常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉(doc 9頁(yè))

1、常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉 常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大,法律事實(shí)復(fù)雜,交易周期漫長(zhǎng),商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大,對(duì)交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題,這些都離不開(kāi)買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題。所以如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,顯得尤為重要。因而在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛訴訟中,雙方都應(yīng)首先考慮買(mǎi)房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實(shí)踐僅就幾種常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形做一探討。一、房地產(chǎn)分離出賣(mài),合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)

2、人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人,或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。然而,在實(shí)際的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢(qián)、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證,要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面,賣(mài)方急于將房產(chǎn)出手;另一方面,買(mǎi)方卻望而卻步要撤出交易,紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下,法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。2003年下半年,蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份認(rèn)購(gòu)書(shū)。雙方約定,蔡先生確定認(rèn)購(gòu)和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅,房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有,總價(jià)為83萬(wàn)元。雙方還

3、確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)及房產(chǎn)面積。當(dāng)天,蔡先生向交易中心支付了3萬(wàn)元定金,并保證在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。交了定金后,蔡先生到房產(chǎn)和國(guó)土管理部門(mén)查證,發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某,但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解,原來(lái)這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后,另一家公司沒(méi)有辦理土地過(guò)戶手續(xù),便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某,曹某雖辦了房產(chǎn)證,但未經(jīng)國(guó)土管理部門(mén)辦理土地證。所以,到了約定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的那天,蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并要求交易中心退還他已付的定金。而交易中心則稱,該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn),不包括地產(chǎn),公司不能接受蔡先生的要求。由此,

4、一個(gè)要求退錢(qián),一個(gè)要求賣(mài)房,雙方磋商不下,蔡先生訴諸法院。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人,沒(méi)有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū),而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為,違反了我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定,即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。因此,法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效;交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬(wàn)元定金。交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一,蔡先生認(rèn)購(gòu)該別墅時(shí),是對(duì)該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購(gòu)的。第

5、二,認(rèn)購(gòu)書(shū)上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”,要求簽訂的也是“房屋”買(mǎi)賣(mài)合同,從未包括地產(chǎn)。第三,房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán),我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則,而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談,是錯(cuò)誤的。就第三個(gè)理由,交易中心做了進(jìn)一步說(shuō)明：首先,土地與建筑物各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán),曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證,當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅,將之轉(zhuǎn)讓他人;其次,土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),難免會(huì)出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán),當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán),而不能處分地產(chǎn)權(quán);再次,我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法在制定過(guò)程中,該法草案中曾規(guī)定：國(guó)家實(shí)行城市國(guó)

6、有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致,即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對(duì),這條規(guī)定后被刪除。所以,我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時(shí)指出,由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范,歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的問(wèn)題,就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證,實(shí)踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象,難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房,都不能轉(zhuǎn)讓嗎?對(duì)此,蔡先生則認(rèn)為,我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法起草過(guò)程中,未形成正式法律文件的觀點(diǎn),不能成為定案的依據(jù)。對(duì)方還稱“全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證,難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品

7、房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”而事實(shí)上,本案中交易中心代銷的房產(chǎn),連“大證”都沒(méi)有,根本談不上土地分割證的問(wèn)題。中級(jí)法院二審認(rèn)為,我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法也規(guī)定,房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),權(quán)利主體一致”的原則。所以,交易中心的抗辯理由,不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),代理銷售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅,未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證,違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定,因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵,蔡先生有權(quán)拒簽買(mǎi)賣(mài)合同,并要求退還定金。終審判決：駁回上訴,維

8、持原判。本案中合同雙方對(duì)房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭(zhēng)議,與我國(guó)房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散,土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記,而且其所依據(jù)的法律也不同,房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法來(lái)執(zhí)行,土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的土地登記規(guī)劃執(zhí)行。但是,房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇,有著先天的緊密聯(lián)系,在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個(gè)部門(mén)管理,既不符合國(guó)際慣例,又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了很多麻煩,特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí),分開(kāi)操作除了導(dǎo)致法律上的問(wèn)題以外,還可能導(dǎo)致法

9、律的漏洞,客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。目前,在法院的司法審判實(shí)踐中,基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書(shū),所以其代理銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵,最終導(dǎo)致了銷售方的敗訴。 此外,還需注意的一點(diǎn)是,我國(guó)物權(quán)法(草案)確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度,“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”,相信隨著我國(guó)立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展,類似的法律問(wèn)題和法律爭(zhēng)議將會(huì)越來(lái)越少。二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題,合同無(wú)效。出賣(mài)房

10、屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的,其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí),須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣(mài)共有房屋的,其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。如姜某與錢(qián)某是夫妻關(guān)系,1998年8月購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)某幢406室房屋,產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢(qián)某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢(qián)某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,將406室以76000元出售給蔡某。商談過(guò)程中,錢(qián)某出示了房屋所有權(quán)證,帶蔡某實(shí)地察看了房屋,并謊稱其妻姜某同意出賣(mài)房屋。在房管部門(mén)辦理

11、產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí),錢(qián)某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書(shū)和托人取得的關(guān)于委托書(shū)屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款,領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住,對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后,姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣(mài),遂以錢(qián)某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟,要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。對(duì)該案的法律適用存在三種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為,406室是姜某、錢(qián)某的夫妻共有財(cái)產(chǎn),配合享有所有權(quán),錢(qián)某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意,侵犯了姜某的房屋所有權(quán),錢(qián)某與蔡某的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;第二種意見(jiàn)認(rèn)為,406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢(qián)某名下,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)

12、屬錢(qián)某所有,交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?依據(jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效;第三種意見(jiàn)認(rèn)為,雖然錢(qián)某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn),但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室,是善意的,而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià),已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,姜某的損失可向錢(qián)某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利,第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全,均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則,針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況,區(qū)別不同情況作出不同處理,本案中蔡某符合善意取得要件,確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)

13、。第一,有明確的法律根據(jù)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第89條規(guī)定“在配合共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效,但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”,該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用,針對(duì)的是配合共有財(cái)產(chǎn),其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含配合共有的房產(chǎn),案例符合司法解釋規(guī)定的情形,蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù);第二,兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則,蔡某在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù),按普通人的常識(shí)和能力,無(wú)從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣(mài)的意思表示,主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò),錢(qián)某故意對(duì)蔡某和姜

14、某隱瞞實(shí)情,完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為,致姜某的權(quán)利受到侵害,過(guò)錯(cuò)責(zé)任在錢(qián)某,姜某可通過(guò)向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì);第三,從社會(huì)效益的角度,若判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果,造成法律關(guān)系再次調(diào)整,打破已形成的穩(wěn)定,并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi),二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮,不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí),須提前3個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”,主要是指房?jī)r(jià)同等,還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

15、的,共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪,簽了兩年的租賃合同,合同于2005年3月到期。2005年2月,房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售,向張先生發(fā)出了意見(jiàn)征詢書(shū),征詢購(gòu)買(mǎi)意向。意見(jiàn)征詢書(shū)上列明房屋每平方米價(jià)格8500元,總價(jià)90多萬(wàn)元,辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)這間商鋪時(shí),才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后,張先生得知,王先生購(gòu)買(mǎi)商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元,而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院起訴,要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同,并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同

16、。法院審理認(rèn)為,根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定,出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見(jiàn),但沒(méi)有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生,而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同,其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。我國(guó)城市私有房屋管理?xiàng)l例第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣(mài)出租房屋,須提前三個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)規(guī)定：“房主出賣(mài)

17、房屋時(shí)在同等條件下,原房客優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！?因此,在此案中,房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán),張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。一方面,根據(jù)最高人民法院意見(jiàn)(試行)第118 條的規(guī)定,出租人出賣(mài)房屋時(shí)未盡通知義務(wù),致使承租人喪失行使先買(mǎi)權(quán)機(jī)會(huì)的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。由此可知,承租人的先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力,可以對(duì)抗第三人。依中華人民共和國(guó)公司法和中華人民共

18、和國(guó)合伙企業(yè)法的規(guī)定,在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí),如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意,其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以,其他股東或者合伙人的先買(mǎi)權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買(mǎi)權(quán)是否具有物權(quán)的效力,不無(wú)疑問(wèn)。依照最高人民法院意見(jiàn)(試行)第89條的規(guī)定,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意,有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益;對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以,第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的(不論有償或者無(wú)償),享有先買(mǎi)權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的;第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)?并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)

19、過(guò)戶登記手續(xù),享有先買(mǎi)權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,只能向出賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面,先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán),否則,先買(mǎi)權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買(mǎi),義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以,最高人民法院意見(jiàn)(試行)第118條規(guī)定,出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣(mài)房屋之前未予以書(shū)面表示購(gòu)買(mǎi)的,視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額,依照法律規(guī)定,亦得盡通知義務(wù),由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù),法無(wú)明文,在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)。出賣(mài)人及時(shí)

20、告知先買(mǎi)權(quán)人后,先買(mǎi)權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買(mǎi)表示的,即喪失先買(mǎi)權(quán),出賣(mài)人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給第三人。 四、非法轉(zhuǎn)讓,合同無(wú)效。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣(mài))：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。舉例說(shuō)明：2004年7月美籍華人孫先生,與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓契約”,約定李某將這棟樓及所占

21、用的土地使用權(quán),一并轉(zhuǎn)讓給孫先生,總價(jià)款68萬(wàn)元。當(dāng)天,孫先生即向李某交付定金4萬(wàn)元。按雙方約定,余款64萬(wàn)元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后,由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方磋商,孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后,李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過(guò)戶手續(xù)。但孫先生事后得知,李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買(mǎi)下這套房,孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù),還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。2005年1月,孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,便要求向他支付購(gòu)房余款36萬(wàn)元。孫先生則稱,李某利用他不了解中國(guó)法律及土地、房屋等情況,故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí)

22、,與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓契約”,因而主張兩人簽的契約無(wú)效,提出退房。兩人各執(zhí)其理,爭(zhēng)執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭,提起要求支付購(gòu)房余款之訴;而孫先生也一肚子委屈,向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬(wàn)余元。一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為,孫先生和李某簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同,李某具有該房的土地使用權(quán),其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證,但孫先生使用受讓的房屋后,已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù),并辦結(jié)了房產(chǎn)證,所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買(mǎi)賣(mài)房屋的合同,是雙方的真實(shí)意思表示,內(nèi)容合法,應(yīng)屬有效合同,受法律保護(hù),應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去,即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購(gòu)房余款。2005年9月,一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬(wàn)元;李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬(wàn)余元。堅(jiān)持該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后,中級(jí)法院二審認(rèn)為,雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí),轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件,但是,孫先生在受讓該房后,在一審訴訟前,已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù),取得了房產(chǎn)證,作為買(mǎi)房人其購(gòu)買(mǎi)目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)司法解釋,兩人的房屋買(mǎi)賣(mài)行為,可認(rèn)定為有效,應(yīng)繼續(xù)履行。本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問(wèn)題。主