史蒂芬咨詢(xún)創(chuàng)意園租賃經(jīng)營(yíng)方案課件

1、創(chuàng)意園項(xiàng)目租賃經(jīng)營(yíng)方案創(chuàng)意園項(xiàng)目租賃經(jīng)營(yíng)方案二二八年二月八年二月 依照項(xiàng)目總體發(fā)展定位，確立項(xiàng)目展示發(fā)布中心的核心地位，借助展示發(fā)布中心的經(jīng)營(yíng)及推廣活動(dòng)的舉辦來(lái)吸引紡織紡織行業(yè)、時(shí)尚行業(yè)、文化屆等方面人士或企業(yè)的關(guān)注，最終實(shí)現(xiàn)以展示發(fā)布中心的經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)園區(qū)其它功能的發(fā)展，包括租賃部分的招商工作?？傮w工作思路總體工作思路經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)租賃，租賃促進(jìn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)租賃，租賃促進(jìn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)工作方案經(jīng)營(yíng)工作方案經(jīng)營(yíng)思路及模式經(jīng)營(yíng)思路及模式經(jīng)營(yíng)思路：借助外部專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的力量來(lái)開(kāi)拓和完成展示發(fā)布中心的經(jīng)營(yíng)工作，新仕誠(chéng)公司全稱(chēng)監(jiān)控經(jīng)營(yíng)工作的開(kāi)展和協(xié)調(diào)園區(qū)的各方資源。新仕誠(chéng)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)體委托、監(jiān)控、協(xié)助合理回報(bào)經(jīng)營(yíng)范圍與準(zhǔn)

2、則經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和相關(guān)設(shè)施宣傳資源物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)方案（總體及階段性）財(cái)務(wù)狀況經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式經(jīng)營(yíng)對(duì)象經(jīng)營(yíng)對(duì)象1、產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)：紡織服裝類(lèi)（包括服裝設(shè)計(jì)師）時(shí)尚類(lèi)（如酒、汽車(chē)、手表等）2、行業(yè)協(xié)會(huì)：紡織服裝協(xié)會(huì)、設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)3、專(zhuān)業(yè)展覽活動(dòng)策劃公司：藝術(shù)類(lèi)（如字畫(huà)、陶藝、工藝品等）文化類(lèi)（如音樂(lè)表演、媒體發(fā)布、專(zhuān)題講座或論壇等）經(jīng)營(yíng)推廣工作經(jīng)營(yíng)推廣工作推廣活動(dòng)推廣活動(dòng)1）項(xiàng)目信息發(fā)布及展示發(fā)布中心推介會(huì)）項(xiàng)目信息發(fā)布及展示發(fā)布中心推介會(huì) 活動(dòng)時(shí)間：2008年5月（具體時(shí)間待定） 對(duì)象：紡織服裝企業(yè)主、服裝設(shè)計(jì)師、時(shí)尚人士、主流媒體記者、行業(yè)雜志記者 推介內(nèi)容： 項(xiàng)目背景和現(xiàn)狀概況 項(xiàng)目所具備的資

3、源和優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目整體發(fā)展定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃、功能布局和首期改造概述 項(xiàng)目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺(tái)） 2）大型宣傳推廣活動(dòng)）大型宣傳推廣活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間： 2008年6月（具體時(shí)間待定）活動(dòng)籌劃方向：借助展示發(fā)布中心這一核心的落成，結(jié)合外部資源來(lái)組織具有社會(huì)和行業(yè)影響力的宣傳推廣活動(dòng)，提升項(xiàng)目的整體知名度，吸引商家關(guān)注本項(xiàng)目，有效幫助招商工作和展示發(fā)布廳日后經(jīng)營(yíng)工作的開(kāi)展。經(jīng)營(yíng)推廣工作經(jīng)營(yíng)推廣工作推廣活動(dòng)推廣活動(dòng)經(jīng)營(yíng)推廣工作經(jīng)營(yíng)推廣工作外部推介外部推介針對(duì)紡織服裝企業(yè) 對(duì)象：對(duì)象：服裝協(xié)會(huì)和設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)員以及與協(xié)會(huì)有關(guān)系的服裝行業(yè)人士 推介內(nèi)容：推介內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和整體發(fā)展定位項(xiàng)目總體規(guī)劃、

4、功能布局以及首期招租部分單體建筑的概況項(xiàng)目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺(tái)） 操作要點(diǎn)：操作要點(diǎn)：行業(yè)刊物：選擇較佳的版面進(jìn)行平面廣告投放定向直郵：設(shè)計(jì)較為輕便的宣傳物料，有選擇性地對(duì)協(xié)會(huì)的會(huì)員進(jìn)行投遞（具體投遞名單由服裝協(xié)會(huì)配合提供）針對(duì)專(zhuān)業(yè)展覽公司經(jīng)營(yíng)推廣工作經(jīng)營(yíng)推廣工作外部推介外部推介 對(duì)象：對(duì)象：時(shí)裝展示活動(dòng)策劃公司、汽車(chē)展覽策劃公司、媒體發(fā)布策劃公司 推介內(nèi)容：推介內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和整體發(fā)展定位項(xiàng)目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺(tái)） 操作要點(diǎn)：操作要點(diǎn)：定向直郵：針對(duì)服裝展示發(fā)布中心設(shè)計(jì)宣傳物料（印刷版和電子版），有選擇性地對(duì)選定的公司進(jìn)行投遞（尋求郵遞公司的協(xié)助）或者發(fā)送電子郵件

5、經(jīng)營(yíng)成本與收入的測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本與收入的測(cè)算展示發(fā)布廳展示發(fā)布廳面積（）單方成本（元/）小計(jì)（元）備注建造成本426010004,260,000分?jǐn)偝杀?2604001,704,000包括道路、綠化、水、電、消防等設(shè)施的投入裝修及設(shè)備成本5,000,000包括空調(diào)、燈光、音響等主要設(shè)備合計(jì)10,964,000成本投入估算成本投入估算經(jīng)營(yíng)成本與收入的測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本與收入的測(cè)算展示發(fā)布廳展示發(fā)布廳出租單價(jià)出租單價(jià)（元（元/天）天）第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年每年出租15次每年出租40次每年出租50次每年出租60次每年出租60次產(chǎn)品發(fā)布中心（t臺(tái)）40,000600,000

6、 1,600,000 2,000,000 2,400,000 2,400,000 多功能廳（小）20,000300,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,200,000 多功能廳（大）30,000450,000 1,200,000 1,500,000 1,800,000 1,800,000 1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 收入測(cè)算收入測(cè)算按照以上測(cè)算的結(jié)果，大約在三年可以回收預(yù)計(jì)投入的成本租賃工作方案租賃工作方案租賃思路及模式租賃思路及模式租賃思路：借助展示發(fā)布中心推廣活動(dòng)以及省服裝協(xié)會(huì)方面的資源

7、的帶動(dòng)，吸引目標(biāo)商家關(guān)注本項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域和項(xiàng)目自身的條件制定合理租賃條件，盡快完成租賃的任務(wù)。招商總控招商團(tuán)隊(duì)客戶(hù)（中小型客戶(hù)為主）宣傳配合開(kāi)拓簽訂租約重點(diǎn)客戶(hù)（核心商家）租賃條件客戶(hù)接洽簽訂租約反饋市場(chǎng)信息評(píng)核客戶(hù)是否合乎標(biāo)準(zhǔn)租租賃賃模模式式租賃對(duì)象及其租賃操作方式租賃對(duì)象及其租賃操作方式 由于本項(xiàng)目租賃范圍比較大，物業(yè)類(lèi)型也比較多，具體需要根據(jù)不同類(lèi)型客戶(hù)的實(shí)際需求合理推介租賃物業(yè)，避免流失客戶(hù)。目標(biāo)客戶(hù)對(duì)象目標(biāo)客戶(hù)對(duì)象操作方式操作方式設(shè)計(jì)師之家知名設(shè)計(jì)師工作室、服裝企業(yè)設(shè)計(jì)及形象展示中心、時(shí)尚人士生活館等不提前建造，待承租客戶(hù)簽約后，結(jié)合客戶(hù)的需要進(jìn)行建造展示廳及品牌總部國(guó)內(nèi)、外

8、一線知名服裝（服飾）品牌形象店按照承租客戶(hù)的需要靈活處理具體的間隔大開(kāi)間廠房大型服裝企業(yè)的設(shè)計(jì)和展示總部、其它較大型從事創(chuàng)意設(shè)計(jì)類(lèi)工作的公司只作外墻及門(mén)、窗的整改，盡量壓縮投入成本租賃推廣租賃推廣利用具有引領(lǐng)時(shí)尚潮流的雜志或媒體節(jié)目進(jìn)行推廣利用具有引領(lǐng)時(shí)尚潮流的雜志或媒體節(jié)目進(jìn)行推廣 對(duì)象：社會(huì)中較高層次的人群（如企業(yè)主、時(shí)尚人士、專(zhuān)業(yè)人士等） 媒體選擇：生活速遞、周末畫(huà)報(bào)等 操作形式：與相應(yīng)媒體進(jìn)行合作溝通 推介內(nèi)容：分析紡織服裝業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展路向，說(shuō)明走高端創(chuàng)新路線的必要性市政府提出的“退二進(jìn)三”政策對(duì)舊工業(yè)廠房改造帶來(lái)新的生機(jī)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和整體發(fā)展定位項(xiàng)目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺(tái)

9、） 租賃推廣租賃推廣 對(duì)象：時(shí)尚界、服裝行業(yè)專(zhuān)業(yè)群體（如企業(yè)主、設(shè)計(jì)師、時(shí)尚人士、下游服務(wù)公司、專(zhuān)業(yè)媒體等） 操作形式：公司自行籌建項(xiàng)目網(wǎng)站，將項(xiàng)目網(wǎng)站對(duì)外鏈接到行業(yè)內(nèi)具有影響力的網(wǎng)站上 操作要點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目網(wǎng)站整體架構(gòu)和發(fā)布內(nèi)容進(jìn)行構(gòu)思和規(guī)劃，形成方案廣告公司對(duì)網(wǎng)站所涉及的平面設(shè)計(jì)提供方案聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站公司對(duì)項(xiàng)目網(wǎng)站進(jìn)行組建，并負(fù)責(zé)日常維護(hù) （以上要點(diǎn)需在工作方向明確后提交進(jìn)一步的細(xì)化方案） 利用網(wǎng)站發(fā)布項(xiàng)目的信息利用網(wǎng)站發(fā)布項(xiàng)目的信息 針對(duì)設(shè)計(jì)師之家（a、b、c）、展示廳、品牌總部以及大開(kāi)間廠房這幾個(gè)部分的物業(yè)分別進(jìn)行了不同投資程度的測(cè)算，再結(jié)合市場(chǎng)的現(xiàn)有情況給予一定的分析，以便公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策

10、，具體見(jiàn)下表：租賃成本與收入的測(cè)算租賃成本與收入的測(cè)算中等成本投入方案中等成本投入方案項(xiàng)目項(xiàng)目單方建造成本單方建造成本（元（元/）建造面積（）建造面積（） 建造成本（元）建造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本計(jì)算的月租金（元計(jì)算的月租金（元/ ）設(shè)計(jì)師之家a、b、c1500746411,196,0004050展示廳150026513,976,5004050品牌總部150048077,210,5004050合計(jì)1492222,383,000備注：該建造成本包括建筑物的土建成本和園區(qū)內(nèi)部相關(guān)配套的改造成本租金的估算已經(jīng)考慮給予承租客戶(hù)一定的免租期，以及頭三年的出租率不能達(dá)到100%

11、等條件在內(nèi)租賃成本與收入的測(cè)算租賃成本與收入的測(cè)算設(shè)計(jì)師之家（設(shè)計(jì)師之家（a a、b b、cc）、展示廳、品牌總部）、展示廳、品牌總部高成本投入方案高成本投入方案項(xiàng)目項(xiàng)目單方建造成本單方建造成本（元（元/）建造面積（）建造面積（） 建造成本（元）建造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本計(jì)算的月租金（元計(jì)算的月租金（元/）設(shè)計(jì)師之家a、b、c2000746414,928,0005060展示廳200026515,302,0005060品牌總部200048079,614,0005060合計(jì)1492229,844,000備注：該建造成本包括建筑物的土建成本和園區(qū)內(nèi)部相關(guān)配套的改造成本租金

12、的估算已經(jīng)考慮給予承租客戶(hù)一定的免租期，以及頭三年的出租率不能達(dá)到100%等條件在內(nèi)租賃成本與收入的測(cè)算租賃成本與收入的測(cè)算設(shè)計(jì)師之家（設(shè)計(jì)師之家（a a、b b、cc）、展示廳、品牌總部）、展示廳、品牌總部大開(kāi)間廠房大開(kāi)間廠房成本投入成本投入項(xiàng)目項(xiàng)目單方改造成本單方改造成本（元（元/）改造面積（）改造面積（） 改造成本（元）改造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本計(jì)算的月租金（元計(jì)算的月租金（元/ ）大開(kāi)間廠房10001057610,576,00040備注：該改造成本包括門(mén)、窗、外墻和建筑物周邊綠化的改造費(fèi)用以及園區(qū)內(nèi)部相關(guān)配套的改造費(fèi)用租賃成本與收入的測(cè)算租賃成本與收入的測(cè)算

13、小結(jié)：小結(jié)： 根據(jù)項(xiàng)目總體發(fā)展定位，項(xiàng)目是朝著高端的方向發(fā)展。雖然從現(xiàn)有的接觸的部分客戶(hù)的反映情況來(lái)看，對(duì)項(xiàng)目租金的認(rèn)可程度還沒(méi)有達(dá)到比較理想的程度；為了適應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，以及支持適應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，以及支持日后項(xiàng)目發(fā)展后的租金提升，我們認(rèn)為項(xiàng)目需要按較高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日后項(xiàng)目發(fā)展后的租金提升，我們認(rèn)為項(xiàng)目需要按較高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投入建造投入建造。 在滿(mǎn)足項(xiàng)目投入回收的基本條件之下，我們會(huì)在軟件上和項(xiàng)目的推廣上投入一定的力度，以促使租賃部分物業(yè)能夠達(dá)到較好的租金水平。租賃成本與收入的測(cè)算租賃成本與收入的測(cè)算第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年租賃部分設(shè)計(jì)師之家設(shè)計(jì)師之家a a、b b、c c1,222,418 2,185,274 2,570,417 3,090,359 3,205,902 展示廳和品牌展示廳和品牌總部總部1,246,930 2,253,760 2,656,492 3,200,180 3,321,000 大廠房大廠房1,269,133 2,538,266 2,538,266 2,792,093 2,792,093 經(jīng)營(yíng)部分展示發(fā)布中心展示發(fā)布中心1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 合計(jì)合計(jì)5,088,482 5,088,482 10,577,301