭餐飲f3 “張生記”是榮獲 “杭州市餐飲業(yè)名店”、“中華餐飲名店”和“國(guó)際餐飲名店”殊榮的一家新型超大型純餐飲酒店，創(chuàng)辦于1988年。酒店藝術(shù)裝修風(fēng)格均以濃郁的民族民俗風(fēng)情格調(diào)為主題，古樸高雅，落落大方，國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目主要租戶(hù)描述國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目主要租戶(hù)描述主力

17、店組合主力店組合資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析1717國(guó)瑞購(gòu)物中心以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，融合了國(guó)瑞購(gòu)物中心以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，融合了h&m、簡(jiǎn)、無(wú)印良品、簡(jiǎn)、無(wú)印良品、c&a、nike、尤尼克斯等大眾知名品牌、尤尼克斯等大眾知名品牌資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析關(guān)鍵租戶(hù)關(guān)鍵租戶(hù)18購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（）購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（）租戶(hù)品牌介紹租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析至層功能布局行業(yè)組合：行業(yè)組合：家庭娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)戶(hù)外用品為主；功能布局：功能布局：分布超市、影院、電玩城、兒童游藝城，購(gòu)物以戶(hù)外用品器械、兒童服飾及兒童用品為主；與地鐵5號(hào)線(xiàn)相連重

18、要租戶(hù)舉例：重要租戶(hù)舉例： 樂(lè)天瑪特、百老匯影城、嘉斯貓電玩城、奇樂(lè)兒、派克蘭帝、酷菲兒、 尼奧戶(hù)外、nike、cross、lotto、李寧等行業(yè)組合：行業(yè)組合：餐飲為主；功能布局：功能布局：分布各類(lèi)風(fēng)味正餐、中西式快餐、休閑餐飲及美食廣場(chǎng)，電影院；重要租戶(hù)舉例：重要租戶(hù)舉例： 川成元、紅樓宮、權(quán)金城、禾綠壽司、品奇、滿(mǎn)記、kfc、西雅圖咖啡、美食快充；19購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（）購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（）租戶(hù)品牌介紹租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析f1至f2功能布局f2 f1行業(yè)組合：行業(yè)組合：個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主；功能布局：功能布局：以國(guó)際時(shí)尚服裝服飾為主；分布珠寶

19、首飾、眼鏡/名表、咖啡廳、銀行重要租戶(hù)舉例：重要租戶(hù)舉例： moiselle&mademoiselle、prich、ochirly、fossil、vero moda、jack jones、lacoste、h&m等行業(yè)組合：行業(yè)組合：個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主；功能布局：功能布局：以服裝服飾為主；分布鞋、包及飾品重要租戶(hù)舉例：重要租戶(hù)舉例： 播t、江南布衣、only、who a u、c&a、gi、glod five、geox；20購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（）購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（）租戶(hù)品牌介紹租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析層功能布局f3行業(yè)組合：行業(yè)組合

20、：家庭餐飲、個(gè)人購(gòu)物為主；功能布局：功能布局：以家庭餐飲、內(nèi)衣為主，分布家電、美容美發(fā)、兒童教育等重要租戶(hù)舉例：重要租戶(hù)舉例：西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍(lán)2121目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)物者生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)物者家庭家庭 青年青年 女性女性 商務(wù)行政人群商務(wù)行政人群 旅游客群旅游客群價(jià)格導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向生活方式導(dǎo)生活方式導(dǎo)向向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)值價(jià)值生活生活方式導(dǎo)向方式導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)客群目標(biāo)客群資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析22國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐

21、飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向于國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求；經(jīng)營(yíng)品種齊全，以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主導(dǎo)滿(mǎn)足顧客的情感訴求；經(jīng)營(yíng)品種齊全，以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主導(dǎo)專(zhuān)業(yè)化=有限品種一次性夠足=品種齊全功能訴求情感訴求功能及品類(lèi)矩陣國(guó)瑞購(gòu)物中心國(guó)瑞購(gòu)物中心定位定位資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析232323功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足(= 品種齊全)專(zhuān)業(yè)化(= 有限品種)零售公園零售公園零售公園零售公園能量中心能量中心城市中心城市中心超級(jí)地區(qū)超級(jí)地區(qū)中心中心鄰里中心鄰里中心區(qū)域中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類(lèi)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)中心中心生活時(shí)尚生活時(shí)尚中心中

22、心美食中心美食中心主題購(gòu)物主題購(gòu)物中心中心工廠(chǎng)直銷(xiāo)工廠(chǎng)直銷(xiāo)中心中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心中心項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇，項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求，判斷為地區(qū)購(gòu)物中心判斷為地區(qū)購(gòu)物中心資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析購(gòu)物中心類(lèi)型購(gòu)物中心類(lèi)型242424平衡性平衡性客流驅(qū)動(dòng)者客流驅(qū)動(dòng)者面積貢獻(xiàn)者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動(dòng)者吸引力驅(qū)動(dòng)者租金驅(qū)動(dòng)者租金驅(qū)動(dòng)者購(gòu)物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的購(gòu)物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目

23、的吸引力不足；客流驅(qū)動(dòng)的超市、兒童娛樂(lè)不能完全轉(zhuǎn)換成購(gòu)物中心的消費(fèi)吸引力不足；客流驅(qū)動(dòng)的超市、兒童娛樂(lè)不能完全轉(zhuǎn)換成購(gòu)物中心的消費(fèi)者者功能組合平衡性功能組合平衡性資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析超市、兒童教育/娛樂(lè)為購(gòu)物中心帶來(lái)大量周邊社區(qū)居民h&m快速時(shí)尚品牌帶來(lái)年輕消費(fèi)者樂(lè)天瑪特（營(yíng)業(yè)面積3800）百老匯影城（營(yíng)業(yè)面積4000）尼奧戶(hù)外（3100）美食快充（900）h&m、無(wú)印良品周邊商場(chǎng)沒(méi)有的品牌對(duì)消費(fèi)者形成吸引大面積的餐飲業(yè)態(tài)，餐飲子行業(yè)覆蓋全面，可滿(mǎn)足不同消費(fèi)者需求出租的80%的商鋪保證了項(xiàng)目的租金收入252525a. 案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息案例基礎(chǔ)資料與商圈地理

24、信息b. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合c. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) d. 消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通 e. 項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）2626國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停車(chē)，從國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停車(chē)，從花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，商場(chǎng)南側(cè)有紅綠燈，可左轉(zhuǎn)，從南、北方向行車(chē)都可以方便停車(chē)車(chē)流動(dòng)線(xiàn)外部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃外部動(dòng)線(xiàn)外部動(dòng)線(xiàn)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析p停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)入口c自駕車(chē)：自駕車(chē)：地鐵5號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站直接進(jìn)入或d1、d2口出站，南行100米；地鐵2號(hào)線(xiàn)c出口

25、出站，南行200米路北即到地鐵：地鐵：人流入口27國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力；有一個(gè)地下通道連接崇文門(mén)外大街路西；有一個(gè)地下通道連接崇文門(mén)外大街路西廣場(chǎng)廣場(chǎng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析西廣場(chǎng)實(shí)景圖2828國(guó)瑞購(gòu)物中心地下國(guó)瑞購(gòu)物中心地下3-4層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享1000個(gè)停車(chē)位，地面臨個(gè)停車(chē)位，地面臨時(shí)停車(chē)位十余個(gè)，停車(chē)位充裕時(shí)停車(chē)位十余個(gè)，停車(chē)位充裕停車(chē)示意圖停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析國(guó)瑞購(gòu)物中心、層為地下停車(chē)場(chǎng)，個(gè)停車(chē)位商場(chǎng)東側(cè)3部客梯可直接進(jìn)

26、入地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)流動(dòng)線(xiàn)p停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)入口29項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸引力驅(qū)動(dòng)引力驅(qū)動(dòng)模塊組合模塊組合資料來(lái)源：internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析樓層樓層主題主題平面圖平面圖樓層功能樓層功能目標(biāo)客群目標(biāo)客群f3活力四射家庭餐飲/內(nèi)衣/家電/美容美發(fā)/兒童教育f2琳瑯尚品服裝服/鞋/包/飾品f1環(huán)球漫步服裝服飾/珠寶首飾/眼鏡/名表/咖啡廳/銀行b1美味人生正餐/中、西式快餐/休閑餐飲/影院b2快樂(lè)驛站超市/影院/電玩城/戶(hù)外用品、器械/兒童服飾、用品家庭購(gòu)物者為主家庭、青年購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能

27、力的青年、女性購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的家庭、青年、女性購(gòu)物者為主3030b2層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類(lèi)客流；內(nèi)部分布超市和電影附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類(lèi)客流；內(nèi)部分布超市和電影院，吸引人流水平流動(dòng)院，吸引人流水平流動(dòng)布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：b2層面積向東延伸至國(guó)瑞城社區(qū)地下，為c區(qū)生活館動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，c區(qū)生活館分布超市，南出入口在住宅社區(qū)附近，方便花市大街附近社區(qū)居民購(gòu)物；

28、電影院和超市，吸引人流水平流動(dòng)內(nèi)部交通內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)地下2層水平動(dòng)線(xiàn)3131b1層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭和東西三個(gè)小中庭；3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角內(nèi)部交通內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)

29、研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)地下1層水平動(dòng)線(xiàn)3232f1層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為主要出入層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為主要出入口；水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路口；水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭；東南西北四個(gè)出入口，西入口為主要出入口動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)1層水平動(dòng)線(xiàn)3333布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析

30、人流動(dòng)線(xiàn)f2層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感所有商鋪，缺乏層次感2層水平動(dòng)線(xiàn)3434布局結(jié)構(gòu)：布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動(dòng)線(xiàn)f3層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感所有商鋪，缺乏層次感3層水平動(dòng)線(xiàn)35項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀(guān)光梯，其中中庭觀(guān)光梯在商場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處

31、客梯及一處觀(guān)光梯，其中中庭觀(guān)光梯在商場(chǎng)核心位置，作為垂直交通組織關(guān)鍵點(diǎn)，將客流導(dǎo)入較高層；扶梯設(shè)置在核心位置，作為垂直交通組織關(guān)鍵點(diǎn)，將客流導(dǎo)入較高層；扶梯設(shè)置在中庭周?chē)?，視野開(kāi)闊，增加項(xiàng)目的觀(guān)賞性中庭周?chē)曇伴_(kāi)闊，增加項(xiàng)目的觀(guān)賞性垂直交通垂直交通資料來(lái)源：internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析垂直動(dòng)線(xiàn)分析電梯b2層扶梯層扶梯b2-f3層觀(guān)光梯層觀(guān)光梯b3-f3層扶梯層扶梯b2-f1、f1-f3層天梯層天梯3636中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線(xiàn)；中庭可供中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線(xiàn)；中庭可供購(gòu)物者休息，可舉辦活動(dòng)，周?chē)赇佌故拘院觅?gòu)物者休息，可

32、舉辦活動(dòng)，周?chē)赇佌故拘院弥型ブ型ベY料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析373737a. 案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息b. 功能及租戶(hù)組合功能及租戶(hù)組合c. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) d. 消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通e. 項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）3838項(xiàng)目建筑特色國(guó)瑞購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩(wěn)大氣國(guó)瑞購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩(wěn)大氣建筑特色建筑特色資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析3939通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造

33、出舒適的購(gòu)物環(huán)境；但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感舒適的購(gòu)物環(huán)境；但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感內(nèi)部設(shè)計(jì)內(nèi)部設(shè)計(jì)寬闊的通寬闊的通道道燈光與地面相互輝映燈光與地面相互輝映室內(nèi)園林室內(nèi)園林資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)景圖40不同風(fēng)格的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶(hù)不同風(fēng)格的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶(hù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)41購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)服務(wù)臺(tái)服務(wù)臺(tái)公共電話(huà)公共電話(huà)atm育嬰室育嬰室衛(wèi)生間衛(wèi)生間茶水間茶水

34、間電梯標(biāo)識(shí)電梯標(biāo)識(shí)問(wèn)號(hào)型的造型，并有多彩的燈光效果，將實(shí)用性和觀(guān)賞性融為一體b1和f3層都設(shè)有維絡(luò)城f3層主題會(huì)員俱樂(lè)部每隔200米設(shè)有休息座椅除f1層外，每層均有2個(gè)廁所資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析4242營(yíng)銷(xiāo)活營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分類(lèi)動(dòng)分類(lèi)會(huì)員活動(dòng)會(huì)員活動(dòng)文藝活動(dòng)類(lèi)文藝活動(dòng)類(lèi)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)意文化主題活動(dòng)創(chuàng)意文化主題活動(dòng)充分利用中庭的景觀(guān)建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目充分利用中庭的景觀(guān)建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目海選場(chǎng)地海選場(chǎng)地營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析434343建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，建筑外立面沉

35、穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感；設(shè)有眾多方便室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀(guān)建筑顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀(guān)建筑建筑外立面建筑外立面 框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻，深色大理石墻面，顯示沉穩(wěn)大氣內(nèi)部設(shè)計(jì)內(nèi)部設(shè)計(jì) 通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感服務(wù)臺(tái)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)服務(wù)臺(tái)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向系統(tǒng)向系統(tǒng) 大門(mén)入口正對(duì)面設(shè)置詢(xún)問(wèn)臺(tái)；入口及每個(gè)電梯、扶梯都有品牌分布標(biāo)識(shí)；每隔五十米一個(gè)懸

36、掛式導(dǎo)向指示牌，十分醒目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀(guān)建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目海選場(chǎng)地資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通444444a. 案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息b. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合c. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) d. 消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通e. 項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義）資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析454545項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址交通便利；得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間定位中檔、個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購(gòu)物中心功能組合與業(yè)態(tài)功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)

37、劃 項(xiàng)目功能組合以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的中端綜合休閑購(gòu)物中心項(xiàng)目分析項(xiàng)目交通便利，區(qū)域增值潛力大；定位中端綜合性休閑購(gòu)物中心；影院與項(xiàng)目交通便利，區(qū)域增值潛力大；定位中端綜合性休閑購(gòu)物中心；影院與中庭景觀(guān)建筑為賣(mài)點(diǎn)；建筑中庭景觀(guān)建筑為賣(mài)點(diǎn)；建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感乏層次感消費(fèi)者溝通消費(fèi)者溝通 建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購(gòu)物環(huán)境；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀(guān)建筑資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析總結(jié)

38、總結(jié)ups 商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)；中庭為商場(chǎng)的獨(dú)特大型景觀(guān)建筑，具觀(guān)賞和休閑、展示的作用46得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間得天獨(dú)厚的地理得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，位置和政策導(dǎo)向，使其具有使其具有巨大的增巨大的增值空間值空間位于崇外大街和西花市大街交叉帶，崇外商圈的中心位置，緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米。其所屬區(qū)域正是北京市政府提出、已投入積極規(guī)劃建設(shè)的王字型經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)崇文區(qū)政府將花市大街建成崇外核心步行街的城市戰(zhàn)略規(guī)劃12原有北京商業(yè)“金三角”：西單-前門(mén)-王府

39、井，由于歷史發(fā)展原因和未來(lái)城市功能規(guī)劃，新的“金三角”將標(biāo)注為：西單-崇文門(mén)-王府井3項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址崇文區(qū)近年的城市改造，大片危舊房已經(jīng)被現(xiàn)代住宅小區(qū)所取代。這些新的居住人群與原有居民相比，消費(fèi)力的提高使得這部分新入住人口對(duì)生活品質(zhì)有了更高的要求，必然對(duì)所在城區(qū)的商業(yè)環(huán)境提升產(chǎn)生推動(dòng)4資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目區(qū)位分析47地鐵地鐵2號(hào)線(xiàn)出站口設(shè)計(jì)對(duì)國(guó)瑞購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)不利號(hào)線(xiàn)出站口設(shè)計(jì)對(duì)國(guó)瑞購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)不利坐地鐵2號(hào)線(xiàn)較為不便，從c出口出站到崇外大街路西，首先要經(jīng)過(guò)新世界百貨，再通過(guò)地下通道進(jìn)入項(xiàng)目使項(xiàng)目與新世界的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系處于劣勢(shì)項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通地鐵出站口人流動(dòng)線(xiàn)本項(xiàng)目本項(xiàng)目資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目交通分析48從崇文區(qū)的城市功能劃分及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析，購(gòu)物中心定位中檔、個(gè)從崇文區(qū)的城市功能劃分及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析，購(gòu)物中心定位中檔、個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購(gòu)物中心人時(shí)尚購(gòu)物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購(gòu)物中心從現(xiàn)有的城區(qū)功能分化來(lái)看，以崇文門(mén)