萬科房地產(chǎn)成本核算規(guī)范

1、萬科房地產(chǎn)成本核算規(guī)范 房地產(chǎn), 萬科, 成本核算, 規(guī)范   第一章 總 則 1-1 為了加強成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算，正確計算庫存商品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準則、會計制度以及公司董事會和集團公司的管理要求，制定本規(guī)范。1-2 公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配生產(chǎn)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。&#

2、160;1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團公司的監(jiān)督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟： 第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集生產(chǎn)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準。第四步：將歸集的生產(chǎn)成本費用按確定的方法、標(biāo)準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目生產(chǎn)成本計算表，計算各

3、成本核算對象的開發(fā)總成本。 第六步：正確劃分已完工和在建庫存商品之間的生產(chǎn)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工庫存商品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工庫存商品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章 成本核算對象的確定 3-1 成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)

4、模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 (1) 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。5 E, w4 J: .  (3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。A、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可

5、以以各期(區(qū))為成本核算對象。 B、同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 C、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。  (4) 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸葞齑嫔唐烦杀荆鶓?yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。 第四章 成本費用項目及核

6、算內(nèi)容 4-1 庫存商品成本核算應(yīng)視庫存商品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。為了加強庫存商品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，正確核算庫存商品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算庫存商品的成本，必須明確庫存商品成本的種類和內(nèi)容。庫存商品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。庫存商品成本按其用途，可分為如下四類： 1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3、

7、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類庫存商品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：成本項目一般包括下列六項：1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期工程費3) 建筑安裝工程費4）基礎(chǔ)設(shè)施費5)基礎(chǔ)配套設(shè)施費6) 開發(fā)間接費 4-2 各成本項目的開支范圍如下： 土地征用及拆遷補償費 指因

8、開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價，主要包括以下內(nèi)容： 一）政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。二）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 三）紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。四）拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。前期工程費：&#

9、160;指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： 一）勘察設(shè)計費 （1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2）規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費 二）報建費（1）

10、報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。（2）增容費 包括水、電、煤氣增容費三） “三通一平”費： 1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用 2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。&

11、#160;3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。 4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。四）臨時設(shè)施費 1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用 2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用 3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 4）臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用  建筑安裝工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。主要包括： 基礎(chǔ)造價 包括

12、土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。 三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用 四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用  五）戶內(nèi)精裝修費 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。六）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費； 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水排水直飲水熱水）； 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖

13、氣片）； 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預(yù)埋管） 七）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 空調(diào)及安裝費； 電梯及其安裝費； 發(fā)電機及其安裝費高低壓配電及安裝費；消防通風(fēng)及安裝費； 背景音樂及安裝費 八）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用； 電信網(wǎng)絡(luò)費用； 衛(wèi)星電視費用；三表遠傳系統(tǒng)費用； 家居智能化系統(tǒng)費用 基礎(chǔ)設(shè)施費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費用，包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。室

14、外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用 室外燃氣系統(tǒng)費!主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站 室外消防系統(tǒng)費 室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng). 七）環(huán)境設(shè)計費 八）綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 九）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等 十）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等 十一）圍墻建造費：

15、60; 包括永久性圍墻、圍欄及大門 十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 十三）室外背景音樂 十四）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類 (1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。 (2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可

16、經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 (3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 (4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。 該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如： 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單

17、體會所結(jié)構(gòu) 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置 兒童游樂設(shè)施 車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。（包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。） 一）工程管理費 1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用  2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門

18、的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。二）營銷推廣費 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括： 1） 媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費

19、：設(shè)計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用 11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。 12）銷售模型費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他 三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 四）物業(yè)管理完善費包括按

20、規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。                 期間費用   期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見費用核算辦法。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見費用核算辦法 。第五章  會計科目與帳簿

21、設(shè)置    5-1        “生產(chǎn)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。: D  h0 R' w) s- m.  在各級明細科目下，再按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。 為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待

22、分攤成本”進行歸集。   ××項目     在建一期        住宅2 y) m7 V3 C# - P                     &

23、#160;     裙樓                           地下室          在建二期9 i* R) I( H8&

24、#160;I' D" +                            待開發(fā)土地) T& I' h7 5   C: Z2 t   

25、60;          跨期待分攤成本 項目開工前，所有成本均在成本核算對象“待開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“待開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。6 J' 7 r- r0 M' v0 r0 Q 5-2        “開發(fā)間接費”科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確

26、屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費用支出。（包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。） 這類費用先歸集，再并按一定標(biāo)準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。0 T7 * u8 J# e0 ? 5-3 “預(yù)提費用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。 費用預(yù)提的時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等庫存商品時預(yù)提。 

27、;費用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。 對于預(yù)提費用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負債表中，預(yù)提費用直接取帳套中“生產(chǎn)成本-各成本核算對象的貸方余額”，存貨取帳套“生產(chǎn)成本-各成本核算對象的借方余額”。 5-4 “待攤費用” 科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負擔(dān)的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。5-5 “庫存商品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的庫存商品的實際成本。$ t4 j+ j) E( Q9 L-

28、60;K& : i/  各單位在進行“庫存商品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細資料。                             房地產(chǎn)成本核算科目明細表 一級科目   

29、;     二級科目        三級科目        四級科目        核算項目        備注        9 a)&#

30、160;  g$ l$ X/ A" w7 o+ I/ G 生產(chǎn)成本        土地征用及拆遷補償費        按前述明細                各成本核算

31、對象             成本核算對象可分層次設(shè)立。                 前期工程費        按前述明細        

32、;按前述明細        各成本核算對象                # Y9 v$ Q* . r& x: p" % I         建筑安裝工程費

33、60;       按前述明細        按前述明細        各成本核算對象                5 C* i. Y9 4 T! 

34、z1 + U4 n         建筑安裝工程費        按前述明細        按前述明細        各成本核算對象         

35、                基礎(chǔ)設(shè)施費        按前述明細        按前述明細        各成本核算+對象      &

36、#160;         0 e; a. b5 q! y* Z0 k1          基礎(chǔ)設(shè)施費        按前述明細           

37、       各成本核算對象                         配套設(shè)施費        按前述明細       &

38、#160;          各成本核算對象                         開發(fā)間接費        按前述明細   &#

39、160;     按前述明細        各成本核算對象        自一級科目        & v, h: E8 Q, o3 L# v+ H      &

40、#160;                                    開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入            

41、                                              開發(fā)間接費   &

42、#160;    項目名稱        工程管理費        按前述明細                定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本        9 o&

43、amp; 5 7 L: O$ e; |* %                   營銷費用        按前述明細            

44、                             資本化利息                    &

45、#160;                            物業(yè)管理完善費                    

46、                             其他                    

47、0;            庫存商品        項目名稱        成本核算對象                設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳 &

48、#160;       第六章 成本費用的歸集與分配& s4 - y. O6 # q#  土地征用及拆遷補償費 一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地征用及拆遷補償費”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法為： A、按占地面積計征地價、進行

49、補償、繳納市政配套費時：$ Z; Y) , g7 f; d1 a' 8 j   方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的生產(chǎn)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的土地成本。 方&

50、#160;渝-一笑(498868131) 13:51:07  0 O" y0 ! T! a/ d. j 魯1126自強(120559761) 13:51:22- / n/ V3 f' V$ E& A   方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配

51、。  B、按建筑面積計征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分攤。  前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費 能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按一定標(biāo)準分配計入各成本核算對象。6 7 8 6 v6 B.  開發(fā)間接費 A、應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準分配計

52、入各開發(fā)項目的各成本核算對象。 B、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。 關(guān)于借款費用資本化  A、借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)； B、可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；' r) t6 W) x( b*  C、可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能

53、分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準在受益的各開發(fā)項目間分攤。% $ I3 N  N0 L9  2 D) _# M' 6 S) o- j0 j*  第七章 附 則8 O. L. O# |  - g0 R' E! E 8-1 本規(guī)范適

54、用于公司全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 8-2 本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團公司有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由財務(wù)部負責(zé)解釋和修訂。 8-3 本規(guī)范自2007年1月1日起執(zhí)行。                   / W* p; F  G8 - & 

55、;p#  附：“生產(chǎn)成本”科目編號一覽表 % - S; l! 3 y& A 科 目 名 稱        編  號        4 d. u- 2 J) n.  生產(chǎn)成本   &#

56、160;    4101         土地征用及拆遷補償費        410105.01                 政府地價及市政配套費      

57、;  410105.01.01                 合作款項        410105.01.02                 紅線外市政配套

58、費        410105.01.03          c6 o7 X; _7 X( g0 D         拆遷補償費        410105.01.04  

59、;      * * - R7 V& p6 ? 前期工程費        410105.02                 勘察設(shè)計費      &#

60、160; 410105.02.01        ! p& b8 H' c- f; p- Z3 e) _           勘察丈量費        410105.02.01.01  

61、0;     ( g! T: O$ f8 R           規(guī)劃設(shè)計費        410105.02.01.02               

62、0;   建筑研究用房        410105.02.01.03        / t+ o, D+ W3 $ _7 / R  b         報批報建費     

63、;   410105.02.02        & _5 9 T$ P8 p% |4 b           政府報批報建費        410105.02.02.01    &#

64、160;   9 O: U& t( x2 G           增容費        410105.02.02.02        . Y& 1 b2 _$ V/ &quo

65、t; u* 9 I         三通一平費        410105.02.03                   臨時道路      

66、60; 410105.02.03.01        ( j$ % Z" d  w7 X' k           臨時用電        410105.02.03.02    &#

67、160;              臨時用水        410105.02.03.03          u; h" y7 M2 O( E' z; 8 c  

68、         場地平整費        410105.02.03.04        6 F$ + n. q# Y! b  " N         臨時設(shè)施

69、費        410105.02.04                   臨時圍墻        410105.02.04.01         

70、0;         臨時辦公室            410105.02.04.02                   臨時場地占用費     &

71、#160;  410105.02.04.03        5 S' f/ 2 O+ y+ X# m           臨時圍板        410105.02.04.04    

72、0;    建筑安裝工程費        410105.03                 基礎(chǔ)工程        410105.03.01       &#

73、160;             土方        410105.03.01.01                     護壁（坡）   

74、0;    410105.03.01.02        : I- Y. m6 d4 f, 9 d             樁基        410105.03.01.03  &

75、#160;     ) T# _- _- g4 Y6 x. o' j! T4 x7 4 s             樁基檢測        410105.03.01.04   

76、60;    # P& o/ T2 f- H/ A7 ' y8 r2 Y$ Y             降水        410105.03.01.05 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程   

77、60;    410105.03.02                 門窗工程        410105.03.03        & U: p& E  S5&

78、#160;R+ o5 G) . H+ 9 * k             室外門窗        410105.03.03.01                

79、     戶門        410105.03.03.02        # a0 K/ m8 V. F2 S3 D             防火門   &#

80、160;    410105.03.03.03        4 T: Z& l* v  s* j! E  % K         公共部位精裝修          410

81、105.03.04                     大堂精裝修        410105.03.04.01        ! 1 V. T* O& t* 

82、;|(              樓梯間精裝修        410105.03.04.02                     屋面精裝修  &

83、#160;     410105.03.04.03        7 Q5 ( 4 E. u             外立面精裝修        410105.03.04.04   

84、;              室內(nèi)裝修        410105.03.05                     廚房精裝修   &#

85、160;    410105.03.05.01        0 d1 n: x9 G* A, D$ l8 , O( d/ B             衛(wèi)生間精裝修      &#

86、160; 410105.03.05.02        2 I1 D  K6 H' y* I8 m6 l% T             廳房精裝修        410105.03.05.03

87、                     陽臺、露臺精裝修        410105.03.05.04                 室

88、內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費        410105.03.06                     室內(nèi)供排水系統(tǒng)費        410105.03.06.01     

89、60;               室內(nèi)采暖系統(tǒng)費        410105.03.06.02        4 g1 Y' s4 g. u. |5 B+ u/   &#

90、160;          室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費        410105.03.06.03        5 q9 A" 0 x, X! x$ _. 8        &#

91、160;     室內(nèi)電氣系統(tǒng)費        410105.03.06.04        - l' X/ u* B% Q) u. 4 W6 M)          室內(nèi)設(shè)備及其安裝費

92、60;       410105.03.07                     空調(diào)及其安裝費        410105.03.07.01        

93、;' A# i& k( $              電梯及其安裝費        410105.03.07.02        . I7 q. M* L$ 3 o9 :&#

94、160;_3 P( 7 I) T             發(fā)電機及其安裝費        410105.03.07.03                   &

95、#160; 高低壓配電及其安裝費        410105.03.07.04                     消防通風(fēng)及其安裝費        410105.03.07.05   

96、                  背景音樂及其安裝費        410105.03.07.06                 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費 

97、0;      410105.03.08                     保安監(jiān)控及停車管理費用        410105.03.08.01        4&

98、#160;3 5 h& o2 O7 i3 &              電信網(wǎng)絡(luò)費用        410105.03.08.02              

99、60;      衛(wèi)星電視費用        410105.03.08.03        , v& e% A; # x0 q+ j3 Z/ y           

100、60; 三表遠傳費用        410105.03.08.04        3 Y! 0 I: z3 g6 L; Q& z) D7 I& e:             

101、 家居智能化費用        410105.03.08.05         基礎(chǔ)設(shè)施費        410105.04        % H$ e" Y! 1 + o8 &#

102、160;        室外給排水系統(tǒng)費        410105.04.01        5 R5 z- |) ! X8 r4 K           自來水系統(tǒng) 

103、       410105.04.01.01                   雨污水系統(tǒng)        410105.04.01.02          &

104、#160;        直飲水系統(tǒng)        410105.04.01.03                   熱水系統(tǒng)        410105.04.01.

105、04                 室外采暖系統(tǒng)費        410105.04.02        % o& v9 |$ O( D' H    &

106、#160;      管道系統(tǒng)        410105.04.02.01        ! V0 d& c( L" N5 K4            熱交換站 

107、0;      410105.04.02.02        8 t# s  ( k( e1 f: A           鍋爐房        410105.04.02.03 &

108、#160;               室外燃氣系統(tǒng)        410105.04.03        $ W5 m% e$ r2 Y6 T% A      

109、;     管道系統(tǒng)        410105.04.03.01          T( O& _* / 1 b; r. _           調(diào)壓站  &#

110、160;     410105.04.03.02                 室外高低壓系統(tǒng)費        410105.04.04        & - 4 - x

111、5 B" i. R* v) X           高壓線路工程        410105.04.04.01        4 1 l/ Z- V. F" W   &#

112、160;       低壓線路工程        410105.04.04.02        & Y9 A( B3 -            配電室    &#

113、160;   410105.04.04.03                   開閉站        410105.04.04.04        . _; k4 k& 

114、x2 e+ J& H  i4 & _         室外消防系統(tǒng)費        410105.04.05        2 2 F  o) V& P& c# 

115、60;        室外智能化系統(tǒng)費        410105.04.06                   電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費        410105.04.06

116、.01                   小區(qū)停車管理系統(tǒng)        410105.04.06.02                  

117、0;電子巡更系統(tǒng)        410105.04.06.03                   圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)        410105.04.06.04       &#

118、160;&   m1 _! D* a( j         環(huán)境設(shè)計        410105.04.07        8 C- s$ J# f! n* 8 U: i: m

119、60;        綠化建設(shè)費        410105.04.08        ) P% 9 O% ( Z" P         建筑小品    

120、60;   410105.04.09          Y0 C0 C8 S! Q6 j# i         道路及廣場建設(shè)費        410105.04.10      

121、  8 U& o- D# $ q; 0 M         圍墻建造費        410105.04.11        ( X+ q$ E7 9 g1 d% F1 u

122、         室外照明        410105.04.12                 室外背景音樂        410105.04.13  &#

123、160;              室外零星設(shè)施        410105.04.14         配套設(shè)施費        410105.05     

124、            游泳池        410105.05.01                 會所        410105.05.02&

125、#160;                幼兒園        410105.05.03                 學(xué)校     &#

126、160;  410105.05.04                 網(wǎng)球場        410105.05.05        # d+ D8 C* q6 6 6 I 

127、;           -           -        . w9 o: x; f2 ?1   g 開發(fā)間接費       

128、0;410105.06        3 M! 6 U1 c- b% y0 5 ! u8 z         工程管理費        410105.06.01       

129、60;, s* B/ T5 _* W8 B6 U; b: q6 N4 y' N               工程監(jiān)理費        410105.06.01.01      

130、60;                 預(yù)結(jié)算編審費        410105.06.01.02        , u, H: h1 n; J9 h1     

131、;            行政管理費        410105.06.01.03        ( K" H# W9 E. D           

132、     施工合同外獎金        410105.06.01.04                        質(zhì)檢費        41010

133、5.06.01.05                 利息        410105.06.02                 營銷費用   &#

134、160;    410105.06.03                        媒介廣告費        410105.06.03.01        

135、' j' I# F- Q) G6 o8 E0 l+ v                廣告設(shè)施及發(fā)布費        410105.06.03.02        )

136、0;R" , t, d  z9 u& 6 P            -           -               

137、;  物業(yè)完善費        410105.06.04        5 u* c1 R# ! 8 a. 5 Q&  ) p/ 2 _9 l* I) 9   成本核算項目分類： 一、土地征用及拆遷補償費

138、0;               三、建筑安裝工程費                四、基礎(chǔ)設(shè)施費        / n/ Y) $ j) _ 

139、60;       政府地價及市政配套費                        室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費               

140、         建筑小品        % w, |+ b- U9 ?" L         合作款項              

141、;            室內(nèi)供排水系統(tǒng)費                        道路及廣場建設(shè)費           &

142、#160;     紅線外市政配套費                          室內(nèi)采暖系統(tǒng)費               

143、0;        圍墻建造費        , L) 8 0 b- H# Q: ?# W         拆遷補償費            

144、0;             室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費                        室外照明         0 I,&#

145、160;r# P0 P! J4 J; ? 二、前期工程費                          室內(nèi)電氣系統(tǒng)費             &

146、#160;          室外背景音樂                 勘察設(shè)計費                    &#

147、160;   室內(nèi)設(shè)備及其安裝費                        室外零星設(shè)施        6 c; m  A: a5 a    &#

148、160;      勘察丈量費                          空調(diào)及其安裝費               &#

149、160;                - k# h8 7 r! g9 V           規(guī)劃設(shè)計費             

150、0;            電梯及其安裝費                                2 X- r6 E

151、60; w% U           建筑研究用房                          發(fā)電機及其安裝費       

152、0;        五、配套設(shè)施費        ) R' j  L, ) E- T; d( 6 P.          報批報建費        &#

153、160;                 高低壓配電及其安裝費                        游泳池      &

154、#160; ) N7 k5 R! C8 x- E/ W5            政府報批報建費                         

155、60;消防通風(fēng)及其安裝費                        會所         + M  Z9 5 C0 H% 5 S     

156、;      增容費                          背景音樂及其安裝費                

157、;        幼兒園        6 a- c/ s% L# r! Z         三通一平費               

158、60;        室內(nèi)智能化系統(tǒng)費                        學(xué)校        $ # z8 a/ R0 E4 f

159、) l. _/ b           臨時道路                          保安監(jiān)控及停車管理費用      

160、60;                 網(wǎng)球場                   臨時用電            &#

161、160;             電信網(wǎng)絡(luò)費用                           -        &

162、#160;          臨時用水                          衛(wèi)星電視費用           

163、60;    八、開發(fā)間接費        7 B6 v, v$ E0            場地平整費                  

164、        三表遠傳費用                        工程管理費                &

165、#160;臨時設(shè)施費                          家居智能化費用                     &

166、#160;     工程監(jiān)理費                   臨時圍墻                四、基礎(chǔ)設(shè)施費      

167、60;                     預(yù)結(jié)算編審費        9 Q2 v$ x0 w* J! G) w- f# w8 |' C8    

168、        臨時辦公室                            室外給排水系統(tǒng)費            

169、;                行政管理費        8 r3 n) B, c# p3 K0 z: 6 q           臨時場地占用費 

170、                         自來水系統(tǒng)                            施工合同外獎金        : R; : S! W7 t"          &