廣西柳州爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、柳州爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二00四年一月廣西柳州目錄第一章 項(xiàng)目摘要 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目摘要說明 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、可行性研究的依據(jù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性 錯(cuò)誤！未定義書簽一、項(xiàng)目建設(shè)背景 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 錯(cuò). 誤！未定義書簽第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目區(qū)生豬養(yǎng)殖及糞污的排放現(xiàn)狀 錯(cuò)誤！未定義書簽二、現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查與分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、市場(chǎng)需求調(diào)查與預(yù)測(cè) 錯(cuò). 誤！未定義書簽四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽第四章 項(xiàng)目承擔(dān)

2、單位的基本情況 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、江西正邦養(yǎng)殖有限公司 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、正邦養(yǎng)殖公司上高分公司 錯(cuò). 誤！未定義書簽第五章 項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、選址原則 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目選點(diǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 錯(cuò). 誤！未定義書簽第六章 工藝技術(shù)方案分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、污水處理模式的選擇 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、處理工藝的選擇 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、項(xiàng)目工藝流程 錯(cuò). 誤！未定義書簽四、主要技術(shù)參數(shù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽五、主要設(shè)備選型 錯(cuò). 誤！未定義書簽第七章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 錯(cuò). 誤！未

3、定義書簽二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 錯(cuò). 誤！未定義書簽第八章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、建安工程 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、儀器設(shè)備 錯(cuò). 誤！未定義書簽第九章 投資估算和資金籌措 錯(cuò). 誤！未定義書簽43一、投資估算的范圍 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、投資估算的依據(jù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、投資估算 錯(cuò). 誤！未定義書簽四、資金使用計(jì)劃 錯(cuò). 誤！未定義書簽五、資金籌措 錯(cuò). 誤！未定義書簽第十章 建設(shè)期限和實(shí)施進(jìn)度安排 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目建設(shè)期限 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 錯(cuò). 誤！未定義書簽第十一章 土地、規(guī)劃和環(huán)保 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、土地與規(guī)劃 錯(cuò). 誤！

4、未定義書簽二、環(huán)境保護(hù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、安全防護(hù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽第十二章 項(xiàng)目組織管理與運(yùn)行 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目建設(shè)組織管理 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目建成后運(yùn)行管理 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用 錯(cuò). 誤！未定義書簽第十三章 效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、經(jīng)濟(jì)效益分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、生態(tài)效益 錯(cuò). 誤！未定義書簽四、社會(huì)效益 錯(cuò). 誤！未定義書簽五、附表 錯(cuò). 誤！未定義書簽第十四章 招標(biāo)方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽一、編制依據(jù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽二、招標(biāo)范圍 錯(cuò). 誤！未定義書簽三、招標(biāo)方式 錯(cuò)

5、. 誤！未定義書簽四、招標(biāo)組織形式 錯(cuò). 誤！未定義書簽有關(guān)證明材料及附表 錯(cuò). 誤！未定義書簽爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目由來：本項(xiàng)目由柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002年 3月 28日通過公開拍賣 獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號(hào)：柳國用（ 2003）第 100447號(hào)），并于 2002年 7 月 24日正式立項(xiàng)， 2002年12月 19日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。 項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于資金運(yùn)作的原因，項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。本項(xiàng)目地處柳州市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰柳州市 長(zhǎng)途汽車站（蓮花車站）和國家重點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。項(xiàng)目紅線內(nèi)建筑面積為 14

6、4.72 畝（合 95291.16 平方米），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“五通 一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整） ，不存在拆遷問題。二、開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)：1、開發(fā)組織：柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2002年 3 月份，由自然人出資的獨(dú)立 法人機(jī)構(gòu)。公司注冊(cè)資金 1000萬元，公司現(xiàn)有人員 26人，其中過程師 9 人，經(jīng) 濟(jì)師 5名，大專以上學(xué)歷 16 人，占公司人數(shù)的 61.54%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以 及相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 3年以上，平均年齡 39.5 歲。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。是一個(gè)年輕 有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。該公司的法人代表和

7、董事長(zhǎng)將由薛博元先生擔(dān)任。薛博元先生先后擔(dān)任偉德 國際公關(guān)有限公司法人代表、 北京新大有投資、 上海天乙企業(yè)集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理、 歐洲開盛集團(tuán)、天巨投資集團(tuán)、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作，具有 豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。2、全程策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）臵業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。向明 理德（香港）臵業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在香港、深圳、廣州、福州、武 漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊、桂林、南寧、 柳州等二十多個(gè)城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理和物業(yè)管理工作，具 有豐富的房地產(chǎn)策劃和運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗(yàn)。3、建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)

8、： 本項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及園林規(guī)劃由英國皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員、英 國注冊(cè)建筑師、馬來西亞首席建筑設(shè)計(jì)師馮小良（ SimonLiang ）本人及旗下團(tuán)隊(duì) 操刀定做。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。馮小良先生在英國二十年，完成 諸多著名建筑的設(shè)計(jì)，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目提供 設(shè)計(jì)。4、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由向明理德（香港）臵業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機(jī) 構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理， 集在中國大陸二十幾個(gè)城市近 1000 萬 平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安 全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。三、項(xiàng)目

9、開發(fā)模式 本項(xiàng)目由爾海公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨 街商鋪。項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃10 后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃， 10 年后轉(zhuǎn)售。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目總占地面積m295291.70其中城市道路用地m25860.70規(guī)劃建筑用地m289431.002項(xiàng)目總建筑面積m2158165.90其中商業(yè)建筑面積m216585.30公建建筑面積m26524.00住宅建筑面積m2135056.60其中別墅m215324.90多層m254074.60小高層m265657.103綠化率%40%4容積率倍1

10、.775項(xiàng)目總投資萬元24186.26其中開發(fā)成本萬元21058.09開發(fā)費(fèi)用萬元3121.936銷售收入萬元41015.12其中別墅萬元5363.72多層萬元12437.16小高層萬元16414.28商鋪萬元6799.977單位開發(fā)成本元/ m21529.17其中別墅元/ m21581.35多層元/ m21526.35小高層元/ m21646.35商鋪元/ m21290.358項(xiàng)目稅金及附加萬元2255.83其中營業(yè)稅（5%萬元2050.75城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（營業(yè)稅7%萬元143.55教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3%萬元61.529土地增值稅（30%萬元3597.4810利潤(rùn)萬元9847.9711上繳所

11、得稅萬元3249.8312稅后利潤(rùn)萬元6598.0013利稅合計(jì)萬元16828.8614主要利潤(rùn)率指標(biāo)初始投資利潤(rùn)率%240.41%全部投資利潤(rùn)率%69.58%15主要凈利率指標(biāo)初始投資凈利率%94.26%全部投資凈利率%27.28%16稅前評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前凈現(xiàn)金流量萬元16831.12稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元10215.22稅前靜態(tài)投資回報(bào)期年2.1817稅后評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后凈現(xiàn)金流量萬元9490.86稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元4949.22稅后靜態(tài)投資回報(bào)期年2.60第二章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目的名稱： 柳州爾海山莊（暫定名）二、項(xiàng)目位臵： 爾海山莊項(xiàng)目位于廣西壯族自治區(qū)柳州市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地 處柳州

12、至南寧的咽喉， 距離柳州蓮花機(jī)場(chǎng) 10 公里，與國家重點(diǎn)公約園區(qū)陽和 工業(yè)園緊鄰，緊靠柳州市長(zhǎng)途汽車站蓮花車站，是介于柳州中小型工業(yè)區(qū)、 陽和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是柳州進(jìn)出的主門戶。三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、 土地國土編號(hào)：柳國用（ 2003）100447 號(hào)；2、 用地面積為： 144.72 畝，合 95291.16 平方米，其中城市規(guī)劃道路用地 5179.5 平方米。3、容積率：不超過 1.8 ；4、建筑密度：不大于 35%；5、 綠化率：不低于 35%四、項(xiàng)目地形地貌：1、南和東向倚靠蓮花山，整個(gè)項(xiàng)目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)；2、項(xiàng)目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合

13、開發(fā)利用；3、整個(gè)用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘 植被為灌木；五、項(xiàng)目四至：1、東：蓮花山，小山丘高約 30 米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對(duì) 岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約 2004 年通車）；2、南：蓮花山。大約 40 米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、 大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)；3、西：柳州市長(zhǎng)途客運(yùn)站（蓮花車站） ，為廣西自治區(qū)最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站，是柳 州長(zhǎng)途汽車集結(jié)地。4、北：東北區(qū)域?yàn)榱輽C(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?210 畝建筑面積 20 萬米的寶蓮 新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。六、項(xiàng)目周邊交通：1、公交

14、系統(tǒng)： 16路， 22路、 23 路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)柳州大多數(shù)地方區(qū)域。2、長(zhǎng)途客運(yùn)：區(qū)內(nèi)和省際客運(yùn)主要車站。3、航空：距離柳州市唯一的機(jī)場(chǎng)蓮花機(jī)場(chǎng) 10 公里，是柳州通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng) 之路。4、鐵路：距離火車東站（貨運(yùn)站）約 4 公里，距離火車站（客運(yùn)）約 6 公里。5、距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約 4 公里。6、距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約 4 公里。第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析一、柳州概況：1、柳州總體情況：柳州，又稱龍城， 位于廣西壯族自治區(qū)中部、 北距國際著名旅游城市桂林 150 公里，南距廣西首府南寧市 264 公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡 翠，

15、鑲嵌在桂中腹地。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的 U 字，古籍稱其為 "三江四合，抱城如壺 " 。全市轄兩縣五區(qū)，總面積 5307.24 平方 公里，市區(qū)面積 658.31 平方公里，全市人口 183.48 萬人，雜居著漢、壯、侗、 苗、瑤、仫佬等近 30 個(gè)民族，是個(gè)山環(huán)水繞、風(fēng)景秀麗，具有豐富的歷史文化遺 產(chǎn)和旅游資源的古城。柳州是中國廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū) 和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣?？偯娣e 5283 平方公里，市區(qū) 面積 650 多平方公里，截止 2003年末，全市總?cè)丝跒?351.26 萬，家庭戶

16、數(shù)約 100.36 萬戶，其中市區(qū)人口 95.89 萬元，比上年增長(zhǎng) 2.52 萬人。柳州，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地。全市現(xiàn)有工 業(yè)企業(yè) 2100余家，有 4家企業(yè)進(jìn)入國家 500強(qiáng)，有 11家進(jìn)入國家大型企業(yè)行列。 全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制 造業(yè)，以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為 主的冶金為業(yè)。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭， 柳州已經(jīng)初步建立起涵蓋 30多個(gè)行業(yè)、 4000多個(gè)品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有 “上 汽通用五菱 ”、“東風(fēng)”柳汽、 “桂柳工”、 “解放”柳

17、特、 “金嗓子 ”、“兩面針 ”、“花紅 藥業(yè)” 0V倔應(yīng)力錨具等一批知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。柳州國民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)， 2003 年全市實(shí) 現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 327.82 億元，比去年同期增長(zhǎng) 13.2%，名列全區(qū)第一。其中，工 業(yè)增加值達(dá)到 79億元，增長(zhǎng) 14.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 109.36 億元，首次 突破百億元， 同比增長(zhǎng) 52.52%；城市居民人均可支配收入達(dá)到 8692億元，同比增 長(zhǎng) 6.15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 114.28 億元，比上年增長(zhǎng) 11.10%，其中城市消費(fèi) 品零售額 83.29 億元，增長(zhǎng) 11.62 億元，批發(fā)零售貿(mào)易零售額

18、 75.37 億元，增長(zhǎng) 14.91%，餐飲零售額 13.52 億元，增長(zhǎng) 7.89%。截止 2003年 12 月，柳州居民個(gè)人 儲(chǔ)蓄存款超過 196億元，企業(yè)存款逾 156 億元。柳州，是中國西南地區(qū)重要的區(qū)域性交通樞紐，是全國唯一擁有大區(qū)鐵路局 總部的非省會(huì)城市。鐵路網(wǎng)絡(luò)直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西 南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐。柳州，是中國 45 個(gè)公路主樞紐城市之一， 桂海高速和梧州至貴州高速公路在 柳州交匯， 209、322及 323國道在這里會(huì)合，柳州已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合， 向南 4 個(gè)小時(shí)可以直達(dá)海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。柳州白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國家

19、4D 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已開通至北京、上海、廣州等航線。柳州 擁有國家一級(jí)口岸，五級(jí)航道，全年可無障礙通航 300 噸級(jí)船只，上溯可至貴州， 下航可達(dá)香港、澳門。柳州交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有 “桂中商埠 ”之美譽(yù)，歷來是中南 和西南地區(qū)重要的物資集散地。經(jīng)濟(jì)區(qū)位上，柳州東臨粵、港、臺(tái)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長(zhǎng)江中下游， 由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。柳州商貿(mào)活動(dòng)頻 繁，各類商品批發(fā)市場(chǎng)健全，供需兩旺，物流通暢。具備建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商 貿(mào)、搞活大流通，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代物流中心的良好地理和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。柳州基本形成全方位、多層次、

20、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局，先后與 45 多個(gè)國家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對(duì)外開放步伐的加快，柳州正在成為一片充滿希望、充滿商機(jī)的投資開發(fā)熱土。二、柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究（一）柳州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1、柳州市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析:項(xiàng)目一.年份單位2000200120022003國民生產(chǎn)總值億元184.5207.10230.31252.3人均國民生產(chǎn)總值元1014111202123142、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析：（單位：萬元）產(chǎn)業(yè)類型單位2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)萬元198531209354224428235000第二產(chǎn)業(yè)萬元9065

21、4796201411447971196000第三產(chǎn)業(yè)萬元73995383531393388010920003、物價(jià)以及消費(fèi)指數(shù)分析單位2000200120022003居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)99.899.7100.6102.37零售物價(jià)指數(shù)97.599.799.799.74、家庭結(jié)構(gòu):單位2000200120022003城鎮(zhèn)總戶數(shù)萬戶26.527.1127.9727.89城鎮(zhèn)總?cè)丝谌f90.0492.5894.3894.84戶均人口人/戶3.403.413.373.405、收入水平:單位2000200120022003可支配收入（每年）元5740754779288692人均居住面積m217.4117.2

22、46、柳州市房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù):項(xiàng)目單位2000 年2001 年2002 年2003 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬元201536664291652422660000年完成投資增長(zhǎng)速度%房地產(chǎn)開發(fā)投資萬元48379240012562475270883房地產(chǎn)投資占總投資比例%基本建設(shè)投資萬元102362360731190234基本建設(shè)占總投資比例%當(dāng)年完成開發(fā)土地面積萬m21037101600283200246629當(dāng)年在開發(fā)土地面積萬m2370920166190當(dāng)年待開發(fā)土地面積萬m2152785357571344493398248當(dāng)年購臵土地面積萬m2543556127916110281138156

23、開工面積萬m249014278901715019711948415其/、 中別墅、高尚住宅萬m2070016757經(jīng)濟(jì)適用房萬m290628591554474867790一般住宅萬m236341969681212728201568034辦公樓萬m29543703445618387商業(yè)營業(yè)用房萬m22361061022147300262137其他萬m211531274203264799857竣工面積萬m24774685917188261951034508其/、 中別墅、高尚住宅萬m20449200經(jīng)濟(jì)適用房萬m274329721182587543882一般住宅萬m2361307540385733

24、340954423辦公樓萬m2161513445196634000商業(yè)營業(yè)用房萬m215471199523133457798其他萬m224746209302598318287施工面積萬m21118919163069326682363691644其/、 中別墅、高尚住宅萬m244924492024581經(jīng)濟(jì)適用房萬m21881699948967391126530一般住宅萬m2778293137084422052503034782辦公樓萬m214887167101731422545商業(yè)營業(yè)用房萬m287918187603312782492132其他萬m2451605553668499142185空

25、臵房面積（一年以上）萬m224047419675192961161493其/、 中別墅、高尚住宅萬m2500629329683148經(jīng)濟(jì)適用房萬m27942520660531647一般住宅萬m21528111281153932191195辦公樓萬m28297951845867872商業(yè)營業(yè)用房萬m264689299372511153369其他萬m2623529181149229057當(dāng)年銷售面積萬m2397652677101812821972061其/、 中別墅、高尚住宅萬m20338339960經(jīng)濟(jì)適用房萬m279563956373105242785一般住宅萬m230292963037875

26、1356924550辦公樓萬m213953062781320商業(yè)營業(yè)用房萬m211896349363738738364其他萬m231251125764097827當(dāng)年預(yù)售面積萬m22349914449197145431143088其中宅 住 尚 高 野" 另m2 萬OOO8928m2 萬523003宅 住 般m2 萬樓 公 辦m2 萬O1321OO房 用 業(yè) 營 業(yè) 商m2 萬600648344m2 萬223341309263254其中宅 住 尚 高 野" 另O9990O2309715997523155宅 住 般樓 公 辦2770160021724房 用 業(yè) 營 業(yè) 商00

27、425當(dāng)年銷售單價(jià)宅 住 尚 高 野" 另m2 / 元- 2 / 元189O011054042宅 住 般m2 / 元323154413511341樓 公 辦m2 / 元2941082328347653房 用 業(yè) 營 業(yè) 商m2 / 元26545957842745（二）宏觀經(jīng)濟(jì)與柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)1、柳州宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為柳州房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)參數(shù)的分析，近年來柳州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。至2003年，柳州完成國內(nèi)生產(chǎn)總值372.82億元，比上年增長(zhǎng)13.2%,名列全自治區(qū)

28、第一位，并 連續(xù)第5年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。柳州良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到8245元， 為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。2、 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為柳州房地產(chǎn)不斷帶來新 的增長(zhǎng)點(diǎn)；根據(jù)中央提出的柳州要建成“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的指導(dǎo)意見， 2001年3月柳州市人民代表大會(huì)通過了“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā) 展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了這個(gè)要求。 隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，柳州市固定 資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速

29、回升的良好態(tài)勢(shì)。市區(qū) 658.31 萬平方米的舊城改造工程全面啟動(dòng)， 以及柳江江兩岸綜合改造和 城市對(duì)外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大 市政規(guī)劃啟動(dòng)，為柳州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。3、10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（CAFTA禾口 9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶（CEPA以及政府整體再早一個(gè)工業(yè)柳州的利好政策的落實(shí)，支撐柳州經(jīng)濟(jì)近年來的高速發(fā) 展。10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（CAFTA首屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會(huì) 2004年在南寧召開，使得廣西成為中國通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批 產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐廣西特別是最具工業(yè)基礎(chǔ)的柳州。貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)掛鉤，成為又一經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn) 城市

30、。9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶以及 CEPA加強(qiáng)香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)合作的的框架，廣西屬于 9+2中的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力極強(qiáng)的城市， 經(jīng)貿(mào)合作的加強(qiáng)， 工業(yè)平臺(tái)的穩(wěn)固， 柳州成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關(guān)注和入駐。柳州在“十五”計(jì)劃中提出“再造一個(gè)工業(yè)柳州”的規(guī)劃，將柳州原來的工 業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在柳州東面的陽和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將柳州工業(yè) 企業(yè)集中搬遷到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)吸引外來企業(yè)的進(jìn)入。陽和工業(yè)區(qū)和古亭工業(yè)區(qū) 以及官塘工業(yè)區(qū)共同組成未來柳州的工業(yè)集中基地，整個(gè)面積相當(dāng)于原來柳州的 城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口 50萬人，成為名副其實(shí)的另一個(gè)工業(yè)柳州城區(qū)（包括汽 車產(chǎn)業(yè)城、

31、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等） ，而原 來的工業(yè)基地成為柳州的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。經(jīng)過近四年的推行，整個(gè)規(guī)劃區(qū) 域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來的一個(gè)五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。 以上三個(gè)支撐柳州未來發(fā)展的利好機(jī)遇，促進(jìn)柳州整個(gè)城市的升級(jí)和發(fā)展， 為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)創(chuàng)造了無限空間。4、城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營造良好的房地 產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。柳州最新的城市規(guī)劃于 2001 年在人大通過，一個(gè)全新的城市框架正在形成。 “十五”期間一系列的城市改造和配套工程的實(shí)施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機(jī) 會(huì)。包括：柳州鐵路樞紐湘桂線改線工程、柳州公路主樞紐場(chǎng)站建設(shè)工程、鷓鴣 江作業(yè)

32、區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、 城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改 造。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場(chǎng)、龍城廣場(chǎng)、江濱路等一系列城市休閑和交 通設(shè)施。 各項(xiàng)城市市政配套為房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。 （具體城市規(guī)劃布局 見附件）。5、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，柳州“十五”規(guī) 劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，柳州 房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行 環(huán)境，而柳州經(jīng)濟(jì)

33、的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場(chǎng)氛圍。 （ 三 ） 近年來柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、近年來柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的走勢(shì)：現(xiàn)代化的柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)自 20 世紀(jì) 90 年代初期才開始起步，但由于受城市 環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰影，經(jīng)歷了90 年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢， 該時(shí)期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。 隨著 2000年柳州 對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始激活，陸 續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展?？梢哉f柳州的 房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年才算得上真正的起步。特別是 2002年、2003年柳州舊城改 造全面啟動(dòng)

34、，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 在2003年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷 史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積 9J_2_萬平方米，比上年增加了 20%a）市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2003年，柳州商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，柳州商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)3年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。其中：供應(yīng)全年批準(zhǔn)預(yù)售面積114.3088萬平方米，比2002年增加60%成交一一全年預(yù)售登記面積 97.21萬平方米，比2002年增加20%b）高速發(fā)展的勢(shì)頭具有強(qiáng)大的支撐因素：柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展近年還將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭，主要根據(jù)如下幾方面因素：探城市擴(kuò)張，促進(jìn)柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)

35、的發(fā)展。柳州在未來5年的市區(qū)人口在現(xiàn)有100萬元的基礎(chǔ)增加50萬人口，以每人居住10平方米，將增加500萬 平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而柳州至2004年8月歷年累計(jì)住宅開發(fā)施工面積僅 360多萬平方米，需求與供給存在很 大的差距。探柳州城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，僅 17.24平方米（2003數(shù)據(jù)），距離全國人 平均住房建筑面積20.4平方米以及世界正常發(fā)展水平的人均住宅建筑面 積30-35平方米尚有很大的差距，現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。探舊城改造拉動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求。 柳州舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到 100萬 平方米，拆遷勢(shì)頭還將持續(xù)至 2008 年的城市改造完成。舊城改造

36、面積一 平方米將拉動(dòng) 1.3-1.5 平方米的需求（根據(jù)慣例） ，舊城改造拉動(dòng)需求市 場(chǎng)也是市場(chǎng)持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)； 柳州市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人們可支配收入增加，購買力 的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐， 近年來柳州居民可支配收入保持 20%左右的增長(zhǎng)速度，失業(yè)率保持在 1.2-1.4 極低水平。c）市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場(chǎng)的威脅： 2003 年全年新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積為 113.82 萬平方米。 這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場(chǎng)供應(yīng)， 2004年柳州住宅消費(fèi) 市場(chǎng)非?；鸨？梢灶A(yù)見， 2005 年以至今后幾年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將相對(duì)激 烈

37、。三、柳州高尚住宅市場(chǎng)整體情況：（ 一 ） 柳州房地產(chǎn)中高尚住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧： 相對(duì)于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚起點(diǎn)低， 真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅的開發(fā)面市為標(biāo)志：1、鴻府和藍(lán)色港灣：推出時(shí)間為 2001 年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五 星商圈，周邊配套完善， 交通便利、 戶型主要以三房?jī)蓮d以上大戶型， 房?jī)r(jià)在 3500 元/ 平方米左右，銷售情況非常理想。2、桂中別墅：推出時(shí)間為 2001 年中，屬于柳州別墅市場(chǎng)的一個(gè)嘗試，特點(diǎn) 是：歐洲風(fēng)格三層別墅， 戶型和建筑特色一般， 園林一般，面積較大。售價(jià)為 60-100 萬元/ 棟。銷售情況尚

38、好，現(xiàn)已經(jīng)售出 90%。3、經(jīng)典時(shí)代：推出時(shí)間為 2002 年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心 的江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng) 格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。經(jīng)典時(shí)代多層 住宅售價(jià)為 2100 元/ 平方米，別墅售價(jià)為 60-100 萬元/ 棟。銷售情況非常理想， 現(xiàn)已經(jīng)售罄。4、金河灣：推出時(shí)間為 2003 年初，特點(diǎn)是：地處河西新區(qū)柳江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，園林規(guī)劃較好， 配套相對(duì)完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。 售價(jià)在 1800-2000 元/平方米。 銷售情況較

39、好，一期推出已經(jīng)售罄，二期 2004 年推出依然熱銷。4、華林君?。和瞥鰰r(shí)間為 2004年 10 月。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園 林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合） ，建筑風(fēng)格超 出柳州市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。售價(jià)在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式） 3500-4000 元 / 平方米，多層 2800-3000 元 / 平方米，銷售火暴。5、鳳起新都：推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2005 年。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速 入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地 430 畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。戶型包括一房、 兩房、三房、四房和復(fù)式樓各種戶型，推盤價(jià)約 2500 元/ 平方米，銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注

40、 度較大。（ 二 ） 柳州高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析： 根據(jù)對(duì)柳州近年推出同時(shí)代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn) 為柳州高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取 代單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效力；2、整體來說，柳州現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬于比較初級(jí)的階段，高尚住宅真正的 高尚含金量不足，相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距；3、柳州居民對(duì)高尚住宅的要求越來越高， 對(duì)高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)，需求非常旺盛；4、高尚住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反 應(yīng)居民對(duì)高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。5、豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場(chǎng)空白 （

41、現(xiàn)市場(chǎng)上沒有真正意義的豪宅或別 墅），開發(fā)空間較大。（ 三 ） 柳州市高尚住宅未來的趨勢(shì)：由于政策因素， 柳州自 2004年 6 月份已經(jīng)不再批出別墅用地項(xiàng)目， 項(xiàng)目已經(jīng) 批出的項(xiàng)目只有包括本案項(xiàng)目和柳州市協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅 地塊（約 230 畝）的兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)來說，別墅的開發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù) 對(duì)柳州高尚住宅市場(chǎng)的分析，我們對(duì)柳州今后高尚住宅的未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下：1、別墅項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，別墅的開發(fā)成功率較大。 （據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)?公園別墅項(xiàng)目將于 2005年年底后才可能啟動(dòng)） 。2、豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將呈上升趨勢(shì)， 預(yù)計(jì)在柳州未來三年高尚住宅的投放量將 達(dá)到 30 萬平

42、方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅） ，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。3、高尚住宅的邊沿化趨勢(shì)明顯。市中心由于受地價(jià)以及土地規(guī)模的影響，難 以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著柳州城市的改造和市政道路的建設(shè)， 稍微偏離市中心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。4、項(xiàng)目產(chǎn)品以及產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，相對(duì)于其他概念而言，其 重要性將明顯提高。外地甚至境外設(shè)計(jì)師將更多地進(jìn)入柳州的設(shè)計(jì)市場(chǎng)，將會(huì)帶 來更多令柳州耳目一新的概念和設(shè)計(jì)。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。產(chǎn) 品將成為高尚住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的制勝法寶。5、高尚住宅項(xiàng)目的營銷層次將得到提升。在 2004 年中前，柳州當(dāng)?shù)氐臓I銷 策劃公司

43、仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。隨著廣東和上海的營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是 高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，項(xiàng)目的營銷層次將得到整體的提升。華林君邸就聘請(qǐng)（香港）決策資源中 地臵業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。6、整體需求將會(huì)平穩(wěn)中有升，對(duì)頂級(jí)項(xiàng)目的追捧將持續(xù)火旺。柳州相對(duì)其他 城市其高尚住宅的開發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟(jì)地位具有 較大的差距，一直以來沒有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級(jí)項(xiàng)目的市場(chǎng)容 量的隨著高品位項(xiàng)目的開發(fā)被釋放（特別是別墅項(xiàng)目的開發(fā)將滿足高端客戶的需 求）。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，越來越多的人群進(jìn)入享受高尚住宅的時(shí)期，

44、多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。（ 四 ） 目前柳州高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策：1、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：目前，高尚住宅市場(chǎng)紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、 產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在：a）價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)：受靜態(tài)市場(chǎng)局面的誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng) 作遲緩；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力版塊， “單打 獨(dú)斗”；b）價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)： 比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅， 開發(fā) 總價(jià)高但無明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅， 項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì) 質(zhì)量缺陷；c）價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)： 比如： 過于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境而輕視營銷的 作用；營銷模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)。2、

45、對(duì)策：在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、簡(jiǎn)直傳播風(fēng)險(xiǎn)，形成正確的開發(fā)策略：a）細(xì)致、充分、深入的市場(chǎng)研判；b）精準(zhǔn)、到位的市場(chǎng)定位；c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品；d）準(zhǔn)確的營銷主題；e）創(chuàng)新的營銷手段。第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)：根據(jù)上述對(duì)柳州經(jīng)濟(jì)和柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)以及柳州高尚住宅市場(chǎng)的分析研究， 結(jié)合本項(xiàng)目的時(shí)機(jī)情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。一、項(xiàng)目環(huán)境分析1、地塊周邊景觀：a）東方景觀：項(xiàng)目東方為蓮花山系（蓮花山由諸多山丘圍攏呈蓮花狀）的東 南角，山形為獨(dú)特的喀斯特山體，形狀奇特而優(yōu)美。b）西方景觀：西方近景為剛投入適用之

46、廣西最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站一一蓮花車 站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山c）南方景觀：項(xiàng)目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。d）北方景觀：項(xiàng)目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項(xiàng)目一一寶蓮新都，遠(yuǎn)景 為柳州機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。2、項(xiàng)目周邊配套：a）商業(yè)配套：項(xiàng)目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積 230畝，商業(yè)建筑面積達(dá)到 10 萬平方米，是一個(gè)具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目；b）文化配套：項(xiàng)目西北方向有廣西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校，文化氛圍比較 濃郁，同時(shí)柳州機(jī)械廠內(nèi)有小學(xué)，距離中學(xué)十三中僅 3 站路，文教配套尚 可；c）環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊隨著柳石路的改造，整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)

47、境 得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽和搭橋 的建設(shè)，周邊的環(huán)境已經(jīng)具備開發(fā)高尚住宅的條件。由于該區(qū)域沒有太多 的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會(huì)治安情況相對(duì)較好。d）交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢(shì)，相比其他區(qū)域，包括長(zhǎng)途汽車、公交和機(jī)場(chǎng)，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市 內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。e) 周邊景觀：項(xiàng)目南面為柳州洛維旅游風(fēng)景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@， 靠近項(xiàng)目緊鄰蓮花客運(yùn)站的柳石路西側(cè)為人工建設(shè)的城市休閑廣場(chǎng)， 周邊 景觀尚好。二、項(xiàng)目地塊SWO分析： 通過以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項(xiàng)

48、目所處的環(huán)境和自身的資源，在進(jìn)行項(xiàng) 目定位之前，我還進(jìn)行項(xiàng)目地塊的 SWO分析：1、優(yōu)勢(shì)分析：d) 交通便利：在上文已經(jīng)闡述；e) 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；f ) 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁；g) 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛；h) 項(xiàng)目本身地塊： 地形呈扇型， 地塊平整， 無須搬遷，順延山勢(shì)， 造景方便， 地質(zhì)勘測(cè)表明地下水豐富，造水景條件成熟；i ) 周邊經(jīng)濟(jì)未來前景好： 洛維風(fēng)景區(qū)和陽和工業(yè)園成為柳州旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè) 的主力。2、劣勢(shì)分析：a) 長(zhǎng)途汽車站的影響：長(zhǎng)途汽車站，容易給客戶一種雜亂的感覺，不利于 營造高尚品質(zhì)氛圍；b) 主干道車流量大，存在噪音污

49、染；c) 環(huán)境衛(wèi)生存在隱患：周邊尚沒有形成高尚社區(qū)的環(huán)境，需要一定時(shí)間營造氛圍；d) 城市規(guī)劃的影響：城市規(guī)劃中沒有明確該區(qū)域的功能，致使可能存在其他與本項(xiàng)目定位格格不入的項(xiàng)目產(chǎn)生。3、機(jī)會(huì)分析：a) 用地規(guī)模：相比市區(qū)其他項(xiàng)目， 本項(xiàng)目屬于中大型樓盤， 具有一定的規(guī)模， 有發(fā)展空間；b) 市場(chǎng)別墅地不再批出，成為柳州最后一個(gè)別墅項(xiàng)目成為可能；c) 市場(chǎng)尚屬于競(jìng)爭(zhēng)初期，競(jìng)爭(zhēng)特別是高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)較弱；d) 未來陽和工業(yè)園的起動(dòng)以及陽和大橋的通車成為促進(jìn)本項(xiàng)目迅速提升的 一個(gè)有利因素；e) 通過內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件， 實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位 開發(fā)。4、挑戰(zhàn)分析：a) 消費(fèi)習(xí)慣：柳州

50、人民消費(fèi)習(xí)慣于在市中心購買豪宅， 在稍偏于市中心的區(qū) 域需要一個(gè)宣傳灌輸?shù)倪^程；b) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤開始增多， 客戶選擇面大， 特別華林君邸以及鳳起新都項(xiàng)目的啟 動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售具有一定的影響。5、結(jié)論： 本項(xiàng)目地塊具備開發(fā)高尚住宅的條件，但需要與柳州市場(chǎng)的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開 發(fā)，確保項(xiàng)目的成功運(yùn)作。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃 包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán) 隊(duì)實(shí)施。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ( 一 ) 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)喧囂的城市生活越來越厭倦，需要回歸 自然，對(duì)清新的空氣和幽雅的生活環(huán)境越來越向往，對(duì)于收入較高的白領(lǐng)以

51、上階 層，他們往往把目光投向一些郊外環(huán)境主題樓盤。根據(jù)上面對(duì)柳州房地產(chǎn)進(jìn)行的 宏觀分析以及對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)情況進(jìn)行的微觀分析，我們的目標(biāo)客戶鎖定位 柳州市收入較高的高級(jí)白領(lǐng)以上的富人階層。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā) 現(xiàn)柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端現(xiàn)為柳州市場(chǎng)的空白點(diǎn)，樓盤普遍在低品質(zhì)運(yùn)行，相比 周邊桂林和南寧都有不小的差距，更罔提廣州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前沿的城 市，這與柳州整體經(jīng)濟(jì)水平有很大的反差（柳州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與南寧基本持平，大 大超過桂林）?；趯?duì)柳州整體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析， 以及本項(xiàng)目 的開發(fā)條件的研究，我們對(duì)本項(xiàng)目設(shè)定的目標(biāo)市場(chǎng)為：1、別墅項(xiàng)目： 從地理上細(xì)分：柳州市區(qū)

52、以及柳州下屬縣鎮(zhèn)； 從購買人群上細(xì)分：柳州人、外來經(jīng)商者； 從年齡上細(xì)分：以 35-55 歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細(xì)分：高收入政府干部、私營企業(yè)主、國營企業(yè)主的高層； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分： 家庭月收入在 1萬以上，流動(dòng)資金（存款）在 100萬以上。 從購房心理細(xì)分：以二次臵業(yè)、自住購買及投資為主。2、高尚住宅： 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； 從購買人群細(xì)分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； 從年齡上細(xì)分：以 30-55 歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細(xì)分： 在市中心大中型公司、 外資公司工作的中層以上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4000以上，存款在 5 萬元以上者； 從購房心理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。3、酒店式公寓： 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； 從購買人群細(xì)分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； 從年齡上細(xì)分：以 25-55 歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細(xì)分： 在附近工業(yè)園區(qū)大中型公司、 外資公司工作的中層以 上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 3000以上，存款在 5 萬元以上者； 從購房心理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。4、商鋪： 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； 從購買