戶(hù)型基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)定稿方案

1、戶(hù)型基礎(chǔ)知識(shí)入門(mén)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心系列培訓(xùn)之二：1、認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本功能空間；2、戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)程中的合理性因素；3、了解戶(hù)型評(píng)判的因素，提升策劃、踩盤(pán)過(guò)程中對(duì)戶(hù)型的評(píng)價(jià)能力；4、通過(guò)案例了解戶(hù)型贈(zèng)送的常規(guī)手法；戶(hù)型基本設(shè)計(jì)原則戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理性如何評(píng)價(jià)戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法起居就餐廚衛(wèi)睡眠儲(chǔ)藏工作學(xué)習(xí)休閑戶(hù)型八大功能戶(hù)型面積越小，功能復(fù)合性越強(qiáng)；戶(hù)型面積越大，空間獨(dú)立性越強(qiáng)；起居室/餐廳/陽(yáng)臺(tái)公共空間臥室/書(shū)房/主衛(wèi)私密空間廚房/公衛(wèi)/工人房/生活陽(yáng)臺(tái)服務(wù)空間 戶(hù)型三大空間u公私分離u餐寢分離u居寢分離u起居、進(jìn)餐、就寢分離u潔污分離戶(hù)型設(shè)計(jì)就是在對(duì)人的居住行為分析后產(chǎn)生符合人的行為規(guī)律的功能組織

2、架構(gòu)是否啟用？建筑師？ 策劃師！戶(hù)型本身的優(yōu)劣勢(shì)戶(hù)型與規(guī)劃的關(guān)系戶(hù)型與市場(chǎng)的關(guān)系是否能用？是否適用？戶(hù)型基本設(shè)計(jì)原則戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理性如何評(píng)價(jià)戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法你在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序？市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型的一般關(guān)注點(diǎn):n客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）n主臥室：合理（面積、采光）、私密性n餐廳：相對(duì)獨(dú)立、通風(fēng)采光n廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)n衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)n次臥室：做書(shū)房、客房適宜n陽(yáng)臺(tái)：生活性陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用，觀賞性陽(yáng)臺(tái)的休閑注：在戶(hù)型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評(píng)價(jià)。不同類(lèi)型的客戶(hù)對(duì)戶(hù)型關(guān)注點(diǎn)也不一樣！戶(hù)型方正異形戶(hù)型空間利

3、用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，影響住戶(hù)情緒。得房率（實(shí)用率）=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線(xiàn)以?xún)?nèi)墻體面積+分戶(hù)內(nèi)墻體中線(xiàn)以?xún)?nèi)面積+陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線(xiàn)以外的面積、一層門(mén)廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積公攤率=公攤面積/總建筑面積得房率q:銷(xiāo)售人員及廣告中一直提到的使用率是什么回事？若：a套套內(nèi)建筑面積為90平方米b套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平方米則：得房率aba套：公攤面積為1

4、8平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%b套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%（1）房屋總體采光朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最佳朝向也不同原則： 1、冬天受到太陽(yáng)直射的時(shí)間越長(zhǎng)越好，而夏天受到太陽(yáng)直射的時(shí)間越短越好； 2、主臥、客廳要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能； 3、能享受日照的其他功能區(qū)當(dāng)然越多越好。（2）廚房、衛(wèi)生間的采光與通風(fēng)窗戶(hù)（沒(méi)有窗戶(hù)的廚房、衛(wèi)生間易滋生細(xì)菌，危害健康），因此一般要求明廚明衛(wèi)，采 光注意點(diǎn)：1、必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書(shū)房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。2、根據(jù)各地風(fēng)

5、向，主臥、書(shū)房、客廳應(yīng)處于上風(fēng)口，而衛(wèi)生間、廚房應(yīng)處于下風(fēng)口。原因：根據(jù)一般流體力學(xué)來(lái)看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會(huì)留下許多空氣流動(dòng)中的死角，南北直通的戶(hù)型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶(hù)型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線(xiàn)流動(dòng)和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動(dòng)經(jīng)過(guò)房間的每個(gè)角落，減少舊空氣的長(zhǎng)期滯留。通 風(fēng)“風(fēng)玫瑰”圖也叫風(fēng)向頻率玫瑰圖，它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計(jì)的各個(gè)風(fēng)向和風(fēng)速的百分?jǐn)?shù)值，并按一定比例繪制，一般多用八個(gè)或十六個(gè)羅盤(pán)方位表示，如圖一，由于該圖的形狀形似玫瑰花朵，故名“風(fēng)玫瑰”。玫瑰圖上所表示風(fēng)的吹向（即風(fēng)的來(lái)向），是指從外面吹向地區(qū)中心的方向。風(fēng)玫瑰深圳風(fēng)玫瑰長(zhǎng)春風(fēng)玫瑰功能布局合理n動(dòng)靜分區(qū):活動(dòng)區(qū)和

6、休息區(qū)分開(kāi)n動(dòng)區(qū):客廳、餐廳和廚房應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置n靜區(qū):臥室位置比較深入n動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間:衛(wèi)生間方便使用，室內(nèi)交通線(xiàn)盡可能便捷客房的布局影響到動(dòng)靜分區(qū)動(dòng)靜布局分離端廳布局影響到動(dòng)靜分區(qū)換位更合理空間尺度客廳n空間獨(dú)立客廳開(kāi)口不宜過(guò)多，要有兩面完整的墻n方正開(kāi)闊要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局n長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1n入口設(shè)玄關(guān)住宅內(nèi)外的過(guò)渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性豪宅豪宅大戶(hù)型大戶(hù)型中戶(hù)型中戶(hù)型小戶(hù)型小戶(hù)型客廳使用面積30251210客廳開(kāi)間5.0m4.5m3.9m3.6mn相對(duì)獨(dú)立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關(guān)系又有分隔與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)空間尺

7、度餐廳空間尺度廚房n靠近餐廳n西廚可與餐廳結(jié)合n距離大門(mén)不能太遠(yuǎn)n直接對(duì)外采光采風(fēng)n有一定長(zhǎng)度的臺(tái)面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備n廚廁最好不要緊鄰n最好帶一工作陽(yáng)臺(tái)l型面寬1.8mu型面寬2.4m雙條型面寬2.4m空間尺度臥室n主臥明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶(hù)型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些n次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上豪宅豪宅大戶(hù)型大戶(hù)型中戶(hù)型中戶(hù)型小戶(hù)型小戶(hù)型衛(wèi)生間標(biāo)配標(biāo)配提升配置客廳開(kāi)間4.5m4.2m3.6m3.3m空間尺度衛(wèi)生間n應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光n公共衛(wèi)生間做到干濕分離n僅有一個(gè)衛(wèi)生間的時(shí)候

8、，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室淋浴間馬桶位洗手盤(pán)條形衛(wèi)生間最小尺度：u淋浴間寬度900-1100mmu馬桶位寬度800mmu洗手盤(pán)寬度800mm一般情況下條形衛(wèi)生間的進(jìn)深在2.7米以上進(jìn)進(jìn)出出訪(fǎng)客流線(xiàn)家務(wù)流線(xiàn)家人流線(xiàn)流線(xiàn)布置流線(xiàn)布置需合理，訪(fǎng)客流線(xiàn)應(yīng)盡量縮短，避免造成對(duì)私密空間的影響，家人流線(xiàn)應(yīng)緊密設(shè)計(jì)，保證內(nèi)部交流。b戶(hù)型大門(mén)直對(duì)電梯門(mén)，a戶(hù)型大門(mén)直對(duì)消防樓梯門(mén)，在銷(xiāo)售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶(hù)的不認(rèn)同。大門(mén)直對(duì)電梯或是樓梯是犯沖大門(mén)口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞大門(mén)不能直對(duì)廁門(mén)廁所的門(mén)不與廚房的門(mén)相對(duì)其他門(mén)盡量不相對(duì)風(fēng)水要素門(mén)星河盛世標(biāo)準(zhǔn)層平面主衛(wèi)門(mén)直沖主臥床也是風(fēng)水忌諱風(fēng)水要素門(mén)未設(shè)玄關(guān)，大門(mén)直

9、對(duì)主人房門(mén)（私密性不理想）。 典型的”葫蘆“戶(hù)型，私隱性較差。風(fēng)水要素一箭穿心在裝修時(shí)改變布局。風(fēng)水要素有些風(fēng)水的問(wèn)題可以在后期裝修的時(shí)候解決，但在前期策劃的時(shí)候這些問(wèn)題就應(yīng)該盡早提出來(lái)并且解決，避免后續(xù)銷(xiāo)售帶來(lái)不必要的麻煩。戶(hù)型基本設(shè)計(jì)原則戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理性如何評(píng)價(jià)戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法評(píng)價(jià)戶(hù)型的優(yōu)劣除了戶(hù)型本身格局，還有哪些因素？外部?jī)?yōu)勢(shì)景觀資源戶(hù)型朝向?qū)痈咄獠苛觿?shì)噪聲影響風(fēng)水影響心理影響總體原則：總體原則：自然景觀 朝向 小區(qū)景觀自然景觀：海景、湖景、山景、高爾夫景 小區(qū)景觀：中心花園、組團(tuán)綠化案例：1 1 國(guó)都高爾夫花園國(guó)都高爾夫花園 （北向深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)，北向房好售）2 2

10、天宏天宏水晶城水晶城 （東臨明月河，朝東的房子銷(xiāo)售速度快）3 3 洪湖大廈洪湖大廈 （西向洪湖公園，西向房沒(méi)有銷(xiāo)售壓力） 4、應(yīng)考慮回避西曬。 1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向?yàn)橹鳌?2、一般在南稍微偏東或南稍微偏西較好。 3、保證家庭每個(gè)成員都能直接享受到充足的陽(yáng)光及日照。大戶(hù)型和豪宅采用3米以上較多住宅層高一般在2.8至3.3米之間q:高層住宅一般情況下層高都不會(huì)超過(guò)3.15米，為啥？6、住宅的陽(yáng)臺(tái)及窗外是否雙目所及會(huì)看到墳場(chǎng)、墓地等，或 者面對(duì)工廠(chǎng)煙囪，則居往心態(tài)會(huì)大受影響。1、建筑物建在立交橋旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、靠近鐵路旁的住宅。4、路沖陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)大路呈一

11、條直線(xiàn)。5、角沖陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。7、建筑在加油站旁。噪聲影響風(fēng)水影響8、建筑在加油站旁。心理影響戶(hù)型基本設(shè)計(jì)原則戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理性如何評(píng)價(jià)戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法常規(guī)贈(zèng)送手法研究深圳內(nèi)陽(yáng)臺(tái)改房錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)改房結(jié)構(gòu)連板鄰里空間復(fù)式鏤空凸窗單層高陽(yáng)臺(tái)改房單層高陽(yáng)臺(tái)規(guī)范限制：?jiǎn)螌痈哧?yáng)臺(tái)規(guī)范限制：l進(jìn)深（含花池）2.4m限制，超過(guò)部分計(jì)算全面積；l陽(yáng)臺(tái)戶(hù)內(nèi)面積（除陽(yáng)臺(tái)）20（復(fù)式10），面積 60 m （復(fù)式30 m ），面積超過(guò)限值的部分按投影面積面積超過(guò)限值的部分按投影面積的一半計(jì)算核減面積；的一半計(jì)算核減面積；l寬度不大于1.5m時(shí)，對(duì)外開(kāi)敞面的邊長(zhǎng)不得小于陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)水平周長(zhǎng)的

12、1/6；l寬度大于1.5m的時(shí)，對(duì)外開(kāi)敞面的邊長(zhǎng)不得小于陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)水平周長(zhǎng)的1/4。建議：建議：1. 凹陽(yáng)臺(tái)改房：凹陽(yáng)臺(tái)改房：可結(jié)合儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)，進(jìn)深不超過(guò)2.4m，后期改臥室；2. 剩余指標(biāo)做各功能性陽(yáng)臺(tái)：剩余指標(biāo)做各功能性陽(yáng)臺(tái)：設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)+入戶(hù)花園或者客廳陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深不超過(guò)2.4m。生活陽(yáng)臺(tái)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)復(fù)式鏤空規(guī)范限制：復(fù)式鏤空規(guī)范限制：l鏤空戶(hù)內(nèi)（除陽(yáng)臺(tái)）面積20；l鏤空 60 m ；l陽(yáng)臺(tái)面積戶(hù)內(nèi)（除陽(yáng)臺(tái)）面積10；l僅限90 m以上復(fù)式戶(hù)型可設(shè)置鏤空，僅客廳和餐廳允許設(shè)置鏤空；復(fù)式鏤空搭板改房建議：建議：1. 鏤空空間搭建改房：鏤空空間搭建改房：客廳上空搭建主臥套間，餐廳上空搭建次臥，實(shí)現(xiàn)

13、復(fù)式鏤空贈(zèng)送兩個(gè)兩個(gè)房間的設(shè)計(jì)；2. 結(jié)合平層贈(zèng)送方式：結(jié)合平層贈(zèng)送方式：使復(fù)式產(chǎn)品的附加值達(dá)到最大化凸窗規(guī)范限制：凸窗規(guī)范限制：l凸出外墻設(shè)置；l凸窗進(jìn)深0.6m ；l高度2.2 m，窗臺(tái)高度不小于0.4m，上、下凸窗凹入部分不得有構(gòu)件遮擋 （即不能設(shè)計(jì)假凸窗）；l比例無(wú)限制；凸窗贈(zèng)送建議：建議：1. 盡可能多做正凸窗：盡可能多做正凸窗：提升空間舒適度，可結(jié)合書(shū)桌、床等家具進(jìn)行設(shè)計(jì);凸窗高度凸窗窗臺(tái)高度外墻外墻結(jié)構(gòu)連板規(guī)范限制：結(jié)構(gòu)連板規(guī)范限制：lt6或t6以上，結(jié)構(gòu)連板標(biāo)準(zhǔn)層10；lt6以下，結(jié)構(gòu)連板標(biāo)準(zhǔn)層5；結(jié)構(gòu)連板改房建議：建議：1. 搭建贈(zèng)送：搭建贈(zèng)送：建議預(yù)留2.4m以上的面寬，以

14、便于后期改餐廳、書(shū)房、客房等空間；兩層高陽(yáng)臺(tái)規(guī)范限制：兩層高陽(yáng)臺(tái)規(guī)范限制：l兩層高陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積；l兩層高陽(yáng)臺(tái)戶(hù)內(nèi)面積（不含陽(yáng)臺(tái)）10；l兩層高陽(yáng)臺(tái)須為凸陽(yáng)臺(tái)；l為復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)時(shí)，須滿(mǎn)足：開(kāi)敞邊 內(nèi)側(cè)水平周長(zhǎng)的1/2；l外墻以外，上層陽(yáng)臺(tái)梁底與下層陽(yáng)臺(tái)欄板（或欄桿）之間的空間內(nèi)不得有任何形式的結(jié)構(gòu)或裝飾構(gòu)件。兩層高陽(yáng)臺(tái)搭建建議：建議：1. 復(fù)合型雙高陽(yáng)臺(tái)改房：復(fù)合型雙高陽(yáng)臺(tái)改房：滿(mǎn)足開(kāi)敞面寬度要求, 后期補(bǔ)板贈(zèng)送房間，相當(dāng)于每?jī)蓪铀?.5個(gè)房間；2. 客廳臥室錯(cuò)開(kāi)出陽(yáng)臺(tái)，后期層層加建：客廳臥室錯(cuò)開(kāi)出陽(yáng)臺(tái)，后期層層加建：兩層高陽(yáng)臺(tái)算一半面積，層層加建后相當(dāng)于每?jī)蓪铀?.5個(gè)陽(yáng)臺(tái)?？蛷d臥室錯(cuò)出陽(yáng)客廳臥室錯(cuò)出陽(yáng)臺(tái)，后期可加建臺(tái)，后期可加建送陽(yáng)臺(tái)送陽(yáng)臺(tái)復(fù)合型雙復(fù)合型雙高陽(yáng)臺(tái)高陽(yáng)臺(tái)鄰里空間改房鄰里空間改房3、 錯(cuò)、躍、夾復(fù)式住宅是并不完整