中融哈爾濱科瑞斯商貿(mào)有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃39頁(yè)

1、1 1中融哈爾濱科瑞斯商貿(mào)有限公司股中融哈爾濱科瑞斯商貿(mào)有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃?rùn)?quán)投資集合資金信托計(jì)劃 中融國(guó)際信托有限公司中融國(guó)際信托有限公司 地產(chǎn)直投部 2010年05月2 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 項(xiàng)目公司情況介紹項(xiàng)目公司情況介紹 項(xiàng)目合作方介紹項(xiàng)目合作方介紹 擬投資項(xiàng)目概況擬投資項(xiàng)目概況 合作方案及信托結(jié)構(gòu)合作方案及信托結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)險(xiǎn)及控制目錄目錄3 l 遠(yuǎn)科投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)科投資遠(yuǎn)科投資”）于2007年取得哈爾濱市南崗區(qū)哈西大街與學(xué)府四道街、規(guī)劃尤家街、規(guī)劃保健路圍合范圍內(nèi)北20-02號(hào)、北20-03號(hào)、北20-04號(hào)、北20-05號(hào)、北20-06號(hào)地塊,該地塊占地面

2、積為17.79萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)居住用地。 l 為了開(kāi)發(fā)該地塊，遠(yuǎn)科投資與哈爾濱科瑞斯科瑞斯商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“科瑞斯”）聯(lián)合出資6億元成立哈爾濱南郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南郡公司”）在該地塊上進(jìn)行哈爾濱西城晶華項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）的開(kāi)發(fā)建設(shè)，雙方各出資3億元。l 中融信托發(fā)起設(shè)立“中融哈爾濱科瑞斯商貿(mào)有限公司股權(quán)投資集合資金信托”（簡(jiǎn)稱“信托計(jì)劃”），將信托資金以股權(quán)投資的形式投向科瑞斯，通過(guò)控股科瑞斯100%股權(quán)持有南郡公司50%股權(quán)，從而參與哈爾濱西城晶華項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，獲取可觀的信托收益。 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景4項(xiàng)目公司情況簡(jiǎn)介：項(xiàng)目公司情況簡(jiǎn)介： 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方為哈爾濱

3、南郡房地產(chǎn)哈爾濱南郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)有限公司，公司正在辦理注冊(cè)成立手續(xù)，注冊(cè)資本擬為人民幣6億元，由遠(yuǎn)科投資和科瑞斯公司共同投資組建，雙方各出資3億元，各占50%股份。5北安投資瑞達(dá)園林香港南益集團(tuán)科瑞斯遠(yuǎn)科投資（spv）南郡公司哈爾濱西城晶華項(xiàng)目出資三億持股出資三億持股50%50%6項(xiàng)目公司股東情況簡(jiǎn)介：項(xiàng)目公司股東情況簡(jiǎn)介： 股東一：股東一：遠(yuǎn)科投資是香港南益集團(tuán)于2007年8月在香港注冊(cè)成立的一家全資投資公司，為南益集團(tuán)專為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而設(shè)立的特殊目的公司（spv）。7項(xiàng)目公司股東情況簡(jiǎn)介：項(xiàng)目公司股東情況簡(jiǎn)介： 股東二：股東二：科瑞斯公司成立于2007年8月10日，注冊(cè)資金3

4、0,000萬(wàn)元，其中哈爾濱瑞達(dá)綠化園林有限公司出資9000萬(wàn)元人民幣，占比30%；北安投資有限公司出資21000萬(wàn)元人民幣，占比70%。8 8合作方介紹：香港南益集團(tuán)概況合作方介紹：香港南益集團(tuán)概況 香港南益集團(tuán)創(chuàng)始于1963年，是香港最為知名的企業(yè)之一，目前南益集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)多元化、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)公司。海外部分包括香港總部和在美國(guó)、日本、東南亞等地的企業(yè)，內(nèi)地部分則包括工業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)集團(tuán)集團(tuán)針織業(yè)務(wù)總額在香港3800多家同行針織企業(yè)中名列第三，為香港最具領(lǐng)導(dǎo)地位的針織企業(yè)之一。1981年，香港南益集團(tuán)開(kāi)始在祖國(guó)內(nèi)陸投資，現(xiàn)以福州泉州作為在內(nèi)陸的發(fā)展基地，南益集團(tuán)已擁有60多家“南字號(hào)”

5、企業(yè)，總投資達(dá)30多億港元，經(jīng)營(yíng)范圍涉及針織制衣、房地產(chǎn)、漂染、機(jī)械制造、汽車(chē)修配及物流等行業(yè)，年產(chǎn)值超過(guò)60億港元。 9 9合作方介紹：香港南益集團(tuán)概況合作方介紹：香港南益集團(tuán)概況l 1992年南益集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)l 2002年底組建南益地產(chǎn)集團(tuán)。南益地產(chǎn)集團(tuán)以呂振萬(wàn)董事長(zhǎng)林樹(shù)哲總經(jīng)理倡導(dǎo)的“良心責(zé)任心和社會(huì)公德心”和“追求卓越質(zhì)量，打造優(yōu)質(zhì)品牌”為經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持世界一流的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，專業(yè)一流的建設(shè)質(zhì)量和國(guó)際一流的管理服務(wù)，吸納歷史與現(xiàn)代民族與世界城市與自然時(shí)尚與文化等多元精華，成功開(kāi)發(fā)工業(yè)園別墅區(qū)高層住宅住宅小區(qū)商業(yè)街區(qū)等旗艦項(xiàng)目，以驕人的業(yè)績(jī)和品牌盛名，演繹當(dāng)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傳奇；l

6、 南益地產(chǎn)集團(tuán)以福建為軸心向外拓展開(kāi)發(fā)版圖布及泉州、廈門(mén)、上海、重慶、達(dá)州、南昌、濟(jì)南、淄博、長(zhǎng)春、武漢、鄭州等10多個(gè)國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市。南益地產(chǎn)集團(tuán)是從泉州走向全國(guó)的地產(chǎn)知名品牌企業(yè)；l 南益房地產(chǎn)業(yè)的精心之作首推寶珊花園，曾榮獲年度“中國(guó)十大最具投資價(jià)值極品別墅”稱號(hào)。 10南益集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南益集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：11南益集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南益集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：12南益集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南益集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：1313香港南益集團(tuán)所獲榮譽(yù)香港南益集團(tuán)所獲榮譽(yù) l 1997-1998年度中國(guó)最大500家外商投資企業(yè)l 2000年度中國(guó)

7、1000家大企業(yè)集團(tuán)l 2000-2003、2003-2005連續(xù)兩屆被評(píng)為年度全國(guó)百家明星僑資企業(yè)l 2002福建省集團(tuán)企業(yè)100強(qiáng)和企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)總額100大 1414 15項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目位于哈爾濱市南崗區(qū)學(xué)府四道街、哈西大街、保健路、尤家街圍合范圍內(nèi)，場(chǎng)址地勢(shì)平坦，區(qū)域內(nèi)最大高差達(dá)0.5-3米，便于建設(shè)，該開(kāi)發(fā)建設(shè)用地已包含在哈西新區(qū)改造開(kāi)發(fā)詳控總規(guī)劃之中，是目前哈爾濱市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具有優(yōu)越開(kāi)發(fā)條件的土地。該項(xiàng)目用地17.67萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積49.40萬(wàn)平方米，土地出讓價(jià)款為4.81億元，樓面地價(jià)為1340元/平方米。現(xiàn)在項(xiàng)目用地地上建筑物及附著物

8、已拆除完畢，各項(xiàng)市政公用配套設(shè)施也已到位，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全部工程條件完全具備。16哈爾濱西城華晶項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀哈爾濱西城華晶項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀17項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目地塊位置 項(xiàng)目地塊位于哈爾濱市南崗區(qū)學(xué)府四道街、哈西大街、保健路、尤家街圍合范圍內(nèi)，學(xué)府四道街、哈西大街均為城市重點(diǎn)干道，交通發(fā)達(dá)，比鄰新城區(qū)商業(yè)服務(wù)、文化休閑、園林景觀中心廣場(chǎng)且與新建的西客站保持著步行可至的距離，東臨超大規(guī)模、環(huán)境優(yōu)雅的“歐亞之窗”公園。18項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目規(guī)劃圖1920項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)序號(hào) 指標(biāo)名稱 指數(shù) 單位 備注 1 規(guī)劃占地面積 177900 m2 2 規(guī)劃建筑面積 494000 m22.1 住宅建筑

9、面積 315300m22.2 商服總建筑面積 68800 m22.3 酒店、賓館建筑面積 35000m22.4 會(huì)館建筑面積 4900 m22.5 地下停車(chē)場(chǎng)面積 70000 m23 住宅套數(shù) 2100套 m24 容積率 2.4 m25 建筑密度 28% m2按照小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 6 綠地率 30% m2按照小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 7 建筑限高 70米 m221項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 本項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，總投資為255，345.63萬(wàn)元，其中信托資金投入項(xiàng)目一期，一期總投資額為110，000萬(wàn)元，一期各項(xiàng)資金占比如下圖所示：序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比例 1自籌資金（其中包括信托資金

10、3億元）60,000 54%2銀行貸款和部分銷售收入50，00046%3總投資110，000100%22項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度l 西城晶華項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期開(kāi)發(fā)，總工期三年： 一期：住宅項(xiàng)目，建筑面積約22.4萬(wàn)平方米, 2010年8月開(kāi)工，2011年12月竣工 二期：住宅項(xiàng)目，建筑面積約22萬(wàn)平方米, 2011年4月開(kāi)工，2012年12月竣工 三期：公建項(xiàng)目：建筑面積約5萬(wàn)平方米, 2012年4月開(kāi)工，2012年12月竣工23哈爾濱西城晶華項(xiàng)目效果圖哈爾濱西城晶華項(xiàng)目效果圖24252627宏觀經(jīng)濟(jì)概況宏觀經(jīng)濟(jì)概況 哈爾濱市是黑龍江省省會(huì)，轄8個(gè)區(qū)、10個(gè)縣(市)，總面積56萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?

11、91.6萬(wàn)，市區(qū)面積1862平方公里，城市人口474.7萬(wàn)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通中心。28哈爾濱十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展哈爾濱十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展29哈爾濱總體房地產(chǎn)市場(chǎng)概況哈爾濱總體房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 隨著房改深入發(fā)展和商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的逐步規(guī)范化，哈爾濱市住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)投資近幾年發(fā)展較快。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年到2009年，全市住宅物業(yè)年銷售額和投資額平均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，銷售面積也一直保持在一個(gè)較高的水平。30項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況項(xiàng)目交通情況項(xiàng)目交通情況l 西客站建成后，長(zhǎng)途客運(yùn)站、地鐵四號(hào)線和五號(hào)線以及公交交通都將匯聚于西客站地區(qū)，實(shí)現(xiàn)人們火車(chē)、汽車(chē)、地鐵的“零換乘”、無(wú)障礙行

12、走的現(xiàn)代化綜合交通樞紐。l 哈西片區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)正在進(jìn)行，項(xiàng)目門(mén)前的哈西大街也正在擴(kuò)建和改造，周邊道路配套設(shè)施領(lǐng)先，交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃健全，區(qū)域之間構(gòu)建立體網(wǎng)絡(luò)交通。 l 項(xiàng)目緊鄰靠尚都商圈和服裝城商圈，到達(dá)這兩處的車(chē)程僅約10分鐘左右，華聯(lián)超市、中央紅超市、麥當(dāng)勞、肯德基、德克士等商超餐飲名店都在2公里生活半徑內(nèi)，除此之外，西客站建成后還有自己獨(dú)特的多元商業(yè)，購(gòu)物、逛街都非常方便。l 項(xiàng)目臨近學(xué)府路，大學(xué)城、知名中學(xué)69聯(lián)中距離項(xiàng)目很近，黑龍江大學(xué)、哈爾濱理工大學(xué)等高等學(xué)府均坐落于本區(qū)域內(nèi)，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，教育資源豐富，211醫(yī)院、醫(yī)大二院等三甲醫(yī)院就坐落在距離樓盤(pán)車(chē)程約15-20分鐘的學(xué)府路上，醫(yī)療

13、保健資源也極為豐富。31交通圖交通圖32與周邊土地成交價(jià)格對(duì)比與周邊土地成交價(jià)格對(duì)比片區(qū)內(nèi)群力第一大道no.2009htq08地塊于2009年9月被圣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以18億元的價(jià)格拍下，該地塊占地面積16.1802萬(wàn)，建筑面積61.66萬(wàn)，容積率為3.8，樓面價(jià)約為2919元/。片區(qū)內(nèi)群力第二大道no.2009htq013地塊于2009年12月被黑龍江省巨鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以18.5億元的價(jià)格拍下，該地塊占地面積15萬(wàn)，建筑面積50萬(wàn)，樓面地價(jià)約為3700元/。本項(xiàng)目樓面地價(jià)僅為1340元/ 地塊占地面積建筑面積容積率 地價(jià)樓面價(jià)群力第一大道16.1802萬(wàn)61.66萬(wàn)3.818億元2

14、919元/群力第二大道15萬(wàn)50萬(wàn)18.5億元3700元/本項(xiàng)目17.79萬(wàn)49.40萬(wàn) 2.4 6.6億元1340元/33樓面地價(jià)與土地價(jià)格對(duì)比圖樓面地價(jià)與土地價(jià)格對(duì)比圖34周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 容積率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 裝修程度 辰能溪樹(shù)庭院 洋房、高層 6600元/建筑 1.88 2009-9 部份廚衛(wèi)精裝 金域藍(lán)城 多層、高層 6200元/建筑 3.01 2009-12 部份廚衛(wèi)精裝 東輝明珠園 多層、高層 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)5000元/建筑 2.43 未正式開(kāi)盤(pán) 毛坯 3535哈爾濱西城晶華項(xiàng)目哈爾濱西城晶華項(xiàng)目收益測(cè)算分析收益測(cè)算分析科目科目1.1.銷售收入銷

15、售收入2.2.開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本3.3.期間費(fèi)用期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.4.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)土地增值稅營(yíng)業(yè)稅及附加5.5.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)金額金額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )327,930 203,719.47 19,191.45 4,918.95 5,272.50 9,000.00 32,434.71 13,772.95 18,661.76 72,584.37 銷售面積單方銷售面積單方( (元元/ /平方米平方米) )6638.264123.88388.4999.57106.73182.19656.57278.8377.771469.32經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率16.6%成本利潤(rùn)率21

16、.3%財(cái)務(wù)irr%3636合作方案合作方案合作項(xiàng)目哈爾濱科瑞斯項(xiàng)目信托規(guī)模：3.1億元信托期限：1.5年投資人預(yù)計(jì)年收益率全部由中融信托向社會(huì)合格投資者募集投資方式股權(quán)合作還款資金來(lái)源:哈爾濱西城晶華項(xiàng)目的銷售回款或意向受讓方支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款項(xiàng)目管理南郡公司負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，中融有權(quán)對(duì)賬戶進(jìn)行監(jiān)管；交易架構(gòu)：a) 信托公司成立信托計(jì)劃募集資金3.1億元，并以募集資金扣除部分信托費(fèi)用后受讓科瑞斯全部股權(quán)。b) 科瑞斯收到股權(quán)投資款后，向南郡公司出資，用于哈爾濱西城晶華的項(xiàng)目建設(shè)。c) 12個(gè)月和18個(gè)月時(shí)，由科瑞斯股東北安投資支付股權(quán)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)對(duì)價(jià)和行使股權(quán)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)。3737信托結(jié)構(gòu)信托結(jié)構(gòu)

17、中融信托中融信托保管銀行保管銀行管理管理費(fèi)保管費(fèi)保管信托計(jì)劃信托計(jì)劃（3.13.1億，億，1.51.5年）年）中融募集中融募集3.13.1億億哈爾濱西城晶華項(xiàng)目香港南益集團(tuán)項(xiàng)下香港南益集團(tuán)項(xiàng)下spv遠(yuǎn)科投資遠(yuǎn)科投資負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)管理哈爾濱南郡公司哈爾濱南郡公司科瑞斯科瑞斯出資3億元出資3億元38風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)險(xiǎn)及控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)南郡公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)南郡公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不行使選擇權(quán)不行使選擇權(quán) 房地產(chǎn)市場(chǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化3939風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)險(xiǎn)及控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施1、信用風(fēng)險(xiǎn) 信托財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的為科瑞斯公司的股權(quán)，資金退出方式為科瑞斯股東北安投資或其指定第三方行使股權(quán)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)受讓上述股權(quán)，本項(xiàng)目存在北安投資或其指定第三方不行使股權(quán)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 如發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)，則由受托人全面行使股東權(quán)利并且接管項(xiàng)目公司，同時(shí)有權(quán)采取手段處置科瑞斯股權(quán)。處置的方式包括但不限于繼續(xù)持有并運(yùn)作該項(xiàng)目、拍賣(mài)或協(xié)議轉(zhuǎn)讓科瑞斯股權(quán)等。由于項(xiàng)目利潤(rùn)可觀，加上受托人在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期收益并創(chuàng)造超額收益。2、管理風(fēng)險(xiǎn) 為防止南郡公司