超高層建筑調(diào)研分析報(bào)告

1、超高層建筑調(diào)研分析報(bào)告有人說，中國人的夢(mèng)想很多。在這許多夢(mèng)想之中，有一個(gè)不滅的夢(mèng)想，那就是“高樓之夢(mèng)”。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，自改革開放后的上世紀(jì)80 年代中期開始建造超高層建筑以來，我國各大中城市如雨后春筍般的相繼建成大量的超高層建筑。超高層建筑的建造,其所以如此之快，除了有的城市為了有一個(gè)高大的形象建筑之外，主要還是超高層建筑能在有效面積的土地上，得以發(fā)揮最大的使用效益，也盡管建造超高層需要的費(fèi)用比一般高層建筑高出很多，但在我國的城市建設(shè)中，隨著日益快速發(fā)展的需要，為土地使用率的提高，必然會(huì)使超高層建筑以更快的速度發(fā)展。圖表1：世界前35名超高層建筑（CTBUH 2010年5月統(tǒng)計(jì)）

2、一、 超高層建筑的定義就我國來說，沒有嚴(yán)格的超高層概念界定，但從目前的高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑。當(dāng)然，這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^100米的建筑已經(jīng)越來越多。事實(shí)上，在100米的高度，建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。根據(jù)理論及經(jīng)驗(yàn)分析，一般在40層(大約巧150米)左右，是超高層建筑設(shè)計(jì)的敏感高度。所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長(zhǎng)尺度特性(絕對(duì)高度以及巨大規(guī)模)將引起建筑設(shè)計(jì)概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設(shè)計(jì)對(duì)策，調(diào)整設(shè)計(jì)觀念，應(yīng)用適宜的建

3、筑技術(shù)。超高層建筑的大量涌現(xiàn)，為城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、商業(yè)繁榮、人口聚集帶來生機(jī)與活力，一定程度上加速了城市化進(jìn)程的發(fā)展。超高層建筑相對(duì)于普通多層建筑來說超高層建筑有它獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)：1) 容量大。一定程度上能緩解日益嚴(yán)峻的城市住房緊張問題。2) 節(jié)約用地。高層建筑土地利用率高、容積率大。3) 適宜居住。高層建筑光線明媚，與普通多層建筑相比，超高層住宅視線無遮擋，景觀效果好；而且高處的濕度小，遠(yuǎn)離汽車尾氣、塵埃，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，受干擾程度小，遠(yuǎn)離空氣和噪音污染，是比較理想的居住環(huán)境。二、 超高層建筑發(fā)展的現(xiàn)狀由于歷史的原因，(超)高層建筑在國內(nèi)出現(xiàn)得較晚，大約20世紀(jì)20年代才在少數(shù)幾個(gè)城市開始出現(xiàn)高層建

4、筑。至于它在國內(nèi)成規(guī)模和成系統(tǒng)的發(fā)展，其實(shí)也就自上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初才逐漸開始的，到今天為止僅僅30年左右的時(shí)間。所以，與國外(超)高層建筑的發(fā)展史相比，國內(nèi)的發(fā)展史在時(shí)間跨度上較短，在發(fā)展脈絡(luò)上顯得不連貫，并有斷層現(xiàn)象的存在。直到1976年，國內(nèi)建成了第一幢超過100米的超高層建筑，它就是廣州的白云賓館，樓高112米。20世紀(jì)80年代以來，隨著改革開放的不斷深入，建筑業(yè)也隨著發(fā)展的大浪潮呈現(xiàn)出了史無前例的一派景象。1985年，150多米高的深圳國貿(mào)大廈以“三天一層”的深圳速度首開大陸超高層建筑建設(shè)的浪潮。1990年，北京京廣中心突破200米。1996年，深圳地王大廈以“九天四層樓”的

5、新深圳速度將大樓拔高到384米。1998年，金茂大廈以420. 5米的高度躍居當(dāng)時(shí)的世界第三和中國第一。今天，這些記錄還在被不斷地被刷新著，2004年臺(tái)北101大樓的建成一舉以508米的高度奪得當(dāng)時(shí)“世界第一高樓”的稱號(hào)，而2008年上海環(huán)球金融中心也以492米的高度奪得中國內(nèi)陸“第一高樓”的稱號(hào)。三、超高層建筑的業(yè)態(tài)組合方式 超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商業(yè)五種，輔助業(yè)態(tài)有觀光層、空中餐廳、空中大廳、會(huì)議中心、會(huì)所等。 現(xiàn)代超高層，單業(yè)態(tài)的建筑已不多見，絕大多數(shù)采用幾種業(yè)態(tài)組合的方式，主要業(yè)態(tài)組合有如下幾種： 組合方式一：酒店+住宅+辦公代表項(xiàng)目：迪拜塔1-39層為酒店，4

6、3-108層為住宅，111-154層為辦公，123層設(shè)有觀景臺(tái) 組合方式二：商業(yè)+辦公代表項(xiàng)目，臺(tái)北101大廈、吉隆坡雙子塔。臺(tái)北101大廈，9層以下為商業(yè)，9-84層為辦公，35、36為會(huì)議中心，59、60為空中大廳，設(shè)有商店、郵局的配套組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店代表項(xiàng)目：上海環(huán)球金融中心地下二層-3層為商業(yè)，7-77層為辦公，79-93層為酒店，3-5層為會(huì)議中心，94-100層為觀光層組合方式四：辦公+酒店代表項(xiàng)目：上海金茂大廈3-50層為辦公，52-87層為酒店，頂層設(shè)有觀光層、企業(yè)會(huì)所。組合方式五：寫字樓+酒店公寓+商業(yè)+酒店代表項(xiàng)目：香港國際金融中心圖表2：近年來國內(nèi)設(shè)計(jì)、建成的

7、超高層辦公綜合體圖表3：各超高層辦公綜合體功能分區(qū)比較四、超高層建筑的內(nèi)部管理超高層建筑具有占地面積小，能源利用可統(tǒng)一籌劃，工作生活環(huán)境可合理布局，并能夠彰顯現(xiàn)代感和高科技含量，形成地域的地標(biāo)等特點(diǎn)，已成為國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的表現(xiàn)，但建筑落成后在使用過程中如何能實(shí)現(xiàn)盈利呢？如何提高超高層建筑的內(nèi)部管理呢？這些關(guān)系到其核心競(jìng)爭(zhēng)力的問題已擺在各個(gè)開發(fā)商的面前。本人經(jīng)調(diào)研分析認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各大業(yè)務(wù)板塊的管理、強(qiáng)化日常經(jīng)營管理、注重資本運(yùn)作和財(cái)務(wù)監(jiān)控及強(qiáng)化品牌建設(shè)等方面，加強(qiáng)超高層建筑的經(jīng)營管理，從而最終塑造超高層建筑業(yè)主的核心競(jìng)爭(zhēng)力。1、加強(qiáng)對(duì)各大業(yè)務(wù)板塊的管理一般而言，超高層建筑具有三大業(yè)務(wù)板塊：

8、酒店、租售、觀光。這三大業(yè)務(wù)在不同的超高層建筑主營收入中所占的比重往往因其具體情況而有所不同，但根據(jù)目前情況，這三大業(yè)務(wù)板塊均占到超高層建筑業(yè)主總利潤(rùn)的80以上。對(duì)于落成不久的超高層建筑，由于尚未進(jìn)行更多的多元化經(jīng)營，這三大業(yè)務(wù)所占的比重則更高。因而，加強(qiáng)對(duì)這三大業(yè)務(wù)板塊的管理，對(duì)于超高層建筑未來的發(fā)展尤為重要。2、強(qiáng)化日常經(jīng)營管理 現(xiàn)代企業(yè)管理理論告訴我們，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就在于培育其核心競(jìng)爭(zhēng)力及其可持續(xù)發(fā)展能力。管理專業(yè)化、經(jīng)營國際化和運(yùn)作市場(chǎng)化需要有一整套經(jīng)營、服務(wù)和支持系統(tǒng)的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，此外還需要提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)，包括知識(shí)、技能、心理素質(zhì)和敬業(yè)精神。為了保證超高層建筑始

9、終在專業(yè)化、國際化和市場(chǎng)化層面運(yùn)作，應(yīng)在物業(yè)管理、經(jīng)營構(gòu)架、組織人才結(jié)構(gòu)、分配管理機(jī)制等方面進(jìn)行改革調(diào)整和優(yōu)化組合，為各大業(yè)務(wù)板塊的順利運(yùn)行創(chuàng)造良好條件。3、注重資本運(yùn)作和財(cái)務(wù)監(jiān)控 超高層建筑的多元化經(jīng)營特點(diǎn)決定了超高層建筑的業(yè)主必然擁有眾多的分公司、子公司，有的超高層建筑業(yè)主甚至將業(yè)務(wù)延伸到其它行業(yè)，如房地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)、高科技等等。由于超高層建筑投資巨大，回收周期長(zhǎng)，經(jīng)營中具有一些不確定因素，其業(yè)主大都承受著較大的資金壓力，因而必須加強(qiáng)對(duì)超高層建筑各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的財(cái)務(wù)核算及對(duì)下屬各分公司、子公司及參股公司的財(cái)務(wù)掌控，為超高層建筑的經(jīng)營管理提供有力的支持和保障。4、加強(qiáng)品牌建設(shè) 品牌戰(zhàn)略在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)

10、展戰(zhàn)略中占有十分重要的地置，是企業(yè)寶貴的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)財(cái)富的源泉之一。 一般而言，超高層建筑的設(shè)計(jì)理念、垂直高度、科技含量、建筑品質(zhì)、功能設(shè)施和文化內(nèi)涵使其具有優(yōu)秀的良好潛質(zhì)。超高層建筑的業(yè)主應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這些資源的寶貴價(jià)值，通過挖掘各種有利因素，充分發(fā)揮所有優(yōu)勢(shì)進(jìn)行品牌運(yùn)營。依托優(yōu)良的硬件設(shè)施，著力于管理和服務(wù)等軟件設(shè)施的打造，積極開發(fā)和培養(yǎng)品牌，同時(shí)尋找在各個(gè)領(lǐng)域有較強(qiáng)品牌效應(yīng)的產(chǎn)品來嫁接，使得其品牌得以延伸，實(shí)現(xiàn)低成本的擴(kuò)張。五、超高層建筑弊端分析隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，摩天大樓高度不斷被刷新，它也越來越受到人們的重視，他給社會(huì)帶來的潛在問題也是絕不能忽視的。目前國內(nèi)各地摩天大樓的瘋狂

11、增長(zhǎng)和盲目建設(shè)的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。超高層建筑開發(fā)的技術(shù)問題已經(jīng)不是制約超高層建筑的主要因素，相反超高層建筑給社會(huì)帶來的一些其他影響卻是值得注意的事情。（1 ）超高層建筑開發(fā)建設(shè)成本高。后期維護(hù)運(yùn)營費(fèi)用大。1)由于超高層建筑體型巨大，在設(shè)計(jì)、技術(shù)、施工管理上和材料使用上的要求更加嚴(yán)格，功能復(fù)雜，容納人員眾多，投資十分龐大。2)超高層建筑的結(jié)構(gòu)壽命一般在100年以上，而其內(nèi)部的許多設(shè)備系統(tǒng)壽命僅為十幾年，維修、更換的難度很大，成本過高。（2）超高層建筑對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不利影響1)超高層建筑容量大、人口過度集中，綠化空間被占據(jù)，人均綠地面積減少，自然環(huán)境遭到破壞，給城市交通、消費(fèi)、飲水、消防等形成巨大壓力

12、。2)從室內(nèi)使用環(huán)境來看，超高層建筑的適用性也有無法避免的缺點(diǎn)。高層建筑窗戶終年緊閉，空氣流通不暢。上下樓必須使用電梯，如電梯出現(xiàn)故障麻煩更大，上下班人流高峰樓層擁擠，超高層建筑周圍也會(huì)出現(xiàn)人流高峰和車流高峰。3)對(duì)周圍地面環(huán)境的影響。超高層建筑日益增多構(gòu)成了建筑群，往往造成對(duì)日照、空氣流通等的阻礙，使周圍的低矮建筑的采光受到影響，空氣流通不通暢，汽車排出的大量廢氣短時(shí)間內(nèi)散發(fā)不出去，對(duì)人體健康造成損害。超高建筑的外裝飾如果采用玻璃幕墻，則易造成光污染，同時(shí)反射太陽光后會(huì)使樓群周邊氣溫升高，容易造成“熱島效應(yīng)”。（3）超高層建筑存在安全隱患1)超高層建筑給消防工作帶來了許多困擾和危機(jī)。其一，超

13、高層建筑發(fā)生火災(zāi)時(shí)火勢(shì)蔓延快。其二，超高層建筑發(fā)生火災(zāi)時(shí)人員疏散困難。2)大量超高層建筑集中在一起引起的地面沉降。主要原因是大量高層建筑的施工對(duì)自然地層的破壞，高層建筑發(fā)展還導(dǎo)致人口集中，從而過量的開采地下水。3)超高層建筑中普遍使用的鋼結(jié)構(gòu)體系耐火性較差。（4）超高層建筑的發(fā)展造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)目前根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)高層建筑的平均壽命只有30年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到設(shè)計(jì)壽命便提前拆除，拆除的根本原因是由于土地、房?jī)r(jià)的升值，以致開發(fā)商推倒重建一棟超高層建筑將更加有利可圖，開發(fā)商在利益的驅(qū)動(dòng)下寧肯拆掉一幢大樓起更高的大樓來賺取更多的利潤(rùn)。另外有些政府和企業(yè)不注重城市原有的街區(qū)格局，把超高層建筑作為宣揚(yáng)政績(jī)的

14、工程，盲目攀比，不符合實(shí)際，造成社會(huì)資源極大浪費(fèi)。六、園區(qū)超高層建筑的發(fā)展隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，高樓林立成為鑒別一個(gè)城市現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前中國100米以上的超高層建筑達(dá)到上千幢，全球十五大高樓中，中國占九座，而且各地為爭(zhēng)當(dāng)“第一高樓”各顯其能，這個(gè)數(shù)字還在不斷被刷新。中國正在開始進(jìn)入“建筑超高層時(shí)代”。蘇州作為一線城市，也致力于打造“超高層”城市建筑的領(lǐng)先地位。作為城市景觀參考坐標(biāo)，核心區(qū)的觀景臺(tái)，一座現(xiàn)代化摩天高樓不僅是城市繁華尊榮的體現(xiàn)，更是城市大氣軒宇氣魄的寫照。目前，除了環(huán)球188、世界第一門之稱的東方之門、九龍倉國際金融中心外，5月19日，江蘇協(xié)眾投資有限公司以底價(jià)

15、拿下2號(hào)地塊，將打造為集70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、商業(yè)、五星級(jí)或五星級(jí)以上酒店、文化娛樂等多功能、多業(yè)態(tài)混合的大型綜合體項(xiàng)目。8月26日，園區(qū)土地儲(chǔ)備中心公開出讓6宗商業(yè)地塊，將于9月14日正式開拍。其中的蘇園土掛（2011）13號(hào)地塊也將計(jì)劃推出超高層項(xiàng)目。環(huán)球188、東方之門、九龍倉國際金融中心、圓融星座、晉合廣場(chǎng)，這些已經(jīng)落成、正在建設(shè)和即將開工的超高層建筑，帶來的不僅僅是園區(qū)地理高度的上升，更是園區(qū)新城形象、區(qū)域地位的提高，更是現(xiàn)代化蘇州面向全球發(fā)出的邀請(qǐng)函。園區(qū)高度超過80米的超高層建筑，在建、擬建的約有90余棟。這些形態(tài)時(shí)尚變化的樓宇，正把這座“東部新城”的天際線修飾得更具現(xiàn)代美感。日

16、前，園區(qū)召開2011年度規(guī)劃建設(shè)推進(jìn)大會(huì)，明確全力推進(jìn)環(huán)金雞湖CBD等“十大主戰(zhàn)場(chǎng)”，鞏固?hào)|部新城在蘇州中心城市的核心地位，尤其加快大量超高層寫字樓項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，其中，備受關(guān)注的東方之門將在年內(nèi)力爭(zhēng)結(jié)構(gòu)封頂，底部裙樓商業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)取試營業(yè)。4月19日，世界著名酒店希爾頓正式與東方之門簽約，這也是既洲際酒店之后，園區(qū)又一個(gè)頂級(jí)奢華酒店。2010年是園區(qū)“東部新城”建設(shè)快速推進(jìn)、亮點(diǎn)頻現(xiàn)的一年：全年累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資550億元，同比增長(zhǎng)15.1%，總量繼續(xù)位居全市首位；全年新開工各類建筑1100萬平方米、竣工570萬平方米，環(huán)球188、恒宇一期、綜保大廈等一批樓宇陸續(xù)竣工，圓融星座、鳳凰書城、港

17、華紫荊大廈及交通銀行、東吳證券、信托大廈、蘇州銀行等一批項(xiàng)目加快建設(shè)，晉合洲際、萬怡、金陵觀園等一批酒店建成開業(yè)，東部新城功能形象持續(xù)提升，人氣商氣加速集聚；積極推進(jìn)金雞湖隧道、通蘇嘉城鐵、軌道2號(hào)線東延、桑田島地下綜合管廊、環(huán)金雞湖自行車道、軌道1號(hào)線地面交通一體化等方案研究，基本形成了地上地下立體開發(fā)的空間規(guī)劃體系。經(jīng)過前期調(diào)研，下文將對(duì)園區(qū)已建成、在建已經(jīng)未建的具有地標(biāo)性特征的超高層項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹：1、 園區(qū)第一樓：環(huán)球188環(huán)球188是一座集酒店式公寓、甲級(jí)寫字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬平方米。立于金雞湖西CBD中央，其相當(dāng)于目前上海陸家嘴，經(jīng)貿(mào)中心，無法復(fù)制

18、的地段優(yōu)勢(shì)，是輝盛國際瞄準(zhǔn)這個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)理由。同時(shí)，建筑總高度282米，應(yīng)蘇州市民對(duì)高度的期盼而生，是目前園區(qū)第一高樓，地標(biāo)建筑的優(yōu)勢(shì)凸顯。2、 世界第一門：東方之門東方之門坐落于蘇州金雞湖西岸，擁有世界第一門、中國第一大高樓、中國結(jié)構(gòu)最復(fù)雜超高層建筑、中國單位用鋼量最大建筑、中國最高蘇式園林、中國最深私家酒窖、中國最高過街天河、中國最高無邊際泳池“八大之最”，是千年古城蘇州的世界級(jí)地標(biāo)?？偢叨?01.8米，共88層。其門洞高246米，跨度68米，為世界最大的門形建筑，將接過法國凱旋門、拉德方斯門、香港凱旋門、北京央視大樓四大地標(biāo)性門型建筑傳奇的薪火。3、 江蘇第一樓：九龍倉國際金融中心九龍倉

19、國際金融中心超高層項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東CBD商圈核心區(qū)域，地塊面積為21,280平方米，總建筑面積393,208平方米，項(xiàng)目包含一座92層、高達(dá)450米的江蘇第一高樓，以及一座裙樓和波浪形廣場(chǎng)，并在主樓92層設(shè)立觀光平臺(tái)，可俯瞰蘇州城貌。創(chuàng)建蘇州城市新地標(biāo)。九龍倉蘇州國際金融中心不僅是江蘇第一高樓，同時(shí)也是九龍倉成立以來開發(fā)的第一高樓。4、 蘇園土掛（2011）02號(hào)超高層項(xiàng)目誕生5月19日公開掛牌出讓的蘇園土掛（2011）02號(hào)地塊，位于現(xiàn)代大道南、思安街西，占地面積21366.64平米，容積率為8.0-8.5。近年來，湖東核心CBD地段發(fā)展迅速，至此，繼新鴻基地湖東CBD項(xiàng)目、九龍倉國

20、際金融中心后，湖東又一個(gè)超高層項(xiàng)目誕生。目前，地塊周邊已有和風(fēng)雅致、雅戈?duì)栁磥沓堑茸≌?xiàng)目，70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓沸騰CBD項(xiàng)目，圓融時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)配套，圓融星座、望湖大廈兩個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，九龍倉國際金融中心、新鴻基湖東CBD兩個(gè)超高層項(xiàng)目在建以及新鴻基與建屋合作拿的一塊居住和商業(yè)用地?？梢哉f，地塊周邊商業(yè)集群已經(jīng)形成，未來建成項(xiàng)目無論對(duì)于園區(qū)的建設(shè)還是蘇州整體城建水平，都將起到更大提升作用。5、 即將開拍的蘇園土掛（2011）13號(hào)也將建超高層項(xiàng)目8月26日，園區(qū)土地儲(chǔ)備中心公開出讓6宗商業(yè)地塊，將于9月14日正式開拍。其中土地出讓的蘇園土掛（2011）13號(hào)地塊，容積率高達(dá)12.5-16.5

21、，樓面起拍單價(jià)為45046.1元/平方米，主要用途是商服和酒店式公寓，40/70年產(chǎn)權(quán)。據(jù)了解，13號(hào)地塊也將計(jì)劃建設(shè)超高層項(xiàng)目，與湖西目前建成最高的建筑環(huán)球188緊挨，都建有酒店式公寓，360°俯瞰千年古城，必將成為湖西最為耀眼的經(jīng)典建筑，未來必將成為蘇州最為繁華的高端地區(qū)，“商氣逼人”，媲美國際化城市。至此，園區(qū)將擁有5座超高層標(biāo)桿建筑，蘇州“超高層時(shí)代”將在園區(qū)拉開序幕。七、園區(qū)超高層建筑發(fā)展的建議1、強(qiáng)化樓宇租售管理 首先，應(yīng)從長(zhǎng)期發(fā)展的角度確立超高層建筑所在地寫字樓市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的目標(biāo)。以此為基礎(chǔ)，加強(qiáng)與專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的合作，及時(shí)捕捉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，獲取具有前瞻性、權(quán)威性的行業(yè)信息，并依此制定寫字樓的定價(jià)策略和營銷策略。 其次，對(duì)該超高層建筑的最佳效益區(qū)間進(jìn)行測(cè)算，以確保其租金收入。 第三，加強(qiáng)營銷