固定資產(chǎn)處置操作流程范文

1、資產(chǎn)處置中的固定資產(chǎn)處置的操作流程目錄：第一部分：資產(chǎn)處置的基本概念業(yè)務(wù)流程及第二部分：房產(chǎn)的正常交易過戶及司法裁定過戶的概念、相關(guān)注意事項(xiàng)第三部分：房產(chǎn)抵押流程及注意事項(xiàng)第四部分：附件第一部分：資產(chǎn)處置的概念 概述資產(chǎn)處置，是指資產(chǎn)占用單位轉(zhuǎn)移、變更和核銷其占有、使 用的資產(chǎn)部分或全部所有權(quán)、使用權(quán)，以及改變資產(chǎn)性質(zhì)或用途 的行為。資產(chǎn)處置的主要方式有：調(diào)撥、變賣、報(bào)損、報(bào)廢以及 將非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)。資產(chǎn)處置范圍資產(chǎn)處置的范圍按資產(chǎn)形態(tài)可劃分為：股權(quán)類資產(chǎn)、債權(quán)類資產(chǎn)和實(shí)物類資產(chǎn)； 資產(chǎn)處置方式資產(chǎn)處置的主要方式有：調(diào)撥、變賣、報(bào)損、報(bào)廢以及將非 經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)等。資產(chǎn)處

2、置方式按資產(chǎn)變現(xiàn)分為終極處置和階段性處置。終極處置主要包括破產(chǎn)清算、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、折扣變現(xiàn)等方式；階段性處置主要包括債轉(zhuǎn)股、債務(wù)重組、訴訟及訴訟保全、 以資抵債、資產(chǎn)置換、企業(yè)重組、實(shí)物資產(chǎn)再投資完善、實(shí)物資 產(chǎn)出租、實(shí)物資產(chǎn)投資等方式。此處僅討論房產(chǎn)的正常交易過戶與司法裁定過戶 的相關(guān)問題。第二部分房產(chǎn)的正常交易過戶及司法裁定過戶的業(yè)務(wù)流程1. 房產(chǎn)正常交易過戶的概念及流程 : 房產(chǎn)的正常交易過戶是指在平等主體間以真實(shí)合法有效的意思 表示訂立買賣合同繼而成交的過程。1.1 房地產(chǎn)買賣雙方達(dá)成購買意向后應(yīng)對買賣雙方提供的資料進(jìn) 行審核（進(jìn)行盡職調(diào)查） ，審核內(nèi)容如下：（1）、當(dāng)事人提供

3、的材料是否合法、有效 ;（2）、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的 現(xiàn)象，是否屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍 ;（3）、房產(chǎn)交易申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、 無誤 ;（4）、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn) ;（5）、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán) ;（6）、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán) ;（7）、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán) ;（8）、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 （其中注意的細(xì)節(jié)是關(guān)于房子狀況的詳細(xì)約定。了解房屋的準(zhǔn)確 面積，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修水平以及房子的質(zhì)量是否有問題。 - A3 p） Qp0 z由于有些房子年

4、代比較久， 有時(shí)會出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán) 證上注明的面積不符，比如當(dāng)時(shí)測繪的誤差、某些贈送面積等。所以 合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)， 其他面 積都不該計(jì)算在內(nèi)。屋內(nèi)的設(shè)施也要實(shí)際查看核對 , 有些房產(chǎn)可能會 出現(xiàn)土地證與房產(chǎn)證坐落不符的現(xiàn)象應(yīng)在過戶之前到當(dāng)?shù)嘏沙鏊_ 具證明到房地局做變更以免延誤過戶時(shí)間。 ）1.2 盡職調(diào)查之后雙方應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以 使用房屋土地管理局制定的示范文本， 也可使用自制合同 （自制合同 須符合當(dāng)?shù)胤抗懿块T的要求） ，提交市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu) 受理過戶申請。1.3 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)雙方應(yīng)向房管局提交如下資

5、料辦理 房產(chǎn)證：1 、房屋所有權(quán)證； 2 、買、賣房屋申請表； 3 、房地產(chǎn)買 賣契約； 4 、稅收完稅證明（一般所繳納的稅費(fèi)有契稅一般是房價(jià) 的 1.5%和印花稅 0.05%，如果土地是劃撥的 , 還要繳納土地轉(zhuǎn)讓金 （ 當(dāng) 地政府確定的地價(jià)的 3%）,若土地是轉(zhuǎn)讓的 , 就不須繳納。此外轉(zhuǎn)讓房 產(chǎn)是寫字樓還需繳納公共維修基金。）； 5 、營業(yè)執(zhí)照； 6 、法定 代表人資格證、身份證、委托書； 7 、受托人身份證或合法有效身 份證件、印章； 8 、受讓人身份證及合法有效身份證件； 9 、屬全 民單位房地產(chǎn)過戶的， 須提交上級主管部門同意買賣的證明； 屬集體 單位或股份制單位房地產(chǎn)過戶的， 須

6、提交職代會或董事會同意買賣證 明； 10 、房產(chǎn)證原件。1.4 取得房產(chǎn)證后如不是整棟樓過戶的須到當(dāng)?shù)赝恋鼐种付ǖ臏y繪部 門進(jìn)行土地測繪部門進(jìn)行土地分割， 然后持以下材料遞交當(dāng)?shù)赝恋鼐?辦理土地證。1國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書 2國有土地使用證3 轉(zhuǎn)讓合同4 董事會或股東會同意土地出讓的證明 5法人身份證（復(fù)印件） 6年檢后的營業(yè)執(zhí)照副本及組織機(jī)構(gòu)代碼證（涉及第三人的第三人也 需提供）7法人證明書 8委托授權(quán)書及代理人身份證 9稅收完稅憑證2. 司法裁定過戶的概念及流程 （本流程與一般交易過戶流程相同的不 再贅述）：司法裁定過戶是指法院按照法定程序， 運(yùn)用國家強(qiáng)制力量， 根據(jù) 執(zhí)行文書的規(guī)定

7、， 強(qiáng)制民事義務(wù)人完成其所承擔(dān)的義務(wù)， 以保證權(quán)利 人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)。 執(zhí)行文書包括發(fā)生法律效力的民事判決書、 裁定 書以及依法應(yīng)由法院執(zhí)行的其他法律文書。 它們一經(jīng)確定， 義務(wù)人即 應(yīng)自動履行。如拒不履行， 權(quán)利人可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。提出申請的 權(quán)利人稱申請人，被指名履行義務(wù)的人稱被申請人，又稱被執(zhí)行人。申請人是勝訴的一方， 被申請人是敗訴的一方。 執(zhí)行程序是民事訴訟 程序的最后階段。（本節(jié)只討論雙方在法院的協(xié)調(diào)下達(dá)成抵債和解的 裁定過戶）1、資產(chǎn)評估、 司法裁定過戶的資產(chǎn)須經(jīng)過法院指定或當(dāng)事人雙方認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu) 進(jìn)行評估，以免抵債資產(chǎn)縮水或虛增有失公平。資產(chǎn)評估分四部進(jìn)行第一步 : 雙方初

8、步溝通，明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括:（1）明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其 估價(jià)結(jié)果往往不同。 所以，必須明確委托估價(jià)人請求估價(jià)的目的是什 么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。（2）明確估價(jià)對象的范圍，是房地合一的價(jià)值評估或是單純的 房屋、土地的價(jià)值評估，或評估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須 明確。（3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在 某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估 價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒有意義的。（4）明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委 托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定。 第二步 : 辦理委托手續(xù)包括:委

9、托房地產(chǎn)估價(jià)的， 應(yīng)簽訂估價(jià)委托合同。 估價(jià)委托合同是委托 估價(jià)方和受理估價(jià)方權(quán)利和義務(wù)的確定，包括估價(jià)對象、估價(jià)目的、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)，需提供的資料， 估價(jià)收費(fèi)，估價(jià)報(bào)告書的交付及其他有關(guān) 事項(xiàng)的相互約定第三步 : 協(xié)助提供資料包括:由于估價(jià)對象和估價(jià)目的的不同，房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料也不 同。一般來說，委托方應(yīng)提供的資料包括：（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）房屋建筑資料（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)要求的其它資料 第四步: 支付評估費(fèi)、領(lǐng)取評估報(bào)告 （評估報(bào)告于關(guān)鍵頁都應(yīng)加蓋評估公司公章， 對于評估總資產(chǎn)中涉及 多個(gè)車位時(shí)，評估公司應(yīng)針對每個(gè)車位給出單價(jià)及合計(jì)金額。）2、制定方案及簽約依據(jù)執(zhí)行規(guī)定第 86 條規(guī)定，在執(zhí)行中，

10、雙方當(dāng)事人可以自 愿達(dá)成和解協(xié)議， 變更生效法律文書確定的履行義務(wù)主體、 標(biāo)的物及 其數(shù)額、履行期限和履行方式 （ 在達(dá)成和解的過程中，雙方需要多輪 談判來確定標(biāo)的物及其數(shù)額、 履行期限和履行方式， 針對不同的談判 對象、爭議標(biāo)的、 進(jìn)行的階段需要用不同的談判方式來達(dá)到自身的目 的，在此不再贅述 ） 。自行和解協(xié)議具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但必須具備三個(gè)基本條件：1、協(xié)議的內(nèi)容必須以原生效法律文書所認(rèn)定的法律事實(shí)和判決 內(nèi)容為依據(jù)，屬于執(zhí)行債權(quán)，不能超出原判決，超出部分不具備強(qiáng)制 執(zhí)行效力。 換一句更專業(yè)的話語來說， 該執(zhí)行債權(quán)須是民事執(zhí)行根據(jù) 即生效法律文書中所記載的債權(quán)人的權(quán)利。比如，原判決是支

11、付 30 萬元貨款，自行和解協(xié)議把另外未經(jīng)審判的 5 萬元借款或者其他不同 法律關(guān)系的債權(quán)也寫進(jìn)去， 那么未經(jīng)審判的部分就不具備強(qiáng)制執(zhí)行的 效力。2、協(xié)議必須是各方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。3、協(xié)議的內(nèi)容合法，不能損害案外第三人的合法利益。強(qiáng)制執(zhí)行自行和解協(xié)議還是恢復(fù)執(zhí)行原生效法律文書， 視具體情 況而定，可分四種情形：1、在自行和解協(xié)議中債權(quán)人作出讓步的，比如放棄或減收債務(wù) 利息，放棄部分本金，延長還款期限等等，如果債務(wù)人違反和解協(xié)議 的，則執(zhí)行原生效法律文書。此種情形居多數(shù)。2、債權(quán)人在和解協(xié)議中作出讓步卻又違反協(xié)議的，宜執(zhí)行和解 協(xié)議。在非金錢債務(wù)糾紛中或者以物抵債的情況下， 出現(xiàn)債權(quán)人違反

12、 和解協(xié)議的可能性較大。3、以債務(wù)人追加利益給債權(quán)人為和解條件的，比如債務(wù)人以加 付債務(wù)利息或擔(dān)保換取延期， 或者附加其他條件， 或者由案外人提供 擔(dān)?；蜃鞅ＷC， 或者以物抵債等， 在這種情況下債務(wù)人違反和解協(xié)議 的，則仍可執(zhí)行和解協(xié)議。 在這種情況下如果只執(zhí)行原生效法律文書， 則對債權(quán)人不公平，而債務(wù)人則可從其違約中再次獲得不義利益。4、債務(wù)人在和解協(xié)議中作出讓步而債權(quán)人違反協(xié)議的，則宜執(zhí) 行原生效法律文書。3、資料交接 雙方依照和解協(xié)議制定交接工作計(jì)劃表、 房產(chǎn)資料交接表、 現(xiàn)場核查 交接表等三個(gè)環(huán)節(jié)，并按之執(zhí)行。4、持有以下資料到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局辦理法院裁定房屋過戶。應(yīng)提交： 1 、房屋所有權(quán)

13、證或房地產(chǎn)合法有效的證件、資料等 手續(xù)；2 、協(xié)助執(zhí)行通知書、裁定書和判決書或支付令、 調(diào)解書； 3 、 屬查封房屋須提交原查封單位的解封通知書； 4 、稅收完稅證明； 5 、受讓人身份證或合法有效身份證件。5、取得房產(chǎn)證后如不是整棟樓過戶的須到當(dāng)?shù)赝恋鼐种付ǖ臏y繪部 門進(jìn)行土地測繪部門進(jìn)行土地分割， 然后持以下材料遞交當(dāng)?shù)赝恋鼐?辦理土地證。1國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書 2國有土地使用證3 裁定書或調(diào)解書 5法人身份證（復(fù)印件） 6年檢后的營業(yè)執(zhí)照副本及組織機(jī)構(gòu)代碼證（涉及第三人的第三人也需提供）7法人證明書8委托授權(quán)書及代理人身份證9稅收完稅憑證房地產(chǎn)抵押流程及注意事項(xiàng)辦理房產(chǎn)抵押登記手

14、續(xù)流程圏現(xiàn)房抵押： 現(xiàn)房抵押的一般流程為： 第一步，債務(wù)人、抵押人配合債權(quán)人、抵押權(quán)人進(jìn)行盡職調(diào)查后（見 附件：盡職調(diào)查報(bào)告）訂立抵押合同。 房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：1 抵押人和抵押權(quán)人姓名（或者名稱） 、住所；2 抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、四至范圍；3 被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；4 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；5 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；6 抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定， 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后， 應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī) 關(guān)辦理抵押登記， 抵押合同自登記之日起生效， 而不是自抵押合同簽 訂之日起生效第二步，抵押雙方簽訂抵押合同（見附件抵押合同） 。債務(wù)人或第三 者將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。 （此環(huán)節(jié)做網(wǎng)上抵押登記申請并 打印申請書及房屋狀況附表（范本見附件）