房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題

1、劉秋雁劉秋雁 編著編著東東 北北 財(cái)財(cái) 經(jīng)經(jīng) 大大 學(xué)學(xué) 出出 版版 社社課程體系課程體系 v房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題v房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析v房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序與政府管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序與政府管理v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析v房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析

2、v房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析v房地產(chǎn)證券化簡(jiǎn)介房地產(chǎn)證券化簡(jiǎn)介第第1 1章章 房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題v房地產(chǎn)投資概述v房地產(chǎn)投資分析概述v房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1 11 11 1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來(lái)說(shuō)，既用來(lái)指特種資金，又用來(lái)指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的

3、。 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒(méi)有包括其他資源）。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述1 11 12 2房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的類型 1從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 1）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述（1）房

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。開(kāi)發(fā)投資的目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也比較豐厚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不

5、愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)后新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。 置業(yè)投資一般從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2從房地產(chǎn)投資的用途來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商

6、業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集

7、中于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述3從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。 1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、

8、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究?jī)?nèi)容的需要。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1 11 13 3房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲取未來(lái)收益。這些未來(lái)的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。 其一

9、，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2避稅收入 擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來(lái)的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也可以來(lái)自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主要目的是獲取銷售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，此時(shí)，銷售收益就變成了銷售利潤(rùn)。1 11 1房地

10、產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個(gè)特點(diǎn)是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價(jià)格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1 11 14 4房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌握這些特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要

11、的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來(lái)的租客都具有吸引力。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來(lái)必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。 3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2壽命周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)商

12、品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長(zhǎng)。 如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命（經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3適應(yīng)性 所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 4個(gè)別性 房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時(shí)投資與彼時(shí)投資而不

13、一樣。 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值都是不一樣的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 5政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 6對(duì)專業(yè)管理的依賴性 對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融

14、資貸款、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問(wèn)題。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 7相互影響性 房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也會(huì)導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 8房地產(chǎn)投資的巨額性 房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 9房地產(chǎn)投

15、資的風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。 由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 10房地產(chǎn)投資的保值與增值性 眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈?dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來(lái)的損失，必須尋求某種保值的方法。 隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢(shì)。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。 另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價(jià)值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

16、和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 1 12 21 1為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用4萬(wàn)元的首付款運(yùn)作一個(gè)20萬(wàn)元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬(wàn)元購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以投資數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。

17、所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過(guò)犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出慎重的選擇。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 投資的收益需要預(yù)測(cè)；收益獲得的時(shí)間不同需要校正；收益的

18、置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮；面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限。上述原因要求我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 1 12 22 2房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務(wù)是： 1為投資者提供投資方向 投資者在準(zhǔn)備投資前，往往面臨投資方向問(wèn)題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個(gè)良好的分析報(bào)告，對(duì)投資方向諸問(wèn)題做出全面、可信的論證。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2為投資者提供運(yùn)作方式 一項(xiàng)投資活動(dòng)的運(yùn)作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營(yíng)

19、。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開(kāi)工許可證、如何籌集資金、如何保證開(kāi)發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問(wèn)題。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3為投資者預(yù)測(cè)投資效益 投資收益是投資者關(guān)心的根本問(wèn)題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會(huì)效益問(wèn)題。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 4為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 分析人員僅僅為投資者預(yù)測(cè)投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；僅僅告之有風(fēng)險(xiǎn)還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險(xiǎn)。 除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項(xiàng)目可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤(rùn)，但并不

20、意味著不考慮投資的社會(huì)效益和環(huán)境效益。因?yàn)橐豁?xiàng)社會(huì)效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不可能獲得政府的批準(zhǔn)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報(bào)告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報(bào)告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。 房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在既定的目標(biāo)和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效益。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述1 12 23 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、項(xiàng)目背景資料，辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，選擇

21、投資機(jī)會(huì)的過(guò)程，稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2區(qū)位條件分析 在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對(duì)某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價(jià)格水平就越高。所以區(qū)位條件的好壞對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的利潤(rùn)和收益有著重要的影響。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治力量的影響。 對(duì)投資項(xiàng)目構(gòu)成影響的區(qū)位條件還包括該項(xiàng)目具體地點(diǎn)的自然和法律特征。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析 包括許多定量的調(diào)查或預(yù)測(cè)結(jié)果，如項(xiàng)目的投資、

22、成本與費(fèi)用、各項(xiàng)稅金和利潤(rùn)、租售價(jià)格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進(jìn)度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準(zhǔn)確（當(dāng)然是相對(duì)的），那么后面據(jù)此分析所得出的結(jié)論就是可商榷的。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 4財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進(jìn)行的分析，從而得出財(cái)務(wù)上是否可行的結(jié)論。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 5不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析中，運(yùn)用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對(duì)未來(lái)的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中必然帶有某種不確定性。 通過(guò)臨界點(diǎn)分析、

23、敏感性分析對(duì)這些不確定性因素進(jìn)行分析，以揭示項(xiàng)目所能達(dá)到的盈利水平和面臨的風(fēng)險(xiǎn)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 6風(fēng)險(xiǎn)分析 前述的不確定性分析無(wú)法對(duì)投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做定量估計(jì)，它只能起到定性說(shuō)明的作用。而風(fēng)險(xiǎn)分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。這種可能性描述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 7決策分析（即方案比選分析） 某些時(shí)候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個(gè)或幾個(gè)投資方案，用于投資活動(dòng)。當(dāng)投資者資源有限的時(shí)候，就需要對(duì)投資方案再進(jìn)行比選。 至此

24、，一項(xiàng)完整的房地產(chǎn)投資分析過(guò)程才算完結(jié)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述1 12 24 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析與投資分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同項(xiàng)目評(píng)估的不同 1可行性分析與投資分析的不同 房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)的前期，投資者運(yùn)用自己及投資分析人員的知識(shí)與能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方制約因素，對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究、評(píng)價(jià)

25、的分析過(guò)程。 我們說(shuō)一個(gè)方案可行，并不是說(shuō)這一方案就一定是合適的。有時(shí)幾個(gè)方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析僅僅是投資分析的一個(gè)起點(diǎn)。回答的只是投資者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問(wèn)題。后者應(yīng)該由投資分析來(lái)解決。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 面對(duì)市場(chǎng)上眾多的投資機(jī)會(huì)，通過(guò)可行性分析，可能會(huì)找出多個(gè)可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個(gè)可行方案中，通過(guò)收益、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)的排序找出一個(gè)方案作為投資者的最后選擇。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個(gè)預(yù)選方案中選擇一個(gè)最適合投資者目的的一個(gè)方案?？梢?jiàn)，可行性分析是投資分析中的一個(gè)重要階段。1 12 2房地

26、產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2可行性分析的內(nèi)容 可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。 1）投資機(jī)會(huì)研究 該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 如果機(jī)會(huì)認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2）初步可行性研究 大型投資項(xiàng)目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。為了避免不必要的時(shí)間、金錢和人力方面的浪費(fèi)，有些投資者對(duì)一些需要耗費(fèi)較多資源的項(xiàng)目，在進(jìn)行正式可行性研究之間，先進(jìn)行一輪

27、初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判明項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性研究。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3）詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。 詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資可行性研究全過(guò)程中最重要的一個(gè)組成部分。 項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進(jìn)行，以便開(kāi)發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3可行性分析與項(xiàng)目評(píng)估的不同 項(xiàng)目評(píng)估是在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家有

28、關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項(xiàng)目（或企業(yè)）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨詢機(jī)構(gòu)等）對(duì)擬建投資項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行全面分析論證，并就該項(xiàng)目是否可行提出相應(yīng)職業(yè)判斷的一項(xiàng)工作。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述可行性分析與項(xiàng)目評(píng)估的不同之處在于四個(gè)方面： 1）行為的主體不同。 2）立足點(diǎn)不同。 3）所起的作用不同。 4）所處的階段不同。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述4可行性分析應(yīng)該注意的問(wèn)題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角

29、 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場(chǎng)分析的結(jié)果1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1 13 31 1關(guān)于投資價(jià)值關(guān)于投資價(jià)值 一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤(rùn)水平之上；一個(gè)置業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1交易價(jià)格 通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買賣雙方通過(guò)議價(jià)過(guò)程決定的。 1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2最可能

30、銷售價(jià)格 最可能銷售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。它是指現(xiàn)行的市場(chǎng)條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)該類物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格所作的預(yù)測(cè)。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)結(jié)果可能是不一致的。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)公開(kāi)銷售時(shí)的最可能價(jià)格。 1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 4交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的交易價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限

31、，而買方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限。實(shí)際成交價(jià)格將總是落在這兩個(gè)極限之間，這就是交易區(qū)間。 如果一個(gè)交易要成功，買方所認(rèn)為的投資價(jià)值必須大于賣方。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 5投資價(jià)值 投資價(jià)值是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值，該價(jià)值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計(jì)算所得到的投資者購(gòu)置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 但某一特定物業(yè)的投資價(jià)值對(duì)于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 6投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的不同 市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主

32、觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。 投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)，大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，投資價(jià)值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場(chǎng)價(jià)值（或市場(chǎng)價(jià)格）常為房地產(chǎn)評(píng)估人員使用。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1 13 32 2關(guān)于現(xiàn)金流量關(guān)于現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流

33、出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1開(kāi)發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤(rùn)總額）是項(xiàng)目銷售收入扣除總投資（或總成本費(fèi)用）及償還貸款本息之后的余額。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2開(kāi)發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 這種時(shí)候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經(jīng)營(yíng)收入有關(guān)，同時(shí)考慮每年還本付息因素。在持有期或經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，可能會(huì)有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，

34、這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營(yíng)收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。 當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析以判斷其投資價(jià)值的時(shí)候，有些動(dòng)態(tài)指標(biāo)需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項(xiàng)目投資的起始點(diǎn)，然后與項(xiàng)目的投入或支出進(jìn)行比較，從而判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1 13 33 3關(guān)于投資與成本關(guān)于投資與成本 1廣義投資與成本的概念 1）投資 廣義的投資是指人們

35、的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 2）成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。 對(duì)于開(kāi)發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中去了。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念較為相似。1 13

36、 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1 13 34 4關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 1抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個(gè)方面展開(kāi)，一個(gè)是抵押貸款還本付息額，一個(gè)是貸款余額。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計(jì)算方法。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時(shí)，對(duì)于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 1 13 3

37、房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按年等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為：(1)(1)1nnrrmr式中：m：抵押常數(shù)（年）； r：年利率；n：貸款年數(shù)。 1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù)m為：1212/12(1/12)(1/12)1nnrrmr式中：m：抵押常數(shù)（月）；r/12：月利率；n x 12：貸款月數(shù)。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 它的意思是，年利率為r,貸款年限為n,貸款額度為1元的每月還款額。 其經(jīng)濟(jì)含義是，在給定的n年內(nèi)，

38、為回收1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。實(shí)際上抵押常數(shù)等于1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見(jiàn)的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來(lái)說(shuō)明。 假定貸款總額為p，每月付款額為m0，貸款年數(shù)為n，年利率為r，復(fù)利次數(shù)為12，則月還本付息額的計(jì)算公式為：1212/12(1/12)(1/12)1nonrrmpr1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有：()

39、 12() 12(1/12)1/12(1/12)n ton trmrr 貸款余額1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開(kāi)，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開(kāi)的計(jì)算步驟： 1、已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 2、已知了抵押常數(shù)（或通過(guò)查表）和貸款額度，可求出每月付款額進(jìn)而求出每年付款額； 3、已知了每年(月)付款額，可求出要求的某年(月)貸款余額； 4、某年(月)償還本金 = 上一年(月)貸款余額 該年(月)貸款余額 5、某年(月)償還利息 = 每年(月)付款額 該年(月)償還本金 實(shí)際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這5個(gè)因素中的任何4個(gè)，即