XXXX江陰天安數(shù)碼城營銷報告

1、江陰天安數(shù)碼城營銷報告江陰天安數(shù)碼城營銷報告2011年1月非常感謝貴公司給予我行參與“江陰天安數(shù)碼城”項目投標(biāo)的機(jī)會，公司全力以赴地進(jìn)行了項目開發(fā)理念、功能定位、建筑本體等方面展開宣傳推廣，炒作天安數(shù)碼城 “城市產(chǎn)業(yè)綜合體”理念 ，以區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目。通過有效傳播，獲得持續(xù)性的關(guān)注度，創(chuàng)造全民關(guān)注效應(yīng)，引起目標(biāo)客戶的群體性共鳴，從而順利完成銷售和招商。因此報告中如有不盡之處，還望貴公司予以諒解并予以指正。前 言江陰天安數(shù)碼城營銷提案索引市場篇市場篇分析篇分析篇策略篇策略篇宏觀市場分析住宅市場分析辦公市場分析項目價值體系目標(biāo)客戶界定整體推廣策略整體銷售策略經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況市場篇市場篇宏觀市場分析

2、住宅市場分析辦公市場分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況江陰市總面積987.5平方公里，是長江下游新興的濱江港口城市和交通樞紐城市，是歷史上著名的軍事重鎮(zhèn)和重要商港。江陰連續(xù)多年領(lǐng)跑中國縣域經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造了全國百分之一的上市公司、近二百五十分之一的地區(qū)生產(chǎn)總值、超三百分之一的財政收入。2008年，江陰市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1 530億元，在第八屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中名列第一，實現(xiàn)“六連冠”。江陰地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)腹地，有著較強的經(jīng)濟(jì)競爭力和深厚的歷史人文底蘊，江陰地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)腹地，有著較強的經(jīng)濟(jì)競爭力和深厚的歷史人文底蘊，作為現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，具有廣闊的發(fā)展前景。作為現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，具有廣闊的發(fā)

3、展前景。江陰區(qū)域介紹江陰區(qū)域介紹 城市規(guī)劃區(qū)：城市規(guī)劃區(qū)：全市區(qū)域，總面積988平方公里。 城市規(guī)劃用地范圍：城市規(guī)劃用地范圍：東起江陰市界，西至新溝河，南起南快速路，北至長江，總面積約198平方公里。 城市性質(zhì)：城市性質(zhì)：現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。 城市人口規(guī)模：城市人口規(guī)模：55萬人。 城市用地規(guī)模：城市用地規(guī)模：6600公頃，人均建設(shè)用地120平方米。 城市目標(biāo)：城市目標(biāo)：建成富有特色的現(xiàn)代化濱江城市。 城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：向西、向南發(fā)展，完善東北。 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：保持沿江帶狀組團(tuán)的結(jié)構(gòu)形態(tài)。 城市空間結(jié)構(gòu)：城市空間結(jié)構(gòu)：一城四區(qū)即中心城區(qū)、澄東

4、片區(qū)、澄西片區(qū)、長涇片區(qū)、青陽片區(qū)。城市新一輪規(guī)劃，加速城市發(fā)展和完善，推進(jìn)城市化進(jìn)程，導(dǎo)入大量人口，城市新一輪規(guī)劃，加速城市發(fā)展和完善，推進(jìn)城市化進(jìn)程，導(dǎo)入大量人口，整合優(yōu)勢資源，本地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)有更多的上升空間。整合優(yōu)勢資源，本地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)有更多的上升空間。 城市化水平預(yù)測：城市化水平預(yù)測： 市域總?cè)丝冢?2020年145萬人。 城鎮(zhèn)人口： 2020年100萬人。 城市化水平： 2020年69.0%。江陰整體規(guī)劃江陰整體規(guī)劃 宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況 2004年到2008年，江陰國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增長率都在百分之二十以上，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率更是達(dá)到了28.5%，宏觀經(jīng)濟(jì)效

5、益穩(wěn)步攀升。 2009年受金融危機(jī)滯后效應(yīng)影響，生產(chǎn)總值出現(xiàn)了放緩，但仍保持了12.0%的增長率。未來在中央政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加強產(chǎn)業(yè)扶持的情況下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)仍將保持較快發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況 2004年到2008年，江陰人均GDP每年增長率在百分之二十以上，至2008年江陰人均GDP達(dá)到12.76萬元，同比增長28.2%，遠(yuǎn)高于全國GDP增長幅度，綜合實力快速提高。 2009年受金融危機(jī)后續(xù)影響，人均GDP增速放緩，同比增長11.6%，但仍高于全國（8.2%）增長水平。宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況 江陰人口總體保持穩(wěn)定增長，2009年全市戶籍總?cè)丝跒?20.35萬人，同比增

6、長0.3%。人口增長促進(jìn)房地產(chǎn)市場剛性需求。 宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況 江陰城鎮(zhèn)職工年平均工資和人均可支配收入穩(wěn)步增長，2009年增長率分別為13.4%和12%，隨著收入的不斷增長，人民生活水平穩(wěn)步提高。 2006年到2008年，江陰固定資產(chǎn)投資增長率都在10%以下；2009年全市完成固定資產(chǎn)投資500.79億元，同比增長25.1%，較08年同期增幅17.5個百分點，江陰固定資產(chǎn)投資增長猛增。 江陰城市化建設(shè)進(jìn)程加快，城市化水平迅速提高。宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況江陰房地產(chǎn)市場概況江陰房地產(chǎn)市場概況 2007、2008年，江陰房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)高增長；2009年江陰房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)減速

7、現(xiàn)象，當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78.95億元，較08年同比僅增長1.5%。 盡管09年受政策影響，江陰的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)減速，但總量仍保持在高位運行，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。江陰房地產(chǎn)市場概況江陰房地產(chǎn)市場概況 2007年之前，江陰每年的房地產(chǎn)竣工面積保持相對穩(wěn)定；2008年，由于07、08年對房地產(chǎn)大幅度投資開發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，當(dāng)年的房地產(chǎn)竣工面積出現(xiàn)了急劇反彈。 2009年竣工面積下降，但整體仍保持在較高位運行。比照09年江陰房地產(chǎn)的投資額，未來江陰的房地產(chǎn)市場供應(yīng)仍較為充足。江陰房地產(chǎn)市場概況江陰房地產(chǎn)市場概況 前幾年，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定增長，2008年受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場

8、需求急劇萎縮，2009年在通脹預(yù)期下，江陰的房地產(chǎn)市場需求急劇猛增，同比增長近百分之三百。 未來房地產(chǎn)市場雖然受到政策打壓，但在通脹預(yù)期進(jìn)一步加壓的情況下，市場需求仍有較大空間。房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)屬性，在通脹預(yù)期強化的條件下，房房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)屬性，在通脹預(yù)期強化的條件下，房地產(chǎn)價格走低可能性不大。地產(chǎn)價格走低可能性不大。江陰當(dāng)?shù)刭徺I力較強，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)下，江陰的江陰當(dāng)?shù)刭徺I力較強，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)下，江陰的房地產(chǎn)市場仍有較大的潛力。房地產(chǎn)市場仍有較大的潛力。城東區(qū)域隨著開發(fā)建設(shè)的深入，區(qū)域整體的商務(wù)和居住環(huán)城東區(qū)域隨著開發(fā)建設(shè)的深入，區(qū)域整體的商務(wù)和居住環(huán)境都將大幅度改善，區(qū)域

9、價值潛力較大。境都將大幅度改善，區(qū)域價值潛力較大。宏觀市場小結(jié)宏觀市場小結(jié)市場篇市場篇宏觀市場分析住宅市場分析辦公市場分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況項目分布圖項目分布圖長江國際長江國際浦江浦江2323號號一方城一方城怡江城怡江城東方大院東方大院水岸新都水岸新都金色水岸金色水岸陽光國際花園陽光國際花園敔山灣花園敔山灣花園本項目本項目區(qū)域住宅市場分析區(qū)域住宅市場分析 從成交價格看，城東板塊價格表現(xiàn)好于城西板塊，城西板塊的成交價格集中在5500-6000元/平方米的區(qū)間內(nèi)；城東板塊的成交價格由于區(qū)位差別而差異較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯的價格在11000元/平方米左右，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的在7000-8000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。

10、 市場上產(chǎn)品的價格差距來看，由于城東板塊產(chǎn)品上的差距相對較大，導(dǎo)致產(chǎn)品之間出現(xiàn)了明顯的價格差距。整個市場上多以大面積的普通住宅產(chǎn)品為主，符合江陰購房者的消費偏好。區(qū)域住宅市場分析區(qū)域住宅市場分析 從供需結(jié)構(gòu)來看，得益于區(qū)域整體房地產(chǎn)市場的良好狀態(tài)，整體呈現(xiàn)供需平衡，城東板塊在目在現(xiàn)有市場下,取得較好的銷售率。 預(yù)計在目前通脹預(yù)期壓力增加的情況下，如果后續(xù)缺少新增供應(yīng)入市，區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡的趨勢。區(qū)域住宅市場分析區(qū)域住宅市場分析 從消化情況來看，城東板塊由于整體環(huán)境較為成熟，各案的去化速度較為平均，其中東方大院以花園洋房提升項目品質(zhì)的策略取得了相對較好的市場消化成績。 結(jié)合產(chǎn)品來看，城東板塊的

11、區(qū)域認(rèn)可度較高，因此在江陰市場內(nèi)價格較高。區(qū)域內(nèi)的購房者購買力強大，并對于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，高品質(zhì)的項目更受區(qū)域客戶的青睞。樓盤基本信息統(tǒng)計樓盤基本信息統(tǒng)計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型建筑面積建筑面積占地面積占地面積容積率容積率面積范圍面積范圍總價范圍總價范圍長江國際多層,小高層,高層,花園洋房3800002403541.689-18042-102浦江23高層64200267872.3969-15238-84一方城高層165000687012.3385-15846-85怡江城多層,小高層3880001680002.380-29735-130東方大院高層,花園洋房2

12、800001267971.751-20642-169金色水岸高層90000391532.29140-380150-406水岸新都低層,多層,小高層,高層,花園洋房3380002253131.5138-367139-372陽光國際花園低層,小高層,高層,花園洋房2667001571251.7107-31982-245敔山灣花園低層,小高層1785002383190.7547-51033-356樓盤名稱樓盤名稱開盤日期開盤日期納入網(wǎng)上套數(shù)納入網(wǎng)上套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)銷售率銷售率成交均價成交均價月均去化套數(shù)月均去化套數(shù)長江國際2008年6月2692195172%585567 浦江232010年12月

13、234136%555113 一方城2010年5月81766181%5387110 怡江城2006年5月105066463%439912 東方大院2008年12月1488138293%819658 金色水岸2010年1月40527167%1067923 水岸新都2008年9月75359279%1013223 陽光國際花園2008年4月1386129393%768442 敔山灣花園2009年2月64427142%698013 樓盤基本信息統(tǒng)計樓盤基本信息統(tǒng)計 項目特色：從項目規(guī)?？矗瑓^(qū)域樓盤以20萬平方米以上的大盤為主；從產(chǎn)品類型看，在售個案都以花園洋房的產(chǎn)品來提升項目品質(zhì)；從產(chǎn)品形態(tài)看，各案產(chǎn)品

14、類型均較為豐富，房型面積范圍較大。 從銷售情況看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售價格差距較大，但銷售速度較平均，說明區(qū)域購房者對于價格并不十分敏感。樓盤房型信息統(tǒng)計樓盤房型信息統(tǒng)計 樓盤名一房一房二房二房三房三房四房四房其他其他合計合計供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng) 銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售長江國際84501386145199434523338733426921951浦江23/7671405/18123413一方城/430359349287341342817661怡江城/1041047784721486820201050664東方大院54539640351321

15、20319078477814881382金色水岸/326208715687405271水岸新都/340226/413366753592陽光國際花園/99596425822413310513861293敔山灣花園1324580789645/336103644271合計戶數(shù)19410212879744826352210597842103171694697098供應(yīng)比例/成交比例2.05%1.44%14%14%51%50%11%11%22%24%100%100%銷售率52.58%75.68%72.98%74.03%81.60%74.96% 從供應(yīng)上來看，三房供應(yīng)比例最高達(dá)51%；其次為其他房型和二房

16、，分別為22%和14%。迎合了江陰當(dāng)?shù)叵M群體的居住喜好。 從成交比例來看，三房房型所占比例最高，達(dá)50%；其次為其他大面積房型為24%和23.97%。 從銷售率看，個案住宅整體銷售率為74.96%。江陰整體的房產(chǎn)市場銷售情況較好。樓盤面積段信息統(tǒng)計樓盤面積段信息統(tǒng)計 樓盤名80以下80-9090-100100-110110-120供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng) 銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售長江國際847154314216299287181154浦江2360658190/20一方城/3873436730/2420怡江城/9744449332183182東方大院54539640/138129金色水岸/水岸新都/陽

17、光國際花園/333130/敔山灣花園478215/6541144合計戶數(shù)546272628452453298427350542489供應(yīng)比例/成交比例5.8%3.8%6.6%6.4%4.8%4.2%4.5%4.9%5.7%6.9%銷售率50%72%66%82%90%樓盤名120-130130-140140-150150-160160-170供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售長江國際28416173855032619917010713886浦江2318282236061/一方城9695311891305142/怡江城58588277217152108436423東方大院3231248241

18、145144351326163162金色水岸/52297827/196152水岸新都/17416922522572307036陽光國際花園/29296476458079151143敔山灣花園31287422521222合計戶數(shù)5193751415110218851527840629804604供應(yīng)比例/成交比例5.5%5.3%14.9%15.5%19.9%21.5%8.9%8.9%8.5%8.5%銷售率72%78%81%74.9%75.1%樓盤面積段信息統(tǒng)計樓盤面積段信息統(tǒng)計 樓盤名170-180180-190190-200200以上合計供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售長江國際4431

19、5959/604326921951浦江23/23413一方城/817661怡江城5014321532578121050664東方大院12121631634946373514881382金色水岸/7963405271水岸新都/57527414876753592陽光國際花園9592/12933826313861293敔山灣花園63/20503644271合計戶數(shù)2071523112891026479049594697098供應(yīng)比例/成交比例2.2%2.1%3.3%4.1%1.1%0.9%8.3%7.0%100%100%銷售率73.4%92.9%62.7%62.7%75.0%樓盤面積段信息統(tǒng)計樓盤面

20、積段信息統(tǒng)計 從供應(yīng)比例和成交情況來看, 140-150平方米的房型供應(yīng)和成交量分居首位，供應(yīng)比例為19.9%，成交比例為21.5%；其次為130-140平方米的房型，供應(yīng)比例為14.9%，成交比例為15.5%。 銷售率來看, 180-190平方米的房型銷售率為92.9%，其次為110-120平方米的房型銷售率為90%。東方大院東方大院物業(yè)地址：敔山灣芙蓉大道南側(cè)、 長山大道西側(cè) 開 發(fā) 商：江陰金科置業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品類型：高層,花園洋房，商鋪占地面積：165000平方米建筑面積：288327平方米容 積 率：1.7綠 化 率：40.2%面積范圍：一房52.3平方米、二房86-113平方米

21、三房120-170平方米、四房140-185平方米 五房195、花園洋房151-206綜合評價： 本項目整體住宅外立面造型以中式的江南居民風(fēng)格作為賣點，加上戶型豐富選擇范圍大以及區(qū)域市場內(nèi)頗受歡迎的小面積花園洋房產(chǎn)品，再以金科較好的物業(yè)管理作為附加值，促成本項目的熱銷。典型個案分析典型個案分析銷售報價：高層銷售報價：高層82808280元元/ /平方米平方米開盤日期： 2008年12月納入網(wǎng)上銷售套數(shù)：1488套去化套數(shù)：1382套銷 售 率：92.9%月均去化：月均去化：5858套套成交均價：成交均價：82008200元元/ /平方米（平方米（1212月）月）樓盤特點樓盤特點從項目規(guī)?？?，區(qū)

22、域樓盤以從項目規(guī)?？?，區(qū)域樓盤以2020萬平方米以上的大盤為主；從產(chǎn)品類萬平方米以上的大盤為主；從產(chǎn)品類型看，各案產(chǎn)品類型均較為豐富，并大多以花園洋房來提升項目品質(zhì)；從產(chǎn)品面型看，各案產(chǎn)品類型均較為豐富，并大多以花園洋房來提升項目品質(zhì)；從產(chǎn)品面積看，房型面積范圍較大，大面積產(chǎn)品占主導(dǎo)，符合江陰購房者的消費偏好。積看，房型面積范圍較大，大面積產(chǎn)品占主導(dǎo)，符合江陰購房者的消費偏好。價格水平價格水平目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售價格差距較大。由于區(qū)位差別影響最為目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售價格差距較大。由于區(qū)位差別影響最為明顯，區(qū)位優(yōu)勢明顯的價格在明顯，區(qū)位優(yōu)勢明顯的價格在1100011000元元/ /平方米

23、左右，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的在平方米左右，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的在7000-80007000-8000元元/ /平方米的區(qū)間內(nèi)。客戶對區(qū)位認(rèn)知度較高。平方米的區(qū)間內(nèi)?？蛻魧^(qū)位認(rèn)知度較高。銷售情況銷售情況城東板塊內(nèi)在售樓盤銷售速度相對較平均，區(qū)域購房者對于價格并城東板塊內(nèi)在售樓盤銷售速度相對較平均，區(qū)域購房者對于價格并不十分敏感。相比下，城西的購房者對價格較為敏感。不十分敏感。相比下，城西的購房者對價格較為敏感?？蛻籼卣骺蛻籼卣鹘Y(jié)合產(chǎn)品來看，城東板塊的區(qū)域認(rèn)可度較高，區(qū)域內(nèi)的購房者購買結(jié)合產(chǎn)品來看，城東板塊的區(qū)域認(rèn)可度較高，區(qū)域內(nèi)的購房者購買力強大，并對于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，高品質(zhì)的項目更受區(qū)域客戶的青睞。力強大，

24、并對于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，高品質(zhì)的項目更受區(qū)域客戶的青睞。營銷現(xiàn)狀營銷現(xiàn)狀目前江陰的住宅市場日益成熟，更多的開始從外延向著標(biāo)識性和軟目前江陰的住宅市場日益成熟，更多的開始從外延向著標(biāo)識性和軟性服務(wù)等內(nèi)涵增值方式發(fā)展。性服務(wù)等內(nèi)涵增值方式發(fā)展。住宅市場小結(jié)住宅市場小結(jié)市場篇市場篇宏觀市場分析住宅市場分析辦公市場分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況江陰市場目前在售寫字樓分布情況：江陰市場目前在售寫字樓分布情況：目前江陰市場寫字樓分布較為分散，沒有形成一個較為集中的中心目前江陰市場寫字樓分布較為分散，沒有形成一個較為集中的中心天安數(shù)碼城區(qū)域案名開盤時間位置建筑面積容積率綠化率均價（元/平方米）主力面積（平方米）夏港街道

25、總部壹號2010-8-30濱江路北側(cè),通渡北路西側(cè)4.85.420%700058-120澄江街道新中心2010-8-30鳳凰路東側(cè),長江路北側(cè)4.58330%14000-1500080-190澄江街道嘉福豪庭2009-2-15虹橋南路西側(cè),環(huán)城南路北側(cè)3.374.525%13000110-120澄江街道芙蓉國際大廈2009-11-26黃山路西側(cè),人民東路北側(cè)（江陰市黃山路288號）3.85430%11000-12000650-1300夏港街道順達(dá)金融大廈2009-6-20江陰臨港新城中央商務(wù)區(qū)浦江路98號3.163.232%550065-68夏港街道浦江23號2010-6臨港新城中央商務(wù)區(qū)浦江

26、路23號65239731%/澄江街道江南尚城未開盤朝陽關(guān)南路東側(cè),二中南側(cè)1.4322%11000-12000（平層）14000-15000（躍層）（精裝2000）5760105江陰市場目前在售寫字樓概況：江陰市場目前在售寫字樓概況：江陰市場目前在售寫字樓概況：江陰市場目前在售寫字樓概況：案名案名上市量上市量( (平方米平方米) )去化量去化量( (平平方米方米) )上市量上市量( (套套) )去化量去化量( (套套) )月均去化月均去化( (平平方米方米) )銷售率銷售率( (按面積按面積) )成交均價成交均價（元（元/ /平方米）平方米）總部壹號4310313501557194270032

27、%6808新中心3306820541202132410862%11479嘉福豪庭103457295996831771%8473芙蓉國際大廈224135955671742527%8682順達(dá)金融大廈192531876927827398897%4641浦江23號147610520/限制銷售物業(yè)地址：澄江鎮(zhèn)濱江路北側(cè)開發(fā)商：江陰宇邦置業(yè)有限公司占地面積：8743平方米建筑面積：48000平方米容積率：5.49市場報價：7000元/平方米主力面積：58-120平方米主力總價：41-84萬元/套裝修狀況：精裝修物業(yè)費：2.8元/平方米/月開盤日期：2010年8月供應(yīng)面積：43103平方米供應(yīng)套數(shù)：135

28、01平方米成交面積：557套成交套數(shù)：194套銷售率:32%(按面積)成交均價：6808元/平方米典型案例：總部壹號位于江陰西大門濱江路、通渡路交匯處，距江陰市區(qū)僅5分鐘車程，地理優(yōu)勢更是得天獨厚，北可眺長江，東望江陰外灘，與物流園管委會共享20000平米的景觀廣場，自然環(huán)境和綠色生活統(tǒng)一?？偛恳继柟?7層，總建筑面積48000平方米，；建筑外觀典雅高貴，樓宇整體設(shè)計莊重優(yōu)雅，更有1000平米奢華五星級酒店大堂，彰顯項目的不凡氣勢。除此之外，總部壹號更創(chuàng)新性的提出了第六代寫字樓的全新理念，集中了全能型/生態(tài)型/商務(wù)型/三大功能于一體，定位一座城市的精神坐標(biāo)。樓高27層，共500套左右。項目集合

29、辦公、商業(yè)、酒店式公寓為一體。標(biāo)準(zhǔn)層3.5米左右，13層層高5.1米左右。五星級酒店大堂10.2米挑高，面積近1200平米。 總部壹號總部壹號物業(yè)地址：鳳凰路東側(cè)，長江路北側(cè)開 發(fā) 商：江陰市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司占地面積：15267平方米建筑面積：45800平方米容 積 率：3市場報價：14000元/平方米主力面積：80-190平方米主力總價：112-266萬元/套裝修狀況：毛坯物 業(yè) 費：3元/平方米/月開盤日期：2010年8月供應(yīng)面積：33068平方米供應(yīng)套數(shù)：202平方米成交面積：20541套成交套數(shù)：132套銷 售 率:62%(按面積)成交均價：11479元/平方米典型案例：新中心位于

30、長江路與鳳凰路交匯處，城市客廳席位，未來江陰中心經(jīng)濟(jì)圈核心。北向正對黃山，盡攬祥瑞之氣；國土局、自來水公司分立東西兩側(cè)，藏納財氣，堪稱天賦地脈。新中心總占地約1.53萬m2，總建筑面積約4.5萬m2，以101米高度傲視城市客廳。建筑設(shè)計以醒目大氣的“L”型為基礎(chǔ)，集合寫字樓、會所與商業(yè)三種高端形態(tài)：1-2層1.2萬m2商業(yè)，世界知名商家聯(lián)手打造的專屬商務(wù)配套；3層頂級商務(wù)會所，城市名流圈層的商務(wù)社交尊貴領(lǐng)地；4-26層國際化辦公空間，強調(diào)人性化設(shè)計，精選國際知名品牌建材、配套，成就比肩國際的全球化行政級會所式商務(wù)中心。 新中心新中心物業(yè)地址：黃山路西側(cè)，人民東路北側(cè)開 發(fā) 商：江陰金壁置業(yè)有限

31、公司占地面積：9600平方米建筑面積：38500平方米容 積 率：4市場報價：12000元/平方米主力面積：650-1300平方米主力總價：780-1560萬元/套裝修狀況：毛坯物 業(yè) 費：1.5元/平方米/月開盤日期：2009年11月供應(yīng)面積：22413平方米供應(yīng)套數(shù)：5955平方米成交面積：67套成交套數(shù)：17套銷售率:27%(按面積)成交均價：8682元/平方米典型案例：芙蓉國際大廈位于江陰市黃山路以西，徐霞客雕像西北處，主樓高19層，地下兩層，總建筑面積約3.85萬平方米，由約97套創(chuàng)意商務(wù)單元組成，擁有地上地下300余停車位，400平方豪華雙大堂。 芙蓉國際大廈芙蓉國際大廈 發(fā)展現(xiàn)狀

32、：目前市場高端寫字樓數(shù)量少，中低檔次寫字樓較多， 高端純寫字樓處于空缺； 營銷現(xiàn)狀：市場定位比較模糊，銷售周期普遍長，銷售推廣的手 法比較保守，核心競爭力不夠突出； 價格水平:目前江陰市場上寫字樓中心城區(qū)的市場價格在12000元/ 平方米左右，周邊區(qū)域有部分小體量項目均價為6000元/平方米左右。 銷售情況:江陰寫字樓市場處于起步階段，寫字樓辦公氛圍尚未形 成，故目前各在售寫字樓項目銷售情況并不理想； 從區(qū)域規(guī)劃情況來看，整體區(qū)域規(guī)劃前景良好，但現(xiàn)有周邊發(fā)展速 度相對緩慢，預(yù)期整體區(qū)域成熟時間相對較長。辦公市場小結(jié)辦公市場小結(jié)市場篇市場篇宏觀市場分析住宅市場分析辦公市場分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況江陰經(jīng)

33、濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃根據(jù)建設(shè)“現(xiàn)代化國際科技新城”的定位，充分考慮開發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)位特點，以芙蓉大道、延陵路、澄張連接線、長江路、澄江路、濱江路和長山路、東外環(huán)路、東快速干道“六橫三縱”道路為骨架，優(yōu)化空間布局，完善區(qū)域功能，著力形成高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、三創(chuàng)載體區(qū)、商業(yè)商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)五大功能板塊 江陰高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園園區(qū)江陰高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園園區(qū) 區(qū)域位置 創(chuàng)業(yè)園科技創(chuàng)新的基地。位于江陰城東江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距江陰市人民政府1公里，距江陰文化、體育中心500米，從江陰市區(qū)乘出租車起步價即可到達(dá)。功能定位 創(chuàng)業(yè)園以建成國家級的科研企業(yè)孵化器為目標(biāo)，致力引進(jìn)孵化擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的新

34、傳感器、新材料、電子通信、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化（包括新能源）、創(chuàng)意設(shè)計及應(yīng)用軟件等領(lǐng)域的高科技項目，培養(yǎng)具有市場競爭力的高新技術(shù)企業(yè)，造就優(yōu)秀的高新技術(shù)研發(fā)、經(jīng)營、管理的復(fù)合型高級人才，促進(jìn)高新技術(shù)成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化。揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園 區(qū)域位置 揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園位于開發(fā)區(qū)長江路、砂山路交叉口東南側(cè)，緊臨城市客廳。 功能定位 揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園由開發(fā)區(qū)通過資產(chǎn)租賃的形式與留美海歸博士團(tuán)隊共同組建，目前已建成面積2.5萬平方米。面向未來，揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園將突出生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、孵化和測試，著力打造成為華東地區(qū)最大的生物醫(yī)藥科技孵化

35、園。 揚子江信息軟件園揚子江信息軟件園 區(qū)域位置 揚子江信息軟件園位于開發(fā)區(qū)澄江東路與砂山路交匯處的匯豐大廈。 功能定位 主要突出軟件開發(fā)、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等功能，是開發(fā)區(qū)發(fā)展軟件和信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的主陣地。面向未來，揚子江信息軟件園將突出軟件開發(fā)、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等功能，加快集聚高層次軟件人才，打造江蘇省最具競爭力的軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。 揚子江科技企業(yè)加速器揚子江科技企業(yè)加速器 揚子江生物醫(yī)藥加速器 揚子江生物醫(yī)藥加速器主要定位于承接揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園生物醫(yī)藥研發(fā)孵化項目的初步產(chǎn)業(yè)化和引進(jìn)的準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化項目。 揚子江科技企業(yè)加速器創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園占地130畝，總建筑面積15

36、萬平方米，定位為新電子、新材料、新能源、光機(jī)電一體化和精密機(jī)械制造，重點承接科技創(chuàng)業(yè)成果的產(chǎn)業(yè)化。 創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園 揚子江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園揚子江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 區(qū)域位置 揚子江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于揚子江盈智城內(nèi)、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園北側(cè)，總建筑面積8萬平方米，主體建筑由南北兩座雙子樓構(gòu)成。 功能定位 南樓“動漫城”主要發(fā)展動漫、影視制作、軟件研發(fā)、動漫衍生產(chǎn)品設(shè)計制作等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，形成功能齊全、設(shè)備精良、創(chuàng)意獨特并在行業(yè)內(nèi)具備一定影響力的動漫產(chǎn)業(yè)集群；北樓“設(shè)計谷”主要發(fā)展集成電路、服裝設(shè)計、廣告創(chuàng)意設(shè)計、形象設(shè)計、裝飾設(shè)計、會展設(shè)計等設(shè)計產(chǎn)業(yè)，形成從產(chǎn)品與服務(wù)的功能研發(fā)、形態(tài)設(shè)計延伸到市場銷售推廣的最具活力

37、的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。 揚子江盈智城揚子江盈智城 區(qū)域位置 揚子江盈智城地處“城市客廳”東側(cè)，東至定山路、南至澄江中路、西至東外環(huán)路、北至濱江路，用地規(guī)模約859畝。 功能定位 盈智城的功能定位是以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公功能為核心，以商業(yè)、休閑和居住功能為支撐，形成“二主三輔”的多元功能互動格局。突出“創(chuàng)意、動漫、軟件、研發(fā)”等功能，在規(guī)劃上與“城市客廳”實現(xiàn)無縫對接，在空間上形成核心服務(wù)區(qū)、創(chuàng)意綜合區(qū)、創(chuàng)新研發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)工坊區(qū)和生活配套區(qū)等“一心四片”的功能板塊結(jié)構(gòu)，打造一個現(xiàn)代化科技新城的核心區(qū)。 提升整個區(qū)域的發(fā)展；提升整個區(qū)域的發(fā)展；園區(qū)入駐企業(yè)可為本案住宅部分提供大量居住客源；園區(qū)入駐企業(yè)可為本

38、案住宅部分提供大量居住客源；動漫城與本項目定位可以實現(xiàn)一定的互動；動漫城與本項目定位可以實現(xiàn)一定的互動；園區(qū)發(fā)展的不斷完善，規(guī)模優(yōu)勢的逐漸形成，以及相關(guān)優(yōu)惠政園區(qū)發(fā)展的不斷完善，規(guī)模優(yōu)勢的逐漸形成，以及相關(guān)優(yōu)惠政 策的策的扶持，對于本案銷售帶來一定的利好；扶持，對于本案銷售帶來一定的利好；良好的人流與物流地導(dǎo)入，可以改變目前的現(xiàn)狀；良好的人流與物流地導(dǎo)入，可以改變目前的現(xiàn)狀；對本項目的影響對本項目的影響l 從住宅產(chǎn)品的價格表現(xiàn)情況來看，項目所在的東部開發(fā)區(qū)周邊現(xiàn)有從住宅產(chǎn)品的價格表現(xiàn)情況來看，項目所在的東部開發(fā)區(qū)周邊現(xiàn)有 住宅項目價格在住宅項目價格在8000-90008000-9000元元/

39、/平方米。平方米。 結(jié)論：結(jié)論：而從住宅產(chǎn)品整體價格發(fā)展趨勢來看，由于整體城市正處于外 擴(kuò)階段，外圍區(qū)域的價格將還有提升的空間，從現(xiàn)有各區(qū)域的 上漲速度來看，預(yù)計未來價格年增長速度在10%左右。l 從辦公產(chǎn)品的價格表現(xiàn)情況來看，由于整體市場并不成熟，區(qū)域內(nèi)從辦公產(chǎn)品的價格表現(xiàn)情況來看，由于整體市場并不成熟，區(qū)域內(nèi) 尚無可參考可個案存在，但從整體市場辦公產(chǎn)品的價格表現(xiàn)結(jié)構(gòu)來尚無可參考可個案存在，但從整體市場辦公產(chǎn)品的價格表現(xiàn)結(jié)構(gòu)來 看，預(yù)計區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格在看，預(yù)計區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格在6000700060007000元元/ /平方米。平方米。 結(jié)論：結(jié)論：從辦公產(chǎn)品的發(fā)展趨勢來看，現(xiàn)有市場上整

40、體產(chǎn)品相對不成熟， 短期內(nèi)上漲空間相對有限，考慮到項目所處位置又相對偏遠(yuǎn)，預(yù) 計地塊所在區(qū)域在2年內(nèi)很難有提升的空間。區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)分析篇分析篇項目價值體系目標(biāo)客戶界定項目區(qū)位江陰市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)江陰市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地面積6925569255總建面積13.913.9萬萬容積率產(chǎn)業(yè)地塊（產(chǎn)業(yè)地塊（2.22.2）住宅地塊（住宅地塊（1.951.95）綠化率47%47%用地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、住宅產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、住宅產(chǎn)品定位城市產(chǎn)業(yè)綜合體城市產(chǎn)業(yè)綜合體運營模式以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺為主導(dǎo)以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺為主導(dǎo)以地產(chǎn)開發(fā)為特色的城市綜合運營模式以地產(chǎn)開發(fā)為

41、特色的城市綜合運營模式項目土地屬性天安數(shù)碼城核心價值體系構(gòu)建天安數(shù)碼城核心價值體系構(gòu)建即如何支撐起天安數(shù)碼城成為即如何支撐起天安數(shù)碼城成為江陰地區(qū)創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的江陰地區(qū)創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新載體、新動力、新地標(biāo)？新載體、新動力、新地標(biāo)？l 大環(huán)境輻射整個長江三角洲大環(huán)境輻射整個長江三角洲l 屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)l 離市中心最近的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)離市中心最近的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)l 自然景觀豐富：自然景觀豐富： 北面和東面有河道 景觀，東南邊有定山l 交通便利：交通便利：距周邊的靖江市、無錫 市、常州和張家港車程僅在1小時 內(nèi)到達(dá)，交通便利l 良好產(chǎn)業(yè)氛圍：良好

42、產(chǎn)業(yè)氛圍：附近有多個科技園 和產(chǎn)業(yè)園項目核心價值 區(qū)位價值項目核心價值 產(chǎn)品價值l 創(chuàng)業(yè)環(huán)境：創(chuàng)業(yè)環(huán)境：通透景觀視野，周邊河道景觀和東南邊的定山l 規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)劃總面積681畝，建筑面積75萬平方米。l 業(yè)態(tài)豐富：業(yè)態(tài)豐富：產(chǎn)業(yè)區(qū)(科技產(chǎn)業(yè)大廈、總部0ffice、) 商務(wù)區(qū)(企業(yè)服務(wù)中心、商業(yè)街區(qū)、) 生活區(qū)(企業(yè)家別墅、高尚住宅、城市公寓) 公共空間(城市廣場)l 配套設(shè)施：配套設(shè)施：天安數(shù)碼城自身生活設(shè)施、休閑設(shè)施、商業(yè)服務(wù) 設(shè)施一應(yīng)俱全。l 交通優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：臨近城市主干道：長山路、東盛路l 硬件配置硬件配置：辦公環(huán)境的生態(tài)、居住、生活、工作三位一體項目核心價值 功能價值（城

43、市產(chǎn)業(yè)綜合體）l 集科技發(fā)展、產(chǎn)業(yè)基地、科技成果轉(zhuǎn)換、優(yōu)良環(huán)境、高尚住宅五位一體l “天安數(shù)碼城”將辦成中小型企業(yè)孵化基地企業(yè)孵化基地l 致力于創(chuàng)建一個具備共享空間、共享服務(wù)、孵化企業(yè)、孵化管理人員、 扶植企業(yè)的優(yōu)惠政策五大要素的孵化器項目核心價值 品牌價值（天安數(shù)碼）l 成立1990年，是國內(nèi)知名的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運營國內(nèi)知名的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運營商，商，以綜合開發(fā)和運營國家科技部認(rèn)定的首批國家級民營科技園“深圳天安數(shù)碼城”而著稱l至2009年，公司業(yè)務(wù)以珠三角、長三角城市經(jīng)濟(jì)圈為重點，并積極拓展其他經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中型城市 l公司儲備開發(fā)面積達(dá)達(dá)1000萬平方米萬平方米，并正在北京、蘇州、

44、青島等城市洽商發(fā)展新的天安數(shù)碼城項目。服務(wù)近近2500家家民營企業(yè)，與與100多多家行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)、知名商業(yè)機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴。 項目核心價值 創(chuàng)造城市價值（江陰市）l 成為江陰地區(qū)創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新載體、新動力、新地標(biāo)。l 本項目總體規(guī)劃面積為680畝，總投資20億元，建筑面積80萬平方米， 引進(jìn)各類創(chuàng)新型科技企業(yè)近1000家，實現(xiàn)年銷售80100億元，稅收810億元。l 對于江陰產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)科技新城建設(shè)具有積極的推動作用。 項目核心價值 增值效應(yīng)價值l 土地增值：土地增值：科技概念包裝土地升值。有政府參與的投資計劃讓天安數(shù)碼城成為該區(qū)域新地標(biāo) l 住宅增值：

45、住宅增值：園區(qū)對大量優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)的吸附能力越來越強大，勢必帶來寫字樓及物流園區(qū)租賃價格的攀升，同時放大住宅部分的需求而造成升值， l 商業(yè)增值：商業(yè)增值：頂尖科技公司入駐， 產(chǎn)生大量高檔次消費人群，進(jìn) 一步匯聚城市人流、物流和商 流，逐漸形成城市中另一個高 端商業(yè)中心。行業(yè)優(yōu)勢行業(yè)優(yōu)勢政府優(yōu)勢政府優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營優(yōu)勢經(jīng)營優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢理念優(yōu)勢理念優(yōu)勢品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢項目價值體系 8大優(yōu)勢1引人注目的引人注目的開發(fā)理念開發(fā)理念定位：城市產(chǎn)業(yè)綜合體以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為特色的城市綜合運營模式。2效應(yīng)明顯的效應(yīng)明顯的開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌是國內(nèi)知名

46、的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運營商，以綜合開發(fā)和運營國家科技部認(rèn)定的首批國家級民營科技園“深圳天安數(shù)碼城”而著稱3獨一無二的獨一無二的增值效應(yīng)增值效應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)綜合體將對大量優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)有著強大的吸引力，拉升了土地、住宅、商業(yè)的增值，對于江陰產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)科技新城建設(shè)具有積極的推動作用。 項目提煉 賣點整合天安模式是時代趨勢的產(chǎn)物天安模式是時代趨勢的產(chǎn)物這樣的時代需要天安模式這樣的時代需要天安模式 一個滿足了工作、生活、居住的生態(tài)內(nèi)循環(huán)的未來之城一個滿足了工作、生活、居住的生態(tài)內(nèi)循環(huán)的未來之城商務(wù)科技浮動的創(chuàng)智創(chuàng)富高地商務(wù)科技浮動的創(chuàng)智創(chuàng)富高地天之時：天之時：天安數(shù)碼城以珠三角、長三角城市經(jīng)

47、濟(jì)圈為重點，并積極拓展其他經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)大中型城市+人之和：人之和：是當(dāng)?shù)卣卮蛟斓闹攸c項目，計劃引進(jìn)各類創(chuàng)新型科技企業(yè)近1000家，成為創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)聚焦新地標(biāo)地之利：地之利：本案屬于江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是離市中心最近的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大環(huán)境輻射整個長江三角洲。+【天安數(shù)碼城核心價值】核心問題核心問題宏觀環(huán)境影響，宏觀環(huán)境影響，如何經(jīng)受市場考研？如何經(jīng)受市場考研？企業(yè)孵化基地，企業(yè)孵化基地，如何脫穎而出？如何脫穎而出？全新商業(yè)模式，全新商業(yè)模式，如何加強推廣活動？如何加強推廣活動？創(chuàng)新的開發(fā)理念，創(chuàng)新的開發(fā)理念，如何升華理念？如何升華理念？享有盛譽的開發(fā)商享有盛譽的開發(fā)商如何宣傳品牌

48、效應(yīng)？如何宣傳品牌效應(yīng)？獨一無二的增值效應(yīng)獨一無二的增值效應(yīng)如何尋找目標(biāo)客群？如何尋找目標(biāo)客群？我們解決核心問題分析篇分析篇項目價值體系目標(biāo)客戶界定根據(jù)本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之綜合特征及定位，其目標(biāo)客群是由三個層面組成，即投資客群、企業(yè)經(jīng)營者、終極消費客群。毋庸質(zhì)疑，本案的目標(biāo)客群是江陰本地客群為主下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的客群為輔的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合項目初步市場調(diào)研所得，項目客群分析如下：企業(yè)經(jīng)營者企業(yè)經(jīng)營者投資客群投資客群終極終極消費客群消費客群目標(biāo)客戶劃分產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅核心客戶群核心客戶群重點客戶群重點客戶群游離客戶群游離客戶群偶得客戶群偶得客戶群 江陰現(xiàn)

49、有辦公樓租用客戶； 廣告公司、會計事務(wù)所、外地辦事機(jī)構(gòu)、 律師事務(wù)所、金融、教育等服務(wù)類機(jī)構(gòu)； 軟件設(shè)計企業(yè)、動畫企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè) 周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務(wù)往來 的中小型企業(yè)。 目標(biāo)客戶定位 企業(yè)經(jīng)營者構(gòu)成 服務(wù)型企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公司、生產(chǎn)廠； 希望獲得開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠的企業(yè) 外地企業(yè)設(shè)置辦事處； 大型企業(yè)總部；作為經(jīng)營者，首要考慮的是項目是否能給其帶來更大的商業(yè)機(jī)會和既得利益，直觀表達(dá)便是物業(yè)形象、優(yōu)惠政策、未來發(fā)展客戶數(shù)量以及項目本身的內(nèi)外環(huán)境與商業(yè)聚集效應(yīng)。對于經(jīng)營客群的吸納，定位、招商、運作策略乃至需求面積、位置、設(shè)施設(shè)備等在產(chǎn)品設(shè)計中的體現(xiàn)尤為重要。【經(jīng)營客群購

50、買能力和什么有關(guān)經(jīng)營客群購買能力和什么有關(guān)】目標(biāo)客戶定位 企業(yè)經(jīng)營者特征 企業(yè)資金實力 行業(yè) 企業(yè)規(guī)模 企業(yè)發(fā)展年限購買面積購買面積 企業(yè)資金實力 行業(yè)地位購買檔次購買檔次目標(biāo)客戶定位 投資客群構(gòu)成雖然本項目的確具有遠(yuǎn)期的地段升值、投資回報的潛力。但是目前項目周邊商業(yè)氛圍極度匱乏，對于企業(yè)家的招引，都需要漫長的培育周期。項目短期內(nèi)對投資客群不具備充足吸納能力，必須腳踏實地打造項目的產(chǎn)業(yè)形象以完成招商工作，在眾多企業(yè)入駐以后，項目區(qū)域整體投資氛圍提升，商業(yè)價值凸現(xiàn)之后，方具備吸納投資客群的可能。l 本項目產(chǎn)業(yè)樓租用客戶本項目產(chǎn)業(yè)樓租用客戶l 本地投資者、高級行政人員、銀行、證券等金融從業(yè)人員；本

51、地投資者、高級行政人員、銀行、證券等金融從業(yè)人員； 民營或集體企業(yè)廠長、領(lǐng)導(dǎo)等投資性客戶；民營或集體企業(yè)廠長、領(lǐng)導(dǎo)等投資性客戶；l 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民投資者，其他城市投資者；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民投資者，其他城市投資者；l 外地房產(chǎn)投資私募基金管理；外地房產(chǎn)投資私募基金管理；l 其他城市來江陰高級白領(lǐng)、金領(lǐng)；其他城市來江陰高級白領(lǐng)、金領(lǐng)；目標(biāo)客戶定位新科技誕生一批精英、新產(chǎn)業(yè)承襲一個部落新科技誕生一批精英、新產(chǎn)業(yè)承襲一個部落【目標(biāo)群體特征目標(biāo)群體特征】 文化層次比較高，頭腦好用，見識廣； 科學(xué)研發(fā)機(jī)構(gòu)、實驗室等領(lǐng)導(dǎo)人 掌控尖端技術(shù)的科技人才和多次創(chuàng)業(yè)的人士 希望通過創(chuàng)業(yè)來實現(xiàn)個人的價值 投資意識較強，愿意承擔(dān)

52、一定的投資風(fēng)險； 社會經(jīng)驗豐富，強調(diào)個性發(fā)揮； 對信息把握較準(zhǔn)、吸收較快；策略篇策略篇整體推廣策略整體銷售策略產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)業(yè)+居住+商業(yè)品牌價值知名城市運營商產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)格局創(chuàng)新研發(fā)創(chuàng)新特有總部基地關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 集聚效應(yīng) 企業(yè)動力 技術(shù)創(chuàng)新 人力資源 風(fēng)險投資 創(chuàng)業(yè)氛圍 政府支持 城市發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)綜合體江陰天安數(shù)碼城創(chuàng)新是我們的DNA，是我們真正的標(biāo)簽企業(yè)生活源地，是我們的形態(tài)，存在的形式創(chuàng)業(yè)旗艦創(chuàng)業(yè)旗艦 . .與時代同謀與時代同謀核心推廣主題廣告風(fēng)格定位江陰天安數(shù)碼城江陰天安數(shù)碼城根據(jù)對企業(yè)的個性特點、項目基本情況、開發(fā)理念、市場環(huán)境廣告風(fēng)格定位為：l 理性兼具創(chuàng)意的；理性兼具創(chuàng)意的；l

53、 靈性兼具高度親和力的；靈性兼具高度親和力的；l 嚴(yán)謹(jǐn)兼具大氣風(fēng)格；嚴(yán)謹(jǐn)兼具大氣風(fēng)格；l 科技兼具人文關(guān)懷的。科技兼具人文關(guān)懷的。 在不同階段對入駐企業(yè)和投資客戶兩類客戶進(jìn)行區(qū)別的針對性廣告宣傳。l 企業(yè)：企業(yè)：關(guān)注的是入駐該寫字樓帶給市場的整體形象、商務(wù)配套完備程度、設(shè)施完備程度、擁有的額外資源、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、商務(wù)行政的方便程度、后續(xù)管理等；l 投資者：投資者：關(guān)注的是該地塊地段的發(fā)展前景、投資回報率、回報周期、資產(chǎn)增值速度等。l 招商階段：招商階段：主要是通過有效的推廣策略吸引目標(biāo)客戶，主力型企業(yè)、中小企業(yè)的進(jìn)駐。l 銷售階段：銷售階段：則是針對已入駐企業(yè)、希望自行購買辦公物業(yè)的企業(yè)和投

54、資者。推廣思路必須高位造勢必須高位造勢 必須以整盤進(jìn)行市場推廣必須以整盤進(jìn)行市場推廣 具有震撼力的宣傳形象具有震撼力的宣傳形象 針對性的推廣方式組合針對性的推廣方式組合 【第一攻擊點第一攻擊點】現(xiàn)場氛圍現(xiàn)場氛圍【第二攻擊點第二攻擊點】媒體營銷媒體營銷【第三攻擊點第三攻擊點】事件營銷事件營銷【第四攻擊點第四攻擊點】開盤活動開盤活動【第五攻擊點第五攻擊點】體驗營銷體驗營銷【第六攻擊點第六攻擊點】活動營銷活動營銷深入蓄客深入蓄客開盤開盤招商招商持續(xù)招商持續(xù)招商推廣策略 6大攻擊點A A區(qū)區(qū)衛(wèi)星地圖衛(wèi)星地圖影視展示區(qū)影視展示區(qū)B B區(qū)區(qū)創(chuàng)新科技創(chuàng)新科技展示區(qū)展示區(qū)C C區(qū)區(qū)階段展示區(qū)階段展示區(qū)D D區(qū)

55、區(qū) 洽談區(qū)洽談區(qū)【現(xiàn)場氛圍現(xiàn)場氛圍- -營銷中心營銷中心】 推廣策略 第一攻擊點推廣策略 第二攻擊點【媒體營銷策略媒體營銷策略】 四大解決之道勤勤析析樹樹造造勤原則：恒定主題原則：恒定主題 常換畫面常換畫面保持項目的印象持續(xù)。區(qū)域選擇為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，在澄西高速公路口投放廣告。一式 用好戶外二式 分析一種開發(fā)理念析原則：硬軟結(jié)合、多角原則：硬軟結(jié)合、多角度開發(fā)理念塑造。度開發(fā)理念塑造。從理性的角度闡述“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念支撐，樹立起一套價值體系標(biāo)準(zhǔn)。盡量用問句的標(biāo)題形式抓住眼球。軟文形式：天安數(shù)碼城，引領(lǐng)企業(yè)革命之路天安數(shù)碼如何改變企業(yè)鏈布局？論企業(yè)聚變的動力創(chuàng)新是社會發(fā)展

56、第一動力天安數(shù)碼城，漸變之中的未來之城江陰和深圳差幾步？什么是的城市變奏曲？“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的江陰模式有的時候，不需要看地段樹原則：軟硬廣、樹立天安原則：軟硬廣、樹立天安數(shù)碼城的品牌精神數(shù)碼城的品牌精神概念一：視覺強化“城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的領(lǐng)跑者”品牌精神概念二：引出“創(chuàng)于旗艦 與時代同謀”的廣告總精神。概念二：闡述項目核心價值”商務(wù)科技互動的創(chuàng)智創(chuàng)富高地。三式 樹立一種品牌造原則：打造原則：打造以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為聚集平臺為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為特色的城市綜合運營模式特色的城市綜合運營模式。四式 營造一種氛圍推廣策略 第三攻擊點【事件營銷事件營銷

57、】 事件能短時間內(nèi)迅速制造爆炸性話題，贏得新聞關(guān)注與炒作圍繞創(chuàng)新科技做文章，建立江陰天安數(shù)碼谷與硅谷的聯(lián)想對話城市對話城市CEOCEO天安數(shù)碼城論壇天安數(shù)碼城論壇目的：目的：制造話題，吸引關(guān)注活動方式：活動方式：組織江陰商界人物參與論壇內(nèi)容：內(nèi)容：對“創(chuàng)新文化與機(jī)制？” 展開討論現(xiàn)場做出關(guān)于高新科技創(chuàng)意的展示調(diào)性：調(diào)性：氛圍突出商務(wù)科技感，創(chuàng)新感，聲、光、電應(yīng)用傳播：傳播：報紙軟文，網(wǎng)絡(luò)，DVD光碟刻錄地點地點：數(shù)碼城內(nèi)主題一：新城市主義發(fā)展觀主題二：高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展觀主題三：環(huán)境與企業(yè)的關(guān)系主題四：1+13，產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應(yīng)觀主題五：創(chuàng)新與發(fā)展模擬話題通過對“新城市主義”概念的起源和發(fā)展的探討，闡述本項目的居住、工作、生活功能聚集功能通過對新技術(shù)帶來的產(chǎn)業(yè)革命吸引企業(yè)主進(jìn)行探討，針對本產(chǎn)品提供的技術(shù)研發(fā)配套吸引客戶突出產(chǎn)品生態(tài)辦公的環(huán)境，吸引企業(yè)入駐闡述天安數(shù)碼城為企業(yè)帶來集聚的產(chǎn)業(yè)鏈的好處推廣策略 第四攻擊點【開盤活動開盤活動】 推廣策略 第五攻擊點【體驗營銷體驗營銷】 l體驗對象-樣板房（科技感