大型商用樓盤建設項目可行性研究分析可研報告

1、大型商用樓盤建設項目XX工程咨詢公司項目可行性研究報告項目建議書資金申請報告可行性研究報告目錄第一章 總論 錯誤！未定義書簽1.1 項目概要 錯誤！未定義書簽1.2 項目編制的依據(jù)和范圍 錯誤！未定義書簽1.3 結(jié)論與建議 錯誤！未定義書簽1.4 主要技術經(jīng)濟指標 錯誤！未定義書簽第二章項目興建的理由與必要性 錯誤！未定義書簽2.1 項目興建的理由 錯誤！未定義書簽。2.2 項目建設的必要性 錯誤！未定義書簽。第三章市場預測 錯誤！未定義書簽3.1 國際加氣混凝土砌塊行情概況 錯誤！未定義書簽。3.2 中國加氣砼行業(yè)概況 錯誤！未定義書簽。3.3 產(chǎn)品銷售分析 錯誤！未定義書簽。第四章建設規(guī)模

2、與產(chǎn)品方案 錯誤！未定義書簽4.1 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 錯誤！未定義書簽。4.2 產(chǎn)品方案 錯誤！未定義書簽。第五章場址選擇 錯誤！未定義書簽5.1 項目建設地址 錯誤！未定義書簽。5.2 項目區(qū)自然條件 錯誤！未定義書簽。5.3 項目基礎設施條件 錯誤！未定義書簽。第六章工程技術方案 錯誤！未定義書簽6.1 項目組成 錯誤！未定義書簽。6.2 生產(chǎn)技術方案 錯誤！未定義書簽。6.3 主要設備 錯誤！未定義書簽。第七章 原材料供應 錯誤！未定義書簽7.1 原輔材料質(zhì)量要求 錯誤！未定義書簽。7.2 原輔供應 錯誤！未定義書簽。第八章 工程建設方案 錯誤！未定義書簽8.1 總平面布置 錯誤！未定

3、義書簽。8.2 土建工程 錯誤！未定義書簽。8.3 公用工程 錯誤！未定義書簽。第九章 環(huán)境影響評價與節(jié)能 錯誤！未定義書簽9.1 環(huán)境保護 錯誤！未定義書簽。9.2 環(huán)境現(xiàn)狀及主要污染源 錯誤！未定義書簽。9.3 項目污染治理方案 錯誤！未定義書簽。9.4 綠化 錯誤！未定義書簽。9.5 節(jié)能 錯誤！未定義書簽。第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防 錯誤！未定義書簽10.1 勞動安全衛(wèi)生 錯誤！未定義書簽。10.2 消防 錯誤！未定義書簽。第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置 錯誤！未定義書簽11.1 組織機構(gòu)設置 錯誤！未定義書簽。11.2 勞動定員 錯誤！未定義書簽。11.3 人員培訓 錯誤！未定義書

4、簽。第十二章 項目實施進度 錯誤！未定義書簽12.1 項目建設工期 錯誤！未定義書簽。12.2 項目建設期管理 錯誤！未定義書簽。12.3 項目進度安排 錯誤！未定義書簽。12.4 項目進度安排表 錯誤！未定義書簽。第十三章招標方案 錯誤！未定義書簽第十四章投資估算和資金籌措 錯誤！未定義書簽14.1 投資估算的范圍 錯誤！未定義書簽。14.2 投資估算的依據(jù)和說明 錯誤！未定義書簽。14.3 項目投資估算 錯誤！未定義書簽。14.4 資金籌措及使用 錯誤！未定義書簽。第十五章財務評價 錯誤！未定義書簽15.1 財務評價依據(jù)及說明 錯誤！未定義書簽。15.2 項目計算期和生產(chǎn)負荷 錯誤！未定義

5、書簽。15.3 項目成本與費用估算 錯誤！未定義書簽。15.4 年經(jīng)營收入及稅金 錯誤！未定義書簽。15.5 利潤及分配 錯誤！未定義書簽。15.6 財務盈利能力分析 錯誤！未定義書簽。15.7 項目不確定性分析 錯誤！未定義書簽。15.8 經(jīng)濟評價結(jié)論 錯誤！未定義書簽。第十六章風險分析 錯誤！未定義書簽16.1 市場風險 錯誤！未定義書簽。16.2 產(chǎn)量風險 錯誤！未定義書簽。16.3 資金風險 錯誤！未定義書簽。16.4 政策風險 錯誤！未定義書簽。16.5 外部條件風險 錯誤！未定義書簽。第十七章研究結(jié)論與建議 錯誤！未定義書簽第一章 總論1.1 項目概況項目名稱：大型商用樓盤建設項目

6、天潤柏川SHOPPING MALL暫定名）投資方：北京天潤柏川投資擔保有限公司 開發(fā)商：德州天潤柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫定名） 商業(yè)管理：德州天潤柏川商業(yè)管理有限公司 設計單位：中國建筑設計研究院1.1.1 項目介紹天潤柏川 SHOPPING MALI位于中國山東省德州市河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)N7-06、07、08、09地塊，大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，擬建設大型單體shopping mall 、五星級豪華酒店、 5A 級寫字樓、 townhouse 別墅，占地面積內(nèi)紅線 209239 平方米（ 314 畝），外紅 線 291152 平方米（ 437 畝），總建筑面積 30 萬平方米，總建

7、筑面積 30 萬平方米。項目定 位德州市及周邊地區(qū)高端市場，建成后將成為德州市乃至山東省形象工程、標志性建筑。1.1.2 區(qū)域狀況項目位于河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)，河東中心區(qū)位于德州老城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之間，西起岔河 風景區(qū)，東至新興路（含金融一條街） ，北起花園路，南至東方路南側(cè) 6號到路線，總面積 10 平方公里。項目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。項目位于新區(qū)， 新區(qū)為統(tǒng)一規(guī)劃建設區(qū)域，新區(qū)內(nèi)建有大學城、商務中心、文化中心、行政中心、集中綠 地，自然和人文環(huán)境較好，地理位置優(yōu)越。1.1.3 項目四至地塊東至新興路、南至新河路、西至河東大道、北至 16 號線，土地面積 209239

8、 平方米， 矩形，形狀規(guī)則，可利用程度好。1.1.4 項目技術參數(shù) 占地面積：內(nèi)紅線 209239 平方米（ 314 畝）、外紅線 291152 平方米（ 437 畝）總建筑面積： 30 萬平方米其中單體 shopping mall ： 15 萬平方米五星級豪華酒店： 5 萬平方米5A級寫字樓：5萬平方米townhouse 別墅： 5 萬平方米經(jīng)營方式：大型 shopping mall 、5A 級寫字樓、 townhouse 別墅以銷售為主，五星級豪華酒店委托國際知名酒店管理公司管理經(jīng)營。1.2 項目建設背景德州市位于黃河下游，山東省西北部，是山東省的北大門。德州市政府擬在老城區(qū)東面建設河東新

9、區(qū)和技術開發(fā)區(qū)。德州新區(qū)擬建設高職學校、醫(yī)療中心、商務中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會展中心、商業(yè)娛樂區(qū)、國際汽車城、新城綜合市場，將新區(qū)建設于城市的一個小中心。天潤柏川SHOPPING MAL為大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，包括大型單體 shopping mall 、五星級豪華酒店、 5A 級寫字樓、 townhouse 別墅，項目的投資建設將對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量發(fā)揮巨大作用，主要表現(xiàn)在以下幾方面：為德州市及周邊地區(qū)提供休閑購物、文化娛樂、辦公、商務會議的場所，可以促進新區(qū)城 市功能的盡快完善；項目輻射德州及周邊地區(qū)，為提高該區(qū)域人們物質(zhì)文化生活提供便利條件；項目吸引大

10、量人流購物消費，對拉動當?shù)亟?jīng)濟增長發(fā)揮巨大作用；項目設計理念科學、先進，建筑標準高檔，建成后將成為德州市的形象工程，對提高城市 形象起到積極促進作用；本項目開發(fā)需要國民經(jīng)濟中許多行業(yè)和部門直接或間接提供物質(zhì)資料，從而“波及”和拉動當?shù)匾陨闲袠I(yè)發(fā)展； 本項目的開發(fā)為當?shù)貒窠?jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所； 可直接或間接帶動提升 60 多個部門和行業(yè)的發(fā)展，尤其對服務業(yè)的拉動效應大；本項目的開發(fā)在安置人員就業(yè)，吸納農(nóng)村富余勞動力就業(yè)方面發(fā)揮著巨大作用； 項目開發(fā)成功，每年將會向德州政府繳納各種稅金達1 億元；本項目的建設將為德州人民帶來全新的體驗式消費理念。1.3 財務分析1.3.1 計

11、算依據(jù)營業(yè)稅率： 5.5%所得稅率： 33%銷售費率： 3%（以銷售收入為基數(shù) ）折現(xiàn)率： 12%貸款利率： 9%開發(fā)周期： 4 年1.3.2 建設投資總投資 : 184233.54 萬元建筑面積 : 30 萬平方米單位建筑面積投資 : 5988 元/平方米1.3.3 資金來源本項目總投資 184233.54 萬元。 項目實現(xiàn)滾動開發(fā)作需資金投入約 7.3 億元， 資金來源： 自 有資金、機構(gòu)投資、銀行貸款、民間投資方式籌措解決。1.3.4 財務指標稅后利潤 : 63837.73 萬元財務凈現(xiàn)值 : 12459.5 萬元 （ 折現(xiàn)率 12%）內(nèi)部收益率 : 31%1.4 不確定性分析在銷售價格

12、、 建安成本、 銷售率上升 10%或下降 10%的情況下 ,項目依然有較高的收益水平 高于銀行貸款利率 8%,也高于基準收益率 12% 。本項目有較強的抗風險能力。1.5 結(jié)論項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益俱佳，項目可行。第二章 項目規(guī)劃設計方案2.1 項目規(guī)劃設計思想本設計以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標， 定位在依托獨特的外部環(huán)境、 策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設計理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有 時代意念的標志性商務群體建筑。2.2 設計依據(jù)1. 規(guī)劃部門提供的方案設計任務書和紅線圖。2. 公司對“德州天潤柏川大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心”建筑設計相關條

13、件要求。3德州市人民政府關于同意建設“德州天潤柏川SHOPING MALL ”的函。4德州市城市規(guī)劃局的“規(guī)劃設計條件” 。5有關規(guī)范文件：（1）民用建筑設計通則 （JGJ37-89 ）；（ 2）建筑設計防火規(guī)范 （修訂、 GBJ16-87）；（3）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 （ GB50067-97）；（4）汽車庫建筑設計規(guī)范 （JGJ100-98 ）；（ 5）建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定 ；（6）人民防空地下室設計規(guī)范 （ GB50038-94）；2.3 規(guī)劃設計主題與設計原則理念信息?協(xié)調(diào)?生態(tài)空間創(chuàng)造現(xiàn)代信息建筑的生態(tài)化空間，是本設計的主題。協(xié)調(diào)， 信息與生態(tài)空間為本設基本理

14、念原則。信息設計主題，基于現(xiàn)代信息建筑的設計理念逐漸成為中心商務建筑的思想基礎?，F(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進的群體設計理論，其基本思想為基于功能運行的時間和空 間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感 受。國內(nèi)外同類商務建筑逐漸接受并進行此類思想理念的深入研究與異化轉(zhuǎn)化。同時，新的設計 手段不斷增加，為此種理論的實踐提供了更成熟的基礎。在設計中，信息理論的設計概念分為四個層面進行設計研究。（一）規(guī)劃意念：設計運用中心廣場空間作為空間連接的主題，形成一個信息廣場，同時， 采用玻璃廊道，孤形信步道為信息副軸，分別以快速和舒緩為不同的節(jié)奏，與廣場交相呼應。

15、各 個建筑的獨立交通，外圍車流與入口的交通組織，共同形成多層次的空間系統(tǒng)。（二）建筑意象， 采用純凈的形體作為建筑的主題形象， 而以精美細致的紋理作為建筑的細部， 反映出明快而精美的現(xiàn)代高層建筑氣質(zhì)。這種處理方式也是信息化時代建筑的一種良好的處理手 段，被稱為信息化時期的新古典主義風格或者新精美主義風格，作為對德州新城建筑的一種響應， 優(yōu)美的體型和精致的細節(jié)，延續(xù)了新區(qū)精美的氣質(zhì)特征，而潔凈單純的外型，則不形成強烈的異特 征，作為新建筑自身的一種“無”的做法，外在純凈，細部精美，對新區(qū)的現(xiàn)代建筑風格既尊重， 又表達了新建筑自身的新的現(xiàn)代建筑元素，將新的精美風格補充入城市，成為城市新時代層面的一

16、 個新的元素。（三）群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫字樓和商務區(qū)為中心，各部分既呼應又各有特色，而以豐富的商 業(yè)娛樂建筑細部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細部的呼應，形成不同空間之間的感受響應，從周 邊欣賞建筑開始，到進入建筑，建筑的各個部分如同不同的舞臺，將使用者帶入各個不同的場景， 隨建筑的性質(zhì)組織設計的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時間的變化，建筑空 間反映出各種不同的氣氛，高度呼應的空間，使使用者強烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。（四）硬件體系，在設備環(huán)境設計中，強調(diào)信息設備的使用，在可視空間環(huán)境，水環(huán)境，光環(huán) 境，空氣環(huán)境，聲環(huán)境，設備管理，人流管理，設備使用等方面，加強信息管理

17、控制系統(tǒng)的設計， 使建筑表現(xiàn)出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，單體和群體關系 的整體呼應，共同實現(xiàn)建筑功能方面的高度信息化體驗。現(xiàn)代信息建筑的理論有更豐富的內(nèi)容和內(nèi)涵，在設計的具體操作中，可更深入而本質(zhì)的對此類 建筑理念進行表達和創(chuàng)作，從而表現(xiàn)在建筑整體的深層次美感和功能系統(tǒng)的組織中。同時以此為主 題和其他設計理念進行綜合，形成更高品質(zhì)的建筑空間。協(xié)調(diào) 協(xié)調(diào)是設計的整體氛圍要求，設計作為一個群體設計項目，坐落于德州新城這樣一個建筑環(huán)境 優(yōu)美的大環(huán)境中，設計本身的協(xié)調(diào)感是設計品質(zhì)的最重要的基礎。協(xié)調(diào)的理念從 3個層次進行理解。（一）設計主題和理念與時代背景，城市背景，

18、開發(fā)背景的協(xié)調(diào)。 設計主題選擇信息時代的主流理念 - 信息建筑理念及其總的思路已在前文提到。作為德州新城的建筑，設計應表達出如下與城市背景的協(xié)調(diào)理念：文脈延承：長期的歷史沉淀形成了德州的建筑氣質(zhì)和風格，各個階段的建筑中包含著城市不同時期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個時代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡。之 后的建筑，在對這條文脈的繼承中生成，在新時期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯 本設計的建筑氣質(zhì)，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風格表達的更加豐富。對步行空間的強調(diào)是德州生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將德 州的步行感受轉(zhuǎn)為建筑中的空

19、間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。不同的 步行線路 - 階梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成豐富的步行感受。人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個因素，一是商業(yè)群體建筑的內(nèi)涵，既屬于建筑種類的內(nèi)涵。二是 個性建筑有別于社會其他同類建筑的特征。德州的人文精神表現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質(zhì)，商業(yè)建筑則應表達出較強的宣傳特性。本 設計以典雅和諧為基調(diào)，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業(yè)建筑的個性特征，在典雅的人文氣 質(zhì)基調(diào)上進行空間的組織。從開發(fā)的角度，設計按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點，以及未來使用者的特點進行協(xié)調(diào)設計。 總體布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍

20、合的界面，居住區(qū)自成體系，又 與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應，各個功能部分即分又合，按功能結(jié)合成組布置。過多的裝飾和復雜的建筑構(gòu)成方式對于群體建筑風格并不合適，我們在設計中希望尋求一種樸 素大氣的建筑風格， 使用合理的建筑材料進行協(xié)調(diào)組織， 在經(jīng)濟上較低的投入， 而達到良好的效果， 使整體風格在較高的設計基調(diào)中作到和諧統(tǒng)一。（二）建筑群體關系的協(xié)調(diào)設計應表達出如下群體設計的協(xié)調(diào)理念層次秩序：在具體設計中，建筑表達出豐富而有機的空間內(nèi)涵。其空間在廣場的導引 - 展開- 主體- 交流 - 結(jié)束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分形成廣場分軸線分功能 次軸線次功能的次序，按主分次三個層

21、次組織空間。整合景觀：設計應在整體空間架構(gòu)中生成。本案的規(guī)劃道路骨架和空間整體關系為外圍內(nèi)分，外圍形成圍 合，內(nèi)部功能則分開布置，形成不同的分區(qū)體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進一步?jīng)Q 定次級設計，如景觀和細部設計的方法，本設計原則是對整體設計體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。（三）群體中各個單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確，建筑風格的清晰，單體建筑各細部的呼應，不同建筑部分間收放配合和單體 整體空間的流暢。在單體設計意象上，體現(xiàn)商業(yè)居住性建筑特色，在設計中力求簡潔大方，細部處理追求簡約中 的豐富變化。設計手法中體量簡明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡潔的立面劃分，與精

22、美的細部 結(jié)合，運用現(xiàn)代簡潔手法闡釋建筑的個性意象。單體細部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內(nèi)外空間互相呼應，使單體內(nèi)每一處空間都充滿生 機與活力。同時利用構(gòu)架等與退臺配合，虛實變化，使立面更顯生動。個體的不同局部注意商業(yè)建筑時代品質(zhì)特征、同時強調(diào)溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣 氛產(chǎn)生協(xié)調(diào)而富有內(nèi)涵的現(xiàn)代商業(yè)品質(zhì)。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。交流的空間成為建筑的 重要特征。2.4 項目規(guī)劃設計方案（ 1） 規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地 209239平方米，由 4組較大的功能分區(qū)組成相對獨立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)， 高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。商業(yè)區(qū)采用多層集中式布置，高層辦公區(qū)采用塔式辦公樓和

23、板式酒店，與空間豐富的商業(yè)娛樂區(qū)結(jié)合的布置方式， 居住區(qū)獨立成組布置。通過外環(huán)組織交通。與線形集中綠地結(jié)合布置周邊景觀，中央?yún)^(qū)布 置步行景觀系統(tǒng)，通過水系與綠地設置主景觀系統(tǒng)，爭取戶戶有景，步移景易的高層次低層住 宅景觀。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為 辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)） ，商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分） ，地下功能區(qū)。根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，地塊空間關系采用圍合，分合高低結(jié)合，形成生動有序的體量關系。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個步行主軸，形成了功能多樣，層 次豐富的

24、半室外共享空間城市與建筑的過渡空間。 同時又將建筑的各個不同的功能區(qū)有機的 聯(lián)系起來。 現(xiàn)代社會各界對于健康環(huán)境的關注超過了以往任何時期，而半室外空間良好的自然 通風，在為人員密集的大型集會、文化、健身、娛樂活動提供了便利的同時，它又有力的保護了 人們的健康。同時屋頂平臺又自然形成了一個避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力 的條件。（ 2） 交通組織與停車辦公樓群地下 2層，為主要停車場，地下 2層結(jié)合人防設置。機動車沿南北路入地下停車場。 商業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下 2層為機房及倉庫，局部做機動車停車位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用

25、性質(zhì)， 地段特點，服務半徑和景觀效果等多種因素。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。 機動車停車通過地上和地下結(jié)合解決。（3）步行體系及景觀設計 形成步行廣場，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線的集中景觀區(qū)域。 公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進一系列活躍的空間元素，組 織較豐富的主體空間。線形空間內(nèi)可設置群體主題景觀廣場、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結(jié)合主軸步行道及 弧形信步道構(gòu)成豐富而生動的景觀效果。（ 4）綠色生態(tài)系統(tǒng)建筑群體內(nèi)設線形綠化，集中綠化兩級生態(tài)系統(tǒng)。 線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個 交通體

26、系均設置為綠色線形系統(tǒng)。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類。室外部分包括基地周邊的綠帶布置， 娛樂建筑的屋頂花園布置。室內(nèi)包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑 廳布置，居住建筑會所布置，如上位置的設計均圍繞生態(tài)建筑為主題進行設計。第三章 項目市場背景研究3.1 投資環(huán)境分析3.1.1 宏觀整體經(jīng)濟形勢2004 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 136515 億元，按可比價格計算，比上年增長 9.5% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20744 億元，增長 6.3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 72387 億元，增長 11.1% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43384 億元，增長 8.3% 。第一、第三產(chǎn)業(yè)對

27、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率為 9.2%和 29.0% ，分別比上年提高 5.2 個百分點和 2.8 個百分點。全國居民消費價格總水平比上年上漲 3.9% （見表 1），其中服務價格上漲 2.3% 。商品零售價格上漲 2.8% 。工業(yè)品出廠價格上漲 6.1% 。原材料、燃料、動力購進價格上漲 11.4% 。固定資產(chǎn)投資價格上漲 5.6% 。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 13.1% 。居住消費價格全國上漲了 4.9%。目前我國會展業(yè)蓬勃發(fā)展。中國貿(mào)促會近日公布的研究報告顯示，未來 5 至 15 年內(nèi)，中 國會展業(yè)年均增長率將保持在 15%至 20% 左右。預計到 2010 年，我國會展業(yè)總收入將超 過 200

28、 億元； 2020 年，我國會展業(yè)總收入將超過 1000 億元。據(jù)測算，會展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟帶動系數(shù)高達1 : 9,即場館收入為1時，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購物等相關收入則為9。會展業(yè)在帶來巨大的直接經(jīng)濟收益的同時，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強大的動力：會展業(yè)作為人流、物流、技術流和信息流的重要 載體，具有間接拉動經(jīng)濟升級的作用，而其產(chǎn)生的社會效益更是無法估量。會展經(jīng)濟的發(fā) 展必然會加大對商務旅游地產(chǎn)的需求。3.1.2 德州城市概況德州市位于山東省西北部，北緯36°24' - 38°0' 、東經(jīng) 1 1 5°45' - 1 1 7

29、°24' 之間，東西寬200 公里，南北長 175 公里，總面積 10341 平方公里，占全省總面積的753，位于黃河下游北岸。德州市北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟開發(fā) 帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢。德州市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯。京福高速公路貫穿南北，濟聊、青銀高速公路穿境而過。從德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港也只用兩個小時。德州市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏

30、津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云，1個市轄區(qū)、8個縣，代管2個縣級市。2004年末全市總?cè)丝?549. 3萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 418.97萬人，下降 O 26%;非農(nóng)業(yè)人 口 130 . 33萬人，增長4.24 %。全年出生人口 6. 92萬人，出生率12.6%o；死亡人口 3. 02 萬人，死亡率5. 5%o；人口自然增長率 7. 1%o。其中德城區(qū)10%陵縣、臨邑縣各 10% 齊河縣11%樂陵市13%人口所占比例較大。3.1.3德州市經(jīng)濟發(fā)展狀況據(jù)德州市統(tǒng)計局統(tǒng)計結(jié)果顯示：2004年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP 686.9億元，比上年增長17.1%，增幅提高0.5個百分點，為近幾年以來最高

31、增速，實現(xiàn)了連續(xù)五年的兩位數(shù) 增長，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到12542元。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值118.24億元，增長7.6%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 360.74億元，增長18.1%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 207.92億元， 增長12.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達到82.8%,與上年基本持平。20012004 德州 GDP 產(chǎn)值18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%圖表：德州市2001 年2002 年2003 年2004 年GDP（億元）407.4460.5556.68686.9GDP增長率（%12.312.61

32、6.617.1上述統(tǒng)明，計資料表2004年德州市經(jīng)濟發(fā)展顯示出了強大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過 10%繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。預計隨著國內(nèi)需求的穩(wěn)步擴大、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的進一步實施，未來幾年德州市經(jīng)濟環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。2005年上半年全市生產(chǎn)總值完成401.8億元，同比增長17%地方財政收入實現(xiàn) 22.4億元，增長18.8%；夏糧總產(chǎn)創(chuàng)歷史最高水平，達到253.3萬噸，增長20%規(guī)模以上工業(yè)增加值、銷售收入和利稅分別實現(xiàn)165.8億元、519.2億元和66.2億元，增長32.4%、45.1%和47.9%；社會消費品零售總額完成134.9億元，增長16.7%，是1998

33、年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 4532元，增長11.7%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達到1860元，增長12.7%。城市建設亮點多、力度大，上半年共完成投資4.2億元，同比增長 33%中心城區(qū)干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)河東大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。新型農(nóng)村合作醫(yī)療 穩(wěn)步推進，覆蓋面已達 22%就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著，城鎮(zhèn)新增就業(yè)2.87萬人，其中下崗人員再就業(yè)0.73萬人。深入開展了省級文明城市創(chuàng)建活動，德城區(qū)順利入選省級文明城市名單。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進步。可以看出，

34、德州整體經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。3.1.4德州市居民消費狀況居民收入水平2004年德州城市居民人均可支配收入8049元，比上年實際增長 12.7%。人均消費支出為5888元，比上年實際增長 13.8%。德州近年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖（單位：元）水平居民收入消費性支出民消費2004 年州市居民消費價格指數(shù)為103.7%,高于上年3.4個百分點，比全國低 0.3個百分點。其中，食品類價格上漲最多，達到11.4%； 2005年居民消費價格上升的拉動力將強于抑制力，加之2004年價格上漲的滯后影響，德州市居民消費價格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，預計全年居民消費價格指數(shù)在 105%左右。德州居民消費

35、價格指數(shù)統(tǒng)計圖費結(jié)構(gòu)3.1.5居民消2004年消費品市場 穩(wěn)中見 旺。全 市實現(xiàn)+消費價格指數(shù)（）社會消費品零售總額 187.21億元，增長16%。其中市的零售額 72.75億元，增長16.9%；縣的零售額47.05億元，增長15.0% ;縣以下零售額67.41億元，增長15.7%。全市人民生 活繼續(xù)改善，2004年人均消費支出達到 5888元，其中食品支出占44.5%,衣著支出占5.9%， 居住支出占15.9%，文教娛樂用品及服務支出占 11%。德州市近年房地產(chǎn)開發(fā)狀況近年來，德州市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，德州市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現(xiàn)上升的趨勢，上升幅度逐年

36、加大。60003.2 德州寫字樓、分析3.2.1 商業(yè)目前，大道、200 1 - 2004德州房地產(chǎn)開發(fā)情況統(tǒng)計圖500400300200100二施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）18400平方米，在該市商業(yè)、酒店、Town house 市場市場分析德州主要有湖濱解放路、東風路、東方紅路等主要商業(yè)街道，天衢購物中心、華聯(lián)商廈、德州百貨大樓等較大規(guī)模的商業(yè)設施。湖濱大道是貫穿德州市南北的中軸路，道路硬件設施良好，人流車流較大，屬于德州市的形象道路，因此道路兩側(cè)多市政配套設施，如：各類金融機構(gòu)、公園、醫(yī)院等，許多上檔 次的酒店飯店也落戶于此，如：德州大酒店。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850

37、平方米,在該道路商業(yè)設施中所占比例較大，約為52.5 %。位于德州市西 貫穿市區(qū)南北的 干道路。該道路 城區(qū)，硬件條件 但是由于年代久 多工廠、商店、學校以及政府機構(gòu)都落戶于此。道路兩側(cè)門市房較多，大多是經(jīng)營五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。其中服裝服飾總商業(yè)面積約道路商業(yè)設施中所占比例較大，約為30.6%,餐飲約10700平方米，約為17.8%,金融7100平方米，約為11.8%。東風路市區(qū)東 道，交 良好， 載能力 側(cè)分布 網(wǎng)點和解放路商業(yè)業(yè)態(tài)分布是貫穿德州12%24%18%30%7%1%11金融 11餐飲汽配修理娛樂 n服裝服飾口休閑 II美容美發(fā)I五金建材其它西的

38、主干通硬件設施 車流人流承 強，道路兩 了許多商業(yè) 德州市政府德 貫 西 德 州源的職能部門，如：德州汽車總站、德州聯(lián)通分公司、市郵政局、德州市氣象局、希森大酒 店等，可以說東風路將在德州今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用。其中汽配修理32830平方米，在該街道商業(yè)設施中所占比例較大，約占43%，餐飲所占比例其次，約占 13%。東方紅路位于 州市中部，是 穿德州市區(qū)東 向的中軸路， 成區(qū)政府、德 市政府市政 協(xié)、市國土資 局、市人民醫(yī) 院、招商局等許多政府部門和市政配套設施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連 接德州市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展，此道路的交通運輸作

39、 用將會越來越大。服裝服飾總建筑面積 48200平方米，在該街道商業(yè)設施中所占比例較大,約為62.6%，其次為娛樂，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13%。東方紅路商業(yè)業(yè)態(tài)分布口金融餐飲口汽配修理口娛樂服裝服飾口休閑美容美發(fā)口五金建材其它德州天位于德 與德興 處，營24000 工經(jīng)營業(yè)0% 6% 10%衢購物中心 州市天衢路 路路口交界 業(yè)面積 平方米，員1800余人，態(tài)包括超級 市場和百貨商場，它隸屬于山東德百集團，是德州市一個大型綜合購物廣場。天衢購物中心是德百集團下屬的綜合大型賣場，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費環(huán) 境舒適宜人，成為德州百貨大樓之后的又一商業(yè)亮點工程。由專業(yè)資

40、深商業(yè)咨詢公司全程 策劃，弓I進國外先進管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經(jīng)營手段，迅速成為德州 商業(yè)界的名牌。街道名稱天衢購物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨德州汽車總站，東臨人民公園。經(jīng)營范 圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝；三 樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯(lián)商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店”、全國“誠信經(jīng)營滿意服務優(yōu)秀企業(yè)”“全國商業(yè)服務業(yè)安全放心消

41、費場所”，還被評為“省、市消費者滿意單位”等眾多榮譽稱 號。街道名稱華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000德州百貨大樓是山東德百集團核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風景秀麗的德州中心廣場，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務最優(yōu)、設施最先進的 百貨商場。百貨大樓1983年建店，多年的誠信經(jīng)營打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設施先進、功能齊全、環(huán) 境優(yōu)美

42、，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000天潤柏川shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理,可以吸引德州市周邊范圍的消費人群購物，消費者在目的消費的同時產(chǎn)生隨機性消費。天 潤柏川shopping mall和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢：規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費者一站式購物的需求，吸引更多的消費者；建

43、筑產(chǎn)品設計由資深專業(yè)人員策劃設計，更符合人們購物的心理和生理需求，方便人們購物；本項目靠近會展中心，會展中心舉辦各種活動帶來的人流必然會加大商業(yè)設施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設施帶來消費群；322酒店市場分析目前德州市區(qū)內(nèi)由于商務氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡， 因此市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館數(shù)量較少，具備星級酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項目名稱項目位置規(guī)模（平米）德州大酒店德州市東方紅路30000美麗華大酒店德州市解放中路60000貴都大酒店德州市湖濱中路40000喜來登大酒店德州市湖濱北路20000希森大酒店德州市

44、東風路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風路等市區(qū)交通干道上，因為這些交通干道每日經(jīng)過車流量大， 酒店賓館的標志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐;目前河東地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項目名稱標準間價格（元/間）星級德州大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級標準希森大酒店198三星級標準市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級酒店為主，美麗華大酒店是德州市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級；貴都大酒店對外宣稱是四星級酒店，從其硬件設施及服務標準來看也名副其實；四星級酒店

45、的標準間價格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務標準，標準間的價格也有所不同，如上表所示。隨著全國會展行業(yè)的發(fā)展，德州商務人員的增加，必然加大對德州酒店物業(yè)的需求。德州 政府大力建設河東新區(qū)，未來新區(qū)必然會成為德州城市的分中心，目前德州河東新區(qū)沒有 大型、高檔的酒店設施，天潤柏川國際廣場項目位于規(guī)劃建設的會展中心南部，按照五星 級標準設計施工，委托國際知名酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營，建成后將成為德州，乃至山東的 地標性建筑。項目具有以下優(yōu)勢吸收德州高端商務人士入?。何袊H知名酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營，硬件設施和服務質(zhì)量優(yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務活動，提升

46、酒店威望；產(chǎn)品設計符合高端商務人士對高檔酒店的需求；天潤柏川國際廣場項目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設必然會加大對酒店物業(yè)的需求。323辦公市場分析德州市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設備設施、 外觀、聲望方面都較差，隨著德州城市的建設、經(jīng)濟的發(fā)展，德州的寫字樓市場必然會迎 來一個快速發(fā)展期。目前不少開發(fā)商已認識到發(fā)展契機，河東地區(qū)在建的辦公類物業(yè)已有 一定規(guī)模的供應，在建的辦公物業(yè)如下表：圖表：區(qū)域內(nèi)在建辦公物業(yè)項目名稱項目位置項目體量（平米）通途公司商務樓CBD區(qū)域18000東城國際大廈CB

47、D區(qū)域-眾望工貿(mào)綜合樓天衢東路11000德州齊鑫大廈CBD區(qū)域16000凱楊商貿(mào)樓CBD區(qū)域20000商貿(mào)大廈康博大道26000國貿(mào)廣場解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對面）18000本項目和其他項目相比具有以下優(yōu)勢:本項目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務的方便，可以吸引更多的企業(yè)入住;酒店聘請國際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來聲望，聲望對于寫字樓來講可以吸引更多的高端企業(yè)入住；辦公樓配套設施齊全，智能化標準高，可以滿足企業(yè)對現(xiàn)代化辦公的需求。3.2.4 Tow nhouse 市場分析德州市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，許多項目都正在進行銷售，而且售價也節(jié)節(jié)攀升；

48、住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對市內(nèi)目前新推出的項目進行分析，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項目不具可比性，因此不再本報告考慮的范圍之內(nèi)。目前，德州市住宅供應情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應總量序號住宅類物業(yè)名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現(xiàn)房2天寶家園天衢中路70000現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)600000現(xiàn)房4嘉誠尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西190000施工5東建德州花園天衢東路河東新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中戊家園河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀城東方

49、紅路與杏園路交界處280000施工9長河景苑小區(qū)天衢東路河東新城100000施工10砂河居東風路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西 100米路 北50000施工12新城市花園河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學北路交界30000施工15金都花園德城區(qū)東風東路90000施工16陽光花園國際城東風路與德興路交界處450000施工17合計2949000以上表格為德州市區(qū)住宅類物業(yè)供應統(tǒng)計表，表格顯示:全市現(xiàn)有 積約為 其中還在 總體量為 現(xiàn)房樓盤 平米，正 量占總體樓盤狀況統(tǒng)計圖39.2%60.8%-在施樓盤I I現(xiàn)房樓盤住宅商品

50、房供應面2949000平方米，施工樓盤建筑面積1795000平方米,總體量為 1154000在施工樓盤建筑體量的60.8%，現(xiàn)房的樓盤體量占總體量的 39.2%;市區(qū)內(nèi)共有新樓盤16個，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房。德州市新增住宅物業(yè)呈如下分布:住宅格水次如容積率物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅1.2普通住宅公寓普通住宅1.32普通住宅住宅分布圖56%44%-市區(qū)內(nèi) 河東地區(qū)類物業(yè)價平以及檔下表：1.3普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅高檔住宅普通住宅目前德州市住宅多為普通住宅，產(chǎn)品設計、設備設施、檔次上不能滿足高收入人士對住宅 產(chǎn)品的需求。本項目和德州市目前住宅

51、提供差異化產(chǎn)品，吸引高端人士購買，在市場內(nèi)不 存在競爭?？梢灶A見本項目的住宅產(chǎn)品會取得不錯的銷售業(yè)績。第四章 項目營銷策劃方案4.1 項目板塊定位建成后將成為德州標志性建筑和山東頂級商業(yè)形態(tài)的領軍項目德州市未來新城中心商業(yè) 娛樂區(qū)。4.2 市場定位功能定位采用 Shopping Mall 的商業(yè)地產(chǎn)模式建設。建設內(nèi)容包括超市、百貨、電影院、娛樂設施、 餐飲、 5 星級酒店、 5A 級寫字樓、高級服務式公寓、停車場、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎 設施。生活、休閑、購物緊密相連?？蛻羧憾ㄎ籗hopping Mall 為20到40 之間成熟、穩(wěn)重；追求時尚、個性人士及高收入人群，以及公 務和商務消費。對

52、于大型商業(yè)購物環(huán)境，既要有一定的消費能力，也要有相當?shù)捏w力。價格定位充分考慮市場價格走勢及周邊樓盤競爭狀況，建議將項目開盤均價定為：住宅：均價 7500 元/ 平米 （5 萬平方米）寫字樓：均價 8000元/平米 （5 萬平方米）商業(yè)：均價 15000 元/ 平米 （15 萬平方米）酒店：持有 （5 萬平方米）發(fā)展商定位 本項目總建筑面積約 30 萬平方米， 4 年內(nèi)開發(fā)銷售完畢，預計為企業(yè)帶來 10 億元左右的銷售收入。通過運作本項目，企業(yè) 2008 年至少達到以下兩個指標： （1）、企業(yè)爭取當?shù)轮菔惺袌鲱I先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實力、人才資源、機制創(chuàng)新等方 面爭當?shù)轮菔蓄I跑者。（2）、爭取塑

53、造德州市的第一個全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企業(yè)聲譽。4.3 項目宣傳推廣方案分為 8 個階段： 1、預熱期； 2、開盤期； 3、強銷期； 4、調(diào)整期； 5、續(xù)銷期； 6、調(diào)整期； 7、鞏固期； 8、掃尾期。第 1 階段：預熱期分為兩個時間段，前一個時間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進行 項目的內(nèi)部認購活動。重點在于形象推廣及節(jié)點式活動推廣，突出項目良好的商業(yè)氛圍及 完善的辦公環(huán)境及對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名度；后一時間段作為 開盤期的過渡， 應適當加大投入， 重點推廣地段 - 德州市河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、 交 通- 交通網(wǎng)路發(fā)達及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。宣傳形式

54、：報紙廣告配合節(jié)點式推廣活動不定期發(fā)布新聞、市場分析與營銷理念的文章， 同時宣傳北京天潤柏川投資管理集團、德州天潤柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與德州天潤柏川 shopping mall ，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔?？砂才烹u尾酒會或邀請政界名人蒞臨 剪彩，提高客戶購買信心。對重點區(qū)域比如膠東半島進行媒體發(fā)布。第 2 階段：經(jīng)過了預熱期，累計了一定量的客戶，已經(jīng)初步樹立起項目的市場形象，同時 前期準備工作基本就緒，此階段應趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤前后這一個月 集中優(yōu)勢，對目標市場進行第一輪掃蕩。推廣重點為第一期，主推賣點為城市新規(guī)劃下的 巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機及高檔辦公環(huán)境。以主力商戶進駐為主題進行宣傳 推廣，以此進入基礎商戶的招商工作，同時開始逐步進入整個招商